Regeling vervallen per 18-05-2013

Welstandsnota

Geldend van 18-05-2013 t/m 17-05-2013

Intitulé

Welstandsnota

Deel A: Algemeen

Hoofdstuk 1 Welstandsbeleid

Artikel 1.1 Inleiding

De welstandsnota zoals die voor u ligt is opgesteld in het kader van de per 1 januari 2003 herziene Woningwet. De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Eemnes en dient als toetsingskader voor de welstandstoetsing in het kader van een bouwplanprocedure.

De gemeente Eemnes heeft in de aanvangsfase samengewerkt met de gemeenten Baarn en De Bilt. Er heeft afstemming plaats gehad ten aanzien van de ruimtelijk samenhangende buitengebieden en de bebouwing die daar in voorkomt.

Artikel 1.2 Doel en opbouw van de welstandsnota

Een welstandsnota is, kort gezegd, het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een bouwaanvraag op welstandsvereisten: “Het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, mogen niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onderdeel a.” (Artikel 12 herziene Woningwet per 1 januari 2003)

Artikel 12a vervolgt letterlijk: “De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling: ……”.

De juridisch-technische weergave van wat er van de welstandsnota verwacht wordt zal niet iedereen tegemoetkomen in het sentiment dat rond dit fenomeen bestaat, onomstreden is welstand nooit geweest. Toch kan het geen kwaad het doel van de nota in juridische zin voorop te stellen. Het weigeren van een aanvraag om bouwvergunning wegens ‘strijd met redelijke eisen van welstand’ is ingrijpend. Dat zo’n oordeel goed is onderbouwd en de criteria democratisch zijn vastgesteld, dat het in alle openheid tot stand komt en dat er op te anticiperen valt, dat is de achtergrond van de wijziging van de Woningwet. De welstandsnota moet daaraan invulling geven op een wijze die de gevraagde duidelijkheid verschaft.

Daarnaast is het opstellen van de welstandsnota uiteraard ook een goede gelegenheid om het ruimtelijk kwaliteitsbeleid als geheel tegen het licht te houden en de plaats van welstand daarbij duidelijk te maken. De achtergronden daarvoor worden in dit eerste hoofdstuk van deel A (Algemeen) geschetst. Hoofdstuk 2 van dit deel geeft een algemeen overzicht van de uitvoering van het beleid en de daarin opgetreden of optredende veranderingen. Een overzicht van het beschikbare instrumentarium voor de welstandsnota is te vinden in hoofdstuk 3.

Deel B (Beleidsregels) omvat de specifieke beleidskeuzen van de gemeente Eemnes. In hoofdstuk 4 komen de criteria voor kleine bouwwerken (loketcriteria) aan de orde. Daarna volgen in hoofdstuk 5 de objectcriteria voor veel voorkomende objecten in het buitengebied, zoals (agrarische) bedrijfsbebouwing en burgerwoningen. In hoofdstuk 6 moet de nadere ruimtelijke analyse van het buitengebied een antwoord moet geven op de vraag of (en zo ja, hoe) er aanleiding is om de welstandscriteria naar (deel-)gebied te differentiëren. In hoofdstuk 7 wordt nader op de kern Eemnes ingegaan. Daarbij worden de te onderscheiden deelgebieden beschreven en van gebiedsgerichte criteria voorzien.

Hoofdstuk 8 bevat de procedurevoorschriften bij nieuwe projecten, terwijl in hoofdstuk 9 de toepassing van de excessenregeling wordt belicht. De algemene welstandscriteria worden in hoofdstuk 10 aangegeven. Dan volgt de Welstandskaart waarop de onderscheiden welstandsgebieden binnen de gemeente Eemnes zijn weergegeven (hoofdstuk 11).

Tot slot zijn in deel C bijlagen toegevoegd die het gebruik van de nota kunnen vergemakkelijken zoals het samen met de gemeenten Baarn en De Bilt opgestelde ruimtelijke kader van de gemeente, de monumentenlijst, een lijst van gebruikte begrippen, een literatuurlijst en de volledige tekst van de algemene welstandscriteria.

Artikel 1.3 Aanleiding en achtergronden

Wie in Nederland iets wil bouwen of verbouwen van enig formaat heeft daarvoor een bouwvergunning nodig. Burgemeester en wethouders mogen (en moeten!) die bouwvergunning verlenen als het bouwwerk voldoet aan: het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de bouwverordening én aan redelijke eisen van welstand.

Het is dus een wettelijk vereiste dat een bouwplan naar uiterlijke verschijningsvorm voldoet aan hetgeen daarover is bepaald in de Woningwet en wat er in het kort op neerkomt dat een bouwplan moet worden getoetst op zijn visuele kwaliteit, op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. Daar is het algemeen belang mee gediend want de buitenkant van het gebouw is de binnenkant van stad of dorp.

Dat was voorheen vooral een kwestie van advisering door de welstandscommissie op basis van tamelijk globale criteria in de gemeentelijke bouwverordening:

- de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte, het landschap dan wel de stedenbouwkundige context;

- massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling;

- samenhang in het bouwwerk of de bouwwerken voor wat betreft de onderlinge relatie tussen de samenstellende delen ervan.

Dat zijn algemene omschrijvingen waaraan de welstandscommissie misschien wel maar de indiener van een bouwplan niet veel houvast heeft. De adviezen van de welstandscommissie riepen dan ook geregeld weerstand op omdat niet duidelijk was hoe en waarom er op een bouwaanvraag negatief (of positief) werd geadviseerd. De regering heeft zich dan ook afgevraagd of het niet mogelijk was om duidelijker en van tevoren aan te geven waarover een plan zou kunnen struikelen of niet.

De herziening van de Woningwet, die op 1 januari 2003 van kracht is geworden probeert op die vraag een antwoord te geven. Enerzijds door een groot aantal kleinere bouwwerken ‘bouwvergunningsvrij’ te verklaren, waarmee daarvoor de welstandstoets vervalt en voor de kleinere bouwwerken, die niet aan de voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen voldoen, zogenaamde ‘loketcriteria’ (voor iedereen begrijpelijke richtlijnen) voor te schrijven. Anderzijds worden de gemeenten geacht ook hun overige welstandscriteria, die dan met name voor de reguliere bouwvergunning zullen gelden, neer te leggen in een door de gemeenteraad vast te stellen welstandsnota. Alleen op grond van deze criteria mogen bouwaanvragen door burgemeester en wethouders worden getoetst na een advies van de welstandscommissie. Ontbreekt zo’n nota dan is welstandstoetsing zelfs in het geheel niet meer mogelijk. Begrijpelijkerwijs heeft de gemeente ervoor gekozen het niet zover te laten komen. Het besef dat ruimtelijke kwaliteitszorg ook een taak van de gemeentelijke overheid is en dat de welstandstoets daarin een belangrijke rol kan vervullen is de laatste jaren sterk gegroeid.

Artikel 1.4 Relatie met overig ruimtelijk beleid

Welstand is onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Weliswaar een belangrijk onderdeel omdat het een wettelijke basis heeft maar het kan niet de andere inspanningen op dat gebied vervangen. Voldoen aan redelijke eisen van welstand wil immers zeggen dat een zeker minimum aan zorg en zorgvuldigheid bij de totstandkoming van een bouwwerk is besteed aan de visuele kwaliteit.

Schema 1: Welstandsnota in relatie tot andere ruimtelijke plannen

Adequate plannen voor een goede ruimtelijke ordening zoals bestemmingsplannen en beeldkwaliteitplannen blijven dus onverminderd van belang. Dat geldt ook voor een doeltreffend sectorbeleid zoals het monumenten- en archeologiebeleid, of een rolluiken- of reclameverordening. Ook een stimuleringbeleid op het gebied van architectuur of het opdrachtgeverschap kan niet worden gemist als het gemeentelijk streven verder gaat dan ‘redelijke eisen van welstand’. In feite vormt juist dit overige beleid de achtergrond voor welstandsbeoordeling. In het bovenstaande schema is aangegeven hoe de criteria voor welstandstoetsing worden opgebouwd vanuit het ruimtelijke ordeningsbeleid aan de ene kant en het sectorbeleid aan de andere kant.

Tegen die achtergrond is nog wel een vertaalslag nodig voor het vaststellen van welstandscriteria. Het is gewenst om van tevoren te weten hoe zwaar het belang is dat aan de visuele kwaliteit wordt gehecht: de mate waarin. Tevens moet er geanticipeerd kunnen worden op de aspecten die bij de beoordeling aan de orde zullen komen: de wijze waarop.

De criteria worden weliswaar in belangrijke mate ontleend aan de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke context maar zijn zelf bouwkundig en situatief van aard; het gaat om het bouwwerk en de plaatsing ervan. Daarbij mag de welstandstoets niet in het vaarwater van het bestemmingsplan terecht komen. Het bestemmingsplan regelt, voor zover nodig voor een goede ruimtelijke ordening, de functie, de bouwplaatsen en de afmetingen van bouwwerken. Welstandscriteria mogen de geboden ruimte in het bestemmingsplan niet wezenlijk beperken. Als het bestemmingsplan alternatieve mogelijkheden biedt, bijvoorbeeld in de plaatsing van een bouwwerk of een zekere afwisseling in de goothoogte dan kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving. Dit gebeurt dan uiteraard op basis van de welstandscriteria.

In de welstandsnota kan worden verwezen naar welstandscriteria die zijn opgenomen in andere documenten zoals beeldkwaliteitsplannen. Die moeten dan wel voldoen aan dezelfde eisen: vaststelling in de vorm van beleidsregels door de gemeenteraad, inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening enzovoort. Verwerking van die criteria in de welstandsnota zelf verdient de voorkeur. Omgekeerd geldt dat waar in een gemeentelijke verordening naar een welstandstoets wordt verwezen, zoals in de reclame- of terrassenverordening, de welstandsnota daarop toegesneden criteria moet bevatten.

Artikel 1.5 Vaststelling en evaluatie

De criteria worden opgenomen in een door de gemeente vast te stellen welstandsnota. Burgemeester en wethouders én de welstandscommissie leggen ten minste eenmaal per jaar een verslag voor aan de gemeenteraad. Op grond daarvan kan tot bijstelling van het welstandsbeleid en/of de -criteria worden besloten.

Hoofdstuk 2 Uitvoering van het beleid

Artikel 2.1 Toetsing van bouwaanvragen

Het college van burgemeester en wethouders is verplicht om vergunningplichtige bouwwerken te toetsen aan redelijke eisen van welstand. De onlangs herziene Woningwet is op dat punt niet veranderd. Nieuw is dat deze toets plaats heeft aan de hand van in een welstandsnota vastgelegde criteria. Bovendien is bij het ontbreken van zo’n door de gemeenteraad vast te stellen nota welstandstoetsing niet meer mogelijk. In geval van een reguliere bouwvergunning zijn burgemeester en wethouders verplicht om een advies te vragen aan een onafhankelijke welstandscommissie. Bij een lichte bouwvergunning is dat wettelijk facultatief.

Ook nieuw is de gefaseerde vergunningverlening waarbij aan vergunningaanvragers van reguliere bouwvergunningen de mogelijkheid wordt geboden om in een vroeg planstadium op basis van voorlopige schetsen een besluit van burgemeester en wethouders te vragen over een bouwplan. Dat is het vastleggen van de inmiddels gegroeide praktijk van vooroverleg met de welstandscommissie met dat verschil dat daar nu ook rechten aan kunnen worden ontleend.

Artikel 2.2 Het welstandsadvies

Het welstandsadvies op een bouwaanvraag dient tot stand te komen in een openbare vergadering van de welstandscommissie en dient, zeker in het geval van een negatief advies, voldoende te worden gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits met redenen omkleed, incidenteel afwijken van dat advies. Dat kan zijn omdat zij van oordeel zijn dat de welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd of toegepast. Dat is dus een afwijking op welstandsgronden waarvoor burgemeester en wethouders de eigen welstandscommissie eerst de mogelijkheid bieden voor een heroverweging en daarna een second opinion kunnen vragen aan een andere commissie. Een afwijking om andere redenen is nu ook mogelijk: burgemeester en wethouders hebben volgens artikel 44 lid 1 van de herziene woningwet de mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand toch de bouwvergunning te verlenen, indien zij menen dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. Ook deze afwijking moet in de beslissing op de bouwaanvraag deugdelijk worden gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders kunnen, ook op advies van de welstandscommissie, eveneens incidenteel afwijken van de gebieds- en objectgerichte welstandscriteria. Dit kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar toch voldoen aan redelijke eisen van welstand. De welstandsnota moet daarvoor voldoende duidelijkheid geven over het te voeren algemene ruimtelijk kwaliteitsbeleid.

Artikel 2.3 De welstandscommissie

De wettelijke taak van de welstandscommissie is het uitbrengen van adviezen aan burgemeester en wethouders ten aanzien van de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk waarvoor een aanvraag om bouwvergunning is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het welstandsadvies is gebaseerd op de in deze welstandsnota genoemde criteria.

De welstandscommissie stelt jaarlijks een verslag op van de werkzaamheden voor de gemeenteraad.

Samenstelling, inrichting en werkwijze van de welstandscommissie worden overigens geregeld in de gemeentelijke bouwverordening waarbij in ieder geval de wijze van openbaarheid van vergaderen, de verslaglegging van adviezen en de benoemingstermijn (maximaal drie jaar met eenmaal een herbenoeming van drie jaar).

Hoofdstuk 3 Beleidsinstrumenten

Deel B: Beleidsregels

Hoofdstuk 4 Loketcriteria

Artikel

In het ‘Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken’ (Bblb) zijn alle bouwwerken opgesomd die onder bepaalde voorwaarden bouwvergunningsvrij, en dus ‘welstandsvrij’ zijn en welke bouwwerken licht-bouwvergunningplichtig zijn en waarvoor de lichte en verkorte procedure geldt. Bovendien is voor een aantal nauwkeurig benoemde kleine bouwwerken aangegeven dat daarvoor ‘loketcriteria’ moeten worden opgesteld, dat zijn zodanig helder geformuleerde welstandsregels dat zij voor iedereen begrijpelijk zijn en in principe aan het loket van bouw- en woningtoezicht kunnen worden getoetst.

Het gaat om de volgende bouwwerken:

1. aan- of uitbouwen;

2. bijgebouwen of overkappingen;

3. kozijn- of gevelwijzigingen;

4. dakkapellen;

5. erf- of perceelafscheidingen;

6. dakramen;

7. zonnecollectoren of zonnepanelen;

8. (schotel)antennes;

9. zonweringen of (rol)luiken.

Alleen de eerste vijf categorieën vallen onder de eis dat hiervoor ‘loketcriteria’ beschikbaar moeten zijn. De gemeente Eemnes hecht er echter aan dat ook enkele andere veel voorkomende kleine bouwwerken onder dit regime kunnen worden afgewikkeld.

Wanneer een bouwvergunning moet worden aangevraagd is het bestemmingsplan op de eerste plaats maatgevend voor wat betreft afmetingen, voorgevelrooilijnen enzovoort. Als dat geen bezwaar oplevert, dan zal het bouwplan door een gemandateerd ambtenaar namens burgemeester en wethouders aan de loketcriteria voor welstand worden getoetst. Voldoet het daar niet aan dan wordt de indiener van de bouwaanvraag in overweging gegeven die aan te passen zodat de ambtenaar alsnog een positief welstandsoordeel kan geven. Indien een bouwwerk niet voldoet aan de loketcriteria, omdat sprake is van een bijzonder ontwerp of van een bijzondere situatie, zoals aan een monument of in het beschermd dorpsgezicht, dan kan het bouwplan voorgelegd worden aan de welstandscommissie. Dat is ook het geval als er twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de loketcriteria. Bovendien zijn er voor voorkantsituaties van bijgebouwen of overkappingen en erf- of perceelafscheidingen geen loketcriteria opgenomen; deze worden steeds aan de welstandscommissie voorgelegd. De welstandscommissie maakt bij de beoordeling van het bouwplan –voor zover van toepassing– gebruik van de loketcriteria, de objectcriteria, de gebiedsgerichte en algemene welstandscriteria.

Systematiek

De opzet van de loketcriteria volgt de benadering die bij de wetswijziging is gehanteerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voor- en achterkant van woningen. Voorkant is de voorgevel en de zijgevel, voor zover gelegen aan de weg of openbaar groen. Achterkant is de achtergevel en de zijgevel die niet aan de weg of openbaar groen grenst.

Per categorie wordt eerst een definitie opgenomen van het bouwwerk en van de condities waaronder het vergunningsvrij gebouwd mag worden. Passen ze niet binnen die voorwaarden dan zijn ze in de meeste gevallen licht-bouwvergunningplichtig en moeten aan de loketcriteria voor die bouwwerken worden getoetst. Dat geldt ook als ze bij of aan een monument gebouwd worden of in het beschermd dorpsgezicht liggen.

Eerst wordt vermeld of de zogenaamde trendsetterregeling van toepassing is. Dat is het geval als een zelfde bouwwerk in dezelfde omstandigheden al is vergund of als er al een goedgekeurd ontwerp voor is gemaakt. De gemeente gebruikt deze trendsetters als welstandstoets. In sommige gevallen, zoals bij alle dakkapellen of bij een aan- of uitbouw aan de voorgevel, is de trendsetter verplicht gesteld.

Dan volgen de welstandscriteria, als er geen trendsetter aanwezig is. Naar inhoud hebben deze, indien van toepassing, betrekking op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, de detaillering en het materiaal- en kleurgebruik.

Indien gewenst worden de loketcriteria bijgesteld bij de gebiedsgerichte criteria. Daaraan zal in het bijzonder behoefte bestaan bij beeldbepalende elementen of bij een afwijkende bebouwingstypologie. De gebiedsgerichte criteria kunnen minder of meer eisen inhouden voor het betreffende bouwwerk op een bepaalde locatie. In het geval van dakkapellen aan een hallenhuisboerderij heeft ook een nuancering van de objectcriteria plaats.

Artikel 4.1 Aan- of uitbouwen

Omschrijving

Aan- en uitbouwen zijn bouwwerken die in een directe verbinding staan met het (hoofd)gebouw waaraan zij worden gebouwd. Een aanbouw is een toevoeging van een afzonderlijke ruimte, terwijl een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte is. Het gebruik ervan moet direct gerelateerd zijn aan de woonfunctie.

Vergunningsvrij

Het bouwen van een op de grond staande aan- of uitbouw van één bouwlaag aan een bestaande woning of een bestaand woongebouw, die strekt tot vergroting van het woongenot, is bouwvergunningsvrij , mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:

1. gebouwd aan:

a. de oorspronkelijke achtergevel op meer dan 1 m van de weg of het openbaar groen;

b. een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel op meer dan 1 m van het voorerf, en meer dan 1m van het naburige erf.

2. niet hoger dan:

a. 4 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein,

b. 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van die woning of dat woongebouw;

c. de woning of het woongebouw en

3. gebouwd binnen de breedte van de gevel waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd;

4. minder dan 2,5 m diep;

5. zij- of achtererf door dat bouwen voor niet meer dan 50% bebouwd;

6. niet gebouwd aan een woning of woongebouw als bedoeld in artikel 45, eerste lid, van de wet, aan een woonwagen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel e, van de wet of aan een woning of woongebouw die of dat niet voor permanente bewoning is bestemd.

Een lichte bouwvergunning is vereist indien het bouwen van een aan- of uitbouw, die overigens voldoet aan de omschrijving en kenmerken om vergunningsvrij gebouwd te kunnen worden, plaatsvindt:

a. in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een Provinciale of gemeentelijke monumentenverordening, of

b. in een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in de monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een aan- of uitbouw die niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken, met dien verstande dat:

a. de hoogte van de aan- of uitbouw, gemeten vanaf het aansluitend terrein, minder is dan 5 m;

b. de bruto oppervlakte van de aan- of uitbouw minder is dan 50 m².

In alle andere gevallen is voor aan- of uitbouwen een reguliere bouwvergunning vereist.

AAN- OF UITBOUWEN

aan de ACHTERGEVEL en de niet openbaar gelegen ZIJGEVEL

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande aan- of uitbouw in hetzelfde bouwblok danwel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing direct aan en binnen de oorspronkelijke achter- of zijgevel, 1 m terug van de voorgevelrooilijn.

Vorm - plat afgedekt;

- gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Maatvoering - tot 3 m uit de oorspronkelijke achter- of zijgevel;

- niet hoger dan:

a) 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein,

b) 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping en 0,30 m onder de gootlijn en

c) de woning of het woongebouw;

- daktrim, bovendorpel of boeiboord minder dan 0,25 m.

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal - overeenkomstig het hoofdgebouw;

- op de erfgrens: een gemetselde gevel.

Kleur overeenkomstig het hoofdgebouw.

Gebiedsgerichte criteria dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

Een bouwaanvraag zal door een gemandateerd ambtenaar aan de loketcriteria worden getoetst. Indien een bouwwerk niet voldoet aan de loketcriteria kan de bouwaanvraag worden voorgelegd aan welstandscommissie.

AAN- OF UITBOUWEN

aan de VOORGEVEL en de openbaar gelegen ZIJGEVEL

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

B. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

A. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing gebouwd aan:

- de oorspronkelijke voorgevel;

- een naar de weg of het openbaar groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel, 1 m terug van de voorgevellijn.

Vorm - plat afgedekt;

- rechthoekige hoofdvorm;

- gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw;

- kozijnhoogte en hoogteplaatsing gelijk aan het oorspronkelijke raam en zonder vergroting van de oorspronkelijke gevelopening(en).

Maatvoering - niet hoger dan:

a) 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein,

b) 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping en 0,30 m onder de gootlijn, en

c) de woning of het woongebouw;

- diepte aan de voorgevel minder dan 1 m en aan de zijgevel minder dan 3 m;

- daktrim, bovendorpel of boeiboord minder dan 0,25 m;

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal - overeenkomstig het hoofdgebouw;

- aan voorgevel: rondom van glas voorzien en een gemetselde borstwering;

- op de erfgrens: een gemetselde gevel.

Kleur overeenkomstig het hoofdgebouw.

(*) Indien voor een aan- of uitbouw aan de voorgevel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

Artikel 4.2 Bijgebouwen of overkappingen

Omschrijving

Bijgebouwen zijn op zichzelf staande gebouwen, zoals een schuur, een garage of een ander bijgebouw bij een (hoofd)gebouw. Bij overkappingen zal het vrijwel altijd om carports gaan.

Vergunningsvrij

Het bouwen van een op de grond staand bijgebouw van een bouwlaag of een op de grond staande overkapping van een bouwlaag bij een bestaande woning of bestaand woongebouw, dat of die strekt tot vergroting van het woongenot, is bouwvergunningsvrij indien voldaan wordt aan de volgende kenmerken:

1. gebouwd op:

a. het achtererf op meer dan 1 m van de weg of het openbaar groen, of

b. een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijerf op meer dan 1m van het voorerf, en

c. indien de bruto-oppervlakte van het bijgebouw of de overkapping meer is dan 10 m²: meer dan 1 m van het naburige erf,

2. niet hoger dan 3 m gemeten vanaf het aansluitend terrein,

3. zij- of achtererf door dat bouwen voor niet meer dan 50% bebouwd,

4. de totale bruto-oppervlakte van de op het erf aanwezige bouwvergunningsvrij gebouwde bijgebouwen en overkappingen minder dan 30 m², en

5. niet gebouwd bij een woning of woongebouw als bedoeld in artikel 45, eerste lid, van de wet, bij een woonwagen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel e, van de wet of bij een woning of bij een woning of woongebouw die of dat niet voor permanente bewoning is bestemd.

Voor het bouwen van een op de grond staand bijgebouw van een bouwlaag of een op de grond staande overkapping van een bouwlaag die voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken is niettemin een lichte bouwvergunning vereist indien dat bouwen plaatsvindt:

a. in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. in een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een bijgebouw of overkapping dat of die niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken, met dien verstande dat:

a. de hoogte van het bijgebouw of de overkapping, gemeten vanaf het aansluitend terrein, minder is dan 5 m;

b. de bruto-oppervlakte van het bijgebouw of de overkapping minder is dan 50 m².

in alle andere gevallen is een reguliere bouwvergunning vereist.

BIJGEBOUWEN OF OVERKAPPINGEN

op het ACHTERERF, het niet openbaar gelegen ZIJERF en het openbaar gelegen ZIJERF

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaand bijgebouw of een bestaande overkapping in hetzelfde bouwblok danwel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, dat/die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of

B. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing op het achter- of zijerf, 1m achter de voorgevelrooilijn en 1m van de weg of het openbare groen.

Vorm - plat afgedekt;

- gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw;

- op het openbaar gelegen zijerf: een rechthoekige hoofdvorm.

Maatvoering - hoogte:

a) indien op meer dan 1m van de erfgrens maximaal 3 m, of

b) indien op minder dan 1m van de erfgrens, 2,25 m plus de afstand tot de erfgrens.

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal - aan het hoofdgebouw geplaatst of op minder dan 3m afstand daarvan, overeenkomstig het hoofdgebouw;

- in de andere gevallen: hout of overeenkomstig het hoofdgebouw.

Kleur - aan het hoofdgebouw geplaatst of op minder dan 3m afstand daarvan, overeenkomstig het hoofdgebouw;

- in de andere gevallen: een gedekte kleur of overeenkomstig het hoofdgebouw.

Artikel 4.3 Kozijn- of gevelwijzigingen

Van een gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, venster, deur of gevelpaneel in de buitenmuur van een gebouw.

Vergunningsvrij

Het veranderen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel van een bestaande woning, bestaand woongebouw of een bij een bestaande woning of een bestaand woongebouw behorend bijgebouw is bouwvergunningsvrij mits wordt voldaan aan de volgende kenmerken:

1. Niet aangebracht in de voorgevel van een woning of woongebouw of een naar de weg of het openbaar groen gekeerde zijgevel van een woning of woongebouw, en

2. De bestaande gevelopening wijzigt niet.

Een lichte bouwvergunning is vereist wanneer een gevelwijziging die overigens voldoet aan de kenmerken om bouwvergunningsvrij te worden plaatsvindt:

a. In, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. In een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist indien de gevelwijziging niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken.

KOZIJN- OF GEVELWIJZIGINGEN

In de ACHTERGEVEL en niet openbaar gelegen ZIJGEVEL

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. de gevelwijziging is overeenkomstig een bestaande gevelwijziging in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. de gevelwijziging is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing in de achtergevel of niet openbaar gelegen zijgevel van een woning, woongebouw of een daarbij behorend bijgebouw.

Vorm

Maatvoering

Detaillering

Materiaal,

Kleur vorm, maatvoering, detaillering, materiaal en kleur zijn welstandsvrij voor wat betreft de achtergevel op de begane grond en bijgebouwen. Voor de gevels op de verdieping(en) en de zijgevel geldt hetgeen voor de voorgevel en de openbaar gelegen zijgevel is bepaald.

KOZIJN- OF GEVELWIJZIGINGEN

In de VOORGEVEL en de openbaar gelegen ZIJGEVEL

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

B. de gevelwijziging is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing in de voorgevel van en woning of woongebouw of een naar de weg of het openbaar groen gekeerde zijgevel.

Vorm - zonder aantasting van de bestaande gevelopening;

- bij vervanging van een garagedeur door een pui: geen gemetselde borstwering;

- bij vervanging van raamkozijnen: gelijke kozijnen gelijktijdig vervangen;

- kozijnindeling gerelateerd aan de bestaande kozijnindeling;

- gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Maatvoering - profielmaten gelijk of nagenoeg gelijk aan bestaande kozijnonderdelen;

- nieuwe gevelopeningen in de zijgevel;

- maximaal 1 m² voor een raam;

- maximaal 2,3 m² voor een deur.

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal overeenkomstig de bestaande kozijnen.

Kleur overeenkomstig het hoofdgebouw.

(*) Indien voor een kozijn- of gevelwijziging aan de voorgevel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

Artikel 4.4 Dakkapellen

Omschrijving

Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichtinval te verbeteren en het bruikbaar vloeroppervlak te vergroten, zonder de nok van het gebouw waarop de dakkapel geplaatst wordt te verhogen.

Vergunningsvrij

Het bouwen van een dakkapel op een bestaand gebouw is bouwvergunningsvrij indien wordt voldaan aan de volgende kenmerken:

1. Gebouwd op het achterdakvlak of een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijdakvlak;

2. Afstand tot de voorgevel meer dan 1 m;

3. Voorzien van een plat dak;

4. Zijwanden ondoorzichtig;

5. Hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m;

6. Onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1m boven de dakvoet;

7. Bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok;

8. Zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak, en

9. Niet gebouwd op een woning of woongebouw als bedoeld in artikel 45, eerste lid, van de wet, op een woonwagen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel e, van de wet of op een woning of woongebouw die of dat niet voor permanente bewoning is bestemd.

Voor het bouwen van een dakkapel die voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken, is niettemin een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt:

a. In, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. In een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist indien de dakkapel niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken.

DAKKAPELLEN

in het ACHTERDAKVLAK of niet openbaar gelegen ZIJDAKVLAK

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Bij aan-één-gebouwde woningen met zadelkap (bijvoorbeeld Herderstasje 2 tot en met 24, Roodzwenk 2 tot en met 34, grachtenwoningen aan de Willemserf en Reijerserf) is een dakkapel alleen aan één zijde van de woning toegestaan.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwplan is overeenkomstig een bestaande dakkapel in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. de dakkapel is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing - onderzijde meer dan 0,5 m en niet meer dan 1m boven de dakvoet;

- bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok;

- de afstand meer dan 0,75 m tot het midden van de woningscheidende bouwmuren of de eindgevel en bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen meer dan 1,5 m tot de eindgevel, bij hoekkepers aan de bovenkant en bij kilkepers aan de onderkant van de dakkapel gemeten;

- de afstand tot kilkepers en hoekkepers bedraagt minimaal 0,75 m;

- bij meer dan één dakkapel: regelmatige rangschikking op een horizontale rij met een minimale tussenruimte van 0,75 m;

- geen dakkapellen op het bovenste deel van een hoogopgaand dakvlak of mansardekap;

- geen dakkapellen boven elkaar;

- geen dakkapellen op dakvlakken met een hellingshoek kleiner dan 30°;

- niet op een aan- of uitbouw of op een bijgebouw.

Vorm - plat afgedekt;

- rechtopgaande zijkanten;

- zijwanden ondoorzichtig;

- geen borstwering;

- indeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw;

- passend bij de vormgevingskarakteristiek van het pand.

Maatvoering - niet meer dan 2/3 van de breedte van het dakvlak tot een maximum van 3.60 m, tenzij de vormgevingskarakteristiek van het pand zich hier tegen verzet;

- niet meer dan 2/3 van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen, zonnepanelen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk;

- hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m;

- boeiboord niet hoger dan 0,25 m;

- overstekken niet meer dan 0,1 m.

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal overeenkomstig het hoofdgebouw.

Kleur overeenkomstig het hoofdgebouw, of in de kleur van de dakbedekking.

(*) Indien voor een dakkapel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

DAKKAPELLEN

In het VOORDAKVLAK of het openbaar gelegen ZIJDAKVLAK

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen, met dien verstande dat geen dakkapellen zijn toegestaan op het voordakvlak van de volgende woningen c.q. straten:

- Akkerpad 1 t/m n29

- Haagwinde 22 tot en met 46;

- Zilverschoon 1 tot en met 39;

- Zegge 1 tot en met 29;

- twee-onder-één-kap-woningen Zeeltweg, Zonnebaarsweg, Forelweg, Wolfstedelaan en Eemlustlaan 51 en 53;

- appartementengebouw Wolfstedelaan 62 t/m 76;

Voor de overige situaties geldt dat het bouwwerk in ieder geval niet in strijd is met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

B. de dakkapel is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing - onderzijde meer dan 0,5 m en niet meer dan 1m boven de dakvoet;

- bovenzijde meer dan 1,0 m onder de daknok;

- zijkant meer dan 0,75 m tot het midden van de woningscheidende bouwmuren of de eindgevel en bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen meer dan 1,5 m tot de eindgevel (bij hoekkepers aan de bovenkant en bij kilkepers aan de onderkant van de dakkapel gemeten);

- de afstand tot kilkepers en hoekkepers bedraagt minimaal 0,75 m;

- geen dakkapellen op het bovenste deel van een hoogopgaand dakvlak, of mansardekap;

- geen dakkapellen boven elkaar;

- geen dakkapellen op dakvlakken met een hellingshoek kleiner dan 30°;

- niet op een aan- of uitbouw of op een bijgebouw.

Vorm - plat afgedekt;

- zijwanden ondoorzichtig;

- overstekken maximaal 0,1 m;

- boeiboord maximaal 0,25 m;

- geen borstwering;

- indeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw;

- passend bij de vormgevingskarakteristiek van het pand.

Maatvoering - één per dakvlak;

- niet meer dan 2/3 van de breedte van het dakvlak tot een maximum van 3.60 m, tenzij de vormgevingskarakteristiek van het pand zich hier tegen verzet;

- hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m;

niet meer dan 50% van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen, zonnepanelen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk.

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal hout.

Kleur (gebroken) wit of overeenkomstig het hoofdgebouw.

(*) Indien voor een dakkapel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

Een bouwaanvraag in de in hoofdstuk 7 omschreven deelgebieden Beschermd Dorpsgezicht, Wakkerendijk/Meentweg en Laarderweg wordt steeds aan de welstandscommissie voorgelegd.

Een bouwaanvraag in de overige deelgebieden zal door een gemandateerd ambtenaar aan de loketcriteria worden getoetst. Indien een bouwwerk niet voldoet aan de loketcriteria kan de bouwaanvraag worden voorgelegd aan welstandscommissie.

Artikel 4.5 Erf- of perceelafscheidingen

Omschrijving

Tuinmuren, hekwerken, schuttingen en allerhande kant- en klare afscheidingen zoals vlechtschermen kunnen als erf- of perceelafscheidingen worden gebruikt

Vergunningsvrij

Het bouwen van een erfscheiding is bouwvergunningsvrij mits wordt voldaan aan de volgende kenmerken:

1. Niet hoger dan 1 m;

2. Niet hoger dan 2 m en gebouwd:

a. op een erf of perceel waarop reeds een gebouw staat;

b. meer dan 1 m achter de voorgevelrooilijn;

c. meer dan 1 m van de weg of het openbaar groen.

Voor het bouwen van een erfafscheiding die voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken, is niettemin een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt:

a. In, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. In een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist indien de erfafscheiding niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken.

ERF- OF PERCEELAFSCHEIDINGEN

op het ACHTERERF, het niet openbaar gelegen ZIJERF en het openbaar gelegen ZIJERF

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwplan is overeenkomstig een bestaande erf- of perceelsafscheiding in hetzelfde bouwblok danwel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. de erfafscheiding is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing - op de erfgrens;

- tot 1 m achter de voorgevelrooilijn.

Vorm - enkelvoudige, rechte vormgeving (geen toogvormen of diagonaal aangebrachte delen);

- horizontale of verticale geleding;

- in één lijn.

- geen diversiteit aan vormgevingsprincipes binnen een erf- of perceelsafscheiding;

Maatvoering maximaal 2 m hoog.

Detaillering zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal - natuurlijk materiaal, zoals steen of hout of een hek van smeedijzer;

- open gaas- of hekwerk, als drager voor beplanting.

Kleur aardkleuren, groen of zwart.

Artikel 4.6 Dakramen

Omschrijving

Een dakraam vervangt een gedeelte van het gesloten dakvlak door een in hetzelfde vlak liggend venster, ter vergroting van de lichtinval.

Vergunningsvrij

Het bouwen van een dakraam in een bestaand gebouw is bouwvergunningsvrij als voldaan wordt aan de volgende kenmerken:

1. onderzijde meer dan 0,5 m boven de dakvoet;

2. bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok, en

3. zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak.

Voor het bouwen van een dakraam in een bestaand gebouw die voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken is niettemin een lichte bouwvergunning vereist indien dat bouwen plaatsvindt:

a. in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. in een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een dakraam dat niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken.

De voorwaarden voor het vergunningsvrij bouwen van een dakraam zijn in het Bblb zo ruim gesteld dat er geen behoefte is aan loketcriteria voor dakramen die niet voldoen aan de kenmerken om vergunningsvrij gebouwd te kunnen worden. Volstaan wordt met een trendsetterregeling, voor zowel de voor- als achterkant.

DAKRAMEN

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het dakraam is overeenkomstig een bestaande gevelwijziging in hetzelfde bouwblok danwel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. het dakraam is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven.

Artikel 4.7 Zonnecollectoren of zonnepanelen

Omschrijving

Met een zonnecollector wordt warmte opgewekt, die via een warm wateropslag meestal gebruikt wordt voor het verwarmen van water voor huishoudelijk gebruik. Met een zonnepaneel wordt elektriciteit opgewekt voor de elektriciteitsvoorziening van een bouwwerk.

Vergunningsvrij

Het bouwen van een collector voor warmteopwekking of van een paneel voor de opwekking van elektriciteit uit daglicht op of aan een bouwwerk ten behoeve van de warmtevoorziening of de elektriciteitsvoorziening van het gebruik van dat bouwwerk of van op hetzelfde perceel gelegen andere bouwwerken is bouwvergunningsvrij indien aan de volgende kenmerken wordt voldaan:

1. Bij plaatsing:

a. op een schuin dakvlak:

1. binnen het vlak van het dak;

2. in of direct op het dakvlak, en

3. hellingshoek gelijk aan hellingshoek op een dakvlak:

b. op een dakvlak:

1. afstand tot dakranden tenminste gelijk aan hoogte collector of paneel, en

2. hellingshoek ten hoogste 35°, en

2. Indien de collector niet een geheel vormt met de installatie voor het opslaan van water of indien het paneel niet een geheel vormt met de installatie voor het omzetten van de opgewekte elektriciteit: die installatie in dat bouwwerk is geplaatst.

Voor het bouwen van een zonnecollector of zonnepaneel die voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken is niettemin een lichte bouwvergunning vereist indien dat bouwen plaatsvindt:

a. In, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. In een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een zonnecollector of zonnepaneel die niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken.

Indien de zonnecollector of het zonnepaneel niet op of aan een bouwwerk wordt geplaatst of de energie- of warmtevoorziening is niet bedoeld voor dat bouwwerk of andere bouwwerken op hetzelfde perceel, dan is een reguliere bouwvergunning vereist.

De voorwaarden voor het vergunningsvrij bouwen van een zonnecollector of zonnepaneel zijn in het Bblb dermate ruim gesteld dat er geen behoefte is aan loketcriteria voor zonnecollectoren of zonnepanelen die niet voldoen aan de kenmerken om vergunningsvrij gebouwd te kunnen worden. Volstaan wordt met een trendsetterregeling, voor zowel de voor- als achterkant.

ZONNECOLLECTOREN OF ZONNEPANELEN

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. de zonnecollector of het zonnepaneel zijn overeenkomstig een bestaande collector of bestaand paneel in hetzelfde bouwblok danwel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die/dat minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of

B. de zonnecollector of het zonnepaneel zijn overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven.

Artikel 4.8 (Schotel)antennes

Omschrijving

In de bouwregelgeving rond antennes wordt onderscheid gemaakt tussen een aantal soorten antennes:

- antennes ten behoeve van mobiele communicatie. Dit betreft de zogenaamde gsm-antennes;

- C2000 antennes. Dit zijn antennes ten behoeve van de communicatie tussen hulpdiensten, zoals politie, brandweer en ambulances;

- overige antennes. Onder deze categorie vallen schotelantennes en andere antennes voor de ontvangst van radio of tv-signalen en sprietantennes, zoals bijvoorbeeld voor 27 mc zendinstallaties.

Voor de loketcriteria wordt uitsluitend ingegaan op de laatste categorie.

Vergunningsvrij

Het bouwen van ‘overige antennes’, als hierboven omschreven, is bouwvergunningsvrij als voldaan wordt aan de volgende kenmerken:

1. De antenne-installatie achter het voorerf is geplaatst;

2. Indien het een schotelantenne betreft:

a. De doorsnede van de antenne minder is dan 2 m, en

b. De hoogte van antenne, met antennedrager, gemeten vanaf de voet, minder is dan 3 m, of

3. Indien het een andere antenne betreft dan bedoeld onder 2°: de hoogte van de antenne, met antennedrager, gemeten vanaf de voet, of indien deze is bevestigd aan de gevel, gemeten vanaf het punt waarop de antenne, met antennedrager, het dakvlak kruist, minder is dan 5 m.

Voor het bouwen van een antenne die voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken is niettemin een lichte bouwvergunning vereist indien dat bouwen plaatsvindt:

a. In, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. In een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een antenne die niet voldoet aan de onder bouwvergunningsvrij genoemde kenmerken, met dien verstande dat de hoogte, gemeten vanaf de voet van de antenne, of indien de antenne is geplaatst op een antennedrager, gemeten vanaf de voet van de antennedrager, minder is dan 40 m.

In alle andere gevallen is voor een antenne een reguliere bouwvergunning vereist.

(SCHOTEL)ANTENNES

op het ACHTERERF en het niet openbaar gelegen ZIJERF

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande antenne in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing op het achter- of zijerf, 1 m achter de voorgevelrooilijn.

Vorm een spriet of staafantenne, of een schotelantenne.

Maatvoering - hoogte: bij woningen: spriet of staafantennes tot 5 m, gemeten vanaf het punt waarop de antenne het dakvlak kruist, schotelantennes tot 3 m, gemeten van de voet van de antennedrager.

- Diameter bij woningen: diameter schotelantennes niet groter dan 2 m.

(SCHOTEL)ANTENNES

op het VOORERF en het openbaar gelegen ZIJERF

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen daarvan vrijstelling te verlenen.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande antenne in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

B. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing - op het zijerf, 1 m achter de voorgevelrooilijn.

Vorm - een spriet of staafantenne, of een schotelantenne.

Maatvoering - hoogte maximaal 3 m, gemeten vanaf de voet van de antennedrager;

- diameter schotelantenne maximaal 1 m.

Materiaal en Kleur - in kleur achterliggende gevel of donker van kleur.

Gebiedsgerichte criteria - dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

Artikel 4.9 Zonweringen of (rol)luiken

Omschrijving

Zonweringen zijn voorzieningen zoals markiezen of uitvalschermen om gebouwen tegen zonlicht en warmte te beschermen. Rolhekken, luiken en rolluiken zijn voorzieningen om vensters van gebouwen tegen inbraak en vandalisme te beveiligen.

Vergunningsvrij

Het bouwen van een zonwering, rolhek of rolluik bij woningen en woongebouwen is bouwvergunningsvrij tenzij dat plaatsvindt:

- in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

- in een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in de monumentenwet 1988.

Het bouwen van een rolhek, luik of rolluik bij andere gebouwen dan woningen en woongebouwen is bouwvergunningsvrij mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:

1. het rolhek, luik of rolluik aan de binnenzijde van de uitwendige scheidingsconstructie is geplaatst, en

2. voor tenminste 90% uit glasheldere doorkijkopeningen bestaat.

Het bouwen van een zonwering, rolhek, luik of rolluik, dat bouwvergunningsvrij is, of voldoet aan de kenmerken om vergunningsvrij gebouwd te mogen worden, is licht-bouwvergunningplichtig indien dat plaatsvindt:

a. in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke bouwverordening, of

b. in een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in monumentenwet 1988.

Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor een rolhek, luik of rolluik dat niet voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken.

Een zonwering bij andere gebouwen dan woningen of woongebouwen is regulier vergunningplichtig.

Zonwering en (rol)luiken of hekken zijn voor woningen en woongebouwen alleen lichttvergunningplichtig indien gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht of aan en bij een beschermd monument.

ZONWERING OF (ROL)LUIKEN

op het VOORERF of het openbaar gelegen ZIJERF

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande zonwering of bestaand rolhek, luik of rolluik in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of

B. de zonwering, het rolhek, luik of rolluik zijn overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing - aan woningen en woongebouwen: binnen de bestaande gevelopening en achter de voorgevelrooilijn;

- aan andere gebouwen: een gesloten (rol)luik op 1m achter de winkelpui.

Overig gemeentelijke rolluikenverordening op basis van APV.

Hoofdstuk 5 Objectgerichte criteria

Artikel

Bepaalde bebouwing in het buitengebied van de gemeente Eemnes komt veelvuldig voor. Hiervoor is het opstellen van objectcriteria relevant. Dat betreft de historische agrarische bebouwing, hooibergen, de (agrarische) bedrijfsbebouwing, de agrarische woningen en de burgerwoningen in het buitengebied.

Deze objectcriteria zijn in aanzet gezamenlijk met Baarn en De Bilt opgesteld, op basis van analyse van het buitengebied die als bijlage A is toegevoegd. Met de objectcriteria wordt in belangrijke mate tegemoet gekomen aan de uitgesproken wens om de welstandstoetsing in de buitengebieden op elkaar af te stemmen.

In het navolgende worden hiervoor objectgerichte criteria opgesteld, die eventueel per deelgebied kunnen worden aangepast. Om die reden wordt steeds verwezen naar de gebiedscriteria.

Artikel 5.1 Object 'hallenhuisboerderij'

Objectbeschrijving

Het veel voorkomende boerderderijtype in de gemeente Eemnes is de langhuisboerderij. Dit type heeft zich ontwikkeld uit het zogenaamde hallenhuis. Kenmerkend voor deze boerderijen is dat het woongedeelte, het voorhuis, en het werkgedeelte, het achterhuis, onder één doorlopende kap zijn geplaatst. Een brandmuur scheidt woonhuis- en schuurgedeelte van elkaar. De meeste langhuisboerderijen dateren uit de negentiende eeuw, hoewel ook regelmatig boerderijen uit de zeventiende en achttiende eeuw voorkomen. Daarnaast zijn tot in de eerste helft van de twintigste eeuw nog moderne varianten op het langhuistype gebouwd.

Uit het hallenhuis ontwikkelden zich eveneens de minder voorkomende T- of dwarshuisboerderij, waarbij het voorste gedeelte van de zijgevel is opgeheven tot het niveau van de voorgevel, en de krukhuisboederij, waarvan slechts één zijgevel is opgehoogd en verlengd zodat een L-vormig plattegrond is ontstaan.

De langhuisboerderij heeft een rechthoekig plattegrond, waarvan de lengteas meestal evenwijdig aan de verkavelingsrichting is gesitueerd. Het voorhuis is op de weg georiënteerd. De gevels zijn veelal opgetrokken uit roodachtige baksteen en gemetseld in kruis of halfsteen verband (één laag koppen afgewisseld met één laag strekken). Ook komen geheel gepleisterde gevels voor, waarbij de gevels (crème-)wit zijn en de plint donkergrijs of zwart. De vensters worden beëindigd door een laag strekken, een segmentboog of een rollaag. De kozijnen en het andere houtwerk zijn geverfd in witte en/of donkergroene tinten.

De één bouwlaag hoge massa wordt gedekt door een fors zadeldak waarvan de nokuiteinden eventueel zijn afgewolfd. Bij modernere varianten komen mansardekappen voor. De daken zijn gedekt met riet, pannen of een combinatie van beide. Vaak hebben rieten kappen een gedeelte met pannen voor de opvang van regenwater. Met pannen gedekte daken hebben windveren die in verscheidene gevallen gedecoreerd zijn. De bakstenen schoorstenen zijn vaak midden op de nok geplaatst. Tuitgevels, waarbij de geveltop wordt beëindigd door de schoorsteen, komen regelmatig voor.

De voorgevels van de oudere boerderijen, uit de zeventiende en achttiende eeuw, hebben een indeling bestaande uit vier of vijf traveeën. In het midden bevinden zich twee vensters of een voordeur met doorgaans aan de noordzijde een opkamer met kelderlicht en aan de zuidzijde een klein venster. Op de zolderverdieping bevindt zich een klein venster of een luik. De negentiende-eeuwse voorgevels hebben een meer symmetrische indeling met beneden twee of vier vensters van dezelfde afmeting met eventueel een centraal geplaatste deur en één of twee vensters in de geveltop.

In de zijgevels bevinden zich een eventuele hoofdingang, een tweede ingang naar de keuken en in sommige gevallen een zijbaander, dat is een enkele of dubbele schuurdeur in één van de zijgevels. In het midden van een oorspronkelijke achtergevel is een dubbele schuurdeur, de achterbaander, geplaatst met aan weerszijden kleinere mestdeuren. In de geveltop zit vaak een zolderluik. Achtergevels zijn echter in veel gevallen gewijzigd, hetzij door de moderne agrarische bedrijfsvoering, hetzij door functieverandering.

In de loop der tijd zijn op het erf verscheidene bijgebouwen verschenen, met vaak één of twee hooibergen. Daarnaast zijn er wagen- of veeschuren te vinden. Een enkele boerderij heeft een apart melkhuisje. Op het erf bevindt zich ook nog redelijk vaak een boomgaard en staan voor het voorhuis soms enkele leilinden.

Hallenhuisboerderij aan de Wakkerendijk (nabij Landlust)

Hallenhuisboerderij aan de Meentweg (nabij Helena’s Hoeve)

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

De langhuisboerderij is zeer karakteristiek voor het gebied van de gemeente Eemnes. De panden zijn cultuurhistorisch van groot belang en vele zijn aangewezen als Rijks- of gemeentelijk monument. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan Wakkerendijk/Meentweg (en de 1e wijziging) zijn de bouwmogelijkheden nauwgezet vastgelegd. Daarbij mogen de als ‘monument’ of ‘karakteristiek’ aangeduide panden in beginsel niet worden uitgebreid met erkers of aanbouwen en dient nieuwe bebouwing achter die bestaande geplaatst te worden. Soms staat dit thans op gespannen voet met het vergunningsvrij bouwen.

Reeds geruime tijd staat de langhuisboerderij onder druk door de veranderingen in de landbouw. Het schuurgedeelte voldoet vaak niet meer aan de eisen die een moderne bedrijfsvoering stelt. Daartoe verrijst vaak achter de oude boerderij een nieuw bedrijfsgedeelte dat, wat schaal, materiaalgebruik en detaillering betreft, afwijkt van de oorspronkelijke agrarische bebouwing.

Ook verliest een groot aantal hallenhuisboerderijen de oorspronkelijke functie. Veelal maakt de agrarische bedrijfsfunctie plaats voor een woonfunctie en/of een niet-agrarische functie. Bij verbouw, waarbij dan veelal sprake is, dienen de oorspronkelijke kenmerken te worden gerespecteerd en als uitgangspunt te dienen. Het is vooral van belang dat het oorspronkelijke onderscheid tussen het woon- en bedrijfsgedeelte herkenbaar blijft.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

- De bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- Situering achter de brandmuur c.q. scheiding woon/stalgedeelte;

- de bestaande plaatsing wordt gehandhaafd;

- de plaatsing van de bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

- de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig en dient te worden gerespecteerd;

- er worden forse zadeldaken toegepast, doorgaans met tuitgevels en puntgevels. Ook komen soms mansardekappen en kappen met wolfeinden voor.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- het oorspronkelijke onderscheid tussen woon- en bedrijfsgedeelte moet herkenbaar blijven in de gevels;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een traditionele opbouw, met een hiërarchische, evenwichtige opzet;

- gevels worden opgetrokken in roodachtige baksteen of zijn (crème)wit gepleisterd; de plint van het voorhuis is zwart of donkergrijs gepleisterd;

- kozijnen worden uitgevoerd in hout;

- kozijnen en ander houtwerk dienen in witte en/of donkergroene tinten te worden geverfd;

- daken worden gedekt met riet of rode, grijs/gesmoorde gebakken pannen;

- de kleuren van de luiken moeten aansluiten bij lokaal of regionaal gebruik;

- bij de detaillering van gootlijsten, windveren, kozijnen e.d. dient zorgvuldigheid te worden betracht en de bestaande detaillering als uitgangspunt te worden genomen.

In afwijking van de loketcriteria voor dakkapellen (paragraaf 4.4) geldt dat op het achterdakvlak of het niet openbaar gelegen zijdakvlak maximaal twee dakkapellen mogen worden geplaatst tot een totale maximumbreedte van 3,60 m. Bovendien zijn de dakkapellen uitsluitend toegelaten op het oorspronkelijke woongedeelte, of direct achter de brandmuur van het oorspronkelijke woongedeelte. Voorts zijn geen dakkapellen toegestaan op het pannengedeelte van een rietgedekte boerderij.

Artikel 5.2 Object 'hooiberg'

Bij veel oorspronkelijke boerderijen in Eemnes staat een hooiberg op het erf, soms zelfs twee. Hooibergen zijn opslagruimten voor hooi en stro. Aan een hooiberg ging het opslaan in schelven of mijten vooraf, maar al in de 13e eeuw wordt van hooibergen gesproken. In Eemnes zijn vooral hooibergen met vier roeden (staanders) gebouwd. Er komen ook hooibergen met twee, drie, vier of juist vijf roeden voor. Oorspronkelijk waren de roeden van eikenhout. De vierkant gemaakte roeden konden een lengte tot wel 10 meter hebben. Later werden de roeden ook van beton of ijzer gemaakt en werden ook ronde roeden toegepast.

Voorts is sprake van een verstelbaar dak, met een hijsmechanisme. Van oudsher betreft het vooral hooibergen met een rieten sporen kap. Bij latere aanpassingen en nieuwe hooibergen zijn veelvuldig zinken golfplaten toegepast.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Hooibergen zijn een karakteristiek en uiterst waardevol onderdeel van het bebouwingsbeeld. Gaandeweg zijn er veel hooibergen verwijderd, wat als een verarming van het bebouwingsbeeld wordt ervaren. In het kader van het bestemmingsplan wordt onderzocht of de hooibergen uitgezonderd kunnen worden van de aan- en bijgebouwenregeling, waar een stimulans voor behoud van uit zal gaan. Ook het terugbrengen van hooibergen is dan een aantrekkelijke optie, met een nieuwe bergingsfunctie.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- achter de brandmuur van de boerderij op het voormalig erf.

Massa en vorm

- de hoofdvorm is vierkant, rechthoekig of een andere veelhoek;

- de roeden vormen een herkenbaar onderdeel van het bouwwerk.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- de roeden worden in hout, ijzer of beton uitgevoerd;

- de zijwanden, met een maximale hoogte van 3 meter: in hout en met een donkere kleurstelling;

- bij ijzeren of betonnen roeden wordt een zichtbaar hijswerkmechanisme toegepast. Bij houten roeden wordt een constructie van pennen toegepast om de kap op te hijsen;

- het dakvlak wordt in riet of een ander materiaal in grijze of donkere tint uitgevoerd in een (golfplaten) profiel met matte, -niet spiegelende-oppervlaktestructuur.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

Artikel 5.3 Object 'agrarische bedrijfsbebouwing'

Op een agrarisch bedrijf zijn meestal meerdere bedrijfsgebouwen aanwezig: één of meer stallen en werktuigbergingen of schuren. Het gaat voor het merendeel om grote, eenvoudige, rechthoekige constructies met een zadeldak. De schuren of stallen kunnen vrijstaand zijn maar ook gecombineerd, zowel onderling als via een plat verbindingsstuk aan het woonhuis. De gebouwen zijn veelal in de verkavelingsrichting van het landschap geplaatst, mede afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden van het perceel. Bij brede en ondiepe kavels kunnen de bedrijfsgebouwen haaks staan op het hoofdgebouw.

De meeste agrarische bedrijfsgebouwen zijn van oudsher gemetseld op een simpele wijze met een oranje tot rode baksteen in halfsteens verband, soms gedeeltelijk open of bedekt met een damwandprofiel. Het nabij de openbare weg gesitueerde bedrijfsgebouw is veelal voorzien van een metselwerk topgevel (soms tot de gootlijn), terwijl het metselwerk dan ook overhoeks wordt toegepast. Aandacht is vereist voor de grote toegangsdeuren; witte vlakken treden vaak sterk in het zicht.

De daken waren vroeger met pannen of riet gedekt. In toenemende mate zijn grijze of donkere vezelcementgolfplaten toegepast. Van belang is dat een (golfplaten-)profiel herkenbaar is. Vlakke sandwichpanelen hebben een meer industriële uitstraling, wat hier ongewenst is.

Bedrijfsschuren in de Maatpolder

Bedrijfsschuren (met twee schuren achter de achtergevelrooilijn) aan de Geerenweg

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Stallen, schuren en andere bedrijfshallen kunnen een grote invloed hebben op het bebouwingsbeeld. Ze kunnen een storende invloed hebben wanneer opvallende vormen en kleuren worden toegepast. De gemeente streeft naar een eenvoudige en zorgvuldige opzet, in onderlinge samenhang.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- de plaatsing is terugliggend ten opzichte van de agrarische bedrijfswoning.

Massa en vorm

- de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig;

- de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap;

- de massaopbouw op het erf is in onderlinge samenhang;

- de gevelindeling is horizontaal;

- herhaling van eenvoudige vierkante of rechthoekige gevelopeningen;

- er worden eenduidige en forse zadeldaken toegepast.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- de topgevel van een nabij de openbare weg gelegen bedrijfsgebouw wordt tenminste tot de gootlijn voorzien van metselwerk. Bovendien wordt het metselwerk in ieder geval overhoeks toegepast, over een lengte van ten minste 8 meter. Daarnaast is ander materiaal is toegestaan, mits in donkere tinten uitgevoerd en voorzien van een profiel en een zichtbare metselwerkplint;

- toegangsdeuren worden in een donkere kleur uitgevoerd;

- de dakvlakken worden in pannen of riet uitgevoerd; ander materiaal is toegestaan mits in grijze of donkere tinten uitgevoerd, afwijkend van de gevelkleur en voorzien van een (golfplaten-)profiel en met een matte, -niet spiegelende- oppervlaktestructuur;

- in de dakvlakken worden geen doorgaande verticale of horizontale lichtbanen aangebracht.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

Artikel 5.4 Object 'agrarische bedrijfswoning'

In het buitengebied komen veel vrijstaande agrarische bedrijfswoningen voor. De bedrijfswoning valt op door de prominente ligging aan de straatzijde, met daarachter de bedrijfsgebouwen. De woning kan ook geflankeerd zijn door later toegevoegde bijgebouwen of wanneer een nieuw hoofdgebouw (zoals een tweede woning voor de ‘rustende boer’) naast de oorspronkelijke bebouwing is neergezet. Die bebouwing kan vrijstaand zijn of via een plat verbindingsstuk verbonden aan het woonhuis.

Er is veelal sprake van een nokrichting haaks op de weg en van zadeldaken met rode of donkere dakpannen. De opbouw van de massa is eenvoudig met rechte lijnen en symmetrische opbouw van de gevels. Decoraties en ornamenten komen nauwelijks voor en het materiaalgebruik bestaat uit (bak)steen met kozijnen van hout of kunststof.

Recente agrarische bedrijfswoning aan de Wakkerendijk (nabij Landlust)

Recente bedrijfswoning met traditionele uitstraling langs de Eem in de Maatpolder

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

De agrarische bedrijfswoningen zijn functioneel gebonden aan het buitengebied. Er hebben zich de afgelopen periode veel veranderingen binnen de agrarische sector voorgedaan, waarbij nieuwe bedrijfswoningen zijn verschenen. Er is een tendens waarneembaar waarbij de bedrijfswoning ‘los komt’ van de overige agrarische bebouwing, door de toepassing van afwijkende vormen en afwijkend kleur- en materiaalgebruik. De identiteit van het agrarische karakter van het gebied verandert daarmee. De gemeente Eemnes is daarvan geen voorstander. De gemeente streeft dan ook naar het herkenbaar houden van de (oorspronkelijke) agrarische functie van de bebouwing. De welstandsbeoordeling richt zich dan ook op het handhaven of het gericht veranderen en verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- in de directe nabijheid van de weg;

- de bedrijfswoning is georiënteerd op de weg;

- de plaatsing van bijgebouwen en bedrijfsgebouwen is ondergeschikt aan de woning.

Massa en vorm

- de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig;

- aan- en uitbouwen zijn in de massa ondergeschikt aan de bedrijfswoning en worden terughoudend vormgegeven;

- er worden eenduidige en forse kappen toegepast;

- de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- de hoofdmaterialen zijn natuurlijke materialen: (bak-)steen, pleisterwerk, hout, dakpannen en riet;

- de hoofdkleuren zijn gedempte (aard-)kleuren;

- kozijnen van hout of ander materiaal met een aan houtprofielen gerelateerde detaillering;

- kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa;

- materiaalgebruik en kleuren van bijgebouwen in de nabijheid van de bedrijfswoning zijn afgestemd op het hoofdgebouw.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

Artikel 5.5 Object 'niet agrarische woonbebouwing'

Objectbeschrijving

Op enkele plekken in het buitengebied zijn van oudsher burgerwoningen aanwezig. Het aantal burgerwoningen neemt hier de laatste jaren enigszins toe. Het gaat daarbij om toevoegingen en om veranderingen waarbij agrarische functies plaats maken voor woonfuncties. Het betreft veelal vrijstaande woningen die refereren aan een boerderijstijl of villa’s met een historiserende maar ook met een moderne architectuur.

De woningen hebben overwegend één bouwlaag en nooit meer dan twee bouwlagen. Er komen veel verschillende dakvormen voor. De vormen van de massa voornamelijk enkelvoudig en geometrisch. Detailleringen, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Vooral de gebieden dicht bij de kernen hebben een grote aantrekkingskracht, door de beschikbare ruimte en de extensieve bebouwingsdichtheid. Het gemeentelijk beleid is gericht op het in stand houden van extensieve karakter en de landschappelijke karakteristieken van het buitengebied te behouden.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en met de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- in de directe nabijheid van de weg;

- de woning is georiënteerd op de weg;

- de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

- de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig;

- aan- en uitbouwen worden terughoudend vormgegeven en met een aan het hoofdgebouw ondergeschikte massa;

- er worden eenduidige en forse kappen toegepast;

- de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- de hoofdmaterialen zijn natuurlijke materialen: (bak-)steen, pleisterwerk, hout, dakpannen en riet;

- de hoofdkleuren zijn gedempte (aard-)kleuren;

- kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa;

- kleur- en materiaalgebruik van bijgebouwen binnen 5 meter afstand van het hoofdgebouw zijn afgestemd op het hoofdgebouw;

- bij verbouw worden bestaande details gerespecteerd.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

Artikel 5.6 Object 'dakopbouwen'

Objectbeschrijving

Op enkele plekken in Eemnes zijn dakopbouwen toegepast. Het gaat daarbij om een uitbreiding van de woning waarbij de nok wordt verhoogd. Veelal gebeurt dat bij woningen met een relatief flauwe kap en een lage nokhoogte ten opzichte van de goothoogte. De ruimte is daar niet aanwezig om een dakkapel te plaatsen. Anderzijds worden dakopbouwen toegepast om een royale zolderverdieping te verkrijgen.

Binnen Eemnes zijn met name in de omgeving van Graanoogst dakopbouwen gerealiseerd.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Dakopbouwen worden door de gemeente als ongewenst ervaren omdat deze de bestaande massaopbouw verstoren en kunnen leiden tot een onevenwichtig aanzicht. De gemeente voert op dit punt een terughoudend beleid; de geldende bestemmingsplannen staan het over het algemeen ook niet toe. Vanuit het gelijkheidsbeginsel worden dakopbouwen uitsluitend toegestaan op woningen waar in het verleden, op hetzelfde woningtype en in dezelfde straat reeds dakopbouwen zijn gerealiseerd, met een positief welstandsdvies. Met daarbij de beperking dat deze trendsetterregeling zich beperkt tot seriematig aaneengebouwde woningen. Daarnaast zijn dakopbouwen toegelaten in die gevallen dat een ontwerp beschikbaar is waarvoor reeds een positief welstandsadvies is gegeven.

Objectcriteria

- het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande dakopbouw op een seriematig aaneengebouwde woning van het zelfde type in de zelfde straat, die met een positief welstandsadvies is vergund,

- de dakopbouw is overeenkomstig een ontwerp voor een dakopbouw op de betreffende woning, waarvoor reeds een positief welstandsadvies is gegeven.

Hoofdstuk 6 Gebiedscriteria buitengebied

Artikel

Analyse ruimtelijke hoofdstructuur

Het buitengebied van de gemeente Eemnes wordt begrensd door de Goyergracht in het westen en de Eem in het oosten en door het Eemmeer in het noorden en rijksweg A1 in het zuiden. De kern (inclusief de gehele Laarderweg) en de lintbebouwing aan de westzijde van de Wakkerendijk/Meentweg behoren niet tot het buitengebied; dat komt in hoofdstuk 7 aan bod.

Met het oog op het formuleren van welstandsbeleid is het buitengebied opgedeeld in twee karakteristieke landschappen. Dat betreft het open polderlandschap (Noordpolder te Veld, Zuidpolder te Veld, Binnendijk te Veld en Maatpolder) ten oosten van de Wakkerendijk/Meentweg en een halfopen overgangsgebied ten westen daarvan (Noordpolder te Veen, Zuidpolder te Veen en Binnendijk te Veen). De bebouwing nabij Eembrugge wordt in een apart deelgebied beschreven.

Markante lijnen en elementen in het buitengebied van de gemeente Eemnes zijn de rijkswegen A1 en A27, de Eem, de Wakkerendijk/Meentweg, de Goyergracht, de Eemnesser Vaart/Buitenvaart en de Zomerdijk.

De ontstaansgeschiedenis en achtergrondinformatie hierover zijn te vinden in bijlage A, waarin het samen met de gemeenten Baarn en De Bilt opgestelde gebiedsdocument voor de buitengebieden is opgenomen.

De welstandscriteria hebben betrekking op de ‘overige bebouwing’, bebouwing die niet reeds via de loket- en objectcriteria is geregeld. In dit verband kan een nuancering van die criteria plaats hebben.

Artikel 1. Goyergrachtzone

Dit gebied (deelgebied 11 op de welstandskaart) bestaat uit de zone tussen de Goyergracht en Wakkerendijk/Meentweg. Deze zone wordt aan de zuidkant begrensd door de gemeentegrens met de gemeente Baarn en in het noorden met die van de gemeente Blaricum.

De landschappelijke structuur is gevarieerd en relatief kleinschalig, met een afwisseling tussen openheid en beslotenheid. Boscomplexen, bosschages en beplanting op de perceelsgrenzen, een boomkwekerij/tuincentrum en volkstuinen dragen bij aan het kleinschalige karakter.

Bebouwing

De bebouwing in dit deelgebied betreft vooral verspreide woonbebouwing, bedrijven en incidentele boerderijen. Deze bevinden zich op veelal kleinschalige kavels, enigszins verborgen ten opzichte van de weg. De woonbebouwing is overwegend vrijstaand, traditioneel van karakter, met een eenvoudige hoofdvorm. De woonbebouwing bestaat uit één laag met een soms steile kap. De daken, overwegend zadeldaken, zijn meestal gedekt met pannen in oranje of antraciet. De bijgebouwen zijn achter of naast de hoofdgebouwen gesitueerd, maar in ieder geval achter de voorgevel van de woning. Bovendien zijn deze ondergeschikt van karakter door hun kleurstelling en materiaal. Wanneer zij dichtbij de woning staan, zijn zij qua kleur- en materiaalgebruik veelal daarop afgestemd.

Damwandprofielen en golfplaten daken komen voor bij grotere bedrijfshallen en loodsen. Zij hebben overwegend donkere tinten die niet opvallen in het landschap.

In de zuidwest-oksel van knooppunt Eemnes bevindt zich horecagelegenheid De Witte Bergen, met een grote mate van zichtbaarheid vanaf rijksweg A1.

Met enige zorg wordt geconstateerd dat in het buitengebied incidenteel afscheidingen worden gerealiseerd van materiaal dat daarvoor niet bedoeld is.

Waardebepaling en beleid

De bestaande functies in dit deelgebied zijn geaccepteerd en voorzien van een geringe ruimte voor aanpassingen en vergroting. Daarbij zijn voor het gebied boven rijksweg A1 de plaats en de toegelaten omvang nauwgezet vastgelegd in de ter plaatse geldende bestemmingsplannen (Landelijk Gebied en Landelijk Gebied Noordwest en Zuidwest). In het gebied ten zuiden van de A1 is in het bestemmingsplan (Heidehoek 2000) enige ruimte gelaten, met name voor wat betreft de situering.

Binnen het agrarische gebied, tussen de rijksweg A27 en de Wakkerendijk/Meentweg waren uitsluitend kleinschalige gebouwen, zoals veldschuren en melkstallen, toegelaten. De hierop betrekking hebbende bepaling in het bestemmingsplan Landelijk Gebied wordt evenwel geschrapt. In het uiterste noordoostelijke deel is enige kassenbouw toegestaan.

In het (in voorbereiding zijnde) Structuurplan Eemnes 2015 wordt in het zuidelijke deel van deze zone een landschappelijke invulling voorgesteld, met wonen en werken te midden van open delen en boszones. Voor wat betreft de zone ten westen van rijksweg A27 legt dat Structuurplan een accent op het versterken van de recreatieve activiteiten, zoals sport. Tevens is de eventuele aanleg van een HOV-verbinding tussen Utrecht en Almere voorzien, met een mogelijke halteplaats bij Eemnes. Deze beoogde ontwikkelingen zijn deels van ingrijpende aard, zodat hiervoor te zijner tijd aanvullende welstandscriteria zullen worden opgesteld. Deze worden dan aan de welstandsnota toegevoegd. Voor het deel ten noorden van de kern zijn er mogelijkheden voor landschapsbouw, maar dat is vanuit het perspectief van de welstandsnota niet zo relevant.

Gewenste ontwikkeling

Het welstandsbeleid is vooral gericht op een zorgvuldige inpassing van de bebouwing, rekening houdend met de bijzondere landschappelijke situatie en het kleinschalige karakter. De situering van de bebouwing op de kavel en de relatie met de openbare weg is daarbij richtinggevend. Voorts is ook op de details, zoals ten aanzien van afscheidingen, extra aandacht vereist.

Opgemerkt wordt dat een deel van de in dit deelgebied voorkomende bebouwing reeds via de objectcriteria wordt geregeld. Waar nodig wordt dit hier nader genuanceerd.

Welstandscriteria

Algemeen

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- in de nabijheid van de weg is de bebouwing georiënteerd op de weg;

- de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

- de hoofdvorm van de bebouwing is enkelvoudig en rechthoekig;

- aan- en uitbouwen aan het hoofdgebouw zijn daar aan ondergeschikt en worden terughoudend vormgegeven.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- er worden eenduidige en forse zadeldaken toegepast;

- de hoofdmaterialen zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of natuurlijke materialen: baksteen, hout, pleisterwerk, pannen en riet;

- de hoofdkleuren zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of gedempte (aard-)kleuren, donkere tinten, (crème)wit of lichtgrijs;

- kleurgebruik en detaillering van aan- en bijgebouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa;

- materiaalgebruik en kleuren van bijgebouwen binnen 5 meter van het hoofdgebouw zijn afgestemd op het hoofdgebouw.

In afwijking van de loketcriteria voor erf- of perceelafscheidingen (paragraaf 4.5) geldt dat deze in dit deelgebied in (ijzer-)draad en hout moeten worden uitgevoerd. In het geval van de toepassing van hout dienen naturel of donkere tinten te worden toegepast.

Artikel 2. Poldergebied

Dit gebied (deelgebied 12) bestaat uit de zone tussen de Wakkerendijk/Meentweg en de Eem (inclusief een deel van het Eemmeer). Aan de zuidkant wordt dit deelgebied begrensd door de gemeentegrens met Baarn. Dit deelgebied omvat de Noordpolder te Veld, de Zuidpolder te Veld en de Maatpolder

In tegenstelling tot de Goyergrachtzone is dit gedeelte van de gemeente Eemnes een grootschalig en extreem open landschap. De verkaveling van is met smalle, zeer lange stroken. In dit gebied was tot voor kort nauwelijks bebouwing aanwezig.

De bebouwingscomplexen, grotendeels agrarische bedrijven, hebben vrijwel identieke kenmerken als de bebouwing uit omgevende poldergebieden. Ze zijn voor het merendeel gesitueerd langs noordzuid gerichte lange wegen, zoals aan de Wakkerendijk/Meentweg, de Geerenweg/Korte Maatsweg en Nieuwe Maatweg. Nabij de Wiggertsweg is sprake van een cluster van drie boerderijen. In het kader van de ruilverkaveling zijn solitaire agrarische bedrijven toegevoegd langs de Geerenweg.

Bebouwing

De agrarische bedrijven zijn productiegericht en bestaan uit een vrijstaande bedrijfswoning met daar achter grootschalige bedrijfsbebouwing. Een enkele boerderij heeft nog een traditionele uitstraling. Het hallenhuistype (zie de objectcriteria) komt voor, maar is vaak vernieuwd.

De in dit deelgebied toegepaste bouwstijlen gaan veelal uit van compacte, rechthoekige bebouwing, voorzien van een fors zadeldak met of zonder wolfseinde. Veelvuldig komen tussen het hoofdgebouw en de achtergelegen schuur aanbouwen voor, in één laag en een plat dak. De gevels van de bebouwing zijn in licht- of donkerkleurige bakstenen (roodachtig en okerkleurig) opgetrokken. De daken zijn bedekt met oranje, bruine of antracietkleurige dakpannen (meerderheid) en vaak voorzien van dakkapellen. Bij een enkel pand is het dak van riet.

De overige bebouwing in dit deelgebied stamt uit verschillende bouwperiodes, met de nadruk op de naoorlogse periode. De woningen bestaan voornamelijk uit één bouwlaag met een kap. Twee lagen komen incidenteel voor, bijvoorbeeld ter hoogte van Eemlust aan de oostkant van de Wakkerendijk.

De nieuwere agrarische complexen bestaan uit een hoofdgebouw (woning), met de nokrichting gericht naar de weg of evenwijdig daaraan. Achter de woning staan grootschalige schuren met een functionele uitstraling. De schuren zijn voor het merendeel eenvoudige, rechthoekige gebouwen, met een zadeldak gedekt met licht- en donkergrijze golfplaten. Het betreft soms (gedeeltelijk) gemetselde constructies, maar veelvuldig zijn groene geprofileerde stalen platen toegepast. Bij oudere bedrijven gaat het om meerdere schuren en soms staan deze naast het woongebouw. Silo’s staan vaak naast of achter de schuren en zijn aan het zicht onttrokken.

Door het open landschap en de geringe dichtheid van de bebouwing zijn de ruimtelijke structuren en de opzet van de bouwcomplexen duidelijk en over een grote afstand zichtbaar. De (incidentele) realisering van afscheidingen van afwijkend materiaal (steigerpijpen, vangrails) springen dan ook extra in het oog.

Langs de Volkersweg, bij de Noord Midden Wetering, in Noordpolder te Veld staat het Radio Ontvang Station Eemnes, bestaand uit een eenlaagse rechthoekig gebouw en een cirkelvormige opstelling met hoge ontvangmasten.

Nabij de monding van de Eem in de Maatpolder bevindt zich een kleine jachthaven.

Waardebepaling en beleid

De bouwmogelijkheden zijn vastgelegd in het ter plaatse geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied. Buiten de bouwvlakken waren uitsluitend kleinschalige gebouwen, zoals veldschuren en melkstallen, toegelaten. De hierop betrekking hebbende bepaling in het bestemmingsplan wordt evenwel geschrapt. Mogelijkheden voor nieuwvestiging van agrarische bedrijven is beperkt tot een zone aan de Geerenweg.

In het (in voorbereiding zijnde) Structuurplan Eemnes 2015 blijft in het zuidwestelijke deel het accent op de landbouw, terwijl in het noordoostelijke deel de natuurwaarden worden uitgebreid. Voorts worden recreatieve wandel- en fietsroutes voorzien. Dat zijn belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen, maar in het kader van welstand hebben deze ontwikkelingen weinig relevantie.

Gewenste ontwikkeling

Vanuit de bestemmingsplanbepalingen is een restrictief beleid van toepassing op de bebouwing. Dat zal ook voor welstand gelden, waarbij de zichtbaarheid over een grote afstand een rol speelt. De voor deze gebieden op te stellen criteria zullen dan ook aansturen op realisatie van een eenvoudige hoofdvorm van de bebouwing en het zorgvuldig afstemmen op de omgeving, waaronder de dominant aanwezige verkavelingsrichting. Daarbij is een terughoudende opstelling ten aanzien van het kleur- en materiaalgebruik vereist. Gelet op de extreme mate van openheid is het niet gewenst dat bebouwing zich over een grote afstand ongewenst opdringt, bijvoorbeeld door de toepassing van glimmend materiaal. Voorts is ook op het detail, zoals ten aanzien van afscheidingen, extra aandacht vereist.

Een groot deel van de in dit deelgebied voorkomende bebouwing is via de objectcriteria geregeld. De daar genoemde criteria worden, waar nodig hier nader genuanceerd.

Welstandscriteria

Algemeen

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm bebouwing

- de hoofdvorm is eenvoudig en rechthoekig;

- de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap;

- aan- en uitbouwen zijn in massa ondergeschikt aan het hoofdgebouw en worden terughoudend vormgegeven.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- de hoofdmaterialen zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of natuurlijke materialen: baksteen, hout en dakpannen of riet;

- de hoofdkleuren zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of gedempte (aard-)kleuren of donkere tinten;

- het kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa;

- materiaal en kleuren van bijgebouwen binnen 5 meter van het hoofdgebouw zijn afgestemd op het hoofdgebouw.

In afwijking van de loketcriteria voor erf- of perceelafscheidingen (paragraaf 4.5) geldt dat deze in dit deelgebied in ijzerdraad en hout moeten worden uitgevoerd. In het geval van de toepassing van hout dienen naturel of donkere tinten te worden toegepast.

Artikel 3. Eembrugge

Eembrugge, deelgebied 13 op de welstandskaart, is een bebouwingsconcentratie aan de Eem. De kern en enkele jachthavens bevinden zich op het grondgebied van de gemeente Baarn, terwijl de ‘uitlopers’ van de kern, met vooral bedrijvigheid bij Eemnes horen. Het gaat voorts om het gemaal Tydeman en een kantoor van jachthaven ‘De Kemphaan’.

Bebouwing

De bebouwing Eembrugge (in de gemeente Eemnes) bestaat grotendeels uit bedrijven, grootschalige en kleinschalige. Productie staat voorop, met een relatief geringe aandacht voor de representatieve uitstraling. De soms hoge beplanting onttrekt gedeeltelijk dit activiteitengebied aan het zicht.

Aan de noordkant van de Bisschopsweg staan bijna alle bedrijven in het nauwe gebied tussen de smalle ontsluitingsweg en de Eem. Dominant is fabriek Ocriet met grote rood gemetselde productiehallen en sheddaken waarop een betonnen silo als blikvanger staat. Ook aanwezig in het beeld is een transportbedrijf met een grote opslagplaats voor containers. De overige, kleine bedrijven zijn meestal gevestigd in eenvoudige rood gemetselde panden met twee lagen en een zadeldak.

Aan de zuidkant zijn de bedrijven eveneens relatief grootschalig, met diverse activiteiten zoals een asfaltproductiebedrijf met herkenbare opslagsilo’s, een houthandel of een schipswerf. Ook is een enkele woning aanwezig tegenover de jachthaven.

Waardebepaling en beleid

Gewenste ontwikkeling

In het (in voorbereiding zijnde) Structuurplan Eemnes 2015 is de mogelijkheid van een ontwikkeling tot aantrekkelijke woon-werklocatie geschetst, waarbij de ligging aan het water wordt benut. Nieuwe initiatieven zullen, vooruitlopend daarop, een stimulans moeten inhouden voor de ruimtelijke kwaliteit van dit deelgebied. Ingrijpende nieuwe ontwikkelingen zullen op het moment dat meer zicht bestaat op het (stedenbouwkundige) programma omgeven worden door aanvullende welstandscriteria.

Welstandscriteria

Algemeen

- de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

- in de nabijheid van de weg is de bebouwing georiënteerd op de weg. Van de bedrijfsbebouwing is de representatieve zijde (bedrijfswoning, kantoorgedeelte, entree) naar de openbare weg gekeerd.

Massa en vorm bebouwing

- de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met een heldere, eenduidige hoofdvorm.

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

- aan- en uitbouwen zijn in massa ondergeschikt aan het hoofdgebouw en worden terughoudend vormgegeven.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

- de hoofdmaterialen zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of natuurlijke materialen: baksteen en dakpannen. Voor het representatieve deel van bedrijven is dat baksteen;

- de hoofdkleuren zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of gedempte (aard-)kleuren of donkere tinten (niet spiegelend);

- het kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen binnen 5 meter van het hoofdgebouw zijn afgestemd op de hoofdmassa.

Hoofdstuk 7 Welstandsbeleid in de kern

Artikel

Binnen de kern Eemnes kunnen de volgende deelgebieden worden onderscheiden (zie afbeelding Gebiedsindeling Eemnes):

01. Beschermd Dorpsgezicht

02. Wakkerendijk/Meentweg

03. Laarderweg

04. Raadhuislaan e.o.

05. Zuidbuurt

06. Noordbuurt

07. Uitbreiding Noordbuurt

08. Bedrijventerrein Bramenberg

09. Westzone

10. Sportcomplex Noordersingel

Artikel 7.1 Beschermd Dorpsgezicht

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied volgt de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht en omvat globaal genomen de bebouwing rondom de N.H. Nicolaaskerk. De bebouwing markeert de aansluiting van de Laarderweg op de Wakkerendijk, van oudsher de twee belangrijkste wegen van Eemnes. Via de Kerkstraat staat de kerk in directe verbinding met de Wakkerendijk. Deze straat is in de jaren vijftig in westelijke richting doorgetrokken tot Torenzicht.

De Nicolaaskerk staat centraal en solitair in het gebied. De uit de veertiende eeuw daterende kerk, die meerdere malen is herbouwd en gerestaureerd, domineert nog altijd het beeld van het dorp. Het gebouw staat op een verhoging. De overige bebouwing ligt rondom de kerk of aan een straat georiënteerd. De panden staan veelal dicht op elkaar en direct aan de straat, zodat het geheel een besloten indruk maakt.

Zicht op de Nicolaaskerk vanaf de Raadhuislaan

De Kerkstraat met aan weerszijden karakteristieke langhuisboerderijen

Het voormalig raadhuis aan de Wakkerendijk

De aaneengeschakelde nieuwbouwwoningen aan de zuidzijde van de Kerkstraat ter hoogte van de kerk

De meeste bebouwing bestaat uit oude boerderijen van het langhuistype, die in de loop der tijd een winkel-, bedrijfs- of woonfunctie hebben gekregen. De boerderijen zijn vrijstaand en hebben een groot zadeldak. Ten zuiden van de kerk staat een blok aaneengeschakelde nieuwbouwwoningen, die gezamenlijk een wand vormen.

De bebouwing in dit deelgebied is één à twee bouwlagen met kap hoog. Uitzonderingen daarop zijn de Nicolaaskerk en het seniorencomplex op de hoek Jhr. C. Roëlllaan-Kerkstraat-Rutgers van Rozenburglaan. Het laatstgenoemde gebouw, dat zich gedeeltelijk binnen de het Beschermd Dorpsgezicht bevindt, heeft drie bouwlagen.

Detaillering, kleur en materiaal

Veel bebouwing stamt uit de zeventiende en achttiende eeuw en is gebouwd in een traditionele stijl. De gevels zijn opgetrokken uit roodbruine baksteen, maar zijn soms wit gepleisterd. De daken worden gedekt door rode pannen of riet. Het houtwerk is crèmewit en donkergroen geschilderd. De nieuwbouw ten zuiden van de kerk is eigentijds vormgegeven, waarbij wel rekening is gehouden met de historische setting.

Waardebepaling en beleid

De kerkbuurt van Eemnes heeft een zeer oorspronkelijk karakter met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Veel panden hebben de status van Rijksmonument of gemeentelijk monument. Daarbij is dit deelgebied een van rijkswege beschermd dorpsgezicht. Dit is als zodanig geregeld in het bestemmingsplan Oude Dorpskern, waarvan de begrenzing nagenoeg overeen met die van het beschermd dorpsgezicht.

Gewenste ontwikkeling

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan Oude Dorpskern vormt een belangrijke schakel in het handhaven van de bestaande karakteristiek. Op pandniveau wordt dat tevens bereikt door de status van Rijks- of gemeentelijk monument. Dat betekent dat de rol voor de welstandsnota relatief beperkt is, al wordt in dit kader toegezien op het versterken van de bestaande karakteristiek. Zo wordt in het geval van nieuwbouw aansluiting gezocht bij het huidige bebouwingsbeeld.

Welstandscriteria

Algemeen

- de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

- oriëntatie op de weg of de kerk;

- handhaving van het besloten karakter van de bebouwing;

- de ruimtelijke karakteristieken van de individuele bebouwingen moeten worden behouden of hersteld.

Massa en vorm

- de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- toepassing van kappen met een nok;

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- gevels dienen te worden opgetrokken in roodbruine baksteen of (crème)wit pleisterwerk;

- houtwerk moet (crème-)wit en/of donkergroen van kleur zijn;

- daken worden gedekt met grijze of rode gebakken pannen of riet;

- bestaande details dienen zoveel mogelijk te worden gerespecteerd en dienen als uitgangspunt bij verbouwingen.

In afwijking van de loketcriteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 4.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0.15m hoog zijn.

Artikel 7.2 Wakkerendijk/Meentweg

Ruimtelijke structuur

De bebouwing in dit deelgebied bestaat uit een lint dat zich langs de westzijde van de Wakkerendijk, die ten noorden van de splitsing met de Laarderweg Meentweg heet, uitstrekt. Deze lintbebouwing is vanaf de veertiende eeuw tot heden langs een dijk op enige afstand, ten westen van de rivier De Eem tot stand gekomen. Ter hoogte van de Pieterskerk in Eemnes-Binnen (in het zuiden) en de Nicolaaskerk in Eemnes-Buiten (in het noorden) is er ook wat bebouwing aan de oostzijde van de weg aanwezig. Op deze plekken is de bebouwingsdichtheid in het lint het hoogst. Naar de noord- en zuidzijde toe neemt deze af. Tussen de bebouwing bevinden zich open plekken van waar het achterliggende landschap te zien is.

De Wakkerendijk is een doorgaande verkeersverbinding, terwijl de Meentweg een veel rustiger karakter heeft. Opvallend is verder de verhoogde ligging van de weg zelf, met aan de oostzijde een begeleidende beplanting van eiken. Aan de westzijde is er over een groot gedeelte van de weg eveneens sprake van een begeleidende beplanting, maar deze is op de particuliere erven gelegen.

De Pieterskerk van Eemnes-Binnen aan de oostzijde van de Wakkerendijk

Het tweede bebouwingslint achter de westzijde van de Wakkerendijk

Het beeldbepalende complex van de R.K.-kerk aan de Wakkerendijk

Kleinschalige bebouwing aan de Wakkerendijk

Het gebied ten westen van de Wakkerendijk en Meentweg heeft een opstrekkende verkaveling. De bebouwing is parallel aan de lengterichting van de kavel op de weg georiënteerd. Doordat de verkavelingsas schuin op de dijk is gesitueerd, verspringen de panden ten opzichte van elkaar. Dit ritme wordt nog eens verlevendigd door de wisselende afstand tussen de voorgevel en de weg. Sommige panden liggen direct aan de weg, terwijl andere een flinke voortuin hebben. Aan de Wakkerendijk is plaatselijk sprake van een tweede lint achter het hoofdlint.

De twee kerken aan de Wakkerendijk vormen de herkenningspunten binnen het lint. De Pieterskerk van Eemnes-Binnen ligt aan de oostzijde, in het zuiden. Ten noorden daarvan ligt aan de westzijde het complex van de R.K.-kerk.

Opvallend is de aanwezigheid van de vele monumentale boerderijen aan de westzijde van de weg. Het betreft met name boerderijen van het langhuistype. In enkele gevallen is deze bebouwing in het verleden ook dwars gebouwd. De meeste bevinden zich nog in oorspronkelijke staat, hoewel een groot deel zijn oorspronkelijke agrarische functie verloren heeft. De panden hebben één bouwlaag en worden gedekt door een groot zadeldak. De grote boerderijen worden afgewisseld door kleinere woonhuizen van verschillende afmetingen die niet hoger zijn dan twee bouwlagen met kap. De diverse bijgebouwen staan veelal achter op het erf. Bij de (voormalige) boerderijen komen ook veelvuldig hooibergen voor.

Detaillering, kleur en materiaal

Door de verscheidenheid aan type panden en het geleidelijk ontstaan van het lint is er een grote diversiteit in detaillering, kleur- en materiaalgebruik. De boerderijen -enkele dateren uit de zeventiende en achttiende eeuw, maar de meeste uit de negentiende eeuw- zijn opgetrokken in bruinrode baksteen en hebben een dak van riet en pannen. De overige bebouwing heeft eveneens bakstenen of wit gepleisterde gevels. De daken worden veelal gedekt door grijze of rode pannen.

Waardebepaling en beleid

Veel boerderijen alsmede andere panden in het gebied zijn Rijks- of gemeentelijk monument. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan Wakkerendijk/Meentweg (en de 1e wijziging) zijn de bouwmogelijkheden nauwgezet vastgelegd. De daar als ‘monument’ of ‘karakteristiek’ aangeduide panden mogen in beginsel niet worden uitgebreid met erkers of aanbouwen, al is dat thans soms vergunningsvrij toch mogelijk. Bovendien dient nieuwe bebouwing achter die bestaande bebouwing geplaatst te worden. Met oog op een goede inpassing is voorts in het bestemmingsplan een kap verplicht gesteld (met een dakhelling tussen 40 en 50°), een nokrichting evenwijdig aan de perceelsgrenzen en een lage dakvoet (3m).

Gewenste ontwikkeling

Wakkerendijk/Meentweg is een zeer waardevolle lintbebouwing die bovendien beeldbepalend is voor het aanzicht van Eemnes. Zowel de ruimtelijke structuur als het bebouwingsbeeld zijn zeer karakteristiek en verdienen een zorgvuldige behandeling vanuit het oogpunt van welstand. De ter plaatse geldende bestemmingsplannen dragen daar reeds in belangrijke mate aan bij, nader ondersteund met de onderstaande welstandscriteria. Vooral het terughoudende beleid ten aanzien van de kleine bouw en het vrijhouden van doorzichten is daarbij van belang.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

- handhaven van de bestaande ritmiek in de lintbebouwing en van de gevarieerde plaatsing ten opzichte van de weg;

- bijgebouwen dienen terugliggend van de hoofdbouwmassa geplaatst te worden;

- het clusteren van bebouwing, waarmee bestaande doorzichten vrijgehouden worden;

- de nokrichting dient evenwijdig aan de verkavelingsrichting te worden geplaatst.

Massa en vorm

- de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen;

- geen samengestelde bouwmassa’s in de breedte van het perceel;

- de hoofdmassa bevindt zich aan de wegzijde en heeft een representatieve voorgevel;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- gevels zijn opgetrokken uit roodbruine baksteen of zijn (crème)wit gepleisterd;

- alleen indien de bijgebouwen achter de hoofdbouwmassa worden gerealiseerd kan de materialisering van deze bijgebouwen ook in natuurlijke materialen, zoals gepotdekseld hout, worden opgetrokken;

- alleen indien daken van bijgebouwen voldoende afstand tot de weg hebben is een ander materiaal toegestaan mits in grijze en donkere tinten uitgevoerd, afwijkend van de gevelkleur en voorzien van (golfplaten-)profiel en met een matte, -niet spiegelde- oppervlaktestructuur;

- daken moeten worden gedekt door riet of gebakken pannen.

In afwijking van de loketcriteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 4.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0.15m hoog zijn, danwel conform de bestaande detaillering van de woning.

In afwijking van de objectcriteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 4.1) en bijgebouwen of overkappingen (paragraaf 4.2) mogen deze niet aan de zijgevel of op het zijerf geplaatst worden als daarmee een bestaand doorzicht verdwijnt.

Artikel 7.3 Laarderweg

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied Laarderweg omvat de bebouwing aan weerszijden van de Laarderweg, de Nieuweweg en de Braadkamp. De Laarderweg vormt van oudsher de verbinding tussen de oude dorpskern van Eemnes met het westelijk gelegen Laren. Vanaf 1900 ontstond aan weerszijden bebouwing bestaande uit kleine vrijstaande woningen die tussen de reeds bestaande boerderijen werden geplaatst. Ten noorden van de Laarderweg werd in de jaren twintig van de vorige eeuw de Nieuweweg aangelegd die vervolgens bebouwd werd met vrijstaande middenstandswoningen. Ter hoogte van de oude dorpskern werd in de jaren zeventig, toen Eemnes zich fors begon uit te breiden met de Noordbuurt, aan de noordzijde een gemeentehuis gebouwd.

Met de aanleg van de A27 in 1977 is de Laarderweg (evenals de Nieuweweg) als directe verbinding tussen Eemnes en Laren verbroken. Vanaf dat moment zorgt de Verlengde Laarderweg voor een doorgaande verbinding.

Het deelgebied herbergt diverse functies. Hoewel woningen de hoofdmoot vormen, zijn er verschillende bedrijven, waaronder een garage, een kaasboerderij, een horecapand en het gemeentehuis aan de Laarderweg gelegen. De westzijde van de Braadkamp, een rechthoekig stenig plein, wordt gevormd door een kantoor/appartementencomplex.

Langs de Laarderweg zijn verschillende beeldbepalende panden te vinden, waaronder enkele gemeentelijke monumenten. Dit betreffen vooral burgerwoningen, daterend van rond 1900, die een rechthoekig plattegrond hebben en gedekt worden door een mansarde kap.

De pleinvormige ruimte van de Braadkamp

Middenstandswoning van rond 1900 met mansardekap

Voorbeeld van een groot bouwvolume: het hotel

Kleinschalige, vrijstaande bebouwing aan de Laarderweg

De Laarderweg kenmerkt zich door een afwisselende, kleinschalige bebouwing bestaande uit vrijstaande, dubbele en rijtjes woningen die op de weg georiënteerd zijn. De rooilijn verspringt soms iets: de kleinschalige bebouwing ligt dicht op de weg, terwijl enkele grotere panden, zoals het hotel Eemland en de garage, op enige afstand tot de weg zijn gelegen. Een groot gedeelte van de Laarderweg heeft aan weerszijden een begeleidende beplanting van eiken. De Nieuweweg is een veel smallere straat dan de Laarderweg: trottoirs ontbreken hier en de bebouwing staat dicht op elkaar.

De bebouwing aan de Laarderweg en de Nieuweweg is niet hoger dan één à twee bouwlagen met een kap. De Laarderweg kent een veelzijdig bebouwingsbeeld, waarin kleinere volumes met verschillende kapvormen worden afgewisseld door enkele grotere. Bijgebouwen staan overwegend achter het hoofdgebouw.

De Braadkamp is een openbare ruimte met relatief hoge wand aan de westzijde die direct aan de straat gesitueerd is. De oostwand wordt gevormd door evenwijdig geplaatste woonbebouwing. Het plein zelf is bestraat met klinkers, beplant met loofbomen. Het terrein doet dienst als parkeerruimte en als ruimte voor markten en evenementen.

Detaillering, kleur en materiaal

Omdat de bebouwing in het deelgebied in verschillende perioden gerealiseerd is, is er een grote verscheidenheid in detaillering, kleur- en materiaalgebruik te onderscheiden. Oude, karakteristieke panden staan naast recent gebouwde panden. Wel is er overwegend in baksteen gebouwd en worden de daken gedekt door pannen en soms met riet.

Waardebepaling en beleid

De Laarderweg is een belangrijke, historische toegangsroute tot het dorp, waar het bebouwingsbeeld speciale aandacht verdient.

In het (in voorbereiding zijnde) Structuurplan Eemnes 2015 vormt Braadkamp een ‘actief ontwikkelingsgebied’. Ingrijpende wijzigingen vergen daarop toegesneden aanvullende welstandscriteria, die op het moment dat de uitgangspunten daarvoor bekend zijn, opgesteld worden en aan de welstandsnota worden toegevoegd.

Gewenste ontwikkeling

De Laarderweg is één van de structuurbepalende wegen en een visitekaartje van Eemnes. Door de tijd heen is hier ruimte geboden voor bijzondere bebouwing, met een meer dan gemiddelde aandacht voor de verschijningsvorm, al is die zeer divers. Van nieuwe ontwikkelingen aan de Laarderweg en Braadkamp wordt dan ook verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan het straatbeeld, zowel voor wat betreft plaatsing, massa en vorm, als de detaillering. Aan de Nieuweweg is vooral een zorgvuldige inpassing vereist en een goede aansluiting op de bestaande bebouwing.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

- de bebouwing dient op de openbare ruimte te zijn georiënteerd.

Massa en vorm

- de hoofdgebouwen aan de Laarderweg en Braadkamp hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen;

- toepassing van royale kappen met een nok;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen, aan de Laarderweg en Braadkamp zijn ook (crème)wit gepleisterde gevels toegestaan;

- daken worden gedekt met pannen of riet;

- bestaande details dienen als uitgangspunt bij verbouwingen.

Artikel 7.4 Raadhuislaan e.o.

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied Raadhuislaan e.o. omvat de eerste uitbreiding van Eemnes. Al in de jaren twintig van de vorige eeuw werd begonnen met de aanleg van de Molenweg en de Streefoordlaan haaks op de Laarderweg. Na de Tweede Wereldoorlog, in de jaren vijftig en zestig, werd het gebied ten zuiden van de Laarderweg pas echt planmatig uitgebreid. Ook de ten noorden van de Laarderweg gelegen Veldweg werd toen aangelegd. Raadhuislaan e.o. heeft een rechthoekig stratenpatroon, waarin plantsoenachtige open ruimten zijn opgenomen. De uitbreiding was vooral bestemd voor woningbouw, maar ook andere voorzieningen zoals een tweetal basisscholen en een bibliotheek vonden er een plek. In de jaren zeventig is aan een plein aan Torenzicht een winkelcentrum gecreëerd.

Woonblokken uit de jaren zestig aan de Raadhuislaan

Het recent gebouwde woonzorgcomplex voor senioren aan de Rutgers van Rozenburglaan

Oudere bebouwing aan de Molenweg

Het winkelcentrum aan de Torenzicht

Een groot deel van het gebied heeft een regelmatig verkavelingspatroon, waarbij bouwblokken evenwijdig aan de straat of het plantsoen zijn geplaatst. Dit verkavelingspatroon wordt onderbroken door de meer grootschalige, enigszins op zichzelf staande volumes van de twee basisscholen, de bibliotheek en het voormalige postkantoor aan de Raadhuislaan en door het winkelcentrum. Langs de bovengenoemde vooroorlogse straten is sprake van lintachtige bebouwing die haaks op de straat is georiënteerd.

Het grootste deel van de bebouwing in het deelgebied wordt gevormd door woonblokken van twee bouwlagen hoog die worden gedekt door een zadeldak dat evenwijdig aan de straat is geplaatst. De vrijstaande en dubbele woningen aan de Molenlaan en de Streefoordlaan zijn één bouwlaag met kap hoog en haaks ten opzichte van de weg gesitueerd.

De beide schoolgebouwen, het voormalige postkantoor en de bibliotheek zijn lage, uit verschillende volumes opgebouwde massa die worden gedekt door een plat dak. Het winkelcentrum bestaat uit aaneengesloten bouwblokken van één à twee bouwlagen hoog, gedekt door afgetopte zadeldaken.

Detaillering, kleur en materiaal

Doordat de bebouwing, met uitzondering van de bibliotheek die rond 1990 is gebouwd, tot stand is gekomen in de periode 1920-1970 is er sprake van een gevarieerd bebouwingsbeeld, waarin de bebouwing uit de jaren zestig domineert. Vrijwel alle bebouwing is opgetrokken in baksteen, echter in verschillende kleuren. De zadeldaken zijn gedekt met rode of donkere pannen.

Waardebepaling en beleid

Raadhuislaan e.o. is een gebied met een nadruk op de woonfunctie, aangevuld met wat grotere niet-woonfuncties. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan Raadhuislaan heeft de ruimtelijke mogelijkheden van dit deelgebied nauwgezet vastgelegd. In het kader van het (in voorbereiding zijnde) Structuurplan zijn enkele inbreidingen voorzien, veelal op de schaal van het gebied. Daarnaast is een inbreiding in voorbereiding met een clusterschool en woningen aan de westzijde van dit deelgebied.

Gewenste ontwikkeling

Het gebied vormt een aantrekkelijk gebied, met plaatselijk ruimte voor vernieuwing. Die vernieuwingen fungeren als kwalitatieve toevoegingen, die een stimulans inhouden voor het hele gebied. Het welstandsbeleid voor de bestaande bebouwing is vooral gericht op het in stand houden en versterken van het bestaande samenhangende bebouwingsbeeld.

Bij de welstandstoetsing van de bijzondere objecten in dit deelgebied, zoals basisscholen, het voormalige postkantoor, de bibliotheek en het winkelcentrum, zal in eerste instantie rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Bij kwalitatieve toevoegingen zal tevens van de algemene welstandscriteria gebruik gemaakt worden.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

- de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg of ruimte.

Massa en vorm

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- maat en schaal van de nieuwbouwinitiatieven sluiten aan op de bestaande bebouwing.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen;

- zadeldaken worden gedekt door zwarte, grijze of rode pannen;

- nieuwbouwinitiatieven betekenen een kwalitatieve impuls voor het gebied, door het gebruik van hoogwaardige, natuurlijke materialen en een zorgvuldige detaillering;

- detaillering en kleurgebruik zijn per bestaande rij en cluster in onderlinge samenhang.

Artikel 7.5 Zuidbuurt

Ruimtelijke structuur

De Zuidbuurt betreft de uitbreiding van Eemnes in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw in zuidelijke richting. Het woongebied wordt ontsloten door de Stadwijksingel die in het westen aansluit op de Zuidersingel en in het noordoosten op de Raadhuislaan. Op de Stadwijksingel monden verkeersluwe straten uit die verschillende bebouwingsclusters ontsluiten. Vaak hebben deze straten het karakter van een woonerf. Er zijn evenals in de Noordbuurt aparte paden voor fietsers en voetgangers. In het midden van de wijk ligt een brede groenstrook met een waterpartij die in verbinding staat met de groenzone die de Zuidbuurt van het deelgebied Raadhuislaan e.o. scheidt. In de Zuidbuurt zijn naast woonblokken ook vrijstaande en dubbele woningen gerealiseerd, waardoor mede door de variatie in het kleurgebruik, een afwisselend geheel is ontstaan.

De bebouwing langs de Wolfstedelaan heeft doorgetrokken gevelgedeelten op de hoeken, erkers met daarboven een balkon en verschillende kleuren baksteen in de gevels

De Kamgras e.o. lijkt op de Noordbuurt met woonblokken gesitueerd aan woonerven of groene ruimten

Dubbele woningen met speelse vormen en materiaalgebruik aan de Zilverschoon

Aanbouw geïntegreerd in het ontwerp aan de Eemlustlaan

Het oudste gedeelte van de Zuidbuurt, de Kamgras e.o., is nog in de traditie van de Noordbuurt aangelegd met clusters woonblokken gegroepeerd aan woonerven. In het zuidoostelijke deel dat in de jaren negentig is gebouwd, is de woonervenstructuur iets losser toegepast. In het meest recente gedeelte, de Wolfstedelaan e.o., is geëxperimenteerd met het gesloten bouwblok.

De Zuidbuurt heeft een kleinschalige, dichte bebouwing die op de straat is georiënteerd en in clusters gegroepeerd. Korte voortuinen bakenen de privé-ruimte van de openbare af. Woonblokken en dubbele woningen zijn evenwijdig aan de straat of groene ruimte gesitueerd. Vrijstaande woonhuizen hebben de nok veelal haaks op de straat gericht.

De gemiddelde bouwhoogte is hier twee bouwlagen met kap, maar lagere bebouwingshoogten komen ook voor. Gevelvlakken worden verlevendigd door middel van het doortrekken of terugspringen van de gevel. Daarnaast is er sprake van een grote variatie in kapvormen: er zijn zowel gewone zadeldaken als samengestelde zadeldaken en lessenaarsdaken te vinden.

Detaillering, kleur en materiaal

De gehele wijk is opgetrokken in baksteen, zij het in verschillende kleuren. In de jongere gedeelten zijn de gevels vaak uit twee contrasterende kleuren baksteen opgetrokken. Dit is, evenals het gebruik van lessenaarsdaken en een horizontale gevelindeling karakteristiek voor het toen in zwang zijnde postmodernisme. De daken worden gedekt door pannen. Kleuren wijzigen meestal per cluster.

Waardebepaling en beleid

De Zuidbuurt is een afwisselende woonbuurt zowel wat de detaillering en het kleurgebruik betreft, als ook wat de bouwvolumes betreft. Groot pluspunt is het aanwezige groen in de wijk en de landelijke setting van de wijk.

Gewenste ontwikkeling

De gevarieerde ruimtelijke karakteristiek van de Zuidbuurt is de leidraad voor de toekomst. Voortgeborduurd wordt op het bestaande patroon, waarbij traditionele en moderne bouwvormen voorkomen. Het vergt een zorgvuldige afstemming op de directe omgeving; voorkomen dient te worden dat een onduidelijk beeld ontstaat doordat de bouwvormen door elkaar gebruikt worden. Nieuwe initiatieven, al zijn op zeer bescheiden schaal te voorzien, moeten aantoonbaar een verrijking van dat patroon opleveren.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

- de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg of een openbare groene ruimte;

- bij nieuwbouw dient de bestaande rooilijn te worden gerespecteerd.

Massa en vorm

- per cluster moet er eenheid zijn in de architectonische uitdrukking en de massaopbouw van het hoofdgebouw;

- de kapvorm is eveneens clustergebonden;

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen moeten ondergeschikt aan de hoofdmassa zijn;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen, met een nadere afstemming per cluster voor wat betreft de detaillering en kleur;

- de kleur van de daken (rood of donker) is per cluster in onderlinge samenhang.

Artikel 7.6 Noordbuurt

Ruimtelijke structuur

De Noordbuurt betreft de in de jaren zeventig en tachtig gerealiseerde uitbreiding van Eemnes ten noorden van de Laarderweg. Eemnes werd toen door de provincie Utrecht aangewezen als groeikern en kon zich daarom op grote schaal uitbreiden. De wijk is aangelegd volgens de voor de jaren zeventig typerende woonerfstructuur. De bebouwing, bestaande uit woonblokken, is in clusters gegroepeerd aan meanderende, doodlopende straten. De woonstraten monden uit op de Noordersingel die vanaf de Laarderweg een lus maakt en om de gehele wijk heen loopt.

De clusters worden onderling ruimtelijk verbonden door een groenstructuur met kanaalachtige waterpartijen en voet- en fietspaden. Centraal in de woonwijk Noordbuurt zijn enkele bijzondere objecten gesitueerd, zoals basisscholen, een sporthal en het buurtwinkelcentrum De Eemhof.

Veel bebouwing zoals die aan de Rietgors is georiënteerd op het openbaar groen

Het buurtwinkelcentrum de Eeemhof

Dakkapellen en een erker aan de Meeuwskamp

Woonblok aan de Zomertaling met rechthoekige erker over vrijwel de hele gevelbreedte

De woonblokken zijn in clusters gegroepeerd en zijn evenwijdig aan de straat of aan de groenstructuur geplaatst. Op enkele plaatsen zijn uitbouwen en garages aan de straatzijde gesitueerd, waardoor het soms niet duidelijk is wat de voorzijde van de woning is. Een duidelijk onderscheid tussen privé en openbare ruimte is vaak niet aanwezig. Dit wordt versterkt door het ontbreken van trottoirs in de woonstraten.

Vrijwel het gehele deelgebied is bebouwd met blokken met eengezinswoningen. De bebouwing bestaat veelal uit twee bouwlagen met een kap; er zijn echter ook bebouwingsmassa waar de hoogte afwisselend één en twee lagen met een kap is. De meeste panden worden gedekt door een zadeldak. In sommige gevallen is het dak aan één zijde doorgetrokken tot de eerste verdieping.

De meeste panden hebben een verticale gevelindeling. Dakkapellen bevinden zich zowel aan de voor- als achterzijde. Hier en daar is aan de voorgevel een erker ter grootte van de vensteropening geplaatst.

Detaillering, kleur en materiaal

Kleurgebruik en detaillering veranderen in de Noordbuurt per cluster of straat. Alle bebouwing is evenwel opgetrokken in baksteen die in kleur varieert van licht geel tot rood. De daken zijn veelal gedekt met een donkere sneldekpan.

Waardebepaling en beleid

De Noordbuurt is een rustige woonbuurt die zijn oorspronkelijk karakter goed behouden heeft. De voor de jaren zeventig typerende woonerfstructuur, groenstructuur en architectonische detaillering zijn goed geconserveerd. Met name de weldadige groenstructuur geeft de wijk een prettige groene uitstraling. De ter plaatse geldende bestemmingsplannen fixeren die kwaliteiten reeds in voldoende mate. De authenticiteit wordt versterkt door het feit dat verbouwingen veelal met zorg en respect voor het bestaande zijn uitgevoerd.

Gewenste ontwikkeling

Het eigen, kenmerkende karakter van de bebouwing in het groen zal behouden moeten blijven. Steeds vergt dat een zorgvuldige afstemming op wat er in de omgeving in positieve zin reeds gebeurd is. De samenhang en eenheid per rij of cluster staan daarbij voorop.

Bij de welstandstoetsing van de bijzondere objecten gesitueerd in dit deelgebied, zoals basisscholen, een sporthal en het buurtwinkelcentrum De Eemhof, zal in eerste instantie rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Bij kwalitatieve toevoegingen zal tevens van de algemene welstandscriteria gebruik gemaakt worden, gelet op het unieke, eenmalige karakter van die gebouwen.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

- de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg of een openbare groene ruimte;

- bij nieuwbouw wordt de bestaande rooilijn gerespecteerd.

Massa en vorm

- per rij en cluster eenheid in massaopbouw van het hoofdgebouw;

- woonbebouwing wordt vormgegeven in blokken die gedekt worden door een zadeldak;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

- gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen, waarbij de kleur per rij en cluster in onderlinge samenhang is;

- de daken, met zwarte, grijze of rode pannen, zijn per cluster in onderlinge samenhang;

- daken moeten worden gedekt;

- de daken dienen donkerder van kleur te zijn dan de gevels.

Artikel 7.7 Uitbreiding Noordbuurt

Ruimtelijke structuur

De Uitbreiding Noordbuurt bevindt zich, zoals de naam al aanduidt, ten noorden van de Noordbuurt en vormt de nieuwste uitbreiding van Eemnes. Voor het plan zijn architectonische randvoorwaarden opgesteld die in juni 2000 door burgemeester en wethouders zijn vastgesteld. Het gebied zal uiteindelijk 175 woningen bevatten. In de west- en middenzone worden de woningen projectmatig gerealiseerd, in de oostzone zijn particulier kavels uitgegeven. Deze zone is inmiddels grotendeels voltooid, de kavels zijn rondom een langgerekte vijver gerangschikt. In de twee andere zones zijn langs een waterpartij parallel aan de Noordersingel vrijstaande en dubbele woningen gepland. Haaks hierop zullen aan hofjes aaneengeschakelde woningen worden gebouwd.

De uitbreiding is relatief kleinschalig van opzet. De woningen zijn georiënteerd op de straat of aan een groen hofje. Tuinen zorgen voor de overgang tussen privé en openbaar. Als erfafscheiding komen gemetselde muurtjes, hekwerken en ligusterhagen voor.

De bebouwing is één à twee bouwlagen met kap hoog. In de oostzone is de bebouwingshoogte lager dan in de twee andere zones. De volumes worden gedekt door een zadel- of schilddak of varianten hierop.

Het meest oostelijke deel, aan de Zeeltweg, met vrijstaande particulier gebouwde woonhuizen

Geschakelde dubbele woningen aan de Forelweg

Woonhuizen van verschillend volume naast elkaar

Op het Park Marlot geïnspireerde nieuwbouw

Detaillering, kleur en materiaal

De woningen in de Uitbreiding Noordbuurt zijn allemaal opgetrokken in een terracotta tot dieprode baksteen. Bij de projectmatig tot stand gekomen bebouwing worden de gevels onderbroken door betonnen gevellijsten. De daken worden gedekt door terracottarood gekleurde pannen of door riet. De stijl waarin de bebouwing is opgetrokken varieert van landelijk tot neo-Amsterdamse School.

Waardebepaling en beleid

Uitbreiding Noordbuurt is de jongste uitbreiding van Eemnes en verkeert in de realisatiefase. Het wordt een rustige woonwijk, waar slechts in zeer beperkte mate andere functies dan wonen voorzien zijn.

Gewenste ontwikkeling

Ten behoeve van de realisatie van de woningen in dit deelgebied, zijn de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden vastgelegd. Daaraan wordt ondubbelzinnig vastgehouden. Daarnaast is het van belang dat de ambities die daarin zijn neergelegd blijven bestaan, bij toevoegingen en aanpassingen aan de bestaande woningen.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

- de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg.

Massa en vorm

- per rij en cluster eenheid in massaopbouw van het hoofdgebouw;

- aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;

- de dakhelling van de kap dient tussen de 30 en 45 graden te zijn.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- gevels dienen te worden opgetrokken in terracotta tot dieprode baksteen, met een afstemming per cluster. Houtwerk mag wel worden toegepast als ondergeschikte gevelbekleding;

- steunkleuren van het metselwerk zijn aardetinten;

- daken moeten worden gedekt terracotta pannen. Bij de individuele bouw aan de oostkant is ook riet toegelaten.

Artikel 7.8 Bedrijventerrein Bramenberg

Ruimtelijke structuur

Het bedrijventerrein Bramenberg ligt in het zuidwesten van de bebouwde kom van Eemnes, ten oosten van de A27. Het gebied wordt ontsloten door de Zuidersingel die zorgt voor een directe verbinding met de snelweg. Op het bedrijventerrein zijn verschillende soorten bedrijven gevestigd, zoals kantoren, garages, bouwbedrijven en een benzinepomp. Bovendien zijn bedrijfswoningen aanwezig.

Het gebied is blokvormig verkaveld en heeft een hoge bebouwingsdichtheid. De bebouwing heeft vaak korte voorerven die veelal bestraat zijn. Alle wegen in het gebied hebben aan weerszijden trottoirs met een begeleidende boombeplanting die de Bramenberg een verzorgde indruk geven.

In de Bramenberg is sprake van een afwisseling in bouwvolumes: grote en kleine gebouwen, met één tot drie bouwlagen. Ook de uitstraling is divers, van sober en doelmatig tot representatief en eigentijds. De uitstraling in de richting van de snelweg is een aandachtspunt. Deze zijde heeft een gedifferentieerd bebouwingsbeeld, met gedeeltelijk een nagenoeg aaneengesloten bebouwingswand, met een weinig uitgesproken karakter.

Een eigentijds vormgegeven bedrijf

Bedrijfswoningen aan de Vlierberg

Voorbeeld van een representatief vormgegeven hoofdmassa

Sober vormgegeven panden aan de Bramenberg

Detaillering, kleur en materiaal

De meeste panden hebben een representatieve hoofdmassa die direct aan de straat gelegen is. Verscheidene panden hebben een eigentijdse vormgeving, waaraan veel aandacht is besteed. Voor de gevels zijn diverse materialen gebruikt, waaronder baksteen, golfplaat of pleisterwerk. Meestal is het kleurgebruik ingetogen, soms zijn er ook felle kleuren toegepast ter accentuering van het representatieve gedeelte. De bedrijfswoningen zijn in een traditionele stijl opgetrokken uit baksteen en hebben daken gedekt met pannen.

Waardebepaling en beleid

Het bedrijventerrein Bramenberg is een bedrijventerrein dat intern een redelijk verzorgde indruk maakt, waarbij met name de inrichting van het openbare gebied de bindende schakel vormt. Ook de aandacht voor de vormgeving van enkele bedrijven draagt hiertoe bij, al is er sprake van een differentiatie naar aard en schaal van de bedrijven. Het ‘Revitaliseringsplan Zuidbuurt' voorziet in een aantal maatregelen om de uitstraling en kwaliteit van de Bramenberg te waarborgen.

Gewenste ontwikkeling

Diversiteit is een gegeven en ook de kracht van het bedrijventerrein. Om die reden zal juist de individuele uitstraling van de bedrijven benadrukt worden, al wordt van een ieder een goede detaillering en een verzorgde vormgeving verwacht. Dat geldt vooral in de richting van de openbare wegen en de buitenranden en dus bijna op het gehele terrein.

Welstandscriteria

Algemeen

- de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk.

Plaatsing

- het representatieve gedeelte van de bouwmassa is gelegen aan en gericht op de straat.

Massa en vorm

- de bebouwing heeft een individuele uitstraling;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- bij het representatieve gedeelte worden hoogwaardige, duurzame materialen toegepast;

- aan de openbare wegen en de buitenranden is sprake van een zorgvuldige detaillering en een verzorgde vormgeving.

Artikel 7.9 Westzone

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied Westzone beslaat het langwerpige gebied tussen de A 27 en het woongebied van Eemnes, vanaf de noordrand tot het bedrijventerrein Bramenberg in het zuiden. Het gebied wordt onderbroken door het deelgebied Laarderweg e.o. (deelgebied 3). Het is een overgangsgebied, waar uiteenlopende functies en bestemmingen een plaats hebben. Van noord naar zuid zijn dit: een volkstuincomplex, een woonwagenterrein, enkele bedrijven, een manege, de algemene begraafplaats, de gemeenschappelijke gemeentewerf van Eemnes, Laren en Blaricum en een groene ruimte tussen infrastructuur. Alle functies worden direct ontsloten door middel van de Noorder- of Zuidersingel.

De gemeentewerf aan de Zuidersingel

Representatief bedrijfsgebouw aan de Noordersingel

Het woonwagencentrum aan de noordzijde

Kleine opstallen op het volkstuinencomplex

Het gebied heeft geen eenduidige verkaveling. Het volkstuincomplex, het woonwagenterrein en de begraafplaats zijn aparte, zelfstandige structuren. De overige bestemmingen zijn op de weg georiënteerd.

De meeste bebouwing in het deelgebied is relatief grootschalig van karakter. Sommige worden gedekt door een plat dak, andere door een kap. Vaak wordt het hoofdgebouw vergezeld door meerdere bijgebouwen die vaak ook fors van formaat zijn. Sommige bedrijfspanden en de gemeentewerf hebben een representatief karakter. Bij de volkstuincomplexen is sprake van kleine, houten opstallen.

Detaillering, kleur en materiaal

Er bestaat grote pluriformiteit in detaillering, kleur- en materiaalgebruik in de Westzone. Enkele bedrijfspanden, het aulagebouw op de begraafplaats en de gebouwen op de gemeentewerf zijn eigentijds vormgegeven en hebben een opvallend kleurgebruik.

Waardebepaling en beleid

De Westzone is een verzamelgebied met een eigen sfeer en karakter. De zuidkant van dit deelgebied is de mogelijke nieuwe locatie van de brandweerkazerne.

Gewenste ontwikkeling

De Westzone wordt gekenmerkt door incidentele bebouwing in een groene setting. Bij de vanaf de openbare weg (waaronder ook de snelweg) zichtbare bebouwing zal in de toekomst blijvend en in sterkere mate aandacht worden besteed aan de representativiteit.

Welstandscriteria

Algemeen

Plaatsing

Massa en vorm

- de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met een heldere, eenduidige hoofdvorm;

- de vanaf de openbare weg zichtbare gebouwen worden gekenmerkt door een zorgvuldige opzet en een representatief karakter;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- bij de vanaf de openbare weg zichtbare representatieve gedeelte worden hoogwaardige, duurzame materialen toegepast;

- de overige bebouwing heeft een gedekte kleurstelling.

Artikel 7.10 Sportcomplex Noordersingel

Ruimtelijke structuur

Het sportcomplex Noordersingel ligt ingeklemd tussen de Noordbuurt en de lintbebouwing aan de Meentweg. Het deelgebied herbergt verschillende voorzieningen. Direct ten noorden van het gemeentehuis liggen tennisvelden die door een afschermende haagbeplanting enigszins op zichzelf ligt. Ook de brandweerkazerne maakt deel uit van dit gebied. Ten noorden hiervan ligt een openbaar grasveld met een jongerencentrum en ten noorden daarvan het voetbalcomplex van de S.V. Eemnes met een parkeerplaats, een rollerskatebaan en een geasfalteerd basketbalveld. Het complex wordt vrijwel geheel omzoomd door beplanting van loofbomen. De ontsluiting heeft plaats vanaf de Noordersingel.

Het clubgebouw van S.V. Eemnes

De verschillende activiteiten hebben allemaal hun eigen bebouwing die op het bijbehorende terrein gelegen is. De bebouwing is zo gesitueerd dat het zowel vanaf de velden als vanaf de ontsluitende wegen gemakkelijk bereikbaar is. Een uitzondering hierop vormt het jongerencentrum, dat enigszins verloren in een groot grasveld staat.

In het deelgebied is de bebouwing niet hoger dan één bouwlaag en vrijstaand. Sommige panden worden gedekt door een zadeldak, andere hebben een plat dak of een lessenaarsdak.

Detaillering, kleur en materiaal

De clubgebouwen van de voetbal- en de tennisvereniging hebben een representatief uiterlijk, de rest van de bebouwing is vooral functioneel vormgegeven. Kleur- en materiaalgebruik zijn zeer uiteenlopend: van baksteen en hout voor de gevels tot golfplaten en pannen voor de daken.

Waardebepaling en beleid

Het sportcomplex Noordersingel in een groot, relatief open groengebied, met het grote openbare grasveld als centrale kern. Vanaf de Noordersingel zijn er verschillende doorkijken. Vanuit andere richtingen is het gebied tamelijk gesloten.

Gewenste ontwikkeling

Het deelgebied vormt een op zich staand gebiedje, met tamelijk verscholen bebouwing. De bebouwing zal een bijdrage moeten leveren aan het ‘landelijke’ groene karakter. Het gebruik van natuurlijke materialen, zoals hout en een terughoudende kleurstelling versterken dat karakter.

Welstandscriteria

Algemeen

- de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk.

Plaatsing

- handhaven van bebouwing in een vrije setting.

Massa en vorm

- de bouwmassa is vrijstaand en kleinschalig van karakter;

- de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

- het gebruik van hout en andere natuurlijke materialen;

- er worden naturelkleuren of donkere tinten toegepast.

Hoofdstuk 8 Nieuwe projecten

Artikel

Zodra een (her-)ontwikkelingslocatie aan de orde is zal de gemeenteraad de welstandscriteria daarvoor vaststellen, als aanvulling op deze welstandsnota.

Het opstellen van deze welstandscriteria wordt voortaan een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden opgesteld in overleg met de welstandscommissie. Tegelijk kunnen afspraken worden vastgelegd over de werkwijze bij eventuele planbegeleiding en bij de welstandsbeoordeling.

Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de planvoorbereiding.

De welstandscriteria voor deze nieuwe projecten moeten zijn vastgesteld door de gemeenteraad voordat de planvorming van de eerste bouwplannen start en wordt bekend gemaakt aan alle potentiële opdrachtgevers in het betreffende gebied.

Bouwaanvragen die worden ingediend voordat de aanvullende gebiedscriteria door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zullen steeds aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Daarbij wordt getoetst aan de van toepassing zijnde loket- en objectcriteria en de bestaande gebiedscriteria. Voor zover die niet (meer) van toepassing zijn, worden de algemene welstandscriteria gehanteerd.

Hoofdstuk 9 Excessenregeling

Artikel

Bouwwerken waarvoor geen bouwvergunning hoeft te worden aangevraagd moeten desalniettemin aan minimale welstandseisen voldoen. Op grond van artikel 13 a van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate is strijd is met redelijke eisen van welstand’ aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken.

De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium dat sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied.

Vaak heeft dit betrekking op:

- het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving;

- het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk;

- inferieur materiaalgebruik;

- toepassing van felle of contrasterende kleuren;

- te opdringerige reclames;

- een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria).

Hoofdstuk 10 Algemene welstandscriteria

Artikel

De welstandstoets heeft steeds plaats gehad aan de hand van de volgende aspecten: het gebouw in zijn omgeving, het gebouw op zichzelf, de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik. Die indeling is op zich nog steeds bruikbaar en zal ook van nut blijken bij het formuleren van criteria maar geeft zelf geen of onvoldoende inzicht in de inhoudelijke kant ervan. Voor het ‘inkleuren’ van deze aspecten met de algemene principes die de beoordeling van een bouwplan op kwaliteit (of het ontbreken daarvan) mogelijk maken, is gebruik gemaakt van een notitie van voormalig rijksbouwmeester prof. ir Tj. Dijkstra. Die worden hier puntsgewijs samengevat, de complete tekst is te vinden in de bijlage.

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat:

1. Het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is (relatie tussen bouwwerk en omgeving);

2. Dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit (betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context);

3. Er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat (evenwicht tussen helderheid en complexiteit);

4. Het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen (schaal en maatverhoudingen)

5. Materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.

Deze algemene welstandscriteria worden als een vangnet gebruikt voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn. Ze zijn ook, in hun samenhang, een illustratie van de wijze waarop de onafhankelijke, deskundige en geïnteresseerde welstandscommissie tot een oordeel komt, niet door het ‘afvinken’ van onderdelen maar door een integrale afweging.

Hoofdstuk 11 Welstandskaart

Artikel

Leeg

Ondertekening

Aldus vastgesteld door de gemeenteraad.

Ziet u een fout in deze regeling?

Bent u van mening dat de inhoud niet juist is? Neem dan contact op met de organisatie die de regelgeving heeft gepubliceerd. Deze organisatie is namelijk zelf verantwoordelijk voor de inhoud van de regelgeving. De naam van de organisatie ziet u bovenaan de regelgeving. De contactgegevens van de organisatie kunt u hier opzoeken: organisaties.overheid.nl.

Werkt de website of een link niet goed? Stuur dan een e-mail naar regelgeving@overheid.nl

Inhoudsopgave

Permanente link

Naar de actuele versie van de regeling

Naar de door u bekeken versie

Welstandsnota

Intitulé

Deel A: Algemeen

Hoofdstuk 1 Welstandsbeleid

Artikel 1.1 Inleiding

Artikel 1.2 Doel en opbouw van de welstandsnota

Artikel 1.3 Aanleiding en achtergronden

Artikel 1.4 Relatie met overig ruimtelijk beleid

Artikel 1.5 Vaststelling en evaluatie

Hoofdstuk 2 Uitvoering van het beleid

Artikel 2.1 Toetsing van bouwaanvragen

Artikel 2.2 Het welstandsadvies

Artikel 2.3 De welstandscommissie

Hoofdstuk 3 Beleidsinstrumenten

Deel B: Beleidsregels

Hoofdstuk 4 Loketcriteria

Artikel

Artikel 4.1 Aan- of uitbouwen

Artikel 4.2 Bijgebouwen of overkappingen

Artikel 4.3 Kozijn- of gevelwijzigingen

Artikel 4.4 Dakkapellen

Artikel 4.5 Erf- of perceelafscheidingen

Artikel 4.6 Dakramen

Artikel 4.7 Zonnecollectoren of zonnepanelen

Artikel 4.8 (Schotel)antennes

Artikel 4.9 Zonweringen of (rol)luiken

Hoofdstuk 5 Objectgerichte criteria

Artikel

Artikel 5.1 Object 'hallenhuisboerderij'

Artikel 5.2 Object 'hooiberg'

Artikel 5.3 Object 'agrarische bedrijfsbebouwing'

Artikel 5.4 Object 'agrarische bedrijfswoning'

Artikel 5.5 Object 'niet agrarische woonbebouwing'

Artikel 5.6 Object 'dakopbouwen'

Hoofdstuk 6 Gebiedscriteria buitengebied

Artikel

Artikel 1. Goyergrachtzone

Artikel 2. Poldergebied

Artikel 3. Eembrugge

Hoofdstuk 7 Welstandsbeleid in de kern

Artikel

Artikel 7.1 Beschermd Dorpsgezicht

Artikel 7.2 Wakkerendijk/Meentweg

Artikel 7.3 Laarderweg

Artikel 7.4 Raadhuislaan e.o.

Artikel 7.5 Zuidbuurt

Artikel 7.6 Noordbuurt

Artikel 7.7 Uitbreiding Noordbuurt

Artikel 7.8 Bedrijventerrein Bramenberg

Artikel 7.9 Westzone

Artikel 7.10 Sportcomplex Noordersingel

Hoofdstuk 8 Nieuwe projecten

Artikel

Hoofdstuk 9 Excessenregeling

Artikel

Hoofdstuk 10 Algemene welstandscriteria

Artikel

Hoofdstuk 11 Welstandskaart

Artikel

Ondertekening

Ziet u een fout in deze regeling?