Verordening VROM Startersregeling

Bijlage als bedoeld in artikel 3, lid 2 van de Verordening Stimuleringsfonds VROM Startersregeling.

Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening

I Algemeen

In deze uitvoeringsregels worden beschreven:

• -

  Kenmerken van de VROM Starterslening.

• -

  Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening.

• -

  Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets VROM Startersleningen.

• -

  Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets VROM Startersleningen.

• -

  Inhoud van de draagkrachthertoets VROM Startersleningen.

2 Kenmerken van de VROM Starterslening

De lening is van toepassing zolang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVn positief en toereikend is.

De VROM Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; “Gemeenterekening VROM Starterslening” en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.

De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.

De algemene voorwaarden betreffen:

• -

  de doelgroep van de starters;

• -

  het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen);

• -

  de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld;

• -

  de maximale hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG;

• -

  de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de VROM Starterslening in relatie tot de Nationale Hypotheek Garantie

  -de onverenigbaarheid van toekenning van een VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+voor een individueel startershuishouden

De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen.

• -

  De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn.

• -

  Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.

• -

  Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op de SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening. Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.

• -

  Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de aanvrager een draagkracht-hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkracht-hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.

• -

  Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.

• -

  Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.

• -

  De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.

• -

  De VROM Starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.

3 Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening

• -

  De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de VROM Starterslening onder tweede hypotheek waarbij het volgende van toepassing is:

  • -

    Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.

  • -

    Indien de hoofdsom van de VROM Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.

• -

  De bank meldt de eigen lening onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.

  • -

    De VROM Starterslening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek.

  • -

    De rentevastheids periode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste 10 jaar bedragen.

  • -

    De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als “contante waarde subsidie” ingevoerd.

  • -

    De hypothecaire inschrijving voor de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.

  • -

    De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost.

  • -

    De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de VROM Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen.

  • -

    De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de VROM Starterslening.

  • -

    De transportakte en de hypotheekakte voor uw eerste hypotheek en de akte voor uw tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.

4 Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets

Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:

In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:

5 Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen

Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.

Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:

• 1.

  Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen.

• 2.

  Het toetsinkomen dat in de aanvangsdraagkrachttoets wordt meegeteld bedraagt 95% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner-2.

• 3.

  Persoonlijke verplichtingen worden voor de aanvangsdraagkrachttoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten. De persoonlijke verplichtingen worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening.

  Hoogte VROM Starterslening

  De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt door BO berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening.

  Hoogte VROM Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/-

  genormeerde marktconforme lening

  De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.

  Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:

  Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage

  Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.

  Toets bij 56 jaar of ouder

  Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:

  • -

    Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.

  • -

    De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening vanuit gegaan dat er gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste, bancaire hypotheek.

  • -

    In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage van partner 1.

  Normlast marktconforme lening

  Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.

  Toets vermogen

  Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.

  6 Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen

  Belangrijk:

  • -

    Persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkracht-hertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.

  • -

    Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor €144,--, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt:

  index september voorafgaand jaar	x EUR 144,-
  index september 2006

  • -

    De kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.

  • -

    SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening.

  Toetsinkomen

  Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen.

  Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.

  De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.

  Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:

  1.Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.

  Herziening rente en aflossing

  De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.

  Normfinancieringslast =

  Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets

  Beschikbare financieringsruimte =

  Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aan vang van deze lening

  Marktconforme annuïteit VROM Starterslening = de jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.

  Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:

  • a.

    Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheids periode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.

  • b.

    Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode, periode 5 is, dan is de financieringslast voor de VROM Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte

  Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:

  Beschikbare financieringsruimte	x 100%
  Hoogte VROM Starterslening

  Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op een tiende procent.

  Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.

  Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht-hertoets aangeboden.

Eindhoven, 24 augustus 2007.

Het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven,

• A.

  Sakkers, burgemeester.

• A.

  Brunninkhuis, secretaris.

Uitgegeven, 24 augustus 2007.

Mij bekend,

de gemeentesecretaris van Eindhoven,

A.Brunninkhuis.

BE07014656