Besluit van het college van burgmeester en wethouders van de gemeente Twenterand houdende regels omtrent de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan Herijkt beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Oosterweilanden

Bedrijventerrein Oosterweilanden te Vriezenveen

Definitief, april 2021.

1. INLEIDING

2. PLANBESCHRIJVING

3. BEELDKWALITEIT

HET BEELDKWALITEITSPLAN

Het voorliggende beeldkwaliteitsplan is een herijking van het beeldkwaliteitsplan Bedrijvenpark Oosterweilanden te Vriezenveen dat is vastgesteld op 9 november 2010 en vervangt deze na vaststelling.

Bij de voorbereiding van de kavelverkoop is gebleken dat sommige (beleids)regels binnen het domein van de fysieke leefomgeving niet meer passen bij de huidige inzichten en daarom onnodig belemmerend zijn voor de toekomstige potentiële kopers. Daarnaast waren er in het voorgaande beeldkwaliteitsplan diverse onderwerpen opgenomen die op grond van jurisprudentie niet mogen worden betrokken bij de welstandstoets. Op grond van jurisprudentie dient welstand zich inhoudelijk te beperken tot de esthetische kwaliteit van de bouwkundige elementen van een bouwwerk en de invloed van het bouwwerk op de omgeving (bijvoorbeeld licht dat het bouwwerk uitstraalt). Beplanting, parkeren, uitritten en de inrichting van de bij een bouwwerk behorend perceel vormen geen onderdeel van een bouwwerk en moeten bij de welstandstoets buiten beschouwing blijven. Dat geldt ook voor bouwmogelijkheden die op grond van het bestemmingsplan zijn toegestaan. Bouwvolume dat is geregeld in het bestemmingsplan, dient bij de welstandstoets te worden gerespecteerd. De welstandscriteria uit voorliggend beeldkwaliteitsplan richten zich dan ook enkel op de esthetische kwaliteiten van het Bedrijventerrein Oosterweilanden.

Omdat het een herijking is van een voorgaand beeldkwaliteitsplan is er bewust voor gekozen de onderdelen die aan bod komen in het voorgaande beeldkwaliteitsplan wel te benoemen, maar enkel aan te geven in welke beleidsdocumenten deze reeds geborgd zijn.

RELATIE MET HET BESTEMMINGSPLAN

Dit beeldkwaliteitsplan heeft een directe relatie met het bestemmingsplan bedrijventerrein Oosterweilanden en rondweg. Inhoudelijk sluiten ze op elkaar aan.

Een bestemmingsplan regelt de functie, het gebruik en het ruimtelijke beeld, bepaald door onder andere de plaatsing van gebouwen en de goot- en bouwhoogte van gebouwen. Het beeldkwaliteitsplan bepaalt de aspecten die niet binnen de kaders van het bestemmingsplan vallen, maar wel van invloed zijn op de ruimtelijke kwaliteit, zoals de hoofdvorm, de uitstraling van de gevels en de kleurstelling en materialisatie. Bouwregels die zijn opgenomen in het bestemmingsplan worden niet opgenomen in voorliggend beeldkwaliteitsplan.

RELATIE MET DE WELSTANDSNOTA

Op grond van de Woningwet zijn gemeenten voor het welstandstoezicht verplicht te beschikken over een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota. De Gemeentelijke Commissie voor Welstand en Monumenten dient vervolgens de bouwplannen aan deze, door de gemeenteraad geformuleerde en voor iedereen kenbare, uitgangspunten te toetsen. In de opgestelde Welstandsnota Twenterand (juni 2004) is het plangebied als onderdeel van het ‘veenlandschap’ opgenomen. De welstandnota biedt wat dat betreft geen aanknopingspunten bij de omzetting van dit gebied in een bedrijventerrein. Het vastgestelde herijkte beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de welstandsnota en wordt daarmee onderdeel van het welstandsbeleid van de gemeente Twenterand.

WAAROM EEN BEELDKWALITEITSPLAN?

Een beeldkwaliteitsplan is als schakel tussen ruimtelijke ordening en architectuur een relatief jong fenomeen. Het intervenieert in het spanningsveld tussen het honoreren van individuele wensen en het uiteindelijke totaalresultaat daarvan. Het zou echter een misverstand zijn te denken dat de burger hiermee met extra regelgeving wordt opgezadeld. Zonder beeldkwaliteitsplan is elk bouwplan immers evenzeer aan welstandsbeoordeling onderhevig, conform de welstandsnota. Met het beeldkwaliteitsplan worden nieuwe uitleggebieden voorzien van welstandsbeleid, zodat voor de bouwer vooraf sprake is van een duidelijk afgekaderd beleid.

Een belangrijk pluspunt van een beeldkwaliteitsplan is daarnaast dat het de Welstandscommissie houvast geeft bij het beoordelen van individuele bouwplannen in relatie tot het grotere stedenbouwkundige geheel. Het expliciet koppelen van ruimtelijke ordening en architectuur kan een zodanige meerwaarde opleveren dat ook de individuele burger er rechtstreeks bij is gebaat; niet het minst in de vorm van de waarde van zijn onroerend goed. De aan het bouwplan gestelde kwaliteits-voorwaarden hoeven niet kostenverhogend te werken.

JURIDISCHE CONTEXT

Voor zover in dit beeldkwaliteitsplan kwaliteitseisen zijn genoemd, moeten deze worden aangemerkt als beleidsregels in de zin van een welstandsnota, krachtens artikel 12, lid a van de Woningwet. Dit betekent dat de bouwplannen aan redelijke eisen van welstand worden getoetst. Naast de welstandsbeoordeling is het bouwplan vanzelfsprekend ook onderhevig aan het Bouwbesluit, de gemeentelijke Bouwverordening en het bestemmingsplan.

HUIDIGE SITUATIE

Het bedrijventerrein Oosterweilanden ligt ten oosten van Vriezenveen. Het wordt begrensd door de N36 aan de westkant en aan de oostzijde grenst het gebied aan een zandwinningsplas. Het gaat om een grootschalig agrarisch gebied met zowel weiden als akkerland. Deze openheid wordt slechts doorbroken door beplanting rond een enkel erf, een populierenopstand, enkele vrijstaande bomen die het restant zijn van voormalige erven en het natuurgebied Fayersheide.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt het bebouwingslint Oosteinde van Vriezenveen. Dit bebouwingslint manifesteert zich als een besloten groene rand. Dit wordt vooral bepaald door de laanbeplanting van de Buitenlandweg en de oude boombeplantingen op de kavelgrenzen ten noorden van de Buitenlandweg. De woonkwaliteit in dit lint is hoogwaardig; diepe kavels, zwaar geboomte en een fraaie eikenlaan als afronding.

INPASSING BEDRIJVENTERREIN

Voor de invulling van het plangebied is gekozen voor een locatiegebonden ontwerp. Dit komt tot uitdrukking in de hoofdstructuur van het plan, die is geënt op de verkavelingsrichting van het landschap. Het groen en het water (de waterberging) maken op een integrale manier deel uit van het terrein en de omgeving. De bestaande groenelementen kunnen blijven bestaan in de nieuwe situatie. De westzijde van het plan vormt de overgang naar de N36 en het bedrijventerrein Almeloseweg Oost. Aan de oostzijde wordt het beeld van de bedrijvigheid gefilterd en in het groen geplaatst. De randen aan de noord- en zuidkant van het gebied worden ingevuld met dichte boombeplanting, zodat het terrein als het ware wordt afgeschermd.

Met de ‘Parels’ presenteert het bedrijventerrein zich naar de N36. Om een abrupte overgang tussen het landelijk gebied en het bedrijventerrein te voorkomen, is langs deze zijde ruimte voor een groenzone gereserveerd. Aan de zuidkant, ter hoogte van de afrit, wordt dit ingevuld als een parkachtige, open groenzone, met (deels) opgaande boombeplanting. De bebouwing staat met de meest representatieve zijde naar de N36 gekeerd. Aan de noordkant, langs de N36, wordt deze ruimte ingevuld met bos.

De ruimtelijke overgang naar de zandwinning heeft een semitransparant karakter. Dit is mede vanwege de afstemming op de recreatieve functie in het noordelijke gedeelte. Naar het zuiden toe wordt de landschappelijke inpassing vormgegeven door een afscherming met een bossingel. Komend vanuit het zuiden over de Oosterweilandweg dient het bedrijventerrein zich te manifesteren als een boscomplex.

Ook de noordzijde van het plangebied wordt afgeschermd met beplanting. Het bedrijventerrein grenst hier aan een strook agrarisch gebied langs de kern van Vriezenveen.

Intern wordt in het plangebied zorg gedragen voor een landschappelijk karakter door het toepassen van brede en ruim opgezette profielen met groen waarin een wadisysteem is opgenomen.

WATER

Voor deze planopzet is uitgegaan van duurzaam waterbeheer. Het plan wordt voorzien van infiltratie, berging en afvoer. Dit heeft geresulteerd in een afwateringssysteem dat bestaat uit een verbeterd gescheiden stelsel waarbij het schone hemelwater van de daken afwatert op het systeem. Dit is in de planopzet vormgegeven door middel van wadi’s langs de wegen, een grote wadi midden in het plangebied en een afvoer via bermsloten en een hoofdwatergang. Deze watergangen bieden de mogelijkheid door verbreding voldoende waterberging in het plan te realiseren.

ONTSLUITING

De planopzet voorziet in twee aansluitingen van het bedrijventerrein op de rondweg. Eén ter plaatse van de aansluiting met de N36 op de rotonde in de Oosterweilandweg aan de zuidzijde. De andere aan de oostzijde van het plangebied op de rondweg. De verkeersstructuur binnen het plangebied is een logisch en helder raster van haaks op elkaar staande wegen. Deze structuur is gebaseerd op de lijnen van het landschap. In het plan komen geen doodlopende wegen voor.

De bereikbaarheid van het bedrijventerrein voor het langzaam verkeer is vormgegeven met een eigen routing. Aan de noordkant is het terrein bereikbaar via de Buitenlandweg. Dit fietspad loopt direct langs de noordrand van het bedrijventerrein langs de hoofdwatergang.

De profielen hebben een belangrijke rol gespeeld bij het ontwerpen van de ruimtelijke structuur van het verkavelingsplan. De wegen worden niet breder dan nodig aangelegd. De standaard breedte die wordt aangehouden, is 7 m. De resterende ruimte tussen de kavels wordt niet uitgegeven, maar dient als leidingstrook en wordt opgevuld met groen en wadi’s.

ALGEMENE RICHTLIJNEN

FUNCTIONEEL

Dit deelgebied wordt gevormd door de bebouwingsrand langs de N36. Deze randzone is vooral bedoeld voor bedrijven die worden gebruikt voor handel en ambacht. Hierbij kan worden gedacht aan bedrijven die naast een productieafdeling of opslaghal een stevige kantoor- en/of showroomfunctie hebben waardoor er voldoende volume is om betekenis te kunnen verlenen aan de buitenrand. Daarom worden speciale beeldkwaliteitseisen gesteld aan de gebouwen en de inrichting van deze kavels. Buitenopslag is hier niet toegestaan. In deze zone zijn bedrijven uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.1 toegestaan.

RUIMTELIJK

Het gebied tussen de N36 en de bebouwing wordt ingevuld als een parkachtige, open groenzone. Met (deels) opgaande boombeplanting moet dit gebied voor een groene uitstraling van het bedrijventerrein zorgen. De bebouwing in deze zone presenteert zich niet alleen naar de N36, maar ook naar het bedrijventerrein zelf.

Langs de N36 wordt een beeld gevormd van representatieve bebouwing die als het ware in het groene openbare gebied staat. Voor de bedrijven in deze zone geldt dat de toegang uitsluitend aan de zijde van de weg mag worden gerealiseerd. De gehele kavel mag worden ingericht met verharding voor bijvoorbeeld het parkeren. Echter, de kavelgrens maakt deel uit van de gebouwde omgeving en kan worden afgezet met een muurtje van maximaal 1 m of een haag.

FUNCTIONEEL

Dit gebied bestaat uit de bebouwingszone achter de Parels gericht op de N36. Deze zone vormt als het ware de achtergrond van de Parels, waardoor deze nog meer zullen opvallen. Daarom worden speciale beeldkwaliteitseisen gesteld aan de gebouwen en de inrichting van de kavels.

In deze zone zijn bedrijven uit de milieucategorieën 1 tot en met 4.2 toegestaan.

RUIMTELIJK

Deze zone vormt de overgang van de Parels naar de rest van het bedrijventerrein. Als achtergrond van de parels is de architectuur niet dominant en zeer eenvoudig. Ook het kleur en materiaal gebruik moeten worden afgestemd. De bebouwing vormt min of meer een dichte wand met niet al te grote gaten tussen de gebouwen. De hoekkavels hebben een tweezijdige oriëntatie.

FUNCTIONEEL

Aan de aard en de typologie van de bedrijven worden geen bijzondere ruimtelijke beperkingen gesteld. Het gaat hier om bedrijven die in de categorieën 1 tot en met 4.2 vallen.

RUIMTELIJK

Dit gebied omvat delen van het plangebied die niet grenzen aan het landschap, de wadizone of aan de zandwinningplas. Het binnengebied wordt niet als een representatief gebied gezien, hoewel er wel mogelijkheden moeten worden aangegrepen om de individuele bebouwing op het openbare gebied te oriënteren.

FUNCTIONEEL

De zone aan de oostkant van het plangebied ligt in de onmiddellijke nabijheid van een zandwinningsplas. De bedrijven staan met de voorkant naar deze zandwinningsplas toe. In deze zone komen kleinschalige bedrijven in de categorieën 1 tot en met 4.2.

RUIMTELIJK

Deze zone vormt de overgang tussen het bedrijventerrein en het ten oosten ervan gelegen buitengebied. Langs de buitenrand bevindt zich tussen de rondweg en het uitgeefbare terrein een groenzone. Deze ruimte wordt parkachtig ingevuld, er ontstaat als het ware een transparant groen scherm.

De bebouwing vorm min of meer een dichte rand met weinig gaten tussen de gebouwen. Deze zone is gericht op het water, de kleuren en materialen zijn hierop afgestemd.

FUNCTIONEEL

Aan de aard en de typologie van de bedrijven worden geen bijzondere ruimtelijke beperkingen gesteld. Deze zone heeft een landschappelijk karakter, vooral aan de achterkant zijn natuurlijke kleuren en materialen gewenst. Het gaat hier om bedrijven die in de categorieën 1 tot en met 4.2 vallen.

RUIMTELIJK

Deze zone vormt de overgang tussen het bedrijventerrein en het landschap rondom het terrein. Langs de buitenrand bevindt zich een groenzone. Dit gebied grenst aan het landschap en heeft een open karakter. De architectuur, kleuren en materialen zijn afgestemd op het groene landschappelijke karakter van de zone. Ook het terrein sluit goed aan op dit karakter.