Beleidsnota "intrekken niet uitgevoerde bouwvergunningen"

Artikel 1

AanleidingBinnen onze gemeente worden jaarlijks gemiddeld 200 bouwvergunningen verleend. Een gedeelte daarvan wordt niet of pas geruime tijd nadat de bouwvergunning is verleend uitgevoerd of gedeeltelijk uitgevoerd. Op dit moment zijn er nog ongeveer 1500 vergunde bouwvergunningen die gecontroleerd moeten gaan worden. Als we er van uit gaan dat 5% van die bouwvergunningen niet uitgevoerd zijn dan spreken we van 75 bouwvergunningen die ingetrokken dienen te worden. Daarnaast zal voor de toekomstige bouwvergunningen ook een handleiding aanwezig moeten zijn hoe wij als gemeente omgaan met het intrekken van niet of gedeeltelijk uitgevoerde bouwvergunningen. Deze notitie heeft als doel beleidsregels te geven met betrekking tot het intrekken van niet of gedeeltelijk uitgevoerde bouwvergunningen. Wettelijk intrekkingskader bouwvergunningenEen bouwvergunning geeft iemand het recht om datgene te realiseren waarvoor hij/zij van het college van burgemeester en wethouders toestemming heeft gekregen. De bouwvergunning behoudt rechtskracht totdat het bouwplan conform de bouwvergunning is gerealiseerd of, indien het bouwplan niet is gerealiseerd, totdat de bouwvergunning is ingetrokken door burgemeester en wethouders.Het wettelijke kader voor het intrekken van bouwvergunningen is geregeld in artikel 59, eerste lid van de Woningwet. In dit artikel wordt aangegeven dat burgemeester en wethouders de bouwvergunning geheel of gedeeltelijk kunnen intrekken:

• a.

  Indien blijkt, dat zij de vergunning ten gevolge van een onjuiste of onvolledige opgave hebben verleend of dat gegevens of bescheiden als bedoeld in artikel 40a, tweede lid, niet tijdig zijn overgelegd;

• b.

  Indien blijkt dat de houder van de bouwvergunning niet heeft voldaan aan een voorwaarde als bedoeld in artikel 56;

• c.

  Indien binnen de in de bouwverordening bepaalde termijn (art. 4.1, onderdeel a: 26 weken = 0,5 jaar) geen begin is gemaakt met de werkzaamheden;

• d.

  Indien de werkzaamheden langer dan de in de bouwverordening bepaalde termijn (art. 4.1, onderdeel b: 26 weken = 0,5 jaar)hebben stilgelegen, of:

• e.

  Op verzoek van de vergunninghouder.In artikel 59, tweede lid wordt bovendien nog bepaald dat een vergunning met toepassing van artikel 45 Woningwet verleend (tijdelijke bouwwerken) kan worden ingetrokken, indien de voorschriften omtrent het onderhoud en het gebruik niet worden nageleefd.

Bij het gedeeltelijk intrekken van een vergunning geldt het criterium: gebouwen die, ofschoon binnen het verband van één project voorzien, naar ligging, beoogde functie en verkeersvoorzieningen duidelijk te scheiden zijn.

In artikel 4.1 van de bouwverordening is bepaald dat de bouwvergunning kan worden ingetrokken indien binnen 26 weken (0,5 jaar) na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning geen begin met de bouwwerkzaamheden is gemaakt en / of tussen het begin en het einde van de bouwwerkzaamheden langer dan een aaneengesloten periode van 26 weken stilliggen. Een bouwvergunning is onherroepelijk op het moment dat er geen rechtsgang meer tegen open staat.

Het intrekken van een bouwvergunning is, zoals de aanhef van artikel 59 van de Woningwet al doet vermoeden, een bevoegdheid van burgemeester en wethouders en geen verplichting. Indien het college van burgemeester en wethouders gebruik wil maken van deze bevoegdheid vergt dit een zorgvuldige belangafweging en motivering van het te nemen besluit. Artikel 4:81, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht geeft aan dat een bestuursorgaan beleidsregels kan vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid. De Algemene wet bestuursrecht geeft eisen betreffende zorgvuldigheid en belangafweging bij de voorbereiding van een besluit (artikel 3:2 t/m 3:4) en de motivering van een besluit (artikel 3:46 t/m 3:50).Als het gaat om het intrekken van beschikkingen is in deze wet bepaald dat:* Het bestuursorgaan moet de nodige kennis vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (zorgvuldigheid);* Er sprake moet zijn van een deugdelijke belangenafweging (redelijkheid / evenredigheid);* Een besluit dient te berusten op een deugdelijke motivering (motiveringsplicht).

Waarom beleidsregelsBeleidsregels zijn zinvol indien er sprake is van vrije bestuursbevoegdheid en tevens sprake van een regelmatige afweging of de bevoegdheid toegepast moet worden. Het vaststellen van beleidsregels kan er toe bijdragen, dat er beter gehandeld wordt in overeenstemming met de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dan vooral gelijkheid, rechtszekerheid, evenwichtigheid en evenredigheid.

Artikel 4:82 van de Algemene wet bestuursrecht geeft een belangrijk punt aan waarom het opstellen van beleidsregels een groot voordeel met zich meebrengt. Dit artikel bepaalt dat ter motivering van een besluit slechts kan worden volstaan met een verwijzing naar een vaste gedragslijn voor zover deze is neergelegd in een beleidsregel. Dit houdt in dat slechts in een bijzonder geval het bestuursorgaan gemotiveerd zal moeten beoordelen of dit moet leiden tot afwijking van de beleidsregel.

Het is niet mogelijk om algemene beleidsregels te stellen betreffende de onder artikel 59, eerste lid onder a en b van de Woningwet gestelde intrekkingsgronden, vanwege de aard van deze intrekkingsgronden. Ten aanzien van de onder dat artikel genoemde onderdelen c en d is dit wel mogelijk en ook zeer wenselijk. Onderdeel e behoeft niet onder de beleidsregels te vallen omdat de intrekking dan op eigen verzoek plaatsvindt.

Waarom beleidsregels voor niet of gedeeltelijk uitgevoerde bouwvergunningen.De achtergrond voor het opnemen van de intrekkingsgronden voor niet of gedeeltelijk uitgevoerde bouwvergunningen in de Woningwet is dat het ongewenst is dat bouwvergunningen voortbestaan waarvan geen gebruik wordt gemaakt.

Vooral kan dit het geval zijn wanneer een bestemmingsplan (Wet op de Ruimtelijke Ordening) inmiddels is herzien of het gemeentebestuur bezig is met een bestemmingsplanherziening of een dergelijke herziening overweegt (gewijzigde planologische inzichten). Bouwwerken, die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp- bestemmingsplan of inwerkingtreding van het plan (keuzevrijheid gemeente) bestaan, dan wel nadien kunnen worden gebouwd krachtens een bouwvergunning vallen onder het overgangsrecht en mogen onder voorwaarden gedeeltelijk worden veranderd of vergroot, dit ondanks het feit dat deze oude bouwvergunning, die rechtsgeldig is, voor ongewenste ontwikkelingen zorgt. Ook kan het bestaan van een ongebruikte bouwvergunning het realiseren van andere bouwplannen in de weg staan.

Verder moeten we kijken naar veranderende wetgeving waar rekening mee gehouden dient te worden als het gaat om bouwvergunningen. Hierbij denken we o.a. aan de Woningwet (incl. Bouwverordening en Bouwbesluit) en de Wet milieubeheer. Het Bouwbesluit stelt bijvoorbeeld de technische eisen aan bouwwerken en deze eisen worden regelmatig bijgesteld. Het is gewenst dat nieuw op te richten bouwwerken zoveel mogelijk voldoen aan de laatste normen. Daarom is het niet gewenst dat op grond van oudere bouwvergunningen nog bouwwerken worden opgericht die niet meer aan de laatste normen voldoen.

Daarnaast worden in het geval van bouwvergunningen ten behoeve van woningen een beroep gedaan op schaarse woningcontingenten. Het niet uitvoeren van de vergunning leidt er dan toe dat de woningcontingenten niet optimaal kunnen worden gebruikt.

Deze motieven wegen zo zwaar dat in voorkomende gevallen van de bevoegdheid tot het intrekken van bouwvergunningen gebruik zal worden gemaakt.

N.B.:Uit de praktijk blijkt dat er vaak financiële motieven ten grondslag liggen aan het niet uitvoeren van een bouwvergunning. Ondanks het feit dat je mag verwachten dat de vergunninghouder in het voortraject informatie heeft ingewonnen (bijv. architect) naar de verwachte bouwkosten kunnen we er niet omheen dat dit vaak een reden is dat een plan (nog) niet is uitgevoerd. Duidelijke informatie over de beleidsregels voordat een vergunning wordt aangevraagd is dan ook wenselijk. Door het verstrekken van informatie kan mogelijk voorkomen worden dat aanvragen om bouwvergunning worden ingediend waarvan de uitvoering niet gerealiseerd kan worden. Bij de af te geven bouwvergunningen zal worden verwezen naar de vastgestelde beleidsregels zodat het voor een ieder duidelijk is wanneer de gemeente overgaat tot intrekking van nog niet uitgevoerde bouwvergunningen.

Inhoud van de beleidsregel "Intrekking van niet (geheel) uitgevoerde bouwvergunningen.Basis voor het toepassen van de beleidsregel zal zijn een bouwcontrole waarbij geconstateerd en vastgelegd (controlerapport met foto's) moet worden dat de bedoelde bouwvergunning nog niet of niet geheel is uitgevoerd. Deze controle wordt uitgevoerd niet eerder dan 1 jaar nadat de oorspronkelijke is verleend.

Slechts wanneer de vergunninghouder definitief uitsluitsel kan geven, nadat deze een brief heeft ontvangen betreffende het voornemen tot geheel / gedeeltelijke intrekking, dat binnen een redelijke termijn alsnog met de bouw daadwerkelijk begonnen zal worden is het niet redelijk om tot intrekking van de bouwvergunning over te gaan. Om deze reden zal niet worden overgegaan tot intrekking van een niet uitgevoerde bouwvergunning indien de vergunninghouder gemotiveerd en schriftelijk aangeeft dat alsnog binnen 6 maanden zal worden begonnen.De termijn van 6 maanden is gekozen omdat het binnen deze termijn altijd mogelijk moet zijn om met de bouwwerkzaamheden te starten (voldoende werkbare dagen) en er inmiddels al 1 jaar is verstreken ten opzichte van de datum waarop de bouwvergunning oorspronkelijk is verleend. Door het eenmalige uitstel van 6 maanden is de termijn om het bouwplan gerealiseerd te krijgen in totaal 1,5 jaar geworden.

Zoals al eerder genoemd geldt bij het gedeeltelijk intrekken van een vergunning het criterium: "Gebouwen die, ofschoon binnen het verband van één project voorzien, naar ligging, beoogde functie en verkeersvoorzieningen duidelijk te scheiden zijn."

Bij gedeeltelijk uitgevoerde bouwvergunningen moet er bijzonder aandacht gegeven worden aan het feit of het gedeeltelijk uitgevoerde bouwwerk nog voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hiervoor is het noodzakelijk dat er een gewijzigde aanvraag bouwvergunning wordt ingediend die vervolgens conform artikel 12 van de Woningwet getoetst wordt of het geheel niet in strijdt zal zijn met redelijke eisen van welstand. Is het geheel in strijd met redelijke eisen van welstand en wil vergunninghouder zijn aanvraag niet in overeenstemming brengen met redelijke eisen van welstand heeft dit tot gevolg dat de gewijzigde aanvraag bouwvergunning geweigerd zal moeten worden. Vervolgens komen we in een handhavingsprocedure terecht wat kan gaan inhouden dat het gedeeltelijk gerealiseerde bouwwerk aangepast zal moeten gaan worden (geheel of gedeeltelijke sloop). De handhavingsprocedure is een aparte procedure en loopt in zijn geheel buiten dit intrekkingsbeleid om en daarom wordt hier nu niet verder op ingegaan.

Intrekkingsprocedure bouwvergunningen.Ten behoeve van het intrekken van bouwvergunningen zal de volgende procedure worden gevolgd:* Uitvoeren van een bouwcontrole waarbij geconstateerd wordt dat de bouwvergunning nog niet is uitgevoerd (geheel / gedeeltelijk), 1 jaar na vergunningverlening;* Via een standaardbrief wordt aan de vergunninghouder kenbaar gemaakt dat het voornemen bestaat tot het intrekken van de bouwvergunning;* De vergunninghouder krijgt gedurende twee weken de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen tegen ons voornemen tot geheel of gedeeltelijke intrekking van de bouwvergunning;* Indien uit deze zienswijze voldoende blijkt dat uitvoering van de bouwvergunning alsnog binnen een 0,5 jaar zal plaatsvinden wordt standaard eenmalig uitstel voor maximaal 0,5 jaar verleend (via standaardbrief);* Indien uit de zienswijze andere redenen blijken om niet tot intrekking over te gaan vindt een uitgebreide belangenafweging plaats, gevolgd door besluitvorming;* Indien geen zienswijze wordt ingediend zal onder verwijzing naar deze beleidsnotitie een standaardintrekkingsbesluit ter besluitvorming worden voorgelegd voor zover hiervoor geen mandaat is verleend;* Het intrekkingsbesluit wordt toegezonden aan de vergunninghouder of diens rechtspersoon;* Tegen genoemd besluit staan de normale bezwaar- en beroepsmogelijkheden open (informatieboekje meesturen met intrekkingsbesluit).

Procedure vaststelling beleidsregel.Het verdient aanbeveling om bij de vaststelling van de onderhavige beleidsregel de openbare voorbereidingsprocedure ingevolge de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te volgen. De beleidsregel wordt dan in eerste instantie als ontwerp-besluit gepubliceerd.

Op basis van artikel 3:11. van de Algemene wet bestuursrecht wordt het ontwerp van het te nemen besluit (vaststelling beleidsnota) met de daarop betrekking hebbende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd.

Belanghebbenden kunnen bij het bestuursorgaan naar keuze schriftelijk of mondeling hun zienswijze naar voren brengen (art. 3:15 Awb). Indien er mondeling zienswijze naar voren worden gebracht wordt hiervan een verslag gemaakt. Ingediende zienswijzen worden door het college van burgemeester en wethouders beoordeeld of de inhoud van de beleidsregels aanpassing behoeft. Hierna zal het college van burgemeester en wethouders de beleidsregels vaststellen en publiceren. Op grond van artikel 8:2, onder a kan er tegen een besluit, inhoudende de intrekking of de vaststelling van de inwerkingtreding van een algemeen verbindend voorschrift of een beleidsregel geen beroep (en derhalve ook geen bezwaar) worden ingesteld.

De bekendmaking van het besluit geschiedt in overeenstemming met artikel 3:12, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht door algemene publicatie in een plaatselijk huis-aan-huisblad.