Nota Grondbeleid gemeente Buren

Hoofdstuk 1 Samenvatting

1.1 Missie grondbeleidDe missie van de gemeente Buren voor het gemeentelijke grondbeleid is:“Uitgaande van de regiefunctie van de gemeente, bereikt de gemeente haar doelstellingen door:

• a.

  aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden of;

• b.

  medewerking te verlenen aan ontwikkeling van plannen door private personen, bedrijven en instellingen”.

De gemeente Buren realiseert vanuit de regiefunctie van de gemeente duurzame ontwikkelingen. Naast het ontwikkelen van een locatie worden daarbij ook andere (kwalitatieve en kwantitatieve) doelstellingen bereikt.

Op basis van haar missie kiest de gemeente Buren voor een regisserend grondbeleid. Het college van burgemeester en wethouders maakt hierbij steeds een afweging tussen:

• a.

  Het bereiken van maatschappelijke en bestuurlijke doelstellingen;

• b.

  Winst en risico, en

• c.

  Praktische uitvoerbaarheid

Afhankelijk van deze afweging worden gronden wel of niet aangekocht.

Strategische aankopen worden vanuit een horizonvisie gerealiseerd. Minnelijke verwerving is daarbij uitgangspunt. Als minnelijke verwerving niet succesvol is, wordt het instrument van onteigening toegepast. Ook de mogelijkheden van de Wet voorkeursrecht gemeenten worden daarbij optimaal benut. Voordat de gemeente gronden verwerft wordt een verwervingsplan opgesteld. Dat gebeurt uiterlijk bij het vaststellen van een globale grondexploitatie door de gemeenteraad.

1.2 Uitgifte van grondenDe gronduitgifteprijzen in globale en definitieve grondexploitaties worden residueel berekend. Bij haalbaarheidsberekeningen zonder status wordt de comparatieve grondwaardemethode toegepast. Het college bepaalt het college de wijze van verkoop van een complex. Op het moment van verkoop worden de opbrengsten vastgelegd.

Gronden worden slechts bij hoge uitzondering in gebruik gegeven. Agrarische gronden die zijn aangekocht voor ontwikkelings- en/of uitbreidingsplannen (in het kader van beheer) worden in pacht (korter dan 6 jaar) uitgegeven tenzij de gemeente ze op korte termijn nodig heeft.

1.3 KostenverhaalBij voorkeur verhaalt de gemeente de kosten op basis van het nieuwe stelsel van de Grondexploitatiewet door middel van contracten (private spoor van de Grondexploitatiewet). Conform de gedachte achter de nieuwe Grondexploitatiewet zet de gemeente Buren in eerste instantie in op een intentie- , samenwerkings-, realisatie-, en/of grondexploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer van een ontwikkellocatie. Daar waar de Grondexploitatiewet de gemeente handvatten biedt om beleidsdoeleinden te realiseren worden deze optimaal benut.

Voor een bestemmingsplan waarvan het ontwerp ter visie is gelegd voor de inwerkingtreding van de nieuwe Wro, blijft de huidige WRO van toepassing. Een ontwerp van een bestemmingsplan, dat eerst ter visie wordt gelegd na de datum van inwerkingtreding van de nieuwe wet, valt onder de werking van de nieuwe Wro.

1.4 BevoegdhedenDe Wet dualisering gemeentebestuur heeft de rolverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders veranderd. De gemeenteraad heeft (en had) het budgetrecht. De bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen ligt sinds 2002 bij het college. De gemeenteraad stelt de algemene kaders, het college van burgemeester en wethouders verzorgt de feitelijke invulling en uitvoering.

Hoofdstuk 2 Inleiding

Met de ontwikkelingen op basis van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening is er van verschillende zijden op aangedrongen het gemeentelijk grondbeleid eenduidig vorm te geven in een nota grondbeleid. De nota grondbeleid is een strategische nota op hoofdlijnen die de kaders schetst voor het grondbeleid van de gemeente Buren. De gedragingen van de gemeente Buren op de onroerend goed markt vinden ad hoc en naar beste inzichten plaats. Diverse nota’s en plannen, zoals de VROM-nota “Op grond van nieuw beleid”, de Nota Ruimte, het Provinciaal Streekplan en het regionale kwalitatieve woningbouwprogramma vragen een stellingname van de gemeente Buren over de ruimtelijke inrichting binnen haar grenzen en de mate van invloed die de gemeente daarop wil uitoefenen. Grondbeleid vormt samen met het ruimtelijke beleid een twee-eenheid. Daarbij is grondbeleid geen doel op zich maar een essentieel middel om mede uitvoering te geven aan andere gemeentelijke beleidsdoeleinden op het gebied van wonen, werken, welzijn, infrastructuur, recreatie, milieu en landschapsontwikkeling. Met het grondbeleid wordt bepaald hoe instrumenten, zoals bijvoorbeeld onteigening of kostenverhaal, worden ingezet om de gestelde doelen te realiseren. De doelen van het grondbeleid (hoofdstuk 3) zijn richtinggevend voor de keuze van het te voeren grondbeleid (hoofdstuk 4). De keuze voor het type grondbeleid heeft gevolgen voor het te volgen verwervingsbeleid (hoofdstuk 5). De ontwikkelingsstrategie bepaalt op welke manier het grondbeleid wordt ingezet om de bestuurlijke beleidsdoelen te realiseren. Daarbij spelen ook het grondprijsbeleid en het uitgiftebeleid een rol (hoofdstuk 6 en 7). Inzicht in welke kosten, op welke manier kunnen worden verhaald en hoe deze kosten kunnen worden beheerst is daarbij belangrijk (hoofdstuk 8). Als besloten wordt om met derden samen te werken zijn er een aantal overeenkomsten noodzakelijk, deze staan beschreven in hoofdstuk 9. De rolverdeling bij de verschillende onderdelen van het voorgestane grondbeleid tussen gemeenteraad, het college van burgemeester en wethouders en de ambtelijke organisatie is beschreven in hoofdstuk 10.

Hoofdstuk 3 Doel en uitgangspunten grondbeleid

De gemeente Buren realiseert vanuit de regiefunctie van de gemeente duurzame ontwikkelingen. Daarbij worden, naast het ontwikkelen van een locatie, ook andere bestuurlijke en maatschappelijke doelstellingen bereikt. De missie van de gemeente Buren voor het gemeentelijke grondbeleid is: “Uitgaande van de regiefunctie van de gemeente, bereikt de gemeente haar doelstellingen door:

• a.

  aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden of;

• b.

  medewerking te verlenen aan ontwikkeling van plannen door private personen, bedrijven en instellingen”.

De doelstellingen zoals die in de missie genoemd zijn kunnen daarbij zowel van bestuurlijk als van maatschappelijk belang zijn en kunnen de locatieontwikkeling sec overstijgen. Het grondbeleid wordt als instrument ingezet om beleid op het gebied van wonen, werken, welzijn, infrastructuur, recreatie, milieu en landschapsontwikkeling te realiseren. Hierbij kan het grondbeleid zowel volgend als sturend zijn. Voorliggende nota geeft de visie op het grondbeleid van de gemeente Buren weer, waarbij de doelen en de te hanteren instrumenten worden uitgewerkt. Bij de realisering van de gewenste verandering in grondgebruik gelden de volgende algemene doelen voor het grondbeleid:

• a.

  Bereiken van de gewenste (ruimtelijke) kwaliteit en kwantiteit;

• b.

  Realisatie van een verantwoorde prijs/kwaliteitsverhouding;

• c.

  Bereiken van de veranderingen op de gewenste tijd en plaats op een efficiënte wijze;

• d.

  Realiseren van de doelstelling met een zo hoog mogelijk financieel-economisch rendement.

Hieruit zijn nadere doelstellingen en uitgangspunten af te leiden, die samenhangen met de vorm van grondbeleid die wordt gekozen om bovenstaande doelen te bereiken. In de volgende hoofdstukken worden de vormen van grondbeleid en de keuze voor een bepaald type grondbeleid voor de Burense praktijk nader toegelicht.

Hoofdstuk 4 Keuze type grondbeleid

De gemeente Buren kiest voor een regisserend grondbeleid waarbij het college van burgemeester en wethouders een afweging maakt tussen:

• a.

  Het bereiken van maatschappelijke en bestuurlijke doelstellingen;

• b.

  Winst en risico, en

• c.

  Praktische uitvoerbaarheid

4.1 InleidingDe gemeente Buren werkt op de grondmarkt op verschillende manieren samen met marktpartijen en corporaties. Daarbij wordt het volgende onderscheid gemaakt:

• 1.

  Locaties waar de planvorming al is opgestart;

• 2.

  Potentiële ontwikkellocaties.

Potentiële ontwikkellocaties zijn locaties waar op korte of lange termijn (her)ontwikkeling aan de orde kan komen. Bij deze locaties kan een onderscheid gemaakt worden in:2.1. Potentiële ontwikkellocaties afhankelijk van beleid;2.2. Potentiële ontwikkellocaties onafhankelijk van beleid. Bij potentiële ontwikkellocaties afhankelijk van beleid zijn er al beleidsuitspraken gedaan die ertoe leiden dat een locatie voor ontwikkeling in aanmerking komt. Potentiële locaties onafhankelijk van beleid komen pas in aanmerking voor ontwikkeling als hierover beleidsuitspraken gedaan worden. Om een goed grondbeleid te kunnen voeren is het belangrijk om zoveel mogelijk potentiële ontwikkellocaties in beeld te hebben en uitspraken te doen over de wenselijke toekomstige ontwikkeling.Bij de beantwoording van de vraag of een locatie een potentiële ontwikkellocatie is moet bekeken worden welke maatschappelijke en bestuurlijke doelstellingen bereikt moeten worden, wat de praktische uitvoerbaarheid van het plan is en wat de mogelijke winst en risico van de ontwikkeling is. Dit afwegingskader staat ook schematisch aangegeven in bijlage 1. Gerelateerd aan dit afwegingskader speelt ook de keuze voor de samenwerkingsvorm een rol. Bij de keuze voor de samenwerkingsvorm zijn vier verschillende invalshoeken van belang:

• a.

  Welk ondernemersrisico is aan de orde? Koop en verkoop van grond is een activiteit met hoog kapitaalbeslag en lange doorlooptijd waaraan kansen en bedreigingen zijn verbonden;

• b.

  Hoe is het kostenverhaal geregeld? De gemeente Buren maakt kosten en nagegaan moet worden in welke mate deze in rekening kunnen worden gebracht;

• c.

  Wie ontvangt de eventuele winst en hoe groot is deze winstafroming? Dit is het verschil tussen de uitgifteprijs van bouw(rijpe) grond en de kostprijs. Bij een uitleglocatie is de gemiddelde uitgifteprijs hoger dan de kostprijs. Bij inbreidingslocaties ligt dat anders;

• d.

  In welke mate en met welke intensiteit kan de gemeente invloed uitoefenen op de invulling van een locatie? De gemeente probeert bestuurlijke beleidsdoelen te bereiken.

4.2 Verschillende typen grondbeleidBij deze keuze voor het type grondbeleid wordt nagegaan in welke mate invulling gegeven kan worden aan:

• 1.

  Ondernemersrisico;

• 2.

  Kostenverhaal;

• 3.

  Winst (afroming);

• 4.

  Invloed op de locatieontwikkeling.

Grofweg bestaan er op dit moment drie vormen van grondbeleid:

• 1.

  Passief;

• 2.

  Actief;

• 3.

  Faciliterend.

Als gevolg van verandering in de wetgeving zal de positionering van gemeenten op de grondmarkt anders worden. Het gaat daarbij om de Grondexploitatiewet die per 1 juli 2008 van kracht zal gaan worden als onderdeel van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening die op hetzelfde ogenblik wordt ingevoerd. Gemakshalve wordt in deze nota de nieuwe regelgeving over het kostenverhaal bij grondexploitatie ook wel aangeduid als Grondexploitatiewet. Dat thema vraagt om herijking van de positie van onze gemeente in het krachtenveld van de grondmarkt. Een nieuw type grondbeleid ontstaat wat als vierde type grondbeleid kan worden gezien en in deze nota de naam “regisserend grondbeleid” zal gaan krijgen: 4. Regisserend grondbeleid De keuze voor een van de genoemde vormen van grondbeleid of een combinatie hiervan hangt af van de vier invalshoeken zoals hiervoor omschreven. Een uitgebreide uitleg van deze typen grondbeleid treft u aan in bijlage 2.

Mogelijkheden en risico's van de drie standaard-typen grondbeleid

4.3 Huidig grondbeleidWe zien landelijk en ook in de gemeente Buren knelpunten ontstaan rond het kostenverhaal op grond van de exploitatieverordening. Zonder volledig te willen zijn, zijn de belangrijkste manco’s:

• a.

  Kosten kunnen maar beperkt worden verhaald;

• b.

  Het uitoefenen van invloed op de locatie is maar beperkt mogelijk;

• c.

  Er is een afbreukrisico: een vormfout is doorgaans fataal en leidt tot nietigheid en/of vernietigbaarheid van de overeenkomst en op die manier tot onverschuldigde betaling.

In onze gemeente voert men tot dusver bijvoorkeur actief grondbeleid (bijvoorbeeld Lage Korn in Buren, Nieuw Meerten in Lienden en bedrijventerrein in Beusichem) om de volgende redenen:

• 1.

  De gemeente kan op deze manier de gewenste kwaliteit realiseren;

• 2.

  Het plan wordt tijdig verwezenlijkt;

• 3.

  Het plan wordt integraal uitgevoerd en er vindt verevening van zoet en zuur plaats binnen het plan en tussen plannen;

• 4.

  Er is meer vrijheid om kosten op te nemen in de kostprijs;

• 5.

  Het lastige kostenverhaalinstrumentarium bij particuliere ontwikkeling wordt omzeild;

• 6.

  Er kan invloed worden uitgeoefend op de gronduitgifteprijzen en de grondmarkt;

• 7.

  Er is maximale invloed op realisatie van de bestuurlijke beleidsdoeleinden;

• 8.

  Het incasseren van de winst. Winstgevende exploitaties geven dekking voor kosten buiten het plangebied en verschaffen de mogelijkheid om locaties met voorzienbare tekorten aan snee te brengen. Binnen de grens van een exploitatiegebied kunnen zoet en zuur ook met elkaar worden verevend;

• 9.

  De afweging tussen aanleg en beheer van de openbare ruimte is in één hand; Dat is van belang omdat die openbare ruimte nagenoeg altijd voor rekening komt van de moedermaatschappij (de gemeentelijke algemene dienst). Onze gemeente heeft er daarom belang bij dat de onderhoudconsequenties in een zo vroeg mogelijk stadium bij de afweging worden betrokken.

4.4 Nieuwe ontwikkelingenLandelijk maar ook in de Burense praktijk blijkt in toenemende mate dat actief grondbeleid, ingeval van bezit bij ontwikkelaars, steeds moeilijker realiseerbaar wordt door de opstelling van die ontwikkelaars. Hierbij wordt gedoeld op het feit dat veel ontwikkelaars vasthouden aan de zelfrealisatie van de bedoelde locale ontwikkeling (Beusichem Noord en Maurik Oost). Het is in die situatie voor de gemeente niet mogelijk om het juridische instrument als de onteigeningswet in te zetten om een actief grondbeleid af te dwingen. De gemeente heeft dan geen keus en zal, strategisch, op basis van onderhandeling, een samenwerking moeten aangaan om haar (beleids-)doelen zoveel mogelijk te kunnen verwezenlijken. Gelukkig brengt de komst van de nieuwe Wro (waarin de Grondexploitatiewet is geïmplementeerd) voor onze gemeente een betere positie met zich mee voor deze situaties:

• a.

  Er kunnen meer kosten worden verhaald;

• b.

  Het afbreukrisico van een nietige/vernietigbare overeenkomst wordt aanzienlijk minder aangezien de nieuwe Grondexploitatiewet contractvrijheid met zich meebrengt;

• c.

  Er kan – via een nieuwe rechtsfiguur: het exploitatieplan – sterk invloed worden uitgeoefend op de invulling van een locatie;

• d.

  Er kan worden verevend binnen de locatie: minder daadkrachtige functies betalen een lagere rekening dan goed renderende invullingen. De gemeente Buren krijgt daarmee een krachtig sturingsinstrument.

4.5 Keuze voor regisserend grondbeleidOnze gemeente voert op dit moment naast faciliterend ook actief grondbeleid om bestuurlijke doelen te bereiken en winst te genereren. Bestuurlijke doelen kunnen eenvoudiger worden afgedwongen bij locaties die onder de nieuwe Wro worden opgepakt. De redenen om uitsluitend een actief grondbeleid te willen voeren zijn nagenoeg komen te vervallen (nagenoeg alle, want de mogelijkheid winst af te romen is in het publieke spoor van de wet uitgesloten). Dat brengt met zich mee dat onze gemeente haar actieve rol sterker dan voorheen beperkt tot alleen de winstgevende locaties. Dat houdt een koersverandering in van onze gemeente op de grondmarkt. Om deze koersverandering duidelijk te onderscheiden van actief respectievelijk faciliterend grondbeleid, wordt in deze nota het type grondbeleid aangeduid als: “Regisserend grondbeleid”.

Hoofdstuk 5 Verwervingsbeleid

Vanuit een horizonvisie realiseert de gemeente Buren strategische aankopen. Minnelijke verwerving wordt daarbij als uitgangspunt gehanteerd. Als deze minnelijke weg niet succesvol blijkt, past de gemeente het instrument van onteigening toe. Waar nodig en gewenst worden de mogelijkheden van de Wet voorkeursrecht gemeenten optimaal benut. 5.1 InleidingIn het voorgaande hoofdstuk 4 “Keuze type grondbeleid” is ingegaan op het feit dat de komst van de Grondexploitatiewet een functieverandering van het grondbeleid voor gemeenten met zich meebrengt. De toekomstige wetgeving dwingt gemeenten, dus ook de gemeente Buren, om op lange termijn te denken (langere horizon). Deze ontwikkeling wordt nog verder versterkt door het feit dat er veel concurrentie is op de inkoopmarkt van gronden. Ruimtelijke ontwikkeling en grondbeleid komen dichter bij elkaar te liggen. Daarnaast zorgt de komst van de Grondexploitatiewet er ook voor dat de gemeente Buren zich steeds meer opstelt als regisseur op de grondmarkt. Dat brengt met zich mee dat de gemeente Buren zich – sterker dan voorheen – in haar actieve rol wil beperken tot alleen maar de winstgevende locaties of tot locaties waar een actieve rol nodig is om maatschappelijke en bestuurlijke doelstellingen te bereiken. 5.2 VerwervingsplanOm inzicht te krijgen in deze winstgevende locaties is het opstellen van een verwervingsplan in relatie met een vroegtijdige (risico-)analyse van de verwerving een belangrijk instrument. De opzet van een bestemmingsplan kent onder andere een onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid, waarbij voor het aspect van verwerving informatie nodig is over de te verwachten aankoopkosten. Een vroegtijdige (risico-)analyse van de verwerving (bij voorkeur al tijdens het stadium van een ontwikkelingsvisie) geeft een verbeterd inzicht in de uiteindelijke juridische en financieel-economische mogelijkheden en gevolgen van verwerving. Deze analyse heeft een vertrouwelijk en strategisch karakter, want hieruit wordt de verwervingsstrategie afgeleid. Risico’s waarnaar gekeken moet worden zijn daarbij:

• 1.

  Faseringsrisico’s (waaronder het risico van afnemende vraag en stijgende kosten);

• 2.

  Rente-risico;

• 3.

  Beleid van hogere overheden (waaronder bijvoorbeeld nationaal landschap).

De analyse van de kansen en bedreigingen leidt tot een verwervingsplan waarin onder andere de volgende elementen zijn opgenomen:

• a.

  Tijdstip en tempo van verwerving;

• b.

  Aankoopprijsbeleid;

• c.

  Gronden met voorkeur voor verwerving;

• d.

  Relatie particuliere exploitatie;

• e.

  Tijdelijk beheer en de wijze van verwerving.

De analyse en het verwervingsplan hebben een vertrouwelijk karakter, want openheid/transparantie over het te voeren verwervingsbeleid leidt tot prijsopdrijving en stagnatie in de uitvoering. Verder is een goede afstemming tussen het beleid in het bestemmingsplan, de gemeentelijke ontwikkelings- en verwervingsstrategie van belang. 5.3 Keuze verwervingDe gemeente kan op twee manieren gronden verwerven:

• a.

  Op basis van minnelijke aankoop of;

• b.

  Op basis van onteigening.

Daarnaast kan een gemeente als reactief instrument inzetten:

• a.

  De Wet voorkeursrecht Gemeenten.

5.3.1 Minnelijke aankoop Minnelijke aankoop wil zeggen dat de gemeente op eigen initiatief vastgoed aankoopt en de verkoper handelt op vrijwillige basis. Overtuigingskracht en onderhandelingstechniek spelen hierbij een rol. Via minnelijke weg tracht de gemeente vastgoed (gronden eventueel met opstallen) aan te kopen als:

• a.

  Toekomstige concrete ontwikkelingsplannen;

• b.

  Strategische plekken met een toekomstig ontwikkelingspotentieel;

• c.

  Compensatie objecten of ruilobjecten.

Compensatie objecten zijn objecten die aan een marktpartij kunnen worden aangeboden in ruil of ter compensatie van gronden of objecten. De gemeente kan deze compensatie-objecten inzetten in gebieden waar zij positie wil verwerven of nodig heeft. Bij ruilobjecten moet worden gedacht aan vastgoed dat kan worden ingezet voor (agrarische) bedrijfsverplaatsingen. 5.3.2 Onteigening Is eigendomsverkrijging via de minnelijke weg niet succesvol, maar staat de noodzaak tot eigendomsverkrijging in het teken van het algemeen belang, dan kan het eigendomsrecht worden onteigend tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. De gemeente kan door toepassing van de Onteigeningswet en op basis van een actueel bestemmingsplan komen tot het eigendom van gronden die benodigd zijn voor de bedoelde ruimtelijke ontwikkeling. De onteigeningsprocedure is een ingewikkelde en langdurige procedure en vormt het uiterste middel om tot realisatie van de doelstelling te kunnen komen. Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat als de betrokken eigenaar bereidt en in staat is om de bestemming zelf te realiseren, een onteigeningsprocedure weinig kans van slagen heeft. De rechtvaardiging van onteigening is gelegen in het gemeenschapsbelang, dat hoger moet worden geacht dan het belang van de individuele eigenaar. De procedure kent een administratieve fase gevolgd door de gerechtelijke fase. De administratieve fase dient om de noodzaak en urgentie van de beoogde eigendomsverwerving aan te tonen, m.a.w. dat de onteigening gerechtvaardigd is. De aldus verkregen onteigeningstitel is vervolgens het toegangsbewijs tot de gerechtelijke fase welke is gericht op de onteigening zelf en de schadeloosstelling. 5.4 Wet voorkeursrecht gemeentenDe Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) is een gemeentelijk instrument om onroerende zaken die te koop worden aangeboden te verwerven. De vestiging van een voorkeursrecht heeft tot gevolg dat een eigenaar van een onroerende zaak niet tot vervreemding mag overgaan, voordat de betreffende zaak aan de gemeente te koop is aangeboden. De gemeente krijgt daarmee het eerste recht van koop en dus meer grip op de grondmarkt binnen de gemeentegrenzen. Voorwaarde voor de vestiging van het voorkeursrecht is dat de beoogde bestemming van betrokken percelen niet agrarisch is en het huidige gebruik niet overeenkomstig de beoogde bestemming (met uitzondering van gronden die zijn begrepen in stads/ en dorpsvernieuwingsplannen). Eigenaren en/of zakelijk gerechtigden van percelen waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard en die hun eigendom/zakelijk recht willen verkopen, dienen het eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Na een formele aanbieding treden partijen in onderhandeling over (minnelijke) verwerving. Als de gemeente van aankoop afziet, geeft het de verkopende/aanbiedende partij gedurende drie jaar de vrijheid om zijn eigendom/zakelijk recht aan een derde te verkopen.Wordt geen overeenstemming bereikt over de koopsom dan kan daarover een beschikking worden gevraagd van de rechtbank. De eigenaar/beperkt gerechtigde blijft vrij in zijn beslissing zijn eigendom en/of zakelijk recht al dan niet aan de gemeente te verkopen. De eigenaar is niet vrij in de beslissing het aan een andere partij (dan de gemeente) te verkopen.

De procedure van de WVG kan men binnen het actieve grondbeleid als een reactief verwervingsmiddel karakteriseren. De gemeente neemt niet zoals bij onteigening of verwerving zelf het initiatief om tot verwerving over te gaan, maar kan pas optreden als de verkoper zijn onroerende zaak wil verkopen. De prijsvaststelling geschiedt op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet en levert voor de verkoper dezelfde waarborgen op als deze bij onteigening zou genieten. Het is zaak het verrassingseffect van het instrument, vestiging van het voorkeursrecht, zorgvuldig te kiezen, afgestemd op termijnen van planologische procedures in het planontwikkelingsproces. Om succesvol te zijn moet het verrassingselement te allen tijde gewaarborgd te zijn. Geheimhouding van het voorbereiding-, besluitvormingsproces is wettelijk mogelijk door de openbare voorbereidingsprocedure niet toe te passen. De afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling adviseert het college en/of de raad over het toepassen van het onteigeningsinstrument en het vestigen van een voorkeursrecht. Daarbij wordt uiteraard rekning gehouden met de bestuurlijke wensen. De WVG kent ook haar beperkingen. In de jurisprudentie is bepaald dat het gemeentelijke voorkeursrecht een instrument is dat ten dienste staat aan de tijdige realisering van de nieuwe bestemming en dat als die bestemming verwezenlijkt wordt door anderen dan de gemeente, de gemeente niet zonder meer nog belang heeft bij het hanteren van dat instrument. In deze situaties kunnen ontwikkelaars (onder voorwaarden) met succes een beroep doen op zelfrealisatie.

Hoofdstuk 6 Grondprijsbeleid

6.1 InleidingIn dit hoofdstuk wordt aangegeven welke methode het meest geschikt is om de grondprijs te bepalen. De wijze van vaststelling van de grondprijs is zowel van toepassing in het geval waarbij de gemeente de grond verkoopt als bij het opstellen van een exploitatieplan (op basis van de Grondexploitatiewet). 6.2 Uitgangspunten grondprijsbeleidOm te kiezen voor een bepaald grondprijsbeleid is het belangrijk om vooraf de uitgangspunten te bepalen die van toepassing zijn op het grondprijsbeleid. Voor de gemeente Buren zijn dit de volgende:Het gehanteerde prijsmechanisme moet de markt zo goed mogelijk benaderen, met als uitgangspunt het verkrijgen van zo hoog mogelijke opbrengst van de grond. Door toepassing van marktconforme prijzen wordt, bij verlies op de exploitatie, dit verlies geminimaliseerd.Keuzes die worden gemaakt om bijvoorbeeld te kwaliteit te verhogen kunnen er uiteindelijk uiteraard voor zorgen dat er geen maximale winst wordt behaald. 6.3. Waardebepaling uitgeefbare grondenDe waardebepaling bij uitgeefbare gronden wordt gedaan op basis van de marktconforme grondprijs. Deze marktconforme grondprijs kan op twee verschillende manieren goed berekend worden, namelijk:

• 1.

  Op basis van een vergelijkende methode, beter bekend als de comparatieve methode, of;

• 2.

  Op basis van de residuele grondprijsmethode.

Bovenstaande methodes zullen hieronder nader worden toegelicht. Met betrekking tot de grondwaardebepaling voor huurwoningen wordt hierbij opgemerkt dat dit nog in een aparte notitie verder zal worden uitgewerkt. Ad.1. Comparatieve methodeBij de comparatieve methode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Soms wordt aan de hand van objectieve maatstaven zoals bereikbaarheid en functionaliteit een meer exacte waarde bepaald. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde projecten / transacties. Ad.2. Residuele waardemethodeDe residuele waardemethode is een topdown of afpelmethode. Bij deze methode wordt de vrij op naam prijs (VON) van een woning verminderd met de BTW, de bouwkosten en de bijkomende kosten. Het bedrag wat dan overblijft, is de residuele grondprijswaarde. De residuele grondwaarde geeft de maximale waarde aan die volgens de markt betaald zou worden voor bouwrijpe grond. Het voordeel van de residuele grondwaardemethode is dat er een nauwkeurige relatie is tussen de grondprijs en de kwaliteit van het gebouwde. Daarnaast is dit de berekening die de meeste zekerheid biedt en de markt het meest benaderd. Nadeel van deze methode is dat de berekening in verhouding tot de comparatieve methode relatief complex is en daardoor ook tijdsintensief. Voorbeeld residuele grondwaarde berekening

6.4 Te gebruiken waardemethode (uitgangspunt)Zoals hierboven beschreven is het residueel berekenen van de grondwaarde de beste methode. Vanwege de relatieve complexiteit en tijdsintensiviteit is gekozen om in verschillende stadia verschillende waardemethodes te gebruiken. Op die manier wordt voorkomen dat er in de start van een project veel tijd besteed wordt aan het bepalen van de grondprijs, terwijl deze gedurende het traject nog kan veranderen als gevolg van gewijzigde planinzichten. De verschillende stadia van grondexploitaties zijn:

• 1.

  Zonder status: Minimale grondprijs op basis van de comparatieve methode

• 2.

  Globale grondexploitaties: Residueel

• 3.

  Definitieve grondexploitatie: Residueel (op basis van taxatie)

De gronduitgifteprijzen in globale en definitieve grondexploitaties worden residueel berekend. Bij haalbaarheidsberekeningen zonder status wordt de comparatieve grondwaardemethode toegepast. 6.5 Verkoopwaarde grondBinnen de gemeente Buren worden geen vaste grondprijzen gehanteerd. Het nadeel van vaste grondprijzen is namelijk dat deze niet altijd marktconform zijn. Door jaarlijks de grondprijzen voor de verschillende bestemmingen vast te stellen, kan dit tot gevolg hebben dat de onderhandelingspositie van gemeente Buren bij een aantal toekomstige ontwikkelingen onder druk komt te staan. Daarnaast wordt door het jaarlijks vaststellen van de grondprijzen per bestemming geen onderscheid gemaakt in bijvoorbeeld de ligging van het plangebied. Het hanteren van vaste grondprijzen is achterhaald en past niet in binnen het grondprijsbeleid zoals voorgesteld door het ministerie van VROM en zoals opgenomen in het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid dat in 2001 is ondertekend door het ministerie van VROM, VNG, NVB en de NEPROM.Door de residuele waarde methodiek per locatie in de globale – en definitieve fase toe te passen wordt een differentiatie in de grondprijzen per project toegepast en wordt de onderhandelingspositie van de gemeente versterkt De wijze waarop de grond wordt verkocht kan per complex verschillen, dit wordt door het college per complex vastgesteld. Er wordt per complex bepaald of de grond op basis van onderhandelingen of via aanbesteding wordt verkocht (zie hoofdstuk 7). Deze werkelijke verkoopwaarde kan afwijken van de gehanteerde waarde in de berekening. Wel is het mogelijk om de residuele grondwaarde te gebruiken als minimale waarde bij verkoop. Het college bepaalt de wijze van verkoop van een complex. Op het moment van verkoop worden de opbrengsten vastgelegd.

Hoofdstuk 7 Uitgiftebeleid

7.1 InleidingEr zijn verschillende vormen van uitgifte mogelijk, te weten:

• 1.

  Eigendomsoverdracht;

• 2.

  Erfpacht;

• 3.

  Verhuur;

• 4.

  In gebruikgeving;

• 5.

  5. Pacht, en

• 6.

  Andere zakelijke rechten.

Hieronder zullen in het kort de vormen van uitgifte worden beschreven. Daarna komt de wijze van uitgifte voor woningbouw en bedrijventerreinen aan de orde. 7.2 EigendomsoverdrachtIn de gemeente Buren is en blijft eigendomsoverdracht de gebruikelijke vorm van uitgifte. Daarbij moet onder andere gedacht worden aan de uitgifte van gronden voor woningbouw in ontwikkellocaties aan projectontwikkelaars en particulieren en voor de bouw van bedrijven en kantoren.In de uitgiftevoorwaarden van deze gronden worden onder meer beleidsdoeleinden vertaald. Dit kunnen voorwaarden zijn op het gebied van bouwtermijnen, uitgifte doelgroep, antispeculatie en zelfs terreinafbakeningsvoorwaarden. Uitgangspunt bij de uitgiftevoorwaarden is dat deze te handhaven zijn. 7.3 ErfpachtUitgifte in erfpacht wordt in de gemeente Buren zeer beperkt gebruikt (bijvoorbeeld Het Heerenlogement). Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (de eigenaar, erfverpachter) te houden en te gebruiken. De erfpachter betaalt over het algemeen aan de eigenaar op al dan niet terugkerende tijdstippen een geldelijke vergoeding voor het erfpachtrecht, de zogenaamde ‘canon’. De gemeente blijft eigenaar van de grond, men spreekt in dit verband over ‘bloot eigendom’. Een voordeel van erfpacht is dat de (bloot-)eigenaar invloed behoudt op het gebruik en de bestemming van de zaak (mits de erfpachttermijn is beperkt). Voor ruimtelijk strategische locaties een niet onbelangrijk aspect. Een ander voordeel, mits als zodanig geregeld bij de uitgiftevoorwaarden, is dat de erfverpachter/gemeente rendement blijft halen uit waardevermeerdering van de grond. Nadelen zijn onder meer dat het een vrij onbekende wijze van gronduitgifte is en dat zowel particulieren als bedrijven de voorkeur geven aan volledige eigendomsverkrijging. Daarnaast dient een goed administratief beheer te worden gevoerd. De gemeente Buren zal de mogelijkheid tot uitgifte op basis van erfpacht beperkt toepassen.Uitgifte van woningbouwlocaties in erfpacht is niet aan de orde aangezien ten behoeve van het volkshuisvestingsbeleid voor specifieke doelgroepen als starters en senioren, andere specifieke maatregelen op het gebied van gronduitgifte-constructies mogelijk zijn.Uitgifte in erfpacht zal zeer beperkt worden toegepast en worden beperkt tot de locaties en/of panden die zijn gelegen op gronden die van ruimtelijk strategisch en economisch belang zijn. 7.4 VerhuurVanuit het verleden kent de gemeente nog verschillende verhuursituaties van gronden en panden. In 2003 heeft de gemeente Buren een strategisch eigendombeleid vastgesteld. Op grond van dit beleid zijn de afgelopen jaren diverse gronden en panden verkocht. In dit strategisch eigendommenbeleid zijn niet de strookjes snippergroen meegenomen. Onder snippergroen worden versnipperde onderdelen van openbaar groen verstaan c.q. restgroen die vaak bij de bouw van woningen overblijft of bij de aanleg van openbare wegen. Het zijn al dan niet aaneengesloten groenstroken in woonstraten en in de directe woonomgeving. Nieuwe huursituaties van snippergroen worden in hoofdzaak niet gesloten omdat dat de nodige problemen met zich meebrengt. Te denken valt aan de problemen met wanbetaling en het feit dat de huurders soms zelf de huurovereenkomst overdragen aan derden zonder de gemeente daarvan op de hoogte te stellen. De kosten en moeite voor een adequate verhuuradministratie wegen niet op tegen de opbrengsten. De gemeente Buren dient nog een nieuw snippergroenbeleid op stellen. Dit zal in een afzonderlijke notitie worden uitgewerkt. Tot het moment dat de gemeente een nieuw snippergroenbeleid heeft vastgesteld wordt, in die situaties waar het snippergroen voor de gemeente geen nut heeft, overgegaan tot verkoop. 7.5 Ingebruikgeving Slechts in uitzonderlijke situaties van beperkte duur, geeft de gemeente gronden in gebruik. Een gebruikstitel wordt wel gegeven ter overbrugging van een periode van invulling van een definitieve bestemming of ontwikkeling. Voor het gebruik is de gebruiker aan de eigenaar geen geldelijke vergoeding verschuldigd.Het voordeel van deze gebruiksvorm is dat de situatie snel kan worden beëindigd, de zaak wordt beheerd en de gebruiker heeft een relatief laag verwachtingspatroon ten aanzien van de duur van het gebruik van de gemeente. Vanuit het verleden heeft de gemeente nog te maken met gebruikssituaties van gemeentegronden grenzend aan particulier eigendom. Daar waar het gaat om niet-strategische gronden wordt deze beheersvorm afgebouwd. Gronden worden slechts bij hoge uitzondering in gebruik gegeven. 7.6 PachtVoor agrarische gronden die zijn aangekocht voor ontwikkelings- en/of uitbreidingsplannen en waarvan het niet gewenst is een langdurige gebruiksrelatie aan te gaan, kennen we in de gemeente Buren de uitgiftevorm van pacht. De Pachtwet is per 1 november 2007 vervangen door een nieuwe regeling in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De oude Pachtwet was onoverzichtelijk, weinig flexibel en achterhaald. Vooral de pacht van los land is in belangrijke mate geliberaliseerd. Zo is de maximale termijn van twaalf jaar voor de eenmalige pachtcontracten vervallen. Hiervoor is in de plaats gekomen een onderscheid in contracten voor de pacht van los land van korter dan zes jaar en van zes jaar en langer. Voor de pachtcontracten van de eerstgenoemde categorie geldt het dwingende pachtrecht niet. De pachter heeft geen opzeggingsbescherming, geen voorkeursrecht en er vindt geen pachtprijstoets plaats. Partijen hebben hier contractsvrijheid. Voor laatstgenoemde categorie pachtcontracten vindt vanaf de eerste dag van de looptijd van de overeenkomst wel een pachtprijstoets plaats. Ook bepaalt de nieuwe pachtregeling dat het voorkeursrecht bij overdracht aan een veilige verpachter niet meer in alle gevallen van toepassing is. In de huidige situatie is de verpachter, die tot vervreemding van het verpachte wil overgaan, verplicht de pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het verpachte te verkrijgen. Op deze regel is een uitzondering voor het geval de opvolgende nieuwe eigenaar belooft de pachtrelatie duurzaam in stand te zullen houden. Verder blijven de grondkamers bestaan en zijn deze ondergebracht in de Uitvoeringswet grondkamers. De pachtkamers bij de rechtbanken en bij het gerechtshof te Arnhem blijven eveneens bestaan. Nieuw is de mogelijkheid van cassatie bij de Hoge Raad. Voor agrarische gronden die zijn aangekocht voor ontwikkelings- en/of uitbreidingsplannen worden de gronden (in het kader van beheer) door middel van pachtcontracten (los land) met een looptijd van korter dan zes jaar uitgegeven . 7.7 Andere zakelijke rechtenAndere (beperkte) zakelijke rechten worden veelal gevestigd in combinatie met eigendomsoverdracht van grond waarop de betreffende rechten (of plichten) rusten of waarop ze worden gevestigd. Erfdienstbaarheden kunnen onder bijzondere omstandigheden voortvloeien uit de wet (zoals een recht van uitweg).

• 1.

  Erfdienstbaarheden, worden toegepast als dat gewenst is. Hoofdregel daarbij is dat de erfdienstbaarheid reëel gehandhaafd kan worden.

• 2.

  Kwalitatieve verplichtingen, een verplichting alleen toepasbaar op de voorwaarde ‘om iets te gedogen of niet te doen’, worden toegepast als dat gewenst is. Ook hier geldt als hoofdregel, dat de kwalitatieve verplichting reëel handhaafbaar moet zijn.

• 3.

  Mandeligheid, (een wettelijke vorm van mede-eigendom) wordt summier toegepast. Het kan bruikbaar zijn als juridische oplossing in bijzondere situaties, vooral omdat de wet het gezamenlijk onderhoud regelt. Een concreet voorbeeld hiervan is mandeligheid van zogenaamde ‘achterpaden’

7.8 Woningbouw 7.8.1 InleidingDe bouw van woningen kan op verschillende manieren plaats vinden. Daarbij moet gedacht worden aan:

• 1.

  Uitgifte aan ontwikkelaars;

• 2.

  Uitgifte aan woningcorporaties;

• 3.

  Uitgifte aan particulieren.

7.8.2 Uitgifte aan ontwikkelaarsBij uitgifte van kavels aan ontwikkelaars wordt een onderscheid gemaakt in twee typen uitgifte:

• 1.

  Uitgifte op basis van een prijsvraag;

• 2.

  Onderhandse verkoop.

In beide gevallen wordt de minimale prijs van de kavels bepaald op basis van taxatie.De eerste voorkeur van de gemeente Buren gaat hierbij uit naar uitgifte op basis van een prijsvraag. Bij de uitgifte op basis van een prijsvraag worden ten minste 3 ontwikkelaars geselecteerd. Deze ontwikkelaars wordt gevraagd een plan te presenteren dat aan vooraf op te stellen eisen voldoet. De ontwikkelaar met het beste plan, dat ook voldoet aan de vooraf gestelde randvoorwaarden, krijgt vervolgens de opdracht de woningen te bouwen. Bij de verkoop van de gronden wordt een afweging gemaakt tussen winst en risico. Op het moment dat het gaat om de verkoop van een grote hoeveelheid kavels wordt de grond bij voorkeur direct aan de ontwikkelaar verkocht. Deze loopt op dat moment ook het verkooprisico. Bij kleinere hoeveelheden kavels kan besloten worden dit risico zelf te nemen als daardoor de opbrengst van de kavel hoger wordt. 7.8.3 Uitgifte aan corporaties Met de corporaties in de gemeente Buren (SWB en SVT) worden prestatie-afspraken gemaakt over de bouw van woningen voor het huisvesten van de doelgroep van beleid. De corporatie en de gemeente leggen daarbij hun gezamenlijke doelstelling vast op het gebied van de volkshuisvesting. Naast de bouw van woningen voor de doelgroep willen de corporaties ook afspraken maken over de bouw van overige woningen. Het gaat daarbij om woningen met een huurprijs boven de huursubsidiegrens en om de bouw van koopwoningen. Hoewel het hierbij ook kan gaan om de bouw van woningen voor een doelgroep (zoals senioren en koopstarters), worden de corporaties in dit laatste geval gezien als (sociale) marktpartij. Een sociale marktpartij is daarbij een partij die zich opstelt als ontwikkelaar, maar wel baat heeft bij een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad in de gemeente. 7.8.4 Uitgifte aan particulierenBij uitgifte aan particulieren kan een onderscheid gemaakt worden in:

• 1.

  Uitgifte van kavels op basis van de kavelverdeelregeling;

• 2.

  Uitgifte van gronden ten behoeve van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

In beide gevallen wordt gewerkt met een marktconforme grondprijs. Ad.1. Uitgifte van kavels op basis van de kavelverdeelregelingDe gemeente Buren heeft er in het verleden voor gekozen alle kavels en woningen die via de gemeente worden uitgegeven, uit te geven op basis van de kavelverdeelregeling. De kavelverdeelregeling is bedoeld om een eerlijke verdeling van de uitgifte van de woningen mogelijk te maken. Iedereen kan zich inschrijven op de kavelverdeelregeling. Pas bij de uitgifte van kavels of woningen, bepaalt het college van burgemeester en wethouders in welke volgorde de doelgroepen van beleid in aanmerking kunnen komen voor een kavel of woning. Per doelgroep wordt daarbij gekeken naar de inschrijftermijn op de kavelverdeelregeling. De exacte bepaling van de doelgroepen per woningcategorie wordt uitgewerkt in het gemeentelijk woonbeleid. Ad. 2. Uitgifte van gronden voor Collectief Particulier OpdrachtgeverschapOm burgers meer zeggenschap over hun te bouwen woning te geven, heeft de gemeenteraad in 2007 besloten een pilot op te starten. Op basis van deze pilot wordt bekeken hoe in de toekomst omgegaan moet worden met de uitgifte van gronden voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Een van de voorwaarden daarbij zal zijn dat er ook voor deze woningen gewerkt wordt met een marktconforme grondprijs. 7.8.5 Voorwaarden bij de verkoopVoorafgaand aan de uitgifte van gronden wordt bepaald onder welke voorwaarden de gronden worden verkocht. Deze eisen komen grotendeels voort uit andere beleidsvelden. Per locatie kunnen ook specifieke aanvullende eisen worden vastgesteld. De voorwaarden worden vooraf opgenomen in een Programma van Eisen. Voorbeelden van standaard-eisen die in dat programma van eisen kunnen worden opgenomen zijn:

• a.

  Kavelverdeelregeling (uitgifte op basis van de kavelverdeelregeling)

• b.

  Politiekeur (bouw woningen en inrichting openbare ruimte conform politiekeur veilig wonen)

• c.

  Woonkeur (streven naar woonkeur met voornaamste onderdeel de levensloopbestendigheid)

• d.

  Duurzaam bouwen (toepassen van alle harde maatregelen uit het nationaal pakket duurzaam bouwen en ten minste 20% van de variabele maatregelen).

• e.

  Woningtypen (bouw van de verhouding goedkoop/bereikbaar/duur en huur/koop).

• f.

  Stedenbouw/welstand (eisen aan de beeldkwaliteit).

• g.

  Indien van toepassing: streven naar ten minste 70% zongericht verkavelen.

In alle gevallen zal in de onderhandelingen zo hard mogelijk ingezet worden op de realisatie van de vooraf vastgestelde kwaliteitseisen. Per geval zal worden bekeken hoe het bereiken van de gewenste kwaliteit zo effectief mogelijk bereikt kan worden. 7.8.6 Algemene verkoopwaardenNaast kwalitatieve verkoopvoorwaarden worden er ook voorwaarden opgelegd die ervoor moeten zorgen dat de verkoop van kavels en woningen eenduidig verloopt. Deze voorwaarden zijn vastgesteld in de Algemene Verkoopvoorwaarden. De gemeenteraad heeft deze Algemene Verkoopvoorwaarden vastgesteld, het college van burgemeester en wethouders bekijkt per verkoop welke van de voorwaarden uit de algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn. De huidige uitgiftevoorwaarden en algemene voorwaarden van verkoop moeten nog geactualiseerd worden. De uitwerking daarvan vindt plaats in een aparte notitie. 7.8.7 Staatssteun en marktconforme prijzen Bij de uitgifte van kavels die niet bestemd zijn voor de huisvesting van de sociale doelgroep moet de gemeente rekening houden met het feit dat er geen ongeoorloofde staatssteun verstrekt wordt. Dit houdt in dat te verkopen kavels verkocht moeten worden tegen de geldende marktprijs. Volgens de Europese Commissie kan de marktprijs kan alleen maar tot stand komen in een open markt door:

• 1.

  Openbare biedprocedure, of;

• 2.

  Onafhankelijke taxatie.

De Commissie gaat er van uit dat de marktprijs daarmee objectief bepaalbaar is. In Nederland worden verschillende manieren gebruikt om de grondwaarde te bepalen. De Commissie heeft zich niet uitgesproken welke methode de juiste is voor het vaststellen van de marktwaarde. De keuze is dus aan de partijen om tot een reële marktwaardebepaling te komen. In de zaak Valmont heeft het Gerecht van Eerste Aanleg zich wel uitgesproken over de eisen die aan een taxatierapport moeten worden gesteld. Deze zijn:

• a.

  Een onafhankelijk taxateur moet onderzoek ter plekke doen;

• b.

  De taxatie moet berusten op objectief en verifieerbare criteria;

• c.

  De taxatie moet berusten op vergelijking met de prijzen die zijn bepaald bij andere verkopen van de betrokken gemeente en bij de verkoop van gronden door andere eigenaars;

• d.

  Een niet onderbouwde verklaring in een taxatierapport volstaat niet.

Indien de verkoop door de gemeente plaatsvindt tegen minimaal de waarde die door de onafhankelijke taxatie is vastgesteld, hoeft analoog aan de mededeling geen melding aan de Commissie te worden gedaan. 7.8.8 Woningcorporaties en staatssteunIn 2005 heeft de Europese Commissie Nederland verzocht ervoor te zorgen dat de activiteiten van woningcorporaties, die van staatssteun profiteren, een rechtstreekse relatie met sociaal achtergestelde huishoudens hebben. Daarnaast moet Nederland ervoor zorgen dat de sociale en commerciële activiteiten van corporaties gescheiden worden uitgeoefend, waardoor kruissubsidiëring van met de markt concurrerende activiteiten van corporaties wordt voorkomen. De minister van VROM heeft in haar beleidsvisie over de toekomst van woningcorporaties (12 december 2005) voorgesteld dat staatssteun aan de volgende activiteiten ten goede mag komen:

• a.

  Bouw en beheer van gereguleerde huurwoningenvoorraad ten behoeve van de aandachtsgroep (de huishoudens met een inkomen tot ca. 33 000 euro);

• b.

  Activiteiten in de zin van het bevorderen van de leefbaarheid en woonkwaliteit voor zover die betrekking hebben op gereguleerd woningbezit;

• c.

  Maatschappelijk vastgoed, bestemd voor instellingen met een sociale taak, zoals brede scholen, welzijnsgebouwen, zorgsteunpunten en meer.

In bovenstaande gevallen is het dus geoorloofd om een lagere grondprijs aan de woningbouwcorporaties te vragen. In 2008/2009 zal in een op te stellen aparte notitie worden omschreven hoe de prijzen bij uitgifte voor de huurwoningen zullen worden berekend. Daarnaast heeft de minister aangegeven dat ook aan corporaties geen staatssteun mag worden gegeven als het gaat om:

• a.

  De realisatie van koopwoningen en huurwoningen buiten gereguleerd gebied;

• b.

  De bouw en de verhuur van onroerend goed met een commerciële bestemming (winkel- en bedrijfsruimten);

• c.

  Activiteiten die de corporatie uitvoert voor anderen dan de eigen huurders (zoals het onderhoud voor een vereniging van eigenaren).

De discussie met de Europese Commissie over de breedte van de taakopvatting van woningcorporaties is op dit moment overigens nog steeds niet afgerond. Tot er duidelijkheid is op dit gebied dient de gemeente Buren dan ook voorzichtig om te gaan met overeenkomsten die met de corporaties worden gesloten om zo te voorkomen dat er achteraf sprake zou kunnen zijn van ongeoorloofde staatssteun. 7.9 Bedrijventerrein 7.9.1 Regionaal convenant uitgifte bedrijventerreinIn 2003 heeft de gemeente Buren in regionaal verband een convenant afgesloten waarin afspraken gemaakt zijn over de uitgifte van bedrijventerreinen. Voor bedrijventerreinen die de gemeente Buren uitgeeft is daarin afgesproken dat de lokale bedrijventerreinen voor het volgende gebruikt moeten worden: “de bedrijventerreinen hebben een ideale opvangtaak voor lokale initiatieven en voor verplaatsing en uitbreiding van in de gemeente aanwezige bedrijvigheid, voor zover dit naar aard en schaal en functie passend is”.Dit houdt in dat bij de uitgifte van bedrijventerreinen in eerste instantie getracht wordt deze terreinen te verkopen aan lokale bedrijven. Voor de bepaling van de uitgifte van bedrijventerreinen wordt een inschrijflijst bijgehouden. Op het moment dat er bedrijventerrein wordt uitgegeven wordt bekeken welk bedrijf hiervoor in aanmerking komt. Daarnaast kan het voorkomen dat bedrijfsverplaatsing van een in een kern gevestigd bedrijf gewenst is. Op dit moment is er nog geen eenduidig beleid over eventuele voorrangsregels wat dit soort bedrijven betreft. In de periode 2008/2009 stellen we daarvoor een regeling op voor de uitgifte van het bedrijventerrein Homoet in Maurik. 7.9.2 Overige uitgifte van grondenVoor de komende periode 2008/2009 wil de gemeente de huur-, erfpachtsituaties en in gebruik gegeven gronden actualiseren. Wij willen komen tot een eenheid van contractvoorwaarden, het opstellen van een termijnkalender waarin wordt opgenomen de duur van de huur- en (erf)pachtcondities en –termijnen en data voor huur- en canon- en pachtverhogingen.

Hoofdstuk 8 Kosten(verhaal)

8.1 InleidingDit hoofdstuk gaat in op de wijze waarop kostenverhaal kan plaatsvinden als de gemeente geen gronden in eigendom heeft. Als de gemeente de grond wel in eigendom heeft, worden de kosten opgenomen in de gronduitgifteprijs. 8.2 Huidige situatieEr zijn drie manieren waarop de gemeente in de huidige situatie (voor 1 juli 2008) kosten kan verhalen, te weten:

• 1.

  In de gronduitgiftprijs;

• 2.

  Op basis van een exploitatie-overeenkomst;

• 3.

  Door middel van baatbelasting.

Ad.1. Verhalen van kosten via de gronduitgifteprijsDe makkelijkste manier voor de gemeente om kosten te verhalen is via de gronduitgifteprijs. Als de gemeente de gronden in eigendom heeft en het plan financieel haalbaar is, kunnen de kosten gedekt worden uit de opbrengst van de uit te geven gronden. Ad.2. Verhalen van kosten op basis van een exploitatieovereenkomstDe kosten van aan te leggen voorzieningen van openbaar nut (wegen riolering, groen etc.) worden – indien aan de orde – verhaald via een exploitatieovereenkomst. Deze is gebaseerd op de exploitatieverordening. Verhaal van kosten vindt plaats op basis van vrijwilligheid. De kosten kunnen in rekening worden gebracht mits deze vallen onder de exploitatieverordening. De exploitatieverordening kent twee varianten van medewerking, te weten:

• a.

  Medewerking op verzoek van de gemeente.

• b.

  Medewerking op verzoek van een particulier/exploitant.

Ad.a. Medewerking op verzoek van de gemeente.De gemeente kan een actieve rol vervullen door zelf een exploitatieovereenkomst voor te leggen aan de particulier. Deze handelswijze treedt in werking als de particulier een grondpositie heeft in een groter gebied dat de gemeente in ontwikkeling wil brengen. Ad. b. Medewerking op verzoek van een particulier/exploitant.Ook de particulier kan het initiatief nemen door de gemeente te verzoeken medewerking te verlenen aan het in productie brengen van gronden. Dit betekent dan een zelfstandige ontwikkeling. De kosten die in rekening gebracht kan worden is min of meer landelijk bepaald en ook in Buren vaak minder dan datgene wat de gemeente in de eigen kostprijs verwerkt indien zij zelf de gronduitgifte onder zich heeft. Ad. 3. Verhalen van kosten op basis van baatbelastingWanneer een exploitatieovereenkomst niet kan worden afgesloten resteert de mogelijkheid van een Baatbelasting. Deze wordt genoemd in artikel 222 van de Gemeentewet en is een fiscaal instrument. Hierbij kunnen minder kosten worden verhaald in vergelijking met exploitatieovereenkomsten. Dit heeft te maken met wetstechniek en jurisprudentie. 8.3 Toekomstige situatieOp 1 juli 2008 treedt de Grondexploitatiewet, als onderdeel van de Nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro), in werking. Deze wet heeft een grote invloed op zowel het kostenverhaal als het gemeentelijke kwaliteitsbeleid bij gebiedsontwikkeling en vermoedelijk op de verhoudingen in het ontwikkelingsproces in het algemeen.Voor een deel treden die gevolgen pas in op het moment dat de wet in werking treedt. Daarbij is het van belang om zich te realiseren dat gedurende een periode van 8 à 10 jaar na inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet met twee wetssystemen naast elkaar moet worden gewerkt. Voor een bestemmingsplan waarvan het ontwerp ter visie is gelegd voor de inwerkingtreding van de nieuwe Wro, blijft de huidige WRO van toepassing. Een ontwerp van een bestemmingsplan, dat eerst ter visie wordt gelegd na de datum van inwerkingtreding van de nieuwe wet, valt onder de werking van de nieuwe Wro/Grondexploitatiewet. Het is belangrijk voor de gemeente Buren om op de komst van de Grondexploitatiewet goed voorbereid te zijn. Dat begint bij de vraag welke veranderingen de wet met zich mee brengt. De tweede vraag is wat hiervan de gevolgen zijn voor de organisatie van de gemeente Buren. De belangrijkste wijzigingen staan in bijlage 3 beschreven. De nieuwe wet kent een regeling voor vrijwillige overeenkomsten met financiële afspraken bij grondexploitatie (privaatrechtelijk) en een publiekrechtelijk afdwingbare regeling van kostenverhaal. Privaatrechtelijk wil zeggen dat betrokken partijen onderling tot overeenstemming komen op basis van vrijwillige samenwerking. De afspraken worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. Het privaatrechtelijke spoor omvat de volgende aspecten:- Wettelijke basis voor contracten over grondexploitatieDe wet legt een stevige basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten over grondexploitatie tussen gemeenten en projektontwikkelaars en andere particuliere eigenaren.- Bovenplanse vereveningIn een overeenkomst over grondexploitatie mogen ook afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie, dus in een groter gebied. Te denken valt aan bijvoorbeeld aan bijdragen aan groen- en recreatiegebieden. Dergelijke afspraken zijn binnen het huidige wettelijke kader veelal niet rechtsgeldend. Als eis voor dergelijke afspraken stelt de nieuwe wet toch een beperking van de in dat verband mogelijke privaatrechtelijke afspraken. De vrijwillige bijdragen voor functies die het exploitatiegebied ontstijgen moeten beperkt blijven tot ruimtelijke ontwikkelingen die tevoren zijn opgenomen in een ruimtelijke structuurvisie. Deze ruimtelijke structuurvisie uit de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening is een ander rechtsfiguur dan de structuurvisie uit de oude wet Ruimtelijke Ordening. Voor de gemeente Buren betekent dit dat de huidige structuurvisie “Buren in Bloei Structuurvisie gemeente Buren”, vastgesteld in 2003, dient te worden aangepast.- ExploitatieverordeningDe gemeenteraad is in het nieuwe stelsel niet verplicht een exploitatieverordening op te stellen, maar het mag wel. De verordening kan procedureregels voor het aangaan van overeenkomsten en inhoudelijke regels bevatten. De exploitatieverordening hoeft in tegenstelling tot het oude stelsel geen inhoudelijke regels te bevatten. Het opstellen van een exploitatieverordening voor het nieuwe stelsel brengt echter weer de nodige juridische risico’s met zich mee zoals ook onder het oude stelsel van kostenverhaal. Zodra een overeenkomst niet voldoet aan de exploitatieverordening is de overeenkomst nietig dan wel vernietigbaar. Vooralsnog zal in de gemeente Buren, gezien het risico, geen exploitatieverordening worden opgesteld voor ontwikkellocaties die vallen onder het nieuwe kostenverhaalstelsel. - TransparantieOm de transparantie van het gemeentelijke grondbeleid te bevorderen is bepaald dat de gemeente in gemeenteberichten melding moet maken van gesloten overeenkomsten. Dergelijke overeenkomsten vallen onder de Wet openbaarheid van bestuur. Uitgangspunt van de wet is vrijwillige samenwerking op basis van privaatrechtelijke overeenkomsten. Als de gemeente er met partijen niet uit komt kan de gemeente via de publiekrechtelijke weg optreden. Het kostenverhaal via dit publiekrechtelijk spoor vindt plaats bij de afgifte van een bouwvergunning waarbij de kosten die opgenomen zijn in het exploitatieplan in rekening worden gebracht.In het exploitatieplan bepaalt de gemeente welke kosten worden toegerekend aan het plangebied. De kosten welke mogen worden opgenomen moeten overeenkomen met de kostensoortenlijst die bij AMvB zal worden vastgesteld. Het belangrijkste verschil met het oude regiem van kostenverhaal is dat op grond van de kostensoortenlijst meer kosten kunnen worden verhaald. Bij projecten welke onder de Grondexploitatiewet vallen heeft kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor (in de vorm van contracten) de voorkeur boven het publiekrechtelijk spoor (in de vorm van een exploitatieplan). Het privaatrechtelijke spoor vergt minder ambtelijke uren en biedt de mogelijkheid van bovenplanse verevening mits onderbouwd door middel van een ruimtelijke structuurvisie. Bovendien kan de gemeente bij het privaatrechtelijke spoor ook aanvullende afspraken maken. Het publiekrechtelijk spoor moet worden gezien als een laatste mogelijkheid tot het toepassen van kostenverhaal. De kosten die op basis van de Grondexploitatiewet kunnen worden verhaald worden maximaal verhaald bij particulieren.Bij voorkeur zal de gemeente het kostenverhaal op basis van het nieuwe stelsel van de Grondexploitatiewet verhalen door middel van contracten (private spoor van de Grondexploitatiewet). Bij particuliere ontwikkellocaties die na 1 juli 2008 in procedure gaan, worden de mogelijkheden van kostenverhaal op grond van de nieuwe Grondexploitatiewet optimaal ingezet. Indien niet op vrijwillige basis een overeenkomst kan worden gesloten stelt de gemeente Buren een exploitatieplan op en dwingt het kostenverhaal publiekrechtelijk af. Daar waar de Grondexploitatiewet de gemeente handvatten biedt om beleidsdoeleinden te realiseren worden deze optimaal benut. Voor ontwikkellocaties die na 1 juli 2008 vallen onder het nieuwe kostenverhaalstelsel wordt geen exploitatieverordening opgesteld.

Hoofdstuk 9 Samenwerking met derden

Conform de gedachte achter de nieuwe Grondexploitatiewet zet de gemeente Buren in eerste instantie in op een intentie- , samenwerkings-, realisatie-, en/of grondexploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer van een ontwikkellocatie . 9.1 InleidingIn hoofdstuk 4 is omschreven dat de nieuwe Grondexploitatiewet een nieuw typegrondbeleid met zich meebrengt: regisserend grondbeleid. De Grondexploitatiewet biedt betere sturingsmogelijkheden voor kwaliteit, realisatie en kostenverhaal dan het huidige instrumentarium. Een uitsluitend 100% actieve grondpolitiek is in de praktijk ook bijna niet meer voor elkaar te krijgen. Hierbij wordt gedoeld op het feit dat veel ontwikkelaars vasthouden aan de zelfrealisatie van de bedoelde lokale ontwikkeling. Het is in die situatie voor de gemeente niet mogelijk om het juridische instrument als de onteigeningswet in te zetten om een actief grondbeleid af te dwingen. Ook in de gemeente Buren neemt op dit moment het particuliere initiatief toe en moet de gemeente op maat afspraken maken met marktpartijen in het kader van planontwikkeling en planrealisatie. De gemeente heeft in deze situaties dan geen keus en zal strategisch op basis van onderhandeling, een samenwerking moeten aangaan om haar (beleids-) doelen zoveel mogelijk te kunnen verwezenlijken. 9.2 Samenwerking en overeenkomstenEr kan op verschillende manieren worden samengewerkt, namelijk zuiver op basis van contractuele afspraken of, nog verdergaand, door een publiek-private samenwerkingsverband op te richten (in de vorm van bijvoorbeeld een CV/BV constructie). Bij de afweging al dan niet een samenwerkingsverband aan te gaan spelen onder andere de volgende zaken een rol:

• a.

  De gemeente kan niet alle benodigde gronden verwerven en is voor de ontwikkeling van het plan mede afhankelijk van een projectontwikkelende partij;

• b.

  Het project is erg risicovol. Door samenwerking worden de risico’s gespreid;

• c.

  Voldoende winstpotentieel in relatie tot de uitbreiding van de centrale openbare voorzieningen;

• d.

  De gemeente moet voldoende ambtelijke capaciteit hebben/in kunnen huren.

In Buren zal het in de meeste gevallen gaan om het vastleggen van contractuele afspraken met marktpartijen. Per fase in een project kan ook een daarbij behorende overeenkomst worden onderscheiden:

• a.

  Intentieovereenkomst (onderzoek naar de haalbaarheid)

• b.

  Samenwerkings- of ontwikkelingsovereenkomst (gezamenlijk door overheid en marktpartijen te ontwikkelen project, waarbij de planvorming, financiële onderbouwing, voorbereiding realisatie wordt vastgelegd)

• c.

  Koop-/realisatieovereenkomst (grondtransacties en afspraken over de realisatie van een project, bijvoorbeeld bij een woningbouwproject over grondprijzen en bijbehorende voorwaarden, maar ook over differentiatie van woningbouwprogramma, etc.)

• d.

  Beheerovereenkomst (afspraken over de fase na realisatie, in toenemende mate worden afspraken gemaakt over bijvoorbeeld tijdelijk beheer en onderhoud van nieuw aangelegde openbare voorzieningen door marktpartijen, bij een bedrijventerrein kan aan parkmanagement worden gedacht, bij de realisatie van gebouwen aan vastgoedbeheer of afspraken over de exploitatie van een gebouw).

Hoofdstuk 10 Dualisme en privaatrechtelijke rechtshandelingen

De gemeenteraad stelt de algemene kaders, het college van burgemeester en wethouders verzorgt de feitelijke invulling en uitvoering. De Wet dualisering gemeentebestuur heeft de rolverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders veranderd. De gemeenteraad heeft (en had) het budgetrecht. De bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen ligt sinds 2002 bij het college. De Wet dualisering gemeentebestuur regelt dat de raad een kaderstellende en controlerende taak heeft. Het college heeft tot taak te besturen en verantwoording af te leggen. Daarnaast definieert het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) nadere regels voor de begroting, meerjarenprognose, jaarverslag en jaarrekening. In het kader van de Wet dualisering gemeentebestuur en de herziene Gemeentewet (artikel 160 lid 1 sub e) is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, waaronder dus het aankopen van onroerend goed. Met de jaarstukken (het jaarverslag en de jaarrekening ofwel programmarekening) legt het college verantwoording af over de realisatie van de door de raad in de programmabegroting vastgelegde beleidsvoornemens. Voor het grondbeleid zijn de bevoegdheden van de gemeenteraad, college B&W en van de ambtelijke organisatie opgenomen in onderstaande tabel. In deze tabel wordt niet uitputtend ingegaan op de gevolgen van de mandaatregeling.

Om bij besprekingen pre-contractuele verwachtingen in de richting van de (verkopende) eigenaren te vermijden, zal elke keer opnieuw duidelijk worden gemaakt dat de afspraken onder voorbehoud van instemming van het college c.q. raad zijn gemaakt en bevestigd zullen moeten worden door een college- c.q. raadsbesluit. Concreet betekent dit dat:

• a.

  Het college alleen is gebonden aan datgene dat schriftelijk is vastgelegd;

• b.

  Bij bestuurlijk overleg altijd ambtelijke ondersteuning aanwezig is voor vastlegging van het resultaat;

• c.

  Onderhandelingen door het college altijd gevoerd worden onder voorbehoud van goedkeuring door de raad;

• d.

  Onderhandelingen door een collegelid pas status krijgen als het resultaat van die onderhandelingen schriftelijk is bevestigd in een collegevergadering.