Woonvisie 2011

Beleidskaders

De Gebiedsvisie 2020heeft als centrale doelstelling:

“Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen.”

De uitgangspunten in deze Gebiedsvisie zijn ook richtinggevend voor het woonbeleid en meegenomen in de navolgende visie op wonen. Woonbeleid raakt beleid op andere terreinen (welzijn en zorg, grondbeleid, duurzaamheidsbeleid enzovoort). In deze woonvisie leggen we de verbanden en werken de woonelementen daarvan uit. Ons handelen wordt gebonden door afspraken die we in regionaal verband hebben gemaakt, in het bijzonder de regionale woonvisie, de regionale huisvestingsverordening en het convenant woonruimteverdeling.

Diagnose kort samengevat

Achtergronden van onderstaande constateringen staan in het rapport Aalsmeer in toekomstperspectief van oktober 2008. In de paragrafen 3 en 4 wordt meer informatie uit dat onderzoek weergegeven bij de onderscheiden thema’s.

• -

  Aalsmeerders uiten een hoge waardering voor het wonen in deze gemeente. Het dorpse karakter spreekt aan. Termen als gemoedelijk, groen, menselijke maat, rust, ruimte en authentieke bebouwing passen daarbij. De Gebiedsvisie spreekt de wens uit het dorpse karakter te behouden. Dat past bij de wens die bewoners in gesprekken over die Gebiedsvisie hebben aangegeven, uit angst dat Aalsmeer dicht groeit en uit zorg over die gebieden waar de leef kwaliteit onder druk staat.

• -

  De woningvoorraad in Aalsmeer (ca. 12.000 woningen) bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen (ruim 80%). Van het aanbod is circa 60% een koopwoning. Het merendeel van de woningen is in de jaren ’60 tot en met ’80 gebouwd.

• -

  Aalsmeer is de afgelopen decennia gestaag gegroeid, tot circa 12.000 huishoudens in 2010. In de periode 2002 tot 2010 zijn ruim 3.000 woningen opgeleverd. Mede door de vele nieuwe eengezinswoningen is Aalsmeer een echte gezinsgemeente: er wonen relatief veel gezinnen met jonge kinderen (bijna 40%) en weinig jonge huishoudens (tot 25 jaar). In de toekomst zal het accent verschuiven naar een- en tweepersoonshuishoudens, voornamelijk in de hogere leeftijdsklassen. Dit is overigens geen specifiek Aalsmeerse trend. Het aantal gezinnen blijft hoog en daarmee ook het aantal kinderen. Daarbinnen zien we een verschuiving van gezinnen in de leeftijdscategorie 25-40 naar gezinnen in de leeftijdscategorie 40-55 jaar.

• -

  De komende decennia neemt de bevolking naar verwachting nog toe. Tot 2015 fors, samenhangend met de geplande nieuwbouw. Daarna zwakt de groei af. We zien een toename in aantal inwoners en aantal huishoudens. Door gezinsverdunning neemt het aantal huishoudens sneller toe dan het aantal inwoners.

• -

  Vooral het aandeel oudere huishoudens zal groeien. Deze vergrijzing leidt tot opgaven op het gebied van wonen en vooral in afstemming met zorg en welzijn. Van ontgroening is overigens nog geen sprake, aangezien het aantal kinderen nog steeds groeit. Een van de opgaven die we in de Gebiedsvisie voor het woonbeleid hebben neergezet, is het zorgen dat jonge starters die in Aalsmeer willen blijven wonen, daartoe ook in staat worden gesteld.

• -

  In Aalsmeer wonen relatief weinig huishoudens met een beperkt inkomen. Gezien de omvang van de sociale huurvoorraad lijkt er voldoende aanbod. Beschikbaarheid (vrij komen sociale huurwoningen) en kwaliteit vragen echter aandacht. Dit is in het bijzonder van belang voor de hiervoor genoemde groep jonge starters. De beperkte beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen maakt het lastig de woningmarkt te betreden.

• -

  In het woonaanbod is het middensegment ondervertegenwoordigd: duurdere huur en betaalbare koopwoningen. Hier ligt een opgave om de brug tussen sociale huur en koop te kunnen slaan. Dit segment wint aan belangdoor de nieuwe Europese regels over toewijzing van sociale huurwoningen.

• -

  Kijken we naar de woningbehoefte dan zien we een toenemende vraag naar kwalitatief betere en dus ook duurdere koopwoningen en een specifieke vraag naar appartementen (voor jonge starters of geschikt voor ouderen). De eengezins huurwoningen verliezen op termijn aan populariteit.

• -

  Over het algemeen is de kwaliteit van de bestaande voorraad goed. Een deel is echter verouderd en scoort daardoor laag op energieprestatie. Dit gaat gepaard met hoge energielasten hetgeen vooral voor lage inkomens een probleem kan opleveren. Met de verwachte stijging van de energieprijzen is dit een belangrijk aandachtspunt.

• -

  In Aalsmeer zien we globaal drie woonmilieus: wonen in linten (al dan niet aan water, van oudsher aanwezig en in de loop van de tijd verdicht), wonen in/nabij centrumgebieden en wonen in projectmatig aangelegde wijken (Aalsmeer-dorp, Hornmeer, Stommeer, Kudelstaart, Nieuw Oosteinde).

• -

  Aalsmeer is een prettige en leefbare gemeente. De Leefbaarometer geeft aan dat Aalsmeer op alle fronten goed scoort. Alleen het voorzieningenaanbod scoort lager dan landelijk gemiddeld.

Woonvisie: missie en speerpunten

Onze ‘woon’-missie luidt als volgt:

Het is goed wonen in Aalsmeer en dat willen we zo houden. Kwaliteit staat voorop. Die moet ook bereikbaar zijn voor mensen voor wie dat –vanwege bijvoorbeeld financiën of gezondheid- niet vanzelfsprekend is. We blijven groeien, maar slechts beheerst, en verleggen de aandacht naar het bestaande woonaanbod.

Onderstaand de speerpunten voor de komende periode. Hier kort neergezet, verder uitgewerkt in deel II. In de tekst staan verwijzingen naar de betreffende hoofdstukken in deel II.

• Inspelen op woonwensen

Centraal in onze visie staat de wens van onze inwoners. We vinden dat het woonaanbod daar zo goed mogelijk bij aan moet sluiten. We peilen periodiek de woonwensen en laten deze richtinggevend zijn bij plannen voor nieuwbouw en herstructurering (zie deel II Hoofdstuk 2).

Het woonaanbod in Aalsmeer is eenzijdig. We hebben de afgelopen decennia vooral eengezinswoningen gebouwd en weinig specifiek aanbod voor bijvoorbeeld starters en ouderen. Eengezinswoningen blijven veel gevraagd, samenhangend met de blijvend grote groep gezinnen in Aalsmeer. We vinden het echter belangrijk dat er meer variatie in het woonaanbod komt dan tot op heden het geval is. Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de (ver-)nieuwbouwopgave (deel II, 1.1en2.2).

Op veel onderdelen kan de lokale woningmarkt zelf haar werk doen. Er is immers een stevige basis: tevreden inwoners, een goede woonkwaliteit en geringe leefbaarheidsvraagstukken. Op enkele punten willen we in het bijzonder onze aandacht vestigen. Het gaat dan om groepen die niet als vanzelf bediend worden en die wel van belang zijn voor een levendige gemeente.

• Blijvende zorg voor betaalbaarheid

We willen mensen met een beperkt inkomen (de zogenaamde aandachtsgroep [1] een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. We zetten in op een sociale huurvoorraad [2] van voldoende omvang en kwaliteit, en op het vergroten van de beschikbaarheid daarvan (deel II, 1.2) .

We kijken daarbij ook naar de middeninkomens [3] aangezien het aanbod voor deze groep beperkt is en met de nieuwe Europese regels verder beperkt wordt. We willen de kloof tussen sociale huur en koop overbruggen (deel II, 1.2).

Bijzondere aandacht hebben we voor de arbeidsmigranten. Een groep die voor onze economische ontwikkeling van groot belang is. We vinden het belangrijk dat ook deze groep fatsoenlijk kan wonen (deel II, 1.4).

• Meer kansen voor jongeren

We willen de kansen voor lokale jongeren [4] (vaak starters [5]) vergroten. Juist deze groep is van belang met het oog op een levendige gemeente. Een deel van de jongeren en starters redt zichzelf. Het gaat om de jongeren die al ergens wonen en om starters met al een redelijk inkomen. Wij zetten ons als gemeente in voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor (m.n. jonge) starters en willen bijdragen aan het vergroten van de bereikbaarheid van de koop (deel II, 1.3).

• Een zorgzame gemeente

We spelen in op de vergrijzing door te voorzien in een gevarieerd woonaanbod voor ouderen in een woonomgeving met voldoende voorzieningen.

We vinden het belangrijk dat mensen met een zorgvraag (deels ouderen, deels mensen met een beperking) zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Ook hiervoor is passend woonaanbod nodig. Daarnaast dragen we zorg voor een voldoende aanbod beschermd en verzorgd wonen [6]. We leggen een link met het voorzieningenaanbod, in het bijzonder de woonzorgzones in Nieuw Oosteinde, Aalsmeer en Kudelstaart (deel II, 1.4).

• Van kwantiteit naar kwaliteit

In de Gebiedsvisie hebben we aangegeven de lijn van een beheerste bevolkingsgroei te volgen. Kwaliteit gaat voor kwantiteit. De aandacht verschuift daarmee van nieuwbouw op uitleglocaties naar veranderingen in bestaand bebouwd gebied: de bestaande woningvoorraad en de mogelijkheden voor inbreiding, bijvoorbeeld door functieverandering. Dat betekent een breuk met het verleden, waar de aandacht vooral gericht was op nieuwbouw op uitleglocaties.

De kwaliteit van woningen en wijken is over het algemeen goed. We kennen geen echte probleemwijken. Aandacht is wel nodig, om veroudering (bouw- en woontechnisch) aan te pakken en leefbaarheid en veiligheid te verbeteren. Ook liggen hier kansen om het woonaanbod beter aan te laten sluiten op de woonwensen en om de duurzaamheid te vergroten. Het zal gaan om maatwerk op kleine schaal (deel II, 1.5).

De Gebiedsvisie gaat specifiek in op het dorpse karakter van Aalsmeer. Dat is bijzonder in de meer stedelijke omgeving. Onze inwoners zijn daar zeer tevreden mee en wij willen dat koesteren. Daar waar dit onder druk staan geven we dat aandacht. Dit hangt samen met de hiervoor genoemde beheerste groei en met ruimtelijke invulling van locaties.

Rolopvatting gemeente Aalsmeer

We handelen vanuit de opvatting dat de meeste inwoners in Aalsmeer prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de woonsituatie. We zien onze rol vooral op die thema’s waar niet voldoende aan de vraag tegemoet gekomen wordt of gewenste kwaliteiten niet vanzelfsprekend gerealiseerd worden.

We realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen (als geld of beslismacht) beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt in belangrijke mate bij andere partijen. We bouwen of verbouwen immers zelf geen woningen. We werken gericht samen met andere partijen (bewoners, woningcorporaties, bouwers, makelaars enzovoort) en zullen hen stimuleren en faciliteren in het verwezenlijken van onze doelen.

Het verwezenlijken van onze woonvisie begint met het consequent handelen van de gemeente volgens deze kaders, bijvoorbeeld bij besluiten over de invulling van projecten, en beslissingen goed te motiveren. We beschikken als gemeente over een diversiteit aan instrumenten die afzonderlijk geen grote beweging tot stand kunnen brengen, maar gecombineerd en gericht ingezet wel degelijk van invloed kunnen zijn op de woonkwaliteit in onze gemeente.

Op hoofdlijnen gaat het om het volgende (meer staat in hoofdstuk 3 van Deel II):

• -

  We geven via het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium uitgangspunten mee voor de invulling van concrete locaties (nieuwbouw en herstructurering) en zorgen voor flexibiliteit om maatwerk en aanpassing bestaande woningen mogelijk te maken.

• -

  In bestaande woongebieden zijn we zelf verantwoordelijk voor het openbare gebied, maar voor de bebouwing afhankelijk van woningeigenaren. We maken afspraken met Eigen Haard en stimuleren integrale vernieuwing van aandachtsgebieden met een bijdrage uit het Woonfonds.

• -

  We kunnen particulieren niet dwingen hun woning aan te passen. Pas als de bouwkundige staat een gevaar is voor de bewoners is aanschrijven mogelijk. Wel willen we mensen stimuleren om woningen duurzamer te maken en beter geschikt voor bewoning door zorgbehoevenden. We zorgen voor goede informatie en stellen onder voorwaarden subsidie of een laagrentende lening beschikbaar.

• -

  We hebben beperkte invloed op de verdeling van sociale huurwoningen. Mensen kunnen immers zelf reageren op vrijgekomen woningen. Via afspraken binnen de regio en met Eigen Haard over lokale beleidsruimte, kunnen we wel invloed uitoefenen op voorrang voor bepaalde woningzoekenden.

• -

  Om meer mensen te helpen een start op de koopmarkt te maken zetten continueren we de starterslening.

• -

  Ons handelen wordt ingekaderd door beleidsuitspraken op hoger schaalniveau. Denk aan de afspraken in de Stadsregio Amsterdam (waaronder de Woonvisie), uitgangspunten uit het Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040, en aan beperkingen die voortkomen uit de nabijheid van Schiphol en het Nationale Landschap Het Groene Hart.

We willen het woonbeleid integraal benaderen. Deze woonvisie legt dan ook verbindingen met beleid op aanpalende terreinen als zorg en welzijn, duurzaamheid, leefbaarheid, veiligheid, bereikbaarheid en grondbeleid. Dit impliceert eveneens dat we de interne samenwerking willen versterken.

Hoofdstuk 1 Speerpunten uitgewerkt

In dit hoofdstuk werken we de speerpunten verder uit. Wat is de situatie, waar willen we naar toe en hoe gaan we dat doen. Het woonaanbod (bestaand en nieuw) speelt daarin een zeer belangrijke rol. Daarover gaat het navolgende hoofdstuk.

1.1 Inspelen op woonwensen: diversiteit vergroten

We streven naar een grotere variatie in het woonaanbod, zodat we beter in kunnen spelen op (veranderende) woonwensen van de Aalsmeerse inwoners. We willen mensen meer invloed geven op het ontwerp en de indeling van de woning. We stimuleren ontwikkelaars om consumenten invloed te geven. Ook in de bestaande voorraad willen we meer ruimte bieden woningen naar wens aan te passen en uit te breiden. Daartoe vergroten we de flexibiliteit in lokale regels. We ondersteunen initiatieven voor collectief particulier opdrachtgeverschap.

Het Aalsmeerse woningaanbod is eenzijdig, terwijl de bevolking van samenstelling verandert. De wensen zijn divers, het aanbod moet dat volgen. Navolgende paragrafen gaan over de accenten die we daarbinnen leggen: betaalbaarheid, in het bijzonder voor jongeren / starters, wonen met zorg en bijzondere doelgroepen. Het woningbouwprogramma (zie Hoofdstuk 2) gaat uit van variatie en houdt rekening met de bouwopgaven die voortkomen uit genoemde accenten.

Bij variatie gaat het niet alleen om prijsklasse en onderscheid eengezins-meergezins, maar ook om verscheidenheid daarbinnen. Denk aan woonwerkwoningen, wonen op het water, groeiwoningen, kangoeroewoningen enzovoort. We dagen bouwers uit tot variatie op kleine schaal en tot het realiseren van vernieuwende concepten. Wij zorgen als gemeente voor flexibiliteit in bestemmingsplannen om variatie in verkaveling mogelijk te maken. De invulling is maatwerk per locatie.

Om adequaat in te kunnen spelen op veranderende woonwensen houden we elke vijf jaar een woonwensenonderzoek. De uitkomsten van het onderzoek fungeren als uitgangspunt voor nieuw op te starten nieuwbouwprojecten. Indien strikt noodzakelijk wordt bekeken of aanpassing van het woningbouwprogramma van lopende projecten tot de mogelijkheden behoort. Het eerstvolgende woonwensenonderzoek houden we in 2014.

We zien dat mensen steeds meer zelf willen bepalen hoe ze wonen en dat die woning ruimte moet bieden voor verschillende activiteiten van de diverse leden van een huishouden. Dit uit zich in verbouw van bestaande woning, inbreng in het ontwerp van een nieuwe woning tot het zelf bouwen van een woning. De afgelopen periode bleek de vraag naar vrije kavels beperkt te zijn. Daarnaast zijne r wel veel kleinschalige particuliere initiatieven in bestaand bebouwd gebied. In veel gevallen betreft dit sloop-nieuwbouw. We hebben daarom geen aparte doelstelling geformuleerd t.a.v. het aandeel vrije kavels in de nieuwbouw. Wel zien we kansen voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en ondersteunen initiatieven met informatie en via medewerking in ruimtelijke procedures. Daar waar het gaat om starters, ouderen of mensen met een zorgvraag stellen we (onder voorwaarden) een bijdrage uit het woonfonds beschikbaar. De regels daarvoor worden in 2011 nader uitgewerkt.

Ook stimuleren we bouwers om bewoners meer invloed te geven. Dat kan bijvoorbeeld door keuzen te bieden in ontwerp en indeling, maar ook door het realiseren van casco- of groeiwoningen.

Inzet t.b.v. inspelen op woonwensen samengevat

• -

  Het bouwprogramma kent een grote variatie, rekening houdend met de diversiteit in huishoudens en woonwensen. We stimuleren bouwers tot het realiseren van vernieuwende concepten en zorgen zelf voor de benodigde flexibiliteit in bestemmingsplannen.

• -

  We houden elke vijf jaar een woningmarktonderzoek (eerstvolgende in 2014) en actualiseren aan de hand daarvan het woningbouwprogramma.

• -

  We ondersteunen initiatieven voor collectief particulier opdrachtgeverschap met informatie en medewerking in ruimtelijke procedures. Daar waar het gaat om starters, ouderen of zorgbehoevenden stellen we onder voorwaarden ook een bijdrage uit het woonfonds beschikbaar. De regels daarvoor werken we in 2011 verder uit.

• -

  We zorgen voor meer ruimte in bestemmingsplannen en welstandsregels om bewoners mogelijkheden te bieden de huidige woning aan te passen en CPO mogelijk te maken.

1.2 Blijvende zorg voor betaalbaarheid

We willen de betaalbaarheid van wonen in Aalsmeer waarborgen. We kijken in het bijzonder naar de aandachtsgroep en zorgen voor voldoende beschikbaarheid en kwaliteit van de sociale huurvoorraad. Daarover maken we afspraken met Eigen Haard. Om de kansen van middeninkomens te vergroten zetten we in op betaalbare koop en huur boven de huurtoeslaggrens. Voor deze groepen is niet alleen de huur of hypotheek van belang, maar het totale woonlastenplaatje. We zetten in op energiebesparende maatregelen. Voor de langere termijn is dat nodig om de energie- en daarmee woonlasten te kunnen beperken.

Deze ambitie stelt ons voor de volgende met elkaar samenhangende opgaven: voldoende sociale huurwoningen en middeldure huur, verbeteren bereikbaarheid koop en inzetten op energiebesparing.

Enkele begrippen

• -

  Aandachtsgroep: mensen met een laag inkomen zoals gedefinieerd in de Huurtoeslagwet (per 1-1-2011: €21.625 voor een eenpersoonshuishouden, €29.350 voor een meerpersoonshuishouden, €20.325 voor een eenpersoonsouderenhuishouden, €27.750 voor een meerpersoonsouderenhuishouden)

• -

  Lage middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen dat van de aandachtsgroep en €35.850 (prijspeil 2008)

• -

  Hoge middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen €35.859 en €49.815 bruto per jaar (prijspeil 2008)

• -

  Sociale huur: huurwoning in eigendom van een corporatie met een huur tot de Huurtoeslaggrens (€652,52, 2011)

• -

  Middeldure huur: huurwoning met een huur boven de huurtoeslaggrens, tot ca. €1.000

• -

  Dure huur: huurwoning met een huur hoger dan €1.000 per maand

• -

  Sociale koop: koopwoning met een v.o.n. prijs tot €163.625 (prijspeil 2009, vml. koopsubsidie van het rijk)

• -

  Goedkope koop: tot €208.000 (grens starterslening)

• -

  Middeldure koop: tussen €208.000 en €300.000

• -

  Dure koop: hoger dan €300.000

1.2.1 Voldoende aanbod sociale huur

De sociale huurvoorraad vervult een belangrijke functie in het huisvesten van de aandachtsgroep. We vinden dat de omvang van de sociale huurvoorraad ook in de toekomst van voldoende omvang en kwaliteit moet zijn om de aandachtsgroep voldoende keuze te bieden. Voor de middeninkomens zetten we in op een betere bereikbaarheid van de koop en huuraanbod in het duurdere segment (boven de Huurtoeslaggrens).

Over de situatie:

• -

  De aandachtsgroep bestaat in 2008 uit ongeveer 2.000 huishoudens. Het gaat om 19% van de huishoudens, fors minder dan de 28% landelijk gemiddeld. De sociale huurvoorraad in handen van woningcorporaties bestaat uit 2.900 woningen, waarvan driekwart met een huur tot de aftoppingsgrenzen [7].Puur naar aantallen gekeken is de sociale huurvoorraad dus van voldoende omvang.

• -

  Hoe groot de aandachtsgroep in de toekomst zal zijn, is niet bekend. We weten wel dat een steeds groter deel van de aandachtsgroep ouder dan 65 zal zijn. Dit heeft consequenties voor de gewenste kwaliteit van het woonaanbod.

• -

  Circa tweederde van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door mensen met een inkomen hoger dan de aandachtsgroep. Dat is een fors percentage. Voor een groot deel zijn dit mensen die wel willen verhuizen, maar (binnen de financiële mogelijkheden) geen andere woning kunnen vinden.

• -

  Daar staat tegenover dat niet alle aandachtsgroep huishoudens een beroep doen op een sociale huurwoning. Bijna een derde bewoont een koopwoning en een vijfde een huurwoning in de vrije sector.

• -

  Het aantal mensen dat een sociale huurwoning zoekt is de afgelopen jaren gestegen (van bijna 3.000 in 2005 tot bijna 3.700 begin 2008). Het aandeel dat actief op zoek is naar een woning daarbinnen daalt enigszins. Het aantal woningen dat jaarlijks vrij komt voor verhuur wisselt (van 130 tot 170 woningen per jaar, met een uitschieter naar 300 in 2007 vanwege nieuwbouw).

• -

  Volgorde wordt bepaald op basis van inschrijfduur (starters) of woonduur (doorstromers). Gemiddeld had in 2008 een starter een inschrijfduur van 7,0 jaar nodig om voor een woning in aanmerking te komen. Een doorstromer had gemiddeld een woonduur van 24,6 jaar nodig. Daarbij dient te worden opgemerkt dat deze jaren niets zeggen over de periode dat iemand echt op zoek is naar een woning. Inschrijven uit voorzorg is geen uitzondering. Wat het wel zegt is dat een starter gemiddeld pas rond de leeftijd van 25 in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Dit kan sterk verschillen naar type woning.

Ambities en aanpak:

• -

  We zetten in op voldoende sociale huurwoningen om de doelgroep voldoende kansen op de Aalsmeerse woningmarkt te bieden. Tegelijkertijd willen we ook kansen bieden aan de groep met een inkomen net boven de €33.614. Een deel van deze groep is nu aangewezen op een sociale huurwoning en kan daar met ingang van 1 januari 2011 niet meer in terecht (bij nieuwe verhuringen).

• -

  Uitbreiding van de sociale huurvoorraad is niet aan de orde. Aangezien het beslag op deze voorraad vermindert doordat middeninkomens hier niet meer terecht kunnen [8], ontstaat enige ruimte voor liberalisatie. We gaan uit van de huidige omvang, minus beperkte liberalisatie.

• -

  Met Eigen Haard hebben we afgesproken dat in 2011 circa een kwart van de vrijkomende woningen kan worden geliberaliseerd [9]. Dit kan slechts bij mutatie en alleen bij woningen die een zodanige kwaliteit hebben dat dit een hogere huur rechtvaardigt [10]. We maken daarbij afspraken over de toewijzing van geliberaliseerde woningen. We willen dat deze woningen bij de Aalsmeerse doelgroepen terecht komt.

• -

  Van enige ‘scheefheid’ (mensen met een inkomen boven €33.000 in een sociale huurwoning) zal altijd sprake zijn. Mensen willen en kunnen niet altijd meteen verhuizen als het inkomen toeneemt.

• -

  We volgen de effecten in termen van slaagkansen voor de aandachtsgroep en middeninkomens, de spreiding van de sociale voorraad in type en per wijk. We volgend ook de ervaringen die in de regio en landelijk worden opgedaan. Begin 2012 gaan we daarover in gesprek en bezien we of we de afspraak moeten bijstellen en zo ja in welke richting.

• -

  In 2014 bezien we de ambities opnieuw, op basis van een woningbehoefteonderzoek met toekomstverkenning (zie ook Hoofdstuk 3over monitoring en bijstelling).

• -

  Het gaat uiteindelijk niet om aantallen woningen, maar om kansen voor huishoudens uit de aandachtsgroep om een passende woning te vinden. We continueren de met Eigen Haard gemaakte aanbiedingsafspraken (zie 1.2.2). We volgen de kansen van verschillende groepen woningzoekenden en bezien jaarlijks samen met Eigen Haard of bijstellen nodig is.

• -

  We willen inspelen op de veranderende woonwensen van de ouder wordende bevolking, ook binnen de aandachtsgroep. Dit vraagt om veranderingen in het sociale huuraanbod richting aanpasbaar en gelijkvloers (zie 2.1), waarbij rekening wordt gehouden met de nabijheid van voorzieningen. Ook is kwaliteitsverbetering van delen van de voorraad nodig.

• -

  Om doorstroming uit de sociale huur te bevorderen willen we de kansen voor midden- en hoge inkomens in de koop en duurdere huur vergroten (zie 1.2.3). Eigen Haard zet de ervaringen die elders in de regio zijn opgedaan met het project ‘Van groot naar beter’ in Aalsmeer in om ouderen uit een eengezinswoning te verleiden te verhuizen naar een ouderenwoning. Wij zetten in op een gevarieerd aanbod, hetgeen is meegenomen in het programma in paragraaf2.2. We kunnen geen verhuizingen afdwingen. Het gaat om het bieden van alternatieven en het gericht informeren van inwoners. Daarover gaan we verder in gesprek met Eigen Haard.

• -

  We bouwen nieuwe sociale huurwoningen om verkoop en vernieuwing van bestaande sociale huur mogelijk te maken. Het gemeentebrede bouwprogramma [11] omvat circa 16% sociale huurwoningen (250 tot 280 woningen), rekening houdend met de plannen voor vernieuwing en verkoop (zie 2.1).

1.2.2 Woonruimteverdeling

In regionaal verband zijn regels afgesproken over de verdeling van sociale huurwoningen. Deze regels zijn vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling Amsterdam. Wat betreft de sociale huur heeft Aalsmeer, evenals gemeenten van een vergelijkbare omvang, 50% (bestaande voorraad) of 60% (nieuwbouw) vrije beleidsruimte om lokaal in te vullen (via afspraken met de corporaties). De toewijzing van sociale huurwoningen gebeurt door de woningcorporaties via Woningnet.

Via woonruimteverdeling kunnen we slechts beperkt sturen: het gaat vooral over hoe we de kansen verdelen. De volgende aspecten vinden we belangrijk:

• -

  Inzetten op doorstroming voor meer dynamiek op de woningmarkt. Geschikte woningen voor ouderen worden actief onder de aandacht gebracht bij oudere huurders. Nieuwe koopwoningen of te verkopen huurwoningen bij huurders die mogelijk een woning willen kopen.

• -

  Vergroten van de kansen voor Aalsmeerse jongeren. Specifiek voor jongeren geschikte complexen worden daartoe voor jongeren gelabeld en met voorrang aan Aalsmeerse jongeren toegewezen.

• -

  Vergroten doorstroming ouderen: we benutten de beleidsruimte om ouderenwoningen met voorrang toe te kunnen wijzen aan Aalsmeerse ouderen die een sociale huurwoning in Aalsmeer achter laten.

Met Eigen Haard hebben we aanbiedingsafspraken gemaakt [12]:

• -

  Minimaal 65% van alle vrijkomende woningen in de bestaande voorraad wordt toegewezen aan een huishouden behorend tot de doelgroep.

• -

  Minimaal 50% van alle vrijkomende woningen in de bestaande voorraad wordt toegewezen aan Aalsmeerders.

• -

  Minimaal 25% van alle vrijkomende woningen in de bestaande voorraad wordt toegewezen aan starters.

In 2011 gaan we in gesprek met de regio over de consequenties van de Europese beschikking over toewijzen van sociale huurwoningen. Waar nodig passen we onze aanbiedingsafspraken aan. We gaan ook in gesprek over toewijzing van middeldure huurwoningen. We vinden dat de regels daarvoor dusdanig ruim moeten zijn dat geen huishoudens buiten de boot vallen. Ook volgen we de ontwikkelingen rond de nieuwe Huisvestingswet en zullen daar samen met de regio op anticiperen.

1.2.3 Bereikbaarheid koop

We willen de bereikbaarheid van de koop verbeteren, met het oog op de kansen voor de middengroep (in het bijzonder de doorstromers uit een sociale huurwoning) en de Aalsmeerse starters. We realiseren ons dat (middel-) dure huur (boven de huurtoeslaggrens) nodig is als brug tussen sociale huur en koop. Huishoudens met een inkomen van circa €33.000 kunnen niet veel meer dan €150.000 lenen. Voor een lening van €200.000 is volgens de regels van de Nationale Hypotheek Garantie een inkomen van tussen €40 en €45.000 nodig. De woningmarktanalyse (2008) laat zien dat de kansen om een goedkope koopwoning te bemachtigen niet erg groot zijn.

Er zijn geen gegevens beschikbaar over het effect van de economische crisis op de verhuisbewegingen in Aalsmeer. Uit onderzoeken elders (o.m. het landelijke WoON) blijkt dat mensen niet zo zeer hun wensen bijstellen, maar wel uitstellen. Dat heeft te maken met het niet rond krijgen van de financiering en/of het niet kunnen verkopen van de eigen woning. Ook speelt de beperktere overwaarde (hoge schuldenlast ten opzichte van de verkoopwaarde) met name bij jongere huishoudens een rol.

Met de nieuwe Europese regels over toewijzing van sociale huurwoningen zal de druk op de goedkope koop toenemen en wordt dure huur belangrijker voor de kansen van middeninkomens. In 2008 staan in Aalsmeer ongeveer 500 huurwoningen in de vrije sector (circa 5% van het totale woonaanbod). De sociale huurvoorraad in Aalsmeer biedt (gezien het aantal WWS [13]-punten) ruimte voor liberalisatie bij mutatie [14].

Ambities en aanpak

• -

  We willen de bereikbaarheid van de koop vergroten, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt die willen kopen en voor doorstromers uit een sociale huurwoning. We realiseren ons dat het duurdere huursegment een belangrijke rol vervult als brug tussen sociale huur en koop.

• -

  We streven naar vergroting van het aanbod sociale en goedkope koopwoningen. Dit doen we door in het woningbouwprogramma sociale en goedkope koop op te nemen (zie 2.2). Ook maken we afspraken met Eigen Haard over verkoop van huurwoningen (in samenhang met de ambities ten aanzien van de aandachtsgroep). De woningmarktanalyse laat zien dat enige ruimte ontstaat voor verkoop van huurwoningen wanneer mensen met een verhuiswens kunnen doorstromen.

• -

  We willen dat goedkope woningen blijvend voor deze doelgroep beschikbaar zijn. Bijvoorbeeld via koopgarant.

• -

  We gaan in gesprek met corporaties en ontwikkelaars over de mogelijkheden goedkope koopwoningen te realiseren. Daarbij gaan we in op flexibiliteit (bijvoorbeeld cascowoningen of groeiwoningen). We ondersteunen corporaties en ontwikkelaars in het aanbieden van verschillende koopconstructies die de initiële prijs voor een koper drukken en zorgen dat de woning blijvend in het goedkope segment kan blijven (koopgarant bijvoorbeeld).

• -

  We verstrekken geen subsidie op het realiseren van een goedkope koopwoning, maar ondersteunen de starter zelf: we continueren de starterslening [15] en breiden het bereik daarvan uit: we zoeken naar creatieve mogelijkheden om het fonds te vergroten en daarmee meer starters te kunnen steunen en we verbreden de toepassing naar de bestaande woningvoorraad. We brengen deze lening actief bij potentiële gebruikers onder de aandacht.

1.2.4 Beperken energielasten

De woonlasten worden in toenemende mate bepaald door de energielasten. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting in de toekomst door. We zetten in op energiebesparende maatregelen om zo de (groei in) woonlasten te beperken. Zie hiervoor paragraaf 1.5.

Inzet betaalbaarheid samengevat

• -

  We streven naar een sociale huurvoorraad van ongeveer het huidige niveau. We vinden het belangrijk dat ook de lage middeninkomens voldoende kansen houden en bieden beperkt ruimte voor liberalisatie op kleine schaal. In 2011 verkennen we de te verwachten effecten van de nieuwe Europese regels. Op basis daarvan bezien we of dit doel bijstelling behoeft.

• -

  We nemen 16% sociale huurwoningen op in het gemeentebrede basis nieuwbouwprogramma tot 2020 (250 tot 280 woningen). Dit percentage kan per locatie verschillen. Het gemeentebrede nieuwbouwprogramma omvat circa 17% goedkope koop (270 tot 290 woningen, waarvan 110 tot 120 sociaal). Zie 2.2.

• -

  Betaalbaarheid is een belangrijk item in het gesprek met Eigen Haard.

• -

  We streven naar reductie van het energiegebruik, ook bij renovatie.

• -

  We benutten de vrije beleidsruimte als mogelijkheid om lokaal maatwerk toe te passen in de toewijzing van sociale huurwoningen. Dit doen we in elk geval om voor jongeren gelabelde woningen met voorrang toe te kunnen wijzen aan Aalsmeerse jongeren en ouderenwoningen met voorrang toe te kunnen wijzen aan Aalsmeerse ouderen die een sociale huurwoning achter laten. Afspraken daarover zijn vastgelegd in het Convenant met Eigen Haard.

• -

  Om kansen voor middeninkomens te versterken en doorstroming uit de sociale huur te stimuleren, zetten we in op bereikbaarheid van de koopsector. We zorgen voor sociale en goedkope koop in het nieuwbouwprogramma en verruimen het bereik van de starterslening. Het gaat om verleiden en kansen bieden. We kunnen en willen mensen niet dwingen te verhuizen.

1.3 Meer kansen voor jongeren / starters

We willen een levendige gemeente zijn en vanuit die optiek de kansen voor Aalsmeers jongeren (vaak starters) op de woningmarkt vergroten. We richten ons in het bijzonder op de jongeren en starters met een bescheiden inkomen. De maatregelen in voorgaande paragraaf zijn voor deze groep uitermate belangrijk.

Eind 2010 is er gemeentebreed onderzoek gedaan naar de wensen van jongeren en starters op de woningmarkt. In deze paragraaf worden in het kort de belangrijkste resultaten weergegeven. Het complete rapport ‘woonwensen van jongeren in Aalsmeer’ is als bijlage opgenomen bij deze woonvisie.

Onder een starter verstaan we een huishouden dat na verhuizing voor het eerst zelfstandig gaat wonen. Bijna driekwart van de starters zijn jongeren die het huis uit gaan. Een klein deel betreft mensen die onzelfstandig wonen en een zelfstandige woning willen betrekken. Onder een jongere verstaan we een huishouden tot 26 jaar. Jongeren zijn vaak starters op de woningmarkt.

In 2008 is ongeveer 5,5% van de totale woningbehoefte afkomstig van jongeren en starters. Deze vraag zal in de toekomst iets toenemen, rekening houdend met het grote aantal gezinnen met kinderen. In aandeel blijft het ongeveer gelijk. In 2010 zijn de wensen van jongeren en starters in beeld gebracht (‘Woonwensen van jongeren in Aalsmeer’, BBSO, 2011).

Van de Aalsmeerse jongeren geeft ongeveer twee derde aan in de gemeente Aalsmeer te willen blijven wonen. De helft hiervan wil het liefst een woning kopen, de andere helft huren. De ‘kopers’ zoeken bijna allemaal in het sociale / goedkope segment. De ‘huurders’ zijn allemaal op zoek naar een sociale huurwoning. De woonruimteverdeelgegevens leren ons dat dit niet eenvoudig is. Gemiddeld staat een starter ruim 7 jaar ingeschreven voordat een woning naar wens wordt gevonden.

In figuur 1 wordt aangegeven naar welk typen woningen de jongeren op zoek zijn. Het totaal komt boven de 100 %. Dit komt doordat veel jongeren niet naar 1 specifiek type woning op zijn.

Figuur 1: Indicatie woonwensen jongeren (Woonwensen van jongeren in Aalsmeer, 2011)

Ambities en aanpak:

• -

  Het vergroten van kansen voor jongeren en starters heeft hoge prioriteit. We richten ons op kansen in de sociale huur en in de sociale en goedkope koop. We verwijzen daarvoor naar voorgaande paragraaf. Daarbinnen treffen we enkele maatregelen die in het bijzonder op jongeren en starters zijn gericht. Jongeren en starters die wachten en sparen voor meer kwaliteit of al een hoger inkomen hebben, redden zichzelf.

• -

  Met Eigen Haard hebben we afgesproken dat zij haar bezit kritisch bekijkt op complexen die uitermate geschikt zijn voor jongeren en als zodanig kunnen worden gelabeld zodat jongeren daar voorrang krijgen. In de loop van 2011 ontstaat hierover meer duidelijkheid. We benutten de vrije beleidsruimte die het convenant woonruimteverdeling biedt om de hiervoor genoemde complexen met voorrang toe te wijzen aan Aalsmeerse jongeren.

• -

  Ook hebben we afgesproken dat Eigen Haard onderzoekt of een of enkele van de bestaande complexen aantrekkelijk zijn om te verkopen aan starters op de woningmarkt. Toepassing van een MGE-constructie (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) en van de starterslening worden in dit onderzoek meegenomen. In de loop van 2011 maken we daarover concrete afspraken.

• -

  We initiëren enkele projecten die specifiek voor jongeren en starters bedoeld zijn. Dat kan zijn een project CPO, een arkenpark voor jongeren of tijdelijke huisvesting. We vullen dit in 2012 nader in.

• -

  We continueren de Starterslening en verruimen het bereik.

Inzet jongeren en starters samengevat

Maatregelen in voorgaande paragrafen zijn van belang voor de positie van starters (betaalbaarheid in huur en koop). Daarnaast:

• -

  We steunen het plan van Eigen Haard om enkele sociale huurwoningen aan starters te koop aan te bieden. In 2011 maken we daarover nadere afspraken.

• -

  We continueren de afspraak met Eigen Haard over labeling voor jongeren en zetten hier vrije beleidsruimte in voor Aalsmeerse jongeren.

• -

  In 2012 werken we een plan uit voor enkele specifiek voor jongeren/ starters bedoelde projecten.

1.4 Een zorgzame gemeente

1.4.1 Ouderen en zorgbehoevenden

We willen mensen met een zorgvraag in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en actief te participeren in de samenleving. Dit vraagt om een voldoende aanbod aan woonvormen waar zorg geleverd kan worden. Het vraagt ook om een goede coördinatie en spreiding van het aanbod aan zorg en welzijn.

We willen ook het woonaanbod vergroten voor ouderen die nog een stap in de wooncarrière willen zetten maar (nog) geen behoefte hebben aan zorg. Dit vraagt om een grote variatie in het woonaanbod in combinatie met een aantrekkelijke woonomgeving en voldoende voorzieningen. Levensloopbestendigheid/ aanpasbaarheid is cruciaal.

Ons beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg is uitgewerkt in het Uitvoeringsprogramma project Wonen, welzijn en zorg 2009-2010. Het uitvoeringsprogramma beschrijft de verdere ontwikkeling van woonzorgzones. Een woonzorgzone is geen gebied waar uitsluitend zorgbehoevenden wonen, maar een gevarieerd woongebied met een concentratie van voorzieningen, in het bijzonder op het gebied van welzijn en zorg. Binnen Aalsmeer zijn vijf zones aangewezen: Kudelstaart, Oosteinde, Aalsmeer Dorp, Hornmeer en Stommeer. In de woonzorgzones dienen voldoende aanpasbare woningen en zorgwoningen aanwezig te zijn. Nieuwbouw dient aanpasbaar te zijn en deels specifiek voor ouderen en zorgbehoevenden. Vernieuwing van bestaande huurwoningen in zorgzones zijn mede gericht op het vergroten van de geschiktheid voor ouderen en zorgbehoevenden. Hierover maken we afspraken met Eigen Haard.

Het aantal ouderen in Aalsmeer zal –net als elders in Nederland- toenemen. Dit betekent dat de woonvraag in toenemende mate bepaald gaat worden dor vitale ouderen én door mensen die zorg nodig hebben (deels ouderen, maar ook anderen met een zorgvraag). Bij de eerste groep (die we hier de ‘vitale ouderen’ noemen) gaat het om mensen van pakweg 55 jaar en ouder, die op dit moment geen zorg of begeleiding nodig hebben maar als ze willen verhuizen wel degelijk anticiperen op een mogelijke zorgbehoefte in de toekomst. Ouderen zijn beperkt verhuisgeneigd. De meesten zijn tevreden met de woonsituatie en verhuizen pas als zeer aantrekkelijk aanbod voorbij komt of een zorgvraag daartoe noodzaakt. Ouderen van straks zullen meer vermogend zijn (o.a. omdat ze vaker in een koopwoning wonen en daarmee vermogen hebben opgebouwd) en door de toenemende levensverwachting gemiddeld actiever zijn dan nu. De wensen zijn divers. Het woningmarktonderzoek laat zien dat ouderen het liefst in een eengezinswoning willen (blijven) wonen. Van de 75-plussers is dit nog bijna twee derde. In de toekomst neemt het aandeel ouderen in een eengezinskoopwoning naar verwachting nog wat toe. Een derde van de 75-plussers wil in een appartement (blijven) wonen. Met de toenemende vergrijzing stijgt dan ook de vraag naar deze woningtypen.

Met de groei van de leeftijd neemt doorgaans ook de behoefte aan zorg toe. Voor een belangrijk deel kan deze zorg in een reguliere, al dan niet aangepaste, woning geleverd worden. De verwachting is dat een groot deel van de ouderen eerst zal kijken in hoeverre de huidige woning kan worden aangepast. We zorgen voor voldoende flexibiliteit in bestemmingsplannen om aan- of verbouw mogelijk te maken, zoals een bad- of slaapkamer op de begane grond. Voorts ondersteunen we mensen met informatie over mogelijke aanpassingen in de woning (Stimuleringsregeling eigenaar-bewoners geschikt maken woning). Vanuit de Wmo [16] is (onder voorwaarden) een financiële bijdrage voor aanpassing of verhuizing mogelijk, wanneer iemand te maken krijgt met beperkingen en/of een zorgvraag (voormalige Wet Voorzieningen Gehandicapten). We willen ook preventieve aanpassingen steunen met een bijdrage uit het Woonfonds. In 2011 werken we de regels daarvoor uit.

Om mantelzorg te faciliteren scheppen we mogelijkheden voor meergeneratie-woningen (waarvan de kangoeroewoning een voorbeeld is). We bouwen als gemeente niet zelf, maar zullen initiatieven van derden in nieuwbouw of bestaande voorraad (uitbreiden woning of units in de tuin) ruimtelijk faciliteren.

Bij zorgbehoevenden hebben we het nadrukkelijk niet alleen over ouderen, maar om mensen met een beperking en zorgbehoefte in het algemeen. Ouderen vormen wel de grootste groep daarbinnen. We zien de trend dat mensen die zorg nodig hebben steeds minder in grootschalige instellingen (willen) verblijven, maar langer zelfstandig blijven wonen of in kleinschaliger voorzieningen. We willen ruimte bieden aan deze zogenoemde extramuralisering. In het Programma WWZ 2009-2010 Aalsmeer hebben we ons voorgenomen om in de periode tot 2020 tussen de 200 en 300 wooneenheden voor ouderen en gehandicapten te realiseren. De nadruk ligt op kleinschalig wonen voor dementerenden, begeleid wonen en zelfstandige ouderenwoningen waar zorg op afroep mogelijk is. Daarnaast zal een deel van de bestaande intramurale capaciteit worden getransformeerd naar intensievere woonzorgvormen. In de uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties houden we rekening met de gewenste uitbreiding van wonen met zorg. Dit geldt in het bijzonder voor nieuwbouwmogelijkheden in woonzorgzones. Bij (ver-)nieuwbouw in woonzorgzones is aanpasbaarheid een vereiste. Zie hiervoor ook paragraaf 4.3.

Succes van extramuralisering staat of valt met een goed voorzieningenaanbod in de nabije omgeving en een openbare ruimte die vrij is van obstakels. We werken aan woonzorgzones waarin dusdanige condities zijn geschapen dat mensen met een beperking er kunnen leven. Dit betekent dat het voorzieningenaanbod wordt aangepakt en (her-)inrichting van de openbare ruimte geschiedt volgens het Afsprakenkader openbare ruimte. Voor meer informatie over de ontwikkeling van woonzorgzones verwijzen we hier naar het Programma Wonen, welzijn en zorg Aalsmeer en onderliggende stukken.

Inzet ouderen en zorgbehoevenden samengevat

• -

  In het aanbod voor ouderen volgen we de wensen van deze groep: een groot deel wil in de huidige woning blijven, al dan niet met aanpassingen. Dat faciliteren we. Er zijn ook ouderen die willen verhuizen, naar minder m², meer comfort en/of nabij voorzieningen. Daarvoor worden nieuwe woningen gebouwd.

• -

  We faciliteren ouderen en zorgbehoevenden die hun eigen woning willen aanpassen om daar ook met beperkingen te kunnen blijven wonen: met informatie, subsidie (onder voorwaarden via Wmo en Woonfonds) en flexibiliteit in bestemmingsplannen. Regels voor een eventuele bijdrage uit het Woonfonds werken we in 2011 uit.

• -

  We zorgen voor het ruimtelijk faciliteren van meergeneratie woonsituaties om mantelzorg mogelijk te maken. In 2012 werken we criteria hiervoor uit.

• -

  We streven naar uitbreiding van het aantal woonzorgeenheden met 200 tot 300. We gaan hierover in gesprek met aanbieders van wonen en zorg en nemen dit mee bij het formuleren van uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties in en nabij woonzorgzones.

• -

  Nieuwbouw is zoveel mogelijk levensloopbestendig of zodanig gebouwd dat aanpassing eenvoudig mogelijk is, met name in en nabij woonzorgzones. De eisenlijst levensloopbestendig bouwen waarmee wij werken zal in 2011 worden, in overleg met de adviesraden, worden geëvalueerd. Indien dit noodzakelijk blijkt zullen wij het gemeentelijk beleid met betrekking tot levensloopbestendig- en aanpasbaar bouwen aangepast worden.

1.4.2 Bijzondere doelgroepen

Arbeidsmigranten

De arbeidsmigranten vervullen een belangrijke rol bij het realiseren van de economische ambities van onze gemeente. We willen de kansen van arbeidsmigranten op fatsoenlijke huisvesting vergroten. Arbeidsmigranten die zich permanent willen vestigen, kunnen zich inschrijven voor een sociale huurwoning. Naar verwachting bestaat het grootste deel uit arbeidsmigranten die tijdelijk in Aalsmeer verblijven. Dit is een structureel fenomeen.

In principe zijn werkgevers verantwoordelijk voor tijdelijke huisvesting van de werknemers. Als gemeente hebben we een faciliterende rol daarbij en zijn we verantwoordelijk voor de aanpak van eventuele overlast. We gaan in gesprek met werkgevers en samen met hen op zoek naar mogelijke locaties voor huisvesting. We maken afspraken over beperken en zo nodig aanpakken van overlast.

Beleid ten aanzien van het huisvesten van arbeidsmigranten wordt neergelegd in een afzonderlijke beleidsnota.

Urgenten

In het Convenant Woonruimteverdeling zijn afspraken neergelegd over hoe om te gaan met urgenten. Eigen Haard is verantwoordelijk voor de uitvoering van deze regels. Voor noodopvang zijn we aangewezen op Amsterdam. In de praktijk blijkt dat bij overlastsituaties sprake is van goede samenwerking tussen de gemeente, Eigen Haard, eventuele hulpverleners en het betreffende huishouden. Het beroep op noodopvang is daardoor beperkt. We zijn in Amstel-Meerlanden verband aan het bekijken of er mogelijkheden zijn om gezamenlijk iets in de noodopvang te kunnen doen.

Verblijfsgerechtigden

Vanzelfsprekend werken we mee aan de huisvesting van verblijfsgerechtigden. Doel is om aan de voor Aalsmeer vastgestelde halfjaarlijkse taakstellingen te voldoen. We hebben hierover afspraken gemaakt met Eigen Haard. Eigen haard biedt minimaal één keer per maand een woning aan voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden.

1.5 Kwaliteit voorop

In de Gebiedsvisie hebben we ons duidelijk uitgesproken te gaan voor kwaliteit en niet voor kwantiteit. We volgen de lijn van een beheerste bevolkingsgroei. De aandacht verschuift daarmee van nieuwbouw op uitleglocaties naar veranderingen in bestaand bebouwd gebied: bestaande woongebieden waarvan de kwaliteit onder druk staat en mogelijkheden voor inbreiding. Dat betekent een breuk met het verleden, waar de aandacht vooral gericht was op nieuwbouw op uitleglocaties.

Het begrip kwaliteit is breed en zal door eenieder anders beleefd worden. Wij beschouwen onderstaande aspecten als belangrijke dimensies van de woonkwaliteit van Aalsmeer. Deze hanteren we als uitgangspunt bij de aanpak van bestaande woongebieden en de invulling van nieuwbouwlocaties:

Aansluiten bij woonwensen: meer variatie

De centrale ambitie in te willen spelen op de woonwensen stelt ons voor de opgave een grotere variatie in het woningaanbod te realiseren. Uit de analyse blijkt dat naast de blijvend grote vraag naar eengezinswoningen zeker ook in specifieke woonbehoeften van jongeren, starters en ouderen moet worden voorzien. We streven naar een meer organische groei dan de afgelopen decennia waar grote aantallen tegelijkertijd (vaak veel van hetzelfde) werden gerealiseerd. Om de woonwensen te kunnen volgen houden we periodiek een woonwensenonderzoek.

Duurzaamheid en energiebesparing

Dit betekent het gebruik van duurzame materialen en inzet op energiebesparende maatregelen. We hebben in 2008 een beleidskader duurzaam bouwen vastgesteld waarin uitgangspunten zijn opgenomen voor nieuwbouw:

• -

  We streven naar een EPC (Energieprestatie coëfficiënt) waarde die minimaal 75% lager is dan de wettelijke norm.

• -

  Wat betreft materiaalgebruik streven we naar minimaal een cijfer 8 in het programma GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) voor gebouwen en toepassing van materialen in de buitenruimte waarbij 80% van het inkoopvolume duurzaam is ingekocht volgens de duurzaamheidscriteria van Agentschap.nl.

• -

  We creëren een duidelijke ruimtelijke structuur voor inheemse flora en fauna. Deze wordt gebaseerd op een ecologische inrichting studie, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de resultaten van de wettelijke onderzoek plicht (Flora en Faunawet). In de inrichtingsstudie wordt tenminste 1 variant uitgewerkt met een robuuste groenstructuur met ecologische oevers, aansluiting op groen en water buiten het plangebied en een combinatie van gevelbeplanting, daktuinen, groene daken en faunavoorzieningen. Bij nieuwbouwlocaties in bestaand bebouwd gebied realiseren we dit zoveel als mogelijk.

Voor de bestaande voorraad hebben we geen aparte ambities geformuleerd. Wel stimuleren we eigenaren te investeren in energiebesparing. We hebben afspraken met Eigen Haard (zie 4.2) en geven particulieren de mogelijkheid om tegen zeer gunstige voorwaarden bij ons een lening af te sluiten om duurzaamheidsaanpassingen te kunnen financieren (Verordening Duurzaamheidleningen Aalsmeer 2010).

Levensloopbestendig en aanpasbaar

Bijzonder element van duurzaamheid is een duurzaam functionele woningvoorraad. Met het oog op de vergrijzing gaat het vooral om de aanpasbaarheid ofwel levensloopbestendigheid van het woonaanbod. Nieuwe woningen worden zoveel mogelijk aanpasbaar gebouwd. Dit is in elk geval zo in woonzorgzones. We steunen particulieren bij het aanpassen van hun woning (zie 1.4)

Respecteren dorpse karakter van Aalsmeer

Aalsmeer herbergt kleinschalige woongebieden in een voor de regio relatief ruime en groene setting. Het dorpse karakter geldt ook voor nieuwbouw. De invulling daarvan kan per type locatie verschillen. In de Gebiedsvisie hebben we vastgelegd dat we in de oude dorpen en linten uitgaan van 2 bouwlagen en bij uitzondering van 3 bouwlagen. Dat laatste is bijvoorbeeld nodig om kansen te benutten voor woningen voor starters en ouderen nabij voorzieningen. In uitleggebieden is een hoogte van 5 lagen mogelijk.

Leefbaarheid

Woongenot wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de kwaliteit van de woonomgeving. Uit de Leefbaarometer [17] blijkt dat Aalsmeer goed scoort op bijna alle leefbaarheidsaspecten (woningvoorraad, sociale samenhang, veiligheid, bevolkingssamenstelling en publieke ruimte). Alleen op het voorzieningenniveau wordt een score behaald die lager is dan landelijk gemiddeld.

We blijven investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte (schoon, veilig en met ontmoetingsmogelijkheden en voorzieningen voor kinderen en jeugd) om de leefbaarheid op peil te houden en waar nodig te verbeteren.

Over het voorzieningenniveau hebben we in de Gebiedsvisie afgesproken dat groei van detailhandel (lokale functie) plaatsvindt in de bestaande detailhandelskernen. Maatschappelijke voorzieningen concentreren we binnen de drie verzorgingsgebieden (Aalsmeer, Oosteinde en Kudelstaart), met een basis op wijkniveau.

In de Kadernota Integrale Veiligheid hebben we onze uitgangspunten verwoord t.a.v. leefbaarheid en veiligheid. We leggen een belangrijke eigen verantwoordelijkheid bij burgers, organisaties en bedrijven in Aalsmeer. We nemen als gemeente de regierol op ons in die zin dat we het proces coördineren.

Op het moment dat een gebied voor aanpak in aanmerking komt (zie 2.1) stellen we een gebiedsplan op waar leefbaarheid onderdeel van uit maakt.

Flexibiliteit

Een (ver-)nieuwbouwprogramma geeft richting aan de plannen voor de komende jaren. Flexibiliteit is echter nodig om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de woningmarkt. Economische vooruitzichten bijvoorbeeld hebben invloed op de keuze tussen huur en koop. Het woningbouwprogramma wordt voortdurend gemonitord. Jaarlijks vindt er een evaluatie plaats. Om in te kunnen spelen op de uitkomsten hiervan is het noodzakelijk om zo flexibel mogelijk te programmeren. Bijsturing blijft hierdoor tot op zekere hoogte mogelijk.

Hoofdstuk 2 Woningen en woonomgeving

In dit hoofdstuk geven we onze uitgangspunten voor woning en woonomgeving (bestaand en nieuw) geredeneerd vanuit de ambities die we hiervoor hebben beschreven. Dit hoofdstuk is daarmee en belangrijke basis voor invulling of toetsing van concrete plannen en projecten in bestaande en nieuwe woongebieden.

2.1 Bestaand woonaanbod

We leggen een belangrijk accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van bestaande woongebieden en benutten van mogelijkheden voor inbreiding. Bij aanpak van bestaande woongebieden gaat het om maatwerk op kleine schaal waarbij woningen, woonomgeving, voorzieningen en sociale structuur in samenhang worden bezien. Doel daarvan is de variatie aan woningtypen te vergroten, de kwaliteit van woningen en woonomgeving waar nodig te verhogen en de leefbaarheid waar nodig te verbeteren. We benutten de kansen voor inbreiding die ontstaan door bijvoorbeeld functieverandering.

Opgaven

Het grootste deel van het bestaande woningaanbod is prima van kwaliteit. Regulier onderhoud en beheer volstaan. De gemeente heeft niet of nauwelijks een dwingende rol in de kwaliteit van particuliere woningen. Pas bij vergaande bouwtechnische gebreken kan de gemeente via een aanschrijving ingrijpen. Met het oog op de in het voorgaande hoofdstuk beschreven speerpunten, willen we op twee punten aanpassing door particulieren stimuleren:

• 1.

  Met het oog op vergrijzing dragen we (via informatie en beperkte subsidie) bij aan het aanpassen van woningen met het oog op beperkte mobiliteit en/of een zorgvraag (zie 1.4).

• 2.

  Om energiebesparende maatregelen te bevorderen stellen we advies en leningen onder gunstige voorwaarden beschikbaar voor particulieren (zie 1.5).

De kwaliteit van het grootste deel van de sociale huurvoorraad is prima. Er liggen echter ook opgaven. Deze hebben te maken met bouw- of woontechnische veroudering en met de ambitie de energieprestaties van de bestaande voorraad te verbeteren. Een inventarisatie van Eigen Haard laat zien dat op dit laatste punt een behoorlijke opgave ligt.

Eigen Haard beschikt over relatief veel kleine eengezinswoningen. Eigen Haard is voornemens een deel daarvan gaandeweg te vervangen door grotere grondgebonden woningen en specifiek voor ouderen geschikte woningen. Strategie is om op uitleglocaties nieuwe eengezinshuurwoningen te bouwen, zodat deze ook bereikbaar zijn voor mensen met een beperkt inkomen. Tegelijkertijd kunnen in bestaand gebied woningen worden gesloopt en vervangen door appartementen voor ouderen of starters. Deze ontwikkeling past bij de uitkomsten van het woningmarktonderzoek uit 2008. Het gaat niet om grootschalige herstructurering maar om een aanpak op kleine schaal van complexen die niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen. De uitgangspunten uit deze woonvisie zijn bepalend voor de invulling van de vernieuwing. Met Eigen Haard is afgesproken dat we op basis van een inventarisatie van Eigen Haard in gesprek gaan over de vernieuwing van gebieden en daarbij niet alleen naar de woningvoorraad, maar ook naar de woonomgeving kijken. We willen dan ook vanaf de start van elk plan samen optrekken met Eigen Haard.

De precieze omvang van de vernieuwing is nog niet helder. Vooralsnog wordt uitgegaan van een vernieuwing en verkoop van ca. 250 woningen in de periode 2011-2020 (bijna 10% van het huidige bezit van Eigen Haard), waarvan 150 onttrekkingen door vervanging en verkoop.

Integrale blik op bestaande gebieden

Meer accent op bestaand bebouwd gebied betekent meer relatief complexe investeringsopgaven: herbestemming vraagt om kansen grijpen die niet altijd ruim van te voren bekend zijn. Het vraagt om rekening houden met bestaande kwaliteiten en gebruikers en niet zelden ook werken in situaties met gemengd eigendom. Dit vraagt een andere rol van de gemeente: stimuleren, ruimte geven en het aangaan van (duurzame) samenwerking met andere partijen. Dit is in elk geval de corporatie. De precieze rol en inzet van de gemeente kan per gebied verschillen.

Voor elke wijk in Aalsmeer wordt een wijkvisie opgesteld. Een wijkvisie kijkt integraal naar de aspecten wonen, voorzieningen (o.m. welzijn en zorg), veiligheid en leefbaarheid en wordt opgesteld in overleg met bewoners en partners in de betreffende wijk. De wijkvisies werken ook de richtingen uit voor nieuw in te vullen of te transformeren woongebieden binnen de betreffende wijk. Deze woonvisie is daarbij kader stellend. Prioriteit ligt bij Stommeer en vervolgens Hornmeer, Oosteinde, Aalsmeer-Dorp en Kudelstaart. We nemen als gemeente het initiatief tot het opstellen van een analyse en bepalen samen met anderen wie in het vervolgtraject het initiatief neemt.

Belangrijk is eveneens te realiseren dat projecten in bestaand bebouwd gebied doorgaans geld kosten, waar uitbreiding op uitleglocaties vaak geld oplevert. Uitgangspunt is dat woningbouwprojecten ten minste financieel neutraal moeten zijn. Dit uitgangspunt geldt niet per definitie wanneer sprake is van een integrale aanpak van een gebied waarin woningen, openbare ruimte, voorzieningen en leefbaarheid in samenhang worden bekeken. Hiervoor willen we het Woonfonds benutten. Of een project in aanmerking komt voor een bijdrage is afhankelijk van de effecten van het betreffende project: het moet een functie hebben voor de hele wijk. Criteria worden in 2011 concreet uitgewerkt.

2.2 Bouwprogramma 2011 tot en met 2020

We streven naar een beheerste groei. Nieuwe woningen blijven nodig, zij het in beperktere mate dan tot nu toe het geval. We gaan uit van een groei van de voorraad met per saldo maximaal 1.500 woningen in de periode 2011-2020. We hebben als gemeente nauwelijks grond in handen. Onze inzet concentreert zich op de bijdragen aan de hiervoor genoemde speerpunten: variatie, betaalbaarheid, aanpasbaarheid en duurzaamheid.

In deze paragraaf een indicatief nieuwbouwprogramma voor de periode 2011-2020. Dit is gebaseerd op de speerpunten in deze woonvisie, de woningbehoefte (Woningmarktanalyse 2008), de afspraken met de stadsregio Amsterdam en bestaande nieuwbouwplannen.

2.2.1 Beheerste groei

De Gebiedsvisie gaat uit van beheerste groei. De Gebiedsvisie heeft de opgave tot 2015 vastgelegd. Daarna volgen we de lokale behoefte met een plus vanuit de optiek van kwaliteitsverbetering en regionale opgaven.

We gaan voor de periode 2011 tot en met 2020 uit van uitbreiding met per saldo maximaal 1.500 woningen. Rekening houdend met de ingeschatte vernieuwing (2.1) bouwen we circa 1.650 woningen.

In Aalsmeer zijn meer dan voldoende nieuwbouwmogelijkheden. In bestaande plannen is ruimte voor circa 1.000 woningen en is er ruimte voor nog eens ongeveer 900 woningen op potentiële locaties (initiatieven). Dat betekent dat we moeten faseren en dus prioriteiten moeten stellen. De bijdrage aan het verwezenlijken van de speerpunten in deze woonvisie is daarbij een belangrijk criterium.

Elke potentiële nieuwbouwlocatie die we hebben bezien we kritisch op nut en noodzaak van bebouwing. We geven voorrang aan kansen binnen bestaand bebouwd gebied, vanuit het idee dat we daarmee tegelijkertijd dat bestaande woongebied een kwaliteitsimpuls kunnen geven, en aan projecten die meer dan gemiddeld bijdragen aan de speerpunten uit deze woonvisie. Deze aspecten nemen we op in het prioriteitenkader nieuwbouw.

Zoals gezegd is er meer dan voldoende capaciteit. We verlenen alleen medewerking aan projecten die boven de 1.650 woningen uitgaan onder de volgende condities: er kan een aantoonbare meerwaarde worden bewerkstelligd in dorpsvernieuwing, er wordt een innovatieve bijdrage geleverd aan de in deze woonvisie benoemde speerpunten, het project draagt bij aan het oppakken van regionale opgaven. We volgen de markt kritisch en stellen desnoods het programma neerwaarts bij.

2.2.2 Indicatief bouwprogramma 2011-2020

Navolgend het gemeentebrede programma. We maken onderscheid in een basisprogramma dat circa 1.650 woningen omvat, rekening houdend met vervangende nieuwbouw [18] en een additioneel programma van maximaal 500 woningen, uitgaande van de beschikbare capaciteit. De invulling van het basisprogramma hanteren we stringent, met name waar het de sociale huur en goedkope koop aangaat. De invulling van het additionele programma is minder strak. We volgen kansen om speerpunten te verwezenlijken.

Per locatie zijn specifieke programma’s denkbaar, in totaliteit passend binnen het gemeentebrede kader. Het programma omvat de gewenste uitbreiding plus de nieuwbouw die nodig is ter compensatie voor sloop.

Figuur 2: Indicatief bouwprogramma Aalsmeer 2011 t/m 2020

Toelichting op het programma:

• -

  Het programma sluit aan bij de gewenste aandacht voor betaalbaarheid, zowel in de huur als de koop (zie1.2). Circa 16% van het basisprogramma bestaat uit sociale huurwoningen (250 tot 280 woningen). Dit is gebaseerd op een inschatting van de vernieuwingsopgave (zie 2.1).

• -

  In het dure huursegment zijn vraag een aanbod meer in evenwicht. Het basisprogramma omvat circa7% woningen in dit segment. Het gaat om huurwoningen met extra luxe en voorzieningen, doorgaans gericht op ouderen, en om eengezinswoningen voor mensen die eigenlijk willen kopen maar dit gezien de huidige economische omstandigheden nog niet kunnen of willen. Als de economische situatie aantrekt kan de behoefte in dit segment dalen. Tegelijkertijd is het mogelijk dat vanwege de 90% regeling de vraag toeneemt. De markt is leidend in de uiteindelijke realisatie in dit segment.

• -

  Wat betreft de koop willen we vooral richting geven aan het goedkope segment. Het aandeel sociale en goedkope koop bedraagt circa 17% (waarvan110 tot 120 sociaal, d.w.z. in de prijsklasse tot €163.625).

• -

  In het middeldure en dure segment is de markt leidend. Aangezien de woningmarktanalyse uit 2008 een groeiende vraag naar luxere koopwoningen voorspelt (samenhangend met de groeiende groep gevorderde gezinnen) zal het accent steeds meer op dat type komen te liggen.

• -

  Regionaal is afgesproken dat (tot 2015) 30% in het sociale segment (huur of koop) wordt gerealiseerd. De markt vraagt in de eerstkomende jaren om meer betaalbaar aanbod. Kijken we naar de ontwikkeling van de behoefte dan groeit gaandeweg de behoefte aan duurdere koop. Dat betekent dat we ons ook met bovenstaand programma aan de regionale afspraken voor de korte termijn zullen houden. Voor de totale periode tot 2020 omvat het basisprogramma 23% sociale woningbouw, het additionele programma 15%.

• -

  Het percentage sociaal kan nadrukkelijk per locatie verschillen. Bij kleine plannen binnen bestaand bebouwd gebied kijken we wat mogelijk en wenselijk is gezien de ligging en de kenmerken van de locatie. Bij grote projecten nemen we een groter deel in de uitgangspunten op. Zie 2.2.4‘vertaling naar locaties’.

• -

  Het programma omvat meer koop- dan huurwoningen (bijna een kwart huur). Dat past bij de woningbehoefte nu en in de toekomst. Met het oog op de onzekere economische situatie en om de kloof tussen huur en koop te overbruggen zijn de segmenten huur boven de huurtoeslaggrens en goedkope koop deels uitwisselbaar. We volgen daarin de wens van de consument.

• -

  We gaan uit van ca. 30% appartementen. Dit is nodig om in te kunnen spelen op de wensen van de groeiende groep ouderen en van jongere met name eenpersoonshuishoudens. N.B.: de ouderen vormen een kritische groep consumenten. Maatwerk is nodig, evenals het volgen van de belangstelling voor dit segment. Een deel van de vraag is vervangbaar door grondgebonden nultredenwoningen of aanpassing van de huidige voorraad. De behoefte neemt stapsgewijs toe. Het is belangrijk de realisatie van appartementen goed te faseren. We volgen de afzetbaarheid op de voet en passen zo nodig het programma aan.

• -

  Kansen in woonservicezones worden zoveel mogelijk benut voor het realiseren van woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken voor zorgbehoevenden. We faciliteren initiatieven om te komen tot meergeneratie woningen (zie par. 3).

• -

  We streven naar een grotere variatie van het woonaanbod. Dit gaat verder dan een indeling in prijsklassen en eengezins/ appartement. We hebben het dan over meergeneratie woningen, cascowoningen, groeiwoningen, woonwerkwoningen, woonarken, woongroepen enzovoort. We zetten in op variatie op kleine schaal. Dat sluit aan bij de dorpse sfeer en voorkomt het gevoel in een grootschalige nieuwbouwwijk te wonen. We stimuleren bouwers tot een grotere variatie aan woningtypen. We zorgen zelf voor flexibiliteit in bestemmingsplannen om maatwerk mogelijk te maken.

• -

  Naast de programmatische uitgangspunten stellen we randvoorwaarden met het oog op duurzaam bouwen en de levensloopbestendigheid van de woning.

• -

  Het eventuele additionele programma legt meer nadruk op luxere koop. Aalsmeer onderscheidt zich in de regio om het relatief ruime en rustige woonmilieu. Dat willen we in het additionele programma extra benadrukken.

2.2.3 Monitoren en actualiseren

• -

  We volgen realisatie en plannen en confronteren dit met het bouwprogramma om tijdig te kunnen bijsturen. We rapporteren hierover tenminste twee keer per jaar.

• -

  Het basisprogramma gaat uit van gemiddeld ongeveer 160 tot 170 woningen per jaar. We streven nadrukkelijk naar het voorkomen van al te grote pieken in oplevering.

• -

  We willen in kunnen spelen op ontwikkelingen in de woningmarkt: economische vooruitzichten hebben invloed op bijvoorbeeld de keuze tussen huur en koop, ontwikkelingen in demografie en migratie op de gewenste groei van het aantal huishoudens. Door jaarlijkse monitoring en evaluatie (kwantitatief en kwalitatief), en door flexibiliteit in het programma (koop-huur) en concepten (bijvoorbeeld huren met de optie tot koop) is bijsturing mogelijk.

• -

  In 2014 houden we een nieuw woningmarktonderzoek, als basis voor evaluatie en actualisatie van het programma.

2.2.4 Vertaling naar locaties

Het gemeente brede programma wordt gaandeweg vertaald in programma’s voor afzonderlijke locaties. Voor individuele projecten zijn in beginsel heel specifieke programma’s denkbaar, redenerend vanuit de kansen van het gebied en in totaliteit passend binnen de in deze woonvisie beschreven kaders. De hiervoor genoemde percentages gelden niet zo maar per locatie. Variatie is mogelijk, mits gezamenlijk de gemeentebrede ambities wordt gehaald. We hanteren de volgende uitgangspunten:

• -

  Voor jonge starters en ouderen bouwen we voornamelijk nabij voorzieningen.

• -

  Op locaties nabij woonzorgzones worden woningen aanpasbaar gebouwd.

• -

  In de Linten wordt kleinschalig gebouwd. We zetten daar in op een grotere variatie (naar prijs en type).Invulling is maatwerk.

• -

  Sociale woningbouw krijgt voornamelijk een plek op de grotere locaties en wordt bezien in relatie tot vernieuwing van bestaande voorraad. Dat betekent dat we het percentage sociaal niet voor elke locatie stringent hanteren.

• -

  Het programma voor vernieuwingsgebieden is gericht op het realiseren van een grotere variatie aan woningen in het betreffende woongebied. Concretisering daarvan gebeurt in of op basis van de op te stellen wijkvisies.

Woningbouw sturen met omvangrijke subsidies is al geruime tijd niet meer aan de orde. Gemeenten moeten op andere manieren ontwikkelende partijen zien te bewegen datgene te bouwen wat op basis van het woonbeleid en de markt gewenst is. De gemeente heeft met een gedegen woningbouwplanning en –programmering, de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening, het grondbeleid (inclusief grondprijsbeleid) en prestatieafspraken met woningcorporaties instrumenten om te sturen en de regie op de woningbouw te voeren. We zorgen voor een goede registratie van de ontwikkelingen en toetsen dat doorlopend aan de in deze woonvisie geformuleerde ambities.

Hoofdstuk 3 Organisatie en uitvoering

In dit hoofdstuk geven we aan op welke manier we de beschreven ambities en maatregelen in praktijk gaan brengen. We gaan in op onze rolopvatting en de relaties met derden. We beschrijven het instrumentarium dat we ter beschikking hebben en zetten tot slot alle zaken op een rij in een uitvoeringsprogramma.

3.1 Rolopvatting en samenwerking

We handelen vanuit de opvatting dat de meeste inwoners in Aalsmeer prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de woonsituatie. We zien onze rol vooral op die thema’s waar niet voldoende aan de vraag tegemoet gekomen wordt of gewenste kwaliteiten niet vanzelfsprekend gerealiseerd worden.

We realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen (als geld of beslismacht) beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt in belangrijke mate bij andere partijen. We werken gericht samen met andere partijen (bewoners, woningcorporaties, bouwers, makelaars enzovoort) en zullen hen stimuleren en faciliteren in het verwezenlijken van onze doelen.Dit betekent dat we niet bij voorbaat kiezen voor één weg of één instrument maar dat we per project, gebied of opgave bekijken welke rolinvulling en welke instrumenten het meest passend zijn. Grofweg zijn drie verschillende rolinvullingen te onderscheiden:

• 1.

  Sturen en kaders stellen: de gemeente voert regie door heldere kaders te stellen waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Zo is de woonvisie leidend voor de programmering van nieuwbouwprojecten.

• 2.

  Stimuleren en verleiden: andere partijen stimuleren of verleiden om de ambities uit deze woonvisie te realiseren. Dit kan bijvoorbeeld zijn: het informeren van inwoners over mogelijke energiebesparende maatregelen en daarvoor onder voorwaarden een lening tegen goede condities ter beschikking stellen.

• 3.

  Faciliteren: ruimte geven en mogelijk maken. De faciliterende rol betekent dat de gemeente het burgers mogelijk maakt om hun woonwensen te realiseren. De burgers, de corporatie of ontwikkelaars krijgen de ruimte om dingen te doen, of te laten.

Op onderdelen waar de ambities niet vanzelfsprekend worden gerealiseerd, zoals de kansen voor de doelgroep of aanpak van lastige locaties binnen bestaand bebouwd gebied, nemen we als gemeente een prominentere plaats in. Dan zullen we meer sturend optreden en middelen die we zelf ter beschikking hebben (zie verderop in dit hoofdstuk en het overzicht in de bijlage) zoveel mogelijk inzetten. Deze instrumenten liggen niet alleen op het beleidsveld wonen en ruimtelijke ordening, maar ook bij welzijn en zorg en grondbeleid. De gemeente zal dan ook intern (tussen de verschillende afdelingen) de banden versterken.

Samenwerking met derden

Voor het verwezenlijken van de ambities uit deze woonvisie is samenwerking met derden cruciaal. Ten eerste met de woningcorporatie Eigen Haard. Eigen Haard is betrokken geweest bij de opstelling van deze woonvisie en in 2010 zijn opnieuw prestatieafspraken gemaakt. We actualiseren deze afspraken op basis van deze woonvisie.

Het vraagstuk rond wonen, welzijn en zorg is een opgave die door verschillende partijen gezamenlijk wordt opgepakt. Afspraken over samenwerking zijn neergelegd in het Programma wonen, welzijn en zorg.

Ook projectontwikkelaars spelen een belangrijke rol. We verwachten van de ontwikkelaars dat zij bijdragen aan het realiseren van de ambities en plannen uit deze woonvisie. De uitgangspunten uit de woonvisie zijn voor ons dan ook de inzet van het overleg.

Niet de minste partij zijn de bewoners van Aalsmeer. Naast de contacten tussen de woningcorporatie en hun huurdersvertegenwoordiging willen we de bewoners nauw betrekken bij wat er speelt in hun wijk of kern. We hebben daartoe afspraken gemaakt met Wijkraden (convenanten Wijkbeheer).

Tot slot is er de regionale samenwerking. Binnen de Stadsregio Amsterdam is er een stevige samenwerking, o.a. op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van wonen met zorg. Kaderstellend zijn eveneens ambities uit het Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040.

3.2 Instrumentarium gemeente

Communicatie woonbeleid

Het is van cruciaal belang dat partijen waar we mee samenwerken, de woonvisie kennen en hier hun activiteiten zoveel mogelijk op afstemmen. We zullen met kracht de ambities uit de woonvisie uitdragen en communiceren via verschillende kanalen. Ook na vaststelling en publicatie van de woonvisie, blijven we de visie en het programma levendig houden. Belangrijk onderdeel daarvan is goede informatievoorziening voor bewoners (via internet, brochures, lokale pers en de corporatie) over projecten, activiteiten en regels op het gebied van wonen. We organiseren jaarlijks een ‘woondag’ waarin we in elk geval terug- en vooruitblikken (hoe staat het met het verwezenlijken van onze ambities) en in gesprek gaan over een op dat moment actueel thema.

Regie en monitoring nieuwbouwprogramma

Als gemeente voeren we regie over het nieuwbouwprogramma om ervoor te zorgen dat het gewenste programma zoveel mogelijk gerealiseerd wordt. Dit doen we door de ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen goed op de hoogte te brengen van het gewenste programma én de achtergronden. Daarbij horen ook kwaliteitseisen ten aanzien van duurzaam bouwen en Woonkeur.

We houden de gerealiseerde en de voorgenomen woningproductie bij naar aantal, fase en samenstelling. Dit overzicht wordt periodiek (minimaal éénmaal per jaar) naast het gewenste programma gelegd. Dit geeft inzicht in hoeverre realisatie op koers ligt en maakt het mogelijk om tijdig bij te sturen. Daarnaast gaan we in gesprek met ontwikkelaars en de corporaties om te bezien waar mogelijkheden liggen om de productie aan te passen en meer in lijn te brengen met het gewenste programma.

Ruimtelijke ordening

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht geworden. De nieuwe Wro biedt de gemeente diverse instrumenten om het gebruik van de ruimte (waaronder het wonen) te regelen. De Wro verplicht gemeenten om een structuurvisie op te stellen.

Een van de belangrijkste instrumenten uit de Wro is het bestemmingsplan, waarin de gemeente vastlegt welke bestemming een bepaald gebied heeft. Vanuit het streven naar meer keuzevrijheid en diversiteit (o.a. meer ruimte voor alternatieve woonvormen) zullen we bezien in hoeverre aanpassing of verruiming van bestemmingsplannen nodig is. In een bestemmingsplan kan de gemeente in de voorschriften opnemen welk percentage sociaal wordt en welk deel bestemd is voor particulier opdrachtgeverschap.

De Grondexploitatiewet, onderdeel van de Wro, geeft de gemeente bovendien meer mogelijkheden dan voorheen om te sturen op de ontwikkeling van bouwlocaties waar de gemeente zelf geen grond in bezit heeft. In een exploitatieplan kan worden geregeld hoe de kosten voor algemene voorzieningen worden verhaald of welke locatie-eisen van toepassing zijn. Daarnaast kan de gemeente regels stellen met betrekking tot de woningbouw categorieën, zoals de aanwijzing van het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap. Als partijen privaatrechtelijk niet tot overeenstemming komen, heeft de gemeente de mogelijkheid de ontwikkelende partijen via het exploitatieplan te dwingen. We streven echter naar anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen.

De komende periode actualiseren we onze bestemmingsplannen. Vanuit de eerder genoemde speerpunten kijken we in het bijzonder naar:

• -

  Mogelijkheden voor uitbreiding t.b.v. aanpasbaarheid (bad- en slaapkamer op begane grond)

• -

  Meer keuzevrijheid voor aanpassing uitbreiding algemeen.

• -

  Ruimte voor variatie op laag schaalniveau en (C)PO.

• -

  Ruimte voor tijdelijke huisvesting vanuit de behoefte aan mantelzorg.

Dit is een behoorlijke opgave die wordt meegenomen in de reeds voorgenomen actualisatie van bestemmingsplannen in de periode 2011 tot 2015.

Grondbeleid en grondprijsbeleid

De Nota Grondbeleid Aalsmeer 2010-2014 verwoordt het grondbeleid. Samenvattend geformuleerd is de hoofddoelstelling van het grondbeleid van Aalsmeer: het bevorderen van gewenst ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, waarbij een rechtmatige verdeling van de kosten en opbrengsten wordt gerealiseerd door een tijdige en economisch verantwoorde ontwikkeling onder de regie van de gemeente Aalsmeer.

Vanuit deze hoofddoelstelling is een drietal afgeleide doelen benoemd:

• 1.

  Het voeren van regie bij ruimtelijke ontwikkelingen door het actief toepassen van de beschikbare beleidsinstrumenten

• 2.

  Verhogen van de transparantie en eenduidigheid van het beleid voor alle doelgroepen.

• 3.

  Verhogen van de professionaliteit en expertise van de ambtelijke organisatie onder meer door (bestuurlijke) vastlegging van het grondbeleid en de wijze van uitvoering daarvan.

Deze doelstellingen zijn vertaald in een toetsingskader voor de gemeenteraad.

• -

  In het voor elk project op te stellen start- en visiedocument dient de gewenste regiefunctie, de grondstrategie en het locatie ontwikkelingsmodel gemotiveerd te worden aangegeven.

• -

  Voor elk ruimtelijk project dient er op elk moment een zo volledig mogelijk plan economisch en financieel inzicht te zijn.

• -

  Bij exploitatie van de gronden dient er tussen gemeente en particulieren een rechtvaardige verdeling van kosten voor voorzieningen en openbaar nut plaats te vinden.

• -

  Er dient zoveel mogelijk marktconform te worden geopereerd op de grondmarkt bij verwerving.

• -

  Waar mogelijk dienen er marktconforme (grond)prijzen te worden gehanteerd bij (grond)uitgifte.

• -

  Bij uitvoering van het verwervings- en uitgiftebeleid dient te worden gewerkt conform “de uitvoeringsregels verwerving & uitgifte”.

• -

  Niet functioneel onroerend goed, waaronder de bestuurlijk vastgestelde groenstrokenregeling (tuinuitbreidingen), wordt conform eerder vastgesteld beleid afgestoten.

• -

  Bij verdere regionale samenwerking binnen de Metropool Regio Amsterdam op het gebied van grondbeleid gaat de voorkeur uit naar samenwerking op projectniveau.

Woonruimteverdeling

De Huisvestingswet is de wettelijke basis voor regionale en lokale regels over woningtoewijzing, woningonttrekking en woningsplitsing. Het is nog onduidelijk op welk moment de nieuwe Huisvestingswet van kracht zal worden. Vertrekpunt vanuit de Huisvestingswet is het principe van vrije vestiging.

We hebben ons geconformeerd aan het Convenant Woonruimteverdeling van de Stadsregio Amsterdam (2008). Dit convenant bevat afspraken tussen de Stadsregio en de corporaties over de toewijzing van sociale woningen. Er staan afspraken in over onder meer urgentie, labeling en volgorde bepaling. Gemeenten hebben ruimte om af te wijken van criteria over labeling en volgordebepaling. Voor Aalsmeer kan dat voor maximaal 50% van bestaande sociale huurwoningen en voor maximaal 60% van nieuwe sociale huurwoningen. Het convenant is aangegaan voor een periode van vier jaar.

Informatie

Goed inzicht in de woningmarkt en in de kansen van verschillende groepen op de woningmarkt is noodzakelijk om de woonvisie te kunnen uitvoeren en het beleid te evalueren. In regionaal verband worden veel gegevens verzameld over het wonen. Deze regionaal verzamelde informatie vullen we aan met lokale gegevens, onder meer in het kader van de eerder beschreven nieuwbouwmonitoring. We zorgen als gemeente voor het verzamelen van de informatie en vragen anderen de nodige informatie aan te leveren, bijvoorbeeld de corporatie met betrekking tot de sociale huursector en makelaars en projectontwikkelaars voor de overige sectoren.

De stand van de woningmarkt is in elk geval jaarlijks onderwerp van gesprek tussen de gemeente en Eigen Haard. Daarbij wordt ten minste gekeken naar de resultaten van de woonruimteverdeling (mutatiegraad, kansen en wachttijden voor de verschillende groepen woningzoekenden enzovoorts) en de voortgang van nieuwbouw en vernieuwing.

Elke vijf jaar houden we een uitgebreid woningmarktonderzoek.

Inzet van financiële middelen

We stellen leningen met gunstige condities beschikbaar voor koopstarters en voor investeringen van particulieren in energiebesparing. Het Woonfonds zetten we in om complexe en integrale projecten in bestaand stedelijk gebied te steunen en om CPO (voor jonge starters, ouderen of zorgbehoevenden) en preventieve woningaanpassing te faciliteren. Regels voor toekenning van een bijdrage uit het Woonfonds worden in 2011 uitgewerkt.

Monitoring en evaluatie Woonvisie

Jaarlijks wordt het nieuwbouwprogramma en uitvoeringsprogramma van de woonvisie gemonitord. Zowel wat betreft de voortgang als de aansluiting op ontwikkelingen in de markt. De monitoring wordt uitgevoerd door de gemeente en vindt plaats in overleg met betrokken partijen.

Eenmaal in de vijf jaar wordt de woonvisie geëvalueerd om te bezien in hoeverre de ambities zijn nageleefd en of bijstelling nodig is.

3.3 Uitvoeringsprogramma

De woonvisie beschrijft het beleid en de ambities voor de langere termijn en bevat ook een groot aantal acties en afspraken voor de korte termijn om dat lange termijn doel te kunnen verwezenlijken. In het onderstaande uitvoeringsprogramma staan de acties en afspraken samengevat. Het is een voortschrijdend programma, dat jaarlijks wordt geactualiseerd. De visie en ambities voor de lange termijn blijven de leidraad vormen. In de derde kolom staat wie verantwoordelijk is voor of participeert in de uitvoering. In de laatste kolom staat de termijn.