Verordening van de raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk houdende regels met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad (Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2019)

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

• 1.

  Woonruimte van verhuurders met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag mag enkel voor bewoning door een huishouden in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend.

• 2.

  Het eerste lid is niet van toepassing op:

  • a.

    woonruimte van verhuurders die in de gemeente drie of minder woningen beneden de huurtoeslaggrens verhuren;

  • b.

    onzelfstandige woonruimte;

  • c.

    inwoning;

  • d.

    woningruil met toestemming van de verhuurder;

  • e.

    verhuizen binnen hetzelfde complex met toestemming van de verhuurder;

  • f.

    zorgwoningen;

  • g.

    dienstwoningen;

  • h.

    woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met d, van de Leegstandwet;

  • i.

    woonruimte die verhuurd wordt op basis van een tijdelijk huurcontract als bedoeld in de artikelen 7:271 eerste lid onder a, en 7:274c tot en met 7:274f van het Burgerlijk Wetboek;

  • j.

    ligplaatsen voor woonschepen en standplaatsen voor woonwagens.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

• 1.

  Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking woningzoekenden die:

  • a.

    meerderjarig zijn en staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen in een gemeente in Nederland, én

  • b.

    gereageerd hebben op per publicatie aangeboden woonruimte en op grond van het bepaalde in artikel 16 voor de desbetreffende woonruimte in aanmerking komen.

• 2.

  Het college kan in afwijking van het eerste lid, onder b, een huisvestingsvergunning verlenen aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9, onder A, artikel 10 , tweede lid, en artikel 17.

Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning

• 1.

  Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden door de woningzoekende de volgende gegevens verstrekt:

  • a.

    naam, contactgegevens en geboortedatum;

  • b.

    het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden dat de woonruimte zal betrekken;

  • c.

    bescheiden aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de woningzoekende voldoet aan artikel 10, tweede lid, van de wet;

  • d.

    bescheiden aan de hand waarvan het huishoudinkomen van de woningzoekende kan worden vastgesteld;

  • e.

    een verklaring van de verhuurder waaruit blijkt, dat deze bereid is de woonruimte aan de woningzoekende te verhuren;

  • f.

    adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte;

  • g.

    datum van ingang van de huurovereenkomst;

  • h.

    indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een aangepaste woonruimte;

  • i.

    indien van toepassing, een afschrift van de urgentiebeschikking zoals bedoeld in artikel 7, zevende lid.

• 2.

  Indien de aanvraag incompleet is, retourneert het college de aanvraag en stelt de woningzoekende daarbij in de gelegenheid om binnen vijf werkdagen na de verzenddatum van de retourzending een volledige aanvraag in te dienen.

• 3.

  Het college verleent de huisvestingsvergunning waarbij in ieder geval vermeld wordt:

  • a.

    een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

  • b.

    aan wie de vergunning is verleend;

  • c.

    het aantal personen waarop de toewijzing gebaseerd is;

  • d.

    de voorwaarde dat de woningzoekende aan wie de vergunning is verleend, de woonruimte binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik moet nemen.

Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte

• 1.

  De verhuurder maakt het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte in ieder geval bekend door publicatie op een openbaar toegankelijk (digitaal) medium, voorzover deze woonruimte niet direct wordt toegewezen aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 onder A, artikel 10, tweede lid, en artikel 17.

• 2.

  De bekendmaking bevat in ieder geval:

  • a.

    het adres en de huurprijs van de woonruimte;

  • b.

    een goede omschrijving van de woning en de woonomgeving;

  • c.

    de mededeling dat een huishouden de woonruimte alleen voor bewoning in gebruik mag nemen als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend;

  • d.

    indien van toepassing, de criteria en regels voor voorrang bij het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning.

• 3.

  Door of namens de verhuurder worden woningzoekenden in de gelegenheid gesteld binnen een termijn van minimaal drie werkdagen op de te huur aangeboden woonruimte te reageren. Voor woningen met voorrang bestemd voor de leeftijdscategorie 55 jaar en ouder is deze termijn minimaal vijf werkdagen.

• 4.

  Door of namens de verhuurder kunnen reacties op per publicatie aangeboden woonruimte met onvolledig en/of onjuist ingevulde inschrijfgegevens buiten behandeling worden gelaten.

• 5.

  Woningzoekenden mogen maximaal twee actuele reacties hebben. Dit zijn reacties op woningen waarvan de reactietermijn nog niet verstreken is.

Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte

• 1.

  Woningcorporaties verantwoorden achteraf, in hetzelfde medium als waarin zij de woonruimte hebben aangeboden, de toewijzing aan woningzoekenden van de woonruimte als bedoeld in artikel 5, eerste lid, door bekendmaking van het aantal geldige reacties dat op de woonruimte is binnengekomen en de motivering van de toewijzing op grond van artikel 16 van deze verordening.

• 2.

  Woningcorporaties verantwoorden op een soortgelijke manier als in lid 1 achteraf eveneens de toewijzingen die hebben plaatsgevonden aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 onder A, artikel 10, tweede lid, en artikel 17.

• 3.

  De verantwoording als bedoeld in het eerste en tweede lid vindt zo spoedig mogelijk plaats na de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de woonruimte.

• 4.

  Verhuurders niet zijnde woningcorporaties motiveren op verzoek van een woningzoekende de toewijzing van de woonruimte waarop de betreffende woningzoekende heeft gereageerd.

• 5.

  Verhuurders verantwoorden hun toewijzingen aan het college indien zij hiertoe van het college een verzoek ontvangen.

Artikel 7. Voorrang bij urgentie

• 1.

  Voor de in artikel 2 aangewezen categorieën woonruimte wordt bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan woningzoekenden waarvan door urgentieverklaring is aangetoond dat voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is.

• 2.

  Een woningzoekende kan bij het college schriftelijk een aanvraag indienen tot urgentieverklaring. Deze aanvraag gaat vergezeld van de volgende gegevens:

  • a.

    naam, contactgegevens en geboortedatum van de woningzoekende;

  • b.

    het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden van de woningzoekende;

  • c.

    bescheiden aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de woningzoekende voldoet aan artikel 10, tweede lid, van de wet;

  • d.

    bescheiden aan de hand waarvan het huishoudinkomen van de woningzoekende kan worden vastgesteld;

  • e.

    aanduiding van de noodzaak en motivering voor de urgentieverklaring.

• 3.

  Het college neemt de aanvraag voor een urgentieverklaring in behandeling genomen zodra de aanvrager de daarvoor op grond van de legesverordening verschuldigde leges heeft voldaan.

• 4.

  De urgentieverklaring geldt alleen in de gemeente waarin deze is afgegeven. Het college kan beslissen een urgentieverklaring over te nemen die is afgegeven door een andere gemeente;

• 5.

  De urgentieverklaring geldt alleen voor het zoekprofiel dat in de urgentieverklaring is opgenomen. Dit is een zoekprofiel waarmee het urgentieprobleem wordt opgelost. Hiervoor gelden de bepalingen in artikel 11.

• 6.

  Bij de beoordeling van de aanvraag voor urgentieverklaring kan het college zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen instantie.

• 7.

  Het college verleent de urgentieverklaring. De urgentieverklaring vermeldt tenminste:

  • a.

    de woningzoekende aan wie de urgentie wordt toegekend;

  • b.

    de urgentiecategorie waarin deze woningzoekende is ingedeeld;

  • c.

    de datum waarop de beschikking is afgegeven;

  • d.

    het zoekprofiel waarvoor de urgentie is toegekend;

  • e.

    de ingangs- en einddatum van de urgentieverklaring.

Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie

Voor het verlenen van een urgentieverklaring gelden de volgende randvoorwaarden:

• a.

  de woningzoekende is ingezetene van de gemeente dan wel economisch of maatschappelijk gebonden aan de gemeente (met uitzondering van de woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 categorie A, B en C) óf de woningzoekende is voor het voorzien in de dringend noodzakelijke behoefte aan woonruimte uitsluitend aangewezen op de gemeente;

• b.

  de woningzoekende is ingeschreven in het door de verhuurder gehanteerde woonruimteverdeelsysteem;

• c.

  de woningzoekende bevindt zich in een acute persoonlijke woongerelateerde noodsituatie, waarin het noodzakelijk is om binnen zes maanden te verhuizen. Dit geldt niet voor een urgentie op grond van volkshuisvestelijke indicatie (artikel 9 categorie N);

• d.

  de noodsituatie is ontstaan buiten verwijtbare schuld van de woningzoekende;

• e.

  de noodsituatie is niet door de woningzoekende op eigen kracht binnen zes maanden op te lossen;

• f.

  de woningzoekende is voor het oplossen van de noodsituatie expliciet aangewezen op zelfstandige woonruimte, en

• g.

  de woningzoekende heeft een belastbaar huishoudinkomen van maximaal 1,25 keer de inkomensgrens bedoeld in artikel 16, lid 1a, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit geldt niet voor een urgentie op grond van volkshuisvestelijke indicatie (artikel 9 categorie N).

Artikel 9. Urgentiecategorieën

Een urgentieverklaring kan alleen worden afgegeven aan woningzoekenden die vallen in één van de volgende categorieën:

A. Taakstelling vergunninghouders

Vergunninghouders die op grond van de gemeentelijke taakstelling moeten worden gehuisvest, zoals genoemd in artikel 28 van de wet. In afwijking van artikel 7, tweede lid, wordt de urgentie zonder aanvraag verleend op basis van de gemeentelijke taakstelling. In afwijking van artikel 10 worden vergunninghouders eenmalig bemiddeld naar een woning.

B. Tijdelijke opvang huiselijk geweld

Woningzoekenden die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten, en die nu verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang of daarvoor in aanmerking komen.

C. Mantelzorg

Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. De afdeling van de gemeente die de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 uitvoert, adviseert over de noodzaak van een urgentieverklaring wegens mantelzorg en wint zo nodig hiervoor advies in bij interne of externe deskundigen.

D. Medische problematiek

Woningzoekenden met een medische problematiek die verband houdt met woonruimte. De urgentie wordt zonder verdere beoordeling verleend indien aan de woningzoekende in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 een verhuiskostenvergoeding wegens ontoereikende huisvesting is toegekend. In alle andere gevallen beoordeelt een onafhankelijke medische instantie de medische situatie.

E. Calamiteit

Woningzoekenden die vanwege een calamiteit gedwongen hun woonruimte moeten verlaten. Voorwaarde is dat er sprake is van een calamiteit na een brand of een andere vergelijkbare gebeurtenis waardoor de woningzoekende acuut dakloos is en de woonruimte niet binnen 3 maanden te herstellen is.

F. Onbewoonbaar verklaarde woning

Woningzoekenden van wie de woonruimte onbewoonbaar is verklaard. Voorwaarde is dat er sprake is van één huishouden dat ten minste één jaar onafgebroken op het desbetreffende adres heeft gewoond zoals blijkt uit de Basisregistratie Personen, en dat er een last is opgelegd om het gebruik van de woonruimte te staken.

G. Woonkosten

Woningzoekenden die bijzondere bijstand in de vorm van een woonkostentoeslag ontvangt en in verband hiermee een verhuisplicht heeft. Voorwaarde is dat er sprake is van één huishouden dat ten minste gedurende één jaar onafgebroken op het desbetreffende adres heeft gewoond, zoals blijkt uit de Basisregistratie Personen. Indien de woningzoekende door eigen verwijtbaar handelen in de situatie van te hoge woonlasten is terechtgekomen, wordt geen urgentie verleend.

H. Relatiebeëindiging

Woningzoekenden met minderjarige kinderen die hun woonruimte moeten verlaten door echtscheiding, beëindiging geregistreerd partnerschap of samenwoning. Voorwaarden zijn:

• -

  de woningzoekende heeft de volledige zorg over de kinderen en de kinderen staan bij de woningzoekende geregistreerd in de Basisregistratie Personen of de woningzoekende heeft de zorg over de kinderen in co-ouderschap en kan dit aantonen met officiële documenten. Indien beide ouders de woning moeten verlaten kan in geval van co-ouderschap aan beiden urgentie worden verleend; én

• -

  de woningzoekende kan aantonen dat in de procedure door de woningzoekende het recht is geclaimd om in de huidige woonruimte te blijven wonen en dat deze claim niet is toegekend. Indien er zwaarwegende redenen zijn zoals hoge woonlasten of bedreiging door de (ex)partner, kan hiervan worden afgeweken, én

• -

  de woningzoekende kan aantonen dat het huwelijk of de samenwoning minimaal twee jaar heeft bestaan en korter dan één jaar geleden is verbroken.

I. Gedwongen verkoop woning

Woningzoekenden met minderjarige kinderen die hun woonruimte moeten verlaten door gedwongen verkoop van hun woonruimte in de gemeente. Voorwaarde is dat de woningzoekende een schrijven van de bank of hypotheekverstrekker kan overleggen waaruit dit blijkt. De gedwongen verkoop mag niet het gevolg zijn van verwijtbaar (betaal)gedrag.

J. Geweld of bedreiging

Woningzoekenden die te maken hebben met geweld of bedreiging in of bij hun huidige woonruimte. Voorwaarde is dat er sprake is van zeer ernstige overlast in de vorm van geweld of reële bedreiging die tot gevolg heeft dat woningzoekende niet langer in de huidige woonruimte kan blijven wonen. De woningzoekende toont het geweld of de bedreiging aan door het overleggen van verklaringen van de (wijk)politie en/of van een of meer hulpverleningsinstanties.

K. Bijzondere problematiek

Woningzoekenden met een bijzondere (starters)problematiek. Voorwaarde is dat er sprake is van zeer ernstige problematiek in de huidige woonsituatie die tot gevolg heeft dat de woningzoekende daar niet langer kan blijven wonen en dat naar het oordeel van een hulpverleningsinstantie betere huisvesting een basisvoorwaarde is voor adequate hulpverlening aan (het huishouden van) de woningzoekende. Voorwaarde is voorts dat er aantoonbare redenen zijn waarom de woningzoekende niet in staat is in een onzelfstandige woonruimte te wonen of hiervoor niet aanmerking komt. De bijzondere (starters)problematiek wordt aangetoond door het overleggen van verklaringen van een of meer hulpverleningsinstanties.

L. Economische binding met verhuisplicht

Woningzoekenden die economisch gebonden zijn en die een verhuisplicht hebben. Voorwaarde is dat de woningzoekende economisch gebonden is aan de gemeente, werkzaam is bij politie of brandweer en zijn functie een onmiddellijk oproepbaar karakter heeft.

M. Economische binding en reisafstand

Woningzoekenden die economisch gebonden zijn en waarvan hun huidige woonplaats in Nederland op grote reisafstand ligt. Voorwaarde is dat de woningzoekende een arbeidscontract heeft van minimaal één jaar voor minimaal 18 uur per week en dat de postcode van de woonplaats van de woningzoekende begint met 13, 16 t/m 18, 38, 43 t/m 45 of 54 t/m 99.

N. Volkshuisvestelijke indicatie

Woningzoekenden die hun woonruimte moeten verlaten wegens sloop of ingrijpende renovatie en voor wie een sociaal statuut is opgesteld. De urgentie wordt verleend conform de bepalingen in het Sociaal Statuut. Het college moet instemmen met het Sociaal Statuut.

Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding

• 1.

  Woningzoekenden met een urgentieverklaring op grond van categorie B tot en met N kunnen - met inachtneming van artikel 7, vijfde lid - reageren op het gepubliceerde woningaanbod als bedoeld in artikel 5, eerste lid. Voor de volgordebepaling geldt artikel 16.

• 2.

  Het college kan de volgende categorieën woningzoekenden binnen de geldigheidsduur van hun urgentieverklaring, tweemaal passende woonruimte aanbieden buiten het gepubliceerde aanbod:

  • a.

    woningzoekenden die vallen onder de urgentiecategorie volkshuisvestelijke indicatie zoals genoemd in artikel 9 categorie N;

  • b.

    woningzoekenden die niet in staat blijken – of geacht worden – zelfstandig woonruimte te vinden binnen het gepubliceerde woningaanbod. De woningcorporatie bepaalt of de woningzoekende hieronder valt;

  • c.

    woningzoekenden met een urgentieverklaring die zelf de woningcorporatie verzoeken om directe bemiddeling naar een woning.

• 3.

  Indien het college, gelet op het feitelijk beschikbare woningaanbod, niet binnen de geldigheidsduur van de urgentieverklaring tweemaal een woningaanbieding kan doen, wordt deze periode automatisch verlengd totdat tweemaal passende woonruimte is aangeboden.

• 4.

  Woningzoekenden die verhuizen met een urgentieverklaring, behouden gedurende maximaal vijf jaar de bewoningsduurscore die is opgebouwd in de zelfstandige woonruimte van waaruit verhuizing dringend noodzakelijk is. De bewoningsduurscore vervalt bij een verhuizing naar een woning buiten het zoekprofiel of een volgende verhuizing.

Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden

• 1.

  Bij de urgentieverklaring hanteert het college een zoekprofiel, zoals bedoeld in artikel 7, vijfde lid.

• 2.

  Het zoekprofiel geeft aan voor welke woningtypen de woningzoekende met voorrang in aanmerking kan komen. Daarbij geldt de volgende indeling in woningtypen:

  • 1.

    1- en 2-kamer appartement zonder lift

  • 2.

    3- en meer kamer appartement zonder lift

  • 3.

    1- en 2-kamer appartement met lift

  • 4.

    3- en meer kamer appartement met lift

  • 5.

    3-kamer eengezinswoning

  • 6.

    4-kamer eengezinswoning

  • 7.

    Levensloopbestendige woning

• 3.

  Bij het bepalen van het zoekprofiel wordt rekening gehouden met het advies van de adviseur als bedoeld in artikel 7, zesde lid, indien deze uitdrukkelijk en gemotiveerd een zoekprofiel adviseert.

• 4.

  Voor de urgentieverklaring op grond van volkshuisvestelijke indicatie als genoemd in artikel 9 onder N geldt het Sociaal Statuut.

Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie

• 1.

  Het college kan de urgentieverklaring intrekken als de woningzoekende:

  • a.

    niet langer voldoet aan de voorwaarden als genoemd in artikel 8 en artikel 9;

  • b.

    bij zijn of haar aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij of zij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren.

• 2.

  Een urgentieverklaring vervalt van rechtswege:

  • a.

    zodra een woningaanbieding is geaccepteerd;

  • b.

    als, bij toepassing van artikel 10, tweede lid, onder b en c, de woningzoekende tweemaal een aanbod voor een passende woonruimte heeft geweigerd;

  • c.

    uiterlijk 52 weken na de datum van afgifte van de urgentieverklaring, met uitzondering van de urgentiecategorie volkshuisvestelijke indicatie (artikel 9 onder N) waarbij het Sociaal Statuut bepalend is.

• 3.

  Het college kan de geldigheidsduur van de urgentieverklaring, genoemd in het tweede lid, onder c, verlengen in bijzondere gevallen.

• 4.

  Het college kan een woningzoekende, al dan niet op zijn verzoek, in een andere urgentiecategorie indelen als gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. Als de woningzoekende in een andere urgentiecategorie wordt ingedeeld, verstrekt het college aan hem of haar een nieuwe urgentieverklaring en vervalt de oude.

Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs

• 1.

  Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag geven verhuurders voorrang aan woningzoekenden met een huishoudinkomen dat recht geeft op huurtoeslag. Voor woningcorporaties gaan de toewijzingsregels op grond van de Woningwet voor op deze bepaling.

• 2.

  Met inachtneming van het eerste lid geven verhuurders bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een aangepaste woning voorrang aan huishoudens waarvan ten minste één lid een lichamelijke functiebeperking heeft en op medische gronden op een aangepaste woning is aangewezen.

• 3.

  Met inachtneming van het eerste lid kunnen woningcorporaties bij het verlenen van een huisvestingsvergunning op grond van de aard of specifieke kenmerken van een woning voorrang geven aan een specifieke doelgroep passend bij deze aard of kenmerken.

• 4.

  Het college kan woningcorporaties toestemming geven om met inachtneming van het eerste lid bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woningen in specifieke complexen voorrang te geven aan specifieke doelgroepen. Bij de toestemming wordt vastgelegd om welke complexen en welke doelgroepen het gaat.

Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen

• 1.

  Indien blijkt dat bepaalde (doel)groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komen, kunnen woningcorporaties woonruimte met voorrang voor die (doel)groep bestemmen.

• 2.

  Als criterium voor het eerste lid geldt dat de slaagkans voor een categorie actief woningzoekenden meer dan 5%-punt lager is dan de slaagkans voor alle actief woningzoekenden. De volgende indeling in categorieën wordt daarbij gehanteerd:

  • a.

    leeftijdsgroepen:

    • •

      18 tot en met 22 jaar;

    • •

      23 tot en met 29 jaar;

    • •

      30 tot en met 39 aar;

    • •

      40 tot en met 54 jaar;

    • •

      55 tot en met 74 jaar;

    • •

      75 jaar en ouder;

  • b.

    huishoudensgrootten:

    • •

      1 persoonshuishoudens;

    • •

      2 persoonshuishoudens;

    • •

      3 tot en met 5 persoonshuishoudens;

    • •

      6 en meer persoonshuishoudens;

  • c.

    doorstromers;

  • d.

    starters.

Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Woningcorporaties kunnen maximaal 25% van het aanbod van de in artikel 2, eerste lid, aangewezen woonruimten met voorrang toewijzen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Bij het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding, gelden als uitgangspunten:

• a.

  nieuwbouwwoningen worden bij voorrang toegewezen aan woningzoekenden uit de betreffende kern, waarbij doorstromers uit die kern voorrang hebben op andere woningzoekenden uit die kern;

• b.

  in specifieke situaties kan voorrang worden gegeven aan een specifieke doelgroep met economische of maatschappelijke binding, mits het college hier schriftelijk toestemming voor heeft gegeven. Bij de toestemming wordt vastgelegd om welke doelgroepen het gaat.

Artikel 16. Rangorde woningzoekenden

• 1.

  Als op grond van de wet of deze verordening meer woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, geldt – met inachtneming van de artikelen 13 en 14 - bij woonruimte van woningcorporaties als rangorde:

  • a.

    woningzoekenden uit de urgentiecategorie genoemd in artikel 9 onder A;

  • b.

    overige woningzoekenden met een urgentieverklaring voor zover hun zoekprofiel past bij de woning waarvoor de vergunning wordt aangevraagd;

  • c.

    overige woningzoekenden.

• 2.

  Als op grond van het eerste lid, onder b, meer woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, gaat de woningzoekende met de urgentieverklaring met de vroegste datum van afgifte voor. De volgorde van toewijzing van woonruimte aan woningzoekenden met een urgentieverklaring van gelijke datum gebeurt op basis van woonduur. Bij gelijke afgiftedatum en woonduur is de hoogste leeftijdscore bepalend.

• 3.

  Als op grond van het eerste lid, onder c, meer woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt de volgorde bepaald door hun BL-score. Degene met de hoogste BL-score gaat voor. De volgorde van toewijzing tussen woningzoekenden met dezelfde BL-score wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van ingebruikneming van de huidige woonruimte, respectievelijk de datum van de 18e verjaardag.

• 4.

  In afwijking van het eerste tot en met derde lid kan een verhuurder in geval van een woongroep voor woningtoewijzing een coöptatiesysteem hanteren.

• 5.

  In afwijking van het eerste tot en met derde lid kan een woningcorporatie voor maximaal 25% van de te publiceren woonruimte bedoeld in artikel 5, eerste lid, de volgorde bepalen door middel van loting. Woningzoekenden komen in dat geval voor de woonruimte in aanmerking in volgorde van resultaat van de loting.

Artikel 17. Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen

• 1.

  Woningcorporaties stellen jaarlijks een – nader met het college af te spreken – aantal woningen beschikbaar voor woningzoekenden die vallen onder het regionaal convenant ter bevordering van de uitstroom uit maatschappelijke instellingen en de huisvesting van ex-gedetineerden.

• 2.

  Gereserveerd.

• 3.

  Woningcorporaties mogen jaarlijks maximaal 5% van hun leeggekomen woonruimten vrij toewijzen aan woningzoekenden die niet via het reguliere toewijzingssysteem dan wel via de bestaande urgentiecriteria in aanmerking komen voor woonruimte.

Artikel 18 tot en met 24

Gereserveerd.

Artikel 25. Werkingsgebied

Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk.

Paragraaf 6.1: Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming

Paragraaf 6.2: Vergunning voor splitsing

Artikel 35. Experimenten

Het college kan voor een bepaalde tijd experimenten toestaan waarin afgeweken wordt van de bepalingen van deze verordening. Belanghebbende partijen kunnen hiertoe een onderbouwd verzoek bij het college indienen. Experimenten moeten passen binnen de wet.

Artikel 36. Hardheidsclausule

Het college kan de bepalingen in artikel 3, 7, 8, 9 en 16 van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken voor zover toepassing gelet op het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte of vanwege een groot maatschappelijk belang leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Toepassing van dit artikel moet passen binnen de wet.

Artikel 37. Bestuurlijke boete

• 1.

  Het college kan een overtreding van het verbod, bedoeld in de artikelen 8, 21 en 22 van de wet beboeten door een bestuurlijke boete op te leggen.

• 2.

  De boete voor overtreding van:

  • a.

    het verbod, bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de wet bedraagt: € 415,-;

  • b.

    het verbod, bedoeld in artikel 8, tweede lid, artikel 21 en 22 van de wet of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, bedraagt:

    • 1e.

      voor de eerste overtreding en herhaalde overtreding na 12 maanden: € 15.750,-;

    • 2e.

      voor herhaalde overtreding binnen 12 maanden: € 20.750,-.

Artikel 38. Overgangsbepaling

• 1.

  Eigenaren van woonruimten die vergunningplichtig zijn op grond van artikel 26 of 30 van deze verordening, maar waar geen vergunning voor is verleend, kunnen gedurende een termijn van zes maanden na inwerkingtreding van deze verordening alsnog een vergunning voor omzetting/splitsing aanvragen, ter legalisatie van deze bestaande situatie.

• 2.

  Een urgentieverklaring die is verleend op grond van de in artikel 39 genoemde verordening, wordt gelijkgesteld met een urgentieverklaring die is verleend op grond van deze verordening.

Artikel 39. Intrekking oude verordening

De Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2015 wordt ingetrokken.

Artikel 40. Inwerkingtreding en geldigheidsduur

• 1.

  Deze verordening treedt in werking op de dag volgend na de dag van bekendmaking.

• 2.

  Overeenkomstig artikel 4 van de wet geldt deze verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar.

Artikel 41. Citeertitel

Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2019

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk gehouden op 19 juni 2019.

De griffier,

drs. J.H. Rijs MMC

TOELICHTING ALGEMEEN 

Uitgangspunten Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor de verdeling van woonruimte kan een gemeente een Huisvestingsverordening vaststellen, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte. Ook kan de gemeente bepalen dat het verboden is zonder vergunning wijzigingen in de woonruimtevoorraad aan te brengen. Gebruikmaken van dit instrumentarium is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.

Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op goedkope woonruimte in het algemeen, woonruimte met specifieke voorzieningen of woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse, goedkope voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.

Een overeenkomstige verordening met lokaal maatwerk

De regio Midden-Holland bestaat uit de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen en Zuidplas. Van deze gemeenten heeft de gemeente Krimpenerwaard een afwijkend woonruimteverdeelsysteem. De overige vier gemeenten – Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas - hebben er voor gekozen een huisvestingsverordening op te stellen, die zoveel mogelijk met elkaar overeenkomt. Bij alle overeenkomsten zijn er ook verschillen die het gevolg zijn van lokaal maatwerk. Afgezien van enkele ondergeschikte punten doen zich verschillen voor bij de volgende onderwerpen:

• •

  Artikel 2, tweede lid onder a: in Bodegraven-Reeuwijk heeft de raad er voor gekozen om het minimumaantal woningen beneden de huurtoeslaggrens dat een verhuurder in de gemeente mag verhuren zonder dat een huisvestingsvergunning vereist is, op drie te leggen. In de andere gemeenten is dit minimumaantal tien woningen.

• •

  Artikel 9. Urgentiecategorieën, H Relatiebeëindiging: In geval van co-ouderschap kan in Gouda, Waddinxveen en Zuidplas slechts aan één van de ouders met minderjarige kinderen de urgentieverklaring worden verleend. In het geval dat een van beide ouders in de huidige woning kan blijven wonen, wordt bij co-ouderschap de vertrekkende ouder als alleenstaande aangemerkt. Er wordt dan geen urgentieverklaring verleend op grond van dakloosheid met minderjarige kinderen. In Bodegraven-Reeuwijk kan in het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aangemerkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen beiden een urgentieverklaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede omgangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties.

• •

  Artikel 15: de voorrang bij economische of maatschappelijke binding aan de gemeente is in Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen beperkt tot nieuwbouwwoningen en specifieke situaties. In Zuidplas is dit mogelijk voor alle sociale huurwoningen.

• •

  Artikel 16: Gouda heeft in de verordening vastgelegd dat de rangordebepaling uit lid 1 geldt voor alle verhuurders (dus zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders). De B/L-score geldt alleen voor woningcorporaties. In Bodegraven-Reeuwijk, Waddinxveen en Zuidplas geldt de rangordebepaling inclusief voorrang bij urgentie alleen voor woningcorporaties. Dit is gedaan om het voor particulier verhuurders aantrekkelijke te maken sociale huurwoningen te exploiteren.

• •

  Artikel 17 in combinatie met artikel 9 categorie A: Zuidplas heeft er voor gekozen om vergunninghouders geen urgentie meer toe te kennen op grond van artikel 9 categorie A. In plaats daarvan is in artikel 17 tweede lid vastgelegd dat woningcorporaties jaarlijks met het college afspreken hoeveel woningen zij ter beschikking stellen voor de huisvesting van vergunninghouders. Dit aantal wordt afgestemd op de gemeentelijke taakstelling. Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen handhaven de urgentie voor vergunninghouders op grond van artikel 9 categorie A.

• •

  Hoofdstuk 5. Woonwagenstandplaatsen: In Gouda verhuurt de gemeente de woonwagenstandplaatsen. In overleg met de Woonwagenbewonersvereniging Gouda heeft de gemeente Gouda er voor gekozen om de toewijzingsregels met betrekking tot de standplaatsen vast te leggen in beleidsregels en niet in de huisvestingsverordening. In Waddinxveen zijn de standplaatsen in het bezit van de woningcorporatie. Daarom heeft Waddinxveen er voor gekozen de toewijzingsregels voor standplaatsen op te nemen in de huisvestingsverordening. In Zuidplas worden de standplaatsen verhuurd door de gemeente en zijn de toewijzingsregels opgenomen in de huisvestingsverordening. In Bodegraven-Reeuwijk zijn de standplaatsen eigendom van de woningcorporatie. In het kader van het woonwagenbeleid vindt op dit moment nog een discussie plaats over de toewijzingsregels voor de standplaatsen.

• •

  Hoofdstuk 6. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas hebben wijzigingen in de woonruimtevoorraad vergunningplichtig gemaakt. Wijzigingen in de woonruimte die vergunningplichtig zijn, zijn het onttrekken, samenvoegen of omzetten alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Via de vergunningsplicht worden opgetreden tegen illegale of ongewenste kamerverhuur. Gouda en Waddinxveen hebben er niet voor gekozen om dergelijke bepalingen op te nemen.

Om de vergelijking tussen de verordeningen in de regio zo eenvoudig en helder mogelijk te maken, wordt voor dezelfde artikelen dezelfde nummering aangehouden. Niet opgenomen hoofdstukken en artikelen uit andere gemeenten worden aangeduid als “gereserveerd”.

De huisvestingsvergunning

Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Het college kan de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) woningcorporaties.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Het is verboden bij de in de verordening aangewezen woonruimte zonder vergunning wijzigingen in de voorraad aan te brengen. Wijzigingen in de woonruimte die vergunningplichtig zijn, zijn het onttrekken, samenvoegen of omzetten alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Een vergunning wordt verleend tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken, samenvoegen of omzetten gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. Onder het belang van het behoud van de samenstelling kan de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook gedacht worden aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en/of leefmilieu in de omgeving van het pand.

ARTIKELSGEWIJS 

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BEPALINGEN 

Artikel 1. Begripsbepalingen

De definities in artikel 1 van de wet zijn ook bindend voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn deze wettelijke definities hieronder weergegeven:

• a.

  huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»;

• b.

  huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet;

• c.

  huisvestingsverordening: verordening als bedoeld in artikel 4 van de wet;

• d.

  Onze Minister: Onze Minister van Binnenlandse Zaken;

• e.

  taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien;

• f.

  standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen;

• g.

  toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet;

• h.

  vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000;

• i.

  woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd;

• j.

  woonruimte: 

  • a.

    besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Onder woonruimten vallen in beginsel ook woonschepen en woonwagens. Omdat deze in de regel in eigendom van de bewoners zijn, vallen ze veelal niet onder bereik van de huisvestingsvergunning;

  • b.

    standplaats.

Bij de definitie van economisch en maatschappelijke gebonden wordt verwezen naar artikel 14, derde lid van de wet. Volgens dit artikel is een woningzoekende:

• a.

  economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen,

• b.

  maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij:

• 1e.

  een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of

• 2e.

  ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

Bij de definitie van mantelzorg is in de verordening aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.

Onder de definitie van starter vallen ook een woningzoekende die inwoont en niet als mede-huurder in het huurcontract staat vermeld. Deze woningzoekenden laat door het verlaten van de huidige woonruimte geen woonruimte leeg achter.

Een woningzoekende komt pas in aanmerking om te reageren als starter op het moment dat de eigen woning is verkocht. Om de kansen om sneller een woning te vinden te vergroten, kan een woningzoekende twee maanden voor de transportdatum van de woning reageren als starter in plaats van als doorstromer. Hiervoor moet worden aangetoond dat de woning is verkocht door middel van een getekend koopcontract of een verklaring van de passeerdatum bij de notaris.

Als starter – en dus niet als doorstromer - geldt ook een woningzoekende die een woning bewoont met een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet of de genoemde artikelen van het Burgerlijk Wetboek. De genoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek luiden:

Artikel 7:271:

1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of

b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

Artikel 7:274c

1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

2. Onder jongere wordt in dit artikel verstaan een persoon die de leeftijd van 18 jaren, maar nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt.

3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren.

4. Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst moeten vijf jaren zijn verstreken. Voor het verstrijken van deze termijn kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond, zijn verstreken.

5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin wordt met een jongere gelijkgesteld een student als bedoeld in artikel 274d lid 2 en een promovendus als bedoeld in artikel 274e lid 2.

Artikel 7:274d

1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

2. Onder student wordt in dit artikel verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor studenten.

4. De huurder, tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool als bedoeld in lid 2 inzake het lopende studiejaar over te leggen.

5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een student gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c lid 2 en een promovendus als bedoeld in artikel 274e lid 2.

Artikel 7:274e

1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een promovendus, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

2. Onder promovendus wordt in dit artikel verstaan degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi.

4. De huurder, tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een verklaring van de betreffende onderwijsinstelling waaruit de voorbereiding op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek blijkt, over te leggen.

5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een promovendus gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c lid 2 en een student als bedoeld in artikel 274d lid 2.

Artikel 7:274f

1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een groot gezin, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

2. Onder een groot gezin wordt in dit artikel verstaan een huishouden van de huurder dat tenminste uit acht personen bestaat.

3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen.

4. De huurder die deel uitmaakt van een groot gezin, tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een afschrift van gegevens uit de basisregistratie personen waaruit blijkt dat ten minste vijf personen van dat gezin als zijnde woonachtig op het betreffende adres staan ingeschreven, over te leggen.

5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een groot gezin zal worden verhuurd.

Van zowel starters als doorstromers kan de BL-score worden bepaald, met behulp waarvan een rangorde kan worden bepaald. Indien het huishouden uit meer personen bestaat, is de hoogste BL-score van toepassing, mits de woningzoekende aan de geldende toelatingscriteria voldoet.

Zorgwoningen vallen niet onder de huisvestingsverordening. Dergelijke woningen kunnen worden toegewezen door de zorgorganisatie op basis van een indicatie voor zorg of begeleiding. Zorgwoningen zijn bijvoorbeeld woningen in de onmiddellijke nabijheid van een zorgcomplex, die worden toegewezen op basis van een indicatie door het Centrum Indicatiestelling Zorg. Ook een complex voor begeleid wonen waar de zorg integraal onderdeel uitmaakt van het wonen in het complex, valt onder de definitie van zorgwoning. Een woning waar thuiszorg wordt geleverd valt niet onder de definitie omdat hier geen sprake is van de beschikbaarheid van zorg in de directe nabijheid van de woning.

HOOFDSTUK 2. DE HUISVESTINGSVERGUNNING 

Artikel 2.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

Lid 1: Onder a is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd.

Lid 2: Hierin is een aantal categorieën woonruimte genoemd waarop de huisvestingsverordening niet van toepassing is. Dit zijn woonruimten waarvoor het woonruimteverdeelsysteem van de huisvestingsverordening minder passend is. Voor een omschrijving van de tijdelijke huurcontracten genoemd onder i wordt verwezen naar de toelichting op de begripsbepaling.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald, dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

Voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning geeft de wet geen termijn. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van toepassing. Uit artikel 4:13 Awb volgt dat het college (uiterlijk) binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag behoren te beslissen.

Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de woningzoekende worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning.

In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door het college bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.

In dit artikel wordt geregeld hoe gepubliceerd moet worden welke vergunningplichtige woonruimte vrijgekomen is of vrijkomt. De begrippen ‘openbare publicatie’ en ‘medium’ zijn niet nader gedefinieerd.

Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte

De ‘verantwoording achteraf’ van toegewezen woningen is een belangrijk element binnen het woonruimteverdeelsysteem. Woningcorporaties verantwoorden alle toewijzingen van vergunningplichtige huurwoningen achteraf in hetzelfde medium als waarin zij de woonruimte hebben aangeboden, uiterlijk binnen een maand na de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de woonruimte. Het hoofddoel van de publicatie is openheid naar de woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen zo hun kansen op woningtoewijzing beter inschatten. Particuliere verhuurders (niet zijnde woningcorporaties) zijn verplicht op verzoek openheid te verschaffen inzake de toewijzing.

HOOFDSTUK 3. URGENTIE 

Artikel 7. Voorrang bij urgentie

Overeenkomstig artikel 12 van de wet is in de huisvestingsverordening bepaald dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is.

In dit artikel is vastgelegd hoe een woningzoekende een urgentieverklaring kan aanvragen.

Lid 3: Op grond van dit lid wordt de aanvraag voor urgentieverklaring in behandeling genomen zodra de leges conform de Legesverordening zijn voldaan.

Lid 4: In het vierde lid is aangegeven dat de urgentieverklaring alleen geldig is in de gemeente waarin deze is afgegeven. De achtergrond hiervan is de sterk verschillende woningvoorraad per gemeente. Het zoekprofiel van urgent woningzoekenden (zie artikel 11) verschilt als gevolg hiervan per gemeente. Bij een regionale geldigheid van een urgentietoekenning ontstaan daardoor ongerijmdheden: waar een urgent woningzoekende in de ene gemeente een zoekprofiel heeft met de nodige beperkingen, is dat in de andere gemeente minder het geval (zie ook de toelichting bij artikel 11). In het vierde lid is wel aangegeven dat in individuele gevallen waar daar een directe aanleiding is, het college een urgentieverklaring van een andere gemeente kan overnemen. Het verzoek tot het overnemen van een urgentieverklaring kan op verschillende manieren aangevraagd worden:

• •

  vanuit de ambtelijke organisatie van een van de gemeenten;

• •

  vanuit de urgent woningzoekende zelf;

• •

  vanuit de hulpverlening betrokken bij de urgent woningzoekende.

De bevoegdheid tot overnemen van de urgentieverklaring kan desgewenst door het college worden gemandateerd binnen de gemeente.

Lid 5: Een urgentieverklaring is bedoeld om een huishouden in een noodsituatie zo snel mogelijk te helpen. Aangezien elke urgentieverklaring de kansen voor de overige woningzoekenden vermindert, wordt een urgentieverklaring niet afgegeven voor elk woningtype, maar voor een woningtype dat het woonprobleem oplost. Dit woningtype wordt vastgelegd in het zoekprofiel. Zie verder de toelichting op artikel 11.

Lid 6: Voor een advies als bedoeld in dit lid, kan het college bijvoorbeeld bij een verzoek om een medische indicatie advies inwinnen bij een onafhankelijk medisch adviseur.

Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie

Een urgentieverklaring wordt alleen toegekend in zeer uitzonderlijke gevallen. In artikel 8 is een aantal randvoorwaarden opgenomen. Een woningzoekende komt alleen voor een urgentieverklaring in aanmerking als hij aan de in dit artikel genoemde voorwaarden voldoet.

Lid c, d en e: Er moet sprake zijn van een bijzondere (persoonlijke) noodsituatie waarin het noodzakelijk is binnen zes maanden te verhuizen, en die niet (binnen zes maanden) op eigen kracht is op te lossen. De woningcorporaties kunnen beoordelen of iemand een grote kans heeft om ook zonder urgentie binnen zes maanden passende en geschikte huisvesting te vinden (slagingskans). De noodsituatie is ontstaan buiten verwijtbare schuld van de woningzoekende. Er is geen sprake van een noodsituatie als er alleen een mogelijkheid is dat een noodsituatie zal ontstaan. De individuele situatie van de woningzoekende is uitgangspunt voor de beoordeling van de urgentieaanvraag. De urgentieverklaring moet verdedigbaar zijn ten opzichte van andere woningzoekenden.

Lid g: Voor het kunnen aanvragen van een urgentieverklaring geldt een maximum inkomensgrens. Uitgangspunt is dat een huishouden met een hoger inkomen niet is aangewezen op de sociale huursector en om die reden geen voorrangspositie nodig heeft. Als maximum inkomen is gekozen voor een belastbaar huishoudinkomen van maximaal 1,25 keer de inkomensgrens bedoeld in artikel 16 lid 1a van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Woningcorporaties moeten tenminste 80% van hun woningen onder de huurprijsgrens toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder deze inkomensgrens. De inkomensgrens wordt elk jaar vastgelegd in de circulaire “Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen” van het Ministerie van Binnenlandse zaken. Voor 2019 is deze inkomensgrens € 38.035,-. Om voor urgentie in aanmerking te komen mag een huishouden dus niet meer verdienen dan 1,25 keer deze grens ofwel € 47.543,75.

Artikel 9. Urgentiecategorieën

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 12, tweede lid, van de wet, waarin is bepaald dat criteria worden vastgelegd volgens welke woningzoekenden worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Per categorie dient aan alle genoemde en van toepassing zijnde voorwaarden voldaan te worden. Alleen met behulp van de hardheidsclausule kan hiervan afgeweken worden.

Personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, behoren in ieder geval tot de urgente woningzoekenden volgens artikel 12, derde lid, van de wet. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën, in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld. Daartoe zijn de urgentiecategorieën B (tijdelijke opvang huiselijk geweld) en C (mantelzorg) opgenomen in de verordening.

Voor categorie A (taakstelling vergunninghouders) geldt dat de gemeente van het Rijk een taakstelling krijgt opgelegd en wettelijk verplicht is daaraan te voldoen. Indien de gemeente niet voldoet aan de taakstelling kan de provincie ingrijpen. Overigens houden vergunninghouders een plaats in een opvangvoorziening bezet die gefinancierd wordt met overheidsgeld. Snelle huisvesting is dus ook een algemeen belang. Urgentietoekenning aan vergunninghouders die voor de eerste keer een woning zoeken, is geen wettelijke verplichting meer. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen is het handhaven van de urgentietoekenning aan vergunninghouders echter een belangrijk middel.

Voor categorie C (mantelzorg) geldt dat factoren die bij de advisering worden betrokken, kunnen omvatten: de aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte termijn absoluut noodzakelijk is.

Bij categorie D (medische problematiek) kan de beoordeling door een onafhankelijke medische instantie bijvoorbeeld plaatsvinden door de GGD-Midden-Holland. Dit kan echter ook een andere specialistische arts zijn. Een briefje van een huisarts is in het algemeen niet voldoende. Indien op grond van medische gegevens een verhuiskostenvergoeding op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 is toegewezen, is geen nader medisch advies nodig.

Bij categorie G (woonkosten) vindt de beoordeling of een huishouden in aanmerking komt voor de woonkostentoeslag plaats aan de hand van de voor de gemeente geldende richtlijnen voor ‘bijzondere bijstand’. Een huishouden kan niet door verwijtbaar handelen voor een urgentieverklaring in aanmerking komen.

Bij categorie H (relatiebeëindiging) moet het gaan om verbreking van een duurzame relatie, die tenminste twee jaar heeft geduurd en waarbij sprake is van de zorg voor minderjarige kinderen. Binnen één jaar na verbreking kan urgentie aangevraagd worden. Als datum van verbreking geldt het schriftelijke verzoek om echtscheiding of opheffing geregistreerd partnerschap of verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract of de verbreking van de feitelijke samenwoning.

De woningzoekende moet de volledige zorg over de kinderen hebben of co-ouderschap. Van co-ouderschap is sprake als beide ouders 50% van de tijd de feitelijke zorg voor de kinderen hebben. Hiervan is in ieder geval in de volgende gevallen (de begripsomschrijving in artikel 1):

• •

  Het kind/de kinderen wonen ten minste 3 dagen per week bij de woningzoekende én ten minste 3 dagen per week bij de andere ouder, of

• •

  Het kind/de kinderen wonen om en om 1 week bij de ene en 1 week bij andere ouder

Co-ouderschap wordt aangetoond met officiële documenten, zoals een door de rechter vastgesteld ouderschapsplan of een vonnis. Als een ouder meer dan 50% van de tijd de feitelijke zorg voor de kinderen heeft en de kinderen bij deze ouder zijn ingeschreven in de Basisregistratie Personen is er sprake van volledige zorg.

In het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, kan aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aangemerkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen beiden een urgentieverklaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede omgangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties.

Bij de aanvraag voor urgentieverklaring moeten de volgende documenten ingeleverd worden:

• a.

  Bij echtscheiding: de voorlopige voorzieningen die door de rechtbank zijn uitgesproken en het definitieve echtscheidingsverzoek óf een echtscheidingsconvenant en de echtscheidingsbeschikking.

• b.

  Bij verbreking van een geregistreerd partnerschap met minderjarige kinderen: de ontbindingsbeschikking van de rechter en het ouderschapsconvenant.

• c.

  Bij verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract: het samenlevingscontract, de schriftelijke verbreking van dit contract en het bewijs dat de woningzoekende de zorg heeft over minderjarige kind(eren).

• d.

  Bij verbreking van de samenwoning zonder formele overeenkomst: een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie waaruit blijkt dat de woningzoekende minimaal 2 jaar heeft samengewoond. Voor ex-partners die niet getrouwd waren, moet het ouderlijk gezag in het voogdijregister zijn vastgelegd. Hiervan moet een kopie ingeleverd worden.

De woningzoekende moet het recht om in de huidige woning te blijven wonen opgeëist hebben. Urgentieverklaring is alleen mogelijk als het niet mogelijk is daar te blijven wonen of als de rechter de woning niet heeft toegewezen. Ook bij een koophuis geldt dat altijd de woning opgeëist moet zijn. In geval van echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd partnerschap is een echtscheidingsvonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot toewijzing van de woning aan de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. In geval van ontbinding van het notarieel vastgelegde samenlevingscontract en verbreking van de samenwoning is een vonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat het niet gelukt is om de woning op grond van het huurrecht op naam te krijgen van de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. Deze eis wordt niet gesteld als redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat de woonruimte wordt opgeëist. Zwaarwegende argumenten om dit niet te doen zijn te hoge woonlasten in verhouding tot het inkomen of levensbedreigingdoor de (ex) partner.

Categorie I (gedwongen verkoop woning) is van toepassing als er sprake is van een executieverkoop van een woning en de woningzoekende minderjarige kinderen heeft.

Bij categorie J (geweld of bedreiging) geldt dat het onderscheid met categorie B is dat woningzoekenden in categorie B reeds in een opvangvoorziening, zoals een blijf-van-mijn-lijf huis wonen. Bij categorie J gaat het om woningzoekenden die nog zelfstandig wonen en met geweld of bedreiging te maken krijgen.

Categorie K (bijzondere problematiek) is een uitbreiding van een soortgelijke bepaling in de Huisvestingsverordening 2015. In die verordening beperkte de urgentieverklaring zich tot starters. In deze verordening kunnen ook anderen dan starters in aanmerking komen voor een urgentieverklaring op grond van deze bepaling. Voorwaarde is dat hulpverleningsinstanties menen dat zonder betere huisvesting er geen adequate hulpverlening aan het huishouden mogelijk is.

De bij categorie M (economische binding en reisafstand) opgenomen postcodes houden in dat de afstand tussen de woonplaats van de woningzoekende en de regiogemeenten meer dan 70 km bedraagt. De postcode is bepalend voor de urgentievaststelling.

Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding

Lid 1: Als hoofdregel is aangegeven dat woningzoekenden met een urgentieverklaring zelf reageren op het gepubliceerde woningaanbod.

Lid 2: Voor een drietal categorieën woningzoekenden kan op grond van het tweede lid een uitzondering worden gemaakt. Deze woningzoekenden worden actief bemiddeld en krijgen maximaal tweemaal een binnen het zoekprofiel passende woning aangeboden. Onder categorie b vallen - onder meer woningzoekenden die zijn aangewezen op een aangepaste woning, en woningzoekenden die na zes maanden voldoende reageren op het gepubliceerde woningaanbod nog steeds niet zijn geslaagd in het vinden van passende zelfstandige woonruimte. Het oordeel van woningcorporaties is bindend voor de vraag of een woningzoekenden in deze categorie valt. Op grond van categorie c. kunnen woningzoekenden ook zelf verzoeken om directe bemiddeling.

Lid 3: Volgens artikel 12, tweede lid, is de geldigheidsduur van een urgentieverklaring 52 weken. Voor de categorieën woningzoekenden die op grond van artikel 10, tweede lid, voor bemiddeling in aanmerking komen, bepaalt artikel 10, derde lid, dat, indien binnen deze periode niet tweemaal een passende aanbieding gedaan kan worden, de urgentieverklaring automatisch wordt verlengd tot er een tweede aanbieding is gedaan. Als de woningzoekende deze tweede aanbieding niet accepteert, vervalt de urgentieverklaring op grond van artikel 12, tweede lid, onder b.

Lid 4: Urgenten moeten soms snel verhuizen en voelen zich daardoor soms genoodzaakt om een woning te accepteren die weliswaar hun woonprobleem oplost, maar niet geheel naar hun wens is. Opnieuw verhuizen naar een betere woning is daarna moeilijk omdat de in het verleden opgebouwde Bewoningsduurscore vervalt bij verhuizing. Dit kan onredelijk zijn. Behoud van de Bewoningsduurscore bij verhuizing met urgentie kan ervoor zorgen dat urgenten sneller bereid zijn een (andere) woning te accepteren, omdat de mogelijkheden om door te stromen groter worden. Op grond van deze overwegingen is in artikel 10, vierde lid, bepaald dat bij verhuizing met urgentie een huishouden maximaal vijf jaar de opgebouwde bewoningsduurscore behoudt.

Voorwaarde voor behoud woonduur bij doorstroming met een urgentieverklaring is dat de woningzoekende als (een) hoofdbewoner in een zelfstandige woning gewoond heeft. Dit is niet het geval bij inwonende kinderen (of andere inwonende personen). Behoud woonduur geldt ook bij een urgentieverklaring na echtscheiding/verbreken relatie. Een tijdelijk noodgedwongen verblijf elders na het verbreken van een relatie (in opvanginstelling of inwoning bij familie) wordt niet gezien als inwoning.

Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden

De urgentieverklaring vermeldt voor welke woningtypen de urgentie geldt, het zogenoemde zoekprofiel. Het zoekprofiel is zodanig dat met het geïndiceerde woningtype het urgentieprobleem wordt opgelost, maar dat het niet leidt tot een stap in de wooncarrière van de woningzoekende. De voorrang voor de urgent woningzoekende boven een niet-urgent woningzoekende (zie rangorde bepaling in artikel 16) is alleen van toepassing indien de urgent woningzoekende reageert op een woning die past bij zijn/haar zoekprofiel. Als een urgent woningzoekende reageert op een woning die buiten het zoekprofiel valt, geldt de urgentieverklaring niet. Omdat de woningvoorraad sterk verschilt per gemeente en daarmee de veel voorkomende woningtypen, verschilt ook het zoekprofiel per gemeente.

Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie

In dit artikel wordt aangegeven wanneer de urgentieverklaring ingetrokken wordt of vervalt. Een urgent woningzoekenden moet zelf reageren op het woningaanbod. Als de woningzoekende niet binnen een jaar een woning accepteert, is er geen sprake van een noodsituatie. In dat geval vervalt de urgentieverklaring van rechtswege.

HOOFDSTUK 4. VOORRANG EN SLAAGKANSEN 

Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. Hierbij gaat het in het algemeen om de vraag welke woning qua aard, grootte en prijs geschikt is voor welk huishouden.

Lid 1: dit lid geldt voor alle verhuurders (niet alleen woningcorporaties) en is opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een hoger inkomen in goedkopere woningen terechtkomen. Het passend toewijzen van woningen is in het belang van de huurder zelf, als het gaat om de betaalbaarheid van het wonen. De huur die de huurtoeslagontvanger betaalt boven de aftoppingsgrens tot aan de maximale huurprijs, wordt normaliter niet vergoed. Deze extra eigen bijdrage betekent voor de huurtoeslagontvanger een fors beslag op het besteedbare inkomen. Daarnaast betekent de voorrangregel dat goedkopere woningen vooral worden toegewezen aan de huishoudens die hier in het bijzonder op zijn aangewezen. Voor woningcorporaties is dit lid van beperkt belang omdat zij zijn gebonden aan de regels voor ‘passend toewijzen’, vastgelegd in artikel 46 van de Woningwet 2015.

Lid 2: hier is een voorrangsregel opgenomen voor woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor mensen met beperkingen. Dit geldt specifiek voor woningen waar de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning investeringen heeft gepleegd om die woning geschikt te maken voor iemand met een beperking.

Lid 3: sommige woningen zijn vanuit hun aard of specifieke kenmerken zeer geschikt voor bepaalde groepen woningzoekenden. Gedacht kan worden aan kleine woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens of grote woningen die juist zeer geschikt zijn voor grote gezinnen. Op grond van dit lid kunnen woningcorporaties dergelijke woningen labelen voor de bijpassende groep woningzoekenden, los van de slaagkansen van deze groepen woningzoekenden.

Lid 4: Sommige complexen zijn gezien hun aard bestemd voor een specifieke doelgroep. Gedacht kan worden aan bepaalde concepten voor ouderenhuisvesting waar bewoners met verschillende zorgbehoeften wonen. Bij dergelijke complexen kan het nodig zijn om aanvullende voorrangsregels te stellen om de juiste mix van bewoners te houden. Het college kan op grond van dit lid woningcorporaties toestemming geven bij dergelijke complexen voorrang te geven aan een specifieke doelgroep. Uit oogpunt van transparantie is het van belang dat bij de toestemming duidelijk wordt vastgelegd op welke complexen en welke doelgroepen het gaat.

Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen

Lid 1: Dit geeft de woningcorporaties de mogelijkheid om indien blijkt dat bepaalde groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komen, woningen voor die doelgroep te labelen. Het voordeel hiervan is dat corporaties woningen flexibeler kunnen toewijzen. Ander voordeel is dat er afspraken worden gemaakt over de uitkomst van het proces van woningtoewijzing in plaats van het aanbod aan woningen.

Lid 2: In dit lid is vastgelegd welke groepen worden onderscheiden en wanneer een groep in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komt. Een procentpunt is een punt op een procentschaal en is daarmee een absolute grootheid. Bijvoorbeeld: een stijging van vier naar vijf is een stijging van één, of een stijging van 25 procent; een stijging van vier naar vijf procent is een stijging van 25 procent of van één procentpunt

Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding 

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).

Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet).

De huisvestingsverordening biedt woningcorporaties de mogelijkheid om woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding voorrang te geven bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen. Ook kunnen corporaties bij specifieke situaties een verzoek doen aan het college om voorrang te mogen geven aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding. Vanzelfsprekend geldt in alle gevallen het in de wet genoemde percentage van maximaal 25% van het aanbod waarbij voorrang kan worden gegeven aan economisch of maatschappelijk gebonden woningzoekenden uit de gemeente.

Artikel 16. Rangorde woningzoekenden

In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte.

Artikel 17. Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen

Lid 1: De vijf regiogemeenten hebben in een regionaal convenant afspraken gemaakt over het aantal woningen in de gehele regio dat voor specifieke groepen beschikbaar wordt gesteld. Deze groepen zijn onder meer bewoners die uitstromen uit instellingen voor maatschappelijke opvang, tijdelijke verblijf en beschermd wonen en ex-gedetineerden. Het regionale totaal wordt volgens een vaste verdeelsleutel verdeeld over de gemeenten. Het aantal woningen dat in het eerste lid wordt bedoeld komt overeen met het aantal woningen per gemeente dat volgt uit dit convenant.

Lid 3: In de praktijk kunnen onvoorziene situaties ontstaan, waarvoor direct en acuut een oplossing gevonden moet worden. Voor dit soort gevallen houdt het tweede lid een aantal woningen vrij, die buiten alle regels en criteria, kunnen worden toegewezen. Gekozen is voor ‘vrije’ toewijzing van maximaal 5% van de leegkomende woningen per woningcorporatie.

HOOFDSTUK 5. WOONWAGENSTANDPLAATSEN 

De gemeente is bezig met het uitwerken van het beleid rond woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Onderdeel van deze uitwerking is het vastleggen van toewijzingsregels voor standplaatsen. Ook moet bepaald worden of deze regels in de huisvestingsverordening worden vastgelegd of in een afzonderlijk document. Vooruitlopend daarop is dit hoofdstuk in de verordening gereserveerd voor het opnemen van bepalingen voor het toewijzen van woonwagenstandplaatsen.

HOOFDSTUK 6. WIJZIGINGEN IN DE WONINGVOORRAAD 

Artikel 25. Werkingsgebied

Op grond van de wet is het toegestaan om sturing te geven in de woonruimteverdeling. In Bodegraven-Reeuwijk is er voor gekozen om voor alle woonruimten in de gemeente een vergunning te verplichten voor omzetting, onttrekking, samenvoeging, woningvorming of kadastraal splitsing. De gemeente wenst de leefbaarheid te bevorderen en derhalve een vergunning verplicht te stellen voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad.

Artikel 26. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

De gemeente heeft er daarom voor gekozen om een vergunning te verplichten voor de in artikel 21 van de wet genoemde gevallen:

a. het anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;

b. het anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;

c. het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of omgezet te houden;

d. woningen te verbouwen tot twee of meer woonruimten of verbouwd te houden.

 Artikel 27. Aanvraag vergunning

Op grond van artikel 23 van de wet kan slechts een aanvraag tot vergunning worden gedaan door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw. Onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming van een pand heeft gevolgen voor de eigendom van de betrokken woonruimten en gebouwen. Daarom kan alleen de eigenaar van het desbetreffende pand een vergunning aanvragen.

Artikel 28. Voorwaarden en voorschriften

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet, waarin is bepaald dat het college voorwaarden en voorschriften kunnen verbinden aan een vergunning zoals bedoeld in artikel 26 van deze verordening.

Bij de voorwaarden en voorschriften als bedoeld onder c en d kan gedacht worden aan:

Geordend leefmilieu

a. de gebruiksoppervlakte van de onzelfstandige woonruimten gemiddeld is minimaal 12 m2 per bewoner;

b. het pand en de onzelfstandige woonruimten voldoen aan de bouwtechnische- en brandveiligheidseisen van het geldende Bouwbesluit;

c. de woonruimten voldoen aan de luchtgeluidisolatienormen van het geldende Bouwbesluit;

d. het pand verkeert in goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

e. in het kader van veiligheid en overlast wordt door de verhuurder en huurder in ieder geval voldaan aan de volgende huis- en leefregels:

- afvoer en opslag van grofvuil vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat;

- fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen worden alleen neergezet op die plaatsen die blijkens aanwijzing hiervoor zijn bestemd;

- de huurder is verplicht om gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen;

- de huurder onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere huurders in het complex of aan derden in de nabije omgeving;

- de huurder is verantwoordelijk en aansprakelijk voor de gedragingen van degenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden;

- in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven;

f. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in, de door het bevoegd gezag vastgestelde, beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag;

g. er geen sprake is van structurele overlast, die aantoonbaar is op grond van meldingen/ klachten bij de politie of de gemeente Bodegraven-Reeuwijk.

Goed verhuurderschap

a. alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan om de woonruimte(n) te verbouwen of in gebruik te nemen;

b. de woonruimten worden verhuurd middels schriftelijke huurcontracten, waarbij de hoogte van de huur wordt berekend volgens de regels van het woonwaarderingsstelsel

c. alle bewoners staan op het adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk of hebben zich aangemeld voor inschrijving op het adres in de BRP;

d. de eigenaar/verhuurder heeft de huis- en leefregels in de taal van herkomst van de huurder(s) opgesteld én de huis- en leefregels voldoen aan het hiervoor onder ‘geordend leefmilieu’ onder e bepaalde én de huis- en leefregels maken onlosmakelijk onderdeel uit van de huurovereenkomst met de bewoner(s);

e. er is sprake van een geregeld beheer, waarbij de eigenaar/verhuurder zelf dan wel een derde, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die:

- toeziet op hygiëne en veiligheid;

- aanspreekpunt is voor bewoners, omwonende en overheden bij klachten;

- 24 uur per dag bereikbaar is;

- een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand;

- zich kenbaar maakt in de directe omgeving van het pand als beheerder.

f. de verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente Bodegraven-Reeuwijk hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.

Artikel 29. Weigeringsgronden

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet. De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening de weigeringsgronden vast te leggen ten aanzien van het verlenen van de vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming.

Op grond van artikel 25 van de Huisvestingswet 2014 kan de vergunning voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 30. Vergunning voor kadastrale splitsing

Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw dat behoort tot het werkingsgebied genoemd in artikel 25 is een vergunning van het college nodig. Dit is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen afzonderlijk te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de woonruimtevoorraad.

Artikel 31. Aanvraag vergunning voor kadastrale splitsing

Op grond van artikel 23 van de wet kan slechts een aanvraag tot vergunning worden gedaan door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw. De kadastrale splitsing van een pand heeft gevolgen voor de eigendom van de betrokken woonruimten en gebouwen. Daarom kan alleen de eigenaar van het desbetreffende pand een vergunning aanvragen.

Artikel 32. Voorwaarden en voorschriften kadastrale splitsing

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet, waarin is bepaald dat de burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften kunnen verbinden aan een vergunning zoals bedoeld in artikel 30 van deze verordening.

Bij de voorwaarden en voorschriften als bedoeld onder c en d kan gedacht worden aan:

Geordend leefmilieu

a. de gebruiksoppervlakte van de zelfstandige woonruimten is gemiddeld minimaal 12 m2 per bewoner;

b. het pand en de zelfstandige woonruimten voldoen aan de bouwtechnische- en brandveiligheidseisen van het geldende Bouwbesluit;

c. de woonruimten voldoen aan de luchtgeluidisolatienormen van het geldende Bouwbesluit;

d. het pand verkeert in goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

e. in het kader van veiligheid en overlast wordt door de verhuurder en huurder in ieder geval voldaan aan de volgende huis- en leefregels:

- afvoer en opslag van grofvuil vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat;

- fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen worden alleen neergezet op die plaatsen die blijkens aanwijzing hiervoor zijn bestemd;

- de bewoner is verplicht om gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen;

- de bewoner onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere bewoners in het complex of aan derden in de nabije omgeving;

- de bewoner is verantwoordelijk en aansprakelijk voor de gedragingen van degenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden;

- in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven;

f. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in, de door het bevoegd gezag vastgestelde, beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag;

g. er geen sprake is van structurele overlast, die aantoonbaar is op grond van meldingen/klachten bij de politie of de gemeente Bodegraven-Reeuwijk.

Goed verhuurderschap

a. alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan om de woonruimte(n) te verbouwen of in gebruik te nemen;

b. de woonruimten worden verhuurd middels schriftelijke huurcontracten, waarbij de hoogte van de huur wordt berekend volgens de regels van het woonwaarderingsstelsel

c. alle bewoners staan op het adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk of hebben zich aangemeld voor inschrijving op het adres in de BRP;

d. de eigenaar/verhuurder heeft de huis- en leefregels in de taal van herkomst van de huur-der(s) opgesteld én de huis- en leefregels voldoen aan het hiervoor onder ‘geordend leef-milieu’ onder e bepaalde én de huis- en leefregels maken onlosmakelijk onderdeel uit van de huurovereenkomst met de bewoner(s);

e. er is sprake van een geregeld beheer, waarbij de eigenaar/verhuurder zelf dan wel een derde, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die:

- toeziet op hygiëne en veiligheid;

- aanspreekpunt is voor bewoners, omwonende en overheden bij klachten;

- 24 uur per dag bereikbaar is;

- een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand;

- zich kenbaar maakt in de directe omgeving van het pand als beheerder.

f. de verhuurder bij overlast werkt mee aan de aanpak die de gemeente Bodegraven-Reeuwijk hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.

Artikel 33. Weigeringsgronden

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels stelt omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning kunnen leiden. De gemeenteraad dient de afweging te maken in welke gevallen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder moet wegen dan het belang van de eigenaar voor het verkrijgen van een vergunning tot splitsing. Bij de afweging kan de onderhoudstoestand van de betreffende woonruimte worden meegenomen.

Op grond van artikel 25 van de Huisvestingswet 2014 kan de vergunning voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 34. Intrekking vergunning

Op basis van artikel 26 van de wet kan het college overgaan tot het intrekken van de verleende vergunning. Een vergunning kan worden ingetrokken op basis van (één van) de volgende gronden:

a. de vergunninghouder is niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming;

b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegeven waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

c. de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften worden niet nageleefd;

d. het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waar de vergunning voor verleend is.

Het college gaat niet tot intrekking van de vergunning over, voordat de vergunninghouder per brief is gewaarschuwd, dat zij de vergunning zullen intrekken, indien niet binnen een te bepalen datum zodanige maatregelen en/of voorzieningen zijn getroffen dat een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel omgeving van de woonruimte is hersteld.

HOOFDSTUK 7. SLOTBEPALINGEN 

Artikel 35. Experimenten

Nieuwe inzichten of nieuwe technische mogelijkheden kunnen er toe leiden dat er andere systemen van woningtoewijzing worden ontwikkeld dan waarop deze huisvestingsverordening is gebaseerd. Dit artikel maakt het mogelijk te experimenteren met dergelijke systemen zonder bij voorbaat de hele verordening te hoeven aanpassen. Ook kan geëxperimenteerd worden met regels waarvan de gevolgen niet geheel voorspelbaar zijn, waarna (bij gebleken succes) een dergelijke regel via aanpassing van de verordening formeel kan worden ingevoerd.

Artikel 36. Hardheidsclausule

Dit artikel maakt afwijking in specifieke situaties mogelijk en behoeft geen verdere toelichting.

Artikel 37. Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de wet.

Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Het college is bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

In de verordening zijn bestuurlijke boetes opgenomen voor overtreding van artikel 8, 21 en 22 van de wet of voor handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet van de wet.

Artikel 8 van de wet luidt:

• 1.

  Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te nemen zonder vergunning van het college.

• 2.

  Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

Artikel 21 en 22 van de wet zijn de basis voor artikel 26 en 30 van deze verordening. Overtredingen van artikelen 26 of 30 van de verordening betekenen een overtreding van artikel 21 of 22 van de wet. Artikel 24 van de wet luidt:

De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die het college kan verbinden aan een vergunning als bedoeld in die artikelen.

De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).

Artikel 38. Overgangsbepaling

In het eerste lid van dit artikel worden eigenaren van panden/woningen verplicht gesteld om binnen een redelijke termijn na inwerkingtreding van deze verordening een aanvraag voor een vergunning op grond van artikel 26 of 30 van deze verordening in te dienen. Er is hier gekozen voor een termijn van zes maanden. De aanvraag van de vergunning dient ook om de bestaande situatie te legaliseren. Wel dient er aan de vereisten van de artikelen 27 tot en met 33 van deze verordening te worden voldaan.

Om te voorkomen dat reeds verleende urgentieverklaringen opnieuw zouden moeten aangevraagd, is bepaald dat de verklaringen verleend onder de ingetrokken verordening, geldig blijven onder de nieuwe verordening.

Artikel 39. Intrekking oude verordening

De Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2015 heeft een geldigheidsduur van vier jaar. Die verordening wordt vervangen door deze verordening. Bij vervanging van een regeling door een nieuwe wordt de oude regeling uitdrukkelijk ingetrokken. Het uitdrukkelijk intrekken van de oude regeling betekent dat er geen misverstand kan bestaan over de vraag of het de bedoeling is de oude en de nieuwe naast elkaar te laten voortbestaan of de oude te vervangen door de nieuwe.

Artikel 40. Inwerkingtreding en geldigheidsduur

De maximale geldigheidsduur van de verordening is geregeld in artikel 4 van de wet. Voor de duidelijkheid is deze geldigheidsduur ook in de verordening zelf vastgelegd.

* * * * * *

Aanvullende toelichting op hoofdstuk 6 (wijzigingen in woonruimtevoorraad) en artikel 37 (bestuurlijke boete)

1 juli 2021

Deze toelichting vormt een aanvulling op de algemene toelichting van de Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2019 en de schaarste onderbouwing (Bijlage bij de Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2019, Schaarste aan goedkope huurwoningen en verdringingseffecten op de woningmarkt, hierna: schaarste-onderbouwing).

Inleiding

Voor het toepassen van hoofdstuk 6 (wijzigingen in de woonruimtevoorraad) en artikel 37 (bestuurlijke boete) van de Huisvestingsverordening, moet een reden zijn. Deze reden moet gelegen zijn in een schaarste aan woningen. Dit is voor een groot deel reeds gedaan middels de hiervoor genoemde algemene toelichting en schaarste-onderbouwing. Hierbij is uitgegaan van een inzet ten behoeve van de sociale huurwoningvoorraad. De schaarste breidt zich tegenwoordig echter uit over de gehele woonruimtevoorraad. De schaarste aan woonruimten blijkt zowel uit de wachttijden voor gereguleerde huurwoningen (waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is) als uit de moeilijke (financiële) bereikbaarheid van woningen in de vrije huursector en vrije koopsector.

Woonvisie 2021-2025

Waar de woonvisie van 2015-2020 uitgaat van aanbodschaarste bij met name de sociale huurwoningen, is het inmiddels de realiteit dat de gehele woningvoorraad onder druk staat[1][2]. De woonvisie 2021-2025 laat duidelijk de grote druk zien op de sociale en middeldure huursector en de betaalbare en middeldure koopsector. De woonvisie voor de periode 2021-2035 zet dan ook in op ‘bouwen, bouwen en bouwen’. Echter, totdat vraag en aanbod meer in balans zijn, dient er gereguleerd te worden om onevenwichtigheden, als gevolg van schaarste, in de woningvoorraad met regulering te bestrijden.

Noodzaak regulering

Uit onderzoek van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten[3], is gebleken dat kamerbewoning door arbeidsmigranten gepaard gaat met flinke misstanden. Overbewoning, strijd met brandveiligheidseisen en te hoge huurprijzen zijn enkele voorbeelden. De oorzaken hiervoor liggen o.a. in schaarste van het woningaanbod. Doordat schaarste de prijzen opdrijft, valt een deel van de voorraad in handen van partijen die door middel van commerciële exploitatie de duurkoop rendabel kunnen maken. Deze exploitatie neemt soms schrikbarende vormen aan. Verkamering (omgezet van zelfstandige bewoning naar onzelfstandige bewoning) van woningen is lucratief, omdat het pand aan meer huishoudens kan worden verhuurd. Bovendien hoeft hiervoor geen bouwkundige en kadastrale splitsing te worden aangevraagd en uitgevoerd. Hierdoor bestaat geen grondslag om handhavend op te treden bij ongewenste verkamering van panden. Alleen als de brandveiligheidsvoorschriften worden overtreden, kan handhavend opgetreden worden. Doordat de schaarste zich niet beperkt tot goedkope woningen, maar plaatsvindt over de hele linie van het woningaanbod van koop en huur, acht de gemeente het van belang de regels van hoofdstuk 6 en artikel 37 toe te passen op zijn hele grondgebied.

Vergunningplichten

Op grond van artikel 30 van de Huisvestingsverordening is het verboden om een recht op een woonruimte als bedoeld in artikel 25 zonder vergunning van het college te splitsen in appartementsrechten, als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer delen van het gebouw als woonruimte, tenzij het gebouw op 1 januari van het jaar, waarin de splitsing plaatsvindt, minder dan 5 jaar geleden opgeleverd is.

Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet is het verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

• a.

  anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken;

• b.

  anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen;

• c.

  van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten;

• d.

  te verbouwen tot twee of meer woonruimten.

Op grond van artikel 24 stelt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels, omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning, als bedoeld in artikel 21 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning als bedoeld in dat artikel.

Door middel van artikel 26 van de Huisvestingsverordening in hoofdstuk 6 van de Huisvestingsverordening, heeft de gemeenteraad besloten dat het verboden is zonder vergunning van het college:

• a.

  anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;

• b.

  anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;

• c.

  van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

• d.

  te verbouwen tot twee of meer woonruimten of verbouwd te houden.

Een vergunning op grond van hoofdstuk 6 noemen we hierna een voorraadvergunning.

In artikel 37 van de Huisvestingsverordening is bepaald dat voor de handhaving van de bepalingen uit hoofdstuk 6, ook de bestuurlijke boete kan worden ingezet. Onder welke omstandigheden deze bestraffende sanctie wordt ingezet, zal hierna worden toegelicht.

Ten aanzien van de vergunningprocedure, gelden de volgende voorwaarden:

• -

  Alleen de eigenaar van de woonruimte, kan een voorraadvergunning aanvragen. Het moet gaan om een zelfstandige woonruimte.

• -

  De beslistermijn op de vergunningaanvraag, is acht weken met een mogelijkheid deze te verlengen met zes weken onder opgaaf van redenen.

• -

  De aanvraag bevat een motivatie voor de aanvraag.

• -

  Bij de te verstrekken gegevens, als adresgegevens en hoofdverblijf van de eigenaar en bewoners, dienen ook tekeningen van de indeling van de woning te worden aangeleverd.

• -

  Mocht dit voor de specifieke aanvraag van belang zijn, kunnen er nog aanvullende gegevens worden verzocht.

• -

  De voorraadvergunning moet binnen 1 jaar gebruikt worden. De meer specifieke voorraadvergunning voor omzetting moet binnen 6 maanden gebruikt worden. Dit type gebruik van een woning, is namelijk snel gedaan en ongedaan te maken en daarom past een termijn van 1 jaar niet bij dit type vergunning.

Uitzonderingen vergunningplicht

Er kunnen zich situaties voordoen, waarvoor geen voorraadvergunning nodig is. Deze situaties zullen hierna worden toegelicht.

Kantoor- of praktijkruimte

Artikel 21 van de Huisvestingswet bepaalt dat in twee situaties geen onttrekkingsvergunning nodig is. Het gaat om de gevallen, waarbij 1) een woonruimte aan de voorraad wordt onttrokken ten behoeve van gebruik als kantoor- of praktijkruimte en 2) het samenvoegen van woonruimte met een andere woonruimte ten behoeve van bewoning of gebruik als kantoor- of praktijkruimte. In beide situaties moet het gaan om een eigenaarbewoner van een koopwoning. Deze vrijstelling geldt niet voor huurwoningen. De vrijstelling van de vergunningplicht heeft alleen betrekking op het gebruik als kantoor- of praktijkruimte. Een kantoorruimte is een ruimte die gebruikt wordt om administratieve werkzaamheden te verrichten. Onder praktijkruimte wordt verstaan een ruimte die dient voor de uitoefening van een vrij beroep dan wel voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep. Hierbij kan gedacht worden aan tandartsen, fysiotherapeuten, psychologen en doctoren. De kantoor- of praktijkruimte maakt een ondergeschikt deel uit van de woning. Het gebruik als kantoor- of praktijkruimte en de betekenis van de definitie ‘aan huis gebonden beroep’ moet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Verder mag het gedeeltelijk gebruik van de woonruimte als kantoor of praktijkruimte er niet toe leiden dat de woonfunctie ondergeschikt wordt aan het andere gebruik Gekozen is voor een maximum van 40% van de gebruiksoppervlakte dat als kantoor – of praktijkruimte mag worden gebruikt. Hierdoor is enerzijds de woonruimtevoorraad beschermd en worden anderzijds onnodige belemmeringen voor eigenaren zoveel mogelijk voorkomen.

De vrijstelling van de vergunningplicht geldt ook, wanneer een eigenaar-bewoner zijn hoofdverblijf samenvoegt met een andere woonruimte, waarvan hij eigenaar is. Het gaat hierbij om situaties waarbij twee of meer naast of boven elkaar gelegen zelfstandige woonruimten, bouwkundig worden samengevoegd. Dit kan uitsluitend zonder vergunning, wanneer één van de woonruimten voor én na de samenvoeging wordt bewoond door dezelfde eigenaar. Van samenvoeging van woonruimten is sprake, indien de tot stand gekomen woonruimten bouwkundig als één woonruimte kan worden aangemerkt en wordt gebruikt. De eigenaar dient na samenvoeging voor de nieuw tot stand gekomen woonruimte een nummerbeschikking aan te vragen en zorg te dragen voor de aanpassing in het Kadaster.

Vakantieverhuur

Vakantieverhuur is het, tijdens afwezigheid van de bewoner, tegen betaling in gebruik geven van een zelfstandige woonruimte ten behoeve van recreatief verblijf. Bij vakantieverhuur wordt de gehele woning bij afwezigheid van de bewoner verhuurd aan toeristen. Bij B&B wordt juist tijdens aanwezigheid van de bewoner slechts een gedeelte van de woning verhuurd aan toeristen (maximaal 40%). B&B mag het hele jaar door, voor vakantieverhuur geldt een maximum aantal verhuurde nachten van zestig per kalenderjaar. Toeristische verhuur is woningonttrekking. Door de woning of een kamer aan toeristen te verhuren is de woning of kamer namelijk niet meer permanent beschikbaar voor bewoning. De rechter heeft meermaals vastgesteld dat er bij toeristische verhuur sprake is van woningonttrekking is. Ook het eenmaal voor een korte periode verhuren van woonruimte aan toeristen betreft woonruimteonttrekking. Door de verhuur van de woning aan toeristen is namelijk sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning wordt door de verhuur aan toeristen gebruikt voor een ander doel dan voor bewoning. Voor woningonttrekking is, in principe, een vergunning nodig volgens de Huisvestingswet (artikel 21).

Omzetting voor twee bewoners

De Huisvestingswet bepaalt dat een woonruimte wordt bewoond door één huishouden. Als een woning wordt bewoond door meer personen, die samen geen huishouden vormen, is er sprake van omzetting naar onzelfstandige woonruimten. Hiervoor is conform de Huisvestingswet een omzettingsvergunning nodig. Voor bewoning door drie of meer personen (niet zijnde een huishouden) geldt in Bodegraven-Reeuwijk een verplichte omzettingsvergunning (artikel 26 onder c van de Huisvestingsverordening). Tegen gebruik van een woning door twee personen die geen huishouden vormen, gaat de gemeente niet actief optreden. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk wil twee vrienden die samenwonen, niet anders behandelen dan een stel. Temeer ook omdat hierbij geen leefbaarheidseffecten optreden.

Inwoning

Inwoning is een woonvorm, waarbij een bewoner een ander de helpende hand biedt door woonruimte aan te bieden in zijn of haar woning. Bijvoorbeeld een inwonende vriend(in) of familieleden die tijdelijk huisvesting nodig hebben door bijvoorbeeld een scheiding of de zorg voor (oudere) familieleden. Bij inwoning bestaat van te voren niet de intentie een woning te delen. Er is een duidelijk onderscheid tussen de aanvankelijke bewoner en de inwoner. Tegen inwoning wordt, onder voorwaarden, niet actief opgetreden. Een indicatie dat niet van begin af aan de intentie bestaat een woning te delen, is bijvoorbeeld dat een huishouden al ongeveer twee jaar in dezelfde samenstelling op een woning ingeschreven staat, voordat een ander huishouden is komen inwonen. Wanneer er sprake is van inwoning ten behoeve van mantelzorg in de zin van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of inwoning van eerste- en tweedegraads familieleden is deze voorwaarde niet van toepassing. Bijvoorbeeld wanneer een nieuwe, grotere woning wordt betrokken juist om ruimte te bieden aan een opa of oma. In dit soort gevallen acht de gemeente het niet wenselijk eisen te stellen aan de inschrijvingsperiode. Daarnaast mag er maximaal één ander huishouden inwonen om een te grote druk op de leefbaarheid van de woonomgeving te voorkomen. Indien iemand meer huishoudens wil laten inwonen, dient een omzettingsvergunning aangevraagd te worden. Hier zijn voorwaarden aan verbonden die in een dergelijk geval de leefbaarheid borgen.

Weigeringsgronden ter waarborging van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat

Een voorraadvergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan, behalve vanwege bestaande of dreigende schaarste, ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.

De artikelen 26 van de Huisvestingswet en 29 van de Huisvestingsverordening bevatten de gronden, waarop een voorraadvergunning wordt geweigerd of ingetrokken.

Bibob

Voor alle aanvragen voor een voorraadvergunning, geldt dat deze niet voldoet aan artikel 28 onder d van de Huisvestingsverordening (goed verhuurderschap), als er sprake is van een weigeringsgrond als bedoeld in de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob). De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibob-toets. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Bodegraven-Reeuwijk indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide ondernemers beschermd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest.

Legalisatie bestaande situatie met overlast

Voor elke aanvraag van een voorraadvergunning die ziet op een bestaande onvergunde situatie waarvan met de aanvraag beoogd wordt deze situatie te legaliseren en die niet voldoet aan het overgangsrecht geldt dat deze wordt geweigerd indien er reeds sprake is aantoonbare overlast (niet voldoen aan artikel 29 onder b van de Huisvestingsverordening). Met aantoonbare overlast wordt gedoeld op bestaande klachten ten tijde van de aanvraag. Te denken valt aan aangiftes bij de politie, woningcorporatie en/of de gemeente en/of de ODMH.

Legalisatie van bestaande huur

Bij een legalisatieaanvraag van bestaande kamerverhuur, die niet onder het overgangsrecht valt, kan een reden voor weigering zijn dat een verhuurder blijkt geen individuele huurcontracten te zijn overeengekomen (artikel 27 lid 2 onder b van de Huisvestingsverordening).

Intrekking vergunning

Artikel 26 van de Huisvestingswet 2014 in samenhang met artikel 28 van de Huisvestingsverordening geeft de gronden, waarop een voorraadvergunning kan worden ingetrokken. Zo kan de vergunning worden ingetrokken, wanneer deze niet binnen één jaar in gebruik wordt genomen (artikel 26 onder a van de huisvestingswet). Daarnaast kan de vergunning worden ingetrokken als deze is verleend op basis van foutieve gegevens (artikel 26, onder b van de huisvestingswet), als er sprake is van een Bibob-situatie (artikel 26 lid 2 van de Huisvestingswet) of als de vergunninghouder geen gebruik meer maakt van de vergunning. Hierbij kan gedacht worden aan de situatie dat een omgezette woning met studentenkamers weer aan een gezin wordt verhuurd of wanneer iemand stopt met zijn B&B. Vergunninghouders zijn gehouden kenbaar te maken dat zij geen gebruik meer maken van de vergunning. Dit gebod wordt verbonden aan de geldigheidsduur van de kamerverhuur (artikel 28 onder a). De vergunning is niet langer geldig, als de kamerverhuur is gestaakt. Tot slot kan de vergunning worden ingetrokken als niet wordt voldaan aan de bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften. Zo geldt voor elke voorraadvergunning dat het niet voldoen aan de gestelde voorwaarden en voorschriften, kan leiden tot intrekking van de verleende vergunning. Wanneer een omzettings- of onttrekkingsvergunning is ingetrokken, moet deze woonruimte weer als zelfstandige woonruimte in gebruik worden genomen. Voor afwijkend gebruik is dan opnieuw een vergunning vereist. Stapeling van voorraadvergunningen is niet toegestaan.

Voorschriften omzettingsvergunning ten behoeve van een geordend woon- en leefmilieu (artikel 28 onder c van de Huisvestingsverordening) zijn de volgende. Dit zijn specifieke voorschriften voor de voorraadvergunning voor omzetting/kamerverhuur.

• -

  De gehele woning bevat een gezamenlijke verblijfsruimte van minimaal elf vierkante meter.

• -

  Vanaf vijf kamers of meer moet er worden voldaan aan extra brandveiligheidseisen voor kamerverhuur.

• -

  Er wordt binnen 6 maanden na vergunningverlening een melding gedaan van feitelijke ingebruikname op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze.

• -

  Bij omzetting naar meer dan zes onzelfstandige woonruimten, dient de aanvrager te motiveren dat geen onaanvaardbaar negatief effect op de leefbaarheid zal plaatsvinden. Omzetting naar meer dan zes onzelfstandige woonruimten zal slechts bij hoge uitzondering worden toegestaan, omdat reguliere woningen in de regel niet gebouwd zijn op dergelijk gebruik. Ook krijgt de woning dan het karakter van een studentencomplex of pension. Deze vorm heeft een grotere impact op de leefbaarheid (artikel 28 onder c van de Huisvestingsverordening).

• -

  Elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal 1 volwassene bewoond op basis van een individueel schriftelijke huurcontract tussen eigenaar/beheerder en huurder. Dit voorkomt dat een huishouden dat uit meerdere personen bestaat in 1 kamer komen te wonen en er snel overbewoning dreigt. Uitzondering hierop is een kinderloos stel dat een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voert.

• -

  Er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Overlast moet worden aangetoond op basis van objectieve feiten en omstandigheden en men moet eerst proberen de overlast zelf op te lossen. Wanneer kamerbewoners als overlastveroorzakers zijn gewezen op de overlast en dit niet heeft geleid tot een oplossing kan er sprake zijn van een onaanvaardbare inbreuk en kan de vergunning worden ingetrokken (artikel 28 onder c van de Huisvestingsverordening in samenhang met artikel 26 van de Huisvestingswet).

• -

  Verhuur op grond van huurovereenkomsten, is hoe invulling wordt gegeven aan het begrip ‘goed verhuurderschap’ (artikel 28 onder d van de Huisvestingsverordening). Dit is ook zo omschreven in de algemene toelichting.

Zoals voor elke voorraadvergunning geldt, geldt ook hier dat het niet voldoen aan de gestelde voorwaarden en voorschriften kan leiden tot intrekking of weigering van de aanvraag.

Inzet bestuurlijke boete

Artikel 37 bepaalt dat voor overtreding van hoofdstuk 6 van de Huisvestingsverordening een boete kan worden opgelegd van € 15.750,-. Voor een herhaalde overtreding binnen 12 maanden, kan het college € 20.750,- opleggen.

Deze boete wordt opgelegd, wanneer een overtreder herhaaldelijk de regels overtreedt. Dit kan het geval zijn, wanneer hij in de voorgaande vijf jaar twee keer zonder vergunning kamers heeft verhuurd of wanneer hij betrokken is (geweest) bij het bedrijfsmatig kweken van hennep in zijn pand.

Een boete wordt eerder opgelegd aan een professionele verhuurder of beheerder (bij verhuur van meer dan twee panden) dan aan een pandeigenaar die verhuurt als nevenactiviteit.

Overgangsrecht legale kamerbewoning

Er zijn panden waarvoor, op grond van het bestemmingsplan omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige (kamerverhuur) is toegestaan.

Voor die adressen geldt het volgende overgangsrecht op grond, waarvan zij alsnog moeten voldoen aan de regels van de Huisvestingsverordening.

Omgezette woonruimte (kamerverhuur) die toegestaan was voor 1 juli 2021 en waarmee de pandeigenaar wil doorgaan, valt onder het overgangsrecht. Dit betekent dat de kamerbewoning toegestaan blijft, mits hiervoor binnen zes maanden, na ontvangst van een persoonlijk verzoek daartoe, een omzettingsvergunning wordt aangevraagd.

[1] CBS.nl/nl-nl/over-ons/innovatie/project/regionale-verschillen-in-koopwoningaanbod-in-beeld-gebracht

[2] https://insights.abnamro.nl/2020/06/headlines-alleen-drastisch-meer-woningbouw-kan-het-woningtekort-verkleinen/

[3] Geen tweederangsburgers. Aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten in Nederland tegen te gaan.