Nota grondbeleid 2010

Inleiding: aanleiding en doelstelling van deze nota.

Via het grondbeleid geven gemeenten sturing aan het gebruik van grond. Die sturing is niet alleen bedoeld om uitvoering te geven aan het ruimtelijke beleid van de gemeente, maar ook om andere beleidsdoelstellingen (bijvoorbeeld economisch, volkshuisvesting, verkeer- of welzijnsbeleid) te realiseren. Grondbeleid is voor gemeenten dus een middel en geen doel op zich.

Grondexploitatie is een activiteit, waarmee als regel veel geld gemoeid is en waaraan ook de nodige

risico’s zijn verbonden. Daarom zijn er wettelijke spelregels voor de manier waarop het grondbeleid in de begroting en jaarrekening van de gemeente moet worden “verwerkt”. Die spelregels bepalen, dat de begroting en de jaarrekening een paragraaf grondbeleid dienen te bevatten. Als een gemeente beschikt over een actuele Nota grondbeleid kan zij volstaan met een beperkte toelichting (een zogenaamde beleidsarme paragraaf). De raad heeft er voor gekozen zoveel mogelijk met beleidsarme paragrafen te werken. In het kader van de vereiste actualiteit van beleidsnota’s verdient het aanbeveling deze eens in de vier jaar te herzien.

De laatste keer, dat de raad het Ermelose grondbeleid integraal tegen het licht heeft gehouden was op 4 september 1997 met de vaststelling van de Notitie Grondpolitiek. Sindsdien is er het een en ander veranderd. De gemeente heeft namelijk veel betere instrumenten gekregen om invulling aan haar grondbeleid te kunnen geven. Een van die instrumenten is de Wet voorkeursrecht gemeenten. De belangrijkste wijziging is echter de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (verder: Wro) op 1 juli 2008. In de Wro is een afdeling grondexploitatie opgenomen, die onder de naam Grondexploitatiewet een eigen wetgevingstraject heeft doorlopen.

Gelet op dit alles achten wij het wenselijk het grondbeleid weer eens tegen het licht te houden en waar nodig te actualiseren. Daartoe dient deze nota.

Voor de goede orde: Deze nota heeft uitsluitend betrekking op de activiteiten, die in de begroting en jaarrekening onder de noemer Grondexploitatie vallen. Het beheer van de gemeentegrond binnen de Algemene Middelen of anders gezegd het beheer van het gemeentelijk domein wordt niet in deze nota behandeld.

Ter bevordering van de leesbaarheid bestaat deze nota uit twee onderdelen:

• §

  Nota Grondbeleid 2009.

• §

  Verklarende Bijlage bij de Nota Grondbeleid 2009. Waar een onderwerp in de verklarende bijlage wordt toegelicht, is dat aangeduid met: (VB).

Nauw verwant met deze nota is de Nota uitgangspunten grondprijsbepaling 2009, die gelijktijdig met deze nota wordt uitgebracht.

De hoofdlijnen van het grondbeleid

Actief en facilitair grondbeleid

Wij onderscheiden in het grondbeleid twee hoofdvormen: actief grondbeleid (VB) en facilitair grondbeleid (VB).

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid opereert de gemeente als risicodragend ondernemer. Zij draagt het volledige risico van de ontwikkeling, maar incasseert daarvan ook de eventuele winst.

Actief grondbeleid maakt een optimale sturing mogelijk op de uitvoering van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen, zoals het volkshuisvestingbeleid en het economische beleid. De gemeente bepaalt als ontwikkelaar wat, waar en wanneer ontwikkeld wordt. Als ontwikkelaar heeft de gemeente daarbij in feite “twee petten” op. De publiekrechtelijke pet voor het “halen” van de vastgestelde beleidsdoelstellingen en de privaatrechtelijke pet van de risicodragende ondernemer.

Facilitair grondbeleid

Bij facilitair grondbeleid in zijn zuivere vorm ligt het initiatief in beginsel bij de marktpartij, die daarvoor ook de risico’s loopt.

De gemeente heeft een voorwaardenscheppende en toetsende of anders gezegd een faciliterende rol. Door inzet van de beschikbare instrumenten kan de gemeente de ontwikkeling wel sturen. Op die manier kan de gemeente dan zowel invulling geven aan haar ruimtelijke beleid als aan andere beleidsvelden waarop de gemeente speler is. Verder kan de gemeente de door haar te maken kosten verhalen.

Onder de vroegere Wet op de Ruimtelijke Ordening waren de mogelijkheden tot het geven van sturing aan de ruimtelijke invulling en het kostenverhaal beperkt. De nieuwe Wro biedt gemeenten de mogelijkheid regietaken krachtiger ter hand te nemen zonder zelf per definitie ondernemer te zijn bij de productie van bouwgrond. Ook wanneer zij geen actief grondbeleid bedrijft, heeft de gemeente daardoor beduidend meer grip op de realisatie van ruimtelijke projecten dan voorheen. In dat verband dient zich de vraag aan of gemeenten onder het medio 2008 van kracht geworden stelsel nog actief grondbeleid moeten voeren. Wij komen hierop later in dit hoofdstuk nog terug.

Is actief grondbeleid altijd mogelijk ?

Regelmatig doet zich de situatie voor, dat de ondergrond van een ruimtelijke ontwikkelingslocatie volledig of gedeeltelijk eigendom is van derden (projectontwikkelaars, bouwers of particuliere grondeigenaren). Die zijn vaak niet bereid hun grond aan de gemeente te verkopen. In plaats daarvan verklaren zij bereid en in staat te zijn zelf de aan hun grond gegeven bestemming te realiseren. In die situaties kan de gemeente op de betreffende locatie geen of slechts gedeeltelijk actief grondbeleid voeren.

Is de grond volledig in particuliere handen dan zal de gemeente als regel facilitair grondbeleid voeren. Heeft ook de gemeente een grondpositie in het gebied dan zal zij kiezen voor een samenwerkingsvorm tussen actief en facilitair grondbeleid.

Die samenwerkingsvormen zijn te categoriseren onder de noemer publiek- private samenwerking. Daarop komen wij nog terug. De keuze voor een samenwerkingsvorm wordt veelal bepaald op basis van de grondposities die gemeente en private partijen op een locatie hebben en het risico dat de gemeente wil lopen.

Huidig grondbeleid

Het huidige Ermelose grondbeleid is overwegend gebaseerd op de nota grondpolitiek van 4 september 1997 met de kanttekeningen die de raad daar bij de vaststelling van die nota bij heeft geplaatst.

Op basis daarvan:

• a.

  Heeft de gemeente nadrukkelijk de voorkeur voor actief grondbeleid. In dat licht is het college op basis van de financiële verordening van 24 mei 2007 gemachtigd om zelfstandig te besluiten tot grondaankopen tegen een koopsom van maximaal € 500.000,00. Komt de koopsom daarboven dan krijgt de raad voordat burgemeester en wethouders tot aankoop besluiten de gelegenheid zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken.

• b.

  Streeft de gemeente maximaal naar minnelijke grondverwerving en start zij in beginsel geen onteigeningsprocedure als en zolang er serieus met de grondeigenaren wordt onderhandeld. Daarbij geldt wel als kanttekening, dat vertraging in de planrealisatie moet worden voorkomen.

• c.

  Heeft de gemeente de uitgangspunten voor de prijsstelling bij gronduitgifte geformuleerd. Op het gestelde in dit onderdeel komen wij terug in de Nota uitgangspunten grondprijsbepaling 2009.

Grondbeleid in samenhang met andere beleidsterreinen.

In het begin van deze nota hebben wij al aangegeven, dat grondbeleid voor de gemeente altijd ten dienste staat van andere beleidskaders. Die beleidskaders zijn neergelegd in de programmabegroting. In de paragraaf grondbeleid zijn in relatie tot de raadsprogramma’s de volgende doelstellingen opgenomen:

Grondaankopen zijn en worden gedaan ten behoeve van:

• §

  Ontwikkellocaties voor woningbouw.

• §

  De aanleg en het herinrichten/opwaarderen van bedrijventerreinen.

• §

  De ontwikkeling en aanleg van de hoofdwegenstructuur (Ermelo- Harderwijk).

• §

  Reconstructie/herinrichting van wegen en aanleg van fietspaden en boscompensatie.

Voor de volledigheid vullen wij hierbij aan, dat er ook strategische grondaankopen kunnen plaatsvinden en dat tevens grond kan worden aangekocht ten behoeve van voorzieningen met een maatschappelijk nut.

De paragraaf grondbeleid vermeldt verder, dat er ontwikkelvisies zullen worden opgesteld en dat de haalbaarheid van nieuwe ontwikkellocaties, waarin de gemeente zelf een positie heeft, zal worden onderzocht. Bij door derden te ontwikkelen locaties treedt de gemeente faciliterend en voorwaardenstellend op. Daarbij dient overigens wel rekening te worden gehouden met provinciaal beleid met betrekking tot woningbouw en bedrijventerreinen.

Wet ruimtelijke ordening

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht geworden. Afdeling 6.4 van die wet handelt over grondexploitatie en bevat een serie voorschriften die onder de naam Grondexploitatiewet (kortweg ook wel Grexwet genoemd) een apart wetgevingstraject hebben doorlopen. Omdat die voorschriften in de Wro zijn opgenomen spreken wij in deze nota niet meer over de Grondexploitatiewet of Grexwet, maar over de Wro. In het Besluit ruimtelijke ordening (verder Bro) worden de wettelijke voorschriften nader uitgewerkt.

Met de Afdeling Grondexploitatie voegt de Wro aan het gemeentelijk grondbeleid een extra dimensie toe. De regierol van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt erkend en versterkt. Daarvoor bevat de Wro nieuwe instrumenten.

Op de achtergrond en de hoofdzaken van de afdeling grondexploitatie van de Wro gaan wij nu nader in.

Waarom nieuwe instrumenten

Ook onder de oude wet kon de gemeente kosten verhalen. De wettelijke instrumenten voor kostenverhaal schoten echter op een aantal punten tekort.

Kostenverhaal kon onder het oude stelsel plaatsvinden krachtens een exploitatieovereenkomst (dus privaatrechtelijk) of door het heffen van baatbelasting (publiekrechtelijk).

In de praktijk deden zich zowel bij de toepassing van het privaatrechtelijke als van het publiekrechtelijke stelsel de nodige juridische en praktische problemen en risico’s voor, terwijl de aansluiting van de beide methoden op elkaar bepaald niet “naadloos” was.

Daardoor maakten de meeste gemeenten van de beide instrumenten en zeker van de baatbelasting (en haar voorloper, de bouwgrondbelasting) maar zeer beperkt gebruik. Gevolg: sommige grondeigenaren genoten aanmerkelijk financieel profijt van ruimtelijke maatregelen en van de in dat kader aangelegde voorzieningen zonder daarvoor ook maar iets te hoeven betalen. Zij genoten dus wel de lusten, terwijl de lasten (lees: de kosten die de gemeente heeft gemaakt om hun grond geschikt of beter geschikt te maken voor bebouwing) volledig voor rekening van de gemeenschap kwamen. Het behoeft geen betoog, dat die situatie onacceptabel was.

Publiekrechtelijk spoor

De nieuwe Wro heeft de basis voor publiekrechtelijk afdwingbaar kostenverhaal veel beter geregeld. Zogenaamde “meelifters” kunnen niet langer “de dans van het kostenverhaal” ontspringen. Daar staat tegenover, dat kostenverhaal voor de gemeente niet langer een vrijblijvend karakter heeft, maar dat er sprake is van verplicht kostenverhaal, wanneer het gaat om in het Bro gedefinieerde bouwplannen (VB) .

De wet biedt de mogelijkheden dit kostenverhaal af te dwingen. Hiervoor is in de Wro het instrument van het exploitatieplan geïntroduceerd.

Als een bestemmingsplan bouwmogelijkheden bevat waarvoor kostenverhaal verplicht is gesteld dan is de gemeenteraad in beginsel gehouden gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan (VB) vast te stellen.

Een exploitatieplan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan en daarmee van het publiekrechtelijke instrumentarium. De inhoud van het bestemmingsplan blijft bepalend; het exploitatieplan biedt de gemeente de mogelijkheid daaraan uitvoeringsregels toe te voegen.

Naast het leggen van de basis voor publiekrechtelijk kostenverhaal, geeft het exploitatieplan de gemeente de bevoegdheid (dus niet de verplichting) via het exploitatieplan zogenaamde locatie-eisen (VB) te stellen.

Locatie- eisen bieden de gemeente de gelegenheid om via het exploitatieplan ook sturing te geven aan de uitvoering van een bestemmingsplan:

• §

  Er kunnen bijvoorbeeld eisen worden gesteld aan de aanbesteding en uitvoering van de fysieke voorzieningen, die in het exploitatiegebied zijn geprojecteerd.

• §

  De fasering van de planrealisatie kan bindend worden voorgeschreven.

• §

  De gemeente kan via het exploitatieplan invulling geven aan een deel van haar woningbouwprogramma. Daarbij gaat het om de bouw van sociale huurwoningen (VB) en sociale koopwoningen (VB), alsmede om woningbouw op basis van particulier opdrachtgeverschap (VB).

Voorwaarde hierbij is, dat het bestemmingsplan waarbij het exploitatieplan hoort, aangeeft welke percentages in de bedoelde woningbouwcategorieën binnen het plan moeten worden gerealiseerd.

Privaatrechtelijk spoor

Hoewel de Wro een uitputtende regeling voor het publiekrechtelijk kostenverhaal bevat, staat het privaatrechtelijke spoor voorop. Dat wil zeggen, dat de wetgever als uitgangspunt heeft, dat partijen met elkaar in goed overleg de nodige afspraken maken en die afspraken in een overeenkomst vastleggen.

De Wro biedt gemeenten daarom een ruime basis voor het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten waarbij afspraken over kostenverhaal worden gemaakt en kwaliteitseisen gesteld kunnen worden. Het exploitatieplan geldt als de stok achter de deur, waarmee, bij het ontbreken van overeenstemming, de afspraken afgedwongen kunnen worden.

De Wro kent twee hoofdtypen overeenkomsten over grondexploitatie: de anterieure en de posterieure overeenkomst (VB). Wij komen hierop terug in hoofdstuk 3, onderdeel III.

Wat betekent de nieuwe Wro voor het grondbeleid van Ermelo

Tot voor kort konden gemeenten op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening uitsluitend toelatingsplanologie bedrijven. Daarmee bedoelen we, dat de gemeente voor een bepaald gebied wel de bestemmingen kon bepalen, maar niet kon verplichten, dat die bestemmingen daadwerkelijk werden gerealiseerd. Met de inwerkingtreding van de Wro is daarin verandering gekomen. Door het verbeterde kostenverhaal en de mogelijkheid om locatie- eisen te stellen, kan de gemeente ontwikkelingsplanologie bedrijven. Daarbij gaat de wet zelfs uit van de fictie, dat er maar één ontwikkelaar is: de gemeente.

Facilitair grondbeleid heeft daarmee een nieuwe inhoud gekregen. Op een aantal wezenlijke punten is facilitair grondbeleid thans vrijwel gelijkwaardig aan actief grondbeleid.

Bij het ruimtelijk beleid van de gemeente is de regierol essentieel. En die regierol kan in het nieuwe stelsel volledig worden waar gemaakt zonder dat de gemeente daarbij nog afhankelijk is van actief grondbeleid. Zonder dat de gemeente financiële risico’s hoeft te lopen kan zij dus ook via facilitair grondbeleid actief invloed uitoefenen op de verwezenlijking van haar ruimtelijke doelstellingen.

Daarom dient zich de vraag aan of de gemeente na de invoering van de Wro nog steeds een actief grondbeleid moet voeren. De nieuwe mogelijkheden van de Wro zijn daarmee een directe aanleiding om de uitgangspunten voor de gemeentelijke grondbeleid nog eens tegen het licht te houden.

Afweging actief/facilitair grondbeleid

Argumenten voor het voeren van actief grondbeleid zijn:

• §.

  De kans op het behalen van exploitatiewinst. Exploitatiewinst is echter lang geen automatisme. Wil daarvan sprake kunnen zijn dan moet de gemeente al in een vroegtijdig stadium en onder aantrekkelijke condities gronden kunnen kopen (pro- actief grondbeleid).

• §

  Maximale regie.

  De gemeente kan op basis van de Wro bepalen hoeveel sociale huur- en koopwoningen op een locatie moeten worden gebouwd en eventueel ook hoeveel bouwgrond beschikbaar moeten zijn voor particulier opdrachtgeverschap. Het “middensegment” kan zij echter op basis van de Wro niet regelen. Als zij de grond zelf uitgeeft kan dat wel.

  Ook bij de ontwikkeling van bijvoorbeeld bedrijfsterrein wil de gemeente vaak kunnen bepalen wie in aanmerking komen. Ook dat kan het beste worden bereikt als de gemeente de grond zelf kan uitgeven.

• §

  Ontwikkelgemak.

Als de gemeente zelf een locatie ontwikkelt, kan zij die geheel naar eigen inzicht invullen zonder rekening te hoeven houden met de belangen van andere partijen die in een bepaald gebied een grondpositie hebben.

§Het initiëren van bepaalde ontwikkelingen.

Daarbij hebben wij het oog op twee situaties.

Situatie 1.

De ruimtelijke ontwikkeling van een locatie is voor marktpartijen of een groot deel van de grondeigenaren niet interessant. Wil de ontwikkeling van de grond komen dan zal de gemeente deze ter hand moeten nemen en dus actief grondbeleid moeten plegen.

Situatie 2.

Marktpartijen zijn altijd uit op “de krenten in de pap” en zullen altijd blijven proberen om onrendabele percelen niet te verwerven. Op zich kan de gemeente door het stellen van locatie- eisen proberen om marktpartijen ook die percelen te laten kopen. Dat kan echter best lastig worden als er in een bepaald gebied meerdere ontwikkelaars actief zijn.

In zulke situaties kan het aanbeveling verdienen om als gemeente het onrendabele perceel te verwerven. De hoge verwervingskosten kunnen in beginsel via verevening over de andere gronden in het te (her)ontwikkelen gebied worden omgeslagen. Soms is volledig verhaal van de verwervingskosten niet mogelijk. De gemeente kan echter zoveel waarde hechten aan een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dat zij bereid is een financieel tekort te accepteren. Door die bereidheid kan zij een ontwikkeling in gang zetten, die anders niet van de grond zou zijn gekomen.

Argumenten voor het voeren van facilitair grondbeleid zijn:

• §.

  Uitsluiten of maximaal beperken van de financiële risico’s verbonden aan grondexploitatie. Grondexploitatie is een risicovolle activiteit. Onder omstandigheden kan het een lucratieve activiteit zijn. Er zijn echter ook projecten, waarbij de grondexploitatie als zodanig verliesgevend is. De winst moet dan komen uit de bouwproductie. Daarom kan de ontwikkeling van bepaalde locaties wel aantrekkelijk zijn voor marktpartijen, maar niet voor de gemeente.

• §

  De totstandkoming van de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling is ook verzekerd zonder dat de gemeente als initiatiefnemer optreedt.

• §

  Het nastreven van maximale regie is niet noodzakelijk. Dat is het geval als in goed overleg met marktpartijen en/of grondeigenaren de nodige afspraken kunnen worden gemaakt of als het gaat om bestemmingen waar de gemeente geen direct belang bij heeft.

De instrumenten voor gemeentelijk grondbeleid

Instrumenten rond grondverwerving

Minnelijke grondverwerving

Als actief grondbeleid uitgangspunt is bij de ontwikkeling van een locatie zullen alle inspanningen moeten zijn gericht op actieve verwerving van de grond binnen dat gebied. Actieve verwerving vindt zoveel mogelijk plaats op basis van minnelijke onderhandelingen. Daarmee wordt bedoeld, dat met de grondeigenaren in onderhandeling wordt getreden met de bedoeling het in onderling overleg eens te worden over de verwervingsprijs en de aankoopcondities. De onderhandelingen worden uitgevoerd op basis van een taxatie door een erkend taxateur. De wijze van taxeren wordt vastgelegd in een taxatieprotocol. Dat protocol is een bijlage bij deze nota.

Ook de grondeigenaar heeft de mogelijkheid zich door een deskundige te laten bijstaan. De daaraan verbonden kosten komen onder voorwaarden voor vergoeding in aanmerking.

Als op de te verwerven grond opstallen staan, die gehandhaafd blijven of waarvan op het moment van verwerving nog niet vaststaat of c.q. wanneer deze worden gesloopt dan verdient het aanbeveling bij de aankoop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Op basis daarvan verkrijgt de gemeente inzicht in de staat waarin de opstallen verkeren en kan een prognose worden gemaakt van het onderhoud waarmee dient te worden gerekend gedurende de periode, dat de gemeente de opstallen in eigendom heeft. Naast de aankoopkosten kan dan ook een onderhoudsbudget worden geraamd.

Strategische en anticiperende grondaankopen

De kern van actief grondbeleid is een strategisch verwervingsbeleid. Dat houdt in, dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming, proactief gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grond- en onderhandelingspositie te versterken. Het strategisch aankopen van grond vindt plaats op basis van minnelijke verwerving.

Strategische grondverwerving kan bijdragen aan het versnellen van een bepaalde ontwikkeling. Ook de prijs van de te verwerven gronden kan voor een gemeente aanleiding zijn in een vroegtijdig stadium grond te verwerven. Immers gronden zijn vooruitlopend op de planvorming nog ‘koud’ of ‘lauw’. Daarmee bedoelen wij, dat de verwervingsprijs veelal lager ligt dan in een later stadium van de ontwikkeling, wanneer plannen zich concreter aandienen en ook derden (zoals projectontwikkelaars) zich op de grondmarkt begeven.

Op het moment dat er door de gemeente concrete uitspraken gedaan zijn over de toekomstige ontwikkeling (bijvoorbeeld in de wettelijke verplichte gemeentelijke structuurvisie) krijgen de strategische grondaankopen meer het karakter van anticiperende grondverwerving .

Naast strategische grondverwerving binnen een beoogd plangebied kan de gemeente buiten het plangebied strategische aankopen doen om ruilobjecten te verkrijgen. De onderhandelingspositie en daarmee de kans van slagen van verwerving van gronden binnen het plangebied kan hierdoor in bepaalde situaties toenemen.

Het vroegtijdig verwerven van percelen brengt voor gemeenten risico’s met zich mee. Het is immers niet zeker of (bij strategische verwerving) en wanneer (bij anticiperende verwerving) de gemeente tot planvorming kan overgaan en wanneer de kosten (aankoop, rente en beheerskosten) in het kader van een grondexploitatie ‘goedgemaakt’ kunnen worden.

Ook het aankopen van ruilobjecten brengt risico’s met zich mee. Naast de hiervoor al genoemde risico’s geldt bij ruilobjecten nog een extra risico: het is geenszins denkbeeldig, dat een grondeigenaar waarmee de gemeente zaken doet geen belangstelling heeft voor het beschikbare ruilobject.

De verworven gronden worden op de balans van de gemeente opgenomen. Daarop worden zij in eerste aanleg gewaardeerd tegen verkrijgingprijs (aanschaffing- plus bijkomende kosten). Daarop wordt vervolgens jaarlijks rente bijgeschreven. Zo ontstaat de waarde waarvoor een object “in de boeken” staat: de boekwaarde.

Vanwege het risico van waardedaling is het essentieel te beschikken over actuele taxaties van de vastgoedobjecten, die al wel in de Grondexploitatie zijn opgenomen, maar nog niet in exploitatie zijn genomen. Daartoe laat de gemeente van die objecten in beginsel eens per twee jaar de marktwaarde taxeren. Dat is de prijs waarvoor de grond in beginsel weer doorverkocht kan worden als later blijkt dat de gronden toch niet voor locatieontwikkeling gebruikt zullen worden. Als turbulente marktomstandigheden daar aanleiding voor geven kan vaker worden getaxeerd.

Blijkt uit een taxatie, dat de marktwaarde van een object lager is dan de boekwaarde dan wordt dit verschil ten laste van de Reserve grondexploitatie als negatief resultaat genomen. In hoofdstuk 5 komen wij daar nog op terug.

In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de strategische aankopen die hebben plaats gevonden, inclusief de waardering van de bestaande voorraad aan strategisch verworven gronden.

Vestiging voorkeursrecht

Ter ondersteuning van het actief grondbeleid kan het verstandig zijn gebruik te maken van de mogelijkheid om ten behoeve van de gemeente een voorkeursrecht te vestigen. Daarmee kan (zo veel mogelijk) worden voorkomen, dat ook andere partijen een grondpositie in het gebied willen verkrijgen wat kan leiden tot prijsopdrijving en speculatie. Het voorkeursrecht heeft zijn grondslag in de Wet voorkeursrecht gemeenten (VB).

Het voorkeursrecht wordt ingezet ter ondersteuning van actief grondbeleid. Door de vestiging van het voorkeursrecht, is een grondeigenaar die zijn vastgoed wil verkopen verplicht dat eerst aan de gemeente aan te bieden. Dat stelt de gemeente in staat bij voorrang in te gaan op aanbiedingen tot koop van gronden en opstallen waarvoor het voorkeursrecht geldt. De eigenaar kan op basis van het voorkeursrecht niet gedwongen worden tot verkoop. De eigenaar kan ook besluiten maar eens rustig af te wachten tot de gemeente het initiatief voor verwerving neemt. Ook kan hij besluiten de ruimtelijke maatregel af te wachten om daarna zelf de beoogde bestemming te realiseren.

Voordat tot vestiging van een voorkeursrecht wordt besloten, is het verstandig na te gaan of het haalbaar is om binnen de wettelijke termijnen waarvoor het voorkeursrecht geldt de vereiste ruimtelijke besluiten te nemen, die als grondslag voor dat recht gelden. Die wettelijke termijnen zullen bij de voorbereiding van het project leidend moeten zijn.

De inzet van het voorkeursrecht maakt onderdeel uit van de vertrouwelijke verwervingsstrategie die voorafgaand aan de ontwikkeling van een locatie wordt vastgesteld.

Onteigening

Als de gemeente er niet in slaagt de grond langs minnelijke weg aan te kopen dan heeft zij in beginsel de mogelijkheid de benodigde grond te onteigenen, uiteraard tegen betaling van een door de onteigeningsrechter te bepalen schadeloosstelling.

De gemeente kan als regel niet onteigenen als de grondeigenaar aangeeft bereid en in staat te zijn de op zijn grond gelegde bestemming zelf te realiseren. Dat is ook logisch, want het gaat er om, dat de bestemming wordt verwezenlijkt en niet om wie die bestemming tot stand brengt. Onteigening wordt gezien als uiterste middel en is slechts mogelijk als noodzaak en urgentie vaststaan.

De noodzaak ligt verankerd in het ruimtelijke plan en de urgentie blijkt uit het exploitatieplan (fasering). Van onteigening kan pas sprake zijn als:

• §

  De gemeente niet in staat is het eigendom via minnelijk overleg te verkrijgen. Minnelijk overleg gaat dus altijd aan onteigening vooraf.

• §

  De planologische maatregel is vastgesteld die de onteigening noodzakelijk maakt. Strategische grondverwerving kan dus niet plaatsvinden via onteigening, maar uitsluitend op minnelijke basis.

• §

  Het algemeen belang van de ontwikkeling opweegt tegen het individuele belang van voortzetting van de oude bestemming (noodzaak).

• §

  De grond uiterlijk vijf jaar nadat de Kroon de onteigening heeft goedgekeurd wordt benut voor de ruimtelijke ontwikkeling ten behoeve waarvan de grond is onteigend (urgentie).

Het exploitatieplan heeft consequenties voor zelfrealisatie. Zelfrealisatie zal moeten passen binnen de eisen die de gemeente vanuit haar regiefunctie aan de ontwikkeling stelt. Een particuliere eigenaar kan niet met succes stellen dat hij bereid en in staat is zelf te realiseren, als zijn bouwplan strijdig is met een exploitatieplan.

Onteigening is ook mogelijk als een eigenaar de in het exploitatieplan:

• §

  aangewezen sociale woningen niet wil realiseren;

• §

  voor particulier opdrachtgeverschap geoormerkte grond niet beschikbaar wil stellen;

• §

  aangegeven fasering niet in acht neemt (een eigenaar die niet tijdig overeenkomstig de fasering een bouwvergunning aanvraagt, voldoet in beginsel niet aan de eis dat hij bereid en in staat is de bestemming te realiseren).

• §

  door de gemeente voorgeschreven vorm van uitvoering of gestelde aanbestedingsregels niet nakomt.

Uitgangspunt is dat overwegingen om zo nodig al dan niet het onteigeningsinstrument in te zetten beargumenteerd onderdeel dienen uit te maken van de vertrouwelijke verwervingsstrategie die, voorafgaand aan de ontwikkeling van een locatie wordt vastgesteld.

Op 31 maart 2010 is de Crisis- en Herstelwet in werking getreden. Die wet bevat naast een aantal tijdelijke voorzieningen ook een structurele wijziging van de Onteigeningswet. In de verklarende bijlage gaan wij om die reden uitgebreid op het onderwerp Onteigening in (VB).

Die in de Crisis en Hertelwet neergelegde wijziging beoogt onteigeningsprocedures te stroomlijnen en te versnellen. In dat kader is het voortaan niet meer de gemeenteraad, maar de Kroon die besluit tot onteigening ten behoeve van de realisatie van een ruimtelijke plan. De procedurewijziging zal een tijdswinst opleveren van naar schatting 6 tot 9 maanden.

De raad staat in de nieuwe wettelijke context niet buitenspel. Hij hoeft weliswaar niet meer tot onteigening te besluiten, maar moet wel het verzoek aan de Kroon doen om tot onteigening over te gaan. De gemeente kan er voor kiezen om het raadsbesluit om een onteigeningsverzoek in te dienen voor te bereiden met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) ingevolge de Algemene wet bestuursrecht. In dat geval

• §

  moet het conceptbesluit zes weken ter inzage worden gelegd;

• §

  kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen;

• §

  en moeten die zienswijzen bij de besluitvorming worden beoordeeld.

Als de raad besluit om aan de Kroon een onteigeningsverzoek te doen, kunnen belanghebbenden bij de Kroon opnieuw zienswijzen indienen. In de door de Kroon toe te passen onteigeningsprocedure is de UOV namelijk verplicht.

De achtergrond van de wetswijziging is het verkorten en stroomlijnen van de onteigeningsprocedures.

Door toepassing van de UOV gaat de “vaart” er bij de aanvang al weer aardig uit.

Daarbij komt, dat in Ermelo maximaal wordt ingezet op het bereiken van overeenstemming langs minnelijke weg. Pas als duidelijk is, dat overeenstemming langs minnelijke weg niet valt te verwachten wordt het onteigeningsinstrument ingezet. Daarbij krijgt de raad inzage in de onderhandelingsdossiers. Bij het onteigeningsverzoek zal ook aan de Kroon een overzicht van de gevoerde minnelijke onderhandelingen met bewijsstukken moeten worden overgelegd. Onteigening is en blijft dus een uiterste middel.

Verder wordt er in beginsel niet onteigend als een eigenaar verklaart bereid en in staat te zijn de bestemming zelf te verwezenlijken. Voorwaarde bij dat laatste is uiteraard wel, dat wij in redelijkheid de overtuiging moeten hebben, dat die eigenaar dat inderdaad kan en ook zal doen.

In het licht van dat alles zijn wij van oordeel, dat toepassing van de UOV bij de voorbereiding van een raadsbesluit tot het doen van een onteigeningsverzoek weinig zinvol is. Wij stellen dan ook voor te besluiten geen toepassing te geven aan de UOV.

Uitgifte-instrumenten bij actief grondbeleid

Gemeentelijke gronduitgifte

Als:

• §

  de gemeente met succes actief grondbeleid heeft gevoerd,

• §

  de beoogde ruimtelijke ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk is geworden en

• §

  de gemeente de uitgifteprijs heeft vastgesteld,

biedt zij de bouwgrond in de door haar ontwikkelde bouwlocatie te koop aan.

Wij gaan er gemakshalve van uit, dat de gemeente via de gronduitgifte minimaal de door haar gemaakte kosten verhaalt of aan de grondexploitatie van het gebied weet te verdienen.

Verkoop vindt in de praktijk plaats aan individuele gegadigden, aan een of meer marktpartijen of aan een woningbouwcorporatie.

Daartoe sluit zij met de kopers gronduitgifte- overeenkomsten (koopcontracten).

In de koopcontracten wordt niet alleen de verkoopprijs vastgelegd, maar worden verder ook een aantal afspraken gemaakt. Die afspraken kunnen onder meer betrekking hebben op:

• §

  Het tijdvak waarbinnen de bebouwing op de locatie moet zijn gerealiseerd.

• §

  De fasering.

• §

  Locatie-eisen.

• §

  Woningbouwcategorieën met het programma van eisen ten aanzien van de te stichten bebouwing.

Via de gemeentelijke gronduitgifte zijn dus zowel het kostenverhaal als alle andere (sectorale) beleidsdoeleinden van de gemeente verzekerd.

Het bouwclaimmodel

Het komt vaak voor, dat op een locatie naast de gemeente ook een of meer marktpartijen een grondpositie hebben. Het gaat die marktpartijen meestal niet om de grondpositie op zich, maar om een stuk bouwproductie. De specifieke bouwlocatie is voor de marktpartij van secundair belang.

Als de gemeente in een bepaald gebied heeft gekozen voor actief grondbeleid kan zij proberen met de bewuste marktpartij of marktpartijen tot overeenstemming te komen op basis van het zogeheten bouwclaimmodel.

Op basis van dat model draagt de marktpartij al zijn grond in het gebied tegen een overeen te komen vierkante meter prijs in eigendom over aan de gemeente. In ruil daarvoor verkoopt de gemeente aan de marktpartij een bepaalde hoeveelheid bouwgrond tegen de door de gemeente voor die grond vastgestelde uitgifteprijs. Aan die grondverkoop kan de gemeente in principe dezelfde condities verbinden als hierboven zijn beschreven onder gemeentelijke gronduitgifte. Ermelo heeft tot nu toe niet met dit model gewerkt. In voorkomende gevallen kan dat echter wel degelijk worden overwogen.

Instrumenten bij facilitair grondbeleid

Het projectplan (concept- exploitatieplan)

Plannen voor ruimtelijke ontwikkeling van een locatie worden in Ermelo voor het overgrote deel aangemerkt als project, wat wil zeggen, dat deze worden gerealiseerd op basis van “projectmatig werken”, zoals geregeld in het projectstatuut van de gemeente. Dat verdeelt een project in een aantal fasen (VB).

Een van die fasen is de onderzoekfase. Daarin wordt onder meer:

• §

  Het programma geformuleerd.

• §

  De financiële kant van een project globaal becijferd.

• §

  De wijze van realisatie van het project (locatie- eisen) in beeld gebracht.

• §

  Nagedacht over de rol van de gemeente bij de realisatie.

Het onderzoekresultaat wordt neergelegd in een projectplan.

Het projectplan omvat ook de al eerder in deze nota beschreven verwervingsnotitie waarin wordt aangegeven welke grondbeleidstrategie de gemeente voor ogen staat.

In het projectplan wordt ook een inschatting gemaakt van de risico’s. Op basis van de risico- inschatting bevat het projectplan het voorstel om wel of juist niet met het project verder te gaan.

De anterieure overeenkomst

De anterieure overeenkomst wordt gesloten voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Bij dit type overeenkomst bestaat veel onderhandelingsruimte.

De Wro geeft gemeenten een grote vrijheid om met grondeigenaren (particulieren en marktpartijen) overeenkomsten te sluiten over gebiedsontwikkeling en grondexploitatie. Die contractvrijheid wordt slechts begrensd door de beginselen van het verbintenissenrecht. Zo mag een overeenkomst niet in strijd zijn met de wet, de openbare orde of de goede zeden en is een afspraak tussen partijen niet geldig voor zover dat naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verder mag de gemeente bij het aangaan van overeenkomsten niet in strijd handelen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Met inachtneming van dat alles kunnen de partijen afspraken maken over het kostenverhaal (dat zich niet per definitie behoeft te beperken tot de kostensoortenlijst van het Bro), over locatie-eisen, over het volledige programma voor de invulling van de locatie (wat dus verder kan gaan dan de bevoegdheden die de Wro de gemeente qua woningbouwcategorieën toekent).

Partijen kunnen in het anterieure contract zelfs overeenkomen, dat de gemeente van de grondeigenaar een bijdrage ontvangt voor ruimtelijke ontwikkelingen (VB). Bij dit laatste geldt wel de voorwaarde, dat de ruimtelijke ontwikkeling in een structuurvisie moet zijn vastgelegd.

Als rond de ontwikkelingen in het exploitatiegebied omtrent het kostenverhaal en de eventueel noodzakelijke locatie- eisen deugdelijke anterieure afspraken worden gemaakt, kan de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het kostenverhaal voldoende is verzekerd. Daarvan is pas sprake als de contractpartij de gemeente bij de overeenkomst een bankgarantie verstrekt tot ten minste het bedrag van de aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage. Normaal gesproken zullen wij bij een anterieure overeenkomst altijd een bankgarantie eisen. Alleen als dat in een specifieke situatie noodzakelijk is, zal daarvan worden afgeweken. Wanneer een anterieure overeenkomst wordt gesloten zonder bankgarantie stellen wij voor óók altijd een exploitatieplan vast te stellen. Daarmee wordt voorkomen, dat de gemeente onnodig (financiële) risico ’s loopt (bijvoorbeeld in geval de contractpartner failliet gaat).

Grondexploitatie en dus ook grondbeleid op basis van de nieuwe Wro heeft transparantie als uitgangspunt. Daarom moet de gemeente bekend maken, dat zij een overeenkomst is aangegaan (VB) .

Exploitatieplan

In hoofdstuk 2 van deze nota schreven wij al het een en ander over het exploitatieplan (VB). Wij memoreren allereerst nog even, dat er een exploitatieplan moet worden vastgesteld als:

• §

  Er sprake is van een in artikel 6.2.1 van het Bro gedefinieerd bouwplan (VB, onder Bouwplannen waarbij kostenverhaal verplicht is).

• §

  Het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is.

• §

  Het noodzakelijk is locatie-eisen te stellen.

In de Verklarende bijlage gaan wij uitgebreid op een aantal aspecten van deze nieuwe rechtsfiguur in.

Als de gemeente er niet in slaagt om met een of meer grondeigenaren in goed overleg deugdelijke anterieure afspraken te maken biedt het exploitatieplan de gemeente ruime mogelijkheden voor kostenverhaal en het voeren van regie over gebiedsontwikkeling.

Het is logisch, dat de gemeente daarbij geen vrijbrief heeft om maar te doen wat haar goeddunkt. Transparantie en zorgvuldigheid zijn dan ook sleutelwoorden bij het opstellen van een exploitatieplan. De gemeente zal moeten kunnen uitleggen wat zij doet, hoe zij het doet en waarom zij dat doet. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn daarbij van toepassing.

In het verlengde daarvan kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen tegen een concept- exploitatieplan en beroep instellen tegen een besluit tot vaststelling van een exploitatieplan.

Verder zijn de mogelijkheden voor kostenverhaal vanzelfsprekend niet onbegrensd. Zo is er een beperking aan de hoogte van het kostenverhaal. Er kan namelijk nooit meer worden verhaald dan de grond op basis van de nieuwe bestemming opbrengt (de zogeheten macro- aftopping). Als dat niet voldoende is om de kosten te dekken en de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling toch wil doorzetten, zal zij het tekortkomende zelf moeten bijpassen.

Wij concluderen, dat de gemeente in het nieuwe stelsel veel beter voor haar taak geëquipeerd is dan voorheen. De keerzijde is, dat daar wel de nodige verplichte administratieve handelingen tegenover staan. Het plan dient jaarlijks te worden herzien en er is een verplichte eindafrekening zodra uitvoering is gegeven aan hetgeen in het exploitatieplan wordt geregeld. Die eindafrekening kan er trouwens hooguit toe leiden, dat een exploitant geld van de gemeente terugkrijgt. Als de gemeente te krap heeft geraamd, kan zij dat niet meer op de exploitant verhalen.

De posterieure overeenkomst

Posterieure overeenkomsten zijn overeenkomsten die worden gesloten na vaststelling van een exploitatieplan. Bij deze overeenkomsten is de onderhandelingsruimte kleiner. Bij het aangaan van een posterieur contract dienen de bepalingen van het exploitatieplan in acht te worden genomen.

Wat mag daarom niet?

Posterieure overeenkomsten mogen geen onderwerpen bevatten die:

• §

  Afwijken van het exploitatieplan.

• §

  In een exploitatieplan hadden kunnen worden geregeld, maar daarin niet zijn opgenomen.

Wat kan wel?

In een posterieur contract kunnen wel:

• §

  Afspraken worden gemaakt ter nadere uitwerking van onderwerpen die in een exploitatieplan zijn geregeld.

• §

  Zaken worden geregeld waarin het exploitatieplan niet voorziet en ook niet kan voorzien. Zo kunnen er in een posterieure overeenkomst bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt over de overdracht van voor openbare voorzieningen bestemde grond aan de gemeente.

Onderscheid anterieure en posterieure overeenkomsten.

Het onderscheid tussen anterieure en posterieure overeenkomsten is met name van belang voor de mate van contractvrijheid en voor de inhoud van de overeenkomsten. Het is dus niet zo, dat er nu geheel nieuwe contractvormen ontstaan. De bestaande contractvormen kunnen zowel voor de anterieure als de posterieure fase worden gebruikt. Afhankelijk van de fase waarin het contract tot stand komt kunnen de inhoudelijke afspraken verschillen.

Vormen van overeenkomsten die zowel anterieur als posterieur worden gesloten zijn de

§Concessie- overeenkomst.

Als een particuliere eigenaar zelf de gronden wil exploiteren kan deze met de gemeente een

concessieovereenkomst sluiten. De gemeente zorgt dan voor de benodigde planologische maatregel terwijl de particuliere eigenaar al het andere doet dat nodig is voor de ontwikkeling van het gebied.

§Exploitatie- overeenkomst.

Het is ook mogelijk dat de gemeente de openbare ruimte en de benodigde infrastructuur aanlegt. Voorafgaand daaraan sluit de gemeente dan een exploitatieovereenkomst. Daarin wordt in ieder geval geregeld, dat:

• -

  De gemeente zich verplicht om de vereiste openbare voorzieningen aan te leggen.

• -

  De exploitant gehouden is tot betaling van de door de gemeente te maken aanlegkosten van het openbaar gebied.

• -

  De exploitant de ondergrond van de openbare voorzieningen die aan hem toebehoort aan de gemeente overdraagt.

Afhankelijk van de situatie kunnen exploitatieovereenkomsten nog allerlei andere bepalingen bevatten.

Mengvorm tussen actief en facilitair grondbeleid

3.4.1 Publiek- private samenwerking

Als de gemeente en een of meer andere partijen een grondpositie in een gebied hebben, kan in plaats van een geheel gemeentelijke of geheel private grondexploitatie ook worden gekozen voor een gemeenschappelijke grondexploitatie of voor constructies waarbij gemeente en private partijen het grondexploitatierisico dragen voor hun eigen gronden.

Publiek- private samenwerking (PPS) is denkbaar in allerlei varianten. Daarbij bestaat de keuze uit vormen van samenwerking met een meer of juist minder risicovolle rol voor de gemeente of de particuliere eigenaar.

De gemeente kan daarbij met één of meer particuliere eigenaren zelfs een gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij oprichten: een aparte vennootschap waarin de deelnemende partijen participeren (het joint-venturemodel). Ermelo heeft hiermee geen ervaring en heeft daarvoor in principe ook niet de expertise in huis. Gelet op de schaalgrootte van de Ermelose projecten zal van die mogelijkheid geen gebruik worden gemaakt. Andere vormen van PPS worden wel veelvuldig gebruikt.

PPS-overeenkomsten (bijvoorbeeld samenwerking- en realisatieovereenkomsten) zijn veelomvattend. Zij regelen alle relevante aspecten van de betreffende gebiedsontwikkeling. Voor wat betreft de verdeling van het uiteindelijke grondexploitatieresultaat is het uitgangspunt, dat iedere partij in beginsel “de eigen broek op houdt”. Daarvan kan echter worden afgeweken als de situatie van een specifiek project daartoe aanleiding geeft.

Gemeentelijk grondprijsbeleid

Nut en noodzaak

Sommige gemeenten“doen al jarenlang aan gronduitgifteprijsbeleid”. Daarmee bedoelen wij, dat burgemeester en wethouders de gemeenteraad periodiek een nota voorleggen met de uitgifteprijzen of de kaders voor het bepalen van uitgifteprijzen van bouwgrond en soms ook van grond met andere gebruiksmogelijkheden (zoals groenstroken).

De gemeenten waar het om gaat, beschikken meestal over ruime bouwmogelijkheden op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijfsruimte, soms zelfs op meerdere locaties. Binnen die locaties hebben die gemeenten de nodige bouwgrond voor uitgifte beschikbaar.

Ermelo heeft de afgelopen decennia maar incidenteel bouwgrond voor woningbouw en bedrijfsterrein kunnen uitgeven. Daarom is er tot nu toe geen integraal uitgifteprijsbeleid gevoerd, maar zijn in voorkomende gevallen de uitgifteprijzen van de specifieke aan “snee” zijnde locatie vastgesteld. Uiteraard is dat niet lukraak gebeurd, maar is daarbij gekeken naar marktomstandigheden en naar lokale en regionale ontwikkelingen.

De nieuwe Wro maakt het ook voor Ermelo zeer wenselijk een gronduitgifteprijsbeleid vast te stellen. Dat houdt verband met het in die wet neergelegde kostenverhaalstelsel. De kosten worden binnen een exploitatiegebied namelijk verdeeld op basis van de door de gemeente te bepalen opbrengstmogelijkheden van de bouwpercelen binnen dat gebied. Een perceel met een hoge opbrengstpotentie betaalt daarbij meer dan percelen met lagere opbrengstmogelijkheden. Het bepalen van de opbrengstmogelijkheden moet zorgvuldig en transparant plaatsvinden. Daarbij worden voor gemeentegrond en particuliere percelen dezelfde uitgangspunten gehanteerd.

In dat licht is het voor de gemeente feitelijk een “must” om een expliciet uitgifteprijsbeleid voor bouwgrond vast te stellen. Daarbij stelt de raad de kaders voor de manier waarop de bouwgrondprijzen worden bepaald. Op basis van die kaders stelt het college van burgemeester en wethouders vervolgens de concrete uitgifteprijzen vast.

Gronduitgifteprijsbeleid leidt tot uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld. Verder worden de grondprijzen voor belanghebbenden niet alleen transparant, maar ook toetsbaar.

Daardoor wordt draagvlak gecreëerd: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de kans op acceptatie van de gestelde prijzen door belanghebbenden.

In de bij deze nota behorende Nota uitgangspunten grondprijsbepaling 2010 werken wij het gronduitgifteprijsbeleid verder uit.

Voorkoming staatssteun

Bij grondtransacties tussen de gemeente en ondernemingen dient rekening te worden gehouden met het Europeesrechtelijke fenomeen staatsteun.

Op grond van het EG- verdrag zijn steunmaatregelen van de lidstaten die met staatsmiddelen worden bekostigd in beginsel niet toegelaten als zij door begunstiging van bepaalde ondernemingen de mededinging vervalsen of deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.

Het is van belang om als gemeente bij grondtransacties met marktpartijen ongeoorloofde staatssteun te voorkomen (VB). Zou er namelijk door de Europese commissie worden vastgesteld, dat er sprake is van staatssteun dan kan de gemeente worden verplicht tot terugvordering (met rente) van het voordeel, dat de gemeente ten onrechte aan die onderneming heeft toegekend. Het zal duidelijk zijn, dat dit kan leiden tot vervelende situaties, waaruit zelfs gerechtelijke procedures tussen de gemeente en de betrokken onderneming kunnen voortvloeien.

Financiële en bedrijfsmatige beleidskaders rond gemeentelijke Grondexploitatie

De organisatie van de Grondexploitatie

Zoals wij in de inleiding op deze nota al stelden, is grondexploitatie een activiteit waarin veel geld om gaat en waarbij gemeenten risico lopen. Daarom is het van belang het proces goed te organiseren. Daarmee kunnen onzekerheden en fouten worden voorkomen en kunnen beleidsdoelstellingen op een efficiënte en effectieve manier worden gerealiseerd. Om dit te bereiken wordt in Ermelo projectmatig gewerkt. Die werkwijze is verankerd in een projectstatuut. Projectmatig werken rust op drie pijlers ofwel kernactiviteiten: faseren, beslissen en beheersen. Kenmerkend voor projecten is dat stap voor stap (fasegewijs) wordt gewerkt om het - vooraf bepaalde - projectresultaat zo goed mogelijk te realiseren. Elke fase wordt afgesloten en gestart met een beslisdocument. De organisatie van de Grondexploitatie sluit daar volledig bij aan.

Een optimale organisatie van de Grondexploitatie rust op vier pijlers. Dat zijn:

• 1)

  Sturing.

• 2)

  Beheersing.

• 3)

  Verantwoording.

• 4)

  Toezicht op de realisatie binnen de gestelde kaders.

Ad 1) Sturing.

Bij het sturen gaat het om:

a)Het stellen van kaders.

a) De gemeenteraad heeft ook ten aanzien van het grondbeleid een kaderstellende rol. Daartoe stelt de raad de doelstellingen, de randvoorwaarden en de instrumenten vast op programmaniveau. Verder bepaalt de raad hoe hij geïnformeerd wordt over de uitvoering hiervan. Die kaderstelling vindt plaats in beleidsnota’s als Structuurvisie, Woonvisie, Parkeernota, Collegeprogramma.

b) Het maken van duidelijke afspraken over doelstellingen, prestaties en budgetten. Die afspraken zijn te vinden in:

• -

  de programmabegroting Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken (RO/EZ) en

• -

  de in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) voorgeschreven paragraaf grondbeleid.

Ad 2) Beheersing.

Bij beheersing (is de grondexploitatie onder controle ?) gaat het om maatregelen en procedures

waarmee bijsturing mogelijk is om de gedefinieerde doelstellingen te halen. Die beheersing vormt onderdeel van de beheersing van de totale financiële huishouding van de gemeente. Bij beheersing is het van belang:

• §

  Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden af te bakenen.

• §

  Afspraken te maken over informatieverstrekking, zodat het beleid zo nodig tijdig en doeltreffend kan worden bijgestuurd.

• §

  De risico’s die de gemeente bij grondexploitatie loopt inzichtelijk te maken, wat vraagt om een gedegen risicomanagement. Daaronder verstaan we het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Wij komen hier later in dit hoofdstuk nog op terug.

Aan de beheersing wordt concreet invulling gegeven door toepassing van:

• §

  In het BBV gestelde eisen.

• §

  De organisatieverordening.

• §

  De financiële verordening.

• §

  De notitie weerstandsvermogen.

• §

  De regeling krediet- en budgetbeheer.

• §

  Risicomanagement.

Ad 3) Verantwoording.

Het is noodzakelijk, dat het college aan de raad verantwoording aflegt over de grondexploitatie. Die verantwoording moet volledig zijn, op de juiste momenten plaatsvinden en de informatie moet “toegankelijk” zijn.

De verantwoording moet inzicht bieden in de diverse complexen, alsmede in de looptijden en saldi van plannen. Daarnaast moet de raad geïnformeerd worden over de ontwikkeling van reserves en voorzieningen binnen de grondexploitatie.

In Ermelo vindt die verantwoording plaats:

• §

  via de jaarrekening;

• §

  in de kadernota;

• §

  in de najaarsnota;

• §

  via de budgettaire verantwoording van de complexen binnen de grondexploitatie;

• §

  via de jaarlijkse herziening van de exploitatieopzetten van de lopende complexen;

• §

  door het periodiek taxeren van nog niet in exploitatie genomen gronden;

• §

  via de halfjaarlijkse rapportage grondexploitatie/projecten Structuurvisie.

Zo krijgt de raad niet alleen inzicht in de stand van zaken van wat in uitvoering is, maar ook van de in voorbereiding zijnde grondexploitaties en projecten. Daarbij wordt de eventuele relatie met andere projecten en de geplande mijlpalen in beeld gebracht. Verder worden van ieder project de risico’s ingeschat.

Ten slotte wordt de financiële positie van de Grondexploitatie belicht aan de hand van het totale risicobeeld en het weerstandsvermogen van de Grondexploitatie. De bepaling van dat weerstandsvermogen vindt:

• §

  in eerste aanleg plaats aan de hand van de reserve Grondexploitatie in relatie tot de onderkende risico’s en

• §

  in breder verband in relatie tot de totale reservepositie van de gemeente.

Ad 4. Toezicht

De gemeenteraad heeft ten aanzien van het grondbeleid niet alleen een kaderstellende rol, maar ziet er ook op toe, dat het grondbeleid binnen de gestelde kaders wordt gerealiseerd. Dat laatste is de controlerende rol. Die controlerende taak wordt uitgevoerd aan de hand van de onder het vorige punt beschreven documenten, waarmee het college verantwoording aflegt van het door haar gevoerde beleid en inzicht geeft in de stand van zaken van de Grondexploitatie. De nadruk ligt hierbij op de jaarrekening, die door de accountant wordt voorzien van een accountantsverklaring.

Soorten grondexploitaties

De gemeente kent twee soorten grondexploitaties:

• 1.

  Nog niet in exploitatie genomen complexen.

• 2.

  In exploitatie genomen complexen.

Ad 1.

Bij een nog niet in exploitatie genomen complex is nog niet gestart met de realisatie van de beoogde ruimtelijke invulling van een complex. Er zullen echter vaak al wel voorbereidende werkzaamheden worden verricht, zoals de noodzakelijke onderzoeken of de opstelling van een stedenbouwkundig ontwerp en een concept exploitatieplan. Tevens worden er vaak al gronden aangekocht of ingebracht.

De kosten van de voorbereidende werkzaamheden binnen een nog niet in exploitatie genomen complex worden geraamd in een door het college vast te stellen bestuursopdracht. Daarbij wordt ook aangegeven hoe die kosten worden gedekt. Op basis van de bestuursopdracht wordt een voorbereidingsbudget/krediet aangevraagd bij de raad.

Ad 2.

Zodra de gemeenteraad de exploitatieopzet of het exploitatieplan voor een gebied heeft vastgesteld, is er sprake van een in exploitatie genomen complex. De gemaakte voorbereidingskosten worden zoveel mogelijk in de exploitatieopzet opgenomen.

De kosten en opbrengsten van een grondexploitatie worden opgenomen in een exploitatieopzet naar dynamisch model. Dat wil zeggen dat rekening gehouden wordt met prijs- en opbrengststijgingen en met de rentekosten/opbrengsten als gevolg van de fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd. Jaarlijks wordt in de kadernota aangegeven welke percentages als parameter worden gehanteerd voor rente en voor kosten- en opbrengstenstijging. Van die percentages kan worden afgeweken als de omstandigheden op het moment van vaststelling van de exploitatieopzet of de herziening van de opzet daartoe aanleiding geven. Tevens worden in de kadernota het in de exploitatieopzetten te hanteren rekenuurtarief voor ambtelijke (plan)kosten opgenomen.

Gelijktijdig met de vaststelling van de exploitatieopzet machtigt de gemeenteraad het college om op basis van die opzet de daarin begrote inkomsten te genereren en de nodige uitgaven te doen voor de realisatie van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen het complex. De praktische uitwerking hiervan is gebaseerd op de notitie krediet en budgetbeheer. Concreet betekent dit, dat er pas een inkomsten- of uitgavenraming plaatsvindt als er een collegebesluit is genomen.

Het is zaak om te beseffen, dat er met de inwerkingtreding van de Wro twee soorten exploitatieopzetten zijn ontstaan:

• 1.

  de exploitatie- opzet, die als verplicht element deel uitmaakt van een exploitatieplan;

• 2.

  de gemeentelijke exploitatieopzet voor een complex binnen de grondexploitatie.

De twee opzetten zijn niet identiek, maar verschillen van elkaar. De verschillen zijn:

Exploitatieopzet op basis exploitatieplan Exploitatieopzet complex in de grondexploitatie

ofwel de “eigen” opzet van de gemeente.

Heeft betrekking op één exploitatiegebied. Heeft betrekking op het gehele complex en kan meerdere exploitatiegebieden omvatten.

De ambtelijke kosten worden becijferd De ambtelijke kosten worden berekend aan de

op basis van de plankostenscan. hand van werkelijk gemaakte kosten.

De inbrengwaarde van alle percelen in het Als inbrengwaarde geldt de boekwaarde of de exploitatiegebied wordt gelijktijdig getaxeerd. verkrijgingprijs.

De grondopbrengsten worden becijferd op basis De grondopbrengsten worden mede bepaald op

van het gemeentelijk prijsuitgiftebeleid. basis van daarover in anterieure

overeenkomsten gemaakte afspraken.

De herziening van een exploitatieplan kan veel meer omvatten dan alleen het actualiseren van de exploitatieopzet. Als de herziening structurele onderdelen omvat dient zelfs de gehele voorbereidingsprocedure (met bezwaar- en beroepsmogelijkheden) opnieuw te worden doorlopen. De Wro schrijft voor, dat een exploitatieplan (en dus ook de bij dat plan behorende exploitatie- opzet) ten minste één maal per jaar nadat deze van kracht is geworden wordt herzien. Die termijn zal in acht dienen te worden genomen.

Voor de eigen gemeentelijke opzet is geen formele termijn voorgeschreven. Ook de gemeentelijke exploitatie- opzet dient actueel te zijn en daarom wordt ook die jaarlijks herzien. Als de omstandigheden daartoe aanleiding geven vindt zo nodig zelfs nog een tussentijdse herziening van een of meer lopende grondexploitaties plaats.

Het BBV schrijft voor, dat in een toelichting op de jaarrekening wordt aangegeven hoe de boekwaarde van de grondexploitaties zich ontwikkelt, inclusief de geraamde nog te maken kosten, opbrengsten en het geraamde resultaat. In dat kader streven wij er naar om de actualisering van de gemeentelijke exploitatieopzetten van de diverse complexen voortaan in december/januari voorafgaand aan de jaarrekening ter vaststelling aan raad aan te bieden.

Zijn er een of meer tussentijdse herzieningen van de eigen opzet nodig dan kunnen die het beste plaatsvinden bij de halfjaarlijkse rapportage grondexploitatie/projecten Structuurvisie.

Winstneming

Over hoe om te gaan met positieve resultaten, regelt het BBV niets. De toelichting op het BBV stelt echter wel dat tussentijdse winstneming alleen raadzaam is onder bepaalde voorwaarden.

Aan het BBV liggen de beginselen voor de jaarverslaglegging uit boek 2 van het Burgerlijk Wetboek ten grondslag. Dat zijn onder meer het realisatiebeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel.

Het realisatiebeginsel zegt dat resultaten moeten worden verantwoord in het jaar waarin zij zich voordoen. Het voorzichtigheidbeginsel heeft betrekking op de manier van schatting van de resultaatbepaling.

Grondexploitaties kenmerken zich door een relatief lange looptijd en een grote conjunctuur gevoeligheid. Aangezien de uitvoering van grondexploitaties een risicovolle activiteit is, wordt een positief resultaat in de regel pas als winst genomen als alle kosten en opbrengsten gerealiseerd zijn en alle risico´s zijn afgedekt. Onder voorwaarden kan de te verwachten winst of een deel daarvan ook eerder genomen worden.

Voor tussentijdse winstneming worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• ·

  Er is een actuele grondexploitatie.

• ·

  Er is een geraamd positief exploitatiesaldo.

• ·

  De maximaal te nemen winst omvat de reeds gerealiseerde opbrengsten (verkopen en definitief vastgestelde subsidies) minus de gemaakte en nog te maken kosten.

• ·

  Tussentijdse winstneming gaat per complex.

Voor het nemen van tussentijdse winsten is een besluit van de raad vereist. Daarbij neemt de raad de bovenstaande beginselen en uitgangspunten in acht. In specifieke gevallen kan met de raad een andere wijze van winstneming worden afgesproken. Die moet dan wel voldoende onderbouwd zijn. Verder staat het voorzichtigheidsbeginsel daarbij centraal.

Van het nemen van de volledige winst van een complex kan pas sprake zijn als:

• §

  De grondopbrengsten voor 100% zijn gerealiseerd.

• §

  Bijna alle kosten zijn gemaakt.

• §

  De voorzichtig geraamde nog te maken laatste kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde grondverkopen.

Zowel de tussentijdse als de volledige winstneming komen ten gunste van de Reserve Grondexploitatie. Hierin worden ook de saldi van afgesloten complexen gestort. Mocht er na volledige winstneming in een complex toch nog sprake zijn van eventuele onvoorziene nakomende kosten dan worden die geboekt ten laste van de post oude complexen en worden gedekt uit de Reserve Grondexploitatie.

(Voorziene) Verliezen

Op basis van het voorzichtigheidsbeginsel moeten (voorziene) verliezen in de jaarrekening worden opgenomen zodra zij bekend zijn. Zodra in een complex binnen de grondexploitatie een verlies voorzienbaar en onafwendbaar is, moet het worden afgedekt door het vormen van een voorziening.

De grootte van de voorziening is gelijk aan de contante waarde van het negatieve saldo van de exploitatieopzet. Jaarlijks wordt de bespaarde rente aan de voorziening toegevoegd. De voorziening wordt vervolgens ieder jaar beoordeeld op basis van de herziening van de eigen” exploitatieopzet. Zo nodig vindt bijstelling van de voorziening plaats. Voorzieningen voor begrote verliezen komen ten laste van de Reserve Grondexploitatie.

Waardering gronden

Gronden in het bezit van de gemeente en bedoeld voor toekomstige locatieontwikkelingen worden op de balans opgenomen. Daarbij wordt qua waardering onderscheid gemaakt tussen nog niet in exploitatie genomen gronden en in exploitatie genomen gronden.

Nog niet in exploitatie genomen gronden

De gronden die nog niet in exploitatie zijn, worden gewaardeerd tegen maximaal de marktwaarde. Dat is de waarde waarvoor de gronden op basis van de huidige bestemming doorverkocht kunnen worden.

In exploitatie genomen gronden

Zodra de gronden tegen de getaxeerde of ingeschatte marktwaarde in de administratie zijn opgenomen, spreken we van de boekwaarde. Over de boekwaarde wordt rente gerekend en verder worden ook de

beheerskosten aan de gronden toegerekend.

Zijn de gronden in exploitatie genomen dan is de toekomstige bestemming bekend. Op basis daarvan wordt dan in de exploitatieberekening de marktwaarde geraamd. Die marktwaarde kan hoger, maar ook lager zijn dan de boekwaarde (met rente en beheerskosten).

Alle betrokken vastgoedobjecten worden in beginsel iedere twee jaar opnieuw getaxeerd of zoveel vaker als op basis van turbulente marktomstandigheden noodzakelijk wordt geacht. De nieuw getaxeerde waarde kan lager uitvallen dan de eerder bepaalde marktwaarde of de boekwaarde (rente en beheerskosten inbegrepen). Als dat het geval is dan wordt de marktwaarde c.q. de boekwaarde ten laste van de Reserve Grondexploitatie afgewaardeerd tot het bedrag van de nieuw getaxeerde waarde.

In de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening wordt verantwoording afgelegd van de waarde(ontwikkelingen) van de bestaande grondvoorraad. Daarnaast vindt in die paragraaf de verantwoording plaats van de eventueel in het voorbije boekjaar gedane strategische grondaankopen.

Risicomanagement

Kenmerkend voor grondexploitatie zijn:

• §

  De vaak langjarige looptijd van plannen.

• §

  De afhankelijkheid van marktomstandigheden (die op het moment van uitvoering heel anders kunnen zijn dan bij de ontwikkeling).

• §

  De medewerking en het nakomen van afspraken door andere partijen.

• §

  Het risico van wetswijzigingen.

• §

  De complexiteit van het ramen van exploitatieresultaten: plannen ontwikkelen zich van grof naar fijn en dat geldt dus ook voor de ramingen van kosten en opbrengsten.

• §

  Een grondexploitatie kent vele variabelen en uitgangspunten: wijziging daarvan kan een forse impact kunnen hebben op het financiële resultaat.

Dit alles brengt risico’s mee. Dat begrip laat zich als volgt definiëren:

ØEen risico is een mogelijke gebeurtenis die een negatieve of positieve invloed kan hebben op het realiseren van de strategie, doelstellingen of uitkomsten van een grondexploitatie.

Ø Voorbeelden van risico’s zijn: effecten van rentewijzigingen, planvertragingen en wijziging van de markomstandigheden.

Om niet met “verrassingen” te worden geconfronteerd is het noodzakelijk de risico’s binnen de diverse complexen binnen de grondexploitatie tijdig te onderkennen, systematisch vast te leggen en te actualiseren. Ermelo gebruikt daarvoor specifieke software (Naris). Die software beperkt zich overigens niet tot de grondexploitatie, maar brengt de risico’s organisatiebreed in beeld.

Zodra zich bepaalde risico’s voordoen moeten meteen de nodige activiteiten worden ontplooid om een dreigend nadeel zo goed mogelijk te ondervangen of te bepalen hoe met een meevaller wordt omgegaan.

De jaarlijkse en eventuele tussentijdse herzieningen van de diverse exploitatieberekeningen bevatten voor ieder complex een inschatting van de risico’s. Die risico’s worden in eerste instantie zoveel mogelijk binnen het betreffende complex afgedekt. Lukt dat niet dan wordt een voorziening getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie.

Reserve Grondexploitatie

De Reserve Grondexploitatie wordt normaal gesproken gevoed door de positieve resultaten van afgesloten grondexploitaties en tussentijdse winstnemingen uit lopende grondexploitaties.

Daarnaast is het mogelijk, dat de raad een dotatie uit de Algemene Middelen aan “het Grondbedrijf” doet. Omgekeerd kunnen aan de Reserve Grondexploitatie ook gelden ten gunste van de Algemene Middelen worden onttrokken. Op dit alles gaan wij nader in bij het onderdeel weerstandvermogen grond exploitatie.

Doelstelling

De Reserve Grondexploitatie heeft een aantal specifieke doelen en is daarom te kwalificeren als bestemmingsreserve. De doelstelling van deze reserve is:

• §

  Het mogelijk maken van de ontwikkeling van projecten met een negatief exploitatieresultaat.

• §

  Het dekken van nakomende kosten van afgesloten complexen.

• §

  Het treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen op lopende complexen.

• §

  Het dekken van negatieve verschillen tussen de boekwaarde en de marktwaarde van objecten.

• §

  Het afboeken van boekwaarden van projecten, die worden “afgeblazen”.

• §

  Het dekken van negatieve verschillen tussen boekwaarde en reëel te verhalen kosten van projecten, waarbij de gemeente een faciliterend grondbeleid voert.

Ruimtelijke ontwikkelingen: wanneer Grondexploitatie – wanneer Algemene Middelen

Vanaf het moment dat een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling in gang wordt gezet, zijn daarmee kosten gemoeid. Die kosten komen in eerste aanleg ten laste van de Algemene Middelen. Voor de start van de ontwikkeling moet door het college zijn bepaald hoe die kosten binnen de Algemene Middelen worden gedekt.

Zodra de ruimtelijke activiteit door het college als project is aangemerkt, komen de kosten van de ruimtelijke activiteit ten laste van de grondexploitatie. In dat collegebesluit wordt tevens bepaald of en in hoeverre de historische kosten die tot dat moment ten laste van de Algemene Middelen zijn gemaakt in de grondexploitatie worden ingebracht. De activiteiten binnen de grondexploitatie hebben een bedrijfsmatig karakter. Dat betekent, dat die activiteiten in beginsel minimaal kostendekkend moeten zijn. Om dat te bewaken worden de ten behoeve van een bepaalde ontwikkeling gemaakte en de te maken kosten geactiveerd in een daarvoor binnen de Grondexploitatie te openen complex.

De hoogte van de Reserve Grondexploitatie

Uit de hierboven beschreven doelstelling van de reserve grondexploitatie blijkt, dat deze reserve dus onder meer dient als buffer om de risico’s, die onlosmakelijk aan grondexploitatie verbonden zijn, op te kunnen vangen en af te dekken.

De reserve dient echter niet alleen als buffer, maar heeft ook nog een andere belangrijke functie. De reserve moet namelijk ook kunnen dienen als werkkapitaal.

Gelet op deze verschillende functies en de voor de gemeente geldende comptabiliteitsvoorschriften stellen wij voor de Reserve Grondexploitatie te splitsen in twee afzonderlijke, maar wel nauw aan elkaar gerelateerde (bestemmings)reserves:

• §

  De Risicoreserve Grondexploitatie die is bedoeld als buffer voor de opvang van voorspelbare risico’s

• §

  De Reserve Grondexploitatie, die voornamelijk moet dienen als werkkapitaal voor strategische en anticiperende grondverwerving.

Wanneer op basis van de exploitatieopzet voor een complex een negatief exploitatieresultaat wordt verwacht, wordt ten laste van de Reserve Grondexploitatie een voorziening getroffen ter grootte van de contante waarde van het exploitatietekort. Jaarlijks wordt vervolgens een bedrag ter grootte van de bespaarde rente in deze verliesvoorziening gestort.

Ten aanzien van de Risicoreserve Grondexploitatie en de Reserve Grondexploitatie stellen wij het volgende voor:

• §

  De maximale hoogte van de beide reserves samen bedraagt maximaal € 5 miljoen. Wordt dat bedrag overschreden dan wordt het meerdere bij de jaarrekening ten gunste gebracht van de Reserve Vitaal Ermelo in Ontwikkeling.

• §

  De maximale hoogte elk van de reserves afzonderlijk bedraagt € 2,5 miljoen.

• §

  De minimale hoogte van de beide reserves samen bedraagt € 2,5 miljoen.

• §

  Als er binnen afzienbare tijd ontwikkelingen te verwachten zijn, die een grotere hoogte van een of van beide reserves noodzakelijk maken, kan de raad besluiten de hoogtes van één of van beide reserves bij te stellen. In dat geval kan ook de maximale hoogte van beide reserves worden bijgesteld.

Weerstandsvermogen grondexploitatie

Er zijn naast de beschreven risico’s ook andere, zoals met name de marktrisico’s. Die zijn over het algemeen onvoorspelbaar en dus worden voor die risico’s geen voorzieningen getroffen. Daarom noemen we dat ongedekte risico’s.

Als we het hebben over het weerstandsvermogen van de Grondexploitatie dan bedoelen we daarmee de verhouding tussen de ongedekte financiële risico’s en de financiële weerstandscapaciteit om deze risico’s op te kunnen opvangen. Anders gezegd geeft het weerstandsvermogen van de Grondexploitatie de mate aan waarin de Grondexploitatie in staat is middelen vrij te maken voor het opvangen van substantiële tegenvallers zonder dat het beleid behoeft te worden aangepast.

De ongedekte risico’s dienen zo goed mogelijk te worden gekwantificeerd; dat wil zeggen, dat aan die denkbare risico’s een prijskaartje wordt gehangen. Vervolgens wordt in eerste instantie bezien of de Reserve Grondexploitatie (het werkkapitaal) voldoende is om het berekende bedrag aan ongedekte risico’s te kunnen opvangen.

De werkwijze is daarbij als volgt:

• §

  Blijkt het totaal aan gedekte en ongedekte risico’s de stand van de Risicoreserve Grondexploitatie te overtreffen dan wordt voor het meerdere een claim gelegd op de Reserve Grondexploitatie. Zolang die claim er ligt kan het geclaimde deel van de Reserve Grondexploitatie niet als werkkapitaal worden gebruikt.

• §

  Zijn de gecalculeerde risico’s groter dan de stand van de Reserve Grondexploitatie en de Risicoreserve Grondexploitatie samen dan wordt het totale weerstandsvermogen van de gemeente Ermelo er bij betrokken. Daarbij komt er een claim te liggen op de overige vrij besteedbare reserves van de gemeente Ermelo. Het bedrag van de claim is dan geoormerkt tot de Risicoreserve Grondexploitatie en de Reserve Grondexploitatie de berekende risico’s weer zelf kunnen opvangen.

• §

  Is de stand van de Risicoreserve Grondexploitatie en de Reserve Grondexploitatie samen negatief dan is de gemeente verplicht deze aan te vullen.

De kwantificering van de risico’s vindt ten minste één maal per jaar plaats (bij de jaarrekening) of zo nodig tussentijds (bij de kader- en de najaarsnota).

Inzicht in het weerstandsvermogen van de Grondexploitatie is mede van belang voor het bepalen van de financiële positie van de gemeente als geheel. De belangen voor inzicht in het weerstandsvermogen liggen binnen de gemeente dan ook op concernniveau. Actief risicomanagement en bepaling van het weerstandvermogen maken daarom onderdeel uit van het cyclisch planning en control proces. Conclusies over het weerstandvermogen Grondexploitatie maken onderdeel uit van de paragrafen grondbeleid en weerstandsvermogen bij de begroting en jaarrekening.

Overzichten

Bevoegdheden raad en college ten aanzien van het grondbeleid

Bevoegdheden raad:

• §

  Stelt de kaders voor het door de gemeente te voeren grondbeleid.

• §

  Maakt via de programmabegroting en de daarin op basis van de in het BBV voorgeschreven onderdelen ten aanzien van het grondbeleid afspraken met het college over doelstelling, prestaties en budgetten.

• §

  Stelt exploitatieplannen en de voorgeschreven jaarlijkse herzieningen daarvan vast.

• §

  Stelt (in december of januari) voorafgaand aan de jaarrekening de actualisering vast van de gemeentelijke exploitatieopzetten in het kader van de Grondexploitatie.

• §

  Stelt de jaarrekening vast (waarin ook de resultaten van het grondbeleid van het afgelopen jaar zijn opgenomen).

• §

  Neemt kennis van de halfjaarlijkse rapportage grondexploitatie/projecten structuurvisie en zo nodig gelijktijdig tussentijdse herzieningen van gemeentelijke exploitatiezetten in het kader van de Grondexploitatie.

• §

  Besluit tot (voorlopige) winstneming en tot het treffen van voorzieningen voor (voorziene) verliezen.

• §

  Besluit tot het toevoegen c.q. onttrekken van bedragen aan de Reserve Grondexploitatie en bepaalt de maximale en minimale hoogte van die reserve.

• §

  Besluit tot het ten behoeve van de gemeente vestigen van een voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten.

• §

  Stelt de uitgangspunten vast voor de grondprijsbepaling door de gemeente.

• §

  Besluit tot het indienen van een verzoek bij de Kroon tot het starten van een onteigeningsprocedure.

• §

  Kan zijn wensen en bedenkingen kenbaar maken bij grondaankopen waarvan de koopsom

  > € 500.000 bedraagt.

• §

  Besluit tot maatregelen en procedures in het kader van de beheersing en eventueel noodzakelijke bijstellingen van het grondbeleid (risicomanagement).

• §

  Ziet er op toe, dat het grondbeleid binnen de gestelde kaders wordt gerealiseerd

Bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders:

• §

  Sluit op basis van het vastgestelde grondbeleid zelfstandig overeenkomsten over grondaankoop door de gemeente wanneer de aankoopsom maximaal € 500.000,00 bedraagt; is de koopsom hoger dan gaan zij de overeenkomst niet aan voordat de raad zijn eventuele wensen en bedenkingen kenbaar heeft gemaakt.

• §

  Vestigt een voorlopig voorkeursrecht.

• §

  Bepaalt op basis van de door de raad vastgestelde uitgangspunten voor de grondprijsbepaling voor een locatie de concrete uitgifteprijzen/opbrengstcapaciteit.

• §

  Stelt exploitatieplannen vast die behoren bij ruimtelijke maatregelen, waarvan de vaststelling door de raad aan het college is gedelegeerd.

• §

  Sluit gronduitgiftecontracten, bouwclaimovereenkomsten en anterieure en posterieure overeenkomsten rond grondexploitatie.

• §

  Stelt het taxatieprotocol vast.

• §

  Geeft uitvoering aan exploitatieplannen en/of aan gemeentelijke grondexploitaties.

• §

  Draagt zorg voor het opstellen van de voorstellen over de onderdelen van het grondbeleid waarvoor een besluit van de gemeenteraad vereist is.

• §

  Legt aan de raad verantwoording af van het gevoerde grondbeleid.

Overzicht beleidsnotities en andere stukken waarmee een relatie bestaat

Zeker met alles wat daar nu op basis van de Wro aan vast zit, heeft het gemeentelijke Grondbeleid een nauwe relatie met andere beleidsterreinen.

Daarvan geven wij u een indruk in bijlage 2 bij deze nota. Daarin geven wij een overzicht van de vastgestelde en in voorbereiding zijnde beleidsnota’s en andere stukken die mede verband houden met het Grondbeleid.