Beleidsregel van het college van burgmeester en wethouders van de gemeente Harderwijk houdende regels omtrent de beleidsregel splitsen woningen

1. Beleidsregel splitsen woningen

(artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo juncto artikel 4 lid 9 bijlage II Bor)

2. Inleiding

De gemeente Harderwijk merkt dat de manier waarop mensen wonen in snel tempo wijzigt en vaak niet meer aansluit bij hoe wij regels ingericht hebben. Een van de thema’s die daarbij speelt daarvan is onder andere het inrichten van woningen voor mensen met een zorgvraag waarbij er sprake is van kamerbewoning (onzelfstandig) of waarbij de woning gesplitst wordt in appartementen (zelfstandig).

Appartementen

Het splitsen van een woning in zelfstandige woonruimte is niet zondermeer toegestaan. En als dit wel toegestaan is, dan moet er alsnog voldaan worden aan bouwregelgeving. Specifiek betekent dit dat er in de meeste gevallen een omgevingsvergunning nodig is voor een afwijking van het bestemmingsplan en het verbouwen van de woning. Voorzieningen die hierbij getroffen moeten worden richten zich met name op de brandveiligheid. Denk hierbij aan brandwerende scheidingen tussen de appartementen, rookmelders in de verkeersruimten en knopcilinders in deuren die zich in de vluchtrichting bevinden.

Kamerbewoning

Bij kamerbewoning is er sprake van onzelfstandige woonruimte waarbij de bewoners de gemeenschappelijke voorzieningen als keuken en badkamer met elkaar delen. De bouwregelgeving kent twee categorieën waarbij een woning met 4 wooneenheden of minder geschaard worden onder het ‘normale’ wonen waarvoor geen zwaardere eisen gelden en een woning met 5 wooneenheden of meer waarbij er wel aanvullende eisen gesteld worden. In de laatste categorie is er sprake van ‘kamergewijze verhuur’. Voor meer informatie over kamergewijze verhuur verwijzen wij naar de folder van het Ministerie van I&M hierover.

3. Beleidsregel Splitsen woningen

Deze beleidsnotitie bevat een toetsingskader om aanvragen omgevingsvergunning te toetsen voor het splitsen van woningen binnen de bebouwde kom van de gemeente Harderwijk wanneer het geldende bestemmingsplan een toename van het aantal woningen niet toe staat. De bebouwde kom in het kader van beleidsregels is nader gedefinieerd in de beleidsregel ‘Omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan 2015’.

Deze beleidsnotitie is pas relevant als het vigerende bestemmingsplan geen mogelijkheid biedt. Raadpleeg daarom altijd eerst het vigerende bestemmingsplan om de mogelijkheden te onderzoeken.

Geluidsisolatie

Mogelijkerwijs moet de contact- en luchtgeluidsisolatie van de woning scheidende constructies verbeterd worden. Uitgangspunt hierbij is een verbetering van de geluidsisolatie tot een niveau wat 5 dB lager ligt dan de nieuwbouw eisen (art. 3.16 Bouwbesluit). Dit dient vooraf aangetoond te worden door middel van een akoestisch onderzoek. Als in alle redelijkheid dit niveau niet gehaald kan worden, moet aangetoond worden welke geluidsreductie. met toepassing van best beschikbare technieken, wel haalbaar is.

Het aangehaalde akoestisch onderzoek kan onderbouwd worden door middel van een geluidsmeting maar ook op basis van detaillering en vakliteratuur.

Hoe scoort de buurt/wijk/straat op leefbaarheid in de meest recente wijkenmonitor?

Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt in eerste instantie naar de meest recente ‘Wijkmonitor’ gekeken. Die monitor is ook gebaseerd op de enquête die elke drie jaar onder de bewoners van Harderwijk wordt gehouden en is daarom een belangrijke graadmeter om te beoordelen of de leefbaarheid in het gedrang is of niet. De monitor is - omdat een momentopname wordt weergegeven - echter onvoldoende om een volledig beeld van de wijk of buurt te krijgen. Daarom wordt bijvoorbeeld ook navraag gedaan bij de wijkmanager en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning.

Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk?

Met de Harderwijkaanpak wil de gemeente Harderwijk bewoners en ondernemers stimuleren om, samen met organisaties zoals politie, woningcorporaties, welzijnsinstanties, onderwijsinstellingen en de gemeente, de leefbaarheid in hun eigen woon- en leefomgeving te vergroten. Daarbij zijn de wijkmanagers het eerste aanspreekpunt en het gezicht van de gemeente in de wijk. Aan de wijkmanager wordt dan ook gevraagd wat het actuele beeld van de wijk of buurt is. Dat geldt ook voor de wijkagent en de wijkboa. Ook zij onderhouden immers nauwe contacten in de buurt of wijk. Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre er klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd of rondom die woning. Niet alleen bij de gemeente maar ook bij bijvoorbeeld welzijnsorganisaties. Ook worden eventuele reacties op het publiceren van de aanvraag bij de beeldvorming betrokken. Doel hiervan is om een helder beeld te krijgen van de draagkracht van de wijk. Bij onvoldoende draagkracht is het goed om met de buurt in gesprek te gaan. De wijkmanager kan hierbij een belangrijke verbindende rol spelen.

Is er sprake van clustervorming?

Spreiding van woningen waarvoor een vergunning tot woning splitsing is verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bijvoorbeeld delen van straten kan ten koste gaan van de leefbaarheid in die delen van straten. Hier is van belang dat wordt bekeken welke vergunningen al zijn verleend.

Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?

Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen te splitsen.

Goed verhuurderschap

Als de omgevingsvergunning tot splitsen van de woning de leefbaarheidstoets doorstaat, wordt aan het verlenen van zo'n vergunning in elk geval de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen.

Goed verhuurderschap houdt het volgende in:

• 1.

  Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan.

• 2.

  Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:

  • a.

    de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

  • b.

    in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;

  • c.

    in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.

• 3.

  Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld:

  • d.

    die toeziet op de hygiëne en de veiligheid;

  • e.

    aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;

  • f.

    24 uur per dag bereikbaar is;

  • g.

    een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.

• 4.

  De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling (zie hiervoor: ‘Werkwijze organisatie-overstijgende ketenaanpak Woonoverlast regio Noord-Veluwe’).

Het niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurderschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning.

4. Toelichting

De beoordelingscriteria beogen de leefbaarheid van de te splitsen woningen en de directe omgeving te waarborgen.

Daarnaast dragen deze criteria bij aan de ‘stadsvisie 2031’ van de gemeente Harderwijk. Met name in het stedelijke gebied van Harderwijk bestaat een toenemende behoefte om woningen te splitsen. Daarbij is het uitgangspunt dat hiervoor wel ruimte moet zijn binnen de woonwijken maar dat dit niet ten koste moet gaan van de leefbaarheid van de directe omgeving.

Uit reacties van en gesprekken met buurtbewoners is gebleken dat er in de stad sprake is van toenemende ervaring van overlast door het splitsen van woningen. De stad vraagt ons om vaststelling van regels.

Er is voor gekozen om het splitsen van woningen mogelijk te maken onder voorwaarde dat voldaan wordt aan een aantal criteria zodat gekeken kan worden naar draagvlak van de wijk en gestuurd kan worden op grensoverschrijdend gedrag.

5. Wettelijke bevoegdheid vaststellen beleidsnotitie

Deze beleidsregels dienen ter invulling van de wettelijke bevoegdheid ex artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo juncto artikel 4 sub 9 van bijlage II van het BOR. In deze artikelen is geregeld dat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning kunnen verlenen om af te mogen wijken van het bestemmingsplan. De wettelijke randvoorwaarden zijn dat het perceel binnen de bebouwde kom ligt (de ruimtelijke bebouwde kom) en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 1.500 m2. De grens van de bebouwde kom staat aangegeven op de twee kaarten die als bijlage zijn bijgevoegd (dit zijn dezelfde kaarten die behoren bij het beleid omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan).

6. Procedure

Overgangsrecht

Indien vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregel een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend waarop nog niet is beslist, wordt deze beleidsregel daarop toegepast.

Is een woning al gesplitst voordat dit beleid inwerking is getreden en is deze opgenomen in de limitatieve lijst van adressen (zie bijlage 1) dan is verlening van een omgevingsvergunning waarin afgeweken wordt van de strijdigheid met regels van ruimtelijke ordening mogelijk. Ook als niet (volledig) voldaan wordt aan de beoordelingscriteria van deze beleidsnotitie. Wel zal te allen tijde moeten worden voldaan aan eisen van brandveilig gebruik.

Inwerkingtreding beleidsregel

Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van de dag na publicatie op de gemeentepagina in ‘Het Kontakt’.

Inspraak

Voordat deze beleidsregel in ontwerp ter inzage is gelegd is een algemene oproep op de gemeentepagina verschenen. Inwoners en ondernemers is gevraagd mee te denken over de mogelijkheden om woningen te splitsen. In totaal zijn hier door vier reclamanten een gezamenlijke reactie op binnengekomen.

Wat is er met deze reacties gedaan?

De ingekomen reactie is betrokken bij deze beleidsnotitie. Aan de beleidsnotitie is een evaluatiemoment toegevoegd.

Zienswijzen

Deze beleidsregel heeft in ontwerp ter inzage gelegen van 31 mei 2017 tot en met 12 juli 2017 op grond van artikel 3.4 Awb. In die periode zijn er door vier reclamanten één gezamenlijke zienswijze ingediend. Hieronder volgt een samenvatting van deze ingediende zienswijzen. Daarna volgt een beoordeling hiervan, waarin ook te lezen is in hoeverre de zienswijzen hebben geleid tot een aanpassing van de beleidsregel.

Zienswijze

Er is door een 4-tal bewoners een zienswijze ingediend. In de zienswijze wordt door hen aangegeven dat: “er meer panden zijn dan degene die in het beleid worden benoemd. Gezamenlijk zorgen al die woningen voor een verminderd woongenot. Het vergunnen en daarmee legaliseren van de situatie bij de woningen op nummers 4, 20 en 32 lost op (korte termijn) niet de problemen op die in de leefbaarheid van de straat zijn ontstaan. Gevreesd wordt dat de problemen groter gaan worden.”

Reactie op zienswijze

In de zienswijze is naar voren gebracht dat het boogde beleid, naar mening van de indieners, niet zal leiden tot vermindering van de overlast. Vermindering van de overlast is juist een beoogd effect van dit beleid. Dit naast het verzekeren van een (brand)veilige bewoning van de te splitsen en gesplitste woningen(en). Teneinde te kunnen nagaan of de beoogde uitgangspunten van het beleid in voldoende mate worden gerealiseerd zal een jaar na de inwerkingtreding hiervan dit beleid worden geëvalueerd. Indien dit uit de evaluatie blijkt zal het beleid waar nodig worden aangepast of aangevuld.

7. Uitvoeringsparagraaf en relatie met bestemmingsplan

Daar waar woningen niet voldoen aan de criteria is het nu niet proportioneel om handhavend op te treden tegen alle woningen die gezamenlijk zorgen voor een bepaald leefklimaat. Om onwenselijke situaties op termijn terug te dringen worden die woningen die niet voldoen aan de criteria in een volgende planherziening niet positief bestemd maar geplaatst onder een persoonsgebonden overgangsrecht zoals bedoeld in artikel 3.2.3 Bro.

Reikwijdte van het beleid

Het beleid heeft betrekking op woningen die gelegen zijn binnen de bebouwde kom en waarvan de kaveloppervlakte niet groter is dan 1500m². Het beleid zal alleen bij die woningen worden toegepast. Daarnaast moet in het, voor die woningen, geldende bestemmingsplan zijn bepaald dat het aantal woningen niet mag toenemen.

Evaluatie

Om te beoordelen of deze beleidsnotitie voldoet aan hetgeen is beoogd zal dit beleid een jaar na de inwerkingtreding hiervan worden geëvalueerd. Indien dit uit de evaluatie blijkt zal het beleid waar nodig worden aangepast of aangevuld.

Aanvulling

Na legalisatie van de Nijborgmeen 7 geen omgevingsvergunningen meer te verlenen tot het splitsen van woningen in de buurt ‘Hanzewaard’, te weten aan de: Nijborgmeen, Vittepad, Skanormeen, Revalmeen, Koggepad, Hanzemeen, Emdenpad, Emdenmeen en Ommelandpad.