Woonvisie

Visie deel

1. Wie zijn we en wat willen we

• 1.1

  Bestaande visie

• 1.2

  Ons DNA

• 1.3

  Veranderende wereld (en analyse)

• 1.4

  Geactualiseerde ambitie

2. Proces:

• 2.1

  Woondebatten

• 2.2

  Het speelveld

• 2.3

  De nieuwe speerpunten

3. Uitwerking per speerpunt

UITVOERINGSPLAN

4. Dilemma's bij nieuwbouw, transformatie en beheer bestaande voorraad

5. Aanvullende maatregelen en middelen, creatief omdenken

Literatuurlijst

Bijlagen

1.1 Bestaande visie 2012

Waarom een geactualiseerde visie? Een visie is er voor de langere termijn. De uitgangspunten die we in 2012 hebben vastgelegd na een lange voorbereiding met de corporaties, huurdersorganisaties en marktpartijen blijven hetzelfde. Maar de buitenwereld verandert snel. We hebben geleerd dat een scherpere woonvisie nodig is om, ook bij veranderende omstandigheden, op te kunnen terugvallen 1 . De uitkomsten van de woondebatten zijn gebruikt voor het actualiseren van de woonvisie. De opdracht die de gemeente zichzelf stelt met deze woonvisie is een passend antwoord te geven op de veranderingen in onze omgeving.

De wereld om ons heen verandert, de druk op regionale woningmarkt wordt steeds groter, het gemeentelijke instrumentarium is veranderd en vergt herziening van het programma. Daarnaast spelen veranderingen in de zorg, de Woningwet, passend toewijzen, de verhuurdersheffing, de voordeurdelerskorting en andere wet- en regelgeving. Tenslotte wil de gemeente de druk op het sociale segment van de woningmarkt verminderen.

De woonvisie uit 2012 had als kern:

• •

  Wonen is een basisvoorziening. Het grootste deel van de bevolking is prima in staat om zelf voor een woning te zorgen. Voor die mensen die dat tijdelijk of langdurig niet kunnen, moet er een vangnet zijn.

• •

  De manier waarop je woont verandert tijdens de verschillende levensfasen.

  De ambitie is voor iedere Purmerender een prettig huis dat past bij de levensfase in een prettige omgeving:

  • •

    Purmerend wil een aansprekende woningvoorraad, met meer variatie in woonmilieus en woningtypen.

  • •

    Iedereen op zijn plek, vooral qua betaalbaarheid.

  • •

    Een prettige woonomgeving.

  • •

    Ruimte voor bijzondere doelgroepen en mensen met een specifieke woonvraag.

  • •

    Duurzaam wonen en leven is in Purmerend een vanzelfsprekendheid.

Deze visie op het wonen in Purmerend is niet veranderd. De visie op de plek van Purmerend in de regio, de rol van de gemeente en haar partners is wel anders geworden.

1.2 Het DNA van Purmerend

Purmerend is, vanaf de jaren ‘60 van de vorige eeuw, gegroeid van een kleine stad van 7.000 inwoners die haar bestaan vooral ontleende aan haar functie als handelsplaats voor de omliggende regio tot een woonstad van 80.000 inwoners. Het is geworden tot een middelgrote stad met een breed scala aan voorzieningen. Het directe verzorgingsgebied is echter relatief klein en bestaat voornamelijk uit de kernen rondom Purmerend. De afgelopen decennia heeft snelgroeiend Purmerend een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningbouwtaakstellingen in de regio Waterland en verdere Amsterdamse regio.

Purmerend is een compacte stad en bestaat uit zeven wijken. Elke wijk heeft een eigen stedenbouwkundige opzet die kenmerkend is voor de tijd waarin die is gebouwd. De buurten en wijken zijn gemêleerd qua inkomen en leeftijd. De wijken hebben een sterk zelfvoorzienend karakter met scholen, buurt- en sportverenigingen en een eigen buurtwinkelcentrum.

Er zijn een aantal bedrijventerreinen met vooral logistiek, dienstverlening, bouwnijverheid en groothandel. 70% van de werkgelegenheid zit in de woonwijken. Een situatie die vergelijkbaar is met de rest van de regio. Sectoren met veel werkgelegenheid in Purmerend zijn, de zorg, zakelijke dienstverlening en handel. Er zijn 26.900 arbeidsplaatsen.

Ligging

Purmerend ligt enerzijds aan de rand van de Randstad dichtbij Amsterdam. Amsterdam heeft een overspannen woningmarkt die conjunctuurgevoelig is. Voor de komende vijfentwintig jaar heeft de regio Amsterdam een enorme woningbouwopgave.

Anderzijds ligt Purmerend ook nabij de landelijke regio’s West-Friesland en Kop van Noord-Holland. Daar is de woningmarkt tamelijk stabiel en zijn vraag en aanbod op langere termijn in evenwicht. De koop- en huurprijzen in West-Friesland liggen gemiddeld 15% lager dan in Purmerend. Purmerend ligt midden in de regio Waterland, waarvoor het eeuwenlang de functie van marktstad had. Waterland is bekend om het open landschap van de veenweidegebieden, de droogmakerijen en de historische stadjes en oude lintdorpen.

Woningvoorraad

Purmerend heeft veel woningen in het “middensegment” Dit zijn koopwoningen van 80-100m2 met een prijs van ongeveer 175.00-225.000 euro en daarnaast zijn er veel huurwoningen van 500 tot 600 euro per maand. Er is relatief weinig particuliere huur, weinig dure koop, weinig groot en luxueus en weinig echt klein en goedkoop.

Purmerend bestaat voor 68% uit eengezinswoningen, waarvan het overgrote deel een “rijtjehuis” is. Ca 11% is 2 onder een kap of vrijstaand. Van de 32% appartementen is ruim een kwart een koopwoning. Het grootste deel van de appartementen is een 3 of 4-kamer appartement. Een klein deel van de sociale huurvoorraad is gebouwd voor “begeleid wonen”, (626 begeleid wonen en 967 aanleunwoningen). 2 Bijzondere woonvormen zoals kamerbewoning, studio’s en dergelijke zijn zeer beperkt aanwezig. In Purmerend zijn bijna alle woningen die specifiek voor ouderen of mensen met een beperking werden gebouwd als zelfstandige woningen gerealiseerd.

De woningvoorraad in de Waterlandse regio is deels aanvullend op die van Purmerend: veelal landelijk en dorps wonen en een woningaanbod van klein en goedkoop tot zeer ruim en duur.

Bijzonder aan de woningvoorraad in Purmerend is dat een groot deel van de woningen op stadsverwarming is aangesloten. Dat betekent dat deze woningen voor 80% verwarmd worden met snipperhout van Staatsbosbeheer.

Woonmilieus

Veel diversiteit in woonmilieus kent Purmerend door de groeikernstatus niet.

Purmerend is vooral gegroeid na de 2e Wereldoorlog, waardoor populaire woonmilieus zoals een 19de eeuwse buurt of een jaren ’30 woonomgeving schaars zijn. Ook luxewoningen zoals een villabuurt of juist goedkope “rommelzones” zijn zeer beperkt in Purmerend.

Purmerend heeft wel een historische binnenstad met een middeleeuws stratenpatroon, veel pleintjes en een groene singel rondom. De binnenstad is voor een stad van 80.000 inwoners relatief klein, maar biedt wel een centrum- stedelijk woonmilieu.

Oriëntatie

Ruim de helft van de Purmerenders is voor werk aangewezen op de Amsterdamse regio. De arbeidsplaatsen in Purmerend worden voor slechts een derde door Purmerenders bezet. Er is vooral inkomende pendel vanuit de rest van Noord-Holland. Goede verbindingen zijn voor Purmerend daarom méér dan belangrijk. Niet alleen met Amsterdam en binnen de regio Zaanstreek Waterland, maar ook met de rest van Noord-Holland. Purmerenders richten zich voornamelijk op de eigen stad en de direct omliggende gemeenten als het gaat om vrije tijdsbesteding als bezoek aan familie en vrienden, hobby’s, sport, cultuur of winkelen (zie bijlage: onderzoek. “Purmerend en de polycentrische structuur van omliggende regio’s”, 2016, A.C. Pasker)

Verbindingen

De wijken in Purmerend zijn zeer goed ontsloten met het openbaar vervoer per bus, dat bijna volledig op Amsterdam is gericht. De openbaar vervoerverbindingen met de omliggende kernen zijn beperkt. Purmerend heeft drie treinstations. Ook de fietsroutes tussen de wijken en het centrum en naar de groene buitengebieden rondom de stad zijn uitstekend. De autoverbinding tussen Purmerend en Amsterdam en omgeving is goed, maar druk. Er is wel regelmatig stagnatie op de N235 (Jaagweg) en N247 (richting Edam-Hoorn). De N244 aan de noordzijde wordt in 2017 verbreed tot een vierbaansweg. Er loopt een Rijksonderzoek naar de mogelijkheden om de doorstroming op de A7 verder te verbeteren.

Het reizigersaanbod vanuit Purmerend is vooral erg groot tijdens de spits en leidt dan tot overvolle treinen en opstoppingen. De bussen stemmen de dienstregeling en inzet van materieel af op het aanbod en rijden zeer stipt. Dit leidt meestal tot voldoende zitplaatsen.

De bewoners

In Purmerend wonen 80.000 inwoners in 37.508 huishoudens per 1-1-2017. De bevolkingssamenstelling qua type huishouden en woningsituatie is vergelijkbaar met het gemiddelde in Zaanstreek-Waterland. De meeste huishoudens bestaan uit twee of meer personen (65%), de helft van de huishoudens is 55 jaar of ouder, en de meeste huishoudens (60%) hebben een koopwoning. Negenendertig procent van de huishoudens heeft een inkomen boven 1,5x modaal. Gemiddeld wordt in Purmerend 29,3% van het netto inkomen uitgegeven aan huur. Dat is iets meer dan gemiddeld in de regio (28,4%).

Het opleidingsniveau is vooral op MBO-niveau. Met 25% hoger opgeleiden zit Purmerend onder het landelijk gemiddelde. 3 Purmerend kent net als Almere veel “volgouders”. Mensen die tevreden wonen, halen hun ouders en familie over om ook te verhuizen naar Purmerend. De helft van de Purmerendse huishoudens heeft verhuisplannen, 63% daarvan wil bij voorkeur in Purmerend wonen. 18% wil binnen de regio verhuizen en 20% wil naar een gemeente buiten de regio.

Figuur 1 Wat waardeert u het meest aan Purmerend? (Bron: Wonen in de regio Amsterdam ( WiRA ) 2015)

Verhuispatronen

Purmerenders verhuizen vooral binnen Purmerend. Dat is niet anders dan in de rest van Nederland.

Als ze naar een andere gemeente verhuizen is dat meestal naar een gemeente binnen de omliggende regio. Amsterdam, Beemster en Zaanstad zijn geliefde bestemmingen voor Purmerenders.

Figuur 2 Verhuisstromen in de stadsregio 2013/2014 (bron: Wonen in regio Amsterdam (WiRA) 2015)

1.3 De veranderende wereld

Zoals al eerder gezegd is de belangrijkste reden voor een actualisering de sterk veranderende wereld. In de ambitie in 2012 was daar maar ten dele op ingespeeld. Het gaat om:

• •

  Vergrijzing. In heel Nederland is er sprake van vergrijzing. De mensen worden ouder. De grote na-oorlogse geboortegolf (de zogenaamde baby-boomers) komt over tien jaar in de fase dat er steeds meer mensen overlijden. Dit speelt in heel Nederland. Zie ook figuur 4.

  • -

    Purmerend heeft in sterke mate te maken met een grote groep vergrijzende koopbewoners. Hier heeft zich vooral in de jaren ’80, maar al vanaf de late jaren ’60, een grote golf gezinnen in dezelfde leeftijdsklasse in een koopwoning gevestigd. Zie ook figuur 3 hieronder; waarin duidelijk de piek in de groep eigenaar-bewoners qua leeftijdsklassen te zien is.

    Gezien de relatief jonge leeftijd van het grootste deel van deze groep (tussen de 45 en de 60 jaar), komt de vergrijzing in Purmerend iets later op gang dan elders in Nederland.

  • -

    De sociale huurvoorraad in Purmerend is anno 2017 al behoorlijk vergrijsd; sterker dan de koopvoorraad. In figuur 3 is dit ook zichtbaar. Naar verwachting zullen veel bewoners van sociale huurwoningen vanaf 2025 beginnen te overlijden.

• In figuur 4 staat de bevolkingsopbouw van Purmerend op dit moment.

Figuur 3 Leeftijd van eigenaar bewoners en huurders in Purmerend. (Bron: CBS Woon2015)

Figuur 4 Leeftijdsopbouw van de bevolking van Purmerend. (Bron: Gemeente Purmerend, BRP 1-1-2017)

• •

  Andere huishoudensvormen. Net als in de rest van Nederland komen er ook in Purmerend meer één- en tweepersoonshuishoudens. Dit leidt tot een vraag naar kleinere woningen. Eén op de drie relaties eindigt in een scheiding en “latten” is een nieuwe relatievorm geworden. Co-ouderschap en samengestelde gezinnen zijn gewoon geworden. Dat laatste leidt tot een vraag naar flexibele woningen die makkelijk zijn te wijzigen qua indeling of ruimere woningen.

• •

  Flexibilisering van de arbeidsverhoudingen. Minder vaste aanstellingen, minder continuïteit in de hoogte van de inkomens, minder pensioenopbouw en minder locatiezekerheid. Dit betekent dat er behoefte is aan meer flexibiliteit in woonvormen, huurcontracten en koopvormen. De ICT bedrijven in Purmerend geven aan dat ze in de toekomst meer internationale “kenniswerkers” nodig zullen hebben Zij hebben voor kortere of wat langere tijd huisvesting nodig.

• •

  De schommelingen in de economie. De woningprijzen in Amsterdam reageren sterk op de schommelingen in de wereldeconomie. In zes jaar tijd van een volledig stilgelegde markt naar een oververhitte markt. Purmerend ligt tegen Amsterdam aan. Als het regent in Amsterdam druppelt het in Purmerend als er een orkaan is in Amsterdam stormt het in Purmerend. Het gevolg is voorlopig meer schommelingen in de prijs en verkoopbaarheid van woningen.

• •

  Doorgaande schaalvergroting bij maatschappelijke en commerciële voorzieningen vraagt om meer gebruikers en om andere bedrijfsvoering. De schaalvergroting samen met de vergrijzing betekent dat er méér woningen nodig zijn om de voorzieningen in Purmerend te handhaven.

• •

  Aardgasloos en verduurzaming zullen in de toekomst meer beslag gaan leggen op de middelen van de eigenaar bewoners en corporaties. Het heeft invloed op de investeringsplannen en op de betaalbaarheid van de huren. De ca 4000 eigenaar bewoners in Purmerend met een inkomen onder de 36.000 bruto per jaar hebben mogelijk niet genoeg middelen beschikbaar voor deze investeringen.

• •

  De huisvesting van statushouders is een verplichte taak voor de gemeente. Het aantal te huisvesten statushouders wisselt sterk per jaar en is onvoorspelbaar.

• •

  Nieuwe Woningwet 2015, nieuwe Huisvestingswet 2014, nieuwe sociale regelgeving en de verhuurdersheffing. Iedereen mag zich overal huisvesten. Gemeenten mogen hun woningmarkt niet afsluiten. De nieuwe regelgeving heeft geleid tot minder mogelijkheden voor corporaties om als ontwikkelaar van marktwoningen te opereren en minder mogelijkheden voor maatwerk bij e toewijzing.

• •

  Scheiding van wonen en zorg en andere financiering van de zorg. Mensen die na een traject van wonen en zorg in een instelling moeten uitstromen naar een gewone woning kunnen door de lange wachttijden niet uitstromen. Dit leidt tot een verstopping van de zorgplaatsen en lange wachttijden voor mensen die geholpen moeten worden. Resultaat is meer meldingen van de politie over verwarde mensen en meer daklozen, zo blijkt uit de cijfers van de gemeente. Om dit op te lossen zijn meer goedkope kleine woningen nodig.

• •

  De regulering van de sociale huurwoningmarkt is veel strakker geworden(zie kader hieronder) Dit heeft geleid tot een beperktere functie van sociale huurwoningen. Huishoudens met een blijvend laag inkomen zijn structureel aangewezen op een sociale huurwoning. Verder is het een tijdelijk of langdurig vangnet voor huishoudens die door omstandigheden een zware inkomensterugval hebben (scheiding, werkloosheid, overlijden partner e.d.) en het is de plek waar starters kunnen beginnen, waarna een groot deel binnen vijf jaar doorstroomt naar een andere woning. De samenstelling van de woningzoekenden voor Purmerend is ca 45% starter en 55% doorstromer. 4

• •

  Op de langere termijn: onzekerheid over de ontwikkeling van de woningbehoefte

  Het voorspellen van de woningbehoefte wordt door de provincie en het Rijk gezien alle onzekerheden gedaan op basis van varianten. Die worden bovendien jaarlijks bijgesteld en soms zelfs tussentijds. Purmerend maakt bevolkingsprognoses voor vijftien jaar, waarbij de belangrijkste aanpassing op basis van de nieuwe woningbouwplannen gebeurt. Hieronder de stand van zaken per 1-1-2017.

  Behoefte aan aantal woningen

  Voor het hele gebied van de metropoolregio Amsterdam wordt een uitbreidingsbehoefte van 250.000 woningen berekend voor de periode tot 2040. E is versnellingsopgave van ruim 60.000.

  De provincie Noord-Holland berekent voor Purmerend een benodigde uitbreiding van 2.100 woningen tot 2030. Daarbij houdt zij geen rekening met de huidige tekorten in Purmerend en geen rekening met de tekorten in Amsterdam. 5

  De gemeente Purmerend berekent bij een woningbouw van ca 3300 woningen in de volgende vijftien jaar binnen het grondgebied van Purmerend een bevolking van 81.877 inwoners in 2031

  Behoeft aan sociale huur

  Hoe groot moet de voorraad sociale huurwoningenzijn? Dat hangt af van economische ontwikkelingen en inkomensontwikkelingen, van de doorstroming binnen de sociale huur en van alternatieve mogelijkheden, van regels voor hypotheekverstrekking etc. Al deze ontwikkelingen bij elkaar opgeteld heeft RIGO bij de hoogste uitbreidingsvariant voor Purmerend een behoefte aan sociale huurwoningen berekend van zo’n 15% 6 . Zie ook bijlage 10. Dit gaat over woningen op Purmerends grondgebied. Hierbij is geen rekening gehouden met verkoop, liberalisatie en sloop van sociale huurwoningen. In werkelijkheid zal dit percentage dus iets hoger liggen.

  Type woningen

  De toekomstige vraag zal in toenemende mate van ouderen en kleine huishoudens 7 zijn. De sociale voorraad is al vergrijsd en die vergrijzing schrijdt voort. Een deel van de bewoners zal uiteindelijk willen verhuizen naar een appartement met lift. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt fors toe; voor een eengezinswoning komen zij niet in aanmerking. Meer variatie in type woningen en meer flexibiliteit in woonvorm en contractvorm kan wel erg helpen in de doorstroming en beweging op de woningmarkt.

1.4 De ambitie

Wat betekent dit alles voor de actualisering van de visie? Het wordt iets meer en soms iets scherper.

De kern blijft hetzelfde:

• A.

  “Wonen is een basisvoorziening. Voor mensen die tijdelijk of langdurig niet zelf in staat zijn om hier in te voorzien verzorgt de gemeente een vangnet.”

  Maar door nieuwe wetgeving en veranderingen zijn hier wel meer doelgroepen bij gekomen en is er vaker sprake van mensen die tijdelijk hulp nodig hebben. De manier waarop een mens woont verandert tijdens de verschillende levensfasen.

• B.

  “De ambitie is voor iedere Purmerender een prettig huis dat past bij de levensfase in een prettige omgeving” Purmerend wil een goede woonstad zijn en blijven door de kwaliteit van de stad te bewaren en te versterken. Dat betekent dat er minimaal voldoende moet worden gebouwd om de bevolkingsomvang op peil te houden en voldoende voor de Purmerenders die in Purmerend willen wonen. Zo blijft er voldoende draagvlak onder de voorzieningen als scholen, winkels en culturele centra die de stad haar kwaliteit geven.

  Maar door de veranderingen in huishoudensvormen, de schaalvergroting, de vergrijzing en de prijsontwikkelingen is hier meer voor nodig dan in de woonvisie 2012 is vastgelegd.

Om die reden formuleren we vier iets bredere ambities die in het vervolg zullen worden uitgewerkt in acht speerpunten

• 1)

  “Purmerend wil de woningvraag van de eigen inwoners goed kunnen bedienen”. Dit is een uitwerking van de oude A en het omvat de oudere formuleringen: ”ruimte voor bijzondere doelgroepen en mensen met een specifieke woningvraag”. En ”iedereen op zijn plek, vooral qua betaalbaarheid” en “een aansprekende woningvoorraad, met meer variatie in woonmilieus en woningtypen”. Het geeft ook betrekking op de grote groep jongeren

• 2)

  “Purmerend wil een prettige woonstad blijven” De woonkwaliteit van Purmerend bestaat uit de ligging ten opzichte van de directe groene regio, de korte afstand naar Amsterdam en het bieden van een betaalbaar hoogwaardig woonmilieu voor het middensegment en een goed voorzieningenniveau. Deze ambitie komt ook terug in de ambitie ‘Purmerend 2040’ en in de detailhandelsagenda en verkeersvisie.

  Dit is een ruimere formulering van B en een scherpere formulering dan in de oude visie: “een prettige woonomgeving bieden”.

• 3)

  “Purmerend wil voldoende woningen bouwen om de bevolkingsomvang op peil te houden en voldoende draagvlak te behouden voor het voorzieningen niveau” Dit is scherper en deels nieuw en het omvat : “Purmerend wil een aansprekende woningvoorraad met meer variaties in woonmilieus en woningtypen.

• 4)

  “Purmerend wil bijdragen aan de woningvraag in de regio Amsterdam” Purmerend heeft uitgesproken dat ze van plan is 10.000 woningen te bouwen in de komende twintig jaar. Dit is een nieuwe ambitie. Het omvat tevens: “duurzaam wonen en leven in Purmerend is een vanzelfsprekendheid”.

Kortom, Purmerend wil

• •

  een prettige woonstad blijven.

• •

  de woningvraag van de eigen inwoners goed kunnen bedienen.

• •

  voldoende woningen bouwen om de bevolkingsomvang op peil te houden en voldoende draagvlak te behouden voor het voorzieningen niveau

• •

  bijdragen aan de woningvraag in de regio Amsterdam.

Een woonvisie komt niet zomaar tot stand. De coalitiepartijen hebben in hun akkoord afgesproken dat zij het gesprek met de stad wilden voeren vóórdat zij de nieuwe woonvisie vaststellen. Gedurende het jaar 2015 heeft daartoe een reeks woondebatten plaats gevonden.

De thema’s van de debatten zijn bepaald op basis van de reacties van de bezoekers van het eerste debat. Zo hebben we gesproken over ‘ouder worden en wonen’, over betaalbaarheid, over ‘jongeren en wonen’ en over nieuwe wet- en regelgeving. De debatten zijn ingeleid door een startdebat en afgesloten met een slotdebat. 8

2.1 Woondebatten en veranderingen

De woondebatten hebben veel informatie en mogelijke oplossingen opgeleverd. Deze zijn samengebracht in een digitaal magazine dat is toegestuurd aan alle betrokkenen en te vinden is op de website van Purmerend. Een greep uit de uitkomsten per debat:

• •

  Trendwatching. Er zijn andersoortige oplossingen nodig, zoals transformatie van leegstaand vastgoed, ander toewijzingssysteem, anders kijken naar een woning, mobiel en tijdelijk wonen, “Omdenken”.

• •

  De betaalbaarheid van de voorraad in Purmerend met betrekking tot de hypotheekwaarde en hoogte van de huren is vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde. Het inkomen per huishouden in Purmerend ligt eveneens rond het Nederlands gemiddelde. De huurdersorganisaties maken zich zorgen over de verhoging van de huur bij het leegkomen en opnieuw verhuren van de woning. De discussie ging onder andere over de knelpunten bij het verkrijgen van een hypotheek en de regels die daarbij gelden.

  Knellende middeninkomens: Vooral de middeninkomens (35.000 tot 45.000 bruto per jaar) hebben het lastig op de woningmarkt. Ze verdienen teveel voor de sociale huur en te weinig voor koop, tenzij er veel spaargeld is. De particuliere huur kan een uitkomst zijn maar daarvan is het aanbod beperkt in Purmerend. Ideeën die werden geopperd zijn onder andere “friendscontracten”, waarbij een huurcontract op twee of meer namen wordt gesteld en kopen in maatschappelijk gebonden eigendom, dat huurders de kans geeft hun woning te kopen van de corporatie.

• •

  Honkvaste ouderen. Een groot deel van de ouderen woont in een sociale huurwoning (60%) Zij verhuizen niet makkelijk, want ze willen meestal zolang mogelijk blijven wonen waar ze wonen. Als ze verhuizen moeten ze vaak méér huur betalen, wat de verhuisgeneigdheid niet bevordert. Er zijn voldoende (aanleun)woningen voor ouderen met een zorgindicatie, maar de verschillen in “gewildheid” per complex zijn groot.

  Het grootste deel van de voorraad in Purmerend is met kleine aanpassingen geschikt om er, ook met een gemiddelde zorgvraag, te kunnen blijven wonen. Op tijd nadenken over hoe je wilt wonen als je ouder wordt blijkt belangrijk. Ouderen gaven aan vaak niet te weten wat mogelijk is. Een seniorenmakelaar/voorlichter die mensen helpt om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen zou kunnen helpen.

  Voor ouderen die op zoek zijn naar ruime en luxe appartementen is de voorraad zeer beperkt. Enkele ondernemers hebben inmiddels het splitsen van eengezinswoningen opgepakt. Hierbij wordt vaak de begane grond uitgebreid tot een zelfstandige woning en boven een appartement voor starters gerealiseerd. Door de stijging van de koopprijzen wordt dit wel lastiger te ontwikkelen.

• •

  De jongeren hebben een lange wachttijd voor de sociale huur van corporaties (8-12 jaar). Omdat die wachttijd zo lang is zijn ze ook kritisch: als je een woning hebt dan zit je er twintig jaar aan vast. Ze zijn verbolgen over de hoge inkomenseisen die particuliere verhuurders stellen, ze vragen waarom woningen zo groot en luxe moeten zijn en waarom er niet in lege kantoren of lege scholen gewoond kan worden. Ze komen ook met voorstellen als ‘maak verhuur van kamers mogelijk’ of ‘stel een boete in op te groot wonen’, ‘maak woningruilen makkelijker en straf dat niet af door huurverhoging’, ‘bouw meer kleine goedkope huurwoningen’, ‘bouw meer boven winkels’ etc. Andere voorstellen zijn een datingsite, regelvrije zones, je eigen woning bouwen, klusflats, een gemeentelijk woningbedrijf. Ook veel interesse voor de starterslening.

• •

  Het kenniscafé: alle nieuwe wet- en regelgeving werd doorgenomen. Aan welke knoppen kan een gemeente draaien? a) Aan de voorraad: nieuwbouw, transformatie, verbouw, slopen, splitsen, samenvoegen. b) Aan de instroom: wie komt er binnen: woonruimteverdeling, afspraken binnen de regio maken, voorlichting over kopen en middeldure huur, c) Aan de uitstroom: wie gaat er uit: voorlichting aanbod in de regio, ouderenmakelaar, verbouwmogelijkheden, voldoende aanbod scheppen.

• •

  Slotdebat: meer woningen bouwen is geen makkelijke opgave. Er is weinig grond beschikbaar en het parkeren vraagt ook veel ruimte. De processen met omwonenden zijn complex en duren vaak lang. Tevens is het steeds moeilijker om de grondexploitaties positief te krijgen. Verdichten is noodzakelijk, maar dan wel met behoud van de kwaliteit.

• •

  Er is bij alle partijen veel behoefte aan meer en betere informatie over de woningmarkt zowel de regels voor sociale huur als hoe aan een middeldure huurwoning te komen als over de hypotheekregels en het aanbod aan koopwoningen. Een soort ‘wegwijzer’.

2.2 Het speelveld

De gemeente heeft de geactualiseerde woonvisie nodig om afspraken met haar partners te kunnen maken. Er zijn veel partners en met hen samen opereert de gemeente op de woningmarkt. Sterker, zonder die partners kan de gemeente niets. Iedere partner heeft zijn eigen ambities en eigen verantwoordelijkheden. Hieronder geven we deze per partner kort weer en beschrijven hun invloed op wonen in Purmerend. Daarnaast zijn er in het speelveld “partners” aan wie de gemeente “ondergeschikt” is, Rijk en Provincie.

Figuur 6 Actoren op het speelveld van de woningmarkt

• •

  Woningcorporaties

  In Purmerend zijn dit Intermaris, Rochdale, Woonzorg Nederland, Wooncompagnie. Zij hebben samen 11.500 sociale huurwoningen en 640 vrije sectorhuurwoningen in hun bezit. Zij hebben allemaal ook in andere gemeenten woningbezit. De gemeente heeft de laatste twintig jaar vierjaarlijks prestatieafspraken met de corporaties gemaakt. Daarnaast zijn er ook convenanten en werkafspraken op uitvoeringsniveau. De Woningwet stelt extra eisen aan de manier waarop dit gebeurt. De wetgever verwacht van iedere gemeente dat zij een woonvisie opstelt als kader voor de prestatieafspraken. De woningcorporaties moeten een zogenaamd ‘bod’ doen op de woonvisie. Intermaris en Wooncompagnie zetten maximaal in op betaalbaarheid en willen hun bezit in Purmerend uitbreiden. Beiden willen het duurdere huurdeel, boven de sociale huurgrens, minimaliseren. Intermaris heeft daarnaast een grote verduurzamingopgave in Wheermolen.

• •

  Huurdersverenigingen

  De Woningwet 2015 geeft huurdersverenigingen een nieuwe positie. In Purmerend zitten drie huurdersverenigingen aan tafel bij het maken van de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties. Zij ondersteunen als vrijwilliger de medehuurders met zaken die het huren betreffen, en ze geven voorlichting over zaken die voor de huurders van belang zijn. Betaalbaarheid en enige keuzevrijheid zijn hun speerpunten.

• •

  Ontwikkelaars, grondeigenaren, beleggers

  De gemeente heeft weinig eigen grond en is grotendeels afhankelijk van particuliere grondeigenaren. In Purmerend zijn een groot aantal kleinere grondeigenaren. De kunst voor de gemeente is om de ontwikkelaars een programma te laten ontwikkelen dat aansluit bij de gesignaleerde noodzaak en de potentie van een bepaalde locatie. Dit spreekt niet altijd vanzelf omdat beleggers en ontwikkelaars vaak naar het meest winstgevende programma op zoek zijn. Voor het ontwikkelen van middeldure en dure huurwoningen is een belegger nodig. In het verleden was het soms zoeken naar een belegger; sinds de rente langdurig laag is en de woningvraag in de regio toeneemt is er ook vanuit beleggerszijde ruim interesse voor Purmerend.

• •

  Provincie Noord-Holland

  De provincie bepaalt, via de provinciale ruimtelijke verordening, de uitbreidingsmogelijkheden, ook als die binnenstedelijk zijn. Zij stelt eisen aan de onderbouwing van nut en noodzaak voor de woningmarkt en beoordeelt op ruimtelijke aspecten. De provincie maakt een eigen berekening van de kwantitatieve woningbehoefte, waarbij zij niet uitgaat van het huidige functioneren van de woningmarkt en de huidige tekorten. Deze berekening is onder andere de basis voor hun oordeel over nut en noodzaak.

• •

  Samenwerking Zaanstreek-Waterland, Amsterdam, Amstel-Meerlanden

  De drie deelregio’s van de voormalige Stadsregio Amsterdam blijven samenwerken op een aantal thema’s. Dit zijn: woningbouwproductie, woonruimteverdeling en betaalbare voorraad. Voor wat betreft de woningproductie maken zij samen afspraken over de afstemming van de woningbouwprogrammering.

Figuur 7 Samenwerking Zaanstreek Waterland Amsterdam en Amste-Meerlanden

Die afspraken zijn tevens neergelegd in een zogenaamd Regionaal Actieprogramma (RAP), in opdracht van de provincie Noord-Holland. Een door de provincie goedgekeurd RAP dient tevens als juridische onderbouwing van de daarin opgenomen woningbouwplannen in het kader van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) .

Ook maken deze gemeenten samen met de corporaties afspraken over de regelgeving ten aanzien van de verdeling van sociale corporatiewoningen. Tot slot bewaken de gemeenten de omvang, het aanbod en de spreiding van de betaalbare voorraad binnen de drie deelregio’s. Al deze afspraken zijn vastgelegd in de “Samenwerkginsagenda Regionale woningmarkt 2016-2020” ,zie bijlage 7

De huidige woonruimteverdelingsregels leidden er samen met het beperkte aanbod toe dat starters en spoedzoekers nauwelijks aan een woning kunnen komen. Dit probleem hebben alle gemeenten in de Stadsregio Amsterdam. Op basis van onderzoek wordt in 2017 gediscussieerd over de wijze van woonruimteverdeling. Dit kan leiden tot veranderingen in de verdelingsregels.

• •

  Samenwerking Metropoolregio Amsterdam (MRA). Alle gemeenten in Noord-Holland met uitzondering van de gemeenten ten noorden van de lijn Beemster-Zaanstad, plus Almere en Lelystad, plus de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Vervoerregio, werken samen in de Metropoolregio Amsterdam. Doel van deze samenwerking is om de internationaal concurrerende positie van de regio Amsterdam te behouden en te versterken. Wonen – met name de woningproductie – is vanwege de grote bouwopgave van 250.000 woningen binnen de regio een heel belangrijk thema binnen de MRA-samenwerking. Het doel is: gezamenlijk te komen tot afstemming van en wellicht ook afspraken over waar voor wie wordt gebouwd.

• •

  Samenwerking Zaanstreek-Waterland

  De MRA samenwerking werkt met een zogenaamde ‘getrapte vertegenwoordiging’. Dit betekent dat uit iedere deelregio van de MRA (er zijn er zeven) steeds enkele bestuurders deelnemen aan de diverse thematische bestuurlijke overleggen op MRA-niveau. Het is daarom van groot belang om ook per deelregio een goede samenwerking te organiseren. Zo kunnen binnen de MRA namens de gemeenten van de deelregio altijd gedragen standpunten, voorstellen en ideeën naar voren worden gebracht. Purmerend maakt onderdeel uit van de deelregio Zaanstreek-Waterland. In dat kader wordt gewerkt een gezamenlijke woonvisie: de Woonagenda Zaanstreek-Waterland.

• •

  Rijk

  Wet- en regelgeving van het Rijk zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, het ‘Besluit toegelaten instellingen’, de regeling ‘passend toewijzen’, de regeling ‘kostendelersnorm’ en de ‘verhuurdersheffing’ maken het de gemeente, corporaties en particuliere verhuurders moeilijker om lokaal maatwerk te leveren of om in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Veel ideeën en mogelijke oplossingen uit de woondebatten zijn officieel wettelijk daarom niet mogelijk. Een belangrijk knelpunt zijn de regels rond “passend toewijzen” en de kostendelersnorm. De verhuurdersheffing voor iedereen die meer dan vijfentwintig sociale huurwoningen verhuurt is voor particuliere verhuurders een blokkade om hun woningen betaalbaar te prijzen.

• •

  Zorginstellingen

  In Purmerend zijn er ca dertien zorginstellingen die vastgoed huren of in bezit hebben. Het gaat om zelfstandige en niet-zelfstandige woningen die voor de bewoners soms een tijdelijke huisvesting is (trajectbegeleiding, reïntegratie, revalidatie) maar meestal een definitieve woonplek zijn. De financiële veranderingen als gevolg van de scheiding tussen wonen en zorg, de bezuinigingen op de zorg en de verandering van de indicaties hebben impact op de betaalbaarheid van deze woonvormen. Er is minder financiële ruimte voor definitieve huisvesting. Dit betekent meer vraag naar vormen van tijdelijke “begeleid wonen” terwijl de uitstroom hieruit moeilijker is door het beperkt vrijkomen van sociale huurwoningen en zeker van “passende” betaalbare woningen.

• •

  Bewoners

  Bewoners kunnen meerdere rollen hebben zoals woningzoekende, eigen woningbezitter, huurder. Zij hebben vanuit die rollen hun eigen rechten en plichten. Zij kunnen ontwikkelingen op gang brengen, maar ook tegenhouden.

2.3 Actualisering en speerpunten

Hoe kunnen we onze geactualiseerde ambitie in dit speelveld waarmaken?

Op basis van de woondebatten, demografische en economische ontwikkelingen en veranderingen in wet- en regelgeving wordt de geactualiseerde ambitie vertaald in de volgende speerpunten:

• 1

  Purmerend wil kansen voor woningzoekenden die nauwelijks aan een woning kunnen komen verbeteren, zowel in de huur als de koop.

• 2

  Purmerend streeft naar voldoende aanbod in de koopsector, zodat de koopprijzen betaalbaar blijven voor op Purmerendse huishoudens en de woningmarkt in beweging blijft.

• 3

  Purmerend wil een bijdrage leveren aan de regionale woningbouwopgave en de kwaliteit van de stad versterken door de bouw van 10.000 woningen. Hierdoor kan de differentiatie in het aanbod worden vergroot en de woningvoorraad meer passend worden gemaakt voor de toekomstige bevolkingssamenstelling.

• 4

  Purmerend wil waarborgen dat mensen in een zorgvoorziening kunnen uitstromen naar een woning, zodat zij geen zorgplaatsen bezet houden of vanuit een zorgtraject dakloos worden.

• 5

  Purmerend biedt een vangnet voor mensen die tijdelijk of structureel ondersteuning nodig hebben, samen met iemands netwerk. De zorg die de gemeente biedt is maatwerk. De huisvesting is geen maatwerk, maar moet wel passend zijn.

• 6

  In Purmerend moet elke woningzoekende voldoende informatie hebben om zijn woonwens te kunnen realiseren.

• 7

  Purmerend streeft ernaar de bestaande voorraad woningen in goede conditie te houden en te verduurzamen.

• 8

  Doorgaan met wat goed werkt.

Hoe passen deze speerpunten in de ambitie?

• •

  Purmerend wil een prettige woonstad blijven. Speerpunten 1, 2, 3, 7, 8

• •

  Purmerend wil de woningvraag van de eigen inwoners goed kunnen bedienen. Speerpunten 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8

• •

  Purmerend wil voldoende woningen bouwen om de bevolkingsomvang op peil te houden en voldoende draagvlak te behouden voor het voorzieningen niveau. Speerpunten 2, 3, 7, 8

• •

  Purmerend wil bijdragen aan de woningvraag in de regio Amsterdam. Speerpunten 3, 8 

Wat is de opgave? Wat is er op korte termijn nodig en hoe zorgen we dat ook op langere termijn Purmerend een prettige, duurzame woonstad blijft met een breed aanbod aan woningen en woonmilieus die passen bij de wensen van de bewoners? In het vorige hoofdstuk werden acht speerpunten benoemd. In dit hoofdstuk zoomen we hierop in.

1. De kansen van woningzoekenden verbeteren die moeilijk aan een woning kunnen komen

Er zijn verschillende groepen woningzoekenden die nauwelijks aan een woning kunnen komen.

analyse

• •

  Op de sociale huurmarkt is het belangrijkste probleem dat er nauwelijks sociale huurwoningen vrijkomen. Dit treft alle woningzoekende huishoudens met een inkomen tot 35.000 bruto per jaar. Er zijn ca. 3.000 mensen actief op zoek naar een woning in Purmerend. De laatste vier jaar kwamen er ca. 600 woningen per jaar beschikbaar. Dit betekent voor alle jongeren hele lange wachttijden ( ca 10 jaar).

• •

  Groepen die qua inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar om uiteenlopende redenen geen hypotheek krijgen en zijn aangewezen op de particuliere huurmarkt. 9 Dit aanbod is in Purmerend echter zeer beperkt 10 en de verhuurders stellen vaak hoge inkomenseisen. 11 De ruimte voor toevoeging aan de voorraad voor middeldure huur wordt in de regio Waterland geschat op 6% van de uitbreidingsbehoefte.

• •

  De groep starters die wel in aanmerking komt voor een hypotheek is meestal aangewezen op goedkope(re) woningen. Als de rente laag is en de druk op de woningmarkt groot, stijgen de koopprijzen. Er is tot nog toe voldoende aanbod aan goedkope koopwoningen (tot 180.000 euro) in de bestaande voorraad. Door de toekomstige vergrijzing in de koopsector zullen er in Purmerend wel minder woningen vrij komen voor verkoop.

• •

  Door de bezuinigingen op de zorg en andere regelgeving komen er ook meer druk op de sociale voorraad.

• •

  Een aparte groep vormen de “spoedzoekers”. Voor hen is een kamer soms al een uitkomst. De markt in Purmerend speelt hierop in met “buy to let” 12 en kamerverhuur. Uit de evaluatie van loten van corporatiewoningen blijkt dat de groepen die anders de eerste jaren geen kans hebben hier meer mee worden geholpen.

• •

  Meer verhuisbewegingen leiden tot grotere slagingskansen voor alle groepen.

Hoe gaan we daarop sturen?

Door een mix van acties een maatregelen wil de gemeente proberen hierin verbetering te brengen.

• a)

  De voorraad sociale huur vergroten. Mogelijkheden zijn: minder sociale huur verkopen, meer sociale huur bouwen. De behoefte aan sociale huurwoningen op langere termijn is een blijvend punt van discussie. Onderzoeksbureau RIGO heeft voor de termijn, tot 2025, voor Purmerend een behoefte berekend van maximaal 600 netto toevoeging sociale huurwoningen. In de periode 2025-2032 wil Purmerend de sociale voorraad met nog eens netto 400 woningen laten toenemen. In totaal moeten er tot 2032 dus netto 1.000 sociale huurwoningen bijkomen. Dat betekent een vermindering van het aantal verkopen door de corporaties tot gezamenlijk ca 60 woningen per jaar en een bouwopgave van ca 960 woningen tot 2025 en ca 810 woningen tot 2032. 13

• b)

  Meer beweging in de sociale huur krijgen door informatie aan ouderen via een ouderenmakelaar en ouderenmarkten en samenwerking met marktpartijen.

• c)

  Kijken naar alternatieven met de corporaties en huurders. Mogelijkheden zijn bijvoorbeeld: anders labelen, andere woonconcepten en voor jongeren en voor ouderen, friendscontracten en meer maatwerk in de huidige regels voor de woonruimteverdeling.

• d)

  Voorkomen dat de druk op de sociale huurmarkt nog groter wordt doordat mensen vanuit een koopwoning naar een sociale huurwoning verhuizen (ouder worden, werkloosheid, schulden). Dit kan door meer voorlichting, maatwerk bij toepassing van sommige regelingen, met name bij de toewijzing van aanleunwoningen, woningruil en schuldhulpverlening.

• e)

  Betere informatie over wonen in Purmerend. Op de website van de gemeente de informatie over wonen veel duidelijker en uitgebreider weergeven, zowel voor de koop als de huur.

• f)

  Meer mogelijkheden scheppen voor koopstarters door stimuleringsmaatregelen bij de aankoop van een woning te onderzoeken. Het gaat dan om maatregelen die zich richten op mensen met een inkomen van 35.000 tot 45.000 bruto per jaar. Dit bevordert de doorstroming uit de sociale huur en vergroot de kansen van startende tweeverdieners.

2. Voldoende aanbod in de koopsector, zodat de koopprijzen betaalbaar blijven

Analyse:

Volgens de makelaars en hypotheekverstrekkers zijn woningkopers vooral 25-35-jarigen en 55-plussers. Volgens onderzoek kunnen gemiddeld genomen Purmerenders in een straal van 20 km aan de noordkant van Purmerend een woning kopen met een inkomen vanaf 35.000 euro. Voor koopwoningen aan de zuidkant is minimaal 40.000 euro nodig. 14

Hoe gaan we daarop sturen?

• •

  Door te zorgen voor een doorgaande bouwstroom van 150-300 nieuwkoopbouwwoningen per jaar blijft er beweging in de woningmarkt. Mensen die hun verhuiswens realiseren laten een woning achter en daardoor blijven er voldoende woningen op de markt komen ( de ambitie van 10.000 woningen in 20 jaar betekent gemiddeld 500 woningen per jaar).

• •

  De grond om te bebouwen is beperkt in Purmerend. Door transformatie van kantoren, scholen en maatschappelijk vastgoed kunnen er wel veel woningen worden toegevoegd. De wel beschikbare bouwgronden zullen zo intensief mogelijk moeten worden benut (verdichting). Maar dat is niet voldoende. In de ambitie ‘Purmerend 2040’ staat een overzicht van de capaciteit voor de nieuwbouw. Maar er zal op grondgebied van de omliggende gemeenten gebouwd moeten worden. Dit is een dilemma.

• •

  Om de beschikbare grond maximaal te benutten ligt het voor de hand om de grond zo intensief mogelijk te benutten. Dat vergt veel maatwerk. Niet iedere plek is daar geschikt voor. Om te zorgen dat de totale ambitie past op het Purmerends grondgebied is een beeld of beleid noodzakelijk over hoe de verdichting is aan te pakken.

3 Een bijdrage leveren aan de regionale woningbouwopgave en de kwaliteit van de stad versterken

Analyse : Purmerend heeft toegezegd mee te werken aan de MRA agenda. De MRA heeft een opgave van 250.000 woningen tot 2040. De woningbouwopgave in de MRA betreft is niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief. Het doel is binnen de MRA de juiste woning op de juiste plaats te bouwen, afgestemd op de actuele woningbehoefte, voorzieningen, de leefbaarheid, de bereikbaarheid en het landschap. Met als uiteindelijk doel om de MRA verder te ontwikkelen als een internationaal aantrekkelijke en duurzame metropool. In de MRAagenda is vastgelegd dat gemeenten afspraken maken over afstemming van woningbouw.

Purmerend heeft naast woningen voor de opvang van de eigen inwoners ook woningen nodig om voldoende inwoners te houden als draagvlak voor de voorzieningen te behouden. Door het toevoegen van woningen kan ook het aanbod in Purmerend gedifferentieerder worden en kan de voorraad meer passend gemaakt worden voor de toekomst.

Hoe gaan we daarop sturen?

• •

  Het bestuur van Purmerend heeft op 31 januari 2016 de ambitie uitgesproken om met 10.000 woningen te willen bijdragen aan de MRA-opgave. Dat betekent dat naast de ca 5.000 woningen voor de eigen groei er nog 5.000 woningen voor de regio nodig zijn, onder meer als draagvlak voor alle Purmerendse voorzieningen. Deze kunnen niet allemaal op Purmerends grondgebied worden gebouwd.

• •

  In de regio is een forse behoefte aan “suburbaan wonen”. Dat betekent rustig wonen in een rijwoning of wonen in appartementen in een woonwijk nabij winkels en voorzieningen, of ruimer wonen met meer groen of rustig wonen in een omgeving met vooral woningen, nabij een binnenstad. Purmerend kan goed voorzien in deze woonmilieus.

• •

  De nieuwbouw moet ook leiden tot meer differentiatie in het aanbod. In het verleden heeft Purmerend vooral gebouwd voor de startende gezinnen. Door méér klein en goedkoop, méér groot, méér luxueus/duur, méér ‘alternatief’ en meer appartementen te bouwen wordt meer recht gedaan aan de diversiteit van de vraag. Door vooral het bouwen van appartementen, kunnen ook ouderen die nu in een eengezinswoning wonen verleid worden tot verhuizen.

4 Purmerend wil waarborgen dat mensen in een zorgvoorziening kunnen uitstromen naar een woning,

De doorstroming vanuit de zorg stagneert nu door het gebrek aan aanbod van goedkope, kleine woningen. Deze mensen houden nu een zorgplaats bezet of worden vanuit een zorgtraject dakloos.

Voor deze groep is behoefte aan 1-2-kamerwoningen en eventueel kleine driekamerwoningen onder de 1ste aftoppingsgrens en onder de kwaliteitskortingsgrens.( €414,02 per maand, prijspeil 2017) Dit is een product waar ook de starters op de woningmarkt behoefte aan hebben.

Hoe gaan we daarop sturen? Zie onder speerpunt 5.

5 Purmerend biedt een vangnet voor mensen die tijdelijk of structureel ondersteuning nodig hebben,

Analyse

Voor mensen die tijdelijk of structureel een vangnet nodig hebben biedt de gemeente, samen met iemands netwerk een vangnet. Een plek om te wonen is daarbij meestal de basis. Het doel is iedereen zo gewoon mogelijk te laten wonen Soms is het (tijdelijk) bieden van een woning al genoeg vangnet. De zorg die de gemeente biedt is maatwerk. De huisvesting is geen maatwerk, maar moet wel passend zijn voor iemands situatie. Niet alleen volgens de regels van het Rijk en de financiële draagkracht van de persoon maar ook passend bij diens specifieke situatie. Er is een groot verschil in de mate van tijdelijkheid waarvoor mensen een vangnet nodig hebben.

Hoe gaan we daarop sturen?

• •

  De volgende tien jaar meer kleine woningen bouwen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens. In de bestaande voorraad meer woningen onder de kwaliteitskortingsgrens realiseren. (vastleggen in samenwerkingsafspraken corporaties).

• •

  Met de corporaties zoeken naar de ruimte in de regelgeving en de organisatie om niet alleen passend naar inkomen, maar ook passend naar omgeving toe te wijzen.

• •

  Brede afstemming met alle zorgpartners en corporaties over vastgoed dat geschikt is gemaakt voor zorgverlening en de huisvesting van doelgroepen die begeleiding of zorg nog hebben en de behoeften van de verschillende partijen. Concreter: de gemeente stimuleert de zorginstellingen om meer gebruik te maken van elkaars vastgoed.

• •

  Indien nodig maatwerkoplossingen bieden, zoals tijdelijk vastgoed beschikbaar stellen voor de groep voor wie “gewoon” wonen niet de passende oplossing is (Domus, begeleid wonen, sociaal logement).

• •

  Ruimte bieden aan alternatieve oplossingen en experimenten.

6 Zorgen dat iedereen voldoende informatie heeft om de eigen woonwens te realiseren

Analyse

Voor de gemeente was een belangrijk signaal uit de woondebatten dat veel informatie over het vinden van een woning niet bekend zijn bij de woningzoekenden en ook niet altijd bij de professionals.

Hoe gaan we daarop sturen?

• •

  Website ontwikkelen die een leidraad is voor alle woningzoekenden

• •

  Voorlichting aan ouderen over passend wonen verbeteren, door ouderenmarkten te organiseren, via de website en via de stichting Wonen Plus en ouderenmakelaars die middels huisbezoeken informatie verstrekken.

7 Bestaande voorraad woningen in goede conditie houden en verduurzamen

Analyse

Eigenaar-bewoners (60% van de voorraad) verdienen meestal hun investering in onderhoud en verduurzaming van hun eigendom terug. Verondersteld wordt dat de meeste eigenaar-bewoners om die reden hun woning redelijk tot goed onderhouden. Maar er zijn ook eigenaren die dat niet kunnen. Verenigingen van eigenaren kunnen alleen investeren als een meerderheid van de eigenaren hiermee instemt. Dit blijkt in heel Nederland een knelpunt te zijn. Vooral voor eigenaren met een laag inkomen.

De corporaties hebben een langdurig onderhoudsprogramma waarmee ze waarborgen dat de conditie van de woningen op orde blijft. Een deel van de sociale huurvoorraad is gedateerd en heeft energielabel F. Verduurzaming kost geld. Huurdersorganisaties en corporaties vinden betaalbaarheid het belangrijkst.

Beleggers hebben vaak hun onderhoudsprogramma op 20 tot 30 jaar exploitatie afgestemd

Hoe gaan we daarop sturen?

• •

  In de prestatieafspraken is afgesproken dat de sociale voorraad in 2020 gemiddeld energielabel B heeft.

• •

  Verenigingen van eigenaren zijn een speerpunt in de regionale samenwerking op het gebied van duurzaamheid. 15

• •

  Er komt in 2017 een nieuw wetsvoorstel dat verenigingen van eigenaren van een appartementencomplex verplicht om jaarlijks een half procent van de herbouwwaarde te sparen. 16 .

8 Doorgaan met wat we doen en goed werkt

Het lijkt een open deur, maar uiteraard gaan we door met de samenwerking met de partners op het gebied van Tweede kansbeleid, urgentietoewijzing, bestrijding onrechtmatige bewoning, huisvesting van statushouders en het rechtstreeks toewijzen van aanleunwoningen, de regionale samenwerking in het Zaanstreek-Waterlandse, opplussen van woningen, het project wonen boven winkels, stimuleren duurzaamheid en met het goed faciliteren van initiatiefnemers.

Samenvattend: de opgave

De opgave is groot en divers, kwantitatief en kwalitatief en veelzijdig. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwbouw maar ook veranderingen in de bestaande voorraad.

• 1.

  Toevoegen van 10.000 woningen tot 2040, 300-500 woningen per jaar.

• 2.

  Voor de volgende tien jaar willen we sturen op

  • •

    Woonmilieus: suburbaan, maar ook meer stedelijk

  • •

    Type woningen, méér appartementen, groot én klein

  • •

    Specifieke doelgroepen bedienen

  • •

    Betaalbaar voor Purmerenders

  • •

    Aandacht voor nichemarkten

• 3.

  1.000 sociale huur netto extra, waarvan 600 netto tot 2025 en 400 netto tot 2032. Dat betekent ca 960 sociale huurwoningen bouwen tot 2025 en ca 840 sociale huurwoningen bouwen in de periode 2025-2032.

  • Meer echt goedkope sociale huur, onder de kwaliteitskortingsgrens

  • Specifieke producten voor wonen en zorg waar nodig

• 4.

  Bestaande voorraad verder verduurzamen en geschikt voor de toekomstige bevolking maken

  • •

    Zorgvastgoed optimaal benutten

De omstandigheden waarin we dit moeten realiseren veranderen snel. Purmerend heeft weinig grondgebied. Purmerend ligt in een gebied waar de ruimtelijke kwaliteit hoog is. Dat levert kwaliteit op voor de inwoners, maar beperkt ook de mogelijkheden voor grootschalige uitbreiding. In het kader van de verschillende regionale samenwerkingsverbanden moet Purmerend rekening houden met de afspraken die over de programmering van de woningbouw zijn gemaakt. Veel woningbouw zal door transformatie van bestaand vastgoed plaatsvinden.

De rijksregelgeving voor zowel de corporaties als op het gebied van zorg bemoeilijken maatwerk en andersoortige oplossingen.  

Dilemma’s bij de nieuwbouw

Uitvoeringsmaatregelen

Het dichttimmeren van een woningbouwprogramma past niet meer bij deze tijd. De omgeving verandert te snel. De tijd die nodig is om een woning te realiseren, gemiddeld ca drie jaar, 17 is al erg lang en woningen zelf zijn (nog) niet erg flexibel.

Het bijsturen van de woningmarkt wordt door betrokken professionals als een bijna onmogelijke opgave gezien: “er is een complexe verwevenheid van demografie, inkomensontwikkeling, marktbelangen, leencapaciteit, monetair en fiscaal beleid.” 18 De opgave vraagt om flexibiliteit, kansen grijpen en door de bocht heen kijken. Met een mooi woord: adaptief ruimtelijk beleid en programmering, waarbij de opgave wel de richtsnoer blijft..

De programmering tot 2021 is wel redelijk zeker en gebaseerd op wat al in de planning zit, de initiatieven die nu binnenkomen en de contracten die nu gesloten zijn of worden. In de planning voor de volgende vijf jaar zitten ca 3.000 woningen waarvan ca. 500 sociale huurwoningen met een huur beneden de 710 euro per maand (hierop is de sloop al in mindering gebracht).

Maar hoe gaan we om met de periode daarna? Hoe sturen we op wat we bouwen en wat zijn de consequenties van het sturen?

Geldt de stelregel: ‘de markt weet wat goed is?’. De markt weet met welk programma de minste risico’s en het beste rendement te halen is. De markt weet ook naar welke producten op dit moment vraag is. Maar: is die vraag er ook in de toekomst? Een woning staat immers langer dan tien jaar.

Sturingsmiddelen

• A.

  Grond

  • a)

    Gemeentelijk eigendom: keuze tussen geld, doelgroepen, typologie en woonmilieu

  • b)

    Particuliere gronden: bij waardevermeerdering: ambitie en doelgroepen in intentie- en anterieure overeenkomsten vastleggen

    Bij een klein plan kan de gemeente sturen via een anterieure overeenkomst. Bij een duidelijke waardevermeerdering door woningbouw is er eerder een basis om ook te vragen om een deel sociale woningbouw.

    Als er sprake is van een kansrijk gebied kan de gemeente een gebiedsvisie opstellen met daarin opgenomen de functies die ze daar idealiter ziet, het gewenste woonmilieu en ook een percentage sociale huur, goedkope koop en middeldure huur dat ze daar passend vindt. De nieuwe omgevingswet gaat de gemeente hiertoe juridisch meer/andere mogelijkheden bieden.

    Als er sprake is van een gebied, waar het financieel rendement zeer onzeker is, geldt: wie betaalt, bepaalt en kan de gemeente alleen sturen als ze zelf ook geld investeert.

• B.

  Scenario’s voor verdeling van de sociale huur over de beschikbare locaties.

  • a.

    Jaarlijkse overzichten van geplande productie

  • b.

    Prestatieafspraken

  • c.

    Grondexploitaties en reserve gronden

• C.

  Intensiever communiceren en samenwerken met alle spelers, zodat vooraf duidelijk is waar de gemeente op stuurt.

• D.

  Meer maatwerk in de uitvoering

  In de toekomst zal door de Omgevingswet meer juridische ruimte zijn voor maatwerk

• E.

  Experimenteren en monitoren

Dilemma’s

• 1.

  Een toename van de voorraad met netto 1.000 sociale huurwoningen, (wat gelijk staat aan ca 1800 woningen bouwen , betekent ook een keuze voor minder grondopbrengst. Gemiddeld is het verschil € 15.000- €18.000 euro per woning.

  De stichtingskosten voor betaalbare woningen moeten laag zijn. Dat betekent minder geld voor de kwaliteit aan de buitenkant.

  Het keuzedilemma is dan ook: sociale huur realiseren, en minder inkomsten accepteren op een plan en een mindere kwaliteit of een hoge grondopbrengst en bijzondere kwaliteit.

• 2.

  Sturen we alleen op sociale huur of geven we ook andere zaken mee zoals:

  • •

    Mogelijkheden van de locatie, met name op wijkniveau en specifieke omgevingskwaliteit

  • •

    kwaliteitseisen: zoals parkeren en openbare ruimte en uitstraling van een gebouw

  • •

    woonkwaliteit: bijvoorbeeld de woonplattegrond, de buitenruimte, de berging

  • •

    betaalbaarheid en prijs-kwaliteitverhouding

  • •

    duurzaamheid en energie-neutraal

• 3.

  Purmerend is een woonstad. In een prettige woonstad zijn ook allerlei soorten voorzieningen. De grond is echter schaars.

  hier is de keuze: bouwen we alleen woningen of is er ook potentie en ruimte voor andere functies?

• 4.

  De sociale huursector wordt steeds meer bevolkt door alleenstaanden. De kansen voor jongeren zijn het kleinst. Er zijn in de Purmerendse voorraad te weinig kleine, goedkope sociale huurwoningen. Grote(re) sociale huurwoningen (vijfkamerwoningen) komen nauwelijks vrij. Grote woningen zijn wel flexibeler en kunnen veranderingen in huishoudenssamenstelling beter opvangen. Echter, deze zullen over een tiental jaren als gevolg van vergrijzing en sterfte vanzelf ook weer vaker vrij gaan komen.

  Keuze: Waar gaan we het meest op sturen: kleine goedkope woningen, zoals concepten voor gestapelde tiny houses, waar jongeren mee bediend worden, of ook een minimum aantal grotere woningen die flexibel te gebruiken zijn?

• 5.

  10.000 woningen passen, zelfs bij verdichting, niet allemaal op het grondgebied van de gemeente Purmerend.

  Keuze: samenwerken met de omliggende gemeenten, zelf grond aankopen.

Naast woningbouw en voorraadbeheer zijn er ook andere instrumenten die bijdragen aan de doelstellingen van de woonvisie. Een belangrijk deel van dat werk wordt door de partners gedaan.

Een deel van deze maatregelen hebben corporaties en ondernemers al in uitvoering genomen.

Hieronder staat een reeks van instrumenten die kunnen bijdragen aan de ambitie. Een aantal is al ingevoerd of in voorbereiding. Er zijn instrumenten die veel geld en een lange voorbereiding kosten en die relatief snel en met weinig kosten ingevoerd kunnen worden. Voor veel instrumenten geldt dat samenwerking met de partners een voorwaarde is. Voor alle nieuwe instrumenten geldt dat de raad daar een apart besluit over moet nemen. Een aantal maatregelen wordt onder de tabel apart toegelicht.

De aanvullende maatregelen zijn zeer tijdgebonden. Ze moeten dus regelmatig worden bijgesteld.