Nota Grondbeleid

Artikel 4.1.1 Wet voorkeursrecht gemeenten

Gemeenten hebben een belangrijke verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van woningbouw, nieuwe bedrijventerreinen of ander ruimtelijk beleid. Ontwikkelingen kunnen noodzakelijk zijn of gewenst zijn. Gemeenten hebben met de wettelijke grondbeleidsinstrumenten de mogelijkheid om grondbeleid te voeren en de ruimtelijke opgaven te realiseren. In de navolgende subparagrafen worden de beschikbare instrumenten en de inzet daarvan besproken.

De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft gemeenten de bevoegdheid een voorkeursrecht tot koop te vestigen. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de gemeente in staat gesteld bij voorrang de eigendom te verwerven, van gronden en opstallen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn gepland. De gemeente blijft wel afhankelijk van het door de eigenaar wel of niet te koop aanbieden van een onroerende zaak. Het staat de gemeente bij een aanbod vrij te besluiten wel of niet te kopen. Koopt de gemeente het niet, dan is de eigenaar drie jaren vrij de onroerende zaak aan derden te verkopen.

Met een voorkeursrecht kunnen ongewenste verkopen en grondspeculatie worden voorkomen.

De inzet van de Wet voorkeursrecht gemeenten kan al in een vroeg stadium plaatsvinden. Het voorkeursrecht kan gevestigd worden op gronden waaraan in een structuurplan, bestemmingsplan, projectbesluit of inpassingplan een niet-agrarische bestemming is gegeven en waarvan het gebruik afwijkt van de (nieuwe) bestemming. Het voorkeursrecht kan tevens worden gevestigd op gronden die bij een structuurvisie zijn aangewezen tot moderniseringsgebied en in het bestemmingsplan als moderniseringsgebied zijn aangegeven.

De bevoegdheid tot het aanwijzen van de gronden waarop het voorkeursrecht moet worden gevestigd ligt bij de gemeenteraad. Indien het van belang is dat het voorkeursrecht werkt, alvorens het voornemen tot vestiging in de openbaarheid wordt gebracht, heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid voorlopig gronden aan te wijzen.

Artikel 4.1.2 Aankoop van grond

Gemeenten kunnen er voor kiezen om gronden aan te kopen. Door koop van gronden krijgt de gemeente volledige zeggenschap over de gronden. Bij aankoop door de gemeente is er sprake van een actieve en regisserende rol.

Met aankoop kan de gemeente maximale regie of sturing houden op de inrichting van het exploitatiegebied en kan de gemeente optimaal de beleidsdoelstellingen verwezenlijken.

Bij het besluit tot aankopen dient onderscheidt te worden gemaakt tussen aankopen die voor eigen bouwgrondproductie worden gedaan en strategische aankopen. Strategische aankopen kunnen worden gedaan om de gemeente een betere positie ten opzichte van marktpartijen te

geven of om het gekochte te gebruiken als ruilobject.

Artikel 4.1.3 Onteigening

Het instrument van onteigening wordt beschouwd als ‘ultimum remedium’. Het is steeds vaker lastig voor de gemeente om langs minnelijke weg en tegen een redelijke prijs gronden te verwerven.

De inzet van de onteigeningsprocedure doet de grondeigenaren beseffen dat de gemeente serieus de gronden wil aankopen op onteigeningsbasis. Een onteigeningsplan dient primair als drukmiddel in onderhandelingen over aankoop van grond en secundair, wanneer de eigenaar weigerachtig blijft, als middel om daadwerkelijk gronden van deze eigenaar te verkrijgen.

Voor het onteigenen dient een onteigeningsbesluit genomen te worden, op basis waarvan uiteindelijk een onteigeningstitel kan worden verkregen. Alvorens met een onteigeningsprocedure kan worden gestart, dient er een uitgebreid verwervingsdossier te worden opgebouwd, waaruit blijkt dat de gemeente zich tot het uiterste heeft ingespannen de grond minnelijk te verwerven.

De eigendomsverkrijging door onteigening kan worden verhinderd door de grondeigenaar die met succes een beroep doet op zelfrealisatie. Een eigenaar kan met succes een beroep doen op zelfrealisatie, indien hij bereid en in staat is om de voorgestane ontwikkeling uit te voeren,

onder de door de gemeente redelijkerwijze te stellen voorwaarden.

Artikel 4.1.4 Bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan, ontheffing, projectbesluit of een besluit als bedoeld in artikel 3.40 Wro

Met ruimtelijke plannen als in dit hoofd genoemd legt de gemeente de bestemming voor een bepaald gebied vast. Deze plannen kunnen op grond van de nieuwe regelgeving voor grondexploitatie pas worden vastgesteld, als van de financiële haalbaarheid blijkt. De financiële haalbaarheid kan blijken uit een overeenkomst of een exploitatieplan. Daarmee is het onderdeel kostenverhaal vastgelegd en verzekerd. Voor het regisseren van de tijdigheid van planrealisatie is er een grote samenhang tussen de inzet van grondbeleidsinstrumenten en de voorbereiding van deze plannen. De voorbereiding en vaststelling van ruimtelijke plannen maakt programmering van grondbeleidsinstrumenten mogelijk en noodzakelijk.

Artikel 4.1.5 Privaatrechtelijke overeenkomst

De nieuwe Wro legt een nieuwe basis onder het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten met grondeigenaren en ontwikkelaars voor grondexploitatie. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomst veel contractsvrijheid, vanzelfsprekend met in acht name van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De nieuwe regelgeving biedt de gemeente door deze contractsvrijheid nieuwe mogelijkheden om bij private ontwikkeling regie te voeren. Een actieve rol van de gemeente bij private locatieontwikkeling is vereist. Een private overeenkomst komt in beginsel tot stand op basis van wederzijds belang en wederzijdse vrijwilligheid.

De privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst kan in allerlei vormen voorkomen. Bij alle overeenkomsten zal de gemeente afspraken willen maken over de fasering, de locatie-eisen, en het (woning)bouw-programma. Onderstaand zijn een aantal denkbare vormen van overeenkomsten kort beschreven.

Gronduitgifte overeenkomst: De gemeente geeft de grond uit onder de voorwaarden die ze stelt. Deze overeenkomst kan worden gesloten als de gemeente gronden in bezit heeft.

Bouwclaim overeenkomst: Een ontwikkelende marktpartij brengt zijn grond in voor ontwikkeling, de gemeente maakt alle gronden bouwrijp en geeft desbetreffende marktpartij, onder de afgesproken voorwaarden en verrekeningen, de gelegenheid een deel van het bouwprogramma te realiseren. Deze overeenkomst kan worden gesloten als een ontwikkelaar grondposities bezit en geen belang heeft bij het exploiteren van de grond.

Concessie overeenkomst: De ontwikkelende partij ontwikkelt voor eigen rekening en risico een volledig gebied. De gemeente zorgt uitsluitend voor de planologische maatregelen en neemt na ontwikkeling het openbare gebied over in eigendom en beheer. Deze overeenkomst kan worden gesloten als de gemeente geen belang heeft bij participatie in de ontwikkeling en de ontwikkelaar bij voorkeur de volledige ontwikkeling wil doen.

Exploitatie overeenkomst: De gemeente treft alle openbare voorzieningen. De exploitant sluit met de gemeente een overeenkomst, aangaande het kostenverhaal en overige zaken. Deze overeenkomst zal veelal worden gesloten als de exploitant een goede grondpositie heeft en weinig belang bij de ontwikkeling van het openbare gebied.

Samenwerkingsovereenkomst: Bij een samenwerking kiest de gemeente voor een gemeenschappelijke grondexploitatie. Veelal wordt hiervoor een aparte rechtspersoon opgericht, een grondexploitatiemaatschappij. (GEM) Voor een samenwerking wordt vaak gekozen als er nog slechts sprake is van summiere planvorming en daarmee samenhangend

veel onzekerheden. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor als de voorbereiding van de ontwikkeling specifieke kennis vereist.

Het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten is maatwerk. De gemeente zal zich per gebied of locatie afvragen welk type overeenkomst de meest passende is. Elke situatie vraagt om een oplossing voor die specifieke situatie. Een overeenkomst is het resultaat van onderhandelingen, waarbij veel zaken moeten worden afgewogen om voor de gemeente te komen tot een acceptabel compromis. Een dergelijk proces vergt de nodige tijd en er kan niet vroeg genoeg mee gestart worden. Ook gedurende de uitvoering van de overeenkomst kan door verschillende belangen en veranderende omstandigheden zich een situatie voordoen waarbij contracten moeten worden vernieuwd of aangepast.

De privaatrechtelijke overeenkomst is aan enkele belangrijke beperkingen gebonden, te weten:

1. In beginsel mag de privaatrechtelijke overeenkomst niet in strijd zijn met publiekrechtelijke regelgeving.

2. De aanleg van openbare voorzieningen wordt gezien als een overheidsopdracht. De aanleg van de openbare voorzieningen dient te geschieden met in acht name van de Europese en nationale regelgeving en het gemeentelijk beleid.

3. De Europese richtlijnen, gericht tegen ongeoorloofde staatsteun aan bedrijven, schrijven voor dat grondprijzen bij gemeenten via een openbare biedprocedure tot stand moeten komen of moeten worden bepaald op basis van een vooraf uitgevoerde onafhankelijke taxatie.

Artikel 4.1.6 Kostenverhaal

De kosten van voorzieningen worden bij planontwikkeling in beginsel allemaal verhaald langs de, afhankelijk van het geval, meest geëigende methode. De methode is afhankelijk van de inzet van andere grondbeleidsinstrumenten. Het kostenverhaal wordt daarom niet als zelfstandig grondbeleidsinstrument gezien. Volledigheidshalve is onderstaand aangegeven op welke wijzen de gemeente tot kostenverhaal over kan gaan.

Gemeenten kunnen de kosten van voorzieningen langs drie wegen verhalen:

- op basis van een anterieure- of posterieure privaatrechtelijke overeenkomst

- op basis van de verrekening zoals is vastgesteld bij exploitatieplan

- via uitgifte van grond, waar in de kosten van voorzieningen in verdisconteerd zijn.

In de kosten van voorzieningen zijn tevens begrepen de kosten van eventuele planschade. Tevens kan een bijdrage worden verlangd voor voorzieningen buiten het plangebied, als daar op basis van een structuurvisie beleidsmatig in is voorzien.

Artikel 4.2.1 Inleiding

Gelet op de ruimtelijke opgaven van de gemeenten die in BEL- combinatie samenwerken wordt onderscheid gemaakt tussen opgaven die dringend gewenst zijn en opgaven die gewenst zijn. Ten aanzien van de dringend gewenste opgaven zal de gemeente zich zo actief als mogelijk op de grondmarkt begeven. Opgaven die gewenst zijn zal de gemeente stimuleren en faciliteren en niet actief realiseren.

Dringend gewenste opgaven kunnen worden omschreven als opgaven:

- die direct tot de verantwoordelijkheid van de gemeente gerekend kunnen worden,  bijvoorbeeld bepaalde zwakkere doelgroepen, sociaal culturele- of sportvoorzieningen, en;

- door de raad als doelstelling in het raadsprogramma zijn vermeld, en;

- de ruimtelijke ontwikkeling binnen een bepaalde termijn moet zijn gerealiseerd, en;

- een directe relatie met ruimtelijke (concept) plannen bestaat, en;

- van strategisch belang voor de gemeente zijn.

De gemeente voert uitsluitend actief beleid voor ruimtelijke ontwikkelingen die dringend gewenst zijn. Gewenste ruimtelijke opgaven die niet gebonden zijn aan een tijdstermijn en niet direct tot de verantwoordelijkheid van de gemeente kunnen worden gerekend worden gestimuleerd en gefaciliteerd.

De verschillende grondbeleidsinstrumenten hebben een bepaalde doorlooptijd nodig, voordat ze effect hebben. Aan het effect gaat veel overleg- en procedure tijd vooraf. Indien alle grondbeleidsinstrumenten op volgorde van voorkeur worden ingezet ontstaat het risico dat een ruimtelijke ontwikkeling niet tijdig kan worden gerealiseerd. Voor dringend gewenste ontwikkelingen wordt de inzet van grondbeleidsinstrumenten zodanig gepland dat de realisatiedatum zoveel als mogelijk zeker wordt gesteld. Meerdere grondbeleidsinstrumenten worden dan tegelijkertijd ingezet. In dat geval wordt bijvoorbeeld ten tijde dat gesprekken en onderhandelingen met grondeigenaren nog plaatsvinden tevens overgegaan tot de voorbereiding en start van de onteigeningsprocedure. Een onteigeningsprocedure neemt al snel 3 jaren in beslag. Daarna kan pas met de uitvoering van het ruimtelijke project worden begonnen. Als de uitvoering van een ruimtelijk project bijvoorbeeld 2 jaren doorlooptijd vraagt, zal circa 5 jaren voor de opleverdatum gestart moeten worden met de onteigeningsprocedure, wil de gemeente enige zekerheid krijgen op tijdige oplevering.

In geval ruimtelijke ontwikkelingen dringend gewenst zijn worden, indien er nog geen zekerheid is over de realisatiedatum, meerdere grondbeleidsinstrumenten tegelijkertijd ingezet met het uiteindelijke doel de realisatietermijn zeker te stellen.

Artikel 4.2.2 Wet voorkeursrecht gemeenten

Voor zowel korte als lange termijn ontwikkelingen kan het noodzakelijk zijn een voorkeursrecht te vestigen. Deze noodzaak is aanwezig, indien de eigenaar niet bereid of in staat is de beoogde bestemming tijdig en onder de in redelijkheid te stellen eisen te realiseren of bij een eventuele verkoop van de onroerende zaak het risico wordt gelopen dat de verkrijgende partij, niet mee zal werken aan de beoogde gemeentelijke doelstellingen, of een prijsopdrijvend effect teweeg zal brengen.

Van de bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht wordt gebruik gemaakt, indien in de visie van het gemeentebestuur er op korte of lange termijn in het algemeen belang ruimtelijke ontwikkelingen noodzakelijk zijn, die naar verwachting binnen bepaalde tijd moeten worden gerealiseerd en waaraan de gemeente actief wil meewerken.

Een voorkeursrecht zal worden gevestigd voor elke dringend gewenste ruimtelijke ontwikkeling, die op korte of lange termijn geacht wordt te moeten plaatsvinden, en waarbij het risico wordt gelopen dat marktpartijen niet bereid of in staat zijn de gewenste bestemming te realiseren, of een prijsopdrijvend effect teweeg brengen.

Veelal zijn er meerdere belangstellenden die om wat voor reden dan ook gronden willen kopen waarop ontwikkelingen mogelijk zijn. Om ongewenste eigenaarwisseling te voorkomen kan het noodzakelijk zijn dat het voorkeursrecht werkt alvorens ontwikkelingsmogelijkheden bekend worden. In geval het college van burgemeester en wethouders voor oordeel is dat het noodzakelijk is dat, in het belang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, een voorlopige aanwijzing plaatsvindt, zal deze aanwijzing plaatsvinden alvorens de beoogde ruimtelijke ontwikkeling bekend wordt gemaakt.

Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt de noodzaak tot het doen van een voorlopige aanwijzing in het kader van de Wet Voorkeursrecht gemeenten en zal, in geval van noodzaak blijkt, deze aanwijzing doen alvorens de beoogde ontwikkeling bekend wordt gemaakt. Voorwaarden die gelden voor het vestigen van het voorkeursrecht:

· de nieuwe bestemming dient tijdig te kunnen worden vastgesteld om het voorkeursrecht te kunnen handhaven;

· de gemeente dient voldoende middelen ter beschikking te hebben om in geval van aanbod tot aankoop over te gaan, uitgegaan wordt van de reële waarde in het economisch verkeer.

Artikel 4.2.3 Aankoopbeleid

Bij te verwachten of geldende dringend gewenste ruimtelijke ontwikkelingen zal de gemeente onroerende zaken willen verwerven, als dit uit oogpunt van tijdige realisatie of kostenoverwegingen voor de ontwikkeling of gemeente gunstig is. Dit kunnen ook strategische aankopen zijn, om met het oog op de gewenste ontwikkelingen een betere onderhandelingspositie te krijgen of grond voor handen te hebben dat kan dienen als compensatie of ruilobject.

Indien het uit oogpunt van een tijdige realisatie of kostenoverwegingen voor een te verwachten dringend gewenste ontwikkeling of het voor de gemeente gunstig is locaties aan te kopen, zal de gemeente zich inzetten voor aankoop.

Aan een aankoop van een locatie zijn risico’s verbonden. De gemeente zal zich afvragen of de locatie kan dienen voor het doel waarvoor aankoop wordt overwogen. Daarvoor zal de gemeente een globale risico-inventarisatie willen doen. Aspecten als bodemkwaliteit, milieuhinder, ecologie, archeologie, waterparagraaf, planologische kaders en de waarde van het object dienen op globaal niveau in beeld te zijn om de haalbaarheid van een exploitatie op hoofdlijnen te kunnen beoordelen. Daarnaast zal de gemeente zich een beeld vormen van de marktpartijen die een rol spelen. Voor gronden die gelden als compensatie of ruilobject zullen risico’s onderzocht worden die samenhangen met de voorgenomen aanwending na compensatie of ruil.

Voorafgaand aan een aankoop wordt een globale risico-inventarisatie uitgevoerd.

Voorwaarden die gelden voor aankoop:

· de locatie moet voor een acceptabele prijs te verwerven zijn, uitgegaan wordt van de reële waarde in het economisch verkeer

· de gemeente moet over voldoende middelen kunnen beschikken om tot aankoop over te gaan

· de met de aankoop samenhangend (rente)risico’s dienen acceptabel te zijn

Artikel 4.2.4 Onteigeningsbeleid

Onteigening is de laatste mogelijkheid die overblijft om de eigendom van locaties te verwerven. Het algemeen belang kan van de gemeente vorderen dat het instrument wordt ingezet. Het instrument is impopulair, zowel voor degene die onteigend wordt als voor de gemeente. De gemeente zal zich dan ook tot het uiterste inspannen om een situatie van onteigening te voorkomen. Het aanbieden van vervangend onroerend goed of het elders realiseren van de ontwikkeling zal meegenomen te worden in de overwegingen.

Het instrument van onteigening wordt pas daadwerkelijk ingezet als alle andere mogelijkheden zijn uitgeput.

De urgentie van een dringend wenselijke ruimtelijke ontwikkeling kan met zich meebrengen dat de voorbereidingen voor een onteigeningsprocedure worden gestart, terwijl het onderzoek naar andere oplossingen nog gaande is. Deze urgentie wordt in ieder geval aanwezig geacht te zijn, indien de dringend gewenste ontwikkeling binnen 3 jaren, te vermeerderen met de uitvoeringstermijn, opgeleverd moet worden.

De onteigeningsprocedure wordt voorbereid, zodra dit uit oogpunt van de urgentie van een ruimtelijke ontwikkeling noodzakelijk is.

Voorwaarden die gelden voor onteigening:

- er moet voldoende belang zijn voor een onteigeningstitel

- er dienen voldoende middelen beschikbaar te zijn om de onteigende schadeloos te stellen; uitgegaan wordt van volledige schadeloosstelling

Artikel 4.2.5 Bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan, ontheffing, projectbesluit of een besluit als bedoeld in artikel 3.40 Wro

Er is grote samenhang tussen de voorbereiding en ontwikkeling van ruimtelijke plannen en de effectiviteit van het grondbeleidsinstrumentarium. Deze samenhang vereist, dat bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen ook een verwerving- en/of realisatiestrategie wordt opgezet en het gebruik van de grondbeleidsinstrumenten wordt ingepland.

Bij de ontwikkeling en vaststelling van ruimtelijke plannen voor ontwikkelingen die dringend gewenst zijn, wordt door het College van B&W ,vóór de vaststelling van het ruimtelijke plan, een verwerving- en/of realisatiestrategie bepaald.

Artikel 4.2.6 Privaatrechtelijke overeenkomst

De gemeente besluit tot een privaatrechtelijke overeenkomst als beleidsdoelstellingen van de gemeente door die overeenkomst worden gediend. Het motief van de gemeente voor het aangaan van de overeenkomst kan zeer divers zijn. Bijvoorbeeld het binnenhalen van kennis van de onroerend goedmarkt om plannen aantrekkelijker te maken, het delen van risico’s met een marktpartij waardoor bepaalde ontwikkelingen mogelijk worden, het behalen van een hogere kwaliteit als gevolg van meer invloed op het planproces, het bevorderen van de

tijdigheid van realisatie et cetera. Een ontwikkelende partij zal een privaatrechtelijke overeenkomst willen aangaan als zijn doelstellingen door die overeenkomst worden gediend.

De privaatrechtelijke overeenkomst geeft meer vrijheid in het maken van afspraken dan de publiekrechtelijke regeling voor grondexploitatie. De privaatrechtelijke overeenkomst kan worden gesloten vóór- of nadat het exploitatieplan door de gemeenteraad is vastgesteld. Indien de overeenkomst wordt afgesloten voordat het exploitatieplan door de gemeenteraad is vastgesteld wordt gesproken van een anterieure overeenkomst. Er is een grote mate van vrijheid in het maken van afspraken die zowel voor de private partij als de gemeente gunstig

kunnen zijn. Indien de overeenkomst wordt afgesloten nadat het exploitatieplan door de gemeenteraad is vastgesteld wordt gesproken van een posterieure overeenkomst. De vrijheid in het maken van afspraken wordt dan beperkt door de regulerende werking van het exploitatieplan. Er kan nog slechts een nadere uitwerking aan het exploitatieplan worden gegeven.

Bij de realisatie van ruimtelijke ontwikkeling kunnen met het sluiten van een anterieure overeenkomst voor het project de meest gunstige afspraken worden gemaakt. De anterieure overeenkomst heeft dus de grootste voorkeur. Is er al een exploitatieplan vastgesteld dan heeft de posterieure overeenkomst de voorkeur boven de publiekrechtelijke regeling van kosten verhaal, waarbij slechts toepassing kan worden gegeven aan de voorschriften voor kostenverhaal.

Voor realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij in het plan sprake is van grondbezit van ontwikkelende private partijen, onderzoekt de gemeente in de initiatieffase van het proces de mogelijkheid om met grondeigenaren anterieure overeenkomsten aan te gaan, alvorens wordt overgegaan tot het vaststellen van het bestemmingsplan en exploitatieplan.

In geval een exploitatieplan is vastgesteld en er in het plan sprake is van grondbezit van ontwikkelende private partijen, onderzoekt de gemeente de mogelijkheid posterieure overeenkomsten aan te gaan.

Alvorens gesprekken voor het aangaan van exploitatieovereenkomsten worden aangegaan vormt de gemeente zich een beeld van:

· de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied en de te volgen strategie;

· de risico’s die met de ontwikkeling samenhangen;

· de te stellen locatie-eisen en de te verhalen kosten;

· de positie en aard van betrokken partijen;

· of de gemeente in de positie is, verplichtingen voortvloeiende uit een eventuele overeenkomst goed na te komen.

Artikel 5.2.1 Grond voor woningbouw

De uitgifte van grond voor woningbouw vindt vrijwel altijd per kavel plaats. Voor de uitgifte wordt meestal een m2 prijs gehanteerd.

De uitgifteprijs voor woningbouw wordt gesteld op de reële waarde in het economische verkeer. De waarde van de gronden kan worden bepaald volgens de vergelijkende methode of de methode van residuele waardebepaling.

Bij de vergelijkende methode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van vergelijking met verkoopprijzen van vergelijkbare stukken grond in gerealiseerde projecten. Het voordeel van deze methode is dat hij vrij eenvoudig en herkenbaar is. Het nadeel van de methode is dat niet direct aansluiting wordt gezocht bij waarde in de markt en de aard van de overeenkomst.

Bij de residuele waardebepaling wordt de vrij op naam prijs (VON) van de woning met ondergrond en tuin in zijn totaliteit als eindproduct, verminderd met de BTW, de bouwkosten en de bijkomende kosten. Het bedrag wat overblijft, is de residuele grondwaarde. Het voordeel dat deze methode biedt is, dat direct aansluiting gezocht wordt bij de waarde in de markt en de aard van de overeenkomst. Indien meerdere kavels worden afgenomen, extra risico’s worden gelopen of naar verwachting extra verkoopkosten moeten worden gemaakt kan dat

verwerkt worden in de post bijkomende kosten. De residuele grondwaarde geeft de maximale waarde die volgens de markt onder de specifieke omstandigheden en in dat geval betaald zou worden voor de grond.

De methode van residuele waardeberekening doet recht aan de werkelijke economische grondwaarde, door rekening te houden met de differentiatie in woningen en kwaliteit van de omgeving. De prijs van bouwgrond wordt afgeleid van de waarde van het totale product en niet omgekeerd. De uitgifteprijs kan vanwege genoemde motieven het best worden bepaald aan de hand van de residuele waarde.

Het bepalen van de uitgifteprijs van uitgeefbare gronden voor woningbouw vindt aan de hand van de residuele waardebepaling methode plaats, die wordt doorvertaald naar een uitgifteprijs per m2 grond.

Artikel 5.2.2 Grond voor bedrijven

De uitgifte van bedrijfsterreinen vindt meestal plaats op basis van een verkaveling die wordt afgestemd op de behoefte van een bedrijf dat zich als gegadigde meldt. De waarde van een bedrijfsterrein is sterk afhankelijk van de toegestane bebouwingsintensiteit en toegestane functies. De motieven die bij woningbouw pleiten voor het hanteren van de residuele waarde als uitgangspunt voor uitgifte gelden in sterkere mate voor bedrijventerreinen. Derhalve wordt ook voor bedrijventerreinen gepleit voor het hanteren van de residuele waarde bij uitgifte.

De grondprijs per m2 grond kan als gevolg van verschil in toegestane bebouwingsintensiteit en functionaliteit sterk verschillen. Dit verschil noodzaakt tot individuele waardebepaling voor uitgifte van bedrijfsterreinen. Deze benaderingsmethode sluit goed aan bij de Europese regelgeving omtrent de uitgifte. De regelgeving geeft aan dat moet worden uitgegaan van de openbare biedprocedure en in geval die procedure niet wordt gevolgd de waarde (van het terrein) moet worden bepaald. De gemeenten Eemnes, Laren en Blaricum bieden niet in het

openbaar voor een ieder bedrijfsterreinen aan. Derhalve dient uitgegaan te worden van waardebepaling bij uitgifte. Afhankelijk van de situatie kan gekozen worden deze waarde te vertalen naar een prijs per m2 grond of een prijs per m2 planologisch toegestane bruto bedrijfsvloeroppervlakte.

Het bepalen van de uitgifteprijs van uitgeefbare gronden voor bedrijven vindt aan de hand van de residuele waardebepaling methode plaats, die wordt doorvertaald naar een uitgifteprijs per m2 grond of naar een uitgifteprijs per m2 bruto vloeroppervlakte.

Artikel 5.2.3 Groen- en reststroken

De uitgifte van groen- en reststroken wordt gerekend tot de beheermaatregelen die de gemeente neemt ten aanzien van het openbare gebied of ten aanzien van haar eigendommen. De uitgifte valt vanuit die optiek niet te rekenen tot het grondbeleid van de gemeente.