Beleidsregels Woningonttrekking Gemeente Arnhem 2016

TOELICHTING op de Beleidsregels Woningonttrekking Gemeente Arnhem 2016

Inleiding

Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt onder meer dat het onttrekken, samenvoegen en omzetten van gebouwen vergunningsplichtig is voor gebouwen die in de gemeentelijke huisvestingsverordening zijn aangewezen en die zijn gelegen in de in deze verordening aangewezen wijk. Voor al deze activiteiten is een zogeheten onttrekkingsvergunning nodig.

Op grond van artikel 12, eerste lid van de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016 geldt deze vergunningsplicht voor alle woonruimten die zijn gelegen in het gebied Binnenstad en Singels van de gemeente Arnhem, zoals aangegeven op de bij de verordening behorende kaarten. Deze bepaling is opgenomen met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Wanneer is een gebouw tot woning bestemd?

Als een woning niet als woning wordt gebruikt, betekent dat nog niet dat die woning zijn bestemming tot woning heeft verloren. Beslissend is of het gebruik als woning, nadat de woning de kenmerken van een andere gebruiksfunctie heeft verkregen zonder ingrijpende voorzieningen, achterstallig onderhoud daaronder niet begrepen, kan worden hervat.

Met betrekking tot het hebben van een andere gebruiksfunctie dan bewoning geldt dat wanneer een woning is verbouwd zonder dat daartoe de vereiste bouwvergunning is afgegeven, mag worden uitgegaan van de toestand van de woning zoals die was en zoals die weer kan worden, wanneer de illegale verbouwing ongedaan wordt gemaakt.

Ook indien men – ook als geen vergunning vereist is – is overgegaan tot de inwendige sloop van een woning en bijvoorbeeld keuken en badkamer heeft verwijderd, kan niet worden aanvaard dat de woning zijn bestemming tot woning heeft verloren. Het andere gebruik moet ook dan als woningonttrekking worden beschouwd.

Het feit dat een woongedeelte van bijvoorbeeld een winkel/woonhuis slechts toegankelijk is via de winkelruimte en in zoverre niet een zelfstandig onderdeel van het gebouw is, laat de bestemming tot woning evenmin onverlet. Hierbij is er sprake van een verminderd doch niet afwezig belang bij het behoud van een dergelijke woonruimte voor de woningvoorraad. Dat verminderde belang wordt tot uitdrukking gebracht in de opgelegde plicht tot compenseren.

Kleinschalige vormen van beroepsuitoefening

Artikel 12, tweede lid van de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016 bepaalt dat een onttrekkingsvergunning niet is vereist bij onttrekking van woonruimte ten behoeve van kantoor- of praktijkruimte of uitoefening van een vrij beroep indien de te onttrekken woonruimte niet groter is dan een derde deel van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte met een maximum van 45 m² en degene die de ruimte gebruikt zelf als hoofdbewoner in de woonruimte woont.

Met het in ruimere mate toestaan en zelfs stimuleren van beroepsuitoefening in woningen wordt hiermee ingespeeld op diverse maatschappelijke ontwikkelingen. Onmiskenbaar zijn de gunstige werkgelegenheidseffecten die hieruit kunnen voortvloeien.

In de toepassing van de Arnhemse huisvestingsverordening en het bestemmingsplan passen kleinschalige vormen van beroepsuitoefening binnen de woonbestemming.

Voor wie ook ontheffing van het bestemmingplan nodig heeft

Een onttrekkingsvergunning kan niet worden geweigerd op grond van strijd met het bestemmingsplan. De situatie zou zich dus kunnen voordoen dat de vergunning wordt verleend, maar dat de vergunninghouder er geen gebruik van kan maken, omdat het bestemmingsplan dit niet toestaat.

Om tot coördinatie te komen tussen wet- en regelgeving op deze terreinen zal de gemeente bij een verzoek als volgt handelen:

• 1.

  indien een onttrekkingsvergunning wordt aangevraagd voor een gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan, dan zullen wij beoordelen of er vrijstelling van het bestemmingsplan kan worden verleend. Als dat mogelijk is, handelen wij eveneens de onttrekkingsvergunning af;

• 2.

  blijkt het verlenen van vrijstelling niet mogelijk te zijn, dan zullen wij de aanvraag in beginsel niet verder in behandeling nemen: het dient geen enkel doel om de aanvraag om onttrekking af te handelen

Weigeringsgronden

Het belang van de volkshuisvesting weegt zwaar. Bij de toetsing van een aanvraag om een onttrekkingsvergunning dient het volkshuisvestelijke belang nadrukkelijk te prevaleren.

Artikel 15 van de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016 bepaalt dat een onttrekkingsvergunning kan worden geweigerd als:

• a.

  naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang;

• b.

  het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning;

• c.

  het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vaststaat dat die onttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren.

Etage- en kamerverhuur

Bij etage- en kamerverhuur is sprake van het omzetten van een zelfstandige in een onzelfstandige woonruimte. Hiervoor is een onttrekkingsvergunning vereist. Vooral kamerverhuur heeft een belangrijke functie binnen de volkshuisvesting; de toename ervan vermindert de druk op de woningmarkt die uitgaat van de vraag naar zelfstandige woningen door jongeren.

Als de omzetting plaatsvindt ten behoeve van etage- of kamerverhuur aan niet meer dan vier personen, wijkt de bewoning qua intensiteit niet of nauwelijks af van bewoning door een "normaal" huishouden. In deze gevallen wordt een onttrekkingsvergunning verleend.

Als de omzetting plaatsvindt ten behoeve van etage- of kamerverhuur aan meer dan vier personen, zou het verlenen van de vergunning kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. In deze situaties is het wenselijk per geval te beoordelen of er omstandigheden of redenen zijn de gevraagde onttrekkingsvergunning te weigeren.

Compensatie

Het belang van de volkshuisvesting weegt zwaar. Dit kan ertoe leiden dat niet kan worden overgegaan tot het verlenen van een onttrekkingsvergunning, omdat het belang dat is gediend bij onttrekking moet wijken voor het belang van de volkshuisvesting.

Artikel 15, eerste lid onder b van de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016 bepaalt dat een onttrekkingsvergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning. Op grond van artikel 14 van deze verordening kunnen burgemeester en wethouders voorschriften en voorwaarden aan een onttrekkingsvergunning verbinden.

Om het verlies aan woonruimte als gevolg van onttrekking te voorkomen voorziet artikel 4 van de beleidsregels in de mogelijkheid om van weigering van een vergunning af te zien, als de te onttrekken woonruimte door de aanvrager wordt gecompenseerd door reële compensatie of door financiële compensatie. De voorkeur gaat uit naar reële compensatie, waarbij de aanvrager de te onttrekken woonruimte compenseert door daadwerkelijke toevoeging aan de voorraad van een vergelijkbare woonruimte, bij voorkeur in het gebied of elders in de stad, buiten de reeds vastgestelde nieuwbouwplannen om.

Als de te onttrekken woonruimte door de aanvrager niet reëel kan worden gecompenseerd kan van weigering van een onttrekkingsvergunning worden afgezien, als de te onttrekken woonruimte door de aanvrager financieel wordt gecompenseerd aan de gemeente.

De vastgestelde financiële compensatie wordt geoormerkt gestort in het Volkshuisvestingsfonds. De gelden verkregen ter compensatie van de woningonttrekking worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.

Als het er naar uitziet dat een onttrekkingsvergunning niet kan worden verleend, wordt de betrokken aanvrager in de gelegenheid gesteld hierover zijn zienswijze naar voren te brengen (artikel 4:7 van de Algemene wet bestuursrecht). Hierbij kan de aanvrager erop worden gewezen dat van weigering van een onttrekkingsvergunning kan worden afgezien, als de te onttrekken woonruimte door de aanvrager wordt gecompenseerd.

De onttrekkingsvergunning wordt eerst verleend nadat de aanvrager een waarborgsom of bankgarantie (reële compensatie), dan wel een compensatiebedrag (financiële compensatie) aan de gemeente heeft betaald.

Er is geen reële of financiële compensatie vereist:

• a.

  bij samenvoeging van woonruimten als bedoeld in artikel 21 onder b van de wet, indien bij deze samenvoeging de woonfunctie wordt behouden;

• b.

  bij het omzetten van een zelfstandige in een onzelfstandige woonruimte als bedoeld in artikel 21 onder c van de wet, indien deze omzetting plaatsvindt ten behoeve van etage- of kamerverhuur.

Afwijkingsbevoegdheid

Indien handelen overeenkomstig de beleidsregel wegens bijzondere omstandigheden voor een belanghebbende onevenredig benadelend zou zijn, kan bij wijze van uitzondering worden afgeweken van de beleidsregel (artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursr [Klik hier om het document te downloaden] cht).

aanvraagformulier