Schaarstebeleid Kantoren

1 Inleiding

In 2004 is door B&W de Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad vastgesteld. Hierin is de belangrijkste conclusie dat Zaanstad moet inzetten op Inverdan als kantorenlocatie. Er wordt gesteld dat de marktvraag te mager is om andere grootschalige kantoorlocaties te kunnen ontwikkelen.

Voor kantoorontwikkeling buiten Inverdan wordt weinig ruimte gezien.

Voor kantoorontwikkeling in Zaanstad-noord wordt geadviseerd jaarlijks maximaal 1.500m2 te reserveren. Waarbij de nadruk ligt op kleinschalige kantoorontwikkeling.

De vraag die nu voorligt, is of het schaarstebeleid moet worden gehandhaafd. Ten tijde dat het advies over schaarstebeleid werd opgesteld lag er een zeer ambitieus kantorenprogramma voor Inverdan ( er was toen nog 87.000m2 te ontwikkelen). Inmiddels is dit programma teruggebracht.

Handhaving van het schaarstebeleid draagt het risico in zich dat kantoorhoudende bedrijven die zich in Zaanstad willen vestigen, maar Inverdan als locatie niet zien zitten, de deur moeten worden gewezen. Hiernaast speelt dat er op andere locaties dan Inverdan kantoorontwikkeling wordt voorzien. Het gaat dan vooral om de VVZ-locatie en Poort Clam Dycke (stationsgebied Krommenie-Assendelft).

In deze notitie wordt eerst ingegaan op de Zaanse kantorenmarkt. Hierin komen voorraad, opname en leegstand aan de orde. Hierna wordt een vraagprognose opgesteld. Op basis van deze gegevens volgt een confrontatie met het voorziene aanbod en wordt geadviseerd over de wenselijkheid van een aanpassing van het schaarstebeleid.

In deze notitie staat de vraag over het schaarstebeleid centraal. Het gaat dus uitdrukkelijk niet om een kantorenvisie. Meer kwalitatieve aspecten van de kantorenvraag (SMART work centra, duurzaamheidaspecten etc.) worden hier dan ook niet behandeld. Indien besloten wordt om in de toekomst een kantorenvisie op te stellen dan moeten dit soort elementen worden meegenomen.

2 De Zaanse kantorenmarkt

Voorraad neemt af door geringe nieuwbouw en functiewijziging

Vanaf 2002 neemt de kantorenvoorraad in Zaanstad nog nauwelijks toe (figuur 1). In het begin van de jaren negentig heeft de kantorenvoorraad een sterke groei doorgemaakt. In deze periode zijn onder meer het Rail Point Office, Stadskantoor, belastingkantoor en de kantoren van PWN (Industrieweg), KPN (Grenehout) en Ahold opgeleverd. De sterke bouwgolf in deze periode is grotendeels toe te schrijven aan de economische voorspoed aan het eind van de jaren tachtig.

De groei houdt in de jaren negentig aan. In 1996 geeft de oplevering van het Albert Heijn-kantoor een impuls aan de ontwikkeling van de voorraad. Vanaf 2002 vlakt de groei af. Net als in de rest van Nederland was dit de start van een mindere periode van de kantorenmarkt. Plannen voor de bouw van kantoren werden in de ijskast gezet. Daardoor is de kantorenvoorraad de laatste jaren amper gestegen.

Figuur 1: Procentuele groei van de kantorenvoorraad in Zaanstad 1992-2009

Bron: DRO, Buiten, Kantorenmonitor B.V., bewerking EZ

In de periode 2007-2009 is de kantorenvoorraad per saldo zelfs afgenomen. Door functiewijziging is meer aan de voorraad onttrokken dan dat er aan nieuwbouw plaatsvond. Hiernaast is de planvoorraad van dé kantorenlocatie in Zaanstad, Inverdan, steeds verder teruggebracht. Deze bedraagt nu nog 40.000m2 (exclusief stadhuis, gegevens Actualisatie VIII).

Naar verwachting worden de komende jaren verder gekenmerkt door het via transformatie of sloop ontrekken van kantoren aan de huidige voorraad. Vooral de kantoren aan de westkant van het spoor (van de Herk en van der Gragt) in Inverdan komen hiervoor in aanmerking.

Doordat er de laatste jaren nauwelijks nog kantoren zijn bijgebouwd raakt de kantorenvoorraad steeds meer verouderd. Dit terwijl kantoorgebruikers steeds hogere eisen aan kwaliteit stellen. Dit is een bedreiging voor de positie van Zaanstad op de regionale kantorenmarkt. De gedachte kan gemakkelijk opkomen dat dit minder zwaar weegt omdat de vraag naar kantoren de komende jaren wellicht zal terugvallen. Maar in dit soort tijden is het juist belangrijk onderscheidend te zijn in het aanbod. Bovendien trekt de markt naar verwachting straks ook weer aan. Het is dan belangrijk voldoende aansprekende voorraad te hebben.

De achterblijvende voorraad wordt ook duidelijk wanneer een vergelijking wordt gemaakt met de regio (figuur 2). De Zaanstreek blijft achter bij het gemiddelde van de Metropoolregio.

Figuur 2: Voorraad kantoorruimte in m2 per inwoner

De kantorenvoorraad is geconcentreerd in Inverdan. Hier bevindt zich bijna 40% van de voorraad (ruim 130.000 m², inclusief oude Ahold-kantoor). Dit aandeel is de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. De perifere bedrijventerreinen zijn goed voor een aandeel van ruim 15% van de voorraad. Het gaat hier voor een deel om kantoorachtige panden, dus geen 100% kantoren. Op bedrijventerreinen is er sprake van een trend van ‘verkantorisering’: bedrijfspanden krijgen een steeds groter kantooraandeel.

Marktdynamiek groeit structureel

Vanaf 1995 neemt het aantal betrokken kantorenmeters structureel toe (figuur 3). Vooral de afgelopen drie jaar is er een sterke toename geweest. De hoge opnamecijfers in deze periode worden grotendeels beïnvloed door de ingebruikname van het oude kantoor van Ahold door GTI Noordwest.

Inverdan is door de jaren heen goed voor 30 á 40% van de totale opname. Hierbij wordt het leeuwendeel van de opname verzorgd door (semi-) overheidsgerelateerde bedrijvigheid.

Figuur 3: Driejaarlijks gemiddelde opname in Zaanstad 1992-2009

Bron: Kantorenmonitor, 2009

Met het oog op de huidige recessie is het interessant om te constateren dat ook in de periode van laagconjunctuur (2001-2004) de groei van de opnamecijfers doorzet. Dit is te verklaren doordat bedrijven juist dan overgaan tot reorganisaties en efficiencymaatregelen. De, in tijden van recessie, ruime markt biedt kantoorgebruikers de kans om tegen aantrekkelijke voorwaarden aan de gewijzigde huisvestingswensen te voldoen.

In de laatste 10 jaar bedraagt het gemiddelde opnameniveau 14.000m2. Omdat in een periode van 10 jaar een volledige conjunctuurcyclus zit opgesloten geeft dit een goede indicatie van het structurele opnameniveau. Er is sprake van een stijgende trend. Het opnameniveau in de periode 2000-2009 ligt op een duidelijk hoger niveau dan het decennium daarvoor. Toen bedroeg de gemiddelde opname 11.000m2.

Niet alleen de opname, maar ook de groei van het kantorengebruik neemt sterk toe. De laatste vier jaar bedraagt deze gemiddeld 8.000m2. Door groei van het kantorengebruik neemt de leegstand af. De groei van het kantorengebruik is een indicator voor de beschikbare marktruimte (zie hoofdstuk 3).

Leegstand loopt sterk terug

De leegstand van kantoren is de afgelopen jaren sterk teruggelopen en bedraagt nu bijna 9% (figuur 4). Het gaat voor een klein deel om leegstand waar al wel een klant voor gevonden is (voorverhuurd). In 2006 bedroeg de leegstand nog 20%. Er staat bijna 30.000 m² kantoorruimte leeg. De afname van de leegstand is in grote mate te danken aan de hoge opname in de laatste jaren. Daarnaast hebben transformaties, zoals die van het voormalige PWN-kantoor in Wormerveer, een positief effect op het leegstandscijfer.

Figuur 4: Leegstandspercentage kantorenvoorraad 2005-2009

Binnen Inverdan staat 11.000 m² leeg. Het leegstandspercentage ligt hiermee op het Zaanse gemiddelde. De westkant van het station van Zaandam heeft met de meeste leegstand te kampen. De kantoren in dit gebied stammen vooral uit de jaren tachtig. Voor een deel van deze kantoren is geen toekomst meer. Grondige renovatie of omzetting naar andere functies is in feite de enige optie. Overigens is transformatie niet in alle gevallen een medicijn tegen structurele leegstand. Slechts een deel van de leegstaande kantoren is geschikt voor transformatie. Voor kantoren gelegen in de periferie, op afstand van de voorzieningen, is het een weinig kansrijke optie.

Het grootste pand dat in Zaanstad leeg staat is het voormalige KPN-kantoor aan het Grenehout (3.950 m²). Inmiddels zijn er plannen om hier een hotel te vestigen. De laatste jaren komt het vaker voor dat grotere kantoren die langdurig leeg stonden een andere invulling hebben gekregen. Voorbeelden zijn de oude kantoren van PWN en ING. Het oude NUON kantoor staat op de nominatie om gesloopt te worden. Parteon wil hier haar nieuwe hoofdkantoor vestigen. Deze ontwikkelingen hebben een gunstig effect op het leegstandsniveau. Het saneren van oude kantoren is ook belangrijk omdat hierdoor weer marktruimte voor nieuwbouw wordt gecreëerd.

Conclusie

Aan de hand van enkele indicatoren is een schets gegeven van de Zaanse kantorenmarkt. Hieruit komt naar voren dat in de afgelopen jaren de situatie zich sterk heeft verbeterd. De opnameniveaus groeien al jaren en de leegstand loopt sterk terug. Dit werkt positief door op de marktruimte die er in Zaanstad is voor kantoren.

Punt van aandacht is de veroudering van de voorraad. Ook in economisch mindere tijden is het belangrijk dat er nieuwbouw op gang komt. Hiermee kan Zaanstad haar positie in de regio versterken.

3 Confrontatie vraag en aanbod

Plabeka gaat uit van een groei van het kantorengebruik van 5.000m2 per jaar

Op de vierde Noordvleugelconferentie (februari 2005) is besloten een platform op te richten met als doel te komen tot een optimale regionale afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties in de Noordvelugel/Metropoolregio Amsterdam. Dit Platform Bedrijventerreinen en Kantoren werd in de wandelgangen al snel Plabeka genoemd. Leden van Plabeka zijn de gemeentes Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam. Deze partijen vertegenwoordigen indirect ook de overige gemeentes in hun deelregio.

Centrale doelstelling van Plabeka is het bevorderen van het internationale vestigingsklimaat, onder meer door het zorgen voor goede vestigingsmogelijkheden op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Plabeka probeert vanuit het perspectief van werklocaties bij te dragen aan een duurzame economische ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam.

In Plabeka-verband zijn vraagscenario’s voor kantoren en bedrijventerreinen ontwikkeld. Hier worden ook scenario’s uitgewerkt waarin het gemeentelijke aandeel in de voorziene regionale marktruimte worden vastgesteld. Deze zijn gebaseerd op toekomstscenario’s die het Centraal Plan Bureau (CPB) heeft uitgewerkt. Deze variëren van een optimistische visie op de toekomstige ontwikkeling van de wereldeconomie (verder afbreken handelsbarrières etc.) tot somber scenario (landen schieten in een reflex van protectionisme).

Op basis van het meest optimistische scenario (Global Economy) komt Plabeka voor de periode 2005-2020 met een gemiddelde groei van het kantoorgebruik van 5.000m2 per jaar voor de Zaanstreek (Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka, Voortgangsrapportage 2008-2009).

Gerealiseerde groei kantoorgebruik circa 8.000m2 per jaar

De groei van het kantorengebruik is een indicator voor de bepaling van de marktruimte. Terwijl het opnamecijfer de dynamiek beschrijft zegt de groei van het kantorengebruik iets over (het invullen van) marktruimte. Gegevens over groei van het kantorengebruik zijn vanaf 2005 beschikbaar. De afgelopen jaren bedroeg de groei van het kantorengebruik gemiddeld 8.000m2 per jaar. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat deze jaren een gunstig economisch tij kende. De groei die Zaanstad met het kantorengebruik heeft gerealiseerd ligt boven de vraagscenario’s die door Plabeka zijn ontwikkeld.

De Zaanstreek valt in positieve zin op, doordat de gerealiseerde groei van het kantorengebruik zich boven dat van het Plabeka-scenario bevinden. Voor andere gemeenten binnen Plabekaverband is de confrontatie prognose-realisatie veel minder gunstig (tabel 1).

Tabel 1: confrontatie Plabeka-scenario en gerealiseerde groei kantorengebruik

De gerealiseerde groei in de regio loopt, vooralsnog, achter bij de geprognosticeerde uitbreidingsvraag. Een heroverweging van de beschikbare marktruimte in de regio zou de positie van de Zaanstreek meer recht doen. Wanneer Zaanstad in Plabeka om meer marktruimte vraagt, draagt dit ook bij aan een meer evenwichtige woon-werkbalans in de regio. De forse uitgaande pendel van Zaankanters richting Amsterdam legt een zwaar beslag op de infrastructuur en milieu.

De gemiddelde gerealiseerde groei in de Zaanstreek van 8.000m2 ligt overigens binnen de bandbreedte van de vraagprognose, die in de Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad is opgesteld. Hier wordt van een marktruimte van 6.500-9.000m2 per jaar uitgegaan.

Op basis van de voorliggende gegevens gaan wij uit van een gemiddelde groei van het kantoorgebruik van 6.500m2 per jaar. Hiermee wordt het Plabeka-scenario en de gerealiseerde groei gemiddeld. Hiermee wordt gekozen voor een scenario, dat aan de onderkant ligt van de prognose die door Bureau Buiten in de Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad is opgesteld. Dit is verstandig gezien het feit dat de afgelopen jaren onder een gunstig economisch gesternte verliepen. Hierdoor vallen de groeicijfers hoog uit.

Resterende leegstand biedt weinig ruimte om voorziene vraag op te vangen

Het is belangrijk te realiseren dat de huidige leegstand weinig ruimte biedt om de voorziene vraag op te vangen. Eerder was te zien dat de leegstand heel snel terugloopt. Er staat nu circa 30.000m2 aan kantoorruimte leeg. Hiervan betreft circa de helft minder courante panden (5 jaar en langer leeg). Het is niet realistisch om te veronderstellen dat groei van het gebruik hiermee kan worden geaccommodeerd.

Kantoorgebruikers stellen steeds hogere eisen aan kantoren. Kwaliteit speelt een steeds grotere rol. In toenemende mate is er bijvoorbeeld aandacht voor duurzaamheidconcepten bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren. Vooral bedrijven uit hogere segmenten van de zakelijke dienstensector zien een kantoorpand als middel om zich te onderscheiden. Juist om deze moderne kantoorgebruikers, die veel toegevoegde waarde hebben voor de Zaanse economie, te accommoderen, is het belangrijk om nieuwe aansprekende kantoorruimte te realiseren. Langdurig leegstaande panden, gebouwd in het begin van de jaren tachtig, voldoen dan niet meer.

Hiernaast heeft een gezonde kantorenmarkt een leegstand van zo’n 5% nodig (dit wordt wel de frictieleegstand genoemd). Met een beperkte leegstand is er nog voldoende olie om de markt soepel te laten draaien. In een situatie dat er geen leegstand is zit de markt op slot. Er is dan sprake van een overspannen markt.

Potentieel aanbod overstijgt marktruimte

Zaanstad kent op een aantal locaties plannen voor kantoorontwikkeling.

Inverdan

Zaanstad kent Inverdan als dé kantorenlocatie. In het gebied is het hoofdkantoor van Albert Heijn beeldbepalend. Binnen Inverdan zijn verder regionale hoofdkantoren gevestigd, het bekendste voorbeelden is GTI Noord-west. Dit geeft aan dat Inverdan zeker potentie heeft voor grootschalige kantoorgebruikers die zich op de noordwestelijke regio van Nederland richten.

Inverdan is ook aantrekkelijk voor kantoorgebruikers die hechten aan een goede OV-bereikbaarheid. Belangrijk pluspunt is dat Amsterdam ‘om de hoek ligt’. Voor bedrijven met een internationale oriëntatie wordt ook de goede verbinding met Schiphol genoemd.

Doordat (semi-) overheidsdiensten veel belang hechten aan een goede OV-bereikbaarheid (en minder aan een goede autobereikbaarheid) zijn deze goed vertegenwoordigd. Inverdan herbergt onder andere het toekomstige stadhuis en vestigingen van de belastingdienst en de Sociale Verzekeringsbank.

In 2008 bedroeg de kantooropname in Inverdan ruim 6.300m2. Het ging hierbij voor een groot deel om overheidsgerelateerde diensten. Het aandeel van ‘business to business’ (zakelijke markt, niet gericht op consumenten) was marginaal. De opname is vrijwel geheel gerealiseerd in bedrijfsverzamelgebouwen: Saentower, Zaanse Golf, Icoon en Ebbehout.

Oorspronkelijk omvatte het programma voor Inverdan 140.000m2 aan kantoorruimte. Inmiddels is dit teruggebracht tot 75.000m2 (inclusief stadhuis). Hiervan is al een deel gerealiseerd (Icoon, Zaanse Golf). Er zit nu nog circa 40.000m2 in de planning. De belangrijkste kantoorontwikkelingen zijn voorzien op spoorstrip West perceel A en B (15.000m2) en Iconen-2 en -3 (totaal 13.000m2). Het resterende deel is voorzien in deelgebied Overtuinen/Provincialeweg.

Bij het programma Inverdan wordt het kantorenprogramma voortdurend tegen het licht gehouden. De resultaten hiervan zijn terug te vinden in de actualisaties van het programma. Momenteel wordt voor Inverdan-west de gedachten gevormd over een herprogrammering. In dit gebied zijn Stadskantoor en Rail Point Office gevestigd. Met de bouw van het stadhuis verliezen zij hun huidige functie. Omzetting van beide gebouwen naar een andere functie is een mogelijkheid.

Poort Clam Dycke

Poort Clam Dycke is gelegen bij het nieuwe station Krommenie-Assendelft. De strook tussen het spoor en de Provincialeweg is, in overleg met de NS, beschikbaar voor de ontwikkeling van economische functies. De afgelopen jaren heeft de NS meerdere malen aangegeven hier in ieder geval één kantoortoren (ca. 2.100m2) te willen ontwikkelen. Hier zou al invulling voor zijn gevonden. De NS wil eventueel nog een tweede toren ontwikkelen. Hiervan is nog geen metrage genoemd. Überhaupt is voor het gebied nooit een expliciet kantorenprogramma opgesteld.

Poort Clam Dycke biedt door haar ligging potentie als kantorenlocatie. De plek is uiteraard goed door OV ontsloten. Hiernaast is de autobereikbaarheid vanuit de regio Alkmaar, door de ligging aan de N 203 goed te noemen. Komend vanuit het noorden is er tot aan Assendelft-Krommenie een goede doorstroming van het autoverkeer, daarna wordt het veel problematischer. Partijen waarvan de klantenkring zich vooral in ten noorden van Zaanstad bevindt hebben in het verleden dan ook blijk gegeven van hun interesse zicht te vestigen in Poort Clam Dycke.

Ook voor bedrijven die geworteld zijn in Zaanstad-noord is Poort Clam Dycke een aantrekkelijke vestigingslocatie. Een aantal van dit soort kantoorgebruikers wijkt nu nog uit naar de bedrijventerreinen in Zaanstad-noord.

Doordat Zaanstad-noord de komende jaren een zeer sterke bevolkingsgroei kent (Saendelft, Kreekrijk) is de ontwikkeling van kantoren bij Poort Clam Dycke ook een logische stap. Hierdoor wordt de creatie avn extra werkgelegenheid in het gebied mogelijk gemaakt.

Locatie sportpark VVZ

De locatie VVZ is een ontwikkellocatie met veel potentie voor kantoorontwikkeling. Belangrijk pluspunt is de uitstekende bereikbaarheid met de ligging vlakbij de A7 en A8. Bovendien is de locatie door OV ontsloten (station Kogerveld). Een ander belangrijk pluspunt is dat het hier om een zichtlocatie gaat.

Door deze locatiekenmerken is deze locatie een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoorgebruikers die veel belang hechten aan een goede autobereikbaarheid en een zichtlocatie. Dit zijn vooral ‘business to business’ kantoren. Dit zijn bijvoorbeeld adviesbureaus en accountantskantoren.

In totaal is op de VVZ-locatie ruimte voor 28.000m2 aan bedrijvigheid. Kantoren worden gezien als een belangrijke kostendrager om de verhuizing van de voetbalvereniging te financieren.

Creatieve bedrijvigheid in karakteristieke panden langs de Zaan en op Hembrugterrein

Zaanstad kenmerkt zich door de aanwezigheid van beeldbepalende industriële panden langs de Zaan. Een deel hiervan is in het verleden herontwikkeld. Zij hebben nu de functie van bedrijfsverzamelgebouw, denk aan de Koekfabriek en Bedrijvige Bij. Bedrijven uit de creatieve sector leggen een voorkeur voor dit soort locaties aan de dag. Naast creatieve ambachtelijke /productiebedrijven zijn hier kantoorhoudende bedrijven te vinden zoals architecten, reclame- en communicatiebureaus, softwarebedrijven, vormgevers en fotografen.

Met het Hembrugterrein heeft Zaanstad een belangrijke troef voor de toekomst. In brede zin, ook door Amsterdam en de provincie en het Rijk, wordt de potentie van het terrein erkend. Het Hembrugterrein is vooral geschikt voor de vestiging van creatieve bedrijfjes, waaronder kantoorhoudende creatieve bedrijven. De komende jaren is nog geen kantoorontwikkeling op het Hembrugterrein te verwachten. Dit wordt dan ook niet meegenomen in het te verwachten aanbod.

Binnenstedelijke bedrijventerreinen

Zaanstad kent 29 binnenstedelijke bedrijventerreinen. Voor een deel hiervan staan wij voor een herontwikkelingsopgave. Onderdeel hiervan is, dat wordt nagedacht over herbestemming van deelgebieden. Aangezien de binnenstedelijke terreinen binnen de woonbebouwing liggen, ligt in een aantal gevallen transformatie naar kantoorruimte voor de hand. Uiteraard moet hierbij goed gekeken worden of de betreffende locatie gunstige voorwaarden biedt voor vestiging van kantoren.

Het ontwikkelen van kantoren op binnenstedelijke locaties is ook zeer wenselijk vanuit het oogpunt van stimuleren van wijkeconomie. De binnenstedelijke terreinen kunnen een rol vervullen om de groeiambities van ondernemingen, die nu nog aan huis zijn gevestigd, te faciliteren. Op een gegeven moment groeit een deel hiervan uit zijn jasje en wordt gezocht naar grotere bedrijfsruimte. In termen van wijkeconomie, levendigheid in de wijk, sociale structuren en de combinatie van werk en privé is het wenselijk dat zij deze groei in de eigen wijk kunnen realiseren.

De Zaanstreek kent een lange traditie van functiemenging. Maar de menging van wonen en zware industrie roept spanningen op. In een aantal gevallen is transformatie naar lichtere bedrijvigheid, kantoorachtige functies, een goed alternatief. Momenteel zijn er nog geen concrete plannen voor kantoorontwikkeling op de binnenstedelijke bedrijventerreinen. De Nota Bedrijventerreinen moet hier verder uitspraken over doen.

Perifere bedrijventerreinen

Ruim 15% van de kantorenvoorraad bevindt zich op de perifere terreinen. Veel kantoorgebruikers hebben een voorkeur voor vestiging op een bedrijventerrein. Dit wordt ondermeer veroorzaakt door een gunstig prijsniveau ten opzichte van binnenstedelijke locaties, een relatief goede autobereikbaarheid en betere mogelijkheden voor parkeren. Bovendien is al lange tijd sprake van een proces van verkantorisering van bedrijfsactiviteiten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de grafische industrie. In toenemende mate is in deze branche de computer een belangrijk productiemiddel geworden. De bedrijfsactiviteiten krijgen zo een steeds meer kantoorachtig karakter.

De ontwikkeling van solitaire kantoren op perifere bedrijventerreinen is vanuit beleidsmatig oogpunt ongewenst. Het leidt er immers toe dat kantoorgebruikers grond met een hoge milieucategorie in gebruik hebben. Dit leidt tot een inefficiënt gebruik van bedrijventerreinen. Zuivere kantoren horen bij voorkeur binnenstedelijk gevestigd te zijn.

Met het Zaan-IJ-oeverproject wordt ingezet op de ontwikkeling van een aantrekkelijk woon- en werkgebied in het oostelijke deel van de Kanaalzone. Dit is van invloed op de Achtersluispolder, Hembrugterrein, en Zuiderhout. De feitelijke ontwikkeling hiervan wordt voorzien na 2020. Het is dan denkbaar dat de ontwikkeling van kantoren hier mogelijk wordt gemaakt. Nu al loopt de herontwikkeling van Zuiderhout-noord. Hier wordt een invulling van detailhandel, leisure en horeca voorzien. In het oude kantoor van de Bruynzeelfabrieken wil de Regionale Ontwikkelings Maatschappij Noordzeekanaalgebied (RON) haar kantoor vestigen.

4 Advies

Deze notitie heeft als doel de vraag te beantwoorden of het huidige schaarstebeleid moet worden aangepast. Op basis van de voorliggende informatie adviseren het huidige schaarstebeleid bij te stellen. Dit betekent dat het schaarstebeleid wel een belangrijke leidraad blijft maar dat kantoorontwikkeling op andere locaties in Zaanstad in beperkte mate mogelijk wordt gemaakt.

Voor de komende 10 jaar wordt een marktruimte van 65.000m2 voorzien. Omdat Inverdan de primaire locatie van Zaanstad blijft, worden hier alle meters (40.000) aan toebedeeld. Overigens speelt nog het mogelijk op de markt komen van Stadskantoor en Rail Point Office (samen 15.000m2). Met de komst van het nieuwe stadhuis verliezen beide gebouwen hun huidige functie. Het kantorenprogramma van Inverdan is sowieso aan discussie onderhevig. Momenteel wordt voro Inverdan-west een toekomststudie verricht. Omzetting van kantoren naar andere functies is hierbij een mogelijkheid.

Bij dit advies is uitgangspunt dat Stadskantoor en Rail Point Office invulling krijgen. Zij worden derhalve niet meegerekend in de totale planvoorraad. Hier worden ook al gedachten over gevormd (inclusief omzetting naar andere functies dan kantoren).

Uitgaande van een marktruimte van 65.000m2 en een planvoorraad in Inverdan van 40.000m2 resteert dus nog een marktruimte van 25.000m2. Hierbij aangetekend dat het belangrijk blijft de kantorenvraag zoveel mogelijk in Inverdan te concentreren. Op deze manier krijgt deze locatie genoeg massa en wordt het imago als dé kantorenlocatie van Zaanstad versterkt.

Het is belangrijk om te beseffen dat het loslaten van het schaarstebeleid niet betekent dat voor leegstand wordt gebouwd. Ontwikkelaars bouwen in de huidige tijd niet op risico. Er wordt pas gebouwd als een gebruiker van een te ontwikkelen pand bekend is.

Het advies behelst het bieden van ruimte voor een mogelijke kantoorontwikkeling die hoger ligt dan de ingeschatte marktruimte.

Wij vinden dit om een aantal redenen verantwoord:

• 1.

  De trend is dat de huidige voorraad krimpt, omdat kantoren uit de markt worden genomen (incourante panden). Dit zal naar verwachting doorzetten

• 2.

  Verjonging van de voorraad is een must om de ‘gezonde’ vraag naar Zaanstad toe te leiden

• 3.

  Kantoorontwikkeling op oneigenlijke locaties heeft zijn langste tijd gehad (zie conceptnota Bedrijventerreinen).

• 4.

  De feitelijke ontwikkeling is een onderwerp van voortdurende monitoring en kan omdat er altijd sprake zal zijn van ontheffingen bijgestuurd worden.

Gezien de beschikbare marktruimte is het niet aan te raden om het totale programma aan bedrijvigheid (28.000m2) op de VVZ-locatie voor kantoorontwikkeling in te zetten. Geadviseerd wordt hier voor kantoorontwikkeling 10.000m2 te reserveren. Het resterende deel (18.000m2) vraagt invulling met andere functies (leisure, wellness, bedrijvigheid anders dan kantoren).

Er bestaat een mogelijkheid dat de VVZ-locatie concurreert met Inverdan. Hoewel deze locatie vooral interessant is voor ‘business to business kantoren’ en Inverdan meer aantrekkingskracht heeft voor (semi)-publieke bedrijvigheid valt niet altijd te voorkomen dat zij in elkaars vijver vissen. Door aan het kantorenprogramma een maximum te stellen van 10.000m2 wordt de concurrentie met Inverdan beperkt.

Bovendien krijgt Zaanstad door kantoorontwikkeling op de VVZ-locatie toe te staan meer differentiatie in het kantorenaanbod, waardoor het meer kantoorgebruikers weet aan te spreken. Ook heeft de gemeente een financieel belang bij kantoorontwikkeling op de VVZ-locatie. Kantoren zijn een belangrijke kostendrager voor de financiering van de verhuizing van voetbalvereniging VVZ. Wanneer kantoorontwikkeling hier niet mogelijk is moeten andere kostendragers worden gezocht.

Voor wat betreft de kantoorontwikkeling in Poort Clam Dycke wordt voorgesteld een kantoorontwikkeling van maximaal 10.000m2 toe te staan. Dit gebied vormt in geografisch opzicht een deelmarkt die zich onderscheidt van Inverdan. Kantoorgebruikers die geworteld zijn in het noorden van Zaanstad vinden Inverdan een minder voor de hand liggende optie. Door het toestaan van kantoorontwikkeling op Poort Clam Dycke wordt in een behoefte voorzien.

Door aan kantoorontwikkeling op deze locatie een maximum te stellen van 10.000m2 wordt de concurrentie met Inverdan beperkt.

Zoals gesteld is het om invulling van kantoorruimte kansrijk te maken is het belangrijk om kantoorgebruik op oneigenlijke locaties tegen te gaan. Bij de vaststelling van de Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad heeft B&W al opgenomen ‘paal en perk te stellen aan de vrije verhuur van kantoorruimte op bedrijventerreinen’. Verder onderzoek moet uitwijzen hoe hier handen en voeten aan gegeven kan worden (gedogen bestaande gebruikers, uitsterfconstructie?).

Het voert te ver dit onderwerp verder in deze notitie uit te werken. Indien besloten wordt om in de toekomst een kantorenvisie op te stellen dan moet dit onderwerp zeker worden meegenomen.

Door het tegengaan van kantoorgebruik op bedrijventerreinen wordt ook ruimte geboden voor kantoorontwikkeling in het binnenstedelijke gebied. Dit biedt ook kansen om kantoorontwikkeling op binnenstedelijke bedrijventerreinen te faciliteren. Kantoorruimtes van 50m2 zijn bijvoorbeeld veel gevraagd. Voor ontwikkelaars zijn dit soort ruimtes vaak commercieel gezien niet interessant genoeg om op de markt te brengen. Gevolg is dat dit soort kantoorgebruikers uitwijken naar perifere bedrijventerreinen en zich vestigen in bedrijfsverzamelgebouwen. Bij herontwikkeling van binnenstedelijke bedrijventerreinen vormt dit een interessante doelgroep.

Een verdere stimulering van de wijkeconomie wordt bewerkstelligd door de mogelijkheden voor bedrijvigheid aan huis te verruimen. In veel bestemmingsplannen wordt de maximumgrens van het toegestane werkdeel in huis op te trekken van 45 naar 65m2.

Door het een bijstelling van het schaarstebeleid kan Zaanstad een bredere doelgroep van kantoorgebruikers aanspreken. Ook wordt het risico kleiner dat Zaanstad kantoorhoudende bedrijven de deur moet wijzen, wanneer zij zich persé niet in Inverdan wil vestigen. Ook wordt bijgedragen aan een ‘verjonging’ van de kantorenvoorraad.

Tegelijk is het goed om het schaarstebeleid niet volledig los te laten. Hiervoor is Inverdan te waardevol als kantorenlocatie. Door op andere locaties beperkt kantoorontwikkeling toe te staan wordt beoogd te komen tot selectieve dynamiek binnen Zaanstad. Waarbij aan de positie van Inverdan als dé kantorenlocatie van Zaanstad niet getornd wordt.