Notitie Appartementenbeleid Vesting Heusden

APPARTEMENTENBELEID VESTING HEUSDEN

Beoogd wordt appartementen toe te staan binnen de in het vigerende bestemmingsplan Vesting Heusden toegestane bouwmassa’s voor woonpanden.

In het algemeen dient hiervoor een bestemmingsplanherziening of vrijstellingsprocedure te worden gevolgd. Om de geschiktheid van hiervoor ingediende verzoeken te beoordelen zijn selectiecriteria ontwikkeld.

De navolgende criteria zijn zodanig ontwikkeld en gesteld dat bij toepassing voldaan wordt aan de eisen dat de leefbaarheid en het cultuurhistorische karakter van de vesting niet in onevenredige mate worden geschaad.

Aldus is het realiseren van appartementen in de vesting acceptabel als aan bijgaande criteria wordt voldaan:

I ALGEMEEN

• 1.

  Relatie met bestaand beleid, zo daar zijn:

  • a.

    Bestemmingsplan ( met uitzondering van de aanwezige strijdigheid met de bepaling ’eengezinswoning’);

  • b.

    nota ‘HEUSDEN NA DE RESTAURATIE, beheerplan voor de vesting’;

  • c.

    welstandsnota, gebiedsgericht beleid Heusden;

• 2.

  Doelgroep

  • a.

    Bij het verzoek moet aangegeven worden voor welke doelgroep van gebruikers de appartementen worden gebouwd;

  • b.

    In het kader van het volkshuisvestingsbeleid kan de gemeente nadere eisen staan aan de doelgroep waarvoor de woningen moeten zijn bedoeld;

• 3.

  Aantal appartementen

  • a.

    Maximaal 2 indien het pand slechts aan een zijde is gesitueerd naar de openbare ruimte;

  • b.

    Maximaal 3, tenzij er sprake is van een inhoud van meer dan 1000 m3 in welk geval er meer appartementen mogen worden opgericht met in dat geval een minimale inhoud van 250 m3 per appartement, met een maximum aantal van 5 appartementen;

• 4.

  Bestaand/nieuw

  • a.

    Het bestaande pand dient worden gehandhaafd in zijn uiterlijke verschijningsvorm;

  • b.

    Vorenstaande geldt eveneens voor het interieur indien dit bepalende authentieke kwaliteiten dan wel een gaaf geheel betreft.

II BESTEMMINGSPLAN

• 1.

  Bestemming en Gebruik

  • a.

    In het vigerende bestemmingsplan “Vesting Heusden” is de bestaande bestemming woning dan wel eengezinshuis;

  • b.

    Voornoemde betreft eveneens locaties binnen de vesting die in het vigerende bestemmingsplan positief bestemd zijn voor het bouwen van een woning maar tot nu toe kennelijk onbebouwd zijn gebleven;

  • c.

    Het betreft appartementen die volgens de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan als woning worden gezien.

  • d.

    Bestaande woonbestemmingen (‘dienstwoningen’) behorende bij een detail-, horeca-, bedrijfs- of dienstverlening en kantoorbestemming mogen na het tijdelijk staken van de bewoning weer worden bewoond. Ook al is deze bewoning op grond van de bestemming en het gebruik niet als strikt noodzakelijk te zien.

III OVERIGE STEDEBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN

• 1.

  Situering

  • a.

    De appartementen dienen te worden gerealiseerd binnen de omwalling van het beschermd stadsgezicht Vesting Heusden;

• 2.

  Stedelijke context

  • a.

    Er mag geen sprake zijn van een met de bestaande stedelijke context contrasterende vormgeving. In eerste instantie wordt dan hier bedoeld de omringende huizen en de straat c.q. straten in het geval van een hoeksituatie;

• 3.

  Structuur

  • a.

    De structuur van de bebouwing, het perceel en het erf, past binnen het bestaande patroon van het rijtje, blok, of anderszins, ter plaatse;

• 4.

  Oriëntatie

  • a.

    De appartementen dienen zoveel mogelijk als mogelijk naar de straat te worden gericht en zo min mogelijk (alleen) naar de achterterreinen;

• 5.

  Ontsluiting/bereikbaarheid/toegankelijkheid

  • a.

    De hoofdontsluiting dient aan de voorgevel te zijn gesitueerd;

  • b.

    Indien reeds sprake is van het ontsluiten van (een) appartement(en) via de voorgevel en er sprake is van een hoekpand en de betreffende zijgevel tevens is te beschouwen als een voorgevel, kan deze zijgevel worden toegepast om (een) ander(e) appartement(en) binnen dat pand te ontsluiten. Ontsluiting alleen via een achterterrein is niet toegestaan.

IV MONUMENTALE ASPECTEN

• 1.

  Type en Bouwkarakteristiek

  • a.

    De bestaande bouwkarakteristiek en typologie blijven gehandhaafd;

  • b.

    Er mag geen sprake zijn van een met de bestaande bouwkarakteristiek contrasterende vormgeving, tenzij er instemming is van:

• 1.

  de monumentencommissie, en, bij een rijksmonument;

• 2.

  RACM

• 2.

  Historie

  • a.

    Bij vooroorlogse bouwplannen dient een bouwhistorisch onderzoek te worden verricht door of namens aanvrager, waarbij eveneens aandacht wordt gevraagd voor het interieur;

  • b.

    De resultaten van een bouwhistorisch onderzoek dienen gelijktijdig met het verzoek om appartementen te mogen bouwen, ingediend;

• 3.

  Status (bijv. monument)

  • a.

    De status rijksmonument, gemeentelijk monument of opname op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie moet bij uitvoering van het plan behouden blijven;

  • b.

    De monumentencommissie zal beoordelen of de belangen van de monumentale waarden voldoende worden gerespecteerd c.q. behouden;

  • c.

    Bij monumenten moet voor het bouwplan een monumentenvergunning verleend zijn of met voldoende zekerheid gesteld kunnen worden dat deze verleend zal kunnen worden.

V VORMGEVING EN MAATVOERING

• 1.

  Afmetingen

  • a.

    Het bouwplan moet voldoen aan de goot – en nokhoogte van de plankaart of het bestaande pand;

  • b.

    Het oprekken van goot – en nokhoogte van de plankaart of het bestaande pand tot aan de waarden die met een binnenplanse vrijstelling van 10% zouden worden bereikt, kan alleen indien dit de ruimtelijke kwaliteit van het bouwplan én zijn stedelijk context verbetert, en om die redenen de monumentencommissie bij het voorleggen van het plan hiermee instemt;

• 2.

  Beeldkwaliteit

  • a.

    De bestaande beeldkwaliteit blijft gehandhaafd;

  • b.

    Het gevelbeeld past binnen het karakter van woningen in de vesting. Een eenvormige gevel, vanwege dezelfde appartementen over de verschillende bouwlagen achter de gevel, is niet toegestaan.

  • c.

    Extra kozijnen kunnen alleen worden geplaatst in overeenstemming met het bestaande beeld en conform bestaande detaillering, indeling en beglazingswijze;

• 3.

  Rooilijnen

  a.Het bouwplan moet binnen de bestaande rooi- en gevellijnen c.q. het bestaande bouwvlak worden opgericht;

• 4.

  Inhoud

  • a.

    De bruto-inhoud van de bestaande bouwmassa is minimaal 450 m3;

  • b.

    De bruto-inhoud inhoud per appartement dient ten minste 150 m3 te zijn;

• 5.

  Oppervlakte

  a.De gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580 dient ten minste 60 m2 te zijn;

• 6.

  Kapvorm

  • a.

    Het bouwplan behoudt de bestaande kapvorm en/of is in overeenstemming met de kappenkaart en bijbehorende bepalingen van het bestemmingsplan;

  • b.

    Een appartement is niet enkel in een kapverdieping gelegen;

  • c.

    Dakloggia’s zijn niet toegestaan.

VI MATERIALEN EN TECHNIEKEN

• 1.

  Materiaalgebruik

  • a.

    Het plan voldoet aan de materiaalbepalingen van het bestemmingsplan en de welstandsnota;

  • b.

    In algemene zin betreft het materialen die voor het pand, de vesting of monumenten gebruikelijk zijn, tenzij de karakteristiek van het pand iets anders vereist. Dit is ter beoordeling van de monumentencommissie;

• 2.

  Techniek (vooral Bouwbesluiteisen)

  • a.

    Er moet worden voldaan aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw;

  • b.

    Bij verbouw van monumenten worden de middels bouwaanvraagbescheiden gevraagde ontheffingen van de nieuwbouwvoorschriften van, en conform, het Bouwbesluit in principe verleend.

VII OVERIGE BEPALINGEN OM OVERLAST TE VOORKOMEN

• 1.

  Sociale aspecten

  • a.

    De appartementen mogen door hun opbouw, inrichting en hun invloed op de omgeving de bestaande sociale structuur voor dat betreffende deel van de vesting niet aantoonbaar nadelig beïnvloeden;

  • b.

    De sociale veiligheid in de gemeenschappelijke verkeersruimte, als bedoeld in het Bouwbesluit, en in de ruimte rondom het pand waarin de appartementen worden opgericht dient bij het ontwerp aantoonbaar te worden meegenomen;

• 2.

  Verkeer en parkeren

• a.

  De bestaande verkeersbewegingen, -structuren en -oplossingen mogen door het plan niet onevenredig nadelig worden beïnvloed;

• b.

  Indien mogelijk voorzien wordt in parkeren op eigen terrein en/of wordt gebruik gemaakt van bestaande, mee te verkopen of te verhuren, garagevoorzieningen;

• c.

  Parkeren op eigen terrein mag niet ten koste gaan van het verlies van waardevolle ruimtelijke inrichtingselementen; tenzij

• 1.

  Vervanging plaatsvindt door inrichtingselementen van dezelfde of een andere ruimtelijke, voor de vesting kenmerkende, kwaliteit, monumenten uitgezonderd, en;

• 2.

  De monumentencommissie hiermee instemt;

• d.

  Indien bovenstaande niet mogelijk is, en gebruik moet worden gemaakt van parkeerplaatsen in de publieke ruimte binnen de vesting gelegen, mogen binnen de bestaande bestemming eengezinswoningen niet meer dan twee appartementen worden opgericht;

• 3.

  Afval

• a.

  per appartement dient ruimte te zijn voor het plaatsen  van 2 minicontainers en de gelegenheid tot het aanbieden hiervan.

VIII NADERE BEPALING OMTRENT TOEPASSING

1.Indien onvoorziene onduidelijkheid ontstaat omdat in voorkomende gevallen criteria met elkaar strijdig blijken, dan is de rangorde van de toe te passen criteria per hoofdcategorie in afdalend belang als volgt: IV, I, II, III, V, VI, VII.

Bepalend is dat het (cultuur)historische karakter van de Vesting Heusden, zoals dat is omschreven in de plantoelichting van het bestemmingsplan, niet in onevenredige mate wordt geschaad.

• 2.

  De volgende bepalingen zijn de criteria die de monumenten-welstandscommissie, bij de aan de commissie voorgelegde plannen, ter advisering gebruikt:

• -

  I: 1b., 1c., 4a., 4b.

• -

  III: 2a, 3a., 4a.

• -

  IV.

• -

  V: 1., 2.

• -

  VI: 1.

• -

  VII: 2c.

• 3.

  De regeling met toelichting kan worden aangehaald als ‘Notitie Appartementenbeleid Vesting Heusden’.