Besluit van de raad van de gemeente Diemen van 28 mei 2020 tot instemming met de Nota Herziening Erfpachtbeleid

2.1 Doelen herziening erfpachtstelsel

De belangrijkste doelen van de herziening van het erfpachtstelsel van de gemeente Diemen zijn:

• 1.

  Aan erfpachters, potentiële kopers en bij verkoop betrokken professionele partijen en financiële instellingen duidelijkheid te bieden over de voorwaarden waaronder bestaande erfpachtrechten op basis van het nieuwe stelsel gecontinueerd kunnen worden.

• 2.

  De administratieve taken van de gemeentelijke organisatie m.b.t. het beheer van de erfpachtportefeuille waar mogelijk terug te dringen.

Voor het eerste doel is in de in 2014 door het college van B&W vastgestelde Nota Erfpacht de basis gelegd door te besluiten dat bij de stelselherziening eeuwigdurende erfpacht het uitgangspunt wordt. Om de administratieve taken van de gemeentelijke organisatie terug te kunnen dringen wordt ingezet op bevorderen van conversie, in combinatie met afkoop van de canonverplichting, naar het nieuwe stelsel, verkleining van de portefeuille door aanbieden van koop van bloot eigendom en vereenvoudiging van administratieve procedures.

2.2 Uitgangspunten

De AB 2020 is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1.

  Eeuwigdurende erfpacht.

• 2.

  De waardegrondslag als basis voor het bepalen van de hoogte van de canon wordt bij heruitgifte of conversie vastgesteld en nadien niet meer aangepast.

• 3.

  Het nieuwe stelsel moet eenvoudig en transparant zijn door:

  • a.

    relaties aan te brengen met gemeentelijk grondprijsbeleid en de waardebepaling van de WOZ;

  • b.

    het definiëren van de grondslagen voor de bepaling van canonpercentage en disconteringsvoet;

  • c.

    het periodiek aan de ontwikkeling van de rente op de kapitaalmarkt aanpassen van canonpercentage en de disconteringsvoet.

• 4.

  Voor op erfpachtrecht gevestigde sociale huurwoningen hanteren van specifieke (aanvullende) voorwaarden.

Bij de conversie van bestaande tijdelijke erfpachten naar eeuwigdurende erfpachten op basis van de AB 2020 is flexibilisering van de keuzemogelijkheid voor de individuele erfpachter nagestreefd door:

• a.

  de erfpachter tot het moment van expiratie van het bestaande erfpachtcontract het tijdstip te laten bepalen waarop hij zijn bestaande erfpachtrecht wenst te converteren naar het nieuwe stelsel;

• b.

  de mogelijkheid aan individuele leden van VvE’s aan te bieden te kunnen converteren naar eeuwigdurende erfpacht;

• c.

  de optie koop bloot eigendom aan alle eigenaren van alle particuliere woningen op erfpachtgrond aan te bieden.

3.1 Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht is geen sprake van tijdvakken waarna opnieuw de waardegrondslag voor de bepaling van de canon voor het volgende tijdvak wordt bepaald. Alleen bij de start van de (her)uitgifte wordt de waardegrondslag bepaald. Daardoor ontstaat veel meer zekerheid voor de erfpachter. Bij afkoop van de canonverplichting door de erfpachter is zijn situatie nagenoeg vergelijkbaar met het volledig in eigendom hebben van de grond. De erfpachter profiteert van de toekomstige waardeontwikkeling van de grond. Alleen het bloot eigendom (eigendomsrecht dat is bezwaard met het erfpachtrecht) rust nog bij de gemeente.

3.2 Bepaling van de waardegrondslag

Bij uitgifte in erfpacht van bouwrijpe grond wordt de waardegrondslag als basis voor de bepaling van de hoogte van de canon plaats volledig bepaald door het geldende grondprijsbeleid van de gemeente. Bij heruitgifte van bestaande erfpachtrechten is de objectwaarde (waarde grond en opstal) het uitgangspunt. Van deze objectwaarde moet de componentwaarde van de grond worden afgeleid.

De op erfpachtgrond gevestigde particuliere woningvoorraad is vrij homogeen van samenstelling. Bij de bepaling van de objectwaarde (waarde grond en opstal) is daarom aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is een maatschappelijk gedragen en geaccepteerd wijze van waardering, die open staat voor bezwaar en beroep. Het alternatief is een op basis van een taxatierichtlijn uitgevoerde individuele taxatieprocedure bij heruitgifte of conversie.

Door de WOZ-waarde als objectwaarde te gebruiken worden taxatiekosten vermeden. Geadviseerd wordt om daarbij de WOZ-waarde, zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de conversie plaatsvindt, te hanteren. Eventuele bezwaren tegen deze waardering zijn dan inmiddels afgehandeld. De WOZ-waarde in deze beschikking kent een prijspeildatum van 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de beschikking is vastgesteld. Feitelijk wordt de getaxeerde waarde twee jaar vóór het jaar van heruitgifte of conversie als waardegrondslag gebruikt.

Voor de bepaling van de componentwaarde van de grond als deel van de objectwaarde wordt aansluiting gezocht bij het in het jaar van heruitgifte of conversie geldende gemeentelijk grondprijsbeleid voor de levering van bouwrijpe grond voor de verschillende typen (eengezinswoning (egw) of meergezinswoning (mgw)), categorieën (sociale huur, vrije sector huur of koop) en segmenten (middelduur en duur). De systematiek van het grondprijsbeleid kan in de toekomst wijzigen. Wanneer dat het geval is, zal via het grondprijsbeleid de relatie met de waardebepaling bij heruitgifte of conversie worden geherdefinieerd. Op basis van het thans geldende grondprijsbeleid geldt bij heruitgifte of conversie dat de waardecomponent van de grond wordt bepaald door:

• •

  de vaste grondprijzen, zoals die gelden voor de verschillende typen sociale huurwoningen;

• •

  grondquotes * WOZ-waarde voor de vrije sector huur- en koopwoningen.

Garageboxen

Bij de splitsing in appartementsrechten is met garageboxen wisselend gehandeld. In een aantal gevallen vormt de parkeerbox samen met de woning één appartementsrecht en omvat de WOZ-waarde ook de garagebox. Maar ook wanneer voor de garagebox een afzonderlijk appartementsrecht is gevestigd, resulteert dat niet altijd in een afzonderlijke WOZ-waardering. Als de WOZ-waarde zowel de woning als de garagebox omvat wordt de waardecomponent van de grond via de grondquote afgeleid van de WOZ-waarde. Daardoor wordt impliciet voor de garagebox dezelfde grondquote gehanteerd. Daarom wordt bij afzonderlijk gewaardeerde garageboxen de grondquote, zoals die geldt voor de in dat complex aanwezige appartementen, te hanteren.

Depreciatiepercentage

Het depreciatiepercentage is een correctie op de componentwaarde van de grond vanwege de beperkingen en nadelen die erfpacht met zich meebrengt en die bij volledig eigendom niet bestaan. Het depreciatiepercentage wordt bij alle erfpachten van woningen toegepast. De hoogte van het depreciatiepercentage kan niet los worden gezien van de wijze waarop de componentwaarde van de grond wordt bepaald. In combinatie met de te hanteren grondquotes (28% tot 41% afhankelijk van het woningtype) wordt een verlaging van de waardecomponent grond van 50% gehanteerd. In vergelijking met bijvoorbeeld de gemeenten Den Haag (45%, gekoppeld aan individuele taxatie bij heruitgifte), Zaanstad (maximaal 40% wanneer lopend erfpachtcontract 40 jaar oud is) en Amsterdam (25% volgens de overstapregeling 2017 naar eeuwigdurende erfpacht) hanteert de gemeente Diemen dus een hoger percentage, hetgeen een positieve invloed heeft op de hoogte van de canon na conversie . De componentwaarde van de grond, uitgedrukt t.o.v. de WOZ-waarde, varieert daarmee in Diemen tussen 17,8% en 20,5%. Dit is vergelijkbaar met waarden in Zaanstad en Utrecht. In combinatie met de buurtstraatquotes1 (5-50% van de WOZ-waarde) laat Amsterdam voor met Diemen vergelijkbare gebieden en woningtypes min of meer vergelijkbare resultaten zien.

Figuur 1 Schema bepaling waardegrondslag canon bij eeuwigdurende erfpacht

3.3 Vaststelling canon, afkoopwaarde canonverplichting

Na heruitgifte op basis van eeuwigdurende erfpacht of vroegtijdige conversie van het bestaande erfpachtrecht wordt de nieuwe canonverplichting bepaald met behulp van het canonpercentage. Bij afkoop van de canonverplichting wordt de afkoopwaarde bepaald met behulp van de disconteringsvoet.

Figuur 2 Schema bepaling canon en afkoopsom canonverplichting

Hoogte, periode en vaststelling canonpercentage

Bij erfpacht financiert de gemeente de waarde van de grond. De canon is de vergoeding voor de financiering van de grond, aanwezige financiële risico’s en de met het beheer van de portefeuille verbonden administratieve kosten. Voorgesteld wordt om de hoogte van het canonpercentage alleen te baseren op de financieringsfunctie (rente) en aanwezige risico’s en te baseren op:

• 1.

  de gemiddelde rente over 10 jaar van 10-jarige staatsleningen, die voorafgaande aan de periode waarvoor het canonpercentage geldt, wordt bepaald (thans 1,7%);

• 2.

  een risico-opslag van 0,5% voor debiteurenrisico en risico afwijkende inflatieontwikkeling.

In het door het college van B&W op 20 april 1999 vastgestelde splitsingsbeleid voor appartementen wordt na verhoging van de canon bij splitsing een vijfjaarlijkse indexatie van de canon op basis van de inflatieontwikkeling (consumentenprijsindex, CPI) toegepast. In de rente voor staatsleningen is de inflatieverwachting verwerkt, terwijl in de risico-opslag het risico voor een afwijkende inflatieontwikkeling is verwerkt. Daarom zal in het nieuwe stelsel na heruitgifte of conversie geen sprake meer zijn van periode indexatie van de canon.

Het canonpercentage geldt voor een periode van vijf jaar en wordt voorafgaande aan de start van het rentetijdvak door het college van B&W vastgesteld. In samenhang met de duur van het rentetijdvak wordt om het financieringsrisico voor de gemeente te beperken, voorgesteld voor het canonpercentage een ondergrens van 1,0% aan te houden. Het vastgestelde canonpercentage geldt voor alle op basis van het nieuwe stelsel afgesloten erfpachtcontracten en heruitgiftes tijdens het rentetijdvak.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat wordt gebruikt om de afkoopwaarde van de uit de canonverplichting voortvloeiende kasstroom te bepalen. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrije rentevoet en een risico-opslag. Als basis wordt de gemiddelde rente over 10 jaar van 10-jarige staatsleningen gehanteerd. Wel is gezien de tijdsperiode waarover de afkoop zich strekt (eeuwigdurend) een andere risico-opslag noodzakelijk. Een risico-opslag van 1,5% wordt passend geacht. De disconteringsvoet bedraagt, uitgaande van een risicovrije rentevoet van 1,7%, daarmee 3,2%.

Om erfpachters ondanks de bestaande lage canons te stimuleren vroegtijdig tot conversie en afkoop over te gaan wordt voorgesteld een ‘premie’ van 1,0% in de disconteringsvoet te verwerken. De disconteringsvoet stijgt dan tot 4,2%. Verder wordt, gelijk als bij het canonpercentage, voorgesteld een ondergrens vast te stellen en deze te bepalen op 2,5%. Ook hier wordt voorgesteld een rentetijdvak van vijf jaar te hanteren, welk tijdvak gelijk loopt met het canonpercentage-tijdvak. Bij herziening kan worden overwogen de ‘premie’ te laten vervallen. Daardoor ontstaat een extra motief om snel te converteren.

4.1 Verkoop bloot eigendom

Aan de woningcorporatie Rochdale wordt niet de mogelijkheid geboden om de bloot eigendom te verwerven van de in erfpacht uitgegeven gronden. Dat ondersteunt het woonbeleid van de gemeente, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018-2013.

5.1 Heruitgifte

In beginsel is de gemeente, tenzij de gemeente in het kader van het Algemeen Belang niet tot heruitgifte wenst over te gaan, bereid tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Bij een naderende expiratie van het bestaande tijdelijke erfpachtrecht zal de erfpachter door de gemeente worden gewezen op het expireren van dat recht. Dat proces maakt onderscheid in drie stappen:

• 1.

  Vijf jaar voor expireren van het erfpachtrecht zal de erfpachter door de gemeente worden gewezen op het expireren van dat recht en geeft de gemeente aan of zij tot heruitgifte dan wel beëindiging van dat recht over wil gaan.

• 2.

  Ongeveer drie jaar voor expireren van het erfpachtrecht zal de gemeente aan de erfpachter een aanbieding doen onder welke condities de gemeente tot heruitgifte bereid is.

• 3.

  Ongeveer 3 maanden voordat het bestaande erfpachtcontract afloopt krijgt de erfpachter een eindaanbieding.

De aanbiedingen zullen gebaseerd zijn op basis van de in hoofdstuk 3 beschreven uitgangspunten.

5.2 Conversie naar eeuwigdurende erfpacht

Aan alle erfpachters wordt de mogelijkheid geboden om vanaf het door de gemeenteraad in zijn besluit d.d. 28 mei 2020 bepaalde datum van 1 oktober 2020 tot het moment van expireren van de huidige erfpachtovereenkomst zelf te bepalen of en wanneer men het bestaande erfpachtrecht wil converteren naar een erfpachtrecht op basis van het herziene stelsel. Daarmee wordt maximale keuzevrijheid aan de erfpachter gegeven.

Van conversie is alleen sprake als de erfpachter vóór beëindiging van het lopende erfpachtrecht besluit zijn tijdelijk erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Bij deze conversie wordt de grondslag (de conversiewaarde) voor de nieuwe jaarlijkse canon bepaald door de waardegrondslag, welke op basis van de in hoofdstuk 3 beschreven wijze voor het jaar van conversie wordt bepaald.

Uitgaande van conversie in 2020 is in figuur 4 aangegeven op welke wijze de conversiewaarde wordt bepaald

5.3 Flexibilisering conversiemogelijkheden voor eigenaren van appartement

Het overgrote deel van de op erfpacht gevestigde particuliere koopwoningen (ca. 95%) betreft in VvE’s verenigde eigenaren. In de in 2014 vastgestelde Nota Erfpacht is gewezen op de complexe besluitvormingsstructuur van VvE´s. In VvE’s verenigde eigenaren van appartementen kunnen binnen de besluitvormingsstructuur van de VvE niet zelfstandig bepalen op welk moment en hoe zij hun bestaande erfpachtrecht willen converteren naar het nieuwe stelsel. Een snelle conversie naar het nieuwe stelsel slaagt alleen wanneer individuele leden van VvE’s daartoe zelfstandig besluiten kunnen nemen.

Om deze eigenaren toch de mogelijkheid te bieden individueel te kunnen kiezen wordt aan deze erfpachters de mogelijkheid geboden om een zogenaamde ‘obligatoire overeenkomst’ tussen erfpachter en gemeente te sluiten. Deze overeenkomst stelt de erfpachter in staat om, vooruitlopend op de expiratie van het recht van erfpacht, de heruitgifte reeds te regelen. Deze obligatoire overeenkomst kan dus individueel worden afgesloten en staat los van de andere appartementseigenaren in de vereniging. De obligatoire overeenkomst wordt vervolgens in een akte opgenomen inclusief een zogenaamde kwalitatieve verplichting (al dan niet met nog een kettingbeding). In de als bijlage A opgenomen notitie wordt deze systematiek verder toegelicht.

5.4 Optie verkoop bloot eigendom

Op basis van het bestaand beleid worden alleen particuliere eigenaren van grondgebonden woningen in de gelegenheid gesteld om het bloot eigendom van hun erfpachtrecht te kopen. Die groep vormt echter maar 5% van de particuliere eigenaren in de erfpachtportefeuille. Door de sterk gestegen prijzen is de laatste jaren geen gebruik meer gemaakt van deze mogelijkheid.

Bij een eeuwigdurend erfpachtrecht, wanneer de canonverplichting is afgekocht, vertegenwoordigt het bloot eigendom een geringe economische waarde. Alleen bij uitbreiding en/of wijziging van de bestemming kan op basis van de bepalingen van het erfpachtrecht de gemeente profiteren van de optredende meerwaarde. Wanneer de gemeente bij herontwikkeling van een locatie kiest voor een actieve betrokkenheid, biedt het erfpachtrecht echter maar beperkt aanvullende sturingsmogelijkheden. Bij een faciliterende rol moet het op basis van het erfpachtrecht (mee)profiteren van de bij herontwikkeling mogelijk optredende waardecreatie worden afgezet tegenover de mogelijkheden van kostenverhaal. Rekening houdende met de bestaande voorkeur van de gemeente voor een faciliterend grondbeleid, biedt die afweging onvoldoende argumenten om verkoop van bloot eigendom voor de eigenaren van gestapelde woningen op erfpacht bij voorbaat af te wijzen.

Verkoop van bloot eigendom aan in een VvE georganiseerde appartementseigenaren is mogelijk op basis van drie methoden:

• 1.

  De VvE verwerft de bloot eigendom van de gemeente

• 2.

  Hersplitsing

• 3.

  Spiegelsplitsing.

In bijlage B zijn alle drie de modellen uitgewerkt en zijn ook de voor- en nadelen van de drie modellen toegelicht. Deze zijn kort samengevat in tabel

Tabel 1 Voor en nadelen modellen verkoop bloot eigendom VvE's

Aan alle drie de opties zijn voor- en nadelen verbonden voor de gemeente en de erfpachters. De spiegelsplitsing leidt tot meer taken voor de gemeente. De andere twee modellen kunnen nadelige effecten hebben voor de (leden van de) VvE’s. Ondanks de aanwezige bezwaren is de gemeente bereid op basis van onderstaande voorwaarden medewerking te verlenen aan verkoop van bloot eigendom van in erfpacht aan VvE’s uitgegeven gronden onder de navolgende voorwaarden:

• •

  De VvE voert onder eindverantwoordelijkheid van de gemeente de voor spiegelsplitsing noodzakelijke werkzaamheden uit.

• •

  Bij spiegelsplitsing zonder unanimiteit zal de VvE de gemeente het ‘niet verdeelde bloot eigendom’ overdragen aan de VvE, zodat de gemeente geen zitting hoeft te nemen in VvE’s.

• •

  De notariële en overige kosten, die samenhang met de overdracht van bloot eigendom komen voor rekening van de VvE.

Een alternatief voor deze drie juridische opties is dat overdracht van het bloot eigendom aan de VvE plaatsvindt nadat heruitgifte op basis van eeuwigdurende erfpacht heeft plaatsgevonden. Daarvoor is dan wel noodzakelijk dat alle leden van de VvE bij heruitgifte de nieuwe canonverplichting hebben afgekocht. Overdracht kan dan plaatsvinden aan de VvE.

5.5 Vergoeding bloot eigendom

De waarde van de bloot eigendom van een eeuwigdurend erfpachtrecht na afkoop van de canonverplichting is beperkt. Na afkoop van de canonverplichting is de waardebepaling op basis van de netto contante waarde van de inkomensstroom nihil, uitgezonderd de effecten die wijziging c.q. uitbreiding van de functie(s) op de canonverplichting kunnen hebben. Anderzijds geldt dat met name bij appartementen de kosten van verkrijging van bloot eigendom relatief hoog kunnen zijn. Daarom wordt voorgesteld dat bij verkoop van de bloot eigendom aan de zittende erfpachter op nihil wordt gesteld. In samenhang daarmee zal de erfpachter wel alle uit de koop van de bloot eigendom voortvloeiende kosten moeten dragen. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de gebruikelijke vastgoedpraktijk waarbij alle kosten die zijn gemoeid met de verkrijging van de eigendom ten laste van de verkrijger komen.

5.6 Splitsingsbeleid gemeente

Op basis van het door het college 20 april 1999 vastgestelde beleid waaronder de gemeente medewerking wil verlenen aan appartementssplitsingen zijn inmiddels alle bestaande particuliere koopappartementen omgezet. Niet uitgesloten moet worden geacht dat dat de eigenaar van de particuliere huurwoningen in de toekomst zijn bezit wil uitponden en de gemeente verzoekt om medewerking te verlenen aan splitsing in appartementen. Op basis van de bestaande Algemene Bepalingen uit 1958 geldt dat de erfpachter dit alleen kan doen op basis van voorafgaande schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders. Als voorwaarde geldt in ieder geval dat de gemeente alleen medewerking wil verlenen aan zo’n verzoek, als de eigenaar bereid is zijn bestaand erfpachtrecht te converteren naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Afhankelijk van de situatie kan de gemeente eventueel nog andere aanvullende voorwaarden verbinden aan het inwilligen van zo’n verzoek. Het bestaande splitsingsbeleid komt daarmee te vervallen.

6.1 Beheerkosten

Op basis van het door het college van B&W op 20 april 1999 vastgestelde splitsingsbeleid is bepaald dat aan het verlenen van medewerking aan appartementssplitsing de voorwaarde wordt verbonden dat de canon wordt verhoogd met onder andere 25 gulden als bijdrage in de administratiekosten. Voor de eeuwigdurende erfpachten zal gelden dat:

• •

  het college van B&W stelt voor een periode van vijf jaar, gelijk aan het voor het canonpercentage geldende rentetijdvak, de hoogte van de jaarlijkse beheerkosten vast;

• •

  bij afkoop van de eeuwigdurende canonverplichting komt de verplichting tot betaling van de beheerkosten te vervallen.

Voor de eerste periode, ingaande 2020 worden de beheerkosten bij eeuwigdurende erfpacht op basis van de inflatieontwikkeling sinds 1999 (CPI) bepaald op € 16,00 per individuele erfpachter.

6.2 Incidentele kosten

Bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht is sprake van een verplichting voor een erfpachter om met de gemeente een nieuw erfpachtcontract af te sluiten. Daarom komen alle kosten die samenhangen met heruitgifte ten laste komen van de gemeente, met uitzondering van de notariskosten.

Wanneer een erfpachter de gemeente verzoekt om medewerking te verlenen aan splitsing van het erfpachtrecht in appartementen, conversie van het bestaand erfpachtrecht of verkoop bloot eigendom zullen aan de erfpachter handelingskosten in rekening worden gebracht. De achterliggende gedachte is dat de erfpachter niet door de gemeente daartoe wordt verplicht.

De tarieven voor de aan de erfpachter in rekening te brengen handelingskosten zullen eenmaal per vijf jaar worden vastgesteld. In 2020 gelden de navolgende tarieven:

7.1 Fiscale gevolgen voor de gemeente

Voor de gemeente zijn de wet op de omzetbelasting en de wet op de vennootschapsbelasting in beginsel relevant.

Omzetbelasting

Voor de btw wordt de uitgifte in erfpacht gezien als een levering, waarbij btw verschuldigd kan zijn mits vestiging of overdracht van een eeuwigdurend recht op een bouwterrein (binnen 2 jaar na eerste ingebruikname) plaatsvindt. Bij heruitgifte of conversie, waarbij alleen sprake is van verlenging van het bestaand erfpachtrecht is in beginsel geen sprake van een levering van bouwrijpe grond en is btw daarom niet van toepassing. In het geval sprake is van heruitgifte, gecombineerd met herontwikkeling van een gebied, is het voor de erfpachter fiscaal gezien veelal aantrekkelijk om gronden in bouwrijpe staat geleverd te krijgen. Maar dat zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.

Vennootschapsbelasting

Het vernieuwen van een bestaand erfpachtcontract wordt tot normaal vermogensbeheer gerekend. Bijkomend geldt dat de met heruitgifte samenhangende gemeentelijke activiteiten geen enkele invloed heeft op de waardeontwikkeling. Deze wordt door de markt wordt bepaald. M.a.w., er is geen enkele relatie tussen de mate van inspanning van de gemeente en de optredende waardestijging. Op grond daarvan wordt als uitgangspunt gehanteerd dat er bij de heruitgifte geen vpb-plicht4 voor de gemeente ontstaat.

7.2 Fiscale gevolgen voor de erfpachter

Voor de erfpachter zijn overdrachtsbelasting en inkomstenbelasting relevant. Afkoop van de canon is niet geregeld in de belastingwet en dus geen belastbaar feit.

Overdrachtsbelasting

Of bij de heruitgifte van een erfpachtrecht door de erfpachter overdrachtsbelasting is verschuldigd bestaat geen eenduidig beeld bij de deskundigen. Wel wordt algemeen aangenomen dat bij wijziging van de looptijd van de erfpacht wel overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Als al sprake is van de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting is de grondslag van heffing van overdrachtsbelasting het verschil tussen de waarde van het oude recht en de waarde van het nieuwe recht. Bij een eeuwigdurende erfpacht is de waarde van het nieuwe recht gelijk aan 17 * de jaarlijkse canon. De waarde van het oude recht is afhankelijk van de resterende looptijd van het bestaande recht. Materieel gezien zal het financieel effect voor de meeste erfpachters zich beperkten tot enkele honderden euro’s.

De verkoop van bloot eigendom is in ieder geval aan overdrachtsbelasting onderhevig. Gezien de beperkte waarde van de bloot eigendom na afkoop van de canonverplichting is het financieel effect voor de kopende partij gering.

Inkomstenbelasting

De betaling van een jaarlijkse canon is voor particuliere eigenaren aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De afkoop van de jaarlijkse canonverplichting op zich is niet aftrekbaar. Maar in het geval de erfpachter voor de afkoop een lening afsluit, is de rente op die lening wel aftrekbaar. Welke fiscale effecten voor de individuele erfpachter ontstaan is erg individueel afhankelijk. Daarom kan de gemeente daarover geen uitspraken doen.