Kadernota Vastgoedbeheer

1.1 Aanleiding

Het gemeentebestuur heeft de wens uitgesproken te willen beschikken over een actueel grondbeleid.

1.2 Gemeentelijk grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid bestaat uit twee deelonderwerpen, namelijk beleid inzake grondprijzen en beleid op het gebied van ontwikkeling. Daarnaast zijn er twee deelonderwerpen die een relatie hebben met het grondbeleid, namelijk beleid met betrekking tot vastgoedbeheer en beleid op het gebied van huurprijzen voor gemeentelijke vastgoedaccommodaties. Elk van deze deelonderwerpen wordt in een afzonderlijke beleidsnota beschreven.

Voorliggende Kadernota Vastgoedbeheer (hierna te noemen: ‘deze nota’) beschrijft de wijze van beheer van de vastgoedportefeuille van de gemeente Velsen.

1.3 Doel van deze Nota

Deze nota stelt de kaders waarbinnen het college van burgemeester en wethouders haar bevoegdheid kan uitoefenen voor wat betreft de verschillende vormen van vastgoedbeheer. Deze Nota sluit aan op het beleid van de ‘Nota ontwikkeling’, ‘Nota grondprijzenbeleid’, ‘Nota snippergroen’ en de ‘Nota huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties’.

Volledigheidhalve wordt opgemerkt dat deze Nota geen betrekking heeft op grondgebruik op basis van precario. Dat is een heffingsbelasting die geregeld is in een afzonderlijke precarioverordening.

1.4 Afwijken

Indien wordt afgeweken van het beleid zoals omschreven in deze Nota, dan dient het college de afwijkingen voor te leggen aan de gemeenteraad voor zover niet anders bepaald is in de mandaatregeling.

Leeswijzer

In deze Nota worden de verschillende wijzen van gronduitgifte behandeld. De door de gemeente Velsen gehanteerde gronduitgiftevormen (tijdelijke) huur, erfpacht, pacht, zakelijke rechten, en koop) worden ieder afzonderlijk in de hoofdstukken 3 tot en met 7 behandeld.

3.1 Inleiding

De gemeentelijke ‘verhuur’ vastgoedportefeuille bestaat uit zowel gronden als panden.

De duur van een in dit kader door de gemeente te sluiten huurovereenkomst is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Er dient hierbij rekening te worden gehouden met de uiteindelijke doelen van de gemeente Velsen en de eventueel van toepassing zijnde in het Burgerlijk Wetboek opgenomen dwingendrechtelijke huurbepalingen.

3.2 Verhuur van gronden

Bij de verhuur van gemeentegrond dient te worden gedacht aan snippergroen, sportvelden, alsmede volkstuincomplexen, het strand en overige (bedrijfsmatige) gronden.

3.2.1 Snippergroen

De gemeenteraad heeft op 3 mei 1998 de afzonderlijke nota Snippergroen vastgesteld waarin wordt bepaald wat wordt verstaan onder snippergroen . Verkoop van snippergroen geniet de voorkeur boven verhuur. Huidig beleid bepaalt dat er alleen tot verhuur wordt overgegaan indien verkoop niet mogelijk of niet wenselijk is.

Verhuur van openbaar groen waarvan is bepaald dat dit van grote waarde is voor de gemeentelijke groenstructuur, het zogenaamde structureel groen, is niet toegestaan aldus het groenbeleidsplan “Ruimte voor groen” dat in 2009 door de raad is vastgesteld.

3.2.2 Sportvelden

De verhuur van sportvelden aan sportverenigingen vindt plaats onder de voorwaarden welke in de jaarlijks in dit kader door het college vastgestelde ‘regeling tot het in gebruik geven van gemeentelijke sportaccommodaties’ zijn opgenomen.

3.2.3 Volkstuincomplexen

Binnen de gemeente zijn zeven volkstuinencomplexen die de gemeente aan volkstuinverenigingen verhuurt. De volkstuinverenigingen verhuurt onder aan individuele leden. De huurprijs van de gronden ten behoeve van de volkstuinen worden op basis van marktconformiteit vastgesteld.

3.2.4 Strandverhuur

Het strand is geen gemeentelijk eigendom maar eigendom van de Staat. De gemeente huurt de gronden van de staat. Binnen de door de Staat aangegeven randvoorwaarden mag de gemeente het strand exploiteren (onderverhuren). Uitgifte van deze gronden geschiedt conform het in de kadernota ontwikkeling vastgesteld beleid. De huurprijs zal bepaald worden op basis van marktconformiteit.

3.2.6 Overige gronden

Naast bovengenoemde gevallen wordt eveneens grond verhuurd voor onder andere de opslag van goederen en voor parkeerruimte voor winkels en/of bedrijven. Incidenteel wordt ook grond verhuurd ten behoeve van evenementen. Dit gaat om verhuur met een (zeer) korte looptijd.

Voor de verhuur van agrarische gronden wordt verwezen naar hoofdstuk 4 “Pacht”.

3.3 Verhuur van panden

Het merendeel van de door de gemeente verhuurde panden kan worden ondergebracht in een van de navolgende categorieën;

3.3.1 ENOB-panden

Tot het gemeentelijk vastgoed behoort een aantal panden die niet voor de openbare dienst zijn bestemd. Deze verzameling van zogenaamde ENOB-panden (Eigendommen Niet voor de Openbare dienst Bestemd) bestaat hoofdzakelijk uit woningen.Voor wat betreft ENOB-woningen wordt het nu mogelijk gemaakt dat de woningen worden verkocht aan de alsdan zittende huurder. De vraagprijs zal 90% van de dan getaxeerde waarde zijn. Indien geen overeenstemming wordt bereikt met de zittende huurder, zullen conform het huidige beleid de ENOB-woningen, zodra deze vrij komen van huur, middels openbare inschrijving worden verkocht. Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat de gemeente Velsen op (lange) termijn geen ENOB-panden meer in eigendom heeft. In hoofdstuk 6 van deze nota wordt er nader ingegaan op de afstoting van deze gemeentelijke eigendommen.

3.3.2 Panden met sociaal maatschappelijke functie

De gemeente is eigenaar van een aantal panden welke worden aangehouden in verband met de sociaal maatschappelijke functie die zij binnen de gemeente Velsen vervullen. Deze panden worden enkel verhuurd aan sociaal maatschappelijke instellingen welke een bijdrage leveren aan de kerntaken van het beleid van de gemeente. Deze panden kunnen ook desgewenst afgestoten worden zoals hierboven beschreven, zij zullen dan geclassificeerd worden als ENOB-pand.

3.3.3 Sportaccommodaties

De verhuur van sportaccommodaties vindt plaats onder de in de “regeling tot het in gebruik geven van gemeentelijke sportaccommodaties” opgenomen voorwaarden welke jaarlijks door het college wordt vastgesteld.

3.3.4 Vastgoed (her)ontwikkelingslocatie/grondcomplex

Bij panden die in portefeuille gehouden dienen te worden met het oog op een gebiedsontwikkeling of die specifiek hiervoor zijn aangekocht, is het van belang dat de nodige flexibiliteit wordt behouden. Bij de exploitatie van dergelijk vastgoed is het van groot belang dat het object bij aanvang van de geplande herontwikkeling vrij is van huur. Derhalve zal in beginsel slechts kortdurende huurovereenkomsten of bruikleenovereenkomsten gesloten worden.

3.4 Huurprijsbepaling

De berekeningsmethode om te komen tot de huurprijs voor een pand of gronden wordt omschreven in de nota ‘Huurprijzen voor gemeentelijk vastgoedaccommodaties’.

3.5 Toewijzingsbeleid

In het kader van het toewijzingsbeleid bij verhuur van onroerende zaken dient nadrukkelijk een onderscheid te worden gemaakt tussen panden en gronden.

Voor leegstaande panden en sportaccommodaties wordt in beginsel actief naar een huurder gezocht. Ten aanzien van de verhuur van overige gronden voert de gemeente Velsen een reactief beleid. Dit betekent dat een onderzoek inzake mogelijkheid van verhuur van grond alleen wordt gestart op basis van een hiertoe ingediend verzoek.

Verzoeken tot huur worden onder andere op de volgende zaken beoordeeld:

- de vraag of de onroerende zaak benodigd is voor de openbare dienst en de aan de gemeente gelieerde instellingen;

- zijn er met betrekking tot de onroerende zaak (her)ontwikkelingen gepland.

3.6 Onderwijshuisvesting

Vanuit de Rijksoverheid heeft de gemeente haar verplichting zorg te dragen voor adequate huisvesting ten behoeve van onderwijs. Dit betreft de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs. Het schoolbestuur is juridisch eigenaar, echter met de restrictie, dat een schoolbestuur een schoolgebouw niet mag bezwaren, verpanden etc. Met andere woorden, de gemeente is geen eigenaar van het schoolgebouw. De gemeente heeft wel een vorderingsrecht op leegstaande schoolgebouw of leegstaande delen van scholen. Op het moment dat het schoolgebouw niet meer voor het onderwijs (voor die school) nodig is, wordt het gebouw om niet overgedragen aan de Gemeente Velsen. (zgn. economisch claimrecht). Derhalve is dit onderwerp niet opgenomen in deze kadernota.

4.1 Inleiding

Pacht is de overeenkomst waarbij de verpachter zich verbindt om aan de pachter een onroerende zaak (hoeve of los land) of een gedeelte daarvan in gebruik te geven voor de uitoefening van de landbouw en waarbij de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

Onder landbouw wordt verstaan (steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend) akkerbouw, weidebouw, veehouderij, tuinbouw (inclusief fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen), de teelt van griendhout en riet en elke andere vorm van bodemcultuur met uitzondering van de bosbouw.

De gemeente Velsen heeft agrarische gronden in eigendom. Het gaat hier om agrarische gronden welke de gemeente, gezien de strategische waarde, in eigendom wenst te behouden. Deze agrarische gronden geeft de gemeente Velsen in pacht uit.

4.2 Pachtvormen

In de gemeente Velsen wordt alleen los land (land zonder agrarische woningen en/of bedrijfsgebouwen) verpacht en zijn de volgende pachtvormen van toepassing: reguliere pacht voor los land, geliberaliseerde pacht én pacht van geringe oppervlakte (minder dan 1 ha).

4.2.1 Reguliere pacht (voor los land)

Deze langdurende pacht heeft een looptijd van zes jaar maar wordt telkens van rechtswege met zes jaren verlengd. De pachtprijzen zijn aan een maximum gebonden en behoeft goedkeuring van de Grondkamer . De gemeente zal bij voorkeur geen nieuwe reguliere pachtovereenkomsten meer aangaan.

4.2.2 Geliberaliseerde pachtovereenkomst voor zes jaar of korter

Een verpachter mag een bepaald stuk grond een onbeperkt keren achtereen verpachten. Hoewel de Grondkamer de pachtovereenkomst moet goedkeuren, bepalen de pachter en verpachter zelf de pachtprijs op basis van marktconformiteit.

Beschikbare gronden worden bij voorkeur alleen nog via deze pachtvorm uitgegeven.

De pachtduur wordt meestal op één of twee jaar gehouden. Indien na deze periode intern geen bezwaar is om de gronden weer te verpachten, wordt doorgaans met dezelfde pachter weer een nieuwe overeenkomst aangegaan.

4.2.3 Pacht van geringe oppervlakte

Voor pachtovereenkomsten voor los land met een oppervlak van 1 ha of minder geldt een aantal pachtregels niet: de pachtovereenkomsten hoeven niet voor goedkeuring naar de Grondkamer. Er geldt geen prijstoetsing; pachter en verpachter zijn geheel vrij om de prijs te bepalen.

Net als bij de geliberaliseerde pachtovereenkomst wordt doorgaans na het verstrijken van de pachtduur met dezelfde pachter weer een nieuwe overeenkomst gesloten.

N.B. voor tuinbouw, fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen geldt dat de oppervlakte van 1 ha is verlaagd tot 50 are.

4.3 Toewijzingsbeleid

Ten aanzien van het verpachten van gronden voert de gemeente Velsen een reactief beleid. Dit betekent dat een onderzoek inzake de mogelijkheid van pacht alleen wordt gestart op basis van een hiertoe ingediend verzoek.

5.1 Inleiding

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een perceel te houden en te gebruiken, onder de verplichting voor de erfpachter om aan de grondeigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom, de canon, te betalen.

De uitgifte van grond in erfpacht geschiedt binnen de gemeente Velsen conform de door de gemeente vastgestelde algemene bepalingen.

5.2 Bedrijventerreinen

In het verleden was het beleid, dat voor bedrijventerreinen gelegen binnen de gemeente Velsen in beginsel de gronden voor onbepaalde tijd in erfpacht werden uitgegeven (eeuwigdurend recht van erfpacht). Dit beleid was ingegeven om het de ondernemer mogelijk te maken een zakelijk recht op de grond te verkrijgen tegen een jaarlijks te betalen canon.

Nu wordt het wenselijk geacht om de desbetreffende toekomstige erfpachter/ondernemer een keuze te geven: of van het verkrijgen van het volledig eigendom door te kopen of het verkrijgen van een erfpachtrecht. Met name deze laatste keuze kan gelet op onder andere de economische crisis voor de toekomstige erfpachter/ondernemer aantrekkelijker zijn dan koop. De gemeente zal bij nieuw uitgeefbare terreinen het uitgangspunt, in erfpacht of verkoop van gronden aangeven. Uitgifte van ‘natte bedrijventerreinen’ zal altijd geschieden in de vorm van erfpacht.

5.3 Sportvelden en kantine

De gronden ten behoeve van sport en de bijbehorende gebouwen zoals kantine en kleed- en doucheruimten worden in principe in tijdelijke erfpacht uitgegeven. Nadat de overeengekomen erfpachtperiode is afgelopen, zal in beginsel een nieuwe erfpachtovereenkomst worden gesloten. Vanuit het verleden zijn er ook huurovereenkomsten echter dit heeft niet de voorkeur.

5.4 Erfpacht woonbestemming

De gemeente heeft ook gronden ten behoeve van woningbouw in tijdelijke erfpacht uitgegeven en/of verkregen. Dit zijn voornamelijk locaties waar woningbouwverenigingen actief zijn of waar woonwagencentra’s gesitueerd zijn. Nadat de overeengekomen erfpachtperiode is afgelopen, dient per geval te worden bezien of de erfpachtovereenkomst opnieuw gesloten kunnen worden of dat het blote eigendom verkocht kan worden.

5.5 Erfpachtcanon

Een canon is een vergoeding wegens het verkrijgen én het hebben door de erfpachter van het recht van erfpacht op een perceel. De erfpachtcanon wordt vastgesteld aan de hand van de marktconforme waarde van de betreffende grond. Het vaststellen van een erfpachtcanon wordt nader behandeld in de nota Grondprijzen.

Waardevermeerdering

Zowel bij een voor onbepaalde tijd alsook een voor bepaalde tijd gevestigd recht van erfpacht heeft de gemeente de mogelijkheid om mee te profiteren van een waardevermeerdering van de grond. Dit kan als gevolg van een economisch hoogwaardiger gebruik van de grond of als gevolg van het taxeren van de grond bij de mogelijkheid tot canonherziening.

5.5 Duur van erfpachtrecht

Conform het huidige beleid wordt een recht van erfpacht in beginsel voor onbepaalde tijd gevestigd.

5.6 Verkoop van het bloot eigendom

Indien een perceel is uitgegeven in erfpacht voor onbepaalde tijd en de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht kan de erfpachtnemer een verzoek doen om het bloot eigendom aan te kopen. De erfpachtnemer kan op deze wijze het volledige eigendom verkrijgen. Het aankoopbedrag bestaat uit een administratieve vergoeding en een grondwaarde zoals nader bepaald in de Nota Grondprijzen.

6.1 Inleiding

Als de gemeente bepaalde onroerende zaken niet in eigendom wil houden omdat daartoe geen specifieke noodzaak bestaat, kan overwogen worden om tot verkoop over te gaan.

Dit geldt voor onroerende zaken die niet benodigd zijn voor (toekomstige) planontwikkeling, onroerende zaken die niet bestemd zijn voor de openbare dienst, alsmede openbaar groen dat niet wordt bestempeld als structureel groen.

Dergelijke onroerende zaken dienen uitdrukkelijk te worden onderscheiden van de verkoop van gemeentelijk vastgoed in het kader van een (her)ontwikkeling, het zogenaamd strategisch vastgoed. Het beleid inzake verkoop van strategisch vastgoed is beschreven in de kadernota Ontwikkeling van het Grondbeleid.

6.2 Marktconformiteit en openbare inschrijving

Bij verkoop van gemeentelijke onroerende zaken is het uitgangspunt dat de onroerende zaak marktconform wordt vervreemd op basis van de toekomstige bestemming.

Een gemeentelijke onroerende zaak wordt in beginsel via openbare inschrijving vervreemd. De vervreemding van een onroerende zaak gebeurt conform de door de gemeente vastgestelde ‘Algemene Voorwaarden bij verkoop van onroerende zaken’.

Het kan noodzakelijk zijn om af te wijken van het uitgangspunt van openbare inschrijving, namelijk wanneer er sprake is van locaties/gebieden die gezien:

• • grootte en complexiteit,

• • of hoogte en spreiding van risico’s,

• • of eigendomssituatie,

samenwerking met ontwikkelpartner(s) rechtvaardigen.

Een voorbeeld hiervan is de situatie waarbij de te verkopen gemeentelijke onroerende zaak direct grenst aan een ander perceel dat op korte termijn zal worden (her)ontwikkeld. In dit geval dient er te worden onderzocht of het ontwikkelen van beide percelen tezamen wellicht meer (in zowel financieel, maatschappelijke als stedenbouwkundig opzicht) kan opleveren dan twee los van elkaar staande ontwikkelingen. In een dergelijke situatie heeft het de voorkeur om in eerste instantie in onderhandeling te treden met de eigenaar van het naastgelegen perceel.

Om de grondprijs vast te stellen hanteert de gemeente Velsen de Nota Grondprijzen.

Velsen voert voor de uit te geven onroerende zaak een grondprijsbeleid waarbij de waarde van onroerende zaak gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De grondprijzen zijn marktconform en worden, afhankelijk van de bestemming, berekend middels verschillende grond waarderingsmethodes.

6.3 Verkoop van gronden

De verkoop van gronden bestaat voornamelijk uit bouwgronden en snippergroen. Voor de voorwaarden en criteria betreffende verkoop snippergroen wordt verwezen naar de nota Snippergroen (3 mei 1998) Grondprijzen zijn opgenomen in de nota Grondprijzen van het Grondbeleid.

6.4 Verkoop van panden

In het raadsbesluit bezuinigingen/aanpassing begroting 2005, nummer 50 van 2005 is er vastgesteld dat panden, waarvoor er geen specifieke noodzaak bestaat om deze te behouden, dienen te worden afgestoten. Uiteindelijk zullen slechts de panden met strategisch belang over blijven. Het gemeentelijke vastgoed dat in aanmerking komt voor vervreemding bestaat hoofdzakelijk uit zogenaamde ENOB-panden (Eigendommen Niet voor de Openbare dienst Bestemd). De panden zijn in beginsel in gebruik. Verkoop aan de zittende huurder van deze panden is, zoals in hoofdstuk 3.3.1 van deze nota is beschreven, mogelijk.

Uit financieel en maatschappelijk oogpunt is het echter niet altijd wenselijk om een onroerende zaak in verhuurde staat te verkopen. In deze gevallen dient met verkoop te worden gewacht tot het moment waarop het vastgoed vrijkomt van huur.

Algemene beleidslijn

De algemene beleidslijn bepaalt dat het af te stoten gemeentelijk vastgoed in beginsel op basis van openbare verkoop op inschrijving in de markt dient te worden geplaatst. Geïnteresseerde partijen kunnen zich dan via een biedingformulier, behorende bij de door de gemeente in dit kader op te stellen verkoopbrochure, inschrijven op het aangeboden object.

In de voor een openbare verkoop op te stellen verkoopbrochure worden de specifieke uitgangspunten voor de betreffende verkoop weergegeven.