Exploitatieverordening gemeente Hilvarenbeek 2003

Artikel 1 Algemene begripsbepalingen

• a.

  In deze verordening wordt verstaan onder:- afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsover­dracht van gronden aan de gemeente.- exploitant: de eigenaar, erfpach­ter of rechtheb­bende wiens in het ex­ploita­tie­gebied gelegen onroeren­de zaak in ex­ploi­tatie wordt ge­bracht;- exploitatiegebied: het als zodanig door de gemeenteraad aange­we­zen gebied, dat gebaat wordt door de te treffen voorzieningen van open­baar nut;- exploitatieopzet: een gedetailleerde, in eerste instantie voorcalculatorische, en lopende het exploitatieproces telkens bij te houden berekening van de baten en lasten in de grondexploitatie, op basis waarvan de begroting wordt vastgesteld die behoort bij het bekostigingsbesluit en op basis waarvan een exploitatiebijdrage wordt berekend;- exploitatieovereenkomst: de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met de exploi­tant de voorwaar­den over­eenkomt waaronder zij onroerende zaken in het exploita­tiegebied in exploitatie brengt of daaraan medewerking ver­leent;- grondexploitatie: De door de gemeente vastgelegde en dynamisch bij te houden financieel-economische onderbouwing en verant­woording van de ontwikkeling en realisatie van het exploitatiegebied, waarin alle baten en lasten, investerin­gen en opbrengsten ten opzichte van elkaar worden verrekend en waaruit eerst voorcalculatorisch en uiteindelijk definitief een exploitatieresultaat kan worden berekend.- (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (mede­wer­king verlenen aan het) tref­fen van voorzieningen van open­baar nut waar­door onroerende zaken die in het exploita­tiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebou­wing worden, dan wel anderszins in een voorde­liger positie komen te verke­ren;- (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het ver­richten van) onder andere de in lid 2 vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover deze werken direct dan wel indirect profijt opleve­ren voor de binnen het exploitatie­gebied liggende onroe­rende zaken.

• b.

  De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd als voorzienin­gen van openbaar nut in de zin van deze verordening:- het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbe­grip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;- de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken, alsmede water­huis­houdkundige werken zoals draina­ge; - het realiseren van alle weg en waterbouwkundige werken, waar­onder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trot­toirs, voet- en rijwiel­paden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergan­gen, draina­ges, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken; - de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaron­der begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elemen­ten welke rechtstreeks voort­vloeien uit een juiste uit­voering van een verzorgd bestem­mingsplan; - de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitin­gen; - het verrichten van bodemonderzoek en -sanering van de onder­grond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden; - het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzake­lijke maat­regelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestem­mingsplan, waaronder geluidsvoorzieningen en nood­zakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploi­tatiegebied en groen-, bos-, of natuurcompensatie; - de verwerving van de ondergrond van openbare voorzienin­gen; - het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voor­zieningen van openbaar nut; - alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doel­tref­fende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

• c.

  Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, nutsbedrijven of het College uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. Het College neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld, de door de gemeente noodzakelijk geachte regierol voldoende kan worden gevoerd en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsma­tige belemme­ringen voor een zodanige werk­wijze bestaan. De gemeente kan besluiten om de openbare voorzieningen in samenwerking met een marktpartij te ontwikkelen en realiseren, in welk geval de gemeente kan besluiten de regierol in samenwerking met die marktpartij te voeren, of door die marktpartij te laten voeren.

Artikel 2 Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdra­gen, wordt onder kosten van in exploita­tie brengen begre­pen:

• a.

  De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gron­den, bestaande uit:1. de waarde van de grond;2. de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de be­stemming niet gehandhaafd kunnen worden;3. de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;4. de kosten van verwijdering van zich in de grond bevin­dende funde­ringen, leidingen, kabels e.d.5. de kosten van planschade en overige schadevergoedingen en schadeloosstellingen en de kosten van het teniet doen gaan van persoonlij­ke en zakelijke rechten en lasten.In geval de exploitatie voorzieningen betreft die geen betrekking hebben op de gebiedsontwikkeling, zoals bijvoorbeeld de aanleg van riolering in het buitengebied, is de inbreng van de grondwaarde voor de berekening van kosten en de vaststelling van de exploitatiebijdragen niet van toepassing.

• b.

  De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder arti­kel 1, lid b omschreven voorzieningen van open­baar nut binnen het exploitatiegebied.

• c.

  De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect ge­baat zijn, waaron­der voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid b en arti­kel 2, sub a.

• d.

  Alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verle­nen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gron­den, in ieder ge­val:1. de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbe­heer en plantoezicht; onder deze kosten wordt tenminste ver­staan: de in en externe kos­ten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van struc­tuurplannen, bestemmingsplannen, plan­matige uitwerkin­gen of -wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstel­ling van een bestem­mings­plan alsmede van overige planolo­gische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;2. de in- en externe kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidin­gen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van open­baar nut voor zover deze verband houden met in exploi­tatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied, zoals de kosten van archeologisch onderzoek en onderzoek naar explosieven;3. de in- en externe kosten ter zake van het sluiten van exploitatieovereenkomsten, alsmede de overige kosten van het gemeente­lijk apparaat, voor zover die recht­streeks aan het in exploita­tie brengen van gronden kunnen worden toegere­kend;4. de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, ver­min­derd met renteopbrengsten;5. de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openba­re voor­zieningen, zijnde de beheerkosten die ten gevolge van een noodza­kelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van huur- of pachtopbrengsten wor­den gedekt;6. overige kosten die in beginsel ten laste van de grondex­ploita­tie beho­ren te worden gebracht, waaronder de bij de gemeente bestendig gebruikelijke omslagfondsen voor zover deze aan het plangebied kunnen worden toegerekend.

Artikel 3 Vaststelling bekostigingsbesluit

• a.

  Voordat met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt begonnen, stelt de Raad een bekosti­gings­besluit voor dat exploitatiegebied vast.

• b.

  Het bekostigingsbesluit bevat de volgende wettelijke onderdelen:1. een tekening van het gebied waarvoor het bekostigingsbesluit geldt, waarop is aangeduid welke onroerende zaken gebaat zijn door de aanleg van voor­zieningen van openbaar nut;2. een aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gron­den, op de eigenaren, erfpachters of gerechtigden van of op van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden ver­haald;en wordt daarnaast aangevuld met:3. een omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzie­nin­gen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaam­heden;4. een aankondiging dat de betrokken eigenaren binnen een genoemde ter­mijn een aanbod voor een exploitatieovereenkomst zullen kun­nen ontvangen;5. de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeen­stem­ming kan worden gekomen over een exploitatieovereenkomst, kosten­verhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting of enige daarvoor in de plaats komende belas­ting;6. een op basis van de exploitatieopzet vervaardigde globale begroting van de ten laste en ten gunste van de onroerende zaken in het exploitatie­ge­bied komende kosten en baten in de grondexploitatie. De baten be­staan uit:a. subsidies;b. de verwachte verkoopopbrengsten van gronden;c. bijdragen in de kosten van aanleg van voor­zieningen van open­baar nut, hetzij via over­eenkomst hetzij via baatbe­lasting;d. overige bijdragen.Van deze begroting maakt eveneens deel uit van een bepaling waarin is opgenomen wanneer en op welke wijze de toere­kening zal worden vastgesteld van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied. De toerekening zal zoveel mogelijk plaatsvinden naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samen­hangend geheel van voorzie­ningen van openbaar nut.

• c.

  Voor de berekening van de in lid b. sub 6. bedoelde kosten wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie kan worden gebracht.

• d.

  In het bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting later door de Raad wordt vastgesteld. De begroting kan perio­diek wor­den bijgesteld indien loon- of prijswijzigingen of andere optre­dende wijzigingen met betrekking tot het in exploita­tie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied daartoe aanlei­ding geven.

• e.

  Het bekostigingsbesluit wordt voor de start van de aanleg van de te bekostigen voorzieningen bekend gemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 en verder van de Gemeentewet.

Artikel 4 Wijze van toerekening naar mate van profijt

• a.

  Voor de toerekening van het profijt wordt uitgegaan van de gemiddelde kosten per m² van het kadastrale oppervlak van het exploitatiegebied, te vermenigvuldigen met een factor voor ligging, een factor voor toe­komstige bestemming en een factor voor de objectieve gebruiksmoge­lijk­heid van de onroerende zaken waaraan het profijt wordt toegere­kend.

• b.

  Indien op deze wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdruk­king komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toereke­ning op basis van een nader door het College te bepalen grond­slag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in pro­fijt.

Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage

• a.

  De bijdrage in de kosten van exploitatie die de exploitant betaalt bestaat uit:- het bedrag dat op basis van de exploitatieopzet, overeenkomstig de artikelen 1 tot en met 4 aan zijn onroerende zaak kan worden toegerekend,- rekening houdend met de noodzakelijke periodieke bijstellingen, - vermeerderd met de kosten van de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut en de kosten van kadastrale uitmeting, - en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploi­tant in eigendom zijnde en voor - exploitatie bedoelde gron­den, alsmede verminderd met de inbrengwaarde van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzie­ningen van open­baar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

• b.

  De waarde van de in lid a bedoelde, door de exploi­tant ingebrachte grond, wordt door de gemeente en de exploitant gezamen­lijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen over­een­stemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de ge­meente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aange­wezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.

• c.

  Indien de exploitant zelf conform artikel 6, lid c sub 5 voor­zie­ningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdra­ge uit de bijdrage, zoals deze op grond van lid a van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploi­tant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponde­ren met de exploitatieopzet. In dit geval stelt de gemeente de exploitatieopzet bij het aangaan van de exploitatieovereenkomst aan de exploitant ter beschikking.

Artikel 6 Inhoud exploitatieovereenkomst

• a.

  Het verhaal van kosten van het in exploitatie bren­gen van gronden vindt plaats op basis van een exploitatieovereenkomst, vervaardigd met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt die in ieder geval notarieel verleden wordt indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie initieert.

• b.

  Het College beslist pas tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst nadat een bekostigingsbesluit is vastge­steld.

• c.

  De exploitatieovereenkomst bevat bepalingen over:1. de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploi­tant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, alsmede de mate waarin van duurzaam bouwen sprake zal zijn;2. het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;3. de ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waar­borg voor tijdige betaling daarvan;4. in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeen­te, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpas­sing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het ver­richten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de ex­ploitant;5. in gevallen waarbij het College besluit de gehele of gedeelte­lijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzienin­gen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige, kwali­tatief goede en duurzame uitvoe­ring en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant, zulks in overeenstemming met de exploitatieopzet;6. de wijze waarop de eventuele planschade drukkende op het exploitatiegebied wordt doorberekend;7. de wijze waarop door de gemeente desgewenst regie wordt gevoerd en de mate waarin door de exploitant grond beschikbaar wordt gesteld voor particulier opdrachtgeverschap;8. een betalingsregeling;9. in voorkomende gevallen een taakverdeling;10. in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandig­he­den, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;11. in voorkomende gevallen een verklaring als bedoeld in artikel 10.

Artikel 7 Indiening aanvraag voor medewerking

• a.

  Een belanghebbende kan bij het College een aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.

• b.

  Het College verleent slechts medewerking aan het op aanvraag van exploi­tant in bouwexploitatie brengen van gronden krach­tens een exploitatieovereenkomst.

• c.

  Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:1. een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen on­roerende zaken;2. gegevens, waaruit afdoende blijkt dat de belanghebbende de eigendom van of het erfpachtrecht op de in exploitatie te brengen onroeren­de zaken onherroepelijk heeft verkregen of kan verkrijgen;3. gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werk­zaam­heden;4. gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerhe­den te stellen.

• d.

  Ingeval door het College een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrij­stelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrij­stel­ling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van open­baar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling ge­daan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband hou­dende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.

• e.

  Het College reageert op de aanvraag om medewer­king, hetzij met een weigering op grond van artikel 8, hetzij met een aanhouding op grond van artikel 9, hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen 24 weken na de dag waarop de aanvraag is ont­vangen. De bepalingen in hoofdstuk 2 van deze verordening zijn van overeenkomstige toepassing.

Artikel 8 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

• a.

  de in exploitatie te brengen grond is gelegen in een gebied waar­voor geen bestemmingsplan geldt;

• b.

  de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regel­geving;

• c.

  het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een be­stem­mingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende en duurzame uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

• d.

  het in bouwexploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voor­zien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

• e.

  de exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige, kwali­tatief goede en duurzame uitvoe­ring c.q. nakoming van zijn feitelijke en de financi­ële verplichtingen;

• f.

  exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aan­leg van voorzieningen van openbaar nut;

• g.

  exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

• h.

  de exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen;

• i.

  de door de gemeente noodzakelijk geachte regie niet kan worden gevoerd of de exploitant niet bereid is grond beschikbaar te stellen voor particulier opdrachtgeverschap.

Artikel 9 Aanhouding aanvraag

De reactie op een aanvraag kan worden aangehouden:

• a.

  indien de procedure tot goedkeuring of herziening van het bestem­mingsplan dat van toepassing is nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van dat be­stemmingsplan of de her­ziening daarvan;

• b.

  ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 8 genoemde belemmeringen op korte termijn zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

Artikel 10 Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de over­eenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelas­ting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 11 Voorzieningen van ondergeschikt belang

De artikelen 3, 5 en 6 lid a en b van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van onderge­schikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool, al dan niet in het buitengebied. In dergelijke gevallen besluit het College onder welke voorwaar­den deze voorzieningen van openbaar nut door of met mede­werking van de gemeente zullen worden aangelegd.

Artikel 12 Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is geno­men, een exploitatieovereenkomst is afgesloten of de voorzieningen van open­baar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze ver­or­dening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig, op een aan die situa­tie aangepaste wijze toepassing. In dat geval stelt de Raad, indien zulks nog niet zou hebben plaatsgevonden, bij wijze van nadere toelichting op het bestaande bekostigingsbesluit, een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, lid b sub 6, vast en wordt deze begroting aan de exploitant ter beschikking gesteld.

Artikel 13 Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking op de dag, vol­gende op de dag waarop de bekendmaking van de verordening heeft plaatsgevonden. Op dat zelfde tijdstip vervalt de ‘Exploitatieverordening gemeente Hilvarenbeek 1997’, vastge­steld bij besluit van de Raad d.d. 30 januari 1997.

Artikel 14 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Exploitatieverordening gemeente Hilvarenbeek 2003’.