Regeling vervallen per 11-07-2017

Notitie Inbreidingslocatie

Geldend van 13-05-2009 t/m 10-07-2017

Intitulé

Notitie Inbreidingslocatie

De raad van de gemeente Dalfsen;

gelezen het voorstel van d.d. 17 maart 2009, nummer 42;

b e s l u i t:

vast te stellen navolgende "Notitie Inbreidingslocaties" van maart 2009

Inleiding

In deze notitie wordt ingegaan op algemene uitgangspunten voor inbreidingslocaties in de gemeente Dalfsen.

Aanleiding

De gemeenteraad heeft verzocht om een notitie, waarin transparant wordt beschreven hoe met name procedureel wordt omgegaan met (aanvragen voor) bouwen op inbreidingslocaties.

Algemeen

De provincie geeft ruimtelijk de voorkeur aan binnenstedelijke inbreidingslocaties boven uitbreiding van woningbouwgebieden. Onder inbreidingslocaties wordt verstaan locaties die in een kern liggen. Locaties aan de rand van een kern vallen hier niet onder.

Gemeente Dalfsen wil vastleggen hoe wordt gehandeld in geval van een verzoek tot inbreiding. Er wordt geen uitspraak gedaan in algemene zin of keuzes vooraf gemaakt over wat Dalfsen op welke plaats wenst te realiseren. De reden is tweeledig. Ten eerste verschillen de ruimtelijke mogelijkheden van locaties enorm. Door maatwerk te bieden, kan een locatie optimaal ingevuld worden.

Ten tweede legt de gemeente door beleid te formuleren vast wat wel en wat niet kan. Dit werkt twee kanten op. Ook burgers kunnen er rechten aan ontlenen. Daardoor kan het gebeuren dat het gemeentebestuur medewerking moet verlenen aan een locatie waar ze bij nadere afweging dat niet wenselijk acht. Intern zijn er wel gedragsregels.

Initiatiefnemers inbreidingslocaties

Bij initiatiefnemers voor inbreiding wordt onderscheid gemaakt in 2 groepen:

  • A.

    Particulieren/projectontwikkelaars

  • B.

    Woningstichtingen (VechtHorst en De Veste)

Voorwaarden voor inbreiding

Ad A.

Bij particuliere initiatiefnemers wordt de eis gesteld dat er sprake moet zijn van een ruimtelijk knelpunt, wil het bestuur medewerking verlenen aan inbreiding. Daarbij moet sprake zijn van één van de volgende situaties:

  • -

    Sanering van een milieuhinderlijk bedrijf in de bebouwde kom of;

  • -

    Oplossen van een milieuknelpunt (b.v. een bodemverontreiniging of een geluidsprobleem) of;

  • -

    Als voor een gebouw (geen woning) geen passende andere bestemming gevonden kan worden en woningbouw kan bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (leegstand leidt tot verpaupering) of;

  • -

    Een bestemming van een perceel die niet meer past in de (woon-)omgeving of;

  • -

    Verbeteren van de stedenbouwkundige structuur van een woonomgeving.

Bij particuliere initiatieven worden alle kosten verhaald (inclusief planschade, kosten gemeente in de openbare ruimte, bestemmingsplan, exploitatiebijdrage dorpsuitleg etc.).

Ad B

Bij initiatieven van de woningstichtingen VechtHorst en De Veste wordt primair gekeken naar volkshuisvestelijke belangen in relatie met stedenbouwkundige uitgangspunten. De woningstichtingen hebben een taak in huisvesting van specifieke doelgroepen. Voor het aanbieden van woonvormen voor deze groepen worden ook vaak specifieke locatie eisen gesteld aan bijvoorbeeld de afstand tot voorzieningen. Dit maakt dat er een andere afweging van belangen kan zijn dan bij particuliere initiatieven. Verder vragen woningstichtingen steeds vaker medewerking bij herinvulling van bestaande woonlocaties.

Procedure/ Stappenplan

  • 1.

    • a.

      Bij een particulier verzoek wordt eerst ambtelijk beoordeeld of er daadwerkelijk sprake is van een ruimtelijk knelpunt en het verzoek op hoofdlijnen in relatie staat tot de oplossing van dat knelpunt.

    • b.

      Bij een verzoek tot inbreiding van een woningstichting wordt eerst ambtelijk gekeken of met de locatie kan worden voorzien in de behoefte van een specifieke doelgroep, zoals onder andere in de prestatieafspraken en het geactualiseerd woonplan Dalfsen staat verwoord. Tevens wordt globaal de ruimtelijke inpassing beoordeeld.

  • 2. Nadat bovenstaande beoordeeld is, komt er een advies aan het college voor het nemen van een principebesluit. Daarna wordt het project opgenomen in het Jaarwerkplan R&S.

  • 3. Als de inbreidingslocatie aan een van de volgende criteria voldoet dan wordt er een stedenbouwkundige visie voor het gebied opgesteld. De criteria zijn:

    • -

      er is nu geen bebouwing of;

    • -

      het perceel is groter dan ca. 1500 m² of;

    • -

      In de nieuwe situatie worden appartementen gebouwd of;

    • -

      er vindt een functiewisseling plaats of;

    • -

      er is of zijn binnen het plangebied monumenten (Rijks/gemeentelijk) aanwezig of ze bevinden zich binnen het zicht of directe nabijheid van het plangebied of

    • -

      bij beïnvloeding van dorpdsfront/dorpsaanzicht.

    In de stedenbouwkundige visie worden de thema’s behandeld die in bijlage 1 staan. Via de visie worden 2 alternatieven uitgewerkt. Deze wordt ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

    Is er geen sprake van één van de onderdelen van de criteria dan hoeft geen stedenbouwkundige visie opgesteld te worden.

  • 4. Na het principe akkoord van het college en de eventuele vastgestelde stedenbouwkundige visie worden de gesprekken met de initiatiefnemer voortgezet. Daarbij komen de ruimtelijke procedure, (ruimtelijke onderbouwing), de kosten voor externe onderzoeken en planschade aan de orde. Vaak moeten de eerste schetsen aangepast worden, omdat ze niet aan de stedenbouwkundige visie voldoen, zoals hoogte en dichtheid. Voor het verkrijgen van overeenstemming is er sprake van maatwerk. Het resultaat en de tijd die deze fase in beslag neemt, kan daardoor per project verschillen.

  • 5. Het resultaat is een ontwikkelingsovereenkomst/ exploitatieovereenkomst, waarin de kosten voor externe onderzoeken, planschade en ambtelijke ondersteuning voor rekening van de initiatiefnemer komen.

  • 6. De gemeenteraad wordt regelmatig over de stand van zaken van alle projecten middels de kwartaalrapportages RO plannen actief geïnformeerd.

Conclusie

Bij inbreidingslocaties wordt onderscheid gemaakt tussen particuliere initiatiefnemers (waaronder projectontwikkelaars) en woningstichtingen.

Voor particuliere initiatiefnemers is een vereiste dat een ruimtelijke knelpunt opgelost kan worden door inbreiding. Voor de invulling van de locatie wordt in veel gevallen een stedenbouwkundige visie opgesteld en door de gemeenteraad vastgesteld. Daarbij wordt ten minste naar bijgevoegde aandachtspunten gekeken. Daarnaast wordt een ontwikkelingsovereenkomst gesloten waarbij de kosten voor de gemeente voor rekening van de initiatiefnemer komt.

Bij woningstichtingen is de huisvesting van specifieke doelgroepen in combinatie met stedenbouwkundige uitgangspunten leidend voor inbreiding. De belangenafweging van de aandachtspunten kan hierdoor tot een ander resultaat leiden dan bij particuliere locaties.

Ondertekening

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Dalfsen in zijn openbare vergadering van 20 april 2009.
De raad voornoemd,
de voorzitter de griffier
L.V. Elfers H.C. Lankman

Inhoudsopgave

Inleiding

Aanleiding

Algemeen

Initiatiefnemers inbreidingslocaties

Voorwaarden voor inbreiding

Procedure/ Stappenplan

Conclusie

Bijlage 1: de onderwerpen die in een stedenbouwkundige visie in ieder geval behandeld worden:

Wettelijke Criteria:

  • -

    Milieu

  • -

    Verkeer

  • -

    Flora en fauna

  • -

    Archeologie

  • -

    Externe veiligheid

Beleids Criteria

  • -

    Economische uitvoerbaarheid (kosten)

  • -

    Risico’s/ planschade

  • -

    Sanering ISV

  • -

    Eigendom

  • -

    Maatschappelijke uitvoerbaarheid

  • -

    Ruimtelijke kwaliteiten

  • -

    Beeldkwaliteit/ architectuur

  • -

    Relatie/ aard omgeving

  • -

    Intensivering van bebouwing (Herstructurering/inbreiding/uitbreiding) SER ladder

  • -

    Transformeren locatie (welke andere bestemmingen mogelijk?)

  • -

    Relatie oude/ nieuwe mogelijkheden

  • -

    Bouwvolume

  • -

    Bouwhoogte

  • -

    “Opofferen” groen

  • -

    Verkeer

  • -

    Parkeren in straat of op eigen terrein

  • -

    Ontsluiting

  • -

    Consulteren omgeving