Regeling vervallen per 01-07-2015

Verordening, houdende regels omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad in Almere

Geldend van 31-12-2011 t/m 31-12-2012

HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN

De raad van de gemeente Almere,

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Almere,

Gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet,

Overwegende dat het gewenst is regels te stellen om tot een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte in de gemeente Almere te komen

BESLUIT

Vast te stellen de volgende VERORDENING, houdende regels omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad in Almere.

Artikel 1. Begripsbepalingen

In deze Verordening wordt verstaan onder:

  • a.

    aftoppingsgrens, tweede: de grens genoemd in artikel 20, lid 2, onder b. van de Wet op de huurtoeslag, welke grens met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag.

  • b.

    bouwgroep: groep van particulieren, verenigd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die - al dan niet in samenwerking met professionele partijen- gezamenlijk en met zo groot mogelijke zeggenschap en invloed van alle deelnemers een bouwplan wil ontwikkelen.

  • c.

    college: het college van Burgemeester en Wethouders van Almere.

  • d.

    doelgroep van beleid: huishoudens waarvan het inkomen niet hoger is dan de bedragen genoemd in artikel 14, lid 1 van de Wet op de huurtoeslag, welke bedragen met ingang van 1 januari van elk jaar worden aangepast overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag

  • e.

    economische binding: de binding van een persoon aan de regio Almere, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in deze regio te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit deze regio.

  • f.

    eigenaar: het daaromtrent in artikel 1, tweede lid, van de wet bepaalde.

  • g.

    huishouden:

    • 1.

      de personen die op één adres ingeschreven staan in het GBA en tot hetzelfde gezin (ouder(paar) + kinderen) behoren,

    • 2.

      de personen die op één adres ingeschreven staan in het GBA, niet tot hetzelfde gezin (ouder(paar) + kinderen) behoren, maar:

      • -

        minimaal één jaar op hetzelfde adres ingeschreven staan en aan kunnen tonen dat zij een gemeenschappelijk huishouden voeren bijvoorbeeld middels een rekening en/of samenlevingscontract of

      • -

        minimaal een jaar gezamenlijk als woningzoekende geregistreerd staan

    • 3.

      de personen die op verschillende adressen staan geregistreerd, maar willen gaan samenwonen en minimaal een jaar gezamenlijk als woningzoekende geregistreerd staan of een samenlevingscontract kunnen overleggen

    • 4.

      bij een gescheiden ouder worden kinderen die niet op het adres van de woningzoekende staan ingeschreven niet tot het huishouden gerekend, tenzij de woningzoekende kan aantonen dat hij/zij minimaal 50% van de zorg op zich neemt

  • h.

    huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 7 van de wet.

  • i.

    huurprijs: de prijs die bij huur of verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand berekend volgens het woningwaarderingsstelsel behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

  • j.

    huurprijsgrens: het daaromtrent in artikel 6, derde lid, onder b van de wet bepaalde.

  • k.

    indicatie: verklaring van een instantie inhoudende dat degene ten behoeve van wie de verklaring is afgegeven in aanmerking komt voor de woonruimten die geschikt en bestemd zijn voor de huisvesting van personen met een lichamelijke beperking of zorgbehoefte.

  • l.

    inkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de bewoners van een woongelegenheid, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens wordt gelezen: huurder.

  • m.

    inschrijfduursegment: segment waarin geadverteerde woonruimten worden toegewezen op basis van de inschrijfduur van woningzoekenden die op de woonruimte gereageerd hebben.

  • n.

    koopprijsgrens: de grens genoemd in artikel 15, lid 1, sub a van de Wet bevordering eigenwoningbezit, welke grens met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de Wet bevordering eigenwoningbezit.

  • o.

    kwaliteitskortingsgrens: de grens genoemd in artikel 20, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag, welke grens met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag.

  • p.

    lotingssegment: segment waarin de geadverteerde woonruimten worden toegewezen op basis van loting onder de woningzoekenden die op de woonruimte gereageerd hebben.

  • q.

    maatschappelijke binding: de binding van een woningzoekende aan de regio Almere, daarin gelegen dat die woningzoekende een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in deze regio te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn van de regio, dan wel familieleden in de eerste graad hebben die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn van de regio.

  • r.

    onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde zelfstandige woonruimte.

  • s.

    regio Almere: hiertoe behoren de gemeenten in de provincie Flevoland, de Stadsregio Amsterdam en het gewest Gooi- en Vechtstreek.

  • t.

    rekenhuur: de prijs die bij huur en verhuur per maand is verschuldigd voor het gebruik van een woonruimte aangevuld met het daaromtrent bepaalde in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag.

  • u.

    urgentieverklaring: een verklaring van het college dat de woningzoekende voorrang krijgt op een woonruimte die voldoet aan zijn zoekprofiel.

  • v.

    wet: de Huisvestingswet.

  • w.

    woningruil: het door twee of meer partijen in gebruik nemen van elkaars woonruimte, met het oogmerk van daadwerkelijke permanente bewoning.

  • x.

    woningzoekende: het huishouden, dat is ingeschreven in het in artikel 8 van deze verordening bedoelde register.

  • y.

    woongroep: een samenlevingsverband, bestaande uit ten minste drie personen tussen wie geen familierechtelijke relatie bestaat.

  • z.

    zelfstandige woonruimte: een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte.

  • aa.

    zoekprofiel: de beperking die een huishouden in het bezit van een urgentieverklaring krijgt opgelegd bij het zoeken naar zelfstandige woonruimte.

  • bb.

    onterechte weigering: een aangeboden woonruimte wordt geweigerd door een woningzoekende die op deze woonruimte heeft gereageerd en er op basis van loting of inschrijfduur voor in aanmerking kwam en voldeed aan eisen van passendheid naar inkomen en bezettingsnorm.

Hoofdstuk 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE

Paragraaf 1. Algemene bepalingen

Artikel 2. Werkingsgebied

  • 1. Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op:

    • a.

      zelfstandige woonruimten in de huursector in de gemeente Almere met een maandelijkse rekenhuur tot de huurprijsgrens, en

    • b.

      zelfstandige woonruimten in de koopsector in de gemeente Almere met een koopprijs beneden de koopprijsgrens, die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaren van die woonruimten en die niet eerder bewoond zijn geweest.

  • 2. In afwijking van het bepaalde in lid 1 is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op:

    • a.

      woonwagens en standplaatsen voor woonwagens;

    • b.

      woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen.

    • c.

      woonruimten waarvan de eigenaar maximaal drie woningen in Almere verhuurt.

Artikel 3. Vergunningvereiste

Het is verboden de in artikel 2, eerste lid aangewezen woonruimte zonder een huisvestingsvergunning:

  • a.

    in gebruik te nemen voor bewoning;

  • b.

    in gebruik te geven aan een huishouden.

Artikel 4. Toelating tot de vergunningplichtige woonruimten

  • 1. Om toegelaten te worden tot de in artikel 2, eerste lid, genoemde woonruimten gelden de volgende voorwaarden:

    • a.

      ten minste één lid van het huishouden is achttien jaar of ouder en

    • b.

      de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of worden op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander behandeld, of hebben rechtmatig verblijf hier te lande op grond van artikel 8, onder a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

    • c.

      ten minste één van de leden van het huishouden is economisch of maatschappelijk gebonden aan de regio Almere, dan wel verkeert in een positie als aangegeven in artikel 13c, eerste lid van de wet.

  • 2. Lid 1 c. is niet van toepassing op huishoudens waarvan het college vestiging noodzakelijk acht.

Paragraaf 2. Procedure aanvraag huisvestingsvergunning

Artikel 5. Aanvragen van een huisvestingsvergunning

  • 1. De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt door de woningzoekende ingediend bij het college door middel van een daartoe door het college vastgesteld formulier en gaat vergezeld van de volgende stukken:

    • a.

      de drie laatste loon- of betaalstroken van de werkgever(s) en/of uitkeringsinstantie(s) en, als de volledigheid van deze inkomensgegevens niet vaststaat, een IB-60 verklaring van de Belastingdienst en/of een recente werkgeversverklaring, danwel

    • b.

      de verlies en winstrekening en de belastingaangifte van het voorgaand jaar, in combinatie met de voorlopige belastingaanslag van het lopende jaar, ingeval aanvrager zelfstandig ondernemer is en

    • c.

      een uittreksel niet ouder dan één maand uit de gemeentelijke basisadministratie van de woonplaats van de aanvrager wanneer de aanvrager niet in Almere woonachtig is en

    • d.

      een geldig identiteitsbewijs van de aanvrager en de contractueel medehuurder en

    • e.

      een geldig verblijfsdocument indien aanvrager en de contractueel medehuurder niet de Nederlandse nationaliteit bezit(ten) en

    • f.

      bij een woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a: een afschrift van het huurcontract en een bewijs van economische of maatschappelijke binding met de regio.

    • g.

      bij een woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder b: een afschrift van de koopovereenkomst en een bewijs van economische of maatschappelijke binding met de regio.

  • 2. Het college is bevoegd om nadere gegevens te vragen, nodig om de aanvraag te beoordelen.

  • 3. Voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning worden leges geheven.

Artikel 6. Beslistermijn

  • 1. Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag en deelt de beslissing schriftelijk mede aan de aanvrager.

  • 2. Het college is bevoegd de beslistermijn eenmalig te verlengen met vier weken. De verlenging wordt schriftelijk meegedeeld aan de aanvrager.

Artikel 7. Gegevens op de huisvestingsvergunning

  • 1. Op of bij de huisvestingsvergunning vermeldt het college de volgende informatie:

    • a.

      de persoonsgegevens van de aanvrager

    • b.

      de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte wil betrekken

    • c.

      het adres van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft;

    • d.

      de termijn waarbinnen van de huisvestingsvergunning gebruik gemaakt dient te worden;

  • 2. Het college neemt in de vergunning tevens op dat de vergunning slechts geldig is indien het gehele huishouden, dan wel de gehele woongroep waarvoor de vergunning is verleend, de woonruimte betrekt.

Artikel 8. Register van woningzoekenden

  • 1. Het college draagt zorg voor het bijhouden van een register van woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een woonruimte als genoemd in artikel 2, eerste lid, onder a, behorend tot het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 16.

  • 2. In het register worden op hun verzoek woningzoekenden ingeschreven die in aanmerking willen komen voor een woonruimte als genoemd in het eerste lid en die voldoen aan de in artikel 4 genoemde voorwaarden.

  • 3. Om in aanmerking te komen voor woonruimte als genoemd in artikel 2, eerstel lid, onder a, behorend tot het lotingssegment als bedoeld in artikel 15, is inschrijving door een woningzoekende in het in lid 1 genoemde register niet voorwaardelijk.

  • 4. Ingeschreven woningzoekenden kunnen reageren op woningen in het lotingssegment als bedoeld in artikel 15 en in het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 16.

  • 5. Het verzoek om als woningzoekende ingeschreven te worden in het in lid 1 bedoelde register wordt gericht aan het college.

  • 6. Voor de registratie genoemd in het tweede lid worden leges geheven.

  • 7. Het college verstrekt aan de in het register ingeschreven woningzoekende een bewijs van inschrijving.

  • 8. Het bewijs van inschrijving blijft een jaar geldig, na ommekomst waarvan de woningzoekende zijn registratie jaarlijks kan verlengen.

  • 9. Als registratiedatum geldt de datum waarop de leges zijn ontvangen die verschuldigd zijn na het indienen van een aanvraag tot registratie als woningzoekende.

  • 10. Op het bewijs van inschrijving worden de volgende gegevens vermeld van de aanvrager en eventuele medeaanvrager:

    • a.

      naam en het aantal meeverhuizende personen;

    • b.

      adresgegevens;

    • c.

      inkomensgegevens;

    • d.

      geboortedatum;

    • e.

      nationaliteit of verblijfstitel;

    • f.

      datum van inschrijving;

  • 11. Het college haalt een inschrijving door, indien:

    • a.

      de woningzoekende woonruimte heeft geaccepteerd;

    • b.

      de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet;

    • c.

      de woningzoekende zijn jaarlijkse inschrijving niet heeft verlengd;

    • d.

      de woningzoekende daarom verzoekt.

    • e.

      de woningzoekende het maximum aantal onterechte weigeringen heeft bereikt.

Paragraaf 3 Vergunningverlening

Artikel 9. Criteria voor vergunningverlening

  • 1. Het college verleent de huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van een woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder a., indien:

    • a.

      het huishouden voldoet aan de toelatingsvereisten zoals genoemd in artikel 4, en;

    • b.

      het huishouden voldoet aan de passendheidseisen zoals gesteld in de artikelen 10 en 12.

  • 2. Het college verleent de huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van een woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder b., indien:

    • a.

      het huishouden voldoet aan de toelatingsvereisten zoals genoemd in artikel 4;

    • b.

      het huishouden voldoet aan de passendheidseisen zoals gesteld in de artikel 11;

  • 3. Per huishouden wordt slechts één huisvestingsvergunning verleend.

  • 4. Het college kan in afwijking van het eerste lid voor door het college aangewezen gebieden of voor door het college aangewezen categorieën van woonruimte andere criteria vaststellen dan bedoeld in artikel 10 en 12.

Artikel 10. Passendheid - verhouding tussen inkomen en huurprijs

  • 1. Het inkomen van het huishouden moet in een redelijke verhouding tot de huurprijs van de woonruimte staan.

  • 2. Het college hanteert hierbij de volgende criteria:

    • a.

      Onverminderd het bepaalde onder b, c, d, en e worden alle woonruimten als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot het in artikel 11, lid 1 genoemde bedrag (dan wel het op grond van artikel 11 lid 2 gewijzigde bedrag).

    • b.

      Tenminste 90% van alle woonruimten als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen dat niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 4, lid 1 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, welk bedrag met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 4, lid 4 van de genoemde Tijdelijke regeling.

    • c.

      Maximaal 10% van alle woonruimten als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a, wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan het bedrag, genoemd in artikel 4, lid 2 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, welk bedrag met ingang van 1 januari van elk jaar wordt aangepast overeenkomstig artikel 4, lid 4 van de genoemde Tijdelijke regeling. Bij de toewijzing van deze groep woningen, hebben urgent woningzoekenden voorrang boven regulier woningzoekenden.

    • d.

      Woonruimten met een huur tot en met de tweede aftoppingsgrens worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens behorend tot de doelgroep van beleid.

    • e.

      Woonruimten met een rekenhuur tot en met de kwaliteitskortingsgrens worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens zonder kinderen waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar en die behoren tot de doelgroep van beleid.

Artikel 11. Passendheid - verhouding tussen inkomen en koopprijs

  • 1. Voor woonruimten als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder b, komen uitsluitend huishoudens in aanmerking met een inkomen tot € 46.000 (prijspeil 1 januari 2011)

  • 2. Het bedrag genoemd in het eerste lid wordt met ingang van 1 januari van elk jaar gewijzigd op basis van de consumentenprijsindex.

Artikel 12. Passendheid – bezettingsnorm huurwoningen

  • 1. De omvang van het huishouden moet passen bij de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a.

  • 2. Het college hanteert hierbij de volgende criteria:

    • a.

      Woonruimten met vier kamers worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan het aantal leden twee of meer bedraagt.

    • b.

      Woonruimten met vijf of meer kamers worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan het aantal leden vijf of meer bedraagt.

Artikel 13. Woningruil

  • 1. Het college verleent in het geval van woningruil een huisvestingsvergunning indien:

    • a.

      het huishouden voldoet aan de toelatingseisen in artikel 4 en de passendheidsnormen in artikel 10 en 12 en;

    • b.

      op voorhand niet te voorzien is dat ingebruikneming van de woonruimte door een van de partijen van beperkte duur zal zijn.

  • 2. Wanneer het een woonruimte betreft zoals vermeld in artikel 21, lid 1 tot en met 5, verleent het college een huisvestingsvergunning wanneer het huishouden voor een dergelijke woonruimte in aanmerking komt.

Artikel 14. Vruchteloze aanbieding

  • 1. Het college verleent ontheffing van één of meer voorwaarden voor het verlenen van een huisvestingsvergunning indien de woonruimte gedurende acht weken, tenminste twee keer, tevergeefs is aangeboden via het aanbodmedium aan woningzoekenden die ingevolge artikel 15, artikel 16 of artikel 17 voor de woonruimte in aanmerking komen. Geen ontheffing kan worden verleend van het bepaalde in artikel 4.

  • 2. De termijn van acht weken genoemd in het eerste lid, start op de datum waarop het aanbod voor het eerst gepubliceerd is.

Paragraaf 4 Toewijzen van woonruimte

Artikel 15. Lotingssegment

  • 1. Voor een via het lotingssegment geadverteerde woonruimte zoals bedoeld in artikel 2 eerste lid onder a, met drie of minder kamers, komt de woningzoekende in aanmerking die op basis van een loting als eerste gegadigde is benoemd, en aan de criteria in artikel 4, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet, en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen.

  • 2. Voor een via het lotingssegment geadverteerde woonruimte zoals bedoeld in artikel 2 eerste lid onder a, met vier of meer kamers, komt de woningzoekende in aanmerking die een sociale huurwoning in Almere vrijmaakt en op basis van loting als eerste gegadigde is benoemd, en aan de criteria in artikel 4, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen. Wanneer er geen kandidaat huurders zijn die een sociale huurwoning vrijmaken, dan komt de eerstvolgende woningzoekende in aanmerking die op basis van een loting als eerste gegadigde is benoemd, aan de criteria in artikel 4, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen.

  • 3. Het college kan onverminderd het bepaalde in lid 1 en 2 aanvullende voorwaarden stellen bij de toewijzing van een woonruimte.

Artikel 16. Inschrijfduursegment

  • 1. Voor een via het inschrijfduursegment geadverteerde woonruimte, zoals bedoeld in artikel 2 eerste lid onder a, komt de woningzoekende in aanmerking die voor die woonruimte de langste inschrijfduur heeft in het register van woningzoekenden, en aan de criteria in artikel 4, 8, 10 en 12 voldoet en, indien van toepassing, aan de criteria in artikel 21 lid 1 t/m 5 voldoet en schriftelijk of digitaal kenbaar heeft gemaakt voor de aangeboden woonruimte in aanmerking te willen komen.

  • 2. Het college kan onverminderd het bepaalde in lid 1 aanvullende voorwaarden stellen bij de toewijzing van een woonruimte.

Artikel 17. Overige volgordebepalingen

  • 1. Vrijkomende woonruimten zoals bedoeld in artikel 2, eerste lid onder a, worden op volgorde van aanmelding van vrijkomen om en om verdeeld over het lotingssegment als bedoeld in artikel 15 en het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 16. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar kenmerken van de woonruimte.

  • 2. Voor woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in art. 19 geldt het volgende:

    • a.

      Woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 mogen reageren op geadverteerde woonruimte in het lotingssegment als bedoeld in artikel 15 en in het inschrijfduursegment in artikel 16.

    • b.

      Woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring krijgen voorrang boven woningzoekende huishoudens zonder urgentieverklaring in het lotingssegment als bedoeld in artikel 15 en in het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 16. Hierbij moet onverminderd worden voldaan aan de criteria zoals gesteld in artikel 4, 10 en 12 en indien van toepassing in artikel 8, en aan het zoekprofiel zoals bedoeld in artikel 19 lid 4 sub f.

    • c.

      De rangorde voor woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring wordt bepaald door de datum van afgifte van de urgentieverklaring.

    • d.

      Woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring krijgen voorrang boven woningzoekenden zonder urgentieverklaring bij de toewijzing van woonruimte als bedoeld in artikel 21, mits zij, voor zover van toepassing, voldoen aan de criteria zoals voor de betreffende woonruimte gesteld in artikel 21 lid 1 t/m 5, en wordt voldaan aan de criteria zoals gesteld in artikel 4, 10 en 12 en indien van toepassing in artikel 8, en wordt voldaan aan het zoekprofiel zoals bedoeld in artikel 19 lid 4 sub f.

  • 3. In overeenstemming met het bepaalde in artikel 9, lid 4 kan het college gebieden of categoriën woonruimte aanwijzen waarvoor andere volgordecriteria gelden dan in artikel 15, 16 of 17, lid 2.

Artikel 18. Bouwgroepen en woongroepen

  • 1. Het college is bevoegd bij woonruimten die door bouwgroepen worden gerealiseerd en onder artikel 2, eerste lid vallen de woonruimte met voorrang toe te wijzen aan leden van de betreffende bouwgroep, indien zij voldoen aan de criteria in artikel 4, 10, 11 en 12.

  • 2. Het college is bevoegd om toestemming te geven voor een coöptatieregeling voor toewijzing van een vrijkomende woonruimte gerealiseerd en bewoond door een bouwgroep zoals benoemd in lid 1.

  • 3. Het college is bevoegd om toestemming te geven voor een coöptatieregeling voor toewijzing van een vrijkomende woonruimte in een woongroep.

Paragraaf 5 Urgentie en Labeling

Artikel 19. Urgentieverklaring

  • 1. Het college kan een woningzoekende urgent verklaren indien de aanvrager:

    • a.

      in een acute noodsituatie verkeert; of

    • b.

      op grond van medische of sociale redenen dringend moet omzien naar andere woonruimte; of

    • c.

      moet omzien naar woonruimte na een verblijf in een AWBZ-erkende instelling of een gemeentelijke Wmo-gesubsidieerde instelling in Almere; of

    • d.

      woonruimte nodig heeft in verband met de sloop of ingrijpende renovatie van de huidige woonruimte of bij herstructurering van het gebied waarin deze woonruimte is gelegen; of

    • e.

      houders van een verblijfsvergunning als omschreven in artikel 8 onder a t/m e en l. van de Vreemdelingenwet 2000, die behoren tot de gemeentelijke taakstelling; of

    • f.

      valt onder door het Rijk aangewezen groepen van kandidaten; of

    • g.

      valt onder de door het college aangewezen groepen van kandidaten.

  • 2. Onverminderd het bepaalde in lid 1 kan het college in de nadere regels urgentie aanvullende voorwaarden voor het aanvragen van een urgentie stellen.

  • 3. Het college kan de urgentieverklaring weigeren indien de aanvrager twee jaar voorafgaand aan de aanvraag een urgentieverklaring heeft ontvangen.

  • 4. Op de urgentieverklaring vermeldt het college de volgende informatie:

    • a.

      de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager en

    • b.

      de geboortedatum en

    • c.

      de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte zal betrekken

    • d.

      het dossiernummer en

    • e.

      de datum van registratie en

    • f.

      het zoekprofiel met daarin de maximale huur, het maximale aantal kamers van de nieuwe woonruimte en eventuele andere noodzakelijke kenmerken van de woonruimte of in plaats van een zoekprofiel de kenmerken van de woonruimte waar de aanvrager naar bemiddeld wordt.

  • 5. De urgentieverklaring is geldig voor ten hoogste 6 maanden.

  • 6. Het college trekt de urgentieverklaring in indien:

    • a.

      de aanvrager een woonruimte toegewezen heeft gekregen;

    • b.

      de aanvrager niet meer in de omstandigheden verkeert op grond waarvan de verklaring is verleend;

    • c.

      indien de feitelijke omstandigheden niet overeenstemmen met de beschrijving van die omstandigheden in de Gemeentelijke basisadministratie;

    • d.

      de aanvrager daarom verzoekt;

    • e.

      de verklaring is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan de aanvrager wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

    • f.

      de aanvrager een aanbieding van een naar het oordeel van het college passende woonruimte heeft geweigerd, of

    • g.

      de termijn waarvoor de verklaring is verstrekt, is verstreken.

  • 7. Het college kan de geldigheidsduur van de verklaring eenmalig verlengen wanneer de aanvrager in de genoemde periode telkens heeft gereageerd op geadverteerde woonruimte en nooit nummer één heeft gestaan voor een woonruimte.

Artikel 20. Urgentiecommissie

  • 1. Het college stelt een urgentiecommissie in.

  • 2. De urgentiecommissie adviseert het college of aan een huishouden op grond van het bepaalde in artikel 19 een urgentieverklaring zou moeten worden verleend.

  • 3. Het college besluit op basis van het advies van de urgentiecommissie als bedoeld in lid 2 en deelt dit besluit aan het betrokken huishouden mede.

  • 4. De urgentiecommissie adviseert het college over het percentage vrijkomende sociale huurwoningen dat het opvolgende jaar beschikbaar zou moeten worden gesteld voor de uitstroom van cliënten uit AWBZ-erkende instellingen of Wmo-gesubsidieerde instellingen in Almere.

  • 5. Het college besluit op basis van het advies van de urgentiecommissie als bedoeld in lid 4 en deelt dit besluit aan de instellingen mee.

Artikel 21. Labeling

  • Het college is bevoegd woonruimten aan te wijzen die met voorrang zullen worden toegewezen aan specifieke groepen woningzoekenden, met dien verstande dat de woonruimte een nader te bepalen periode via het aanbodmedium aan de specifieke doelgroep wordt aangeboden. Deze periode kan verschillen per type woonruimte:

    • 1.

      Woonruimten met zorg in de nabijheid worden met voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan een van de leden beschikt over een daartoe strekkende indicatie;

    • 2.

      Woonruimten die rolstoeltoegankelijk en doorgankelijk zijn worden met voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan een van de leden beschikt over een daartoe strekkende indicatie;

    • 3.

      Woonruimten die zijn aangepast in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning worden met voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan een van de leden beschikt over een daartoe strekkende indicatie;

    • 4.

      Woonruimten in wooncomplexen bestemd voor 55-plussers worden met voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan een van de leden tenminste 55 jaar of ouder is;

    • 5.

      Woonruimten bestemd voor jongeren worden met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een leeftijd onder de 23 jaar.

Artikel 22. Nadere regels

  • 1. Het college stelt tenminste nadere regels vast met betrekking tot:

    • a.

      het aanvragen en verlenen van urgentieverklaringen;

    • b.

      het aanvragen en verlenen van huisvestingsvergunningen;

    • c.

      volgordebepaling en toewijzing (en weigering door woningzoekenden) van de woonruimte;

    • d.

      inkomensbepaling;

    • e.

      labeling;

    • f.

      experimenten;

    • g.

      toewijzing aan bouwgroepen.

  • 2. Voordat de nadere regels met betrekking tot urgentieverklaringen in werking treden, wordt een dergelijk besluit van het college aan de raad bekend gemaakt. De nadere regels treden vier weken na die bekendmakingen in werking, tenzij de raadsgriffie binnen die vier weken een agendavoorstel ontvangt om die nadere regels te bespreken. Dat agendavoorstel dient door tenminste een vijfde deel van de raadsleden te zijn ingediend.

HOOFDSTUK 3 OVERIGE BEPALINGEN

Paragraaf 1. Algemeen

Artikel 23. Hardheidsclausule

In gevallen, waarin strikte naleving van deze verordening tot onbillijkheid van overwegende aard zou leiden, kan het college ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening.

Artikel 24. Uitleg verordening

In de gevallen, waarin deze verordening niet voorziet, beslist het college, waarbij zij zich uitsluitend zal laten leiden door overwegingen, betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

Artikel 25. Experimenten en leefbaarheidsmaatregelen

  • 1. Het college kan voor een beperkte en bepaalde periode van (onderdelen van) het bepaalde in deze verordening afwijken of afwijkingen daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die in het belang zijn van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het Huisvestingsbesluit.

  • 2. Ten behoeve van de aanpak van leefbaarheidsproblemen op complex- of straatniveau kan de vrijheid van vestiging tijdelijk worden beperkt wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:

    • a.

      Het gaat om specifiek aan te wijzen straten of complexen;

    • b.

      Er zijn zwaarwegende redenen om in te grijpen, waarbij in ieder geval sprake is van overlast, en die met feiten kunnen worden onderbouwd;

    • c.

      Het gaat om een tijdelijke maatregel, waarvan de duur is vastgelegd;

    • d.

      De gemeenteraad besluit over de vorm en toepassing van de maatregel.

Paragraaf 2. Handhaving en toezicht

Artikel 26. Handhaving

  • 1. Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college aangewezen ambtenaren.

  • 2. Met de opsporing van de in artikel 2 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van strafvordering en de in artikel 75, tweede lid, van de wet aangewezen ambtenaren, ook de in lid 1 bedoelde ambtenaren belast, voor zover zij tevens buitengewoon opsporingsambtenaar zijn.

  • 3. De in lid 1 bedoelde ambtenaren hebben de bevoegdheden als genoemd in de artikelen 77 en 78 van de wet.

Artikel 27. Bestuurlijke boete

  • 1. Overtreding van artikel 7, tweede lid van de wet kan worden beboet met een bestuurlijke boete met een maximum van € 18.500,-.

  • 2. Overtreding van artikel 7 eerste lid van de wet kan worden beboet met een bestuurlijke boete van maximaal € 340,-.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN

Artikel 28. Citeertitel

  • Deze verordening wordt aangehaald als “Huisvestingsverordening Almere 2012”.

Artikel 29. Inwerkingtreding

    • Deze verordening treedt in werking op een door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip, met uitzondering van artikel 25 dat in werking treedt op 1 juni 2011.

  • Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad, gehouden op 23 juni 2011

  • de griffier, de vice-voorzitter,

  • J. D. Pruim W.A.T. van der Heijden

Toelichting Huisvestingsverordening Almere 2011

  • ALGEMEEN

    Inleiding

    Deze toelichting behoort bij de huisvestingsverordening van de gemeente Almere, hierna de verordening genoemd, en geeft een algemene en artikelgewijze toelichting op de beleidsmatige achtergronden.

    De verordening is op 23 juni 2011 door de gemeenteraad vastgesteld en is de opvolger van het Convenant Woonruimteverdeling 2007. De Huisvestingsverordening zal op 1 januari 2012 van kracht worden en zal dan het Convenant vervangen. Het Convenant treedt buiten werking op moment van inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening.

    Binnen de gemeente Almere is behoefte ontstaan de woonruimteverdeling op een ander wijze vorm te geven. De toenemende schaarste aan vrijkomende sociale huurwoningen in combinatie met de toenemende vraag naar deze woningen is voor de gemeente aanleiding om de toewijzingsregels te herzien. Het oude toewijzingsbeleid was onder andere gestoeld op de doelstellingen “evenredige kansen voor alle woningzoekenden” en een “zo groot mogelijke keuzevrijheid”. In een tijd van economische tegenwind waarin het aantal mutaties binnen de sociale huurvoorraad terugloopt, de sociale huurvoorraad nauwelijks in omvang groeit en meer lagere inkomens aangewezen zijn op een sociale huurwoning, wenst de gemeente de vrijkomende woningen zoveel mogelijk te bestemmen voor de doelgroepen waarvoor deze in eerste instantie bestemd zijn. Dit zijn huishoudens met een laag inkomen en huishoudens die dakloos zijn of dreigen te worden buiten hun schuld, of zich in een levensontwrichtende situatie bevinden.

    Puntsgewijs zijn er de volgende aanleidingen om de woonruimteverdeling te herzien:

    • Woningzoekenden die op korte termijn een woning nodig hebben, komen niet aan bod doordat veel woningzoekenden zich inschrijven om over een aantal jaren verzekerd te zijn van een woning.

    • Beperkte reikwijdte van de urgentieregeling. In de huidige urgentieregeling komen alleen woningzoekenden in aanmerking die zich in een levensbedreigende situatie bevinden. Huishoudens die in de problemen zitten die niet levensbedreigend maar wel levensontwrichtend zijn, vallen hierdoor buiten de boot.

    • Beperkte toewijzing aan de doelgroep van beleid, zijnde huishoudens die op basis van hun inkomen voor huurtoeslag in aanmerking komen. Op basis van het Convenant werd een te beperkt deel van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens.

    • De gemeente wenst de juridische middelen die haar volgens artikel 2 van de Huisvestingswet ter beschikking staan te benutten en kiest daarom voor de herinvoering van een Huisvestingsverordening. De verordening bevat regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en vergunningvereisten.

    De gemeente wil daarnaast de nieuwe toewijzingsregels benutten om de sociale binding in de stad te versterken. Uit onderzoek blijkt dat de helft van de Almeerders weinig sociale contacten heeft binnen Almere. Het hebben van sociale contacten, het gevoel hebben bij de maatschappij te horen, eraan mee kunnen doen, heeft een positieve invloed op het welbevinden van mensen (inclusief gezondheidsbeleving). Het sociale contact beïnvloedt verder de mogelijkheden voor mensen om op eigen kracht (of met zo beperkt mogelijke ondersteuning) zelf de weg te vinden in de maatschappij, omdat men bij elkaar terecht kan en minder is aangewezen op professionele verwijzing en ondersteuning. De gemeente wil de sociale binding versterken door maatschappelijke en economische bindingseisen te stellen voor toelating op de Almeerse sociale huurmarkt. Daarnaast wil de gemeente doorstroming bevorderen binnen Almere door mensen die een sociale huurwoning achterlaten voorrang te geven wanneer zij naar een grotere woning willen verhuizen.

    Daarnaast wil de gemeente dat sociale koopwoningen die in de nieuwbouw worden gerealiseerd, ook worden betrokken door de doelgroep die hierop qua inkomen is aangewezen. In het Homeruskwartier is hiermee geëxperimenteerd. De huisvestingsverordening is het aangewezen instrument om de toewijzing van sociale koopwoningen in regulier beleid op te nemen.

    Uitgangspunten

    Het centrale uitgangspunt van de verordening is een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van vrijkomende sociale woningen. Dit is uitgesplitst naar de volgende subdoelen:

    • ·

      Het zoveel mogelijk bestemmen van sociale huurwoningen voor woningzoekenden die hier gezien hun inkomen op zijn aangewezen.

    • ·

      Het bieden van voorrang op woonruimte voor woningzoekenden die vanwege een levensontwrichtende woonsituatie buiten hun schuld dringend een andere woning nodig hebben.

    • ·

      Het activeren van woningzoekenden.

    • ·

      Het bevorderen van de doorstroming op de Almeerse woningmarkt, onder andere door wooncarrières binnen de sociale huursector te stimuleren.

    • ·

      Het bieden van kansen aan starters en aan woningzoekenden uit de regio die zich in Almere willen vestigen.

    • ·

      Het behoud van evenwichtige wijken door te anticiperen op het ontstaan van leefbaarheidsproblematiek op het niveau van wooncomplexen en straten.

    • ·

      Uitvoerbaarheid en efficiency, evenals het voorkomen van leegstand, zijn belangrijke uitgangspunten bij de implementatie van het nieuwe systeem van woonruimteverdeling. Dit in overleg met de betrokken verhuurders.

    Rechtsbescherming

    De gemeente stelt voor de rechtsbescherming van woningzoekenden een bezwaar en beroepscommissie in op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht.

    Indeling van de huisvestingsverordening

    De verordening bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft definities. Hoofdstuk 2 geeft bepalingen over de verdeling van woonruimte. Hoofdstuk 3 beschrijft de overige bepalingen (o.a. handhaving en toezicht). Hoofdstuk 4 geeft tenslotte de overgangsbepalingen.

ARTIKELGEWIJZE TOELICHTING

  • HOOFDSTUK 1 – ALGEMENE BEPALINGEN

    Artikel 1. Begripsbepalingen.

    De meeste van de begrippen in het artikel spreken voor zich. Dat geldt echter niet voor lid:

    e. Economische binding: Het betreft een algemene omschrijving die is afgeleid van de Huisvestingswet (HW), artikel 1, sub l. De woningzoekende moet “met het oog op voorziening in het bestaan, een redelijk belang hebben zich in dat gebied te vestigen”. Economische binding geldt in elk geval voor personen die duurzaam arbeid verrichten binnen of vanuit de desbetreffende regio.

    De definitieve toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. De overlegde stukken moeten op dat moment actueel en rechtsgeldig zijn.

    De omschrijving “met het oog op de voorziening in het bestaan” impliceert dat het hier wel een substantieel deel van de inkomensverwerving zal moeten betreffen. Er mag daarbij niet worden uitgaan van een bepaald aantal arbeidsuren. Parttimers die minder uren werken maar daarin wel hun hoofdbron van inkomsten hebben worden dan ten onrechte uitgesloten. Uitgangspunt is dat tenminste 50% van het belastbaar huishoudeninkomen – ongeacht de bron van het inkomen, uit arbeid of uitkering – wordt verworven in of vanuit de regio.

    Verder moet sprake zijn van een duurzaam karakter van de arbeid als zodanig. Een contract of interim-overeenkomst van tenminste één jaar kan in elk geval als duurzaam worden beschouwd. “Binnen of vanuit de desbetreffende gemeente” impliceert dat het bedrijf (of de vestiging) van de woningzoekende in een van de regiogemeenten is gevestigd.

    r. Maatschappelijke binding: verondersteld wordt dat deze binding geldt voor iemand die “een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang” heeft. Iemand is maatschappelijk gebonden als:

    • -

      hij of zij tenminste twee jaar woonachtig is in een gemeente in de regio Almere;

    • -

      danwel hij of zij familie in de eerste graad heeft die tenminste twee jaar woonachtig is in een gemeente in de regio Almere.

    t. Regio Almere: tot de regio Almere behoren de volgende gemeenten: Almere, Lelystad, Zeewolde, Dronten, Noordoostpolder, Urk (provincie Flevoland), Amsterdam, Zaanstad, Haarlemmermeer, Amstelveen, Purmerend, Aalsmeer, Edam-Volendam, Uithoorn, Diemen, Waterland, Wormerland, Ouder-Amstel, Landsmeer, Oostzaan, Beemster, Zeevang (Stadsregio Amsterdam), Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren (Gewest Gooi en Vechtstreek).

    HOOFDSTUK 2 – VERDELING VAN WOONRUIMTE

    In dit hoofdstuk zijn regels met betrekking tot het verdelen van woonruimte opgenomen.

    Artikel 2. Werkingsgebied

    De woonruimteverdeling is enkel van toepassing op huurwoningen in de gemeente Almere die vallen binnen de normen van de Wet op de huurtoeslag en nieuwbouwkoopwoningen met koopprijsgrens als aangegeven in de Wet Bevordering Eigen Woningbezit.

    Woonruimten waarvan de eigenaar maximaal drie woningen in Almere verhuurt, zijn uitgezonderd van de vergunningplicht. Op deze manier is het mogelijk voor bijvoorbeeld ouders van studerende kinderen, een woning te kopen en die aan hen te verhuren.

    De Verordening is ook niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, zoals studentenkamers of kamers in verzorgingstehuizen. Ook is de Verordening niet van toepassing op standplaatsen voor woonwagens, woonwagens, ligplaatsen voor woonschepen en woonschepen.

    Artikel 3. Vergunningvereiste

    In dit artikel is geregeld dat voor het in gebruik nemen van een huur- of nieuwbouwkoopwoning onder de eerder genoemde prijsgrenzen een huisvestingsvergunning vereist is. Verder bevat dit artikel een verbod jegens de verhuurder om een huurwoning in gebruik te geven aan iemand die niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Hiermee is de wederzijdse verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder gegeven.

    Artikel 4. Toelating tot de vergunningplichtige woonruimten

    Dit artikel regelt welke woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. De woningzoekende dient een minimumleeftijd van 18 jaar te hebben en de Nederlandse nationaliteit te bezitten, of rechtmatig in Nederland te verblijven. Daarnaast dient ten minste één lid van het huishouden een economische of maatschappelijke binding met de regio Almere te hebben (zie hoofdstuk 1 voor de definitie).

    Artikel 5. Aanvragen van een huisvestingsvergunning

    In dit artikel is opgenomen hoe een aanvraag om verlening van een huisvestingsvergunning moet worden ingediend en welke stukken daarbij moeten worden overgelegd.

    Artikel 6. Beslistermijn

    Regelt de termijn waarbinnen het college op de aanvraag om verlening van een huisvestingsvergunning beslist.

    Artikel 7. Gegevens op de huisvestingsvergunning

    In dit artikel is vervat welke gegevens op de huisvestingsvergunning worden vermeld. Het tweede lid regelt dat de huisvestingsvergunning slechts geldig is indien het gehele huishouden, of de gehele woongroep, de woning daadwerkelijk betrekt.

    Artikel 8. Register van woningzoekenden

    In dit artikel is geregeld dat de woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning in het inschrijfduursegment zich moeten inschrijven in een register. De inschrijving dient jaarlijks te worden verlengd. Voor inschrijving worden kostendekkende leges geheven. Ingeschrevenen kunnen reageren op woningen in het lotingssegment en in het inschrijfsegment. Dit zorgt voor actief zoekgedrag. Woningzoekenden die zich alleen richten op het lotingssegment hoeven zich niet in te schrijven in het register. Zij betalen administratiekosten wanneer ze na loting de woning krijgen toegewezen.

    Lid 9. Als moment van inschrijving geldt de datum waarop het verschuldigde inschrijfgeld (leges) door de gemeente is ontvangen.

    Lid 11. Dit artikel regelt de gronden waarop een inschrijving kan worden ingetrokken. Een van de uitschrijfgronden kan een maximum aantal onterechte weigeringen zijn. Bepalingen omtrent weigeringen worden bij de uitvoering nader uitgewerkt.

    Artikel 9. Criteria voor vergunningverlening

    In dit artikel is geregeld wanneer de huisvestingsvergunning wordt verleend. Bij de toetsing wordt bezien of de aanvrager voldoet aan de regels die zijn gesteld met betrekking tot de toelating tot de vergunningplichtige woningmarkt, zoals neergelegd in artikel 4 van de Verordening. Daarnaast wordt getoetst of wordt voldaan aan de in dit hoofdstuk gestelde ten aanzien van de verhouding tussen het inkomen en de huurprijs van de te betrekken woonruimte, evenals de verhouding tussen de grootte van het huishouden en het aantal kamers van de te betrekken woonruimte.

    2.Lid 4. Het college heeft de mogelijkheid om voor bepaalde aangewezen gebieden of voor bepaalde categorieën van woonruimte andere toewijzingscriteria op te stellen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat zich problemen met de leefbaarheid in een complex voordoen of omdat de wens bestaat om met een andere wijze van toewijzing te experimenteren.

    Artikel 10. Passendheid – verhouding tussen inkomen en huurprijs

    Artikel 10 geeft de verhoudingen tussen inkomens van woningzoekende huishoudens en de te verdelen woonruimte. In 10 lid 2 sub a is bepaald dat sociale huurwoningen tot de huurtoeslag alleen betrokken kunnen worden door huishoudens met een inkomen tot € 46.000 (prijspeil 2011, jaarlijks te indexeren). Hiermee is sprake van een bovengrens; boven deze grens kan men niet in aanmerking komen voor een huurwoning waarvoor deze verordening geldt.

    Artikel 10 lid 2 sub b en c: ter uitvoering van het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 over staatssteun voor woningcorporaties is op 1 januari 2011 de ministeriele regeling “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” in werking getreden. 90% van alle huurwoningen tot de huurtoeslaggrens dient te worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 33.614 (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). 10% van de toegewezen woonruimte kan worden betrokken door huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.614. Urgenten hebben in dit laatste segment voorrang.

    Artikel 10 lid 2 sub d en e: Woonruimten met een huur tot en met de tweede aftoppingsgrens worden bij voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (doelgroep van beleid) Woonruimten met een rekenhuur tot en met de kwaliteitskortingsgrens worden bij voorrang aangeboden aan jongeren tot 23 jaar die qua inkomen behoren tot de doelgroep van beleid.

    Met de term ‘voorrang’ wordt geregeld dat de woonruimte bij de juiste doelgroep terecht komt. In het geval er geen geschikte woningzoekende uit de betreffende doelgroep reageert op de woning, dan kan de woning ook aan een andere woningzoekende worden toegewezen. Dit om leegstand te voorkomen.

    Artikel 11. Passendheid – verhouding tussen inkomen en koopprijs

    Dit artikel regelt de financiële passendheid bij nieuwbouw sociale koopwoningen. Alleen huishoudens met een inkomen lager dan € 46.000 (IBBA-plus grens, prijspeil 2011) krijgen een huisvestingsvergunning toegewezen na de koop van een sociale koopwoning in de nieuwbouw. Het aanbod aan sociale koopwoningen in de nieuwbouw is beperkt. Het is daarom belangrijk dat de goedkope woningen bij de doelgroep terecht komen waar ze voor bedoeld zijn. De genoemde prijsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd.

    Artikel 12. Passendheid – bezettingsnorm

    Dit artikel regelt de relatie tussen de gezinsgrootte van de aanvrager en de grootte van de te betrekken voor een woonruimte in het sociale huursegment. Er wordt gesteld dat grote woningen (vier kamers) bij voorrang worden toegewezen aan huishoudens met minimaal twee personen. Woningen met vijf of meer kamers worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens met minimaal vijf personen.

    Met de term ‘voorrang’ wordt geregeld dat de woonruimte bij de juiste doelgroep terecht komt. In het geval er geen geschikte woningzoekende uit de betreffende doelgroep reageert op de woning, dan kan de woning ook aan een andere woningzoekende worden toegewezen. Dit om leegstand te voorkomen.

    Artikel 13. Woningruil

    Dit artikel geeft aan hoe om te gaan met het verlenen van huisvestingsvergunningen bij woningruil, ook in geval op de woning een label rust.

    Artikel 14. Vruchteloze aanbieding

    Met het opnemen van een bepaling over vruchteloze aanbieding voldoet de Verordening aan de wettelijke verplichting die de Huisvestingswet stelt. Een woning kan na een termijn van acht weken worden verhuurd of verkocht aan een woningzoekende die niet aan alle vereisten voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voldoet. Deze bepaling biedt daarmee een zekere normversoepeling. Geen ontheffing kan worden gegeven voor het vereiste uit artikel 4 (minimaal 18 jaar, beschikking hebben over rechtmatig verblijf hier te lande en economische dan wel maatschappelijke binding).

    Artikel 15. Lotingssegment

    Woningzoekenden kunnen in twee segmenten zoeken naar vrijkomende sociale huurwoningen: het lotingssegment en het inschrijfduursegment. Voor het lotingssegment hoeft men zich niet in te schrijven in een register.

    In artikel 15 zijn de kenmerken van het lotingsysteem vastgelegd. De rangorde van woningzoekenden voor een woonruimte wordt bepaald op basis van een loting.

    • 1.

      Woonruimten tot en met drie kamers worden verloot onder de woningzoekenden die op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de vereisten voldoen;

    • 2.

      Woonruimten met vier of meer kamers worden bij voorrang verloot onder de woningzoekenden die een sociale huurwoning in Almere achterlaten, en op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de vereisten voldoen. Als zich geen kandidaat aanmeldt die een sociale huurwoning achterlaat, komt de eerstvolgende (in rij van loting) die geen woonruimte achterlaat in aanmerking.

    • 3.

      Het college kan aanvullende voorwaarden stellen ten aanzien van de toewijzing van woonruimten.

    Huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 kunnen ook reageren op via het lotingssegment geadverteerde woonruimte. Zij hebben dan voorrang boven huishoudens zonder urgentieverklaring. Dit geldt ook voor gelabelde woningen die worden verloot (artikel 21), mits zij voldoen aan de criteria passend bij het betreffende label. Urgenten en niet-urgenten dienen aan de algemene toelatings- en passendheidseisen te voldoen.

    Artikel 16. Inschrijfduursegment

    In het inschrijfduursegment wordt de rangorde van woningzoekenden opgemaakt op basis van de inschrijfduur van een woningzoekende. Woningzoekende huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 mogen reageren op via het inschrijfduursegment geadverteerde woonruimte. Zij hebben hierbij voorrang boven huishoudens zonder een urgentieverklaring. Urgenten hebben ook voorrang wanneer het een gelabelde woning betreft (artikel 21), mits zij voldoen aan de criteria passend bij het betreffende label. Urgenten en niet-urgenten dienen aan de algemene toelatings- en passendheidseisen te voldoen.

    Artikel 17. Overige volgordebepalingen

    Dit artikel regelt een aantal aanvullende volgordebepalingen.

    Lid 1. Vrijkomende woonruimten worden na leegmelding om en om verdeeld over het lotingssegment en het inschrijfduursegment. De eerste vrijkomende woonruimte wordt verdeeld via het lotingssegment, de daarop volgende woonruimte via het inschrijfduursegment, et cetera. De helft van de vrijkomende woonruimten valt dus in het lotingssegment, de andere helft in het inschrijfduursegment. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar kenmerken van de woonruimte zoals type, prijs et cetera.

    Lid 2: Huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 mogen zowel reageren op geadverteerde woonruimte in het lotingssegment als het inschrijfduursegment. In beide segmenten hebben urgent woningzoekenden voorrang op niet-urgent woningzoekenden; dit geldt ook voor gelabelde woningen. De rangorde van urgenten die hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis van de datum op de urgentieverklaring. Urgenten dienen aan de algemene toelatings- en passendheidseisen te voldoen.

    Lid 3. Het college kan andere volgordecriteria benoemen dan weergegeven in artikel 15, 16 of 17 lid 2. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij woonruimten met een label, die worden toegewezen op basis van de datum op de CIZ of WMO-indicatiebeschikking.

    Artikel 18. Bouwgroepen en woongroepen

    Dit artikel regelt voorrang de voor deelnemers van bouwgroepen. De gemeente stimuleert dat inwoners zelf (mede) bepalen hoe zij willen wonen. Dat gebeurt o.a. via bouwgroepen. Bewoners realiseren daarbij gezamenlijk (al dan niet met hulp van een ontwikkelende partij) een woningbouwproject. De tijd, geld en moeite die mensen in het project steken verschaft de deelnemers een voorrangspositie bij de woningtoewijzing. Voor woonruimten die gerealiseerd zijn door een bouwgroep, of woonruimten die onderdeel zijn van een woongroep kan het college toestemming geven voor een coöptatieregeling. Hierdoor kunnen deelnemers aan een dergelijk project of woongroep zelf bepalen welk huishouden in aanmerking komt voor leegkomende woonruimte in de bouw- of woongroep.

    Artikel 19. Urgentieverklaring

    In artikel 19 is geregeld dat aan woningzoekenden een urgentieverklaring kan worden toegekend als zij als gevolg van een noodsituatie waarin zij verkeren een (andere) woning nodig hebben.

    • 1.

      Het eerste lid noemt de criteria op grond waarvan een woningzoekende urgent kan worden (a t/m g).

    • -

      Onder a ‘acute noodsituatie’ vallen onder meer de situatie waarin een woningzoekende door brand of overstroming zijn woning heeft verloren. Het gaat om een calamiteit.

    • -

      Bij b ‘medische of sociale redenen’ kan het gaan om diverse situaties. Het gaat hier om gevallen waarin de woonsituatie zodanig ontwricht is dat de aanvrager of andere leden van het huishouden hierdoor ernstig geestelijk of lichamelijk belast zijn en alleen andere woonruimte een oplossing een ruimte biedt. Bij medische redenen moet gedacht worden aan langdurige medische problematiek, waarvoor op korte termijn een andere woonruimte noodzakelijk is. Onder sociale urgentie wordt onder andere dakloosheid na echtscheiding of gedwongen verkoop van de woning verstaan.

    • -

      Onder c ‘uitstroom uit een AWBZ-instelling’ vallen woningzoekenden die verbleven hebben in bijvoorbeeld de vrouwenopvang, crisisopvang van het Leger des Heils of in een psychiatrische instelling.

    • -

      De onderdelen d ‘sloop, renovatie en herstructurering’ en e ‘houders van een verblijfsvergunning’ spreken voor zich. Onder f ‘aangewezen groepen van kandidaten’ door het Rijk en g ‘aangewezen groepen door het college’ vallen maatschappelijk noodzakelijke beroepsgroepen, zoals leraren en agenten.

    Woningzoekenden met een urgentieverklaring moeten, behoudens uitzonderingen zoals beschreven in de nadere regels urgentie, zelf zoeken naar een passende woning, op basis van hun zoekprofiel. Onder passend wordt verstaan dat het aantal kamers van de woning maximaal gelijk moet zijn aan het aantal personen in het huishouden. Wanneer de woning wordt geweigerd vervalt de urgentieverklaring.

    • 4.

      Bij het verlenen van een urgentieverklaring wordt op de beschikking vermeld voor welk type woning de urgentie geldt. Het zoekprofiel is daarmee van groot belang. De verlening van een urgentieverklaring is immers uitsluitend bedoeld om de specifieke woonnoodsituatie van de aanvrager op te lossen. Hiermee geeft dit artikellid uitdrukking aan de onwenselijkheid om met behulp van een toegekende urgentieverklaring ‘promotie’ te maken in de wooncarrière van de aanvrager.

    • 5.

      Dit artikellid regelt de periode waarin de aanvraag voor een urgentieverklaring geldig is.

    • 6.

      Dit artikellid regelt de gronden waarop een verleende urgentieverklaring kan worden ingetrokken.

    Bovenstaande wordt onder meer nader uitgewerkt in een separate beleidsregel.

    Artikel 20. Urgentiecommissie

    Voor het beoordelen van urgentieaanvragen wordt een urgentiecommissie ingesteld, tenminste bestaande uit één door de gemeente voorgedragen lid en één door de corporaties voorgedragen lid en een derde lid. Over de samenstelling van de urgentiecommissie, de taken en uitvoering worden nadere afspraken gemaakt (zie ook artikel 22, nadere regels met betrekking tot urgentie).

    Artikel 21. Labeling

    In dit artikel is geregeld dat woonruimten die van een ‘label’ zijn voorzien met voorrang worden toegewezen aan bepaalde, in dit artikel genoemde, groepen woningzoekenden (1 t/m 5). Omdat woonruimten met specifieke kenmerken schaars zijn, worden deze voorbehouden aan bepaalde doelgroepen. De labeling van woningen is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en verhuurders. Dit vormt onderdeel van nader overleg.

    Artikel 22. Nadere regels

    In dit artikel is opgenomen dat het college nadere regels kan stellen omtrent de verlening van urgentieverklaringen. Dit voorkomt dat in de Verordening zelf een groot aantal procedurele regels wordt opgenomen. Daarnaast zal het college onder andere regels opstellen ten aanzien van de vergunningverlening, labeling en experimenten.

    HOOFDSTUK 3 – OVERIGE BEPALINGEN

    Artikel 23. Hardheidsclausule

    De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient in elk geval beoordeeld te worden of het college in eerdere, vergelijkbare situaties hebben besloten tot toepassing van de hardheidsclausule.

    Artikel 24. Uitleg verordening

    In gevallen waarin de Verordening niet voorziet wordt door het college beslist met inachtneming van het volkshuisvestelijk beleid.

    Artikel 25. Experimenten en leefbaarheidsmaatregelen

    Dit artikel regelt dat ruimte bestaat om in het belang van de volkshuisvesting experimenten te starten waarbij voor een beperkte tijd kan worden afgeweken van deze verordening. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat zich problemen met de leefbaarheid in een complex voordoen of omdat de wens bestaat om met een andere wijze van toewijzing te experimenteren.

    Artikel 26. Handhaving

    In de uitvoering van de verordening is voorzien in het toezicht op onrechtmatige/illegale bewoning door daartoe aangewezen ambtenaren.

    Artikel 27. Bestuurlijke boete

    Op 1 juli 2009 is de bestuurlijke boete ter bestrijding van overtredingen van de Huisvestingswet ingevoerd. Daarbij is de mogelijkheid gecreëerd om een boete op te leggen voor het in gebruik nemen en in gebruik geven van een vergunningplichtige woning zonder huisvestingsvergunning, alsmede voor het zonder vergunning onttrekken van woonruimte aan de woningmarkt, samenvoeging van woonruimte of omzetting in onzelfstandige woonruimte.

    De overtredingen van de vergunningsplicht voor het in gebruik geven van woonruimte en het onttrekken van woonruimte kunnen worden beboet met een maximum van € 18.500,-. Degene die de woning in gebruik neemt kan worden beboet met een maximum van € 340,-.

    Met vorenstaande maximum bedragen is tot uitdrukking gebracht dat een overtreding door een eigenaar/verhuurder zwaarder dient te wegen dan een overtreding door een huurder.

    De boete kan met 50% worden verhoogd als de overtreder zich binnen twaalf maanden nogmaals schuldig maakt aan een zelfde overtreding. Bij eigenaren die woonruimte bedrijfsmatig exploiteren kan worden verhoogd met 100%.

    HOOFDSTUK 4 - OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN

    Artikel 28. Citeertitel

    Spreekt voor zich.

    Artikel 29. Inwerkingtreding

    Spreekt voor zich.