Nieuw beleid woningsplitsing- en omzetting naar kamers

In de eerste maanden van 2015 heeft de gemeente Maastricht een evaluatie uitgevoerd naar de gemeentelijke beleidsnotitie woningsplitsing en kamerverhuur (voortaan: omzetting naar kamers) uit 2008 en het amendement woningsplitsing en kamerverhuur uit 2013. Uit deze evaluatie zijn een aantal conclusies naar voren gekomen:

-De toename van het aantal gesplitste en omgezette woningen ontwikkelt zich binnen de gestelde doelen en randvoorwaarden (het aandeel grondgebonden woningen is niet substantieel teruggelopen).

-Het Amendement uit 2013 (waarin strengere kaders zijn opgelegd) heeft geleid tot minder aanvragen en goedkeuringen van woningsplitsing en –omzetting.

-Bewoners ervaren in toenemende mate overlast van bewoners woonachtig in woningen of kamers, mede als gevolg van gesplitste of in kamers omgezette woningen.

-Er is behoefte aan meer uniformiteit en eenduidigheid in de toetsings- en handhavingscriteria. De toekomstige beleidsregels moeten dermate helder zijn, dat toetsing vooraf en handhaving achteraf in de praktijk goed uitvoerbaar is.

-Het sturen op leefbaarheid in en nabij gesplitste of omgezette woningen moet meer worden toegespitst op de effecten voor de directe woonomgeving.

Op basis van deze evaluatie is te concluderen dat aanpassing van het huidige beleid op een aantal punten zeer wenselijk is. Naast de afweging over het juridisch kader (vaststellen van een facetbestemmingsplan, eventueel aangevuld met een Huisvestingsverordening), hebben deze aanpassingen met name betrekking op de onderliggende beleidsregels. Doel is met deze aanpassingen te komen tot een goede sturing op kwaliteit van kleine zelfstandige woningen en kamers. Dit collegevoorstel geeft aan welk beleid de gemeente wil voeren rond woningsplitsing en omzeting naar kamers.

Enkele relevante uitgangspunten

Een deel van de gesplitste woningen en het overgrote merendeel van de kamers die ontstaan door omzetting van woningen komen ten goede aan studentenhuisvesting. De gemeenteraad heeft in het kader van de vaststelling van de Structuurvisie vastgesteld dat hierin geen specifiek spreidingsbeleid wordt gevoerd. Om deze reden valt normering of quotering als ordenend principe af. Gevolg is dat er aan de hand van maatwerktoetsen wordt gestuurd.

Daarnaast is er een belangrijke link met de stedelijke programmering. Woningsplitsing van reguliere woningen levert per definitie meerdere toevoegingen aan de reguliere woningvoorraad op. Omzetting in kamers onttrekt juist reguliere woningen aan de woningvoorraad. In geval het aantal splitsingen woningen (uitgaande van splitsing van één naar twee woningen, uiteraard kunnen het er ook soms meer zijn) redelijk in evenwicht is met het aantal omzettingen, hoeft dit geen grote invloed te hebben op de contingenten beschikbaar voor woningtoevoeging.

Het aantal kleine huishoudens (bestaande uit 1 of 2 personen) zal de komende jaren toenemen in onze gemeente. Daarnaast is de verwachting dat de studentenpopulatie (een belangrijke doelgroep voor gesplitste en omgezette woningen) verder zal groeien. Maar deze groei neemt af. Daarom is het belangrijk dat de stedelijke programmering duidelijke kwantitatieve kaders stelt voor het toevoegen van woningen, toegespitst op de toelaatbare groei van woningen (door splitsing) en kamers (door omzetting).

Bij het splitsen van een bestaande woning in meerdere zelfstandige woningen speelt mee dat er minder contingent overblijft om nieuwbouwwoningen te ontwikkelen of zelfstandige wooneenheden in leegstaand vastgoed te creëren. De ontwikkeling van de woningvoorraad is bepaald in de Woonverordening Zuid-Limburg.

Het is echter belangrijk om in de stedelijke programmering een deel van het woningbouwcontingent aan te wijzen ten behoeve van woningsplitsing of omzetting van bestaande woningen. Met name daar waar grote zelfstandige woningen moeilijk verkocht raken (vanwege de hoge kosten, kosten van onderhoud, staat van onderhoud, impact op de woonomgeving) en er dus leegstand of verval dreigt, kan splitsing of omzetting een goed instrument zijn om nieuwe doelgroepen voor deze woningen te vinden. Splitsing en omzetting draagt bij aan hergebruik en flexibilisering van bestaande woningen. De onzelfstandige studentenhuisvesting (omzetting naar kamers) is uitgezonderd van de Woonverordening Zuid-Limburg. Naar verwachting zullen woningsplitsingen ten behoeve van studentenhuisvesting (zelfstandige woonruimten) mits gekoppeld aan een campuscontract in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg worden uitgezonderd. Dit om te voorkomen dat deze woonruimten worden ingezet voor de reguliere woningmarkt.

Besluiten rond stedelijke programmering moeten uiteindelijk duidelijk maken hoeveel ruimte er gaat ontstaan voor splitsing en/of omzetting naar kamers.

Richtinggevende kaders uit de stadsavond van 12 mei 2015

Op 12 mei jl. is van gedachten gewisseld over te zetten accenten in het nieuwe beleid voor woningsplitsing en –omzetting. Onder andere raadsleden, buurtplatforms, verhuurders en verhuurdersorganisaties, studenten en corporaties hebben hun mening gegeven aan de hand van enkele stellingen. Daardoor zijn enkele heldere contouren ontstaan waarop het beleid geformuleerd en nader uitgewerkt kan worden. Logischerwijs liggen de belangen niet altijd in dezelfde lijn. Toch probeert dit beleidsvoorstel zo veel als mogelijk tegemoet te komen aan een helder en aan eenieder uitlegbare handelwijze rond aanvragen voor woningsplitsing of omzetting.

Opbouw

Het nieuwe beleidsinstrumentarium kent de volgende opbouw:

1.Algemeen verbod op woningsplitsing en omzetting naar kamers met afwijkingsbevoegdheid

2.Generieke toets

3.Bouw- en woontechnische toets

1.Algemeen verbod met afwijkingsbevoegdheid

Er komt een algemeen verbod op woningsplitsing en omzetting naar kamers, met een afwijkingsbevoegdheid voor het college van B&W. Daarmee stappen we dus af van de indeling in ‘ja,mits’ en ‘nee, tenzij’ buurten. De reden hiervoor ligt in het feit dat er binnen een buurt grote verschillen in aanwezigheid van gesplitste of omgezette woningen bestaat, evenals de beleving en impact ervan.

2.Generieke toets

De generieke toets bestaat uit een drietal criteria waarop elke aanvraag wordt getoetst. Voldoet een aanvraag niet aan criteria 1 en/of 2, dan is verdere toetsing niet meer nodig en wordt de aanvraag afgewezen. De criteria zijn:

1. Aanvraag past binnen contingent splitsing / omzetting.

Dit betreft een kwantitatieve norm. Binnen de stedelijke programmering dient een norm bepaald te worden voor zowel het maximaal aantal toe te voegen woningen als gevolg van woningsplitsing als ook maximaal aantal toe te voegen kamers als gevolg van omzetting van woningen. Concreet betekent dit dat bij elke aanvraag voor woningsplitsing en omzetting gekeken zal worden of het toe te voegen aantal woningen of kamers nog past binnen het jaarlijks afgesproken contingent. Indien het maximum aantal toevoegingen als gevolg van splitsing of omzetting is bereikt, zal elke daaropvolgende aanvraag dat jaar worden afgewezen.

2. Minimaal 110 m² gebruiksoppervlak.

Dit betreft een kwalitatieve norm. De te splitsen of om te zetten woning heeft minimaal 110 m² gebruiksoppervlak. Hiermee behouden we enerzijds de kleinere gezinswoningen (< 110 m²) als zelfstandige woonruimte voor 1+2 persoonshuishoudens en kleine gezinnen.

Uit recent onderzoek blijkt dat er de komende jaren een groeiende vraag is naar dit woningtype in de gemeente Maastricht. Deze kleine woningen blijven een belangrijke rol vervullen op de woningmarkt van Maastricht: vaak gelegen op gunstige locaties, blijvend populair marktsegment en betaalbaar voor het merendeel van de starters of kleine huishoudens. Anderzijds stimuleren we hierdoor dat grotere (monumentale) woningen, die in de huidige markt financieel vaak niet aantrekkelijk zijn voor bewoning door één huishouden, makkelijker een nieuwe wooninvulling kunnen krijgen.

3. Vrijstelling bij hospita-situatie.

Elke aanvraag voor omzetting naar kamers moet getoetst worden aan de nieuwe beleidsregels, ongeacht het aantal kamers in de nieuwe situatie. Uitzondering hierop is het hospita-principe. Hiervan is sprake als er een woning wordt omgezet, waarbij maximaal twee huurders in de woning woonachtig zijn, naast de woningeigenaar zelf. Omdat kleine woningen tot 110 m2 zijn uitgesloten van omzetting is de verwachting dat elk plan tot omzetting minimaal 3 kamers zal tellen. Met de vrijstelling van het hospita-principe anticiperen we ook op het toenemende aantal oudere woningeigenaren die niet altijd meer behoefte hebben aan een grote eengezinswoning, maar wel in hun huidige woning willen blijven wonen. Voor hen kan woningsplitsing of omzetting naar kamers een mogelijkheid zijn om hier te blijven wonen.

3.Bouw- en woontechnische toets

De derde en laatste stap binnen de beleidsregels voor woningsplitsing en kamerverhuur bestaat uit een bouw- en woontechnische toets. De specifieke (lokale) situatie bij elke aanvraag dient daarbij zorgvuldig in ogenschouw genomen te worden om zo goed te kunnen controleren of splitsing of kamerverhuur op deze specifieke plek wenselijk is en eventuele risico’s voor de directe woonomgeving zo klein als mogelijk zijn.

Voldoet de nieuwe situatie van de te splitsen of om te zetten woning aan de kwaliteitseisen zoals we die als gemeente Maastricht voor de woning en directe woonomgeving voor ons zien? Getoetst wordt op:

- Parkeernorm: Er moet worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Hierbij geldt een aparte norm voor zelfstandige woningen en kamers.

- Woontechnische kwaliteit: Uit de beleidsevaluatie is naar voren gekomen dat de huidige kwaliteitseisen voor de minimum gebruiksoppervlakte te ambitieus zijn, onvoldoende aansluiten bij de markt en te vaak praktisch niet haalbaar zijn. We kiezen er daarom voor aan te sluiten bij de maatvoering volgens het Bouwbesluit Nieuwbouw, geldend per 1 juli 2015. Voor een zelfstandige woning geldt een minimum gebruiksoppervlak van 18 m², voor een studentenwoning is dat 15 m² en voor een kamer 5 m². Naast deze maatvoering is de overbewoningsnorm bij kamergewijze verhuur van kracht: minimaal 12 m² woonoppervlak beschikbaar per kamer.

-Bergplaats voor fietsen en afval: Gesplitste of omgezette woningen dienen te beschikken over een, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op eigen terrein. Per woning dient een gebruiksoppervlakte van minimaal 1,5 m² aan stallingsruimte aanwezig te zijn. Daarnaast dient de gesplitste of omgezette woning ook te beschikken over een inpandige berging van minimaal 0,5 m² gebruiksoppervlakte per woning voor het opslaan van huishoudelijk afval.

Plek van leefbaarheid binnen het woningsplitsings- en omzettingsbeleid

Met de toets richten we ons op bouw- en woontechnische kwaliteit van de woning waarvoor de aanvraag tot splitsing of omzetting wordt gedaan. In beperkte mate wordt daarin ook het leefbaarheidsaspect meegenomen. Uit de beleidsevaluatie gaven bewoners en professionals aan dat er meerdere vormen van overlast, mogelijk als gevolg van woningsplitsing of –omzetting, wordt ervaren. Denk aan de verloedering van het aanzicht van de straat door slecht onderhoud van de woning, slordig geparkeerde fietsen en vuilniszakken die op verkeerde momenten aan de straat worden gezet. Daar speelt de bouw- en woontechnische toets op in.

Overige negatieve effecten voor de leefbaarheid als gevolg van splitsing en omzetting (zoals geluidsoverlast door huisfeesten, verkeer van en naar cafés en het ontbreken van een aanspreekpunt in de gesplitste / omgezette woning) worden niet getoetst bij de aanvraag. Het bestrijden of voorkomen van overlast moet namelijk in eerste instantie gericht zijn op de veroorzaker van de overlastgever en niet de woningeigenaar. Daarom zijn inmiddels diverse maatregelen op het vlak van preventie actief en/of in ontwikkeling. Voor een overzicht hiervan verwijzen we naar het collegevoorstel.

Uitvoeringsregels

Behorende bij “Nieuw beleid woningsplitsing en omzetting naar kamers” 7 juli 2015

In het “Nieuw beleid woningsplitsing en omzetting naar kamers” is aangeduid hoe het nieuw beleidsinstrumentarium uitziet. Specifiek ten behoeve van de hierin aangegeven generieke toets en de bouw- en woontechnische toets zijn uitvoeringsregels opgesteld welke als leidraad zullen dienen voor de samenstelling van het voorgestelde facetbestemmingsplan. Deze onderstaande regels geven derhalve nadere uitwerking aan hetgeen in het nieuwe beleid opgenomen is.

Begrippen

Begane grondvloer: Vloer van het gebouw het dichtst gelegen nabij peil.

Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gebruiksoppervlakte: Gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580.

Hoofdverblijf: Feitelijk woonverblijf zoals ingeschreven in de Basisregistratie Personen.

Huishouden: Één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen. Bewoners van wooneenheden (voor kamerverhuur) gezamenlijk worden hieronder niet begrepen.

Kamerverhuur: Het verschaffen van woonverblijf in één (gedeelte van een) gebouw middels meer dan één wooneenheid (voor kamerverhuur). De bewoners delen samen één voordeur.

Parkeernormen: De in de gemeente Maastricht geldende parkeernormen, zoals opgenomen in de door de raad d.d. 19.04.2011 vastgestelde 'Nota Parkeernormen Maastricht 2011'.

Peil:

a.voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang (of die) onmiddellijk aan een weg grenzen: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang of:

b.in geval van bouwwerken boven een wateroppervlak: de gemiddelde maaiveldhoogte van de aanliggende oevers, of:

c.in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Student(en): Personen die zijn ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek;.

Woning: Een zelfstandig (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid hierbinnen van een eigen toegang en een alleen door het betreffend huishouden te gebruiken toiletruimte, badruimte en een keuken met kooktoestel.

Woningomzetting Omzetting van een woning naar kamerverhuur.

Woningsplitsing: Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen dan wel het omzetten van kamerverhuur naar één of meer woningen.

Wooneenheid (voor kamerverhuur): Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw met woonfunctie bij kamerverhuur, welk gedeelte dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gemeenschappelijk gebruik (met andere huishoudens) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken met kooktoestel. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimtes bestaan.

Hospes/Hospita (rechtstreekse toestemming in een woning)

Hospes/Hospita

Wooneenheden in een woning zijn toegestaan indien:

a.De eigenaar van de woning ter plaatse het hoofdverblijf heeft en voor minimaal 50% economisch en juridisch eigenaar van deze woning is;

b.De wooneenheden ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 5 m2;

c.Niet meer dan twee wooneenheden in de woning gerealiseerd worden;

d.De woning beschikt over een, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen terrein, waarbij:

a.

Per wooneenheid een gebruiksoppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig is;

b.

Een inpandige stalling voor fietsen niet hoger gelegen is dan de begane grondvloer;

c.

Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

Verbodsbepaling

Woningsplitsing / woningomzetting

Woningsplitsing en/of woningomzetting zijn niet toegestaan.

Afwijken van de gebruiksregels/verbodsbepaling

Woningsplitsing

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningsplitsing indien:

a.De te splitsen woning een minimale gebruiksoppervlakte van 110 m2 heeft. Daarbij meegerekend de gebruiksoppervlakte van aan de woning verbonden en via de woning bereikbare garages en bergingen.

b.De nieuwe woningen ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 18 m2.

c.De nieuwe woningen bedoeld voor bewoning door één student ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 15 m2.

d.Voor de nieuwe woningen wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

e.Per nieuwe woning wordt voldaan aan het gemeentelijk woonbeleid.

f.De nieuwe woningen beschikken over een, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen terrein, waarbij:

a.

Per woning een gebruiksoppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig is;

b.

Een inpandige stalling voor fietsen niet hoger gelegen is dan de begane grondvloer;

c.

Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

g.De nieuwe woningen beschikken over een inpandige berging van minimaal 0,5 m2 gebruiksoppervlakte per woning voor het opslaan van huishoudelijk afval, waarbij;

a.

De inpandige berging gelegen is in een afzonderlijke ruimte;

b.

De inpandige berging onderdeel mag uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

c.

De berging ook op eigen terrein in de buitenlucht aanwezig mag zijn mits dit een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is.

Woningomzetting

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningomzetting indien:

a.De om te zetten woning een minimale gebruiksoppervlakte van 110 m2 heeft. Daarbij meegerekend de gebruiksoppervlakte van aan de woning verbonden en via de woning bereikbare garages en bergingen.

b.De wooneenheden (voor kamerverhuur) ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 5 m2.

c.Voor kamerverhuur wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

d.Voor de nieuw te realiseren kamerverhuur wordt voldaan aan het gemeentelijk woonbeleid.

e.De nieuw te realiseren kamerverhuur beschikt over een, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen terrein, waarbij:

a.

Per wooneenheid (voor kamerverhuur) een gebruiksoppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig is;

b.

Een inpandige stalling voor fietsen niet hoger gelegen is dan de begane grondvloer;

c.

Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

f.De nieuw te realiseren kamerverhuur beschikt over een inpandige berging van minimaal 0,5 m2 gebruiksoppervlakte per wooneenheid (voor kamerverhuur) voor het opslaan van huishoudelijk afval, waarbij;

a.

De inpandige berging gelegen is in een afzonderlijke ruimte;

b.

De inpandige berging onderdeel mag uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

c.

De berging ook op eigen terrein in de buitenlucht aanwezig mag zijn mits dit een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is.