Huisvestingsverordening Dongeradeel 2004

Ondertekening

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1.1:

sub c:

De tekst van artikel 1, sub b, van de wet luidt:

Woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.

sub d:

De tekst van artikel 1, lid 2 van de wet luidt:

Voorzover niet anders is bepaald, wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen onder eigenaar van een woonruimte of een gebouw verstaan: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van die woonruimte of dat gebouw. Onder eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen mede verstaan: de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend.

sub e:

Bewoners van vakantiewoningen en tweede woningen, die daar een deel van het jaar in verblijven, vallen niet onder de definitie van ingezetene.

sub j en k:

De begrippen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte worden gedefinieerd. Een in kamers verhuurd pand is een pand dat onzelfstandige woonruimtes bevat. De hier genoemde definities hebben tot gevolg dat woningen die in hun geheel of gedeeltelijk kamergewijs worden verhuurd onder de vergunningplicht vallen. De woning waar de hoofdbewoner iemand op kamers neemt in de vorm van een kostganger valt niet onder de vergunningplicht.

Artikel 2.1. Vergunningsvereiste

Een onttrekkingsvergunning is alleen vereist bij het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot permanente bewoning met als doel deze woonruimte als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden te gebruiken. Hiermee kan het gebruik van woonruimte als tweede woning gereguleerd worden.

Voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van bijvoorbeeld kantoorruimte is geen onttrekkingsvergunning vereist. De vigerende bestemmingsplannen geven voldoende waarborg om deze vorm van onttrekking van woonruimte te reguleren.

Artikel 2.2 Geldigheid onttrekkingsvergunning

Met ingang van de inwerkingtreding van deze verordening worden in principe alleen nog persoonsgebonden vergunningen verstrekt. Dit betekent dat een pand bij verkoop of verhuur aan derden weer permanent bewoond moet gaan worden tenzij naar aanleiding van een nieuw verzoek daartoe wordt besloten wederom een vergunning af te geven.

Vergunningen die voor de inwerkingtreding van deze gewijzigde verordening “op het pand” zijn verleend, behouden hun geldigheid totdat de woning weer permanent wordt bewoond.

Voor de praktische uitvoering van deze verordening wordt opgemerkt dat van permanente bewoning in elk geval geen sprake kan zijn als zich de volgende omstandigheden voordoen:

• a.

  de eigenaar of huurder staat niet in de gemeente Dongeradeel op het betreffende adres in het bevolkingsregister ingeschreven;

• b.

  de eigenaar of huurder brengt niet tenminste 180 overnachtingen, waaronder minimaal 50 in de maanden december, januari en februari, in de betreffende woonruimte door;

• c.

  de eigenaar of huurder heeft in een andere plaats buiten de gemeente, waar hem gedurende het gehele jaar dan wel een aanzienlijk gedeelte van het jaar een woning ter beschikking staat, nauwere sociale en/of economische relaties dan in Dongeradeel.

Lid 2 van dit artikel geeft de mogelijkheid tot het verlenen van een tijdelijke ontheffing van maximaal 1 jaar. Deze mogelijkheid is toegevoegd teneinde toekomstige permanente bewoners de gelegenheid te bieden de woning middels verbouwing voor permanente bewoning geschikt te maken. Ook kan een tijdelijke ontheffing van pas komen in gevallen dat met de woning pas kan betrekken na bijvoorbeeld het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Dit dan wel binnen de termijn van één jaar.

Artikel 2.4 Criteria voor vergunningverlening

In principe wordt een onttrekkingsvergunning alleen verleend indien burgemeester en wethouders van mening zijn dat het met de onttrekking gediende belang zodanig zwaarwegend is, dat bij een redelijke afweging de conclusie moet zijn, dat het algemeen belang dat is gemoeid met het behoud van de permanente woonfunctie van een woning, daarvoor moet wijken. In dit verband valt te denken aan sociale of medische omstandigheden van de aanvrager. Ook indien de woning op met moment van de aanvraag niet voor permanente bewoning geschikt moet worden geacht en evenmin tegen redelijke kosten hiervoor geschikt gemaakt kan worden, kan een onttrekkingsvergunning worden verleend.

Tenzij burgemeester en wethouders vooraf te kennen geven dat er uit oogpunt van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of leefbaarheid van een dorp zwaarwegende motieven zijn, kan voorts een onttrekkingsvergunning worden verleend indien door het volgen van de in dit artikel geschetste procedure wordt aangetoond dat het pand niet voor permanente bewoning kan worden verkocht. Van belang is dat in overleg met burgemeester en wethouders vooraf een verkoopprijs wordt vastgesteld waarvoor het pand gedurende een jaar te koop wordt gezet voor permanente bewoning. Inschakeling van een erkende makelaar is hiervoor vereist, maar potentiële kopers dienen zich bij de gemeente te melden zodat kan worden nagegaan of er belangstelling voor het pand bestaat.

De makelaar zal moeten aantonen voldoende initiatieven te hebben ontplooid om het pand te verkopen. Naast de aangegeven advertenties in de plaatselijke bladen zal bijvoorbeeld een bord in de tuin moeten worden gezet, dan wel een poster worden opgehangen alsmede een fotopresentatie ten kantore van de makelaar. Ook internet kan worden ingezet om een breder publiek te bereiken.

Artikel 2.5 Intrekking

De tekst van dit artikel is ontleend aan artikel 38 van de wet.

Artikel 2.6 Vergunningvereiste

Dit artikel bepaalt dat zelfstandige woonruimten niet mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimten. Een zelfstandige woonruimte is een volledige woonvoorziening, terwijl bij een onzelfstandige woonruimte er gemeenschappelijk gebruik van basisvoorzieningen als toilet en overig sanitair bestaat. Kenmerkend voor de onzelfstandige woonruimte is voorts dat ze meestentijds geen eigen toegang heeft.

Door de begripsbepaling is geen vergunning nodig voor de hospes en hospita-verhouding (kostgangers): in die gevallen is er sprake van inwoning. Voor de regeling is het aantal te scheppen onzelfstandige woonruimten niet relevant.

Artikel 2.8 Criteria voor vergunningverlening

Dit artikel bevat de toetsingsgronden voor vergunningverlening voor omzetting in onzelfstandige woonruimten. In de eerste plaats kunnen Burgemeester en wethouders op basis van een algemene belangenafweging besluiten een vergunning te weigeren. Uiteraard dient een dergelijke weigering gemotiveerd te zijn. Het tweede lid bevat een weigeringsgrond voor gevallen waar duidelijk is dat een pand uit bouwkundig oogpunt niet geschikt is voor kamerbewoning. Het derde lid geeft Burgemeester en wethouders de bevoegdheid uit oogpunt van brandveiligheid aan de vergunning voorwaarden te stellen. Het zal gaan om bouwtechnische eisen en voorzieningen die nodig zijn om een brandveilig gebruik van de woonruimte te waarborgen.

Artikel 3.1 Dwangmaatregelen

Een onttrekkingsvergunning is nodig indien een eigenaar of huurder van een daartoe aangewezen woonruimte in dat pand geen permanent hoofdverblijf houdt. Permanente bewoning blijkt uit inschrijving in het bevolkingsregister.

Wanneer blijkt dat de huurder of eigenaar de woonruimte niet permanent of bijvoorbeeld minder dan 180 dagen in een aaneengesloten periode van 360 dagen bewoont, vervalt het recht op inschrijving in het bevolkingsregister. In deze situatie is een onttrekkingsvergunning vereist, tenzij aangetoond kan worden dat er wel van permanente bewoning sprake is. Wanneer dit niet afdoende kan worden aangetoond, kunnen burgemeester en wethouders, behalve het opleggen van een dwangsom, de woonruimte (doen) verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven als de woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die de woonruimte wel als permanent hoofdverblijf gaat gebruiken, de eigenaar/gebruiker er alsnog permanent gaat wonen, of indien er alsnog een vergunning verleend wordt.

Ook indien blijkt dat zonder vergunning onzelfstandige woonruimten zijn of worden gerealiseerd kunnen bovengenoemde dwangmaatregelen worden opgelegd.

Artikel 4.1 Overgangsbepaling/Vervallenverklaring

De reeds “op het pand” (niet-persoonsgebonden) verleende onttrekkings-vergunningen/recreatievergunningen behouden hun rechtskracht voorzover de betreffende woonruimte niet reeds weer permanent bewoond wordt.

Eigenaren van panden met onzelfstandige woonruimte(n) welke op het moment van in werking treden van het stelsel van omzettingsvergunningen als zodanig door Burgemeester en wethouders zijn geregistreerd zijn vrijgesteld van het hebben van een omzettingsvergunning tenzij in het pand opnieuw onzelfstandige woonruimten worden gecreëerd.