Exploitatieverordening Gemeente Voorst 2006

1. In deze verordening wordt verstaan onder:

• a.

  afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente;

• b.

  exploitant: de eigenaar, erfpachter of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht;

• c.

  exploitatiegebied: het als zodanig door het college van burgemeester en wethouders aangewezen gebied, dat gebaat wordt door de te treffen voorzieningen van openbaar nut;

• d.

  e xploitatieopzet: een gedetailleerde, in eerste instantie voorcalculatorische, en lopende het exploitatieproces telkens bij te houden berekening van de baten en lasten in de grondexploitatie, op basis waarvan een exploitatiebijdrage wordt berekend;

• e.

  exploitatieovereenkomst: de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met de exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder zij onroerende zaken in het exploitatiegebied in exploitatie brengt of daaraan medewerking verleent;

• f.

  g rondexploitatie: de door de gemeente vastgelegde en dynamisch bij te houden financieel-economische onderbouwing en verantwoording van de ontwikkeling en realisatie van het exploitatiegebied, waarin alle baten en lasten, investeringen en opbrengsten ten opzichte van elkaar worden verrekend en waaruit eerst voorcalculatorisch en uiteindelijk definitief een exploitatieresultaat kan worden berekend;

• g.

  (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen:

  het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren;

• h.

  (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid b vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover deze werken direct dan wel indirect profijt opleveren voor de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken.

2. De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd als als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

• a.

  het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

• b.

  de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage;

• c.

  het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

• d.

  de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen (zoals straataankleding) welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

• e.

  de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

• f.

  het verrichten van bodemonderzoek en -sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

• g.

  het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan (waaronder bijvoorbeeld geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied);

• h.

  de verwerving van de ondergrond van openbare voorzieningen;

• i.

  het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut;

• j.

  het verrichten van archeologisch onderzoek;

• k.

  alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

3. Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of het college van burgemeester en wethouders uitdrukkelijk hebben ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant.

4. Het college neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan, dan nadat gebleken is:

• a.

  dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd;

• b.

  daartoe voldoende garantie is gesteld;

• c.

  de door de gemeente noodzakelijk geachte regierol voldoende kan worden gevoerd en

• d.

  ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

5. De gemeente kan besluiten om de openbare voorzieningen in samenwerking met een marktpartij te ontwikkelen en realiseren, in welk geval de gemeente kan besluiten de regierol in samenwerking met die marktpartij te voeren, of door die marktpartij te laten voeren.

1. Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:

• a.

  de inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, bestaande uit:

  1. de waarden van de grond;

  2. de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de

  bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

  3. de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

  4. de kosten van verwijdering van zich in de grond bevindende funderingen, leidingen, kabels, explosieven e.d., alsmede de kosten van boscompensatie;

  5. de kosten van planschade en overige schadevergoedingen en schadeloosstellingen en de kosten van het teniet doen gaan van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten.

• b.

  De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid 2 omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

• c.

  De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid 2 en artikel 2, lid 1, sub a.

• d.

  Alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

  1. de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht; onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de in en externe kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of -wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;

  2. de in- en externe kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

  3. de in- en externe kosten terzake van het sluiten van exploitatieovereenkomsten, alsmede de overige kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

  4. de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;

  5. de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen, zijnde de beheerkosten die ten gevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van huur- of pachtopbrengsten worden gedekt;

  6. overige kosten die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht, waaronder de bij de gemeente bestendig gebruikelijke omslagfondsen voor zover deze aan het plangebied kunnen worden toegerekend.

1. Voordat met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt begonnen, stelt de gemeenteraad een bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vast.

2. Het bekostigingsbesluit bevat de volgende onderdelen:

a. een tekening van het gebied waarvoor het bekostigingsbesluit geldt, waarop is aangeduid welke onroerende zaken gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

b. een aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de eigenaren, erfpachters of gerechtigden van of op van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald;

3. Het bekostigingsbesluit wordt voor de start van de aanleg van de te bekostigen voorzieningen bekend gemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 en verder van de Gemeentewet.

1. Voor de toerekening van het profijt wordt uitgegaan van de gemiddelde kosten per m2 van het kadastrale oppervlak van het exploitatiegebied, te vermenigvuldigen met een factor voor ligging, een factor voor toekomstige bestemming en een factor voor de objectieve gebruiksmogelijkheid van de onroerende zaken waaraan het profijt wordt toegerekend.

2. Indien op deze wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door het college van burgemeester en wethouders te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.

1. De bijdrage in de kosten van exploitatie die de exploitant betaalt bestaat uit: het bedrag dat op basis van de exploitatieopzet, overeenkomstig de artikelen 1 tot en met 4 aan zijn onroerende zaak kan worden toegerekend,

• a.

  rekening houdend met de noodzakelijke periodieke bijstellingen,

• b.

  vermeerderd met de kosten van de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut en de kosten van kadastrale uitmeting, en

• c.

  verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden, alsmede verminderd met de inbrengwaarde van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

2. De waarde van de in lid a bedoelde, door de exploitant ingebrachte grond, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.

3. Indien de exploitant zelf conform artikel 6, lid 3, sub 5 voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van lid a van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de exploitatieopzet. In dit geval stelt de gemeente de exploitatieopzet bij het aangaan van de exploitatieovereenkomst aan de exploitant ter beschikking.

1. Het verhaal van kosten van het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats op basis van een exploitatieovereenkomst, vervaardigd met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt die in ieder geval notarieel verleden wordt indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie initieert.

2. Het college van burgemeester en wethouders beslissen pas tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst nadat een bekostigingsbesluit is vastgesteld.

3. De exploitatieovereenkomst bevat bepalingen over:

• a.

  de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, alsmede de mate waarin van duurzaam bouwen sprake zal zijn;

• b.

  het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

• c.

  de ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waarborg voor tijdige betaling daarvan;

• d.

  in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant;

• e.

  in gevallen waarbij het college van burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige, kwalitatief goede en duurzame uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant, zulks in overeenstemming met de exploitatieopzet;

  de wijze waarop de eventuele planschade drukkende op het exploitatiegebied wordt doorberekend;

• f.

  de wijze waarop door de gemeente desgewenst regie wordt gevoerd en de mate waarin door de exploitant grond beschikbaar wordt gesteld voor particulier opdrachtgeverschap

• g.

  een betalingsregeling;

• h.

  in voorkomende gevallen een taakverdeling;

• i.

  in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

• j.

  in voorkomende gevallen een verklaring als bedoeld in artikel 10.

1. Een belanghebbende kan bij het college van burgemeester en wethouders een aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.

2. Het college van burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van exploitant in bouwexploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatieovereenkomst.

3. Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:

• a.

  een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

• b.

  gegevens, waaruit afdoende blijkt dat de belanghebbende de eigendom van of het erfpachtrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken onherroepelijk heeft verkregen of kan verkrijgen;

• c.

  gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden;

• d.

  gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.

4. Ingeval door het college van burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, en/of een aanvraag voor vrijstelling wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.

5. Het college van burgemeester en wethouders reageren op de aanvraag om medewerking, hetzij met een weigering op grond van artikel 8, hetzij met een aanhouding op grond van artikel 9, hetzij met de aanbieding van een concept-overeenkomst, binnen 12 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. De bepalingen in hoofdstuk 2 van deze verordening zijn van overeenkomstige toepassing.