Beleid en procedure intrekken bouwvergunningen

1 Inleiding

Door de gemeente De Ronde Venen worden jaarlijks veel bouwvergunningen verleend en daarna wordt ook meestal snel uitvoering gegeven aan de bouwvergunning door middel van bouwwerkzaamheden. Het komt echter ook voor dat er geen of pas na een lange tijd gebruik

wordt gemaakt van een verleende bouwvergunning. Om een aantal uiteenlopende redenen is het ongewenst de bouwvergunningen in stand te laten zonder dat daaraan binnen een bepaalde termijn uitvoering aan wordt gegeven. In de praktijk duiken regelmatig ongebruikte bouwvergunningen op die jaren geleden zijn verleend maar die nimmer zijn ingetrokken.

Ten eerste moet worden voorkomen dat (nieuwe) planologische en stedenbouwkundige inzichten doorkruist worden door nog te bouwen zaken die in het verleden zijn vergund maar nog niet gerealiseerd. Eveneens moet worden voorkomen dat nieuwe, nog te bouwen zaken worden gerealiseerd naar verouderde bouwtechnische inzichten als gevolg van bouwvergunningen die ruim tevoren verleend zijn. Bovendien is het vanuit het oogpunt van omwonenden onplezierig als zij geconfronteerd worden met oude “bouwrechten” waartegen zij in principe geen rechtsmiddelen meer kunnen aanwenden. Gelet op de voornoemde problematiek is het wenselijk om de bouwvergunning na verloop van een bepaalde periode, in te trekken. In deze notitie zal ingegaan worden op de wettelijke mogelijkheid om aan de bouwvergunning een geldigheidsduur te koppelen en de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om bouwvergunningen in te (kunnen) trekken. In deze notitie blijven bouwvergunningen met een tijdelijke instandhoudingstermijn van de te bouwen zaak, veelal tot stand gekomen middels een vrijstelling ex artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, buiten beschouwing.

2 Wettelijke regelgeving

2.1 Artikel 59 Woningwet

De Woningwet kent een specifieke regeling voor het intrekken van bouwvergunningen. Het gaat om een limitatief vormgegeven stelstel. Dit betekent echter, dat de gronden waarop een bouwvergunning kan worden ingetrokken uitputtend in de wet (artikel 59 Woningwet) zijn opgesomd. Buiten de in deze wet genoemde gronden, kan niet tot het intrekken van een bouwvergunning worden overgegaan.

De intrekkingsgronden zijn hieronder kort samengevat

• a.

  onjuiste of onvolledige opgave of het niet tijdig overleggen van de gegevens als bedoeld in artikel 40a Woningwet;

• b.

  het niet voldoen aan een aan de bouwvergunning verbonden voorwaarde;

• c.

  het niet binnen een in de bouwverordening aan te geven termijn (26 weken na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, artikel 4.1 bouwverordening) beginnen van de bouwwerkzaamheden

• d.

  indien de werkzaamheden langer dan de in de bouwverordening bepaalde termijn (26 weken artikel 4.1 bouwverordening) hebben stilgelegen;

• e.

  op verzoek van de vergunninghouder;

• f.

  indien gevaar bestaat dat de bouwvergunning gebruikt wordt om criminele activiteiten te ontplooien of te continueren, dan wel ter verkrijging van de vergunning een strafbaar feit is gepleegd (artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur: Wet BIBOB).

Het intrekken van een bouwvergunning is een discretionare bevoegdheid, dat wil zeggen dat als één van de gronden van artikel 59 Woningwet van toepassing zijn, burgemeester en wethouders kunnen intrekken maar daartoe niet verplicht zijn. In het vervolg van deze notitie zullen met name de intrekkingsgronden sub a tot en met d van artikel 59 Woningwet

besproken worden, omdat deze gronden in de praktijk het meeste voorkomen.

2.2 Artikel 59 lid 1, sub a Woningwet

De bouwvergunning kan op deze grond worden ingetrokken als aannemelijk is dat de bouwvergunning niet zou zijn verleend als de gegevens wel juist of volledig waren geweest.

Er dient dus een causaal verband te zijn tussen de aanlevering van onjuiste of gebrekkige gegevens en de beslissing van burgemeester en wethouders.

2.3 Artikel 59 lid 1, sub b Woningwet

Ingevolge artikel 56 van de Woningwet zijn burgemeester en wethouders bevoegd om aan een bouwvergunning voorwaarden te verbinden. Indien dergelijke voorwaarden (bijvoorbeeld sloop van reeds bestaande bouwsels) niet worden nagekomen, dan kan de bouwvergunning worden ingetrokken.

2.4 Artikel 59 lid 1, sub c en d Woningwet

Op grond van artikel 59 lid 1 sub c en d Woningwet in samenhang met artikel 4.1 van de bouwverordening van de gemeente De Ronde Venen, zijn burgemeester en wethouders bevoegd om een verleende bouwvergunning in te trekken indien binnen 26 weken - na het onherroepelijk worden daarvan – niet is aangevangen met het bouwen. Hetzelfde geldt ingeval de reeds gestarte werkzaamheden langer dan een aaneengesloten periode van 26 weken hebben stilgelegen. Deze twee intrekkingsgronden komen vaak aan de orde als de gemeente het planologische regime heeft gewijzigd dan wel wil wijzigen en een eenmaal in het verleden vergund bouwplan daar niet meer in past. Ook komt het voor dat de bouwregelgeving dusdanig is aangepast, zodat de oude bouwvergunningen niet meer voldoen aan de huidige voorschriften.

Het intrekken van een bouwvergunning kan, zoals blijkt uit de wettekst en de jurisprudentie, trouwens ook gedeeltelijk geschieden.

ABRvS 29 december 2004, geciteerd: “Vast staat dat niet binnen 26 weken na onherroepelijk worden van de bouwvergunning is aangevangen met bouwwerkzaamheden voor de kassen. Met de bouw van de werktuigenloods is wel een aanvang gemaakt. Nu deze loods ook naar het oordeel van de Afdeling zelfstandig ten dienste kan staan aan de uitoefening van een agrarisch bedrijf, heeft de rechtbank met recht geoordeeld dat het college bevoegd was de bouwvergunning gedeeltelijk in te trekken”.

Bovendien is in een uitspraak van ABRvS van 24 september 2003 uitdrukkelijk overwogen dat een gewijzigd planologisch regime niet per se aanwezig behoeft te zijn om de bouwvergunning in te kunnen trekken. Alleen het feit dat de vergunninghouder niet binnen de in de bouwverordening bepaalde termijn met bouwwerkzaamheden is begonnen en niet aannemelijk kan worden gemaakt dat binnen afzienbare tijd alsnog met de bouw begonnen wordt, vormden een voldoende redelijk belang om de bouwvergunning in te trekken. Bij het intrekken van een bouwvergunning zal wel altijd een afweging gemaakt moeten worden

tussen de belangen van de vergunninghouder bij het instandhouden van de vergunning en het algemeen belang bij intrekking daarvan.

2.3 Artikel 56a Woningwet, intrekken bouwvergunning eerste fase

Bij het verlenen van een bouwvergunning in twee fasen bestaat het risico dat een bouwplan dat in de eerste fase instemming kreeg, door wijziging van de ruimtelijke voorschriften in de loop der tijd niet meer voldoet aan de voorschriften waaraan in de eerste fase is getoetst. Volgens artikel 56a, lid 6, sub b, kunnen burgemeester en wethouders de bouwvergunning

eerste fase intrekken indien niet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van die beslissing een aanvraag voor de tweede fase is ingediend. Indien burgemeester en wethouders een bouwvergunning niet al hebben ingetrokken, vervalt de vergunning eerste fase na twee jaar van rechtswege (artikel 56a, lid 7 Woningwet). Dit om te voorkomen dat burgemeester en wethouders veel later alsnog worden geconfronteerd met de aanvraag voor

de tweede fase.

2.4 Moment van aanvang bouwwerkzaamheden

In het voorgaande is al een aantal malen aangehaald dat, op grond van artikel 59 lid 1 sub b en c Woningwet in samenhang met artikel 4.1 van de bouwverordening, burgemeester en wethouders bevoegd zijn een verleende bouwvergunning in te trekken indien binnen 26 weken – na het onherroepelijk worden daarvan – niet met het bouwen is begonnen.

De vraag is nu wanneer er sprake is van “begonnen met bouwen” hetgeen op diverse wijze uitgelegd kan worden. De uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 december 2003 biedt hier enige houvast. Door de vergunninghouder werd in deze casus betoogd dat hij met de bouwwerkzaamheden was begonnen, omdat hij een aannemer een offerte had laten uitbrengen, de gemeente het peil had laten bepalen, bouwplanken had geplaatst en voorts een aanwezige grasmat had verwijderd. Door de Afdeling werden deze activiteiten niet als een begin van bouwwerkzaamheden beschouwd. Ingeval er een relatie wordt gelegd met de jurisprudentie van diezelfde Afdeling inzake de uitleg van het begrip bouwen als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet, dan is van bouwen eerst sprake indien een constructieve handeling wordt verricht waarbij een constructie van enige omvang wordt gemaakt die tevens plaatsgebonden is.

3 Procedure tot intrekken bouwvergunning

3.1 Inleiding

Met uitzondering van het van rechtswege vervallen van de bouwvergunning eerste fase na een periode van twee jaar (artikel 56a, lid 7 Woningwet), is het niet mogelijk dat een bouwvergunning van rechtswege vervalt. Gezien het feit dat het een discretionaire bevoegdheid betreft, zal bij het intrekken van een bouwvergunning altijd sprake moeten zijn van een belangenafweging. Vooral bij de gronden genoemd onder artikel 59 lid 1, sub c en d van de Woningwet is het afwegen van belangen aan de orde. De hierna te beschrijven procedure kan weliswaar dienst doen voor alle intrekkingsgronden zoals opgesomd in artikel 59 lid 1 van de Woningwet, maar er dient wel een onderscheid gemaakt te worden naar het moment waarop de procedure kan worden aangevangen. Zo kan, met betrekking tot de intrekkingsgronden onder sub a, b en f, het toezenden van de brief inzake het voornemen tot intrekken van de bouwvergunning, op ieder gewenst moment plaatsvinden. Wat betreft de intrekkingsgronden onder c en d speelt de problematiek van een termijn van minimaal 26 weken alvorens de intrekkingsprocedure gestart kan worden. De te schetsen procedure zal zich daarom vooral toespitsen op de gevallen waarbij niet (tijdig) is begonnen met de bouw of dat wel is begonnen maar er een oponthoud plaatsvindt gedurende een bepaalde periode.

3.2 Schriftelijk voornemen tot intrekken bouwvergunning

In de praktijk wordt een termijn van 26 weken voor het intrekken van bouwvergunningen zowel door gemeenten als vergunninghouders vrij kort ervaren en daarom zou een termijn van één jaar als redelijker worden beschouwd. Uiteraard moet de mogelijkheid blijven bestaan om van deze termijn af te wijken als bijzondere omstandigheden (bijvoorbeeld

stedenbouwkundige) daartoe nopen. Na één jaar zou de vergunninghouder vervolgens een schriftelijk voornemen tot intrekken moeten krijgen waarna deze dan vier weken de tijd gegund kan worden om op het voornemen tot intrekken te reageren middels het indienen van een zienswijze.

3.3 Besluitvorming omtrent intrekking bouwvergunning

Indien de vergunninghouder in het geheel niet reageert op de brief betreffende het voornemen tot intrekking, wordt besloten om de bouwvergunning sowieso in te trekken. In het geval de vergunninghouder wel reageert op het voornemen tot intrekking zou, afhankelijk van de argumenten die worden aangevoerd inzake het niet uitvoeren van de

bouwvergunning, besloten dienen te worden of al dan niet tot intrekking wordt overgegaan. In overweging wordt gegeven dat financiële motieven en conflicten met de aannemer of de architect in beginsel niet zouden moeten leiden tot het afzien van het intrekken van de bouwvergunning. Echter kunnen familiaire kwesties (scheiding, overlijden, ziekten en

dergelijke) wel aanleiding geven tot het afzien van het intrekken van de bouwvergunning, mits dat op een kenbare en aantoonbare wijze wordt onderbouwd hetgeen uiteindelijk aan burgemeester en wethouders is om dat te bepalen. Bijkomend probleem is wel dat, ingeval de intentie bestaat om af te zien van intrekking, niet vaststaat of, en zo ja binnen welke termijn, alsnog gebruik wordt gemaakt van de bouwvergunning. Teneinde te voorkomen dat de bouwvergunning vervolgens een langere periode ongebruikt blijft zal, per individueel geval, een (redelijke) termijn (maximaal één jaar) moeten worden gesteld waarbinnen alsnog gebruik wordt gemaakt van de bouwvergunning. Bij het laten verstrijken van deze termijn zonder dat gebruik is gemaakt van de bouwvergunning, kan deze zonder voorafgaande aankondiging worden ingetrokken.

4 Stappenplan