Beleidsregel uitbreiding woningen

Inleiding

De Bunschotense bevolking is inventief waar het gaat om het uitbreiden van de woning. Gelukkig is het ruimtelijke beleid daarop ingesteld en is er veel mogelijk. Op het algemeen is er een goed evenwicht tussen een flexibel ruimtelijk beleid en de rechtszekerheid van omwonenden.

De afgelopen maanden zijn wij ambtelijk tegen een aantal situaties aangelopen, waarin het huidige beleid niet voorziet danwei verduidelijkt dient te worden. Het gaat daarbij zowel om de toegestane hoogte als om de toegestane diepte van woninguitbreidingen.

Huidige beleid

Op dit moment is de bouwdiepte van woningen op de navolgende manier geregeld en wordt dat ook in de praktijk toegepast.

Woningen hebben in de praktijk een bepaalde diepte, welke met maximaal 3 meter mag worden uitgebreid tot een maximale diepte van 12 meter. In de praktijk zal dit het volgende betekenen:

• -

  een woning (oorspronkelijk hoofdgebouw) van 8 meter diep mag met 3 meter worden uitgebreid tot 11 meter;

• -

  een woning (oorspr. hoofdgeb.) van 9 meter diep mag met 3 meter worden uitgebreid tot 12 meter;

• -

  een woning (oorspr. hoofgeb.) van 10 meter diep mag met maar 2 meter worden uitgebreid tot 12 meter.

Voor- en nadelen huidige beleid

De voordelen van het in standhouden van deze richtlijnen zijn dat:

• -

  in de gehele gemeente duidelijkheid is, bestaat en blijft bestaan over de maximale diepte van woningen;

• -

  er een zekere kwaliteit gegarandeerd kan worden wat betreft minimale tuindiepte bij oudere woningen.

• -

  het uitbreiden van een woning van 7 meter met 5 meter, ook vaak nog met een verdieping, het uiterlijk aanzien en de stedenbouwkundige kwaliteit niet zullen doen toenemen;

• -

  er nu in diverse in procedure zijnde bestemmingsplan-herzieningen en ook reeds vastgestelde nieuwere plannen deze bepalingen zijn opgenomen, die dan weer gewijzigd zouden moeten worden;

• -

  het opstellen van een andere (ruimere) regeling weer meer onduidelijkheid in de gemeente zal brengen;

• -

  het huidige beleid is al uitermate ruim, vergeleken met omliggende gemeenten;

• -

  het nu gehanteerde beleid, onlangs op de gemeente-pagina in de Bunschoter bekend is gemaakt.

De nadelen van het instandhouden van de regelgeving zijn dat:

het enige ontevredenheid schept bij bewoners van kleinere woningen, omdat zij maar 3 meter mogen uitbreiden en derhalve nooit aan 12 meter woning kunnen komen;

het bij bewoners van grotere woningen (b.v. dieper dan 10 m) ook tot ontevredenheid kan leiden, omdat zij nog maar beperkt mogen uitbreiden.

Gewenste beleid

Gelet op bovengenoemde voor- en nadelen verdient het vanuit ambtelijk oogpunt de voorkeur om het huidige beleid te continueren. Naar aanleiding van bespreking in het portefeuille-overleg is de voorkeur uitgesproken om -in het kader van uniformiteit- een uitbreiding tot 12 meter voor iedere woning toe te staan, ongeacht de oorspronkelijke bebouwingsdiepte.

Kanttekening wijziging beleid

Aanvragers die onlangs hun woning met 3 meter hebben uitgebreid tot bijvoorbeeld 11 meter, zullen ontevreden zijn met een verruiming van het beleid.

Huidige beleid

Wanneer iemand zijn woning uitbreidt tot 12 meter diepte, gebeurt dit meestal in 1 bouwlaag met kap.

In het verleden is in een aantal gevallen medewerking verleend aan het uitbreiden van een woning over 2 bouwlagen, soms met (verhoogde) kap. Voorbeelden zijn te zien aan de Oosterstraat en aan de St. Nicolaasweg. Over wat wel/niet mag, bestaan veel onduidelijkheden.

Aanleiding om het beleid op dit punt te verduidelijken is een onlangs bij de afdeling Bouwen en Wonen ingediend principeplan voor de Kemphaan 18. In een open verkavelingsstructuur als in de westelijke woonwijken is een dergelijke uitbouw ai snel storend.

Voor- en nadelen huidige beleid

De voordelen van het verduidelijken en aanscherpen van deze richtlijnen zijn dat:

• -

  er onduidelijkheid bestaat over wat wel/niet mag, daardoor wordt de situatie per geval bekeken en wordt al dan niet medewerking verleend. Er is geen consequent beleid, dit is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (rechtszekerheid);

• -

  vanuit stedenbouwkundig oogpunt toename van bouwmassa in de hoogte ongewenst is;

• -

  door een wand van 6-7 meter hoogte de lichtinval bij belendende percelen ernstig wordt beperkt (veel schaduwwerking);

• -

  er een grotere kans op bezwaren van omwonenden bestaat;

• -

  de welstandscommissie negatief adviseert over dergelijke bouwplannen;

De voordelen van een ruim beleid zijn dat:

• -

  door het uitbreiden van een woning over 2 bouwlagen een woning fors wordt vergroot;

Bovengenoemde voor- en nadelen gelden eveneens voor het plaatsen van een opbouw op aangebouwde garages, zoals dit bijvoorbeeld aan de Hoogendorplaan 1 is gedacht. Ook dit type bebouwing levert doorgaans bezwaren van omwonenden op.

Gewenst beleid

Verduidelijking van het beleid is op dit punt gewenst. Daarom wordt voorgesteld om beleid zodanig te formuleren dat een uitbreiding van de woning binnen de zogenaamde 12 meter strook over 1 bouwlaag met kap is toegestaan.

Conclusie

• 1.

  Voorgesteld wordt om het beleid dusdanig te herzien dat iedere woning over 1 bouwlaag + kap tot 12 meter mag worden uitgebreid. Voor aanbouwen buiten de 12 meter strook (dus op het zij- en achtererf) geldt eveneens 1 bouwlaag + kap.

• 2.

  De beleidsregels publiceren conform artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht.