Nieuwe Landgoederen in de gemeente Bronckhorst

Artikel 1

Inleiding

Voor het grondgebied van de voormalige gemeenten geldt voor elk gebied momenteel een eigen beleid met betrekking tot het al dan niet mogelijk maken van nieuwe landgoederen. Dit varieert sterk door de zeer diverse landschapstypen en de verschillende uitgangspunten van beleid. Bovendien neemt de wens van stoppende agrariërs en andere grondeigenaren om een landgoed op te richten toe, met name door de versoepeling van het provinciale beleid en als vorm van plattelandsvernieuwing. Om tot nieuw en eenduidig beleid te komen, is het noodzakelijk om eerst een beeld te scheppen van het huidige landgoederenbeleid voor het grondgebied van de voormalige gemeenten. Hierop wordt niet al te diep ingegaan, want met de harmonisatie van dit beleid willen wij vooruit kijken. Het rijks- en provinciale beleid geldt als minimale randvoorwaarde en wordt allereerst verwoord. Het is gemeentelijke beleidsvrijheid om beleid strenger dan het provinciale beleid te formuleren. De in deze notitie opgenomen beleidsregels voor nieuwe landgoederen in de gemeente Bronckhorst vormen een eerste toetsingskader, waarna een initiatiefnemer in gesprek kan treden omtrent de (on)mogelijkheden en eventuele nadere voorwaarden voor het ontwikkelen van een nieuw landgoed. Om misverstanden te voorkomen: beleid voor bestaande landgoederen wordt niet in deze notitie behandeld. Hetzelfde geldt voor verzoeken voor bos- en/of natuurontwikkeling zonder bouwmogelijkheden.

Rijksbeleid

De Natuurschoonwet 1928 (NSW) biedt fiscale regelingen om landgoederen te kunnen realiseren en duurzaam in stand te houden, zodat de natuur- en landschapswaarden veilig kunnen worden gesteld. In de NSW geldt als definitie voor een landgoed: ‘Een landgoed is een, in Nederland gelegen, geheel of gedeelteijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak – daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen – voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is’. Als het landgoed voor minimaal 30 jaar duurzaam in stand wordt gehouden gelden bepaalde fiscale faciliteiten, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting, vermogensbelasting, successie- en schenkingsrecht en een gedeeltelijke vrijstelling van OZB.

Provinciaal beleid

Als definitie voor een nieuw landgoed geldt: ‘Een openbaar toegankelijk bos- en/of natuurcomplex (al dan niet met overige gronden) met daarin een woongebouw van allure met in beginsel maximaal drie wooneenheden en een minimale omvang van het nieuwe bos of natuurgebied van 5 ha’. Met het Streekplan Gelderland 2005 wordt het beleid voor nieuwe landgoederen voortgezet. Nieuwe landgoederen kunnen gesticht worden in delen van het groenblauwe raamwerk (EHS-verweving, EHS-verbindingszones) en in het multifunctioneel gebied, niet in EHS-natuur, waardevol open gebied, in weidevogel- en ganzengebieden van provinciaal belang of in het concentratiegebied voor intensieve teelten. Ook is het volgens de provincie mogelijk om landgoederen te stichten met een veelvoud van minstens 5 ha openbaar toegankelijk bos en/of natuur, waarbij in een woongebouw een veelvoud van drie wooneenheden wordt geschapen, mits passend bij de kwaliteiten van de plek. Met de toevoeging ‘in beginsel’ hebben provinciale staten bedoeld dat de gemeente ook eventueel appartementen in het woongebouw van allure kan toestaan. De provincie vereist een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer om de duurzame instandhouding van het landgoed te kunnen garanderen. Daarnaast is een meerwaarde voor natuur en landschap nodig, want de na te streven natuurdoeltypen moeten aansluiten bij Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland van september 2004.

Voormalige gemeenten

De voormalige gemeenten Zelhem, Steenderen en Hengelo stonden in principe positief tegenover de ontwikkeling van nieuwe landgoederen en hadden hiervoor beleid geformuleerd in de volgende notities:

• Notitie nieuwe landgoederen in de gemeente Zelhem, vastgesteld 27 mei 2003;

• Stenen voor een nieuw landgoed, gemeente Steenderen, vastgesteld 29 juni 2004;

• Beleidsregels voor nieuwe landgoederen en omzetting van cultuurgrond in bos/nieuwe natuur in de gemeente Hengelo, november 2004.

Ook in de voormalige gemeente Vorden was met de ‘Beleidsregels voor nieuwe landgoederen in Vorden, augustus 2004’ beleid geformuleerd, maar dan met een ‘nee, tenzij-redening’ om de schaarse cultuurgrond binnen het grondgebied van deze landgoed- en bosrijke gemeente te kunnen behouden. In Hummelo en Keppel werden geen nieuwe landgoederen toegestaan, al zijn hieromtrent geen concrete besluiten te vinden.

Lopende initiatieven voor nieuwe landgoederen

In de voormalige gemeenten Zelhem en Hengelo hebben bovenstaande beleidsregels geleid tot diverse initiatieven. Deze initiatieven bevinden zich in diverse stadia en worden in onderstaande tabel benoemd.

Naast bovengenoemde landgoedinitiatieven met zijn er nog een aantal ideeën, waarvoor nog geen formeel verzoek om medewerking met bijbehorende ontwikkelingsvisie is ingediend. Het college beoordeelt deze verzoeken te zijner tijd aan de hand van de in deze notitie te verwoorden nieuwe beleidsregels voor de gehele gemeente Bronckhorst.

Conclusies uit het bestaande beleid

• Alle voormalige gemeenten houden rekening met de aanwezige landschapstypen.

• Steenderen, Vorden en Hengelo stellen een minimale oppervlakte van 10 ha als eis, terwijl Zelhem met 7 ha genoegen neemt. Dit is in alle gevallen wel strenger dan het provinciale beleid.

• De meerwaarde voor natuur, landschap, recreatie en cultuurhistorie staan voorop, maar bij Steenderen kan een landhuis van 4000 m³ en diverse bijgebouwen wel de overhand krijgen.

• Hengelo en Steenderen betrekken de vrijkomende agrarische bouwpercelen bij een verzoek, terwijl Zelhem en Vorden hier niets over zeggen. In Zelhem kunnen stoppende agrariërs met het nieuwe streekplan van 2 regelingen gebruik maken (zowel landgoed als functieverandering bij sloop van stallen/VAB’s).

• Steenderen heeft een lijvige nota geproduceerd, terwijl uiteindelijk alleen nieuwe landgoederen ontwikkeld kunnen worden in ’t Land van Baak.

• Hengelo heeft met enkele pagina’s beleidsregels nog veel ruimte voor nadere uitwerking met een aanzienlijk zoekgebied.

• Zelhem heeft diverse zoekgebieden, die soms wel en soms niet met de EHS overeenkomen. Dit komt niet overeen met het nieuwe provinciale beleid, die gebieden met EHS-natuur uitsluit voor landgoedontwikkeling.

• Vorden wenst in principe geen nieuwe landgoederen, maar geeft toch kaders aan.

• Hummelo en Keppel wensten geen nieuwe landgoederen, omdat er al voldoende landgoederen en bos- en natuurgebied aanwezig is.

• Provincie vereist een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding en boetebeding. Hoogte van het boetebeding voor het niet of niet volledig realiseren van het landgoed varieert in de notities van de voormalige gemeenten van niets, € 50.000,- tot € 350.000,-.

• De zoekgebieden voor nieuwe landgoederen zijn in de voormalige gemeenten zorgvuldig geformuleerd en zullen behoudens de provinciale randvoorwaarden met betrekking tot uitsluiting van EHS-natuur niet worden aangepast.

Aandachtspunten voor formulering van nieuw beleid

Gedurende de korte periode dat de gemeente Bronckhorst bestaat zijn behalve de vaststaande beleidslijnen van de voormalige gemeenten diverse argumenten voor een gemeentebreed beleid voor nieuwe landgoederen naar voren gekomen. Deze argumenten worden hieronder belicht:

• a.

  Cultuurhistorie dient meer betrokken te worden bij de ontwikkeling van nieuwe landgoederen dan nu het geval is. Mogelijk kunnen monumenten of gebouwen op de MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) een nieuwe invulling krijgen als landhuis en zo worden behouden. Ook de teelt van traditionele graangewassen, zoals spelt en boekweit kan in sommige gevallen een meerwaarde bij landgoedontwikkeling hebben. De teelt van dergelijke gewassen zorgt samen met de aanleg van bossen en singels voor een aantrekkelijk coulissenlandschap en biedt mede schut- en voederplaatsen voor klein wild en knaagdieren.

• b.

  In de diverse landschapsbeleidsplannen van de voormalige gemeenten is het grondgebied op een zorgvuldige wijze ingedeeld in de diverse landschapstypen. Deze typering heeft de afgelopen jaren zijn waarde bewezen en dient behouden te blijven, maar moet wel qua naamgeving op elkaar aansluiten. Er wordt daarom momenteel gewerkt aan een ‘legenda voor het landschapsbeleid van de nieuwe gemeente Bronckhorst’. Deze legenda zal als toetsingskader bij de beoordeling van nieuwe landgoederen mede benut moeten worden. Dit om bijvoorbeeld onwenselijke opgaande beplanting in het essenlandschap tegen te gaan. Een ander voorbeeld is het inzichtelijk houden van de karakteristiek van het beekdallandschap met zijn langgerekte verkaveling haaks op de beken, het zogenaamde slagenlandschap. Het beleid voor nieuwe landgoederen mag geen afbreuk doen aan dit gevarieerde karakter binnen de gemeente Bronckhorst. Kansen voor nieuwe landgoederen zijn met name gelegen in het kampenlandschap.

• c.

  Versnippering van agrarische gebieden moet voorkomen worden om de blijvende agrariërs voldoende toekomstperspectief te bieden. Met name voor de melkrundveehouderij is een zo groot mogelijk huiskavel en de aanwezigheid van voldoende gronden essentieel. Hierbij wordt rekening gehouden met het reconstructieplan Achterhoek en Liemers. In en in de buurt van landbouwontwikkelingsgebieden is de vestiging van nieuwe landgoederen uitgesloten. Daarnaast is er discussie of nieuwe landgoederen in het verwevingsgebied kunnen samengaan met de alhier gevestigde landbouwbedrijven. Bij landgoedverzoeken in verwevingsgebied dient zeer nadrukkelijk gecontroleerd te worden of bestaande agrarische bedrijven niet worden gehinderd in de bedrijfsvoering, zowel met betrekking tot de huidige vergunde rechten als de ontwikkelingsmogelijkheden.

• d.

  Het (politieke) draagvlak voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen neemt af, mede door de aanwezigheid van de bestaande landgoederen binnen de gemeente en de vrees voor realisatie van nieuwe landgoederen met een beperkte beeldkwaliteit. Dit laatste wordt ondervangen met het gestelde onder aandachtspunt f. Opgemerkt dient te worden dat deze beleidsnotitie alleen de mogelijkheid biedt om adequaat te reageren op eventuele verzoeken. Het is niet zo dat de gemeente met de formulering van dit beleid de realisering van nieuwe landgoederen in aan te geven zones verplicht stelt. Landgoedontwikkeling is altijd vrijwillig. Wel wordt de vraag opgeroepen of andere burgers in de omgeving van de initiatiefnemer een landgoedinitiatief waarderen. De rechtszekerheid voor deze burgers wordt tijdens de te voeren bestemmingsplanherziening voldoende gewaarborgd. Landgoederen worden gerealiseerd zowel door projectontwikkelaars of particulieren voor de verkoop als door stoppende agrariërs die een landhuis wensen te realiseren voor de kinderen en evt. andere familie. Geluiden van een overvoerde markt komen op. Daarnaast hebben potentiële kopers om privacy-redenen liever een vrijstaand pand dan een deel van een landhuis. Hoewel er enige weerstand bestaat tegen het realiseren van landgoederen ten behoeve van de verkoop, is het juridisch voor de gemeente onmogelijk om dergelijke landgoedinitiatieven uit te sluiten.

• e.

  Landgoederen zijn een economische factor om rekening mee te houden. Voor de initiatiefnemers levert het rangschikken onder de Natuurschoonwet 1928 enkele fiscale faciliteiten op, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting, vermogensbelasting, successie- en schenkingsrecht evenals een gedeeltelijke vrijstelling van de OZB. Veel belangrijker is echter de impact op de leefbaarheid en plaatselijke economie doordat de bewoners van het landhuis deelnemen aan het leven op het platteland. Landgoederen leveren bovendien een bijdrage aan de aantrekkelijkheid van de gemeente en vormen daarmee een inkomstenbron door een vergroting van de recreatiemogelijkheden. De nieuwe landgoederen vormen een onderdeel van de ingezette lijn om plattelandsontwikkeling te stimuleren.

• f.

  De begrippen ‘beeldkwaliteit’ en ‘allure’ worden bij de ontwikkeling van een landhuis als subjectief ervaren. Een schetsplan wordt in samenhang met de ontwikkelingsvisie al in een vroegtijdig stadium aan de Welstandscommissie voorgelegd. Tevens wordt een schetsontwerp als indicatie in de toelichting van het voorontwerp bestemmingsplan opgenomen, welke in het kader van het artikel 10 Bro-overleg door de provinciale diensten mede wordt beoordeeld op de begrippen ‘beeldkwaliteit’ en ‘allure’. Bij de herziening van de Welstandsnota Bronckhorst zullen criteria, waaraan de beeldkwaliteit van een nieuw landhuis moet voldoen, worden opgenomen.

• g.

  Er dient een bovengrens aan het aantal te realiseren nieuwe landgoederen te worden opgenomen. Enerzijds vanwege de afspraken met de provincie over het aantal te realiseren nieuwe woningen binnen de gemeente in het kader van het Kwalitatief Woon Programma 2, waarbinnen een beperkte ruimte is voor wooneenheden binnen landhuizen. Anderzijds om de gevarieerdheid tussen agrarische cultuurgronden en bos- en natuurgebieden c.q. landgoederen te behouden.

• h.

  De huidige zoekgebieden voor nieuwe landgoederen, zoals opgenomen in de beleidsregels van de voormalige gemeenten Hengelo, Zelhem en Steenderen, zijn zorgvuldig gekozen en houden rekening met de landschapstypen. In het LOP Zelhem is voor een aantal deelgebieden in de motto’s expliciet opgenomen dat landgoederen een bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid. Aangezien dit plan zeer recent is vastgesteld, is het onlogisch als er nu voor deze gebieden in totaliteit een streep gehaald wordt door de mogelijke vestiging van nieuwe landgoederen. Met het handhaven van de zoekgebieden in de voormalige gemeente Zelhem blijft landgoedontwikkeling in delen van deze gebieden mogelijk. De discussie of de gemeente een of meerdere zogenaamde ‘waterlandgoederen’ moet faciliteren om aan de groeiende vraag naar waterbergingslocaties te voldoen, resulteert niet in extra zoekgebieden langs de Oude IJssel en de IJssel. De gemeente wenst wel mee te werken aan waterbergingsinitiatieven, maar acht het ongewenst als op deze locaties in of dichtbij de uiterwaarden extra bebouwing wordt gecreëerd.

• i.

  Het boetebedrag in een landgoedovereenkomst mag aanzienlijk zijn: het dient het onaantrekkelijk te maken om alleen de winstgevende onderdelen van het landgoed te ontwikkelen en mensen met de goede intenties worden er niet door afgeschrikt. Het boetebedrag wordt daarom vastgesteld op € 350.000,-.

Beleidskader

Uit bovenstaande blijkt dat wij positief tegenover het ontwikkelen van nieuwe landgoederen staan. Bij de beoordeling van een landgoedverzoek moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

• 1.

  Een nieuw landgoed bestaat uit een integraal plan met winstpunten op diverse van onderstaande aspecten: landschap, natuur, landbouw, recreatie, (herstellen van) cultuurhistorie, water en voor het platteland in het algemeen.

• 2.

  Een nieuw landgoed moet bijdragen aan de in het Reconstructieplan Achterhoek en Liemers vastgelegde gebiedsdoelstellingen en in dat kader een duidelijk toegevoegde (ook maatschappelijke) waarde vervullen, b.v. door het op deze wijze kunnen (bijdragen in het) realiseren van een ecologische verbindingszone. Ook moet een nieuw landgoed passen in het beleid van het Streekplan Gelderland 2005. Bij voorkeur wordt een meerwaarde nagestreefd door de ligging in een milieubeschermingsgebied of dient het landgoed een bijdrage te leveren aan een oplossing van de wateropgave;

• 3.

  In relatie tot het doel van een nieuw landgoed, het versneld realiseren van de aanleg van nieuwe natuur en/of aaneengesloten bos wordt, voor de gewenste kwaliteitsverbetering een minimale oppervlakte van 10 ha aaneengesloten grond voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed aangehouden. Dit om verstening van het buitengebied tegen te gaan. Er dient sprake te zijn van een toename van minimaal 6 ha bos en/of andere natuurgronden (snelgroeiend bos en extensieve landbouw maakt hier geen onderdeel van deze oppervlakte uit). Cultuurhistorische vormen van landbouw, zoals de teelt van traditionele graangewassen worden wel meegerekend als toename. Een nieuw landgoed bestaat nooit voor 100% uit bos, maar kenmerkt zich door een afwisseling tussen open en dichte gebieden, passend in het Achterhoekse coulissenlandschap;

• 4.

  Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden van de Natuurschoonwet 1928, omdat daarmee het duurzame karakter van het landgoed het best kan worden gewaarborgd en openstelling van 90% van het terrein voor wandelaars wordt gegarandeerd;

• 5.

  Voor wat betreft de kwalitatieve aspecten van de nieuwe natuur zal aangesloten moeten worden bij de natuurdoelen, zoals de provincie deze heeft geformuleerd in het 'Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland'. Daarnaast wordt een initiatief beoordeeld aan de hand van de (nog niet vastgestelde) landschapstypering van het Landschap van Bronckhorst en/of het Landschapsontwikkelingsplan Zelhem en/of de landschapsbeleidsplannen van de voormalige gemeenten;

• 6.

  Vrijwel alle landgoedinitiatieven betreffen vrijkomende agrarische gronden. Dit houdt in dat veelal ook agrarisch bouwpercelen vrijkomen. Teneinde verdere verspreiding van bebouwing in het buitengebied toch enigszins een halt toe te roepen mogen geen nieuwe bouwvlakken gecreëerd worden, maar kunnen de initiatiefnemers gebruik (laten) maken van bestaande al dan niet voormalig agrarische bouwlocaties/vlakken. Ook is het mogelijk om alle bebouwing op een bestaand bouwvlak te slopen en het nieuwe landhuis als vervanging op een nieuwe bouwlocatie c.q. bouwvlak te creëren. NB. Bij verplaatsing moet wel ook het huidige blouwblok binnen de landgoedbegrenzing liggen. Indien op het bouwvlak belangrijke monumentale en/of architectonische gebouwen aanwezig zijn, dan moet dit monument of op een MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) voorkomend gebouw bij het landhuis betrokken worden c.q. geïntegreerd worden;

• 7.

  Op een nieuw landgoed mag 1 woongebouw gerealiseerd worden met een minimale inhoud van 1000 m³ en een maximale inhoud van 2000 m³. Het woongebouw bevat maximaal 3 wooneenheden. Bijgebouwen dienen een architectonische eenheid te vormen met het woongebouw. Per wooneenheid mag maximaal 75 m² aan bijgebouwen gerealiseerd worden. Het geheel van landhuis met bijgebouwen en landgoed straalt beeldkwaliteit en allure uit. Het landhuis moet voldoen aan de criteria in (de komende herziening van) de Welstandsnota Bronckhorst;

• 8.

  Sluiten privaatrechtelijke overeenkomst (met kettingbeding voor rechtsopvolger, eventuele planschadeclaims zijn voor rekening initiatiefnemer, en boetebeding van € 350.000,-) tussen initiatiefnemer en gemeente over:

  • inspanningsverplichting aanleg nieuw bos/ nieuwe natuur;

  • openstelling van minstens 90% van het nieuwe landgoed;

  • duurzame instandhouding van het nieuwe landgoed door aanmelding als NSW-landgoed.

• 9.

  Een initiatief mag niet leiden tot onevenredige beperkingen voor de omliggende agrarische – en andere bedrijven; dat wil zeggen dat zij niet mogen worden belemmerd in hun bedrijfsvoering, zowel op basis van de vergunde rechten als op basis van de uitbreidingsmogelijkheden (de minimale afstand vanaf de grenzen van het agrarisch bouwperceel worden bepaald aan de hand van de brochure 'Veehouderij en Hinderwet').

• 10.

  De huidige zoekgebieden voor nieuwe landgoederen, zoals verwoord in de notities van de voormalige gemeenten Hengelo, Steenderen en Zelhem, blijven van kracht. De enige aanpassing hierop is de door de provincie uitgesloten gebieden met de aanduiding EHS-natuur. Het zoekgebied voor nieuwe landgoederen in de gemeente Bronckhorst is aangegeven op bijgevoegde kaart.

• 11.

  In het Kwalitatief Woon Programma 2 (KWP 2) dienen extra wooneenheden (koop egw duur en koop mgw duur) te worden opgenomen voor de te realiseren landhuizen met maximaal 3 wooneenheden. Het aantal te realiseren landgoederen binnen de zoekgebieden van de gemeente Bronckhorst wordt begrensd op 25 (dit is inclusief de momenteel lopende initiatieven). Dit betekent dat in het KWP 2 rekening moet worden gehouden met maximaal 75 extra wooneenheden. Het werkelijke aantal wooneenheden zal vermoedelijk lager uitvallen, want er zullen ook landhuizen gerealiseerd worden met één of twee wooneenheden om de privacy van de toekomstige bewoners te garanderen. Een gedeelte van de momenteel in procedure zijnde initiatieven kan worden gerealiseerd met de huidige aantallen ‘individuele bouwplannen’ in het KWP 2.

Wijzigingsparagraaf

Op 13 oktober en 27 oktober 2005 is de conceptnotitie met diverse vraagpunten voorgelegd aan de Commissie Beleidsontwikkeling respectievelijk de gemeenteraad van Bronckhorst. De door de fracties gemaakte opmerkingen worden hieronder beantwoord. Voor zover dit tot wijzigingen heeft geleid, dan is dit tevens verwerkt in de ontwerp-beleidsregels.

Geconstateerd wordt dat de raad adviseert om het ‘ja, mits-beleid’ voor de inspraak als ontwerp-beleidsregels ter inzage te leggen. De raad krijgt de ontwerp-beleidsregels met de eventuele behandeling van inspraakreacties te zijner tijd voor vaststelling aangeboden.

De notitie is gebaseerd op het beleid van de voormalige gemeenten en vormt een harmonisatie hiervan. De zoekgebieden zijn recentelijk door deze voormalige gemeenten zorgvuldig geformuleerd en behoeven niet gewijzigd te worden. Het tijdens de commissievergadering geopperde voorstel om alle extensiveringsgebieden, zoals opgenomen in het Reconstructieplan Achterhoek en Liemers, als zoekgebieden voor nieuwe landgoederen aan te wijzen, lijkt in eerste instantie een goede gedachte. De kans dat agrarische bedrijven worden gehinderd in de bedrijfsvoering is binnen deze zone aanzienlijk kleiner dan in verwevingsgebieden. Er zitten immers veel minder agrarische bedrijven, want deze zone bevat al veel bos- en natuurgebieden. Toch zijn wij geen voorstander van dit voorstel en wel om de volgende redenen:

• Het landgoederenbeleid zoals dit door het college wordt voorgestaan gaat juist uit van het handhaven en realiseren van een goede verhouding tussen bos, natuur en agrarische cultuurgrond of wel een goede verhouding tussen open en gesloten gebieden. Het benoemen van extensiveringsgebieden, waaronder ook grote delen van de voormalige gemeenten Vorden en Hummelo & Keppel, als zoekgebieden voor nieuwe landgoederen staat haaks op het behoud van de open terreinen/cultuurgrond in deze gebieden. Vorden had ook expliciet in haar beleidsregels benoemd geen nieuwe landgoederen op haar grondgebied te wensen;

• Het reconstructiebeleid wenst de intensieve veehouderijbedrijven uit de extensiveringszone te weren. Middelen vanuit de reconstructie moeten beschikbaar gesteld worden om deze bedrijven te verplaatsen dan wel te saneren. Het landgoederenbeleid mag niet als argument gebruikt worden om intensieve veehouderijbedrijven te laten stoppen;

• Zoals terecht door een commissielid werd opgemerkt: Het provinciale beleid geeft aan dat realisatie van nieuwe landgoederen in EHS-natuur onmogelijk is. Wel kunnen landgoederen gerealiseerd worden in gebieden die op de streekplankaart de aanduiding EHS-verweving of EHS-verbindingszone hebben. Het totaal van deze drie EHS-aanduidingen komt overeen met de extensiveringsgebieden volgens het Reconstructieplan. Ook is landgoedontwikkeling volgens de provincie mogelijk is multifunctioneel gebied. De huidige zoekgebieden van de voormalige gemeenten moeten nog aangepast worden aan het Streekplanbeleid: de gebieden met EHS-natuur moeten buiten de zoekgebieden vallen. Dit betekent dat het gebied ‘t Zand in de voormalige gemeente Hengelo en een aantal kleine deelgebiedjes van de landgoederenzone in de voormalige gemeente Zelhem buiten de zoekgebieden komen. De kaart wordt hierop aangepast;

• Als het zoekgebied voor nieuwe landgoederen in Bronckhorst vergeleken wordt met het reconstructieplan, dan bestaat het zoekgebied voornamelijk uit extensiveringsgebied (noordelijk deel van ’t Land van Baak, ten noorden van Varssel, rondom ’t Zand en de verbindingszone tussen ’t Zand en Slangenburg) en gedeeltelijk uit verwevingsgebied (zuidelijk deel van ’t Land van Baak, het gebied ten westen en noorden van Hengelo en ten zuidwesten van Zelhem). Landbouwontwikkelingsgebieden zijn niet aangewezen als zoekgebied voor nieuwe landgoederen. De mogelijkheden voor omzetting naar natuur is niet in deze notitie meegenomen, want dit is in een ruimer gebied mogelijk dan de nu voorgestelde zoekgebieden voor nieuwe landgoederen. Zo is bijvoorbeeld de realisering van natte natuur in de uiterwaarden mogelijk, maar is het ongewenst dat er op deze laag gelegen gronden bebouwing bij komt.

Om deze reden zijn waterlandgoederen ongewenst. Verzoeken voor functiewijziging naar natuur worden getoetst aan de realisering van natuurdoelen conform het ‘Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland’ en mogen bestaande agrarische bedrijven niet hinderen in de bedrijfsontwikkeling. Indien de toets voor een dergelijk verzoek positief uitvalt, kan medewerking worden verleend middels de gangbare RO-procedures.

Het al dan niet aanwezig zijn van een prijsopdrijvend effect van grondprijzen als gevolg van landgoedontwikkeling is niet met harde cijfers te staven, maar de inspraakreactie van LTO-Noord getuigt hiervan. Niettemin wordt op verzoek van de commissieleden dit aandachtspunt uit de notitie verwijderd.

Op de provinciale site www.gelderland.nl (bereikbaar via de kopjes ‘beleid’, ‘landelijk gebied’ en ‘nieuwe landgoederen’) staan momenteel 11 nieuwe landgoederen in de provincie waarvoor alle procedures afgerond zijn. Daarnaast zijn er enige tientallen in de gehele provincie in procedure. In de notitie hebben wij een bovengrens van 25 nieuwe landgoederen (inclusief de in procedure zijnde verzoeken) voor de totale gemeente Bronckhorst aangegeven. Het staat de raad echter vrij om een ander aantal op te nemen, maar daarbij dient wel rekening gehouden te worden met de beperkte ruimte voor het toevoegen van nieuwe wooneenheden in het Kwalitatief Woningbouw Programma 2.

Het criterium van 90% openstelling voor wandelaars betekent dat 90% van het terrein beleefbaar moet zijn en maximaal 10% van het terrein voor privé-doeleinden behouden mag worden. Wandelpaden van een nieuw landgoed dienen zoveel mogelijk aan te sluiten op bestaande wandelpadenstructuren en -routes.

Het college is het met de commissie Beleidsontwikkeling eens dat de begrippen ‘beeldkwaliteit’ en ‘allure’ subjectief zijn. Daarom wordt bij de momenteel in behandeling zijnde initiatieven in een vroegtijdig stadium de Welstandscommissie betrokken bij de beoordeling van een eerste schetsontwerp in samenhang met de ontwikkelingsvisie. Het ontwerp van het landhuis komt meerdere malen voor advisering langs bij deze commissie. Tevens wordt een schetsontwerp als indicatie in de toelichting van het voorontwerp bestemmingsplan opgenomen, welke in het kader van het artikel 10 Bro-overleg door de provinciale diensten mede wordt beoordeeld op de begrippen ‘beeldkwaliteit’ en ‘allure’. De suggestie om de Welstandscommissie in het algemeen criteria voor een nieuw landgoed te laten opstellen, is als vraag voorgelegd aan deze commissie. Bij de herziening van de Welstandsnota Bronckhorst zullen criteria waaraan een nieuw landhuis moet voldoen worden opgenomen. Het idee om de ontwikkeling van landhuizen binnen deze criteria welstandsvrij te laten zijn, onderschrijven wij niet.

Tot slot de vraag of indien gebruik wordt gemaakt van een bestaand bouwblok ook een kleinere oppervlakte dan 10 ha voldoende kan zijn voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed. Naar onze mening niet, want elk nieuw landgoed dient gebruik te maken van een bestaand bouwblok. Ook is het mogelijk om een bestaand bouwblok op de huidige locatie te verwijderen en op een nieuwe locatie binnen het landgoed als vervanging te realiseren, mits er geen monumentale gebouwen worden gesloopt. NB. Bij verplaatsing moet wel ook het huidige blouwblok binnen de landgoedbegrenzing liggen. Zo wordt verstening van het buitengebied tegengegaan. Met een minimale oppervlakte van 10 ha kan voldoende meerwaarde voor natuur en landschap gerealiseerd worden. Deze meerwaarde van een door de initiatiefnemer in te dienen ontwikkelingsvisie wordt mede beoordeeld aan de hand van de na te streven natuurdoelen, zoals vastgelegd in het ‘Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland’.