Uitvoeringsregels optreden tegen illegaal gebruik gemeentegrond Zaanstad 2010

Inleiding

Veelvuldig wordt grond die in eigendom is van de gemeente, in gebruik genomen door particulieren (meestal burgers en een enkele keer bedrijven) Denk bijvoorbeeld aan (openbaar) groen dat bij een tuin wordt getrokken. Soms zijn burgers zich niet eens bewust van hun illegale grondgebruik, omdat zij bijvoorbeeld de rechtsopvolgers zijn van degene die de gemeentegrond al eerder in gebruik heeft genomen. Met gevolg van deze praktijk kan zijn dat de burger door bevrijdende verjaring de eigendom van net perceel gemeentegrond verkrijgt.

De Gemeente Zaanstad treedt op dit moment niet actief en stelselmatig op tegen het verlies van eigendom (grond) door verjaring. De handelwijze zoals die op dit moment wordt aangehouden, is reactief.

Uitvoeringsregels gemeente Zaanstad

Uitvoeren van een duidelijk omschreven beleid draagt bij aan de geloofwaardigheid van de gemeente. Wanneer niet of nauwelijks (handhavend) wordt opgetreden verliest de gemeente haar gezag en zal er mogelijk zelfs meer illegaal gebruik worden gemaakt van gemeentegrond. Een beleid op dit gebied zorgt er voor dat er politiek en maatschappelijk draagvlak komt.

Tot op heden wordt door de gemeente Zaanstad privaatrechtelijk, ad hoc, opgetreden tegen verjaring. Voor deze uitvoeringsregels wordt uitgegaan van een civielrechtelijke afhandeling, omdat het gaat om optreden vanuit de afdeling Grondzaken als vertegenwoordiger van de eigenaar.

Bovendien heeft de afdeling Handhaving van de gemeente Zaanstad gezien de gestage groei van verzoeken om (bestuursrechtelijke) handhaving en het aantal klachten, prioriteiten gesteld die zich vooral richten op gevallen van gevaar, schade, volksgezondheid en hinder (voor de leefomgeving).

De gemeente Zaanstad kiest voor de volgende beleidslijn:

• -

  Illegaal gebruik van gemeentegronden is, onder meer uit het oogpunt van het tegengaan van verrommeling van de openbare ruimte, onwenselijk en moet worden tegengegaan. Ook zal daardoor mogelijk verlies van eigendom door verjaring na 20 jaar, verminderen.

• -

  Vooralsnog wordt er uit kostenoverwegingen nog niet voor gekozen om een actieve en systematische aanpak in te zetten om illegaal gebruik van gemeentegronden tegen te gaan.

• -

  De reactieve aanpak zoals die tot heden werd aangehouden, is de basis van de te hanteren handelwijze, waardoor de bestaande gedragslijn wordt geformaliseerd in deze uitvoeringsregels.

Hoe te handelen in geval van een situatie waarbij ten onrechte (illegaal) grond die in eigendom is van de gemeente Zaanstad, in gebruik is genomen? De volgende uitgangspunten zijn de basis van het beleid van de gemeente Zaanstad:

• 1.

  Op verzoeken van burgers of bedrijven die menen dat zij eigenaar zijn van een stuk gemeentegrond door het verstrijken van de verjaringstermijn van 20 jaar wordt altijd afwijzend gereageerd door de gemeente Zaanstad. Dat houdt in dat de gemeente Zaanstad nooit extrajudiciair (buiten rechte) mee zal werken aan de inschrijving van deze burger als nieuwe eigenaar in het Kadaster. De achterliggende reden hiervoor is het feit dat de vraag naar het recht van eigendom dermate juridisch feitelijk van aard is, dat het niet aan een ambtenaar is om daarover zelfstandig een besluit te nemen. Een rechter is wel toegerust om op een dergelijk verzoek te reageren, waarbij immers veel door de burger aan te dragen bewijsmateriaal pp zijn waarde zal moeten worden beoordeeld. In de praktijk blijkt het namelijk heel moeilijk te zijn om te bepalen, hoe het aangeleverde materiaal zoals verklaringen (van medebewoners of buurtbewoners) of foto's moeten worden beoordeeld. Een veel eenvoudigere en meer duidelijke handelswijze is daarom gezocht en gevonden in het standpunt dat dergelijke situaties altijd ter beoordeling aan een rechter moeten worden voorgelegd.

  Overigens geeft de Kadasterwet aan dat een gebruiker zich ook tot een notaris kan wenden, indien hij meent door verjaring eigenaar te zijn geworden. De gebruiker kan op die manier door het opstellen van een notariële verklaring - eveneens eigenaar worden van het perceel. De verantwoordelijkheid voor het inschrijven in het Kadaster (en daarmee dus de eigendomsoverdracht) ligt bij de notaris. De notaris is dan ook degene die het bewijsmateriaal beoordeelt. Indien de notaris meent dat de verklaring niet kan worden ingeschreven, dient de burger de stap naar de rechter te maken. Deze gedragslijn zal ook expliciet uitgedragen worden naar het Zaanse notariaat.

• 2.

  Als er een nieuwe signalering wordt gedaan van mogelijk illegaal in gebruik genomen gronden, wordt door de afdeling Grondzaken getracht te komen tot verkoop van de grond aan de (illegale) gebruiker, mits hierover overeenstemming is met de afdelingen SRO (beoordeling kwaliteit van het landschap), Stedenbouw en Verkeer (beoordeling aan de hand van bestemmingsplan, eveneens ruimtelijk van aard) en Realisatie en Beheer (beoordeling van de kwaliteit van het openbaar groen)

  De navolgende prioritering wordt daarbij aangehouden:

  • a.

    Het betreft een perceel van meer dan 10 m2; hoge prioriteit

  • b.

    Het betreft een perceel van meer dan 1 m2 maar minder dan 10 m2; gemiddelde prioriteit

  • c.

    Het betreft een perceel van minder dan 1 m2: lage prioriteit

  Dat houdt dus in dat niet zal worden verkocht als er sprake is van verrommeling van de openbare ruimte.

• 3.

  Alvorens een onderhandeling met de gebruiker aan te gaan, wordt - als gezegd – onderzoek gedaan naar de bestemming van het perceel, de mogelijk strategische waarde van het perceel (i.v.m. toekomstige ontwikkelingen), de bereikbaarheid van het perceel, de aanwezigheid van kabels en leidingen, de verkeersveiligheid en de mate van onderhoud van het eventueel aanwezige groen, dan wel de kwaliteit van de openbare ruimte.

• 4.

  Mocht verkoop niet tot de mogelijkheden behoren (weigerachtige gebruiker dan wel om redenen van ruimtelijke, verkeerskundige, etc. aard) dan kiest de gemeente Zaanstad voor het aangaan van een huur- of eventueel een gebruiksovereenkomst, waarbij die laatste nadrukkelijk niet de voorkeur heeft, in verband met het feit dat de kosten van beheer dan alsnog voor rekening van de gemeente blijven.

• 5.

  Kan geen overeenstemming bereikt worden met de gebruiker van de gemeentelijke grond (dus geen enkele vorm van overeenkomst gesloten), dan wordt na een belangenafweging besloten al dan niet over te gaan tot feitelijk optreden (ontruiming). Ontruiming kan bij een weigerachtige gebruiker plaatsvinden nadat een gerechtelijk vonnis is verkregen, maar in zeer opportune gevallen zal de gemeente Zaanstad niet schromen om door feitelijk handelen een einde te maken aan de illegale situatie. Meer concreet betekent dit dat Zaanstad de gebruiker bij brief meldt per welke datum het perceel leeg opgeleverd moet zijn, waarna Zaanstad zelf opdracht zal geven tot ontruiming. Zaanstad zal het terug genomen perceel daarna inrichten op de door haar gewenste manier. Situaties waarin besloten zou kunnen worden tot feitelijke ontruiming zijn bijvoorbeeld in zeer verkeersonveilige situaties, als er schade aan andere eigendommen kan ontstaan of wanneer het betreffende perceel een strategisch doel heeft, dan wel indien het perceel nodig is om een werk van openbaar belang uit te voeren. Deze opsomming is uitdrukkelijk niet limitatief.

• 6.

  Prijzen van de te verkopen stroken grond worden bepaald aan de hand van de grondprijzenbrief 2009. Stroken grond worden daarin als volgt gedefinieerd:

  • I.

    Grond horig aan aanliggende eigendommen.

  • II.

    Grond direct grenzend aan openbaar vaarwater, alsmede stroken waarbij inritvergunningen

    kunnen worden verstrekt en waarbij erven direct toegankelijk worden vanaf de openbare

    weg.

  • III

    Stroken grond met bestemming tuin of erf behorend bij ligplaatsen voor woonboten,

    alsmede de stroken grond die niet onder categorie I of II vallen.

    Voor alle stroken grond geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is.

Bijlage 1 Verjaring

Eigendom is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben (5:1 Burgerlijk Wetboek) De eigenaar vaneen zaak is bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (5:2 BW, revindicatie)

Bevrijdende verjaring in het kort

Artikel 3:105 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt voor onroerende zaken 20 jaren (artikel 3:306 BW). Het is de rechtsvordering die verjaart, waarna de gemeente haar grond niet meer kan opeisen. Op het moment dat de termijn voor de bevrijdende verjaring is voltooid, vindt de verkrijging plaats ten gunste van degene die de onroerende zaak op dat moment bezit. Voor deze vorm van verjaring maakt het niet uit of iemand wel of niet te goeder trouw is. Ook iemand die weet dat hij of zijn voorganger(s) onterecht een strook grond in bezit hebben genomen, verkrijgt de strook grond, indien de termijn voor verjaring is voltooid. Juridisch bestaat ook nog de situatie dat iemand wel te goeder trouw is, bij het in bezit nemen van een onroerende zaak. De verjaringstermijn is dan 10 jaar. Aangezien deze situatie zich slechts heel zelden voordoet, zal daar in deze uitvoeringsregels niet nader op ingegaan worden.

Handelswijze bij verjaring

Als verjaring dreigt, kunnen de volgende stappen worden genomen.

• -

  Beslis of de gemeente eigenaar van de grond wil blijven. Als de gemeente geen eigenaar wil blijven kan de grond te koop worden aangeboden. Vragen die hierbij een rol kunnen spelen zijn: Sluit de uit te geven strook grond aan op het perceel waarvan de koper eigenaar is, wat is de bestemming ervan, zijn er geen privaatrechtelijke belemmeringen aanwezig, zoals kabels of leidingen, wat zijn de bouw- of herinrichtingsplannen op het perceel, zijn er ruimtelijke of verkeerskundige bezwaren, etc.

• -

  Een lopende verjaring (dus binnen de genoemde 20 jaar) kan wel worden 'gestuit' (tegengehouden). De gemeente dient daarvoor de gebruiker aan te schrijven en het eigendom op te eisen. Om de verjaringstermijn van 20 jaar te doen stuiten (stopzetten) is het niet voldoende om alleen een beroep daarop te doen door het sturen van een brief. De wet verplicht een gemeente om verdere maatregelen te nemen, in de vorm van een gesloten overeenkomst dan wel in de vorm van de uitvoering van een verkregen gerechtelijk vonnis.

• -

  Stuiting van verjaring niet mogelijk zonder vervolgactie. Het stuiten van een lopende verjaring dient binnen zes maanden na het opeisen van het eigendom te worden opgevolgd door een tweede stap, als de gebruiker het eigendom niet wil erkennen of erkend heeft (dus hij heeft geweigerd een overeenkomst te sluiten om de zaak in der minne te regelen). Binnen zes maanden dient de gemeente een daad van rechtsvervolging in te zetten, bijvoorbeeld een kort geding. Zou die tweede stap niet worden gezet, dan is de verjaring niet gestuit en wordt feitelijk afgezien van het behoud van het eigendom.

Als de gemeente eigenaar zou willen blijven, moet de ontruiming worden aangezegd. Indien de bezitter vervolgens niet vrijwillig overgaat tot het ontruimen van de grond, dient een vordering tot revindicatie (artikel 5:2 BW) te worden ingesteld. Dit is een civielrechtelijke procedure waarbij de grond door de gemeente wordt opgeëist.

Verjaring wordt ingeroepen.

Als de bewoner zich op verjaring beroept (met andere woorden: hij meent dat er sprake is van een onafgebroken gebruik van de grond zonder dat daar een overeenkomst aan ten grondslag heeft gelegen, en dat gedurende ten minste 20 jaar), is het aan hem om zijn bezit gedurende de daarvoor benodigde termijn te bewijzen. De gemeente kan hem daartoe in de gelegenheid stellen, doch kan daartoe niet worden gedwongen, anders dan via een gerechtelijke procedure. De bezitter kan zich tevens tot een notaris wenden met een verzoek om een notariële akte van verjaring op te maken en de bezitter als nieuwe eigenaar in te schrijven in het Kadaster. Als de gemeente de verjaring betwist, wordt de akte alleen ingeschreven als de notaris verklaart, dat er voldoende bewijsstukken zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht die genoegzaam aantonen dat er van verjaring sprake is.

Ontbreekt naar het oordeel van de notaris een dergelijk bewijs, dan wordt het stuk geboekt in het register van voorlopige aantekeningen. Veelal zal eerst een procedure moeten worden gevoerd over de vraag wie de eigenaar is van de betrokken zaak, alvorens een rechter zal beslissen, dat de akte van verjaring definitief moet worden ingeschreven. Het gaat kortom om een zeer juridisch feitelijke beoordeling door specialisten. Het oordeel van de notaris kan daarvoor afdoende zijn, maar hij zal zich in het algemeen zorgvuldig voorbereiden, in verband met de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de notaris. Mocht de notaris menen dat er te veel (juridische) haken en ogen aan het verzoek kleven, dan zal een gerechtelijk oordeel moeten volgen.