Verordening regelende het garanderen van de betaling van rente en aflossing van leningen ten behoeve van het in eigendom verkrijgen van woning

gelet op de artikelen 168, 169, 170 en 228 van de gemeentewet, de artikelen 63 en 65 van de Woningwet en het Besluit geldelijke steun volkshuisvesting;

ARTIKEL 1

In de door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevallen wordt de betaling van rente en aflossing gegarandeerd van geldleningen welke een meerderjarige ten behoeve van het in eigendom verkrijgen van een door hem te bewonen nieuwe woning of reeds eerder bewoonde woning, al dan niet met bijbehorende grond, heeft gesloten.

ARTIKEL 2

Onder het verkrijgen in eigendom van een woning wordt mede verstaan:

• a.

  het verkrijgen in eigendom van een appartementsrecht, voor zover dit het recht inhoudt op uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als een afzonderlijke woning te worden gebruikt en voor zover dit recht betrekking heeft op een reeds eerder bewoonde woning;

• b.

  het verkrijgen van het lidmaatschap van een coöperatieve vereniging, waarvan de leden op de enkele grond van hun lidmaatschap het uitsluitend gebruik van een aan de coöperatieve vereniging in eigendom toebehorende woning hebben.

ARTIKEL 3

Een besluit als bedoeld in artikel 1 wordt slechts genomen indien en voor zover bij besluit van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer zal worden deelgenomen in het verlies, dat voor de gemeente voortvloeit uit het garanderen van de betaling van rente en aflossing van de geldlening.

ARTIKEL 4

Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen nopens:

• a.

  de procedure die ter uitvoering van deze verordening in acht moet worden genomen;

• b.

  de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te kunnen komen voor een garantie als bedoeld in artikel 1;

• c.

  de voorwaarden waaronder een garantie als bedoeld in artikel 1 wordt verleend.

ARTIKEL 5

Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen afwijken van de regels als bedoeld in artikel 4.

ARTIKEL 6

• a.

  Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning".

• b.

  Zij treedt in werking op een nader door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip en werkt terug tot 1 januari 1987.

• c.

  Alle besluiten van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 1 dezer verordening welke zijn genomen na 1 januari 1987 doch vóór de inwerkingtreding van deze verordening, worden geacht te zijn genomen op grond van deze verordening. Indien in zulk een besluit bepalingen of voorwaarden zijn gesteld die afwijken van het gestelde bij of krachtens deze verordening, gelden die bepalingen of voorwaarden van het betreffende besluit.

• d.

  Op het tijdstip van inwerkingtreding dezer verordening vervallen de verordeningen, regelende het garanderen van geldleningen ten behoeve van het in eigendom verkrijgen van woningen, vastgesteld bij raadsbesluiten van 8 mei 1984, nr. 106I en nr. 106II.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad der gemeente Heerlen van 5 juli 1988.

de loco-secretaris, de voorzitter,

drs W.A.G. Poell P.H. van Zeil

IN

GEMEENTE HEERLEN

TOELICHTING op de Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning.

ARTIKEL 1

Het artikel is imperatief gesteld. De betaling van rente en aflossing WORDT gegarandeerd in de door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevallen.

Met betrekking tot de eis van meerderjarigheid kan het volgende worden opgemerkt. Op grond van artikel 1:12 Burgerlijk Wetboek heeft een minderjarige geen zelfstandige woonplaats. Hij volgt de woonplaats van degene, die het gezag over hem uitoefent.

Hoezeer ook geconstateerd kan worden, dat de laatste jaren minderjarigen al dan niet met de toestemming van degene, die het gezag over hem uitoefent, elders dan deze verblijven, toch kan op grond van dit artikel een minderjarige een woning niet als eigenaar bewonen. Voorts is de minderjarige ingevolge artikel 1:234 Burgerlijk Wetboek onbekwaam rechtshandelingen te verrichten. Wel kan de wettelijke vertegenwoordiger van de minderjarige of de minderjarige zelf met toestemming van de wettelijke vertegenwoordiger, rechtshandelingen verrichten. Zou gemeentegarantie worden verleend in die gevallen, waarin de wettelijke vertegenwoordiger de nodige rechtshandelingen verricht, dan zou dit ongelijkheid betekenen ten opzichte van de minderjarigen wier wettelijke vertegenwoordigers niet bereid of in staat zijn de nodige rechtshandelingen te verrichten of voor het verrichten daarvan door minderjarigen toestemming te geven. In hoeverre de nieuwe wetgeving met betrekking tot de meerderjarigheid op deze eis van invloed zal zijn, valt thans nog niet te beoordelen.

Degene die gemeentegarantie aanvraagt dient de betreffende woning zelf te (gaan) bewonen. Voor een tweede woning, vakantiewoning of dergelijke, wordt geen gemeentegarantie verleend.

ARTIKEL 2

Dit artikel is nagenoeg gelijkluidend aan artikel 63, lid 2 van de Woningwet. Door dit artikel is de mogelijkheid geopend geldleningen ten behoeve van het in eigendom verkrijgen van een appartementsrecht, met betrekking tot een reeds eerder bewoonde woning, dan wel ten behoeve van het verkrijgen van het lidmaatschap van een coöperatieve vereniging eveneens te garanderen. Gebleken is dat aanvankelijk nieuw gekochte appartementen bij latere verkoop aanzienlijk in waarde zijn gedaald. In verband hiermee zal door de gemeente geen garantie worden verleend voor de aankoop van een nieuwbouwappartement.

ARTIKEL 3

Dit artikel bepaalt dat door de gemeente uitsluitend gemeentegarantie wordt verleend indien het rijk deelneemt in het verlies dat voor de gemeente kan voortvloeien uit de garantie. De regeling op grond waarvan het rijk in het verlies deelneemt is niet expliciet in de verordening genoemd.

De verordening volgt automatisch de wijzigingen in de rijksregeling, zodat deze niet bij iedere wijziging behoeft te worden aangepast.

Volstaan kan worden met het voorschrift dat alleen gemeentegarantie zal worden verleend indien het rijk deelneemt in het verlies.

Indien het rijk aan de deelname in het verlies voorwaarden verbindt, dan houdt dit artikel ook in dat de gemeentegarantie alleen onder de door het rijk gestelde en te stellen voorwaarden kan worden verleend.

ARTIKEL 4

Ten aanzien van het al dan niet verlenen van gemeentegarantie wordt de gemeente geadviseerd door een toegelaten bemiddelend orgaan.

Ten einde het risico verbonden aan de gemeentegarantie in te perken, zijn de laatste jaren de toetsingsnormen van de gezamenlijke Bemiddelende Organen verscherpt en ook nu nog voortdurend in beweging. Het hanteren van aanvullende toetsingscriteria door gemeenten, welke leiden tot het elimineren van het risico dat verbonden is met het instrument van de gemeentegarantie, acht de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer niet in overeenstemming met het streven het eigen woningbezit gelijkelijk te bevorderen. Zonder het risico voor de gemeente te willen elimineren, zo dat al in alle gevallen mogelijk zou zijn, is het gelet op de plaatselijke omstandigheden noodzakelijk als aanvulling op de landelijke regeling voorwaarden en bepalingen vast te stellen. Om bij de vaststelling van deze regels de actualiteit snel te kunnen volgen wordt met artikel 4 de bevoegdheid tot het vaststellen van deze nadere regels aan burgemeester en wethouders gegeven.

De mogelijkheid om burgemeester en wethouders bevoegd te verklaren nadere regels te stellen wordt in artikel 169 van de gemeentewet gegeven. De raad dient echter in de verordening de onderwerpen aan te wijzen ten aanzien waarvan de bevoegdheid tot nadere regeling geldt.

De aldus vastgestelde nadere regels vormen een integrerend bestanddeel van de verordening zelf. Dit houdt in dat ook het besluit tot vaststelling van nadere regels aan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten is onderworpen.

ARTIKEL 5

Op grond van artikel 4 kunnen burgemeester en wethouders nadere ALGEMENE regels stellen. Er kunnen zich echter bijzondere gevallen voordoen waarbij na afweging van alle belangen strikte toepassing van de algemene regels tot grote ongelijkheid of onbillijkheid kan leiden. In dat geval gebiedt de redelijkheid om daarvan af te wijken. Artikel 5 geeft burgemeester en wethouders daarom de bevoegdheid om in bijzondere gevallen van de algemene regels af te mogen wijken.

Wel dient ook in die gevallen te worden voldaan aan de voorwaarden van de verordening. Zo zal ook in de gevallen als hier bedoeld rijksdeelname in het verlies moeten zijn verzekerd.

ARTIKEL 6

Het sub a gestelde bevat de citeertitel van de verordening.

In het sub b gestelde wordt aan burgemeester en wethouders opgedragen de inwerkingtreding van de verordening te bepalen.

Voorts wordt geregeld dat na inwerkingtreding de verordening zal terug werken tot 1 januari 1987.

De verordening betreft een raadsbesluit ter uitvoering van artikel 63 van de Woningwet. Een dergelijk raadsbesluit behoeft ingevolge artikel 65, lid 2, van de Woningwet geen goedkeuring van Gedeputeerde Staten, indien het besluit is genomen onder de voorwaarde dat geldelijke steun uit 'sRijks kas wordt verleend. Aan deze voorwaarde wordt weliswaar voldaan, maar een en ander geldt alleen voor zover gemeentegarantie wordt verleend ten behoeve van het verkrijgen in eigendom van een nieuwe woning. Op grond van de verordening kan, in aansluiting op de rijksregeling, ook gemeentegarantie worden verleend ten behoeve van het verkrijgen in eigendom van reeds eerder bewoonde woningen. In verband hiermee is de verordening wel onderworpen aan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten, zulks op grond van artikel 228 van de gemeentewet. Daarom zullen burgemeester en wethouders bepalen wanneer de verordening in werking treedt en wel nadat de goedkeuring van Gedeputeerde Staten is verkregen.

Thans gelden nog de raadsbesluiten van 8 mei 1984 op grond waarvan in de door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevallen garantie kan worden verleend onder de voorwaarden en bepalingen vervat in de "Beschikking geldelijke steun eigen woningen" respectievelijk de "Beschikking deelneming van het rijk in garanties van de gemeente voor bestaande eigen woningen". Deze beschikkingen zijn met ingang van 1 januari 1987 ingetrokken. Hierdoor ontbeert het college van burgemeester en wethouders vanaf die datum de bevoegdheid om nog gevallen aan te wijzen waarvoor gemeentegarantie wordt verleend. Aangezien de vervallen beschikkingen zijn vervangen door een nieuwe vrijwel gelijkluidende regeling, zijn sedert 1 januari 1987 toch nog garanties verleend. Door aan de verordening terugwerkende kracht te verlenen wordt aan deze besluiten alsnog een wettelijke grondslag gegeven.

De voorwaarden waaronder in de periode van 1 januari 1987 tot de inwerkingtreding van de verordening gemeentegarantie is verleend, blijven ongewijzigd van kracht. Daarom bepaalt lid c van artikel 6 dat in de gevallen dat de voorwaarden van het specifieke besluit afwijken van de thans bij of krachtens deze verordening vastgestelde voorwaarden, de eerstgenoemde voorwaarden onverkort van kracht blijven.

Tot slot bepaalt lid d van artikel 6 dat de thans geldende raadsbesluiten van 8 mei 1984 komen te vervallen.

GEMEENTE HEERLEN

12.04/4288

Burgemeester en wethouders van Heerlen;

gezien het voorstel van de directeur van de dienst stadsontwikkeling d.d. 6 juli 1988;

gelet op artikel 4 van de "Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning";

b e s l u i t e n :

met toepassing van artikel 4 van de "Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen wo ning", vast te stellen de volgende regels:

• I.

  1. Een besluit als bedoeld in artikel 1 van voornoemde verordening wordt slechts genomen indien de aanvraag is ingediend door tussenkomst van de Stichting Bemiddelend Orgaan Limburg en deze stichting ons adviseert de betaling van rente en aflossing te garanderen.

  • 2.

    Indien ter uitvoering van een besluit als bedoeld in artikel 1 van voornoemde verordening de notariële akte, waarbij de overeenkomst van geldlening wordt aangegaan, door de gemeente als borg mede wordt ondertekend dient het concept van deze akte tenminste 14 dagen vóór het verlijden van de akte bij de gemeente te worden ingediend. Indien deze akte verwijst naar elders vastgelegde voorwaarden of bepalingen dienen deze voorwaarden of bepalingen te worden overgelegd. Voorts dient bij de conceptakte te worden overlegd een conceptovereenkomst van lastgeving in tweevoud zulks overeen-komstig een dezerzijds voorgeschreven model.

• II.

  Een besluit als bedoeld in artikel 1 van voornoemde verordening, wordt slechts genomen indien:

  • 1.

    redelijkerwijs te verwachten is dat de geldnemer de financiële verplichtingen voortvloeiende uit de aan te gane overeenkomst van geldlening ook op langere termijn zal kunnen nakomen;

  • 2.

    in het geval de aanvraag betrekking heeft op het in eigendom verkrijgen van een woning met bedrijfsruimte, de bedrijfsruimte kleiner is dan het tot wonen bestemde gedeelte van het onroerend goed en het gehele onroerend goed uitsluitend eigendom wordt van de geldnemer;

  • 3.

    de aanvraag betrekking heeft op de enige woning die de aanvrager in eigendom zal verkrijgen en de aanvrager de woning zelf zal bewonen;

  • 4.

    in het geval de aanvraag betrekking heeft op het in eigendom verkrijgen van een reeds eerder bewoonde woning, het bedrag van de leensom niet hoger is dan de dezerzijds vast te stellen waarde van het onroerend goed, vermeerderd met de door ons aanvaarde kosten van levering en financiering.

• III.

  Een besluit als bedoeld in artikel 1 van voornoemde verordening wordt genomen onder de voorwaarden dat:

  • 1.

    de geldgever de geldnemer verplicht het recht op van het Rijk te ontvangen bijdragen ingevolge het Besluit geldelijke steun volkshuisvesting, aan de geldgever te cederen;

  • 2.

    de geldgever de geldnemer verplicht de verschuldigde bedragen wegens rente en aflossing maandelijks automatisch te laten overboeken vanaf de rekening waarop het inkomen door de geldnemer wordt ontvangen;

  • 3.

    de geldgever het in de lening begrepen bedrag voor de kosten van verbetering in depot houdt en dat uitbetaling eerst zal plaatsvinden nadat een door het gemeentelijk bouw en woningtoezicht afgegeven verklaring is overgelegd waaruit blijkt dat de verbeteringen zijn uitgevoerd;

  • 4.

    op het tijdstip van het sluiten van de hypothecaire geldleningsovereenkomst op alle eventueel eerdere door de geldnemer afgesloten hypothecaire geldleningsovereenkomsten met betrekking tot een andere woning dan de onderhavige door de betrokken geldgever(s) royement is verleend;

  • 5.

    a. het rentepercentage van de aan te gane geldlening gedurende de gehele looptijd niet wordt verhoogd tot een percentage hoger dan het percentage op basis waarvan de gemeentegarantie is verleend;

• b.

  onverminderd het bepaalde onder a de geldgever burgemeester en wethouders toestemming kan vragen om het rentepercentage te mogen verhogen tot een percentage, hoger dan het percentage op basis waarvan de gemeentegarantie is verleend;

• c.

  ten aanzien van een verzoek als bedoeld onder b het bepaalde onder l.1 en II.1 van overeenkomstige toepassing is;

• d.

  bij inwilliging van een verzoek als bedoeld onder b, de voorwaarden waaronder de gemeentegarantie is verleend, onverkort van kracht blijven met dien verstande dat ter zake van de verhoging van het rentepercentage waarvoor de toestemming is gevraagd en verleend de ontbindende voorwaarde als bedoeld onder a buiten toepassing blijft;

  • 6.

    de geldgever binnen 60 dagen na vervaldatum van de maandelijkse nota de gemeente schriftelijk in kennis stelt van een ontstane achterstand;

  • 7.

    de geldgever iedere nieuwe betalingsachterstand onmiddellijk schriftelijk aan de gemeente meldt;

  • 8.

    de geldgever van elke betaling ter vermindering van de achterstand in de voldoening van rente en aflossing onmiddellijk schriftelijk kennis geeft aan de gemeente;

  • 9.

    bij gedwongen verkoop, hetzij executoriaal, hetzij onderhands, het beding (of vergoeding) wegens vervroegde aflossing of opeisbaarheid van de lening niet van toepassing is, indien beroep op de gemeentegarantie wordt gedaan.

• IV.

  Dit besluit kan worden aangehaald als "Besluit nadere regels ex artikel 4 van de Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning" en treedt in werking op een nader te bepalen tijdstip.

Heerlen, 12 juli 1988.

Burgemeester en wethouders van Heerlen,

de loco-secretaris, de loco-burgemeester,

drs W.A.G. Poell H.L.M. Savelsbergh

GEMEENTE HEERLEN

TOELICHTING op het "Besluit nadere regels ex artikel 4 van de Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning".

Waar in deze toelichting gesproken wordt van de "Verordening" wordt de "Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning" bedoeld. Daar waar gesproken wordt van het "Besluit" wordt bedoeld het "Besluit nadere regels ex artikel 4 van de Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning".

Afdeling I. van het "Besluit" heeft betrekking op regels betreffende de procedure die ter uitvoering van de "Verordening" dienen te worden gevolgd. Dit houdt primair in dat het hier niet handelt om toetsingscriteria. Burgemeester en wethouders zullen een verzoek om gemeentegarantie niet enkel en alleen afwijzen omdat de procedurevoorschriften niet zouden zijn gevolgd. Het niet volgen van de procedureregels betekent dat niet kan worden toegekomen aan een beslissing op de aanvraag. Indien wordt afgeweken van de hier gegeven regels zal dit gevolgen kunnen hebben voor de behandelingstermijn.

Een eventuele langere behandelingstermijn als gevolg van het niet opvolgen van de procedureregels zal de gemeente dan niet verweten kunnen worden.

I.1.

Ingevolge artikel 10 van het Koninklijk Besluit bevordering eigen woningbezit, welk besluit ingevolge artikel 28 van de Overgangswet Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van kracht is gebleven en geacht wordt ter uitvoering van artikel 69 van de Woningwet te zijn gegeven, moet in ieder geval het garanderen van rente en aflossing worden aangevraagd door tussenkomst van een toegelaten bemiddelend orgaan. Voor de gemeente Heerlen geldt dat veruit de meeste aanvragen worden ingediend door tussenkomst van de Stichting Bemiddelend Orgaan Limburg. Ten behoeve van de beoordeling van verzoeken om gemeentegarantie zijn landelijke normen ontwikkeld door de gezamenlijke bemiddelende organen. Hoewel deze normen landelijk gelijk zijn, blijken er interpretatieverschillen tussen de diverse bemiddelende organen mogelijk te zijn. Dit heeft er toe geleid dat aanvragers indien zij vernemen dat het ene bemiddelende orgaan het verzoek negatief beoordeelt zij zich wenden tot een ander orgaan dat mogelijk positief adviseert.

Omwille van de rechtsgelijkheid zijn burgemeester en wethouders van oordeel dat omtrent iedere aanvraag volgens volstrekt gelijke maatstaven moet worden geadviseerd. In verband hiermee behouden zij zich het recht voor om indien een aanvraag wordt ingediend door tussenkomst van een ander bemiddelend orgaan dan de Stichting Bemiddelend Orgaan Limburg, bij laatstgenoemde stichting wordt geïnformeerd of de aanvraag bij deze stichting bekend is en welk oordeel de stichting omtrent de aanvraag heeft. Het oordeel van de Stichting Bemiddelend Orgaan Limburg zal dan bij de besluitvorming mede punt van overweging uitmaken.

I.2.

De gemeentegarantie wordt verstrekt in de vorm van een overeenkomst van borgtocht als bedoeld in artikel 1857 van het Burgerlijk Wetboek. Hiertoe is het als regel noodzakelijk dat de gemeente de notariële overeenkomst van geldlening als borg medeondertekent.

Gebleken is dat in deze borgtochtovereenkomst vaak bepalingen worden opgenomen die de rechten van de gemeente als borg aantasten en zelfs soms in strijd zijn met de door burgemeester en wethouders bepaalde voorwaarden.

In een dergelijk geval wordt dan op grond van artikel 1356 van het Burgerlijk Wetboek geweigerd de akte te ondertekenen. Het probleem dat zich hierbij voordoet, is dat de akte in concept vaak op het laatste nippertje bij de gemeente wordt aangeboden. Eerstens is er dan nagenoeg geen tijd de akte goed te beoordelen en tweedens ontbreekt de tijd de akte te corrigeren. Thans is bepaald dat de conceptakte minstens 14 dagen vóór het verlijden van de akte bij de gemeente moet zijn ingediend. Wordt hier niet aan voldaan dan is het risico, dat de gemeente niet tijdig aan het passeren van de akte kan meewerken, volledig voor rekening van de notaris en de overige comparanten. Om moeilijkheden van deze aard in de praktijk zoveel mogelijk te ondervangen, wordt dezerzijds een conceptovereenkomst van borgtocht opgesteld die woordelijk in de notariële akte kan worden overgenomen.

Indien de gemeente in een geval publiekrechtelijk gemeentegarantie heeft toegezegd, dwingt dit de gemeente niet om zonder meer een borgtochtovereenkomst naar burgerlijk recht aan te gaan. Natuurlijk zal de gemeente ten principale meewerken aan de totstandkoming van een overeenkomst, maar dit houdt niet in dat iedere formulering en elke voorwaarde zal worden geaccepteerd.

Afdeling II. van het "Besluit" geeft voorwaarden waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te kunnen komen voor een garantie als bedoeld in artikel 1 van de "Verordening". Afwijking van de hier gestelde normen kan leiden tot afwijzing van het verzoek om garantie.

II.1.

Deze regel geeft het principe aan de hand waarvan zal worden beoordeeld of gemeentegarantie kan worden verleend. Het kopen van een huis is een ingrijpende transactie. Het roept een financiële verplichting op die vele jaren zal duren. Bij de koop van de woning en de financiering dient daarom niet alleen naar de dag van vandaag te worden gekeken.

Bezien zal moeten worden of de financiële verplichtingen ook op de langere termijn kunnen worden nagekomen. Uiteraard is dit slechts betrekkelijk mogelijk, maar indien reeds bij de aanvraag een inkomensterugval is te verwachten (bijvoorbeeld als gevolg van pensionering) of een lastenstijging (bijvoorbeeld als gevolg van het wegvallen van een rijksbijdrage), dan zal hiermee bij de beoordeling van het verzoek rekening worden gehouden.

Men hoeft niet bevreesd, noch terughoudend, te zijn bij aan of verkoop en financiering van onroerend goed. Er hoeft niet gevreesd te worden dat de gemeente verzoeken om gemeentegarantie zonder meer op grond van deze bepaling zal gaan afwijzen. De regeling heeft tot doel gemeentegarantie te verlenen en wel in al de gevallen waarin zulks enigszins financieel verantwoord is. De hier gegeven regel doet daar geen afbreuk aan. Wel heeft de gemeente als overheidsinstelling een taak ten aanzien van het algemeen belang.

Er zal voor worden gewaakt dat niet te lichtvaardig woningen worden gekocht waarvan men de lasten niet geheel overziet en waarvan men de financiële verplichtingen onvoldoende kan dragen.

In zoverre gaat deze regel niet verder dan het reeds lang bekende beginsel van behoorlijk bestuur dat de gemeente in afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot een beslissing dient te komen.

II.2.

De "Verordening" heeft tot doel de bevordering van het eigen woningbezit. Indien een woning met bedrijfsruimte wordt gekocht is het in principe mogelijk gemeentegarantie te verkrijgen mits de bedrijfsruimte kleiner is dan de woonruimte. Ook zal het gehele pand eigendom moeten zijn/worden van de geldnemer. Het eigendomsrecht mag niet geheel of ten dele op naam staan van een bedrijf. Dit laatste zou immers inhouden dat de gemeente zich indirect borg stelt voor een bedrijf hetgeen niet strookt met de doelstelling van de regeling.

II.3.

Er zal geen gemeentegarantie worden verstrekt ter vermeerdering van woningbezit. Men kan slechts voor één woning garantie krijgen en men moet die woning zelf bewonen. Heeft men een woning en wil men een andere woning kopen om in die woning te gaan wonen dan kan eerst gemeentegarantie worden verleend als de woning die men reeds in eigendom heeft is verkocht. In dit verband is het gestelde onder m.4. van het "Besluit" eveneens van belang.

II.4.

Indien gemeentegarantie wordt verzocht voor het verkrijgen in eigendom van een reeds eerder bewoonde woning, zal door de gemeente worden bepaald of de gevraagde hypotheek in overeenstemming is met de waarde van het onroerend goed. In verband hiermee zal de afdeling onroerend goed het college van burgemeester en wethouders hierover adviseren. Indien bij het verzoek om gemeentegarantie een extern taxatierapport wordt gevoegd dan zal dit rapport in het advies van de afdeling onroerend goed worden betrokken. Hiermee wordt geenszins de deskundigheid of betrouwbaarheid van externe taxateurs in twijfel getrokken. In het kader van een gelijke beoordeling van aanvragen, zullen alle aanvragen door dezelfde afdeling worden beoordeeld en aan dezelfde toetsingsnormen worden onderworpen.

Afdeling III van het "Besluit" geeft de algemene voorwaarden waaronder gemeentegarantie als bedoeld in artikel 1 van de "Verordening" zal worden verstrekt. Deze voorwaarden dienen als opschortende of ontbindende voorwaarden te worden opgenomen in de overeenkomst van borgtocht. Dit houdt in dat indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, er geen beroep op de gemeentegarantie kan worden gedaan.

Deze afdeling sluit niet uit dat burgemeester en wethouders op grond van artikel 5 van de "Verordening" andere voorwaarden aan de gemeentegarantie kunnen verbinden, zowel in uitbreidende als in beperkende zin.

III.1.

Indien door het rijk geldelijke steun wordt verleend ten behoeve van een woning dan dient deze geldelijke steun aangewend te worden ten bate van de woning en daarom te worden gecedeerd ten gunste van de geldgever.

Het doet hierbij niet ter zake in het kader van welke regeling het rijk de geldelijke steun verleent en ook is het niet van belang of het een bijdrage ineens of een jaarlijkse bijdrage betreft. Alle bijdragen in verband met de woning dienen te worden gecedeerd. Jaarlijkse bijdragen kunnen worden opgenomen in het plan van de betaling van rente en aflossing.

III.2.

Tot meerdere zekerheid dat de maandelijkse verplichting zal worden nagekomen dient de geldnemer de betaling van rente en aflossing automatisch te doen plaatsvinden. Het merendeel van de geldgevers heeft deze bepaling alreeds in de leningsovereenkomst opgenomen.

III.3.

Het komt voor dat de geldnemer tevens geld leent voor het uitvoeren van verbeteringswerkzaamheden aan de woning. Mits deze verbeteringswerkzaamheden de woning in waarde doen stijgen kan ook over dat gedeelte van de hypothecaire geldlening gemeentegarantie worden verstrekt. Alvorens echter dit deel van de lening mag worden uitbetaald, dient vast te staan dat de verbeteringswerken zijn uitgevoerd. Daarom mag dit deel van de lening pas worden uitbetaald nadat bouw en woningtoezicht een verklaring heeft afgegeven dat het werk is uitgevoerd, teneinde te voorkomen dat de gelden voor een ander doel worden besteed.

III.4.

In aansluiting op de bepaling II.4. dient royement te zijn verleend op alle hypotheken die de aanvrager eerder heeft afgesloten. De geldgever dient zich hiervan te vergewissen. Deze opschortende voorwaarde houdt dus in dat de gemeentegarantie eerst geldt nadat aan de voorwaarde is voldaan. Mocht later blijken dat de aanvrager toch nog een andere hypotheek had lopen dan kan geen beroep op de gemeentegarantie worden gedaan.

III.5.

Bij de beoordeling van het al dan niet verlenen van gemeentegarantie wordt de maandelijkse verplichting vergeleken met het inkomen. De maandelijkse verplichting is sterk afhankelijk van de rente. De rente is weer afhankelijk van de rentevastperiode. Naarmate de rentevastperiode langer is, is de rente hoger en zijn de aanvangslasten ook hoger. Door nu te kiezen voor een korte rentevastperiode (bijvoorbeeld slechts één jaar) heeft men lage aanvangslasten en wordt vlugger voldaan aan de gestelde normen. Als gevolg hiervan wordt de hoogte van de financiële verplichtingen afhankelijk van de rentestand. Heeft men bijvoorbeeld een rentevastperiode van één jaar bedongen dan wordt jaarlijks de rente aangepast aan de op dat moment geldende rente. Dit kan voor de betrokkene zeer onaangename gevolgen hebben. Een aanvankelijk lage rente kan in een tijd van economische expansie snel stijgen. De koper komt dan voor aanzienlijk hogere lasten te staan die niet altijd uit het inkomen kunnen worden opgevangen. Dit geldt te meer als de inkomens geen gelijke tred houden met de kostenstijging of het rentepeil.

Bovenstaande overweging heeft geleid tot de bepaling dat het rentepercentage gedurende de gehele looptijd niet mag worden verhoogd. Het risico dat geldnemer en geldgever nemen bij een kortere rentevastperiode, alsmede het risico dat de maandlasten als gevolg van economische invloeden verhoudingsgewijs sneller toenemen dan het inkomen, wenst de gemeente niet afgewenteld te zien op de overheid .

Indien de geldgever het rentepercentage zou willen verhogen dient zulks tijdig bij de gemeente te worden aangevraagd ter verkrijging van de benodigde toestemming. De hierbij te volgen procedure en toetsingscriteria zijn in principe gelijk als bij de oorspronkelijke garantieverlening. Hierbij zal echter bovendien gekeken worden naar het betalingsgedrag van de geldnemer tot dan toe. Alleen als de verhoging van het rentepercentage en de daaruit voortvloeiende maandlastverhoging in een verantwoorde verhouding staan tot het in-komen zullen burgemeester en wethouders toestemming kunnen geven tot de gevraagde verhoging.

Als het rentepercentage wordt verlaagd of gelijk blijft, verandert de maandlast niet in negatieve zin hetgeen dan ook niet van invloed is op de gemeentegarantie.

Er bestaat dus een kans dat de gemeentegarantie komt te vervallen.

Dit risico dient door de geldnemer en de geldgever bij de afsluiting van de hypothecaire geldlening uitdrukkelijk te worden overwogen. Uit de aanvraag zal moeten blijken dat men zich van dit risico bewust is en dat dit als zodanig wordt aanvaard. Deze bepaling legt aldus primair een zorgvuldigheidsverplichting bij de geldgever en de geldnemer. Zij dienen na te gaan of de gekozen hypotheekvorm ook op langere termijn wel de juiste is. In zoverre is deze bepaling dus een concrete uitwerking van de bepaling II.1 van het besluit die dit gegeven in zijn algemeenheid al stelde.

III.6., 7. en 8.

Indien de geldnemer de verplichtingen niet meer nakomt kan de bank niet volstaan met een afwachtende houding. Eerstens zal de bank de gemeente in kennis moeten stellen van het uitblijven van iedere betaling. Voorts moet de gemeente in kennis worden gesteld van iedere wijziging, hetzij positief, hetzij negatief, in de ontstane achterstand. De bank zal moeten trachten de geldnemer te bewegen tot het wegwerken van de betalingsachterstand. Doordat de gemeente volledig op de hoogte is kan zij op grond van haar bevoegdheden als borg met de schuldeiser en de schuldenaar in contact treden om te bezien of het gaat om incidentele of structurele problemen. Er kan dan aan een oplossing worden gewerkt voordat de achterstand oploopt en er een uitzichtloze situatie ontstaat.

III.9.

In sommige leningsvoorwaarden komt de bepaling voor dat indien de lening voortijdig wordt afgelost een boete is verschuldigd. In het geval van een gedwongen verkoop bij gebreke van behoorlijke voldoening der hoofdsom wordt de lening ook voortijdig geheel afgelost en brengt de bank soms ook een boete in rekening. Door het rijk is in de rijksregeling bepaald dat het rijk in zo'n geval de boete niet vergoedt. Dezelfde bepaling is nu in de gemeentelijke regeling opgenomen.

Deze bepaling is niet nieuw. Deze gedragslijn wordt in de bestuurspraktijk reeds gepraktiseerd. Het betreft dus een louter formele vastlegging van deze gedragslijn.

Het "Besluit" is door burgemeester en wethouders genomen op grond van artikel 4 van de "Verordening". Hier is sprake van delegatie van wetgeving (in materiële zin). Dit houdt in dat het "Besluit" een integrerend bestanddeel vormt van de 'Verordening". Het is daarom dat voor de totstandkomingsprocedure van het "Besluit" dezelfde formele regelen gelden als voor de "Verordening" zelf.

Bijgevolg dient ook het "Besluit" aan de goedkeuring van Gedeputeerde Staten te worden onderworpen. In verband hiermee is in Afdeling IV van het "Besluit", analoog aan het gestelde in artikel 6, lid b, van de verordening bepaald dat het "Besluit" pas in werking treedt op een nader door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip. De inwerkingstelling zal dan liggen na het tijdstip van de goedkeuring door Gedeputeerde Staten.

Voorts is in Afdeling IV bepaald dat het "Besluit" kan worden aangehaald als "Besluit nadere regels ex artikel 4 van de Verordening gemeentegarantie op leningen voor de eigen woning". Zulks om verwijzing naar dit besluit eenduidig te kunnen laten plaatsvinden.

IN