Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de gemeente Dalfsen

2.1 Algemeen

De gemeente Dalfsen heeft beleid voor rood voor rood en hergebruik van Agrarische bebouwing (VAB). In 2012 is de Structuurvisie Buitengebied Gemeente Dalfsen vastgesteld en in 2013 een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied. Daarom is het goed om de actualiteit van deze beleidsregels eens te bekijken. Ook zijn de provinciale uitvoeringskaders Rood voor Rood en VAB inmiddels vervangen door de algemene regeling van de “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” in de Omgevingsverordening Overijssel.

Daarnaast is er ook gekeken hoe de regelingen en de werkwijzen eenvoudiger, sneller, integraler en beter kunnen. Daarom worden de verschillende regelingen in deze beleidsnota samengevoegd.

2.2 Doel van dit beleid

Het hoofddoel van het toepassen van rood voor rood, hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing en de kwaliteitsimpuls groene omgeving is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het behouden van een sociaal economisch leefbaar landelijk gebied van de gemeente.

2.3 Reden om dit beleid te voeren

Uitgangspunt Structuurvisie Buitengebied: Ontwikkelen met Kwaliteit

De ambitie zoals vastgelegd in de Structuurvisie Buitengebied is : “een landelijk gebied waar het goed werken en wonen is, waar de plattelandseconomie voldoende perspectief heeft op een duurzaam voortbestaan en waar de landschappelijke kwaliteiten zo hoog zijn dat het gebied voor de langere termijn een belangrijke recreatieve aantrekkingskracht heeft ontwikkeld ”.

De kernbegrippen hierbij zijn: economische vitaliteit, landschappelijke (ruimtelijke) kwaliteit en duurzaamheid. Deze beleidsregels zijn een specifieke uitwerking voor ontwikkelingen die gewenst zijn volgens de structuurvisie maar wel een investering in ruimtelijke kwaliteit als tegenprestatie vragen.

Versterken van e conomische vitaliteit

Het aantal landbouwbedrijven blijft ook in de gemeente Dalfsen de komende jaren dalen door de voortzetting van de schaalvergroting. Een heel aantal erven blijft niet agrarisch in gebruik. Hergebruik door een nieuwe bedrijfsfunctie (VAB) kan de economische vitaliteit helpen behouden.

Ook bestaande niet- agrarische functies uitbreidingsmogelijkheden bieden in het landelijk gebied, met daarvoor een tegenprestatie voor investering in kwaliteit (bijvoorbeeld in het landschap) (KGO), kan deze functies een goede toekomst geven.

Verbeteren van Landschappelijke kwaliteit

De eigenheid en verscheidenheid van het landschap wil de gemeente blijvend versterken. In samenhang met ontwikkelingen in heb buitengebied wordt daarom een bijdrage aan het verhogen van landschappelijke kwaliteiten en de belevingswaarde van het landschap gevraagd. Uitbreidingen en nieuwe functies in het landelijk gebied krijgen alleen een plek als deze een bijdrage leveren aan de landschappelijke ambities van die locatie.

Duurzame ontwikkeling

Op een duurzame en verantwoorde manier omgaan met het buitengebied. Een ontwikkeling in het buitengebied moeten duurzaam zijn, hierbij wordt gekeken naar de volgende drie duurzaamheidaspecten.

Ecologie: het respecteren van de natuurlijke omgeving

Sociaal: passend bij de Dalfsense karakteristiek en cultuur

Economie: een goede plek voor een functie zodat deze ook voor de langere termijn kan voortbestaan.

Kansen realiseren maatschappelijke doelen

Ontwikkelen met kwaliteit geeft ook kansen om ruimte te bieden voor bijvoorbeeld stimulering van duurzame energieopwekking, zorgfuncties of het behouden van landgoederen. Ook versterking van recreatieve route structuren, of bijzondere vormen van educatie kunnen wellicht door ontwikkelingen met kwaliteit in het buitengebied een kans krijgen.

2.4 Status van deze beleidsregels

De beleidsregels “Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen” hebben de status van beleidsregels, volgens titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in, dat individuele verzoeken om deelname aan deze regeling hieraan worden getoetst. Van beleidsregels kan in bijzondere omstandigheden gemotiveerd worden afgeweken.

Met de vaststelling van deze nieuwe beleidsregels vervallen de beleidsregels “Rood voor rood met gesloten beurs” en “Hergebruik Vrijkomende Agrarische bebouwing”. Voor aanvragen die zijn ingediend voordat deze nieuwe beleidsregels in werking treden blijven de oude regels gelden. Als de nieuwe regels voor de aanvrager “gunstiger” zijn kunnen ook deze beleidsregels toegepast worden.

2.5 Leeswijzer

In dit hoofdstuk is aangegeven wat de redenen zijn voor het beleid voor ontwikkelen met kwaliteit in het buitengebied van de gemeente Dalfsen. Vanaf hoofdstuk 3 is het toetsingkader opgenomen.

In hoofdstuk 3 is het algemene kader opgenomen waar de gemeente op toetst bij aanvragen. In hoofdstuk 4 zijn de regels van de rood voor rood regeling opgenomen. In hoofdstuk 5 zijn de regels opgenomen voor hergebruik van gebouwen in het buitengebied. Hoofdstuk 7 geeft enkele aanvullende regels voor het combineren van de rood voor rood en hergebruik regels. In hoofdstuk 8 wordt daarna ingegaan op het proces voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het afsluitende hoofdstuk 9 gaat in op procedures en handhandhaving. Bij het Beleidskader zijn ook enkele bijlagen opgenomen. Bijlage 1 geeft een algemeen stappenplan voor de afhandeling van aanvragen voor ontwikkelingen in het buitengebied. Bijlage 2 geeft een begrippenlijst voor in het beleid voorkomende termen. Bijlage 3 geeft tot slot aan wat de werkwijze is van de ervenconsulent en naar welke punten wordt gekeken of een gebouw of erf karakteristiek is.

4.1 Algemeen

De rood voor rood regeling is in 2004 ingesteld vanuit de Provincie Overijssel. In 2007 heeft de gemeente Dalfsen hiervoor zelf beleid vastgesteld. Voor de sloop van minimaal 850 m² landschapsontsierende schuren mag er een extra woning gebouwd worden. Ook moet de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit van het erf en omgeving verbeterd worden. Een aantal begrippen die in dit hoofdstuk gebruikt worden zijn in Bijlage 2 Begrippen verder uitgelegd.

4.2 Onderscheid tussen lichte en reguliere aanvragen

Rood voor rood aanvragen zijn complex en vragen veel voorbereiding en ambtelijke inzet. Door onderscheid te maken tussen minder complexe en complexe aanvragen kan voor zowel aanvrager als gemeente winst worden behaald. De winst zit vooral in de doorlooptijd van de aanvraag, ambtelijke ondersteuning bij het voorbereiden van aanvragen, en de investeringen in tijd en geld die de aanvrager vooraf moet doen. Zoals blijkt uit de opgegeven kosten in het verleden, liggen de adviseringskosten voor aanvragers ongeveer tussen de € 15.000,- tot € 25.000,-. Dit past bij de deregulering en vereenvoudiging van regels.

4.3 Wat is licht?

Lichte aanvragen rood voor rood aanvragen voldoen aan de volgende voorwaarden:

• ·

  Er wordt minimaal 850 m² landschapsontsierende bebouwing gesloopt op een erf of erven bij een (voormalig) agrarisch bedrijf,

• ·

  Alle aanwezige bebouwing moet gesaneerd worden, uitgezonderd de bedrijfswoning en maximaal 150 m² aan bijbehorende bouwwerken en karakteristieke bebouwing.

• ·

  Er sprake is van één compensatiewoning;

• ·

  De compensatiewoning wordt gebouwd op de slooplocatie en bij sloop op meerdere locatie op een locatie waar minimaal 300 m2 gesloopt wordt;

• ·

  De compensatiewoning kan voldoen aan wet- en regelgeving en geeft geen belemmeringen voor (agrarische) bedrijven in de omgeving;

• ·

  Er wordt met een erfinrichtingsplan voor alle betrokken locaties aangetoond dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Het erfinrichtingsplan moet voldoen aan de Structuurvisie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de welstandsnota;

• ·

  Er is geen sprake van een combinatie met de regels voor hergebruik van vrijgekomen agrarische bebouwing.

Als aan deze voorwaarden wordt voldaan kan er zonder verdere financiële verantwoording mee worden gewerkt aan de benodigde ontwikkelingsovereenkomst en herziening van het bestemmingsplan.

4.4 Waarom in deze gevallen?

In deze gevallen is de sloop van de landschapsontsierende bebouwing samen met een goede nieuwe erfinrichting voldoende ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het berekenen van alle kosten, taxaties investeringen e.d. en de beoordeling hiervan heeft op dat moment geen meerwaarde meer. Uit de praktijk blijkt dat de financiën zodanig zijn dat er vrijwel geen extra’s overblijven voor investeringen elders. Ook geeft een vereenvoudiging van de regeling een impuls om toch aan de slag te gaan met de rood voor rood regeling waardoor landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied wordt opgeruimd. Verder is de impact op de omgeving beperkt omdat er op een locatie wordt gebouwd waar al een grotere hoeveelheid bebouwing stond, een woning van 750 m3 met bijgebouw van 150 m2. Het oppervlak zal daarom ook niet groter zijn dan 300 m², wat minimaal op de slooplocatie gesloopt moet worden.

Alle aanvragen rood voor rood die niet aan deze voorwaarden voldoen, worden aangemerkt als reguliere aanvraag en worden getoetst aan de uitgebreide randvoorwaarden zoals opgenomen in paragraaf 4.5 Voorwaarden regulier rood voor rood.

4.5 Voorwaarden regulier rood voor rood

4.5.1 Sloop

• ·

  Er moet minimaal een oppervlakte van 850 m² landschapsontsierende bebouwing gesloopt worden;

• ·

  Bij sloop van kassen geldt dat er minimaal 4500 m² aan kassen gesloopt moet worden.

• ·

  Het gehele (voormalige agrarische) gebouwencomplex (met uitzondering van de (voormalige) bedrijfswoning en 150 m² bijgebouw) moet worden gesloopt. Daaronder vallen ook andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s;

• ·

  Als het vanuit ruimtelijke kwaliteit van het erf gewenst is meer bebouwing te behouden is dit mogelijk als hierover een positief advies van de ervenconsulent is ontvangen. De eis dat totaal minimaal 850 m² gesloopt moet worden blijft hierbij van toepassing.

• ·

  Het bundelen (samenvoegen) van sloopoppervlaktes van twee of meer locaties (erven) in één aanvraag is mogelijk;

• ·

  Als er sprake is van sloop in meerdere gemeenten vindt afstemming tussen de gemeenten plaats;

• ·

  Een erf moet in zijn geheel in één rood voor rood plan worden opgenomen. Het is niet mogelijk om de ene schuur in te zetten voor het ene plan en de overige voor een ander plan. (handel in bedrijfsoppervlaktes is niet mogelijk). Er kan maar eenmaal per locatie/erf rood voor rood worden toegepast.

• ·

  De sloop wordt in eigen beheer en onder eigen verantwoordelijkheid door de aanvrager uitgevoerd.

4.5.2 Bouwkavel compensatiewoning

Hoeveel kavels?

• ·

  Ter compensatie van de in paragraaf 5.2 bedoelde sloop kan onder voorwaarden één bouwkavel voor een woning worden toegekend;

• ·

  Alleen wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is en er een veelvoud van 850 m² landschapsontsierende gebouwen of 4500 m² kassen wordt gesloopt, kan een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen.

Situering bouwkavel

Bouwkavel op slooplocatie

• ·

  Uitgangspunt is het terugbouwen van de compensatiewoning op de locatie waar het meeste wordt gesloopt. Als terugbouwen op deze locatie niet mogelijk is, kan op een andere slooplocatie worden teruggebouwd;

• ·

  Toekenning van een bouwkavel voor een woning is mogelijk als:

  • o

    een compensatiekavel aantoonbaar inpasbaar is in de bestaande structuren en kwaliteiten van het landschap en de ruimtelijke kwaliteit per saldo verbetert;

  • o

    ruimtelijke belangen (milieu, water, externe veiligheid, ecologie, archeologie, verkeer etc.) zich tegen het toekennen van een bouwkavel niet verzetten;

  • o

    de bouwkavel voor een woning geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaakt. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven.

Bouwkavel elders

• ·

  Het is niet mogelijk om een bouwkavel voor een compensatiewoning te realiseren op een andere locatie dan een slooplocatie waar minimaal 300 m2 gesloopt wordt.

Waarde bouwkavel

• ·

  Voor wat betreft de waardering van de waarde van de bouwkavel wordt in principe uitgegaan van een grootte van de bouwkavel van 1000 m² bij bouwen op de slooplocatie. De gemeente Dalfsen gaat uit van een waarde van € 200,00 per m² van de bouwkavel op de slooplocatie. De kosten van bouwrijp maken van de grond en de waarde van de ondergrond worden op de waarde van de bouwkavel in mindering gebracht;

• ·

  De aanvrager kan slechts gemotiveerd afwijken van deze waarde. Bij de beoordeling van de aanvraag beoordeelt de gemeente of de voorgestelde bouwkavel voor een woning (ligging, omvang, waarde) realistisch en gewenst is. Bij twijfel over de getaxeerde waarde bij de aanvraag laat de gemeente een eigen taxatie uitvoeren op kosten van de aanvrager.

Omvang en aantal woningen

• ·

  De inhoudsmaat van de woning op de bouwkavel is maximaal 750 m³ (exclusief bijbehorende bouwwerken met een maximum van 150 m²);

• ·

  Deze inhoudsbeperking geldt niet als de woning binnen een dorpskern wordt gebouwd. Dan geldt de maatvoering zoals die in de omgeving van deze kavel gebruikelijk is;

• ·

  De grootte van de bouwkavel is minimaal 1000 m², tenzij ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit een kleine kavel aanvaardbaar is;

• ·

  Op een bouwkavel voor een woning mag één woning worden gerealiseerd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk.

  • o

    Bij afspraken op basis van een integraal plan voor een nieuw landgoed, waarbij binnen het volume van 750 m³ meer woningen (twee of drie) worden gerealiseerd die ten goede komen aan de kwaliteit van het landgoed;

  • o

    Bij afspraken in het kader van een gemeentelijk plan waarbij woningen voor senioren en/of starters ontwikkeld worden. Hierbij zal er vanuit de gemeente op worden toegezien dat deze woningen via bestemmingsplan of via afspraken met woningbouwcorporaties of op een andere manier, beschikbaar blijven voor deze doelgroepen;

• ·

  Onder voorwaarden is, wanneer recht bestaat op meerdere bouwkavels voor een woning, samenvoeging mogelijk tot een grotere woning. Uit de onderbouwing van de initiatiefnemer moet blijken dat hierdoor een grotere bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd en hiervoor een positief advies van de ervenconsulent is ontvangen. Voorkomen moet worden dat overal in het buitengebied woningen ontstaan van eenzelfde omvang en type, dat gelijkvormigheid de overhand krijgt en dat de structuur van het platteland wordt aangetast.

Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

• ·

  Wat terug gebouwd wordt moet een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landschap zijn. De kwalitatieve inpassing in het landschap moet niet alleen architectonisch (beeldkwaliteit) maar ook door middel van een landschapsplan gewaarborgd zijn. De gemeente geeft de randvoorwaarden aan voor het opstellen van een landschapsplan door aanvrager. De gemeentelijke welstandsnota, het Landschapsontwikkelingsplan, de Structuurvisie Buitengebied gemeente Dalfsen en de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel moeten hiervoor als bron en leidraad worden gebruikt. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing en afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing, materiaalgebruik, parkeren, verlichting etc.;

• ·

  De gemeente wint advies in bij de ervenconsulent van het Oversticht. De kosten hiervan komen voor rekening van de aanvrager volgens een vooraf aangegeven prijsopgave.

4.5.3 Kosten en investering

• ·

  Uit de waarde van de bouwkavel voor een woning moet de aanvrager de sloopkosten en de investering in de ruimtelijke kwaliteit bekostigen, terwijl de aanvrager 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen landschapsontsierende gebouwen mag houden;

• ·

  De eventuele waardevermeerdering van de (bedrijfs-)woning - als gevolg van de sloop - komt ten gunste van de aanvrager aan de regeling en blijft buiten beschouwing in deze regeling;

• ·

  De waarde van de (compensatie)bouwkavel(s) zal groter zijn dan de hoogte van de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Die meerwaarde moet aantoonbaar worden ingezet als investering ruimtelijke kwaliteit.

4.5.4 Investering in ruimtelijke kwaliteit

• ·

  In onderling overleg tussen aanvrager en de gemeente worden afspraken gemaakt over inzet van de investering in ruimtelijke kwaliteit. Die vindt in principe op de slooplocatie en/of compensatie bouwkavel plaats. De inzet kan ook elders op het perceel of in de gemeente plaatsvinden;

• ·

  De aanvrager moet de gemeente voldoende inzicht geven in de te realiseren meerwaarde van de investering in de ruimtelijke kwaliteit en in de opbouw van de kosten die hieronder worden geschaard;

• ·

  Als de (gehele) investering in ruimtelijke kwaliteit niet wordt ingezet door de aanvrager dan stort deze het restant in de door de gemeente ingestelde Reserve Ruimtelijke kwaliteit.

4.6 Specifieke regels voor rood voor rood bij bedrijfsverplaatsing

• ·

  In de volgende situaties van bedrijfsverplaatsing mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten:

  • o

    Verplaatsing van een volwaardig (gemengd) agrarisch bedrijf met intensieve veehouderij uit extensiveringsgebied (reconstructie) of de deelgebieden Vecht en Uiterwaarden en het Bos en Landgoederenlandschap zoals opgenomen in de Structuurvisie Buitengebied;

  • o

    Ontmenging waarbij een intensieve veehouderij tak van een agrarisch bedrijf stopt of verplaatst uit extensiveringsgebied (reconstructie) of de deelgebieden Vecht en Uiterwaardenen het Bos en Landgoederenlandschap uit de Structuurvisie Buitengebied;

  • o

    Verplaatsing van een agrarisch bedrijf waarbij een ruimtelijk, maatschappelijk of ecologisch knelpunt* 1 ) wordt opgelost in het buitengebied van de gemeente Dalfsen;

  • o

    Waarbij:

    • o

      Subsidie op basis van een (provinciale VIV-) verplaatsingsregeling niet van toepassing is;

    • o

      Er sprake is van verplaatsing van een bestaand volwaardig agrarisch bedrijf of intensieve veehouderij tak;

    • o

      Verplaatsing plaatsvindt naar een bestaand bouwperceel met voldoende ontwikkelingsmogelijkheden;

    • o

      Het bestemmingsplan aangepast wordt door de bestemming ‘Wonen’ op te nemen op de uitplaatsingslocatie of bij ontmenging een aanduiding op te nemen dat ‘IV niet is toegestaan’ en er gewaarborgd (publiek- en privaatrechtelijk) wordt dat er geen extra bedrijfsgebouwen voor de extensieve tak op de uitplaatsingslocatie meer worden opgericht en het bestemmingsplan wordt aangepast.

• ·

  Als sprake is van toekenning van een extra bouwkavel in verband met bedrijfsverplaatsing wordt:

  • o

    Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als voor de sloop nodig zijn) de sloopkosten afgedekt, terwijl de aanvrager de (fiscale) heffingsgrondslag en de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing mag inzetten;

  • o

    De waarde van genoemde extra bouwkavel aanvullend - voor zover nodig – ook voor verplaatsingskosten ingezet. Daarbij mag de totale bijdrage aan de aanvrager het maximum dat volgens de provinciale VIV mogelijk zou zijn geweest, niet overschrijden;

  • o

    Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel wordt ingezet als investering in ruimtelijke kwaliteit;

  • o

    Aan alle overige regels zoals opgenomen in hoofdstuk 5 wordt voldaan.

4.7 Principe verzoek

Principeverzoek r ood voor rood (licht)

• ·

  Een principeverzoek voor rood voor rood moet in ieder geval ingaan op:

• a)

  aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen (kaart/tekening);

• b)

  situering, ligging en omvang van de bouwkavel en een eerste schets van de erfinrichting(en) en landschappelijke inpassing.

Principeverzoek r ood voor rood (regulier)

• ·

  een principeverzoek voor rood voor rood moet in ieder geval ingaan op:

• a)

  aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen (kaart/tekening);

• b)

  de omvang van de sloopkosten, de berekening van 30% of taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bijdrage t.b.v. verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

• c)

  situering, ligging en omvang van de bouwkavel en een eerste schets van de erfinrichting(en) en landschappelijke inpassing;

• d)

  waarde van de kavel;

• e)

  de globale inzet van de investering in de ruimtelijke kwaliteit.

Bij een principebesluit van het college wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).

5.1 Algemeen

Het VAB-beleid geldt voor het hele buitengebied van de gemeente Dalfsen. De nieuwe functie moet qua aard en omvang passen binnen de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en het erf. Er is geen limitatieve positieve of negatieve bedrijvenlijsten. Een aanvraag voor een functieverandering wordt beoordeeld aan de hand van de criteria in 5.2 Toetsingscriteria algemeen en de specifieke criteria die daarna zijn.

5.2 Toetsingscriteria algemeen

• ·

  De nieuwe functie (inclusief reclame-uitingen) moet leiden tot de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit wordt getoetst aan: De Structuurvisie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de Welstandsnota;

• ·

  Er moet uit een erfinrichtings- en/of landschapsplan blijken dat een kwalitatief hoogwaardige invulling wordt gegeven aan de inpassing van het gehele erf in het omringende landschap. Elke aanvraag wordt in principe voorgelegd aan de ervenconsulent van het Oversticht (zie Bijlage 3 De ervenconsulent van Het Oversticht);

• ·

  De activiteiten worden voor het over grote deel binnen de bestaande bebouwing uitgeoefend. Alle activiteiten die buiten plaatsvinden moeten goed landschappelijk ingepast worden en mogen geen hinder voor de omgeving opleveren. Opslag moet binnen de begrenzing van het voormalige agrarische erf plaatsvinden en moet zeer ondergeschikt zijn en samenhangen met de nieuwe functie die in de gebouwen plaatsvindt;

• ·

  Alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt en niet karakteristiek is wordt gesloopt. Als het volgens het advies van de ervenconsulent gewenst, ruimtelijk aanvaardbaar en uitvoerbaar is, is het mogelijk om meer bebouwing te behouden. Bijvoorbeeld voor behoud van het erf en eventuele uitbreidingsruimte voor de bedrijvigheid binnen deze bebouwing op termijn;

• ·

  Bij nieuwe bedrijvigheid gaat het beleid uit van de combinatie wonen en werken. De bestaande (bedrijfs)woning blijft voor wonen bestemd en moet ook als zodanig in gebruik blijven op het perceel waar VAB wordt toegepast. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als de bedrijfsbebouwing wordt vervreemd (bijvoorbeeld verhuur of verkoop);

• ·

  De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben. De capaciteit van de huidige ontsluiting wordt als uitgangspunt genomen. De mate van toename van de verkeersintensiteit, mede in relatie tot de verkeersveiligheid wordt hierbij bekeken. Indien nodig zal uit verkeersonderzoek moeten blijken dat de toename van verkeersbelasting aanvaardbaar is;

• ·

  De agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag niet worden gehinderd. Het uitgangspunt is dat agrarisch bedrijven naar de toekomst toe nog wel uitbreidingsruimte hebben.

  Hierbij wordt  gekeken naar de ontwikkelingsrichting voor landbouw zoals aangegeven in de deelgebieden in de Structuurvisie Buitengebied.  Agrarische bedrijven hebben meer ontwikkelingsruimte in deelgebieden waar landbouw de ontwikkelingsrichting “groen” heeft, dan in de deelgebieden waar de ontwikkelingsrichting inzet op ruimte  voor andere functies;

• ·

  De effecten op de milieukwaliteit, bijvoorbeeld stank, geluid, luchtkwaliteit, worden mede in het kader van de milieuvergunning of melding beoordeeld en moet uitvoerbaar zijn en voldoen aan alle relevante wet- en regelgeving.

5.3 Specifieke criteria voor bepaalde functies of nevenactiviteiten

5.3.1 Hergebruik voor wonen

• ·

  Agrarische bedrijfswoningen (de oorspronkelijke boerderij) kunnen worden gesplitst in twee afzonderlijke wooneenheden als de inhoud van het pand waarvan de voormalige bedrijfswoning deel uitmaakt tenminste 1000 m³ is. Bij een inhoud boven 1500 m³ zijn maximaal 3 wooneenheden toegestaan.

• ·

  Splitsing of het toestaan van meerdere woningen op een erf kan alleen bij karakteristieke / monumentale voormalige boerderijen. Naast de oorspronkelijke boerderij kan het ook gaan om hergebruik van karakteristieke bedrijfsbebouwing. In het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan het niet wenselijk is dat die gesloopt worden. Deze gebouwen kunnen in principe voor hergebruik als woonruimte in aanmerking komen.

5.3.2 Wonen en Zorg

• ·

  Onder voorwaarden wordt meegewerkt aan initiatieven voor professionele zorg of dagbesteding voor specifieke lokale doelgroepen. Een vrijkomend agrarisch bedrijf kan geheel worden ingericht voor hergebruik voor zorg, mits een goede landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. Ook het wonen in niet-karakteristieke bijgebouwen kan onder deze voorwaarden worden toegestaan. Hierbij wordt opgemerkt dat de inkoop van zorg en vergoeding van kosten de komende jaren gaan wijzigen. Meewerken aan een zorgfunctie in het buitengebied zal altijd in overleg gaan met de afdeling Sociale Zaken/Eenheid Maatschappelijk Ontwikkeling van de gemeente.

5.3.3 Nevenactiviteit bij agrarisch bedrijf

• ·

  Het beleid mag ook toegepast worden op een gedeelte van de gebouwen van een blijvend agrarisch bedrijf. Per saldo mag toepassing van het VAB-beleid op een deel van de gebouwen van een blijvend agrarische bedrijf niet leiden tot een groter totaal bouwblok voor het agrarische en niet-agrarische deel van het bedrijf. Er moet sprake zijn van een nevenactiviteit bij het bestaande agrarische bedrijf (geen afzonderlijk bedrijfje) dit moet ook blijken uit de ruimtelijke uitstraling van de nevenactiviteit.

5.3.4 Hergebruik bebouwing op landgoed

• ·

  Het beleid mag ook toegepast worden op gebouwen die binnen de grenzen van een landgoed liggen. Het hoeft hierbij niet specifiek te gaan om een voormalige agrarische bebouwing. Het hergebruik moet passend zijn op het landgoed en bijdragen aan het duurzaam in stand houden van het landgoed.

5.4 voor sloop en nieuwbouw bij hergebruik voor een niet agrarische functie

• ·

  Uitgangspunt van het beleid is hergebruik binnen bestaande gebouwen. Per geval wordt beoordeeld of het reëel is dat de bestaande gebouwen gebruikt kunnen worden voor de gewenste functie. Als dat niet het geval is kan rood voor rood toegepast worden;

• ·

  Het is denkbaar dat in sommige situaties hergebruik van bestaande bebouwing niet gewenst is. Sloop en nieuwbouw is dan mogelijk:

  • o

    Als dit ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit volgens de kwalitatieve criteria uit Structuurvisie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de welstandsnota, en

  • o

    Als dat noodzakelijk is vanwege functionele en of bouwtechnische redenen;

• ·

  De oppervlakte van de bebouwing mag niet toenemen en er zal altijd sprake moeten zijn van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit waarover een positief advies van de ervenconsulent van het Oversticht moet worden afgegeven;

• ·

  Sloop en nieuwbouw is in principe niet toegestaan bij karakteristieke bebouwing.

5.5 Principeverzoek

Principeverzoek VAB

• ·

  Een principeverzoek VAB moet in ieder geval ingaan op:

  • a)

    Huidige situatie en gebruik;

  • b

    Aantal, ligging en oppervlakte van de huidige, te hergebruiken en eventueel te slopen bedrijfsgebouwen (kaart/tekening);

  • c

    Inzicht in de nieuwe functie, omvang en aard werkzaamheden, verkeersaantrekkende werking en uitstraling naar de omgeving (globaal bedrijfsplan);

  • d

    Eerste schets van de gewenste nieuwe erfinrichting en bij sloop en nieuwbouw ook inzicht in de uitstraling van de nieuwbouw (gevels);

  • e

    Bij functieverandering naar wonen, inzicht (foto’s) van de gebouwen en onderbouwing van de karakteristiek.

Bij de principe-uitspraak wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).

6.1. Compensatiekavel rood voor rood voor bedrijfsdoeleinden

·In plaats van een compensatie bouwkavel rood voor rood voor een woning kan een bouwkavel voor een bedrijfsmatige functie worden toegekend. Voorwaarden hiervoor zijn:

• o

  Dat er altijd een combinatie is met de functie Wonen;

• o

  De bedrijfsfunctie ondergeschikt is aan de functie Wonen;

• o

  Dat de aard en omvang van de bedrijfsmatige functie past in de beleidsregels voor vrijkomende agrarische bebouwing;

• o

  Dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert;

• o

  Dat voor de compenserende bouw dezelfde voorwaarden gelden als voor een compenserende woning volgens de rood voor rood regels.

6.2 Combinatie van rood voor rood en VAB

• ·

  Er zijn situaties denkbaar waarbij de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het buitengebied juist gediend zijn door een deel van de bedrijfsgebouwen bij toepassing van rood voor rood te behouden en deze voor een nieuwe functie her te gebruiken. Voorwaarden hiervoor zijn:

  • o

    dat de te behouden bebouwing moet passen in de nieuwe erfstructuur en een verbetering moet zijn van de ruimtelijke kwaliteit, hiervoor moet een positief advies af zijn gegeven door de ervenconsulent van het Oversticht;

  • o

    dat de nieuwe functie ondergeschikt is aan de functie Wonen.

  • o

    de aard en omvang van de nieuwe functie past in de regels voor vrijkomende agrarische bebouwing.

  • o

    dat de overige eisen rood voor rood (compensatie kavel en sloop van minimaal 850 m² landschapontsierende gebouwen) blijven gelden.

• ·

  Bij combinatie van VAB en rood voor rood op dezelfde locatie, zal de gemeente per situatie de afweging maken of de rood voor rood compensatie woning op de locatie mag worden gebouwd of elders. Vanwege de aanwezige bedrijvigheid zal de keuze voor een woning elders voor de hand liggen, afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid.

• ·

  Als bij toepassing van de VAB regels op een locatie sloop van een deel van de VAB plaatsvindt (als investering in ruimtelijke kwaliteit), mag die te slopen oppervlakte niet meer betrokken worden in een rood voor rood overeenkomst ter plaatse of elders.

7.1 Inleiding

De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is in de Omgevingsvisie Overijssel geïntroduceerd als algemene regeling waarbij ontwikkelingen/uitbreidingen in het buitengebied “in balans” moeten zijn met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Het toepassen van de KGO is maatwerk. Ontwikkelingen in het buitengebied zijn zeer divers. Een set met regels voor de toepassing is daarom niet te geven. Wel is een stappenplan en de manier waarop de benodigde investering in ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald aan te geven.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke factoren bij de bepaling van de balans van belang zijn. Het processchema Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving uit het Werkboek Kwaliteitsimpuls groene omgeving van de provincie Overijssel is hierbij uitgangspunt.

7.2 De stappen

De eerste twee stappen zitten in principe al in de algemene stappen voor toetsing van ontwikkelingen in het buitengebied die in hoofdstuk 3 zijn opgenomen. Uitbreidingen en functieveranderingen die niet in het bestemmingsplan buitengebied passen maar wel in de structuurvisie en er geen ruimtelijke belemmeringen zijn en niet binnen de regels van hoofdstuk 5, 6 of 7 vallen, worden eerst volgens dit schema behandeld. Het proces met als uitgangspunt het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is hierbij leidend. Waarbij de mate van investering in ruimtelijke kwaliteit door de factoren zoals opgenomen in paragraaf 7.3, 7.4 en 7.5 is weergegeven.

7.3 Gebiedeigen of gebiedsvreemde functie

Hierbij wordt gekeken naar de binding van de functie met het buitengebied en of de ontwikkeling van de functie op die locatie wenselijk is. Hierbij wordt gekeken naar het volgende:

1. M oet de functie uitgeoefend worden in het buitengebied (buitengebied gebonden)

Vooral grondgebonden functies zijn buitengebied gebonden, agrarische bedrijven, boomkwekerijen e.d. vallen hier onder. Verder geeft het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Dalfsen de volgende begripsomschrijving van “Buitengebied gebonden bedrijf”:

Een bedrijf dat naar aard van zijn activiteiten gebonden is aan het agrarische buitengebied of waarvan de activiteiten zijn gericht op het buitengebied. Hierbij kan sprake zijn van de volgende (combinatie van) activiteiten:

• -

  Het leveren van diensten aan agrarische bedrijven, zoals agrarische loon- en grondverzet bedrijven en agrarische hulpbedrijven, landbouw mechanisatiebedrijven en veehandelsbedrijven;

• -

  Bewerking, verwerking, distributie en opslag van agrarische producten;

• -

  Bijenteelt en hoveniersbedrijf.

Voor ontwikkeling en uitbreiding van alle andere functies die niet buitengebied gebonden zijn geldt dat er een hogere inspanning wordt gevraagd dan voor buitengebied gebonden functies.

Verder is de eis bij uitbreiding van niet-agrarische functies in het buitengebied (die verder gaat dan de mogelijkheden van het bestemmingsplan) altijd het principe dat per saldo het buitengebied niet verder versteend. Bij uitbreiding van een dergelijk bedrijf moet het extra oppervlak elders in de gemeente Dalfsen aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt worden (liefst in de directe omgeving van de uitbreiding). Deze slooplocatie wordt ook landschappelijk goed ingericht.

2. I s de functie passend in de ontwikkelingsrichting van het gebied

Hierbij wordt gekeken naar de Structuurvisie Buitengebied. Als de functie als “oranje” is aangegeven is deze minder passend dan dat deze met “groen” is aangegeven. Ontwikkeling van functies die oranje zijn zal een hogere inspanning gevraagd worden dan een functie waarvoor het stoplicht op “groen” staat.

7.4 Eigenbelang of maatschappelijk belang

Een aantal ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het realiseren van maatschappelijke of sociale doelen. Voorbeelden hiervan zijn:

Het in stand houden en beheer op langere termijn van landgoederen;

Het in stand houden en beheren van cultuurhistorie (monumenten en karakteristiek);

Het verbeteren van recreatieve structuren (bijvoorbeeld verbetering van route-structuren).

In de Structuurvisie zijn per deelgebied onder sociale en ecologische duurzaamheid een aantal richtingen aangegeven die de gemeente belangrijk vindt. Hiernaast kunnen ook andere maatschappelijke en of sociale doelen bekeken worden. Als een ontwikkeling een “maatschappelijk” belang dient is de te leveren inspanning lager dan als er zuiver een eigenbelang is.

7.5 Schaal/impact op de omgeving

Schaal en impact op de omgeving zijn afhankelijk van de grote van de ontwikkeling, maar ook van de aard van de ontwikkeling en de ligging. Hierbij wordt gekeken naar de karakteristiek van het deelgebied in de Structuurvisie buitengebied. Een jong heideontginningslandschap kan grotere bouw volumes aan dan een kleinschalig bos en landgoederen landschap of essenlandschap. Ook per functie kan dit verschillen.

7.6 Proces en maatwerk – benutten lokale kansen

Het proces zoals aangegeven in Bijlage 1 is de leidraad. Een goed proces leidt in veel gevallen tot een goed resultaat. De gemeente is hierbij regisseur en bepaald uiteindelijk of de balans tussen ontwikkeling en kwaliteitsimpuls voldoende is. De kwaliteitsimpuls is altijd maatwerk omdat per functie, locatie en ontwikkeling de bovenstaande aspecten verschillen. Bij het benutten van lokale kansen wordt ook de ontwikkeling van natuur betrokken in de (nabij gelegen) Zone Ondernemen met natuur (ONW) en water buiten de Ecologische Hoofdstructuur bekeken. Bij ontwikkelingen binnen de Zone ONW moet de investering in deze zone in natuur en waterdoelen plaatsvinden.

Aansluiten bij lokale versterking van het landschap en sociale en maatschappelijke doelen heeft hierbij de voorkeur zodat er win-win situaties kunnen ontstaan. De ontwikkeling moet in balans zijn met de investering in ecologische, sociale en economische duurzaamheid.

7.7 Procedure

Principeverzoek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

• ·

  Een principeverzoek Kwaliteitsimpuls moet in ieder geval ingaan op:

• a)

  inzicht in de huidige situatie en in de nieuwe of uit te breiden functie, omvang en aard werkzaamheden, verkeersaantrekkende werking en uitstraling naar de omgeving (globaal bedrijfsplan) bij een uitbreiding van een bestaande functie, de noodzaak van de uitbreiding;

• b)

  eerste schets van de gewenste nieuwe erfinrichting en bij nieuwbouw ook inzicht in de uitstraling van de nieuwbouw (gevels);

• c)

  aanzet (evt. financiële onderbouwing) en inzet investering in ruimtelijke kwaliteit.

Bij de principe-uitspraak wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).

8.1 Procedure

Na een positief besluit over het principeverzoek is een definitief verzoek om herziening van het bestemmingsplan of een aanvraag omgevingsvergunning met project afwijking nodig om mee te werken. Bij het principebesluit wordt per aanvraag aangegeven onder welke voorwaarden er mee wordt gewerkt en welke informatie nodig is voor deze definitieve aanvraag. Dit verschilt per plan.

Het proces dat doorlopen wordt is in het processchema in de Bijlage 1 Stappenplan behandeling aanvragen opgenomen.

8.2 Afspraken

Afspraken worden in een privaatrechterlijke ontwikkelingsovereenkomst vastgelegd. Het gaat bijvoorbeeld over afspraken over sloop van bebouwing, investeringen in ruimtelijke kwaliteit maar ook over planschade en eventuele andere plankosten kunnen afspraken vastgelegd worden. Verder kunnen voorwaardelijke verplichtingen of voorwaarden vastgelegd worden in het bestemmingsplan of bij de omgevingsvergunning. Bijvoorbeeld dat er eerst gesloopt moet worden voordat er gebouwd kan worden of dat een perceel volgens een landschapsplan ingericht moet worden.

8.3 Handhaving

De voorwaardelijke verplichtingen, voorwaarden en overeenkomsten worden achteraf getoetst. Eerst bij de vergunningverlening, de uitvoering van het bouwplan en het uitvoeren van het inrichtingsplan. Bij het niet nakomen van afspraken worden de bestuursrechtelijke en privaatrechtelijke middelen ingezet om te zorgen dat afspraken ook na worden gekomen.