Verordening huurgewenningsbijdragen in integrale wijkvernieuwingsgebieden in Eindhoven 2001

Ondertekening

Nota-toelichting

Toelichting.

1    Huurgewenningsbijdrage: een subsidie voor de huurders met de laagste inko­mens die moeten verhuizen van een afbraakpand naar een duurdere huurwoning.

Op grond van deze verordening kan de gemeente Eindhoven, c.q. een Eindhovense woningcorporatie, een compensatie geven aan huurders die tengevolge van een wijkvernieuwingsplan moeten verhuizen naar een duurdere huurwoning. De regeling richt zich vooral op de laagste inkomens. Wanneer een huurder van een afbraak­woning verhuist naar een andere huurwoning heeft die laatste al gauw een hogere huurprijs. Voor de laagste inkomensgroepen is een extra steunmaatregel bedacht. In de eerste vijf jaren van bewoning van de nieuwe woning krijgt de huurder, in aanvul­ling op huursubsidie, een tegemoetkoming in de hogere huurprijs.

Het is niet noodzakelijk dat de huurders verhuizen naar andere woningen binnen hetzelfde wijkvernieuwingsgebied. Hij of zij komt ook voor de geldelijke steun in aan­merking als hij/zij verhuist naar een nieuwbouwwijk. In Meerhoven krijgt de wijk­bewoner die verhuist zelfs voorrang. De bewoner kan ook uitzien naar een ande­re woning in een andere bestaande wijk in Eindhoven. Het is echter een voorwaarde dat zowel de sloopwoning die de huurder verlaat als de huurwoning die hij of zij betrekt een woning is van een woningcorporatie ( Toegelaten Instelling volgens de Woning­wet) in Eindhoven.

Incidentele vervanging. De verordening richt zich, net als de gehele integrale wijk­vernieuwing, op de wijkgerichte systematische verbetering van (woon-) buurten. Het is echter denkbaar dat een woningcorporatie een of meerdere woningen sloopt ter­wijl er (nog) geen sprake is van een wijkgerichte aanpak. Dit kan bijvoorbeeld geval­len betreffen van (bouwkundige of sociale) noodsituaties of het scheppen van ruimte voor nieuwe of latere ontwikkelingen. Ook dan geldt de verordening mits de sloop en vervanging passen in een door het gemeentebestuur geaccordeerd wijkvernieu­wingsplan.

De gemeente Eindhoven heeft in een zogenaamd Convenant Volkshuisvesting met de SSEW ( de samenwerkende Eindhovense woningbouwstichtingen) afgesproken deze subsidieregeling in het leven te roepen. In bijlage 6 van het Convenant Volks­huisvesting zijn zowel de doelgroep (minima), de hoogten van de bijdragen (f 300,--- tot f 360,--- per jaar*), als het budget (1 miljoen gulden) genoemd. De werkingsduur is gekoppeld aan de periode waarvoor het convenant is afgesloten, 1998 tot en met 2007.

*Euro's. In de toelichting zijn bedragen nog in guldens uitgedrukt. Dit om een vergelijking met de berekeningen in het Convenant Volkshuisvesting en de huursubsidiewet makkelijk te ma­ken. In de verordening is al een omrekening naar euro's gemaakt.

In sommige gevallen hoeft niet te worden gewacht totdat bijvoorbeeld een "mas­terplan" voor de gehele wijk wordt gemaakt. Er zijn situaties waarin de woningen zo slecht zijn dat op afzienbare termijn met de werkzaamheden moet kunnen worden gestart. Er is geen reden hieraan medewerking te onthouden als dit het gemeen­telijke beleid verder niet doorkruist. Toch moet dit worden gezien als een afwijking van de regel dat tevoren integrale wijkvernieuwingsplannen worden gemaakt. Burgemeester en wethouders gaan daarom terughoudend om met een verzoek om artikel 1k. in werking te stellen.

2    Integrale wijkvernieuwing en Sociaal Plan.

Integrale wijkvernieuwing gaat over oude woonbuurten waarvan de gemeente en de woningcorporaties vinden dat ze moeten worden verbeterd. Het is belangrijk betere en meer verschillende woningtypes in de wijk terug te krijgen. Vaak kan dat niet anders dan door middel van het vervangen van de verouderde door nieuwe wonin­gen die aantrekkelijk zijn voor een breed publiek. In de meerderheid van de gevallen gaat het om oude huurwoningen van woningcorporaties die plaatsmaken voor mo­derne huizen. Een ingrijpend gevolg is dat de bewoners van de oude woningen moe­ten verhuizen. De gemeente en de besturen van de woningcorporaties hebben op stedelijk niveau hierover overleg gevoerd. De afspraak is gemaakt dat de corporaties, in overleg met hun huurders, een sociaal plan opstellen.

In het Sociaal Plan staat welke maatregelen de corporaties treffen om met de belan­gen van de bewoners rekening te houden. Belangrijke onderdelen daarvan zijn de herhuisvesting, de verhuiskostenvergoeding en maatregelen ter bescherming van de leefbaarheid in de wijk. Het laatste ziet vooral op de tussentijdse leegstand. De ge­meente heeft ook met de woningstichtingen afgesproken dat de bewoners uit her­structureringsgebieden voorrang krijgen bij de toewijzing van de nieuwe woningen die de corporaties bouwen in Meerhoven. De verhuizing en het oplossen van de na­delige gevolgen daarvan is overigens primair een zaak van verhuurders en huurders.

Verder mag niet uit het oog worden verloren dat de bewoner die verhuist uit een huurwoning van een woningstichting naar een duurdere huurwoning, een beroep kan doen op huursubsidie. Voor een speciale doelgroep wil de gemeente zelf, in aan­vulling op het sociale plan, een extra steun in de rug geven. Een bijdrageregeling om de minima onder de huurders in aanvulling op huursubsidie, tenminste gedeelte­lijk en tijdelijk, tegemoet te komen in de hogere woonlasten.

3    Huurgewenningsbijdrage waar de individuele huursubsidie geen volledige com­pensatie biedt.

De huurgewenningsbijdrage heeft een achtervangfunctie. Als de huurder of huurster in de "nieuwe" huurwoning, ondanks individuele huursubsidie, een hogere huur moet betalen dan in het verlaten slooppand kan de huurder een beroep doen op de huurgewenningregeling De verordening voor de huurgewenningsbijdragen is recht­streeks gebaseerd op de afspraken die de gemeente en de woningcorporaties in het Convenant Volkshuisvesting hebben gemaakt ( Convenant bijlage 6 ).

Minima. Hoewel het Convenant Volkshuisvesting als doelgroep nadrukkelijk de minima op het oog heeft, is er bewust van afgezien een aparte definitie in de ver­ordening op te nemen. Praktischer en flexibeler is het om aansluiting te zoeken bij de systematiek van de rijksoverheid in de Huursubsidiewet.

In de Huursubsidiewet zijn huishoudens gerangschikt in een inkomenstabel met daarbij passende normhuren.

De huurgewenningsbijdrage kent een maximum van f 30,-- per huishouden per maand. Het uitgangspunt is dat de huurgewenningsbijdrage alleen als aanvulling op de individuele huursubsidie wordt toegekend. Eindhoven volgt de landelijk in de Huursubsidiewet vastgestelde normen voor de hoogte van huren in relatie tot de inkomens. Het kan gebeuren dat in de nieuwe huurwoning, ook na aftrek van huur­subsidie, de huur hoger ligt dan van het oude verlaten pand. In dat geval verstrekt de gemeente ( maximaal ) vijf jaar lang een bijdrage. Die bijdrage wordt elk jaar met 20% verminderd.

Die bijdrage is in beginsel even hoog als het verschil tussen de nieuwe huurprijs, na aftrek van individuele huursubsidie en de oude huurprijs ( eventueel na aftrek van huursubsidie). Het is in dit verband goed om in het oog te houden dat de huursubsi­die boven een bepaalde prijsgrens ( in 2000 de huur tussen f 634,-- en f 908,--) niet 100% maar 75% afdekt.

Aan de huurgewenningsbijdrage is een maximumgesteld om te voorkomen dat huurders met een middeninkomen recht hebben op relatief weinig huursubsidie maar toch een onevenredig hoge huurgewenningsbijdrage krijgen. Zie de hieronder gegeven voorbeelden.

Model:

                Nieuwe huurprijs.

-/-         Huursubsidie.

                Te betalen huur. ( X)

-/-         Oude huurprijs ( na aftrek eventuele huursubsidie).

Huurgewenningsbijdrage ( Y ), ( tot maximum per huishouden per maand).

De huurgewenningsbijdrage is gekoppeld aan de huursubsidie om niet alle huur­sprongen te hoeven compenseren. Zij die volgens de wet geen recht hebben op huursubsidie omdat hun inkomen te hoog is, in verhouding tot de lage huur, komen niet in aanmerking voor de bijdrage. Zij wonen mogelijk thans al passend of zelfs te goedkoop ("scheef") . Zij behoeven niet extra te worden bevoordeeld met een "verhuispremie".

4    De hoogte en het maximum van de huurgewenningsbijdrage.

De huurgewenningsbijdrage bedraagt in het eerste jaar 100% van het verschil tussen de nieuwe huurprijs, na aftrek van de individuele huursubsidie en de huurprijs van de oude woning. In de vier daarop volgende jaren wordt de subsidie telkens met 20% verlaagd. Na vijf jaar heeft de verhuisde bewoner dus geen recht meer op de bijdrage.

De maximum huurgewenningsbijdrage is f 30,-- per huishouden per maand. Een en ander conform de becijferingen in bijlage 5 en de afspraken in bijlage 6 van het Con­venant Volkshuisvesting.

5    Budget en limiet.

In het Convenant Volkshuisvesting dat tussen woningcorporaties en gemeente is gesloten is een bedrag van f 1.000.000,-- opgenomen als budget voor de kosten van de huurgewenningsbijdragen. Het bereiken van het zogenaamde subsidieplafond is een grond om nieuwe aanvragen aan te houden of af te wijzen. Dit is een zuiver juri­dische bepaling. Dit artikel moet voorkomen dat de gemeente verplicht wordt tot het verlenen van subsidie voordat de raad voldoende (extra) middelen beschikbaar heeft gesteld. Niet te verwachten is dat deze situatie zich in de praktijk zal voordoen. De dienst Stedelijke Ontwikkeling signaleert tijdig of een budgetoverschrijding dreigt. Vervolgens vraagt de verantwoordelijke gemeentelijke dienst om extra middelen. Uiteindelijk is het de raad die besluit of opnieuw krediet wordt gegeven.

6    Overleg en inspraak.

Voordat de verordening ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd is een in­spraakronde gehouden. Voorafgaand aan die officiële inspraakronde zijn de over­koepelende huurdersorganisatie in Eindhoven (SHE) , de Stichting Samenwerkende Eindhovense Woningcorporaties (SSEW), de woningcorporaties SWS en Trudo als­mede de bewonersorganisaties van de wijken Kruidenbuurt en Lakerlopen al gepolst of in de gelegenheid gesteld hun mening te geven. Vervolgens hebben wij de (aan­gepaste) verordening vrijgegeven voor inspraak. Conform afdeling 3.4 van de Alge­mene Wet Bestuursrecht is het ontwerp van de verordening vier weken ter visie gelegd. De reacties zijn betrokken in het voorstel dat uiteindelijk aan de raad wordt voor­gelegd.

7    De uitvoering.

De uitvoering van de Verordening Huurgewenningsbijdragen wordt overgelaten aan de woningcorporaties. De bewoner kan de aanvraag om een huurgewenningsbijdra­ge tegelijk met het verzoek om huursubsidie indienen. Dit kan bij hetzelfde "loket".

8    Doelmatige toewijzing.

De corporaties hebben de taak zo doelmatig mogelijk toe te wijzen. Elke woning­stichting probeert zoveel mogelijk rekening te houden met de persoonlijke omstan­digheden van de bewoners die gevraagd wordt te verhuizen. Te denken is aan huis­houdengrootte draagkracht en leefstijl. Zie ook bijlage 5 van het Convenant Volks­huisvesting. Dit leidt ertoe dat het beroep op de huursubsidie en dus ook de huur­gewenningsbijdragen binnen de perken blijft. Lukt dit niet dan riskeert de gemeente een zogenaamde strafkorting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op de aan Eindhoven ter beschikking te stellen huur­subsidiegelden.

9    Hardheidsclausule.

In situaties die onvoorzien leiden tot onredelijke gevolgen voor aanvragers kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bepalingen van de verordening.

10  Rekenvoorbeelden.

Om een indruk te geven van de bedragen waar het om gaat volgen hier een paar rekenvoorbeelden. De berekeningen illustreren dat verwacht mag worden dat de minima adequaat worden geholpen.

Aan deze voorbeelden kunnen geen rechten worden ontleend.

De rekenvoorbeelden kennen als peildatum augustus 2000.

De bedragen kennen vooralsnog geen indexering. De reden is dat ook het Convenant Volkshuisvesting waarop de verordening is gebaseerd geen indexbepaling bevat. Mogelijk is dat een onderwerp voor de tussentijdse c.q. de eindevaluatie van het convenant.

Voorbeeld 1.

De heer Van Eindhoven woont in de wijk Lakerlopen met zijn gezin (2 kinderen onder de 18) in een huurwoning die f 359,-- per maand aan kale huur kost. Hij verhuist met zijn gezin eerst naar een tijdelijke woning (wisselwoning) van de SWS. Deze tussen­tijdse verhuizing telt niet mee voor de verordening. Anderhalf jaar later betrekt de familie Van Eindhoven een nieuwe huurwoning in Lakerlopen. De nieuwe huur­woning kost f 834,-- per maand kale huur. De heer Van Eindhoven is kostwinner en verdient f 30.000,-- ( belastbaar inkomen ) per jaar.

Voorbeeld 2.

Een eenpersoonshuishouden. Mevrouw van Stratum is 67 jaar. De oude huurwoning kost f 369,-- kale huur per maand. Haar nieuwe huurwoning kent een aanvangshuur van f 784,-- per maand. Mevrouw van Stratum heeft een belastbaar inkomen per jaar van f 25.000,--.

In dit geval moet mevrouw Van Stratum dus rekening houden met een aanvangshuur die haar f 26,-- in de maand meer kost. Er zijn drie reacties denkbaar.

Op de eerste plaats kan zij natuurlijk de hogere huur aanvaarden omdat zij een bete­re woning krijgt. Volgens de huursubsidietabel is de nieuwe huurprijs van f 395,-- bovendien slechts f 3,-- hoger dan de normhuur die volgens de tabel van de Huur­subsidiewet bij haar inkomen hoort. Ten tweede kan ze in overleg met de woning­corporatie naar een goedkopere huurwoning uitkijken die beter past bij haar per­soonlijke situatie. Woningcorporaties hanteren een doelmatig woningtoewijzings­beleid. Zie ook onder punt 8. Ten derde is het denkbaar dat zij in zulke bijzondere omstandigheden verkeert dat de hogere huurprijs als onredelijk worden beoordeeld. Burgemeester en wethouders kunnen dan gebruik maken van de hardheidsclausule . In uitzonderlijke gevallen kan bijvoorbeeld de maximum bijdrage worden verhoogd.

Voorbeeld 3.

De heer en mevrouw Van Gestel hebben 1 kind. Het gezamenlijk belastbaar inkomen per jaar is f 37.500,--. Kale huurprijs van de te slopen woning is f 370,-- per maand. De nieuwe woning kost f 834,--.

De huursubsidie en de huurgewenningsbijdrage leiden ertoe dat de huur uitkomt op een bedrag dat lager is dan de normhuur, in dit geval f 538,--. De normhuur is de huurprijs die volgens de huursubsidietabel bij dit inkomen hoort. De grens van f 30,-- die is gesteld aan de huurgewenningsbijdrage zorgt ervoor dat niet het gehele finan­ciële verschil met de oude huurprijs van f 370,-- per maand wordt gesubsidieerd.

In de rekenvoorbeelden is het uitgangspunt dat de huurgewenningsbijdrage dezelf­de vrijstelling krijgt voor de loon- en inkomstenbelasting als de huursubsidie. Met "scheef" wonen is hier bedoeld: een onjuiste verhouding tussen hoogte van het inkomen en de relatief lage huurprijs.