Nota Grondbeleid gemeente Hulst 2012 t/m 2015

3.1. Rollen in grondbeleid

Grondbeleid is het samenhangende geheel van handelingen betreffende grondtransacties en -ontwikkeling. Grondbeleid wordt vaak gebruikt als actief sturingsinstrument om gemeentelijk beleid te realiseren op allerlei beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, wonen, economische ontwikkeling, infrastructuur en voorzieningen. De mate van gemeentelijke interventie wordt vaak geformuleerd in termen van actief en faciliterend (ook wel passief) grondbeleid. Hierbij behoren bepaalde grondbeleidsinstrumenten. In onderstaande tabel zijn de vormen en bijbehorende instrumenten toegelicht.

Tabel 1: Hoofdvormen van grondbeleid

3.2 Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft of verwerft de gemeente actief beschikkingsmacht over de grond en de gemeente maakt de grond bouwrijp. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden risico’s komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is in deze gevallen verantwoordelijk voor het aanleggen van riolering, bouwwegen, etc. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven aan kopers die binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling kunnen overgaan. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied plaatsvindt.

Bij een actief grondbeleid zijn de volgende punten van belang:

• ·

  de gemeente voert geheel zelf de grondexploitatie of doet dat voor een groter of kleiner deel samen met een marktpartij, waardoor kosten en opbrengsten beter kunnen worden beheerst en beïnvloed;

• ·

  de opbrengsten kunnen zelf worden geïncasseerd en worden gebruikt ter dekking van kosten en verevening;

• ·

  eventuele mee- en tegenvallers zijn voor rekening van de gemeente.

Het succes van actief grondbeleid wordt mede bepaald door de wijze van samenwerking met marktpartijen en/of andere overheden. Voordeel van samenwerking met marktpartijen is het verkrijgen van extra kennis en kunde en het feit dat marktpartijen bereid zijn tot het doen van risicodragende investeringen. Voorwaarde voor een actief grondbeleid is dat kennis en kunde aanwezig is om grondexploitaties te voeren. Daarnaast zijn financiële risico’s verbonden aan het voeren van een grondexploitatie, oftewel: niet alleen meevallers zijn voor rekening van de gemeente, maar ook eventuele tegenvallers. Daarom wordt bij actief grondbeleid een projectmatige aanpak gevolgd en worden haalbaarheids-/risicoanalyses gemaakt om deze risico’s inzichtelijk te maken en aan te geven hoe de risico’s kunnen worden afgedekt.

Met een actief grondbeleid heeft de gemeente een maximaal sturende rol in locatieontwikkelingen en worden de gemaakte kosten optimaal verhaald via de gronduitgifte. Actief grondbeleid brengt financiële risico’s met zich mee en het verhalen van de kosten is afhankelijk van de marktomstandigheden. Actief grondbeleid vereist dan ook voldoende financiële armslag van de gemeente vooral voor investeringen en rentelasten en voor het afdekken van financiële risico’s. Ook vereist een actief grondbeleid doorgaans forse inspanningen van het ambtelijk apparaat.

Voordelen van een actief grondbeleid:

• ·

  Maximale sturing op gemeentelijke doelstellingen;

• ·

  Maximale sturing op de kwaliteit en fasering van de planontwikkeling;

• ·

  Sterke onderhandelingspositie;

• ·

  Mogelijkheid bepalen van de uitgifteprijzen en voorwaarden;

• ·

  Het behoud van initiatief en de mogelijkheid tot het kiezen van partners bij de ontwikkeling binnen de wettelijke mogelijkheden;

• ·

  Het inzetten van voordelige exploitatiesaldi voor binnen- en buitenplanse verevening en andere doeleinden. De exploitatiewinsten komen ten goede aan de gemeente;

• ·

  De gemeente kan zelf bepalen welke bestemmingen wanneer gerealiseerd worden en heeft de regie in handen;

• ·

  Mogelijkheid om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren.

Nadelen van een actief grondbeleid:

• ·

  Risico’s komen voor rekening van de gemeente;

• ·

  Er is financiële en organisatorische ruimte nodig.

3.2.1 Verwerving

Onder actief grondbeleid wordt verstaan dat de gemeente zelf grond verwerft, tijdelijk beheert, bouwrijp maakt en uitgeeft. De instrumenten die de gemeente kan gebruiken bij het verwerven van grond zijn:

• ·

  Minnelijke grondverwerving

• ·

  Gemeentelijk voorkeursrecht

• ·

  Onteigening

Per instrument wordt hierna aangegeven wat het inhoudt, welke strategische overwegingen ten grondslag kunnen liggen aan toepassing van het instrument en hoe de gemeente Hulst ermee omgaat.

3.2.2 Minnelijke grondverwerving

Uitgangspunt bij verwerving is om minnelijk te verwerven. Minnelijke grondverwerving betekent dat de gemeente ernaar streeft om op vrijwillige basis een koopovereenkomst met de eigenaar te sluiten.

Om een adequaat verwervingsbeleid te voeren kan verwerving het best plaatsvinden met strategische verwerving en gebruik maken van bewegingen op de grondmarkt. Hierna wordt eerst aangegeven hoe in de gemeente Hulst wordt omgegaan met strategisch verwerven en gebruikmaking van mogelijkheden in de grondmarkt. Vervolgens wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met grondverwerving met behulp van een bouwclaim.

Strategisch verwerven

De gemeente kan strategische locaties verwerven waarmee de sturingsmogelijkheden voor het in gang zetten van gewenste ontwikkelingen worden vergroot. Om de strategische aankopen mogelijk te maken kan een tweesporenbeleid worden gevolgd. Naast minnelijke verwerving worden dan ook de – in de volgende paragrafen te bespreken – instrumenten gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening ingezet om de verwerving zoveel mogelijk te verzekeren. Naast zelf actief verwerven kan de gemeente ook alert reageren op bewegingen in de vrije grondmarkt. Er wordt dan verworven voor eventuele toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden of om ruilgrond in bezit te krijgen. Indien de gemeente actief wil verwerven en de mogelijkheid wil hebben om strategisch te verwerven, dan is besluitvorming door de Raad vereist. Indien slagvaardige strategische verwerving ‘in de luwte’ gewenst is, dan kan de Raad een budget beschikbaar stellen voor strategische aankopen. Het College legt in dat geval (uiteraard) jaarlijks verantwoording af over de aanwending van dit budget.

Verwerven met bouwclaim

Als marktpartijen al grondposities hebben ingenomen, kan de gemeente trachten de grond te verwerven door compensatiegrond aan te bieden (bouwclaimmodel). Het bouwclaimmodel wordt toegelicht in paragraaf 3.5. Er kan een bouwclaim worden afgesproken op een gedeelte van het te ontwikkelen gebied, maar het is ook mogelijk om buiten het plangebied compensatiegrond aan te bieden. De gemeente Hulst is terughoudend met het aanbieden van bouwclaims op andere projecten.

Strategische overwegingen minnelijke verwerving

Per situatie moet een beoordeling worden gemaakt in welke mate en op welke wijze verwerving plaatsvindt. De volgende strategische overwegingen kunnen worden gemaakt voor al dan niet minnelijk verwerven van grond in het kader van actief grondbeleid:

• 1.

  Valt het te verwachten dat de grond kan worden verworven voor een prijs die het mogelijk maakt later winst op de grond te maken, dan wel er geen verlies op te maken?

• 2.

  Is er voldoende budget beschikbaar?

• 3.

  Is de gemeente bereid het renterisico te dragen tot de tijd dat het project zal worden gerealiseerd of een marktpartij is gevonden die het risico overneemt?

• 4.

  Is de gemeente in staat eventueel vervangende grond aan te bieden?

• 5.

  Zal aankoop leiden tot een betere onderhandelingspositie bij het onderhandelen met marktpartijen?

• 6.

  Is het wenselijk om een samenwerking met een marktpartij aan te gaan en afspraken te maken over grondverwerving ofwel facilitair grondbeleid te voeren?

3.2.3 Gemeentelijk voorkeursrecht

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geeft gemeenten de mogelijkheid een voorrangspositie te verkrijgen bij de verwerving van gronden en opstallen in een gebied waar ruimtelijke ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Deze wet biedt gemeenten het recht om een voorkeursrecht te vestigen op grondeigendom van derden, gelegen in een mogelijke bouwlocatie of gebieden waar anderszins functieveranderingen plaats zullen vinden. Hiermee wordt de mogelijkheid tot verwerving door de gemeente vergroot. Het beperkt de verhandelbaarheid, gaat speculatie tegen en biedt de gemeente inzicht in de bewegingen van de grondmarkt. Of het nodig, mogelijk en wenselijk is om gebruik te maken van het instrumentarium van de Wet voorkeursrecht gemeenten, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van een project, waaronder de fase en de juridische status van de planvorming. Het voorkeursrecht is slechts voor een bepaalde tijd geldig.

Voordat het instrument wordt ingezet moet dit goed worden overwogen. Hierna wordt een overzicht van de strategische afwegingen voor inzet van het gemeentelijk voorkeursrecht gegeven.

Strategische overwegingen vestigen gemeentelijk voorkeursrecht

• 1.

  Wil de gemeente de grond van de onderhavige locatie zelf verwerven en (tijdelijk) beheren?

• 2.

  Is er voldoende budget beschikbaar?

• 3.

  Is te verwachten dat ontwikkelaars een grondpositie innemen op de locatie?

• 4.

  Wil de gemeente Hulst het signaal afgeven dat de onderhavige grond in de toekomst zal worden ontwikkeld en wellicht een prijsopdrijvend effect veroorzaken?

• 5.

  Is te verwachten dat het vestigen van het voorkeursrecht de prijsontwikkeling 'dempt' of juist opdrijft in het geval van een niet-rendabele bestemming?

• 6.

  Beïnvloedt het vestigen van het voorkeursrecht de verhoudingen met grondeigenaren?

Met het vestigen van een voorkeursrecht is de gemeente nog niet zeker van de verwerving. De grondeigenaar is niet verplicht zijn grond te koop aan te bieden aan de gemeente. Om een optimale werking van het voorkeursrecht te waarborgen, is het noodzakelijk dat voorafgaand aan de toepassing van het voorkeursrecht geen informatie naar buiten wordt gebracht.

3.2.4 Onteigening

Bij onteigening is sprake van gedwongen eigendomsovergang van de eigenaar naar de gemeente om redenen van algemeen belang. Hierbij is een uitermate zorgvuldige wettelijke procedure van toepassing. De start van een onteigeningsprocedure heeft als voordeel, dat het de onderhandelingen over minnelijke verwerving kracht bij kan zetten. Opgemerkt moet worden, dat onteigening niet mogelijk is wanneer de eigenaar kan aantonen, dat hij zelf in staat en bereid is om de bestemmingen uit het bestemmingsplan te realiseren (zelfrealisatie). Of het nodig, mogelijk en wenselijk is om gebruik te maken van dit instrumentarium, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van een project.

Het instrument van onteigening zal alleen worden ingezet wanneer de verwerving noodzakelijk is en er redelijkerwijs geen andere mogelijkheden tot verwerving meer voorhanden zijn.

Strategische overwegingen voeren onteigeningsprocedure

• 1.

  Is er voldoende budget beschikbaar?

• 2.

  Heeft de gemeente eventueel vervangende grond tot haar beschikking?

• 3.

  Is er voldoende reden om het ingrijpende instrument van onteigening in te zetten?

• 4.

  Wil de gemeente de druk om te komen tot minnelijke verwerving verhogen?

• 5.

  Wil de gemeente de mogelijkheid van onteigening paraat hebben als onderhandelingsinstrument bij een samenwerking?

3.2.5 Conclusies verwerving

Uitgangspunt bij verwerving is dat de gemeente bij de start van het verwervingstraject de afweging maakt al dan niet het ‘tweesporenbeleid’ te volgen. Er wordt een keuze gemaakt of naast minnelijke verwerving gebruik wordt gemaakt van het gemeentelijk voorkeursrecht en eventueel onteigening. De benodigde procedures kunnen dan parallel worden gevoerd met de minnelijke verwerving. Hiermee kan grondverwerving zoveel mogelijk zeker worden gesteld.

3.3 Faciliterend grondbeleid

Van faciliterend grondbeleid wordt gesproken als de gemeente het verwerven van onroerend goed en het produceren en uitgeven van (bouw)grond overlaat aan derden. De gemeente tracht de ruimtelijk gewenste situatie te realiseren, zonder daarbij de beschikkingsmacht over de grond te hebben. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de marktpartij de gewenste ontwikkeling kan uitvoeren. De gemeente stelt eisen aan de kwaliteit van het openbaar gebied en maakt afspraken over het toekomstige beheer.

Bij faciliterend grondbeleid is vanuit de gemeente beperkte capaciteit nodig voor het opstellen en/of toetsen van plannen, grondexploitaties en eventueel exploitatieplannen. Er is wel capaciteit nodig om ervoor te zorgen dat de infrastructuur en het openbaar gebied volgens de wensen van de gemeente wordt gerealiseerd. De gemeente loopt bij faciliterend grondbeleid geen of weinig financiële risico’s. De sturingsmogelijkheden zijn beperkt. Kosten worden in principe verhaald op ontwikkelende partijen.

Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente de grond niet zelf in eigendom. De gemeente kan wel invloed uitoefenen op het handelen van een particuliere grondeigenaar door het afsluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij. De mogelijkheden hiervoor zijn sinds 1 juli 2008, toen de Grondexploitatiewet in werking trad, sterk verbeterd. In de overeenkomst worden o.a. afspraken gemaakt over financiële bijdragen aan de kosten die de gemeente maakt, maar ook over bijvoorbeeld de inrichting en oplevering van de openbare ruimte. Een voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is wel dat de andere partij daar ook toe bereid is. Een overeenkomst is gebaseerd op vrijwilligheid.

Wanneer de ontwikkelende partijen niet bereid zijn een voor de gemeente bevredigende overeenkomst te sluiten, wordt een exploitatieplan opgesteld, zodat bij vergunningverlening voor de bouw de exploitatiebijdrage zeker is gesteld. In een exploitatieplan legt de gemeente het kostenverhaal en de precieze uit te voeren werken publiekrechtelijk vast.

Voordelen van faciliterend grondbeleid:

• ·

  Beperkt risico voor de gemeente, de financiële risico’s van de grondexploitatie liggen bij externe marktpartijen;

• ·

  Financieel en organisatorisch beslag ligt grotendeels bij derden.

Nadelen van faciliterend grondbeleid:

• ·

  Het primaat van het ontwikkelen ligt bij de particuliere eigenaar, de sturingsmogelijkheden zijn beperkter dan bij actief grondbeleid;

• ·

  Minder invloed op exploitatiewinst;

• ·

  Minder invloed op de planning en timing van gewenste locatieontwikkelingen.

  De gemeente wil invloed uitoefenen op het realiseren van de gewenste ruimtelijke doelstellingen. Wanneer de gemeente faciliterend grondbeleid voert, maakt de gemeente afspraken met de marktpartijen om de gemeentelijke doelstellingen en het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik te waarborgen. Uitgangspunt bij de afspraken is dat alle kosten van de gemeente die verband houden met de ontwikkeling voor rekening van de private ontwikkelaar komen.

3.3.1 Kostenverhaal

Indien particuliere partijen grondposities hebben, is het voor de gemeente moeilijker actief grondbeleid te voeren. Faciliterend grondbeleid is dan vaker aan de orde. Van belang is dan dat indien de grond niet kan worden verworven, de gemeente Hulst de kosten die zij maakt ter realisatie van de ontwikkeling kan verhalen op ontwikkelaar(s).

De Wro-Grexwet onderscheidt vier soorten kostenverhaal.

• a.

  Gebiedseigen kosten

• b.

  Bovenwijkse voorzieningen

• c.

  Bovenplanse kosten/verevening

• d.

  Bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen

Onderscheid maken tussen deze groepen is van belang. Onder meer omdat de spelregels over de verhaalbaarheid van deze kosten voor deze groepen verschillend zijn. Afhankelijk van de vraag of er sprake is van een anterieure fase of kostenverhaal in de posterieure fase.

A. Gebiedseigen kosten

Onder gebiedseigen kosten worden de kosten begrepen die nodig zijn om een gebied juridisch en fysiek bouwrijp te maken. Naast de fysieke werken vallen hieronder dus ook de procedure- en de plankosten. Alle kosten die direct en volledig te maken hebben een locatieontwikkeling dienen op deze ontwikkeling te worden verhaald. Hieronder kunnen overigens ook kosten vallen voor werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebied zijn gelegen, maar wel noodzakelijk zijn voor en volledig toerekenbaar zijn aan de betreffende locatieontwikkeling. In de wetstoelichting wordt als voorbeeld natuurcompensatie genoemd.

B. Bovenwijkse voorzieningen

Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen die ten behoeve van meerdere locaties worden aangelegd. Hierbij zijn vele varianten denkbaar, waarbij de voorziening geheel, gedeeltelijk, of in het geheel niet in een exploitatiegebied kan liggen. In alle gevallen is de voorziening echter voor meer dan één locatieontwikkeling bedoeld. Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn:

• ·

  een park in een nieuwbouwwijk, dat mede bedoeld is voor twee aangrenzende toekomstige wijken;

• ·

  een nieuwe randweg rond twee nieuwe wijken;

• ·

  het saneren van een milieuhinderlijk bedrijf, waardoor woningbouw mogelijk wordt.

C. Bovenplanse verevening/kosten

Van bovenplanse verevening is sprake, indien een winstgevende locatie bijdraagt aan de onrendabele top van een ontwikkeling in een ander gebied van de gemeente. Algemeen wordt er van uitgegaan dat hiermee bedoeld is een verevening tussen locaties, waarbij bij de ene locatie een exploitatiewinst wordt verwacht en bij de andere locatie een exploitatieverlies. Deze locaties moeten dan wel functioneel en ruimtelijk aan elkaar gerelateerd zijn, wat in een structuurvisie tot uitdrukking moet komen. Verrekening moet dan plaatsvinden via een fondsbijdrage (bestemmingsreserve).

D. Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen

De bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen is niet afdwingbaar, maar kan slechts op basis van vrijwilligheid in een anterieure worden overeengekomen. Bovendien is bepaald dat hiervoor onderbouwing moet worden gevonden in de structuurvisie. Net als de bovenplanse kosten is de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling niet in de wet of het besluit gedefinieerd. Wel kunnen uit de kamerstukken voorbeelden worden gehaald van wat onder ruimtelijke ontwikkeling moet worden begrepen, zoals:

• ·

  rood voor groenontwikkelingen;

• ·

  natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied;

• ·

  volkshuisvestelijke compensatie;

• ·

  saneren en opknappen oude bedrijfsterreinen;

• ·

  parkeerfonds.

Een van de belangrijkste vernieuwingen die de Wro heeft gebracht is het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente moet de gebiedseigen kosten verhalen en mag er niet meer van afzien. De nieuwe wet onderscheidt een tweetal instrumenten om kostenverhaal zeker te stellen:

• 1.

  Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij de overheid met de particuliere partij een overeenkomst sluit waarin het kostenverhaal is verzekerd. De Wro onderscheidt 2 soorten overeenkomsten:

  • ·

    De anterieure overeenkomst: de overeenkomst die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit op het moment dat er (nog) geen exploitatieplan is.

  • ·

    De posterieure overeenkomst: de overeenkomst die een gemeente met één of meer particuliere eigenaren sluit nadat de gemeente het exploitatieplan heeft vastgesteld.

• 2.

  Het publiekrechtelijk exploitatieplan: het kostenverhaal is vastgelegd in een exploitatieberekening en opgenomen als voorwaarde bij een te verlenen omgevingsvergunning. De vaststelling van een exploitatieplan is een wettelijke verplichting tenzij ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit het kostenverhaal op andere wijze is verzekerd.

Privaatrechtelijk spoor

De gemeente heeft een voorkeur voor het maken van privaatrechtelijke afspraken. De voorkeur gaat uit naar het sluiten van anterieure overeenkomsten. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft een aantal voordelen. Ten eerste krijgt de gemeente al vroeg in het proces zekerheid over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplan of een posterieure overeenkomst. Zo biedt de anterieure overeenkomst de gemeente in beginsel mogelijkheden voor hogere opbrengsten omdat bovenplanse vereveningsbijdragen kunnen worden gevraagd. Bij een anterieure overeenkomst is er immers geen beperking op grond van profijt, causaliteit en proportionaliteit.

De volgende zaken komen minimaal aan bod in een anterieure overeenkomst:

• ·

  Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels), bouwrijp maken, woonrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte;

• ·

  Benodigde grondtransacties;

• ·

  Kostenverhaal van gebiedseigen kosten;

• ·

  Kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening/kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen indien daarvan sprake is;

• ·

  Voorwaarden tot verzekering van het kostenverhaal (bv. Vooruitbetaling of het afgeven van een bankgarantie);

• ·

  Planschadeovereenkomst.

De bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling worden met behulp van de volgende standaardformule berekend:

(Aantal woningen x € 3.000,-) + (1,5% x gemeentelijke bouwgrondprijs x oppervlakte exploitatiegebied)

In specifieke gevallen waarbij onrendabele investeringen plaatsvinden én ruimtelijke winst wordt behaald, kan van de standaardformule worden afgeweken door de sloopkosten van de bestaande bebouwing in mindering te brengen op het te betalen bedrag voor bovenplanse kosten.

Nadat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld is een privaatrechtelijke overeenkomst ook mogelijk (posterieure overeenkomst) maar die moet dan in overeenstemming zijn met wat in het exploitatieplan is vastgelegd.

Als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in het exploitatiegebied een overeenkomst te sluiten, is de gemeente verplicht via publiekrechtelijke weg de kosten te verhalen. Het publiekrechtelijk instrument voor het kostenverhaal is dan ook aanvullend bedoeld, als stok achter de deur.

Door bestemmingsplanwijzigingen kunnen omwonenden zogenaamde planschade lijden. Planschade is de vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken) of inkomensschade die ontstaat na wijziging van de planologie. Planschade dient te worden meegewogen, met name bij herontwikkelings- en inbreidingsprojecten. De planschade kan op voorhand inzichtelijk worden gemaakt door het opstellen van een planschaderisicoanalyse. Indien de gemeente faciliterend grondbeleid uitvoert, ligt de verantwoordelijkheid om een planschaderisicoanalyse op te stellen bij ontwikkelaar. Planschadekosten kunnen op basis van artikel 6.4a Wro voor rekening van exploitant worden gebracht.

Publiekrechtelijke spoor

Indien de gemeente niet tot een overeenkomst is gekomen met een private partij op het moment dat het bestemmingsplan vastgesteld gaat worden, danwel de omgevingsvergunning wordt afgegeven, zal de gemeente een exploitatieplan moeten vaststellen waarin de kosten worden gespecificeerd. Op basis van het exploitatieplan worden het kostenverhaal en de overige te stellen eisen afdwingbaar. Wordt na vaststelling van het exploitatieplan geen posterieure overeenkomst gesloten dan zal het kostenverhaal via de vergunningverlening worden geregeld. De vergunning wordt enkel verleend indien het kostenverhaal zeker wordt gesteld. Niet-tijdige betaling van de verschuldigde exploitatiebijdrage kan leiden tot een bouwstop, invordering bij dwangbevel of zelfs intrekking van de vergunning.

Het kan ook voorkomen dat meerdere partijen betrokken zijn bij één projectgebied. Als niet met alle partijen een overeenkomst kan worden gesloten, zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Daarnaast kunnen er redenen zijn om, naast een anterieure overeenkomst, toch een exploitatieplan vast te stellen, als er onvoldoende zekerheid bestaat over de uiteindelijke betaling van het kostenverhaal (bijvoorbeeld als de marktpartij failliet gaat en de contractpositie wordt verkocht).

Omdat de grondexploitaties van bouwlocaties een langdurig en complex proces kan zijn, moet het exploitatieplan jaarlijks worden herzien totdat alle in het exploitatieplan voorziene werken zijn gerealiseerd. Na afronding van alle werkzaamheden stelt het College een eindafrekening vast.

Bovenplanse kosten

Bovenplanse kosten kunnen conform artikel 6.13 lid 7 Wro voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in een exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage. Bij kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg met behulp van het exploitatieplan houdt de gemeente zich aan drie beginselen:

• 1.

  Profijt

• 2.

  Causaliteit

• 3.

  Proportionaliteit

Het is in het kader van fondsvorming ten behoeve van bovenplanse kosten van belang dat sprake is van samenhangende locaties.

3.4 Samenwerkingsvormen

Tot de jaren negentig waren gemeenten vaak dominant op de grondmarkt. Een actief grondbeleid was een logische beleidskeuze in het gemeentelijk ruimtelijk ordeningsbeleid. Inmiddels is deze situatie veranderd. Vanaf de jaren negentig opereren veel meer marktpartijen en corporaties op de grondmarkt. Doordat er meer spelers op de markt zijn gekomen en door de steeds verdergaande liberalisering is het speelveld voor gemeenten lastiger geworden.

Zowel bij actief als faciliterend grondbeleid is steeds meer sprake van samenwerking met marktpartijen, waarbij via verschillende samenwerkingsvormen ruimtelijke doelstellingen worden gerealiseerd. Bij de samenwerking speelt de inbreng van (markt)kennis en verdeling van risico’s, tekorten en opbrengsten een belangrijke rol.

Bij het voeren van actief en faciliterend grondbeleid zijn diverse samenwerkingsvormen mogelijk. Per geval en locatie zal een strategische keuze moeten worden gemaakt of de gemeente actief of faciliterend grondbeleid voert, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm het meest geëigend is. In de volgende paragraaf worden verschillende samenwerkingsvormen toegelicht.

3.5 Publiek-Private Samenwerking

Publiek-private samenwerking (hierna: PPS) betekent dat de gemeente en één of meerdere marktpartijen samenwerken. Een belangrijk kenmerk van een PPS is dat sprake is van enige vorm van risicodeling. Een PPS kan meerwaarde opleveren omdat het de slagkracht vergroot, meer deskundigheid en marktkennis aanwezig is en/of omdat de risico’s voor de gemeente gereduceerd worden.

Voordelen van de Publieke Private Samenwerking:

• ·

  Verdeling van de risico’s;

• ·

  De gemeente is mede-initiatiefnemer en heeft daarmee mogelijkheden tot sturing en regie;

• ·

  Profijt van elkaars expertise.

Nadelen van de Publieke Private Samenwerking:

• ·

  Positieve grondexploitatieresultaten worden gedeeld met de partners;

• ·

  Samenwerken is ook compromissen zoeken en sluiten, waarbij mogelijk niet alle ambities van de gemeente worden gehaald;

• ·

  Complexe besluitvormingsprocedures, afstemming en terugkoppeling met besturen/directies van de partijen.

Er zijn drie hoofdvormen van PPS-constructies, die onderling verschillen in de verdeling van risico en invloed tussen de partijen. Er zijn ook combinaties van deze modellen mogelijk. Hieronder zijn de drie hoofdvormen kort toegelicht.

Bouwclaim-model

Deze vorm van PPS wordt ook wel het coalitiemodel genoemd. Bij deze samenwerkingsvorm is de grond binnen een plangebied veelal geheel of gedeeltelijk in bezit van private partijen. De private partij verkoopt de betreffende gronden aan de gemeente die de grondexploitatie voert. Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor de plicht tot afname van bouwrijpe kavels al dan niet gekoppeld aan een bouwplicht. Tussen de gemeente en de marktpartijen worden vooraf afspraken gemaakt over het aantal terug te leveren bouwkavels. De bouwkavels kunnen ook elders binnen de gemeente liggen. Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden bouwrijpe kavels tegen een vooraf afgesproken prijs terug geleverd aan de ontwikkelaar.

De meerwaarde van het bouwclaimmodel voor de gemeente zit in het afdekken van risico’s door bij de aankoop van de grond al prijsafspraken over afname te maken. Er ontstaat grip op de ontwikkeling omdat in een vroeg stadium gezamenlijke planvorming plaatsvindt. De afnameplicht geeft de gemeente overigens geen volledige zekerheid. De afname- en bouwplicht kunnen bijvoorbeeld voorwaardelijk zijn gekoppeld aan bestemmingswijziging en voorverkoopresultaat, afhankelijk van wat bij de bouwclaimovereenkomst wordt overeengekomen.

Deze contractvorm is aantrekkelijk voor de gemeente, omdat de gemeente 100% van de gemaakte kosten voor de planontwikkeling kan verhalen. De gemeente voert de grondexploitatie en de gemaakte kosten worden verrekend in de uitgifteprijs van de grond.

Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten bij het bouwclaim-model:

• ·

  Prijsbepaling voor de overname van de gronden;

• ·

  Spanningsveld met Europese aanbestedingsregels;

• ·

  Duidelijke afspraken over bouwrecht of bouwplicht.

Het bouwclaim-model is het meest gebruikte model van publiek-private samenwerking.

Joint-venturemodel

Deze vorm van PPS wordt ook wel het alliantiemodel model genoemd. De meest uitgesproken vorm van PPS is de joint-venture waarbij gemeente en marktpartij(en) samen een rechtspersoon (grondexploitatiemaatschappij, afgekort GEM) oprichten voor de realisatie van een project waarin voor gezamenlijke rekening en risico de grondexploitatie wordt uitgevoerd. Vanzelfsprekend wordt ook de zeggenschap over de grondexploitatie gedeeld. In dit model zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente minder groot, vanwege de gedeelde zeggenschap binnen de GEM. Een joint-venture kan in verschillende juridische vormen worden vervat.

De keuze voor een joint venture met oprichting van een gezamenlijk rechtspersoon, heeft voordelen ten opzichte van een samenwerking met een private partij door middel van alleen een overeenkomst. Het oprichten van een gezamenlijke onderneming biedt de mogelijkheid op een bedrijfsmatige manier in te spelen op de dynamiek van ontwikkelprocessen. Bovendien worden financiële risico’s in belangrijke mate buiten de eigen organisatie en in de gezamenlijke rechtspersoon geplaatst. Daarnaast staat een gezamenlijke rechtspersoon op enige afstand van partijen, zodat voor het betreffende project als één gezicht naar buiten kan treden.

Aan de oprichting van een GEM gaat een samenwerkingsovereenkomst vooraf. Na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst, waarbij ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zijn bepaald en gecontroleerd op financiële haalbaarheid en risico’s, wordt een GEM opgericht, waarin de gemeente en ontwikkelaar(s) participeren in een bepaalde risico- en winstverhouding.

De GEM verwerft grond binnen het plangebied, is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en voor de gronduitgifte. De GEM heeft dus het karakter van een publiek-privaat grondbedrijf. Het grondexploitatierisico wordt gedragen door de GEM en wordt dus uiteindelijk verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Doorgaans zijn de private partijen in de GEM ook (in belangrijke mate) de preferente afnemers van bouwgrond ten behoeve van risicodragende opstalontwikkeling. De grondprijzen zijn marktconform en afspraken worden gemaakt over een grondafnameplanning om te voorkomen dat het afzetrisico van de opstalontwikkeling door de partners wordt afgewenteld op de grondexploitatie.

Partijen stellen een onafhankelijke projectdirecteur aan die de operationele leiding van de GEM ter hand neemt. De projectdirecteur stuurt de planontwikkeling en -realisatie aan, bereidt besluitvorming voor en zorgt voor periodieke rapportages waaronder actualisatie van de grondexploitatie. De grondexploitatie van de GEM staat op afstand van de gemeentelijke organisatie. Met behulp van een GEM kunnen kennis en middelen worden georganiseerd, worden risico’s gereduceerd en wordt professionele sturing gegeven aan de ruimtelijke processen. Belangrijk is hoe de risico’s zijn ondergebracht in de grond- en opstalexploitatie. De gemeente participeert normaal gesproken niet in de opstalexploitatie van commerciële programma’s.

Concessiemodel

Bij de ontwikkeling van een plangebied kan een gemeente er ook voor kiezen zich te beperken tot het vooraf stellen van een aantal randvoorwaarden. Binnen deze randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling, zowel wat betreft de grondexploitatie als wat betreft de opstalexploitatie, overgelaten aan een private partij. De gemeente heeft aanvankelijk het initiatief. De gemeente vraagt projectontwikkelaars om hun plannen voor ontwikkeling van het plangebied in te brengen. Na selectie verkoopt de gemeente de grond. Vervolgens ontwikkelt en realiseert de geselecteerde ontwikkelaar het plangebied. De gemeente houdt daarbij toezicht op de kwaliteit, op basis van vooraf opgestelde randvoorwaarden en op het plan waarmee de ontwikkelaar is gecontracteerd. Tijdens de realisatiefase draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de openbare voorzieningen over aan de private ontwikkelaars. Dit model is bijvoorbeeld interessant voor uitbreidingslocaties op agrarisch grondgebied, kleinschalige ontwikkelingen of ontwikkelingen op deelplanniveau, omdat in dat geval de kans op onvoorziene ontwikkelingen die mogelijk om gemeentelijke bijsturing vragen, relatief klein is.

In de onderstaande beslisboom staan de overwegingen bij de keuze voor samenwerkingsvormen schematisch weergegeven.

Figuur 1: Beslisboom samenwerkingsvormen

4.1 Uitgangspunten grondbeleid

Grondbeleid vergt maatwerk. Van belang is flexibel te zijn in de aanpak naar aanleiding van doelen en omstandigheden. Voor iedere locatie gelden specifieke doelstellingen en omstandigheden. Daarnaast zijn de grondposities van gemeente en marktpartijen ook sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. De gemeente heeft een sterkere positie in het ontwikkelingsproces wanneer gronden in eigendom zijn dan in die gevallen waarin zij geen grondpositie heeft. Met het innemen van strategische posities verkrijgt de gemeente een meer sturende rol in het proces en de planning van gronduitgifte en –exploitatie. Daarvoor is een actief grondbeleid nodig, waarbij ook strategisch gelegen grond actief kan worden verworven om tot samenwerking met betrokken marktpartijen te kunnen komen. In die gebieden waar de gemeente geen eigendom heeft, is het van belang zo vroeg mogelijk het overleg met ontwikkelaars aan te gaan. Via faciliterend grondbeleid kan de regiefunctie en het kostenverhaal worden veiliggesteld.

De laatste paar jaar is er een trend in gebiedsontwikkeling van een terugtredende overheid. Overheden beperkten zich meer tot faciliterend grondbeleid. De ruimtelijke randvoorwaarden worden vooraf bepaald, waarna de ontwikkeling van projecten aan marktpartijen wordt overgedragen. Deze trend is ook in de gemeente Hulst zichtbaar. De afgelopen jaren heeft de gemeente Hulst minder vaak actief grondbeleid gevoerd. Voor wat betreft woningbouw is er een verschuiving zichtbaar van actief grondbeleid (o.a. Grote Kreek) naar faciliterend grondbeleid (Oversprong II, Wittebrug). De gemeente voert nog wel actief grondbeleid voor bijvoorbeeld de Bierkaai en Zoutendijk II.

Economische ontwikkelingen en ontwikkeling op de woningmarkt hebben gevolgen voor gebiedsontwikkeling. Overheden zullen per project en op het niveau van het gehele ontwikkelingsprogramma ambities, aanpak en risico’s zorgvuldig moeten afwegen. Samenwerking, faseerbaarheid en flexibiliteit in ontwikkelingsprocessen zijn nadrukkelijk voorwaarden om ontwikkelingen mogelijk te maken. In het bijzonder in geval van grotere ontwikkelopgaven in de gemeente Hulst is een weloverwogen ontwikkelstrategie van belang.

4.2 Uitgifte

Indien de gemeente actief grondbeleid voert, dan bepaalt de gemeente zelf op welke wijze zij de gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs dit gebeurt. Uitgangspunt voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van grond door de gemeente is dat minimaal alle kosten die de gemeente heeft gemaakt voor de uitgifte, inclusief aankoop en rentekosten worden doorberekend. De te berekenen grondprijzen zijn marktconform. Marktconform betekent in overeenstemming met de heersende economische principes en regels van de vrije markt (systeem van vraag en aanbod). Indien nodig vindt waardebepaling van de gronden plaats door een onafhankelijke taxateur.

De grondprijzen worden minimaal jaarlijks vóór 31 december geactualiseerd en opnieuw vastgesteld.

Uitgangspunt voor het uitgiftebeleid van de gemeente is dat bouwgrond in beginsel in volledige eigendom wordt uitgegeven, tenzij om strategische en/of maatschappelijke redenen voor een andere uitgiftevorm wordt gekozen.

De volgende uitgiftevormen kunnen worden onderscheiden:

• 1.

  verkoop;

• 2.

  openbare inschrijving met gunning;

• 3.

  erfpacht;

• 4.

  opstalrecht

Ad 1. Verkoop

De uitgifte van bouwgrond geschiedt door middel van een verkoopovereenkomst. Daarin regelt de gemeente tegen welke prijs, onder welke voorwaarden en met welke bestemming zij de grond wenst te verkopen.

Ad 2. Openbare inschrijving met gunning

Woningbouwkavels die de gemeente direct aan particuliere opdrachtgevers uitgeeft worden bij openbare inschrijving verkocht. De minimale inschrijfprijzen zijn vastgelegd en zijn afhankelijk van de grootte, de bebouwingsmogelijkheden en de ligging van de kavel. Het bouwplan dient te voldoen aan de door de gemeente gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten. Deze manier van uitgifte is ook mogelijk voor gronden met andere bestemmingen dan woningbouw.

Ad 3. Erfpacht

In het geval van erfpacht wordt een erfpachtovereenkomst gesloten voor een bepaalde (langjarige) periode. De grond blijft in eigendom bij de gemeente, de erfpachthouder krijgt het recht om opstallen te realiseren. De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van eigenaar. De erfpachthouder kan de opstal inclusief de erfpacht ook verkopen.

Ad 4. Opstalrecht

Het vestigen van een recht van opstal wordt toegepast als de gemeente om haar moverende redenen haar eigendom niet wenst te verkopen maar geen eigenaar wil worden van de door de huurder op de gemeentegrond te stichten opstal. Door de juridische scheiding van het eigendom van de grond en de opstal blijft het gehele onderhoud van de opstal bij de opstalhouder. Voorts kan de gemeente in de opstalovereenkomst voorwaarden opnemen die verband houden met gebruik van de opstal en verkoop regulerende bepalingen opleggen.

Van het recht van opstal wordt ook gebruik gemaakt als de gemeente voorzieningen van openbaar belang moet aanleggen in grond van particulieren die bereid zijn hun medewerking hieraan te verlenen. In die gevallen zijn de rollen omgedraaid en is de gemeente opstalhouder.

Bij de verkoop van bouwgrond worden algemene verkoopvoorwaarden van toepassing verklaard. In deze voorwaarden is opgenomen hoe en onder welke voorwaarden verkoop van bouwgrond plaatsvindt. In de verkoopvoorwaarden wordt een anti-speculatiebeding opgenomen. Naast de algemene voorwaarden kan de gemeente bij de uitgifte van bouwgrond tevens bijzondere voorwaarden opnemen.

5.1 Exploitatieopzetten

Actief grondbeleid

Voor alle grondexploitaties binnen de portefeuille van de grondbedrijfsfunctie worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt, die jaarlijks worden herzien. In exploitatieopzetten wordt uitgegaan van de gebruikelijke parameters voor rente en inflatie. Afhankelijk van markanalyse wordt vervolgens een inschatting gemaakt over het tempo waarin verkoopresultaten verwacht worden.

De kosten en opbrengsten van een grondexploitatie worden opgenomen in een exploitatieopzet naar dynamisch model. Dat wil zeggen dat rekening wordt gehouden met prijs- en opbrengststijgingen en met de fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd. Het programma en het grondgebruik, gebaseerd op de beleidsmatige en planologische uitgangspunten, vormen de basis voor de exploitatieopzet. Hiermee wordt een financiële raming gegeven van de kosten en opbrengsten van de activiteiten, die nodig zijn voor de productie van bouwrijpe grond. Met een dergelijke grondexploitatie kan worden aangetoond in hoeverre een bestemmingsplan(wijziging) economisch haalbaar is.

De exploitatieopzet wordt jaarlijks herzien. Dit is ook nodig voor waarderingen die voor de jaarrekening relevant zijn. De diepgang van die jaarlijkse herziening kan verschillen. Voor zover het significante wijzigingen betreft, die niet meer tot de normale uitvoeringsdynamiek van een project kunnen worden gerekend, dient de gemeenteraad expliciet te worden geïnformeerd. De gemeenteraad zal dan om vaststelling worden verzocht.

Faciliterend grondbeleid

Bij projecten waarbij de gemeente faciliterend grondbeleid voert, wordt een exploitatieberekening gevraagd van de ontwikkelende partij. In geval van een wijziging van het bestemmingsplan is aantonen van de financiële haalbaarheid vereist. De kosten die de gemeente maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken, komen voor rekening van de initiatiefnemer. In paragraaf 3.3.1. wordt nader ingegaan op kostenverhaal.

Voor kostenverhaal is het van belang om inzicht te hebben in historische en toekomstige kosten. De kredietwaardigheid van de initiatiefnemer moet voldoende zijn om de verplichtingen te kunnen nakomen. De gemeente vraagt een zekerstelling op basis waarvan gegarandeerd is dat de initiatiefnemer zijn verplichtingen nakomt. De gemeente maakt bij faciliterend grondbeleid een risico-inschatting die jaarlijks geactualiseerd wordt.

Samenwerkingsvormen

Voor de voorbereiding en uitvoering van een ruimtelijk project kan de gemeente de samenwerking met één of meerdere marktpartijen aangaan. Ook is samenwerking met andere openbare lichamen mogelijk. In dergelijke constructies deelt de gemeente de risico’s en de regie. Gezamenlijk wordt over het algemeen één grondexploitatie gevoerd. De gezamenlijke grondexploitatie van samenwerkende partijen heeft consequenties voor de eigen gemeentelijke begroting. Het betreft hier niet alleen financiële afspraken en resultaten, maar ook de risico’s die de gemeente als partner draagt.

5.2 Risicobeheersing

Een risico wordt gedefinieerd als ‘het verschil tussen uitgangspunten en de afwijking op die uitgangspunten die zich gegeven een bepaald reëel scenario op termijn kan voordoen’. Risicomanagement is een regelmatig, systematisch onderzoek naar risico’s die de (financiële) haalbaarheid van een project bedreigen én de formulering en toepassing van maatregelen waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk kunnen worden beheerst. Risicomanagement is een onderdeel van de reguliere Planning en Control cyclus. Grondexploitatie is een risicodragende activiteit, die vraagt om adequate analyse en beheersing van deze risico’s. In de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen staan de uitgangspunten voor risicobeheersing weergegeven.

In het kader van risicomanagement is het van belang in welke mate de gemeente zelf een risico kan beïnvloeden. Indien de beïnvloedbaarheid groot is kan een gerichte strategie worden ingezet om een negatief risico te beperken of zelfs af te wenden. Indien de beïnvloedbaarheid gering is, is monitoring van belang om tijdig over de omvang en het financiële gevolg te kunnen rapporteren. Dit kan leiden tot het bijstellen van ramingen en/of aanpassingen in het plan.

Bij het opstellen van een exploitatieberekening wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Jaarlijks wordt bij actualisering van de exploitatieberekening van gemeentelijke exploitaties ook de risicoanalyse geactualiseerd. De risicoanalyse wordt vastgesteld door het College en ter kennis gebracht aan de gemeenteraad. De stand van zaken van risicobeheersing wordt toegelicht in de reguliere voortgangsrapportages van projecten.

5.3 Projectfasen en besluitvorming

In de gemeente Hulst wordt projectmatig gewerkt. Daarmee is geregeld dat de ontwikkeling en uitvoering van projecten in fasen is verdeeld, waarbij elke fase een door besluitvorming gemarkeerd begin- en eindpunt heeft. Voor de financiële beheersing van de projecten is deze fasering eveneens van belang. Hiervan kan de status van een exploitatieopzet worden afgeleid. Deze status heeft invloed op het risicoprofiel en op wijze van verantwoorden.

Vanuit de grondbedrijfsfunctie bezien zijn in grote lijnen een viertal projectfasen te onderscheiden:

Fase 1: in de initiatieffase worden initiatieven getoetst op wenselijkheid en mogelijkheid. Dit betreft een relatief korte fase met een beperkte ambtelijke inspanning. In deze fase blijkt ook of actief grondbeleid mogelijk is of dat de gemeente een facilitaire rol zou moeten spelen. Bij voorgenomen actief grondbeleid is hier nog geen sprake van een exploitatieopzet, maar van een (financiële) haalbaarheidsstudie. Indien de wenselijkheid en mogelijkheid van actief grondbeleid wordt vastgesteld, kan het bestuur een besluit nemen om de voorbereiding van het project ter hand te nemen. Daarmee gaat het project fase 2 in. Met dit bestuurlijke besluit dient ook een voorbereidingskrediet te worden verstrekt inclusief dekking.

Fase 2: Op grond van het besluit het project intensief te ontwerpen wordt het project administratief geactiveerd. In deze fase wordt de exploitatieopzet voorbereid. Historische kosten worden ingebracht. In deze fase worden vooral plankosten gemaakt. Het aangaan van verplichtingen kan alleen binnen door de gemeenteraad gevoteerde voorbereidingskredieten. De gemeenteraad heeft nog niet tot de daadwerkelijke uitvoering van het project besloten. Op grond van een definitief ontwerp kan de gemeenteraad worden gevraagd het plan en de daarbij behorende grondexploitatieopzet vast te stellen. Dit kan worden gezien als een uitvoeringsbesluit, fase 2 is daarmee afgerond.

Fase 3: In deze fase wordt het project fysiek uitgevoerd. Het aangaan van verplichtingen kan alleen binnen door de gemeenteraad gevoteerde exploitatieopzet en bijbehorende kredieten. De exploitatie wordt afgesloten zodra de laatste kavel is verkocht. Het openbare gebied wordt vervolgens overgedragen aan de gemeentelijke beheerorganisatie en opgenomen in de diverse beheerplannen.

Fase 4: Het project is afgesloten en het openbare gebied is in beheer genomen.

De projecten en activiteiten in de fasen Ontwerp en Uitvoering maken deel uit van de grondbedrijfsfunctie, projecten in de Initiatieffase en Beheerfase niet. De faseovergangen worden door expliciete bestuurlijke besluitvorming gemarkeerd.

5.4 Winst- en verliesneming

De Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft in de Notitie Grondexploitatie (bijgesteld) van februari 2012 een toelichting gegeven over het winst- en verliesnemen.

Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van de winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex.

Er zijn verschillende complicaties die het nemen van (tussentijdse) resultaten op de grondexploitatie bemoeilijken.

• ·

  in de praktijk zijn de nog te maken aanlegkosten niet goed in te schatten door de conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingproces;

• ·

  ook zijn de mogelijke opbrengsten zeer conjunctuurgevoelig en zijn niet alle kavels op voorhand al verkocht tegen de gewenste verkoopprijzen;

• ·

  tijdens het meerjarige proces ontstaan er vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene verrassingen op;

• ·

  de aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is voor een deel dienstbaar aan alle percelen waardoor het financieel afsluiten van delen van een locatie problemen oplevert.

5.4.1 Tussentijds winst nemen

Het voorzichtigheidsbeginsel brengt met zich mee dat winstrealisatie wordt uitgesteld tot voldoende zekerheid bestaat dat winst wordt gerealiseerd. Dit betekent niet dat winst alleen kan worden genomen bij het afsluiten van de exploitatie. Er zijn situaties denkbaar waarbij er al eerder voldoende zekerheid is om winst te nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. In deze notitie grondexploitatie worden een viertal situaties van afnemende zekerheid voor de mogelijke tussentijdse winstneming beschreven.

• 1.

  Alle kosten van een grondexploitatie zijn geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop is dus pure winst. Eventuele rentekosten vragen wel om speciale aandacht. Die zullen hoger uitvallen naarmate verkoop langer wordt uitgesteld, en die ook nog via de verkoopprijs moeten worden gedekt.

• 2.

  Bijna alle kosten zijn gemaakt en geheel gedekt door gerealiseerde verkopen én ook de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten geheel zijn gedekt door gerealiseerde verkopen.

• 3.

  De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten én de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten.

• 4.

  Verkopen worden met een voorgecalculeerde winst gerealiseerd in een goed beheersbaar (resterend) productieproces. De voorgecalculeerde winst kan dan, onder deze relatief zekere omstandigheid, naar rato van de voortgang als gerealiseerd worden beschouwd (percentage of completion methode). Veelal wordt zo´n situatie “uitbesteed” aan een projectontwikkelaar die daadwerkelijk in staat is een goed beheersbaar (resterend) verkoop- en productieproces te organiseren en te realiseren.

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt er toe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Er zijn situaties denkbaar waarbij al eerder voldoende zekerheid is voor winst nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst dan ook te worden genomen.

Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post Bouwgrond in exploitatie. Deze wijze van verantwoording is naar analogie van de voorziening voor dubieuze debiteuren.

5.4.2 Verwerking van verliezen

Het is mogelijk dat een exploitatieopzet wordt gemaakt waarbij vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatie voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies.

Het is ook denkbaar dat een aanvankelijk winstgevende prognose van een grondexploitatiebegroting omslaat naar een verliesgevende begroting, bijvoorbeeld als gevolg van conjuncturele omstandigheden, noodgedwongen planwijzigingen en degelijke. De tot dan toe geactiveerde grondexploitatie krijgt dan een lagere waarde. Die lagere waarde kan in de verslaggeving (en boekhouding) op twee manieren worden gepresenteerd, namelijk:

• ·

  via een (niet-herstelbare) afboeking;

• ·

  via het treffen van een voorziening die wordt afgetrokken van de waarde van het actief.

In feite is de voorziening, naar analogie van de voorziening voor oninbare vorderingen (dubieuze debiteuren), een waarde correctie op de actiefpost Bouwgrond in exploitatie. Om die reden moet deze voorziening dan ook onder deze post worden opgenomen en toegelicht in de toelichting van de balans.

Voordeel van het aanbrengen van de noodzakelijke waarde correctie via het treffen van een voorziening is dat er een automatische correctie naar mogelijk de gehele vervaardigingsprijs plaatsvindt wanneer de marktwaarden weer verbeteren. Op deze wijze kan een eerder geleden boekverlies mogelijk later dus weer als een soort tussentijdse winst naar voren komen.

5.5 Reserves en voorzieningen

Naast een voorziening grondexploitatie, als waarde correctie voor een voorzien verlies, komt het voor dat sprake is van reservevorming.

In de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen is aangegeven dat de totale omvang van de reserves (weerstandsvermogen) minimaal even groot moet zijn als de totale risico’s. Binnen de gemeente Hulst bestaat het stelsel van reserves en voorzieningen van de grondbedrijfsfunctie uit de Reserve Grondexploitatie en een Reserve Afbouw Grondexploitatie.

5.5.1 Reserve Grondexploitatie

De Reserve Grondexploitatie is een reserve, waaraan alle batige saldo’s van grondexploitatieplannen worden toegevoegd. Als dekkingsmiddel is deze reserve de afgelopen jaren ingezet voor het financieren van projecten als de Nieuwe Bierkaai e.d.

In het licht van art. 43 BBV is de Reserve Grondexploitatie een bestemmingsreserve. Deze wordt gevoed door:

• ·

  het toevoegen van batige saldi van afgesloten grondcomplexen en uit tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties;

• ·

  opbrengsten van verkopen van vastgoed binnen de Grondbedrijfsfunctie;

• ·

  incidentele bijdragen uit de Algemene Dienst;

• ·

  mutaties in de reserves. Deze kunnen leiden tot het terugvloeien van middelen naar de Reserve Grondexploitatie.

Onttrekkingen aan de Reserve Grondexploitatie kunnen worden gedaan voor:

• ·

  het vormen van voorzieningen ter afdekking van negatieve exploitatiesaldi;

• ·

  mutaties naar andere reserves;

• ·

  afroming ten gunste van de Algemene Dienst;

• ·

  overige incidentele uitgaven ten behoeve van de Grondbedrijfsfunctie.

De Reserve Grondexploitatie is een bestemmingsreserve die primair is bedoeld voor het opvangen van financiële gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingsplannen. Als gevolg van onder meer economische en demografische ontwikkelingen (vergrijzing, krimp) zullen in de komende jaren en decennia in toenemende mate herstructureringen nodig zijn. Ook voor bedrijventerreinen geldt dat in de toekomst herstructureringen en/of revitalisering gewenst zullen zijn. Het is noodzakelijk om middelen te reserveren die ingezet kunnen worden om ruimtelijke knelpunten aan te pakken. De Reserve Grondexploitatie zal worden opgebouwd ten behoeve van de toekomstige ruimtelijke uitdagingen.

5.5.2 Reserve Afbouw Grondexploitatie

Het gemeentelijke beleid is dat een grondexploitatie wordt afgesloten, zodra alle percelen bouwgrond zijn verkocht. Dit betekent dat het budget voor alle kosten die na die datum verricht worden, gereserveerd moeten worden. Hiervoor wordt de Reserve Afbouw Grondexploitaties gebruikt. Uitgaven die verricht worden nadat een plan is afgesloten komen ten laste van de gereserveerde financiële middelen van de Reserve Afbouw Grondexploitaties.

5.5.3 Voorzieningen Grondbedrijfsfunctie

Een voorziening binnen de Grondbedrijfsfunctie dient voor de dekking van een geprognosticeerd verlies van een grondexploitatie. De voorziening dient voldoende middelen te bevatten om het gehele verlies te kunnen afdekken. Voor iedere grondexploitatie met een geprognosticeerd verlies wordt een afzonderlijke voorziening ingesteld. Jaarlijks wordt op basis van de herziening van de grondexploitatieberekeningen de noodzakelijke omvang van de voorzieningen opnieuw bepaald.

5.6 Weerstandsvermogen

De uitgangspunten voor risicobeheersing weergegeven staan beschreven in de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen. De risico’s van grondexploitaties worden minimaal jaarlijks geïnventariseerd en afgezet tegen het weerstandsvermogen. De resultaten hiervan worden toegelicht in de paragraaf Weerstandsvermogen.

7.1 Inleiding

De Nota Grondbeleid biedt kaders voor de Raad, het College en de ambtelijke organisatie en geeft de Raad de mogelijkheid om haar kader stellende rol beter in te vullen. Met de nota worden de uitgangspunten en mogelijkheden van grondbeleid vastgelegd. Er is geschetst welke rollen de gemeente op strategisch niveau kan spelen bij de voorbereiding en realisatie van ruimtelijke plannen en welke instrumenten kunnen worden ingezet. Op tactisch niveau zullen keuzes gemaakt worden ten aanzien van het in te zetten grondbeleidsinstrumentarium, afhankelijk van de specifieke situatie van elk project. Dit leidt tot richtlijnen voor de uitvoering van het grondbeleid op operationeel niveau.

De Nota Grondbeleid wordt door de Raad vastgesteld en heeft een looptijd van 4 jaar. Daarna zal de nota grondbeleid opnieuw moeten worden vastgesteld. De Nota Grondbeleid beschrijft uitgangspunten voor het grondbeleid in algemene zin en bevat geen informatie over de rol en instrumenten in specifieke projecten. Vanuit de Raad is wel behoefte aan zicht op en sturing van het grondbeleid in concrete gevallen. Die behoefte wordt ingevuld met deze Uitvoeringsparagraaf. In deze paragraaf staan de doelstellingen en uitgangspunten voor het te voeren grondbeleid zo concreet mogelijk benoemd.

Naast de nu voorzienbare specifieke gevallen, zullen zich nog niet voorzienbare kansen en omstandigheden voordoen, waarop de gemeente zal inspelen. Deze zijn niet in deze uitvoeringsparagraaf beschreven. Uiteraard gelden voor die situaties wel de in de Nota Grondbeleid beschreven uitgangspunten.

7.2 Actief en faciliterend grondbeleid

De laatste jaren is bij in de gemeente Hulst een verschuiving zichtbaar geweest van actief grondbeleid naar faciliterend grondbeleid. In het verleden voerde de gemeente vaker actief grondbeleid, waarbij de gemeente gronden verwierf en deze uitgaf als bouwgrond (o.a. Grote Kreek). De laatste jaren vindt de verwerving en uitgifte van gronden meer plaats door marktpartijen en voert de gemeente een faciliterend grondbeleid. Deze verschuiving naar faciliterend grondbeleid is vooral zichtbaar bij woningbouwprojecten en bedrijventerreinen.

In de gemeente Hulst is in de afgelopen jaren een flink aantal projecten opgestart, die in de komende jaren aanbod van woningen en bedrijventerrein opleveren. Vanwege de hoeveelheid initiatieven en de huidige economische omstandigheden is er naar verwachting de komende jaren ruim voldoende aanbod op de woningbouwlocaties (o.a. Oversprong II, Wittebrug, Kloosterzande-Oost, Zoutedijk II, Perkpolder) en bedrijventerreinen (o.a. Hogeweg V). De ontwikkelingen in De Statie en de Nieuwe Bierkaai, leveren de komende jaren extra aanbod aan woningen en ruimte voor bedrijven en winkels.

De economische omstandigheden hebben als effect dat de vraag naar woningen en bedrijfskavels op dit moment beperkt is. Daarnaast moet de gemeente als gevolg van demografische ontwikkelingen een gedegen afweging maken bij initiatieven die een toevoeging van woningaantallen of bedrijfsterrein opleveren. Van belang is verder dat in de exploitatieovereenkomst voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Hogeweg V is opgenomen dat de gemeente geen initiatieven onderneemt of ondersteunt die concurrerende bedrijventerreinen opleveren voor Hogeweg V, zolang op Hogeweg V nog kavels uitgegeven kunnen worden.

De gemeente voert grondbeleid op meer terreinen dan ten behoeve van woningbouw en bedrijventerrein. Zo voert de gemeente bijvoorbeeld actief grondbeleid bij de aanleg van wegen, voor de realisering van eigen gebouwen (bijvoorbeeld stadsschuur/brandweerkazerne). Van belang bij de keuze om actief grondbeleid te voeren is of het een gemeentelijke kerntaak betreft en of er een aanzienlijk maatschappelijk probleem speelt, dat niet zelfstandig door marktpartijen wordt opgelost. Alleen wanneer dit het geval is, kan de gemeente actief grondbeleid voeren.

7.3 Verkoop

De gemeente Hulst heeft onroerend goed (gronden en opstallen) in bezit. Voor het overgrote betreft het onroerend goed met openbare functies die tot de kerntaken van de gemeente behoren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan wegen, trottoirs, waterpartijen, groenvoorzieningen, stadhuis, scholen begraafplaats en sportvoorzieningen. Dit onroerend goed houdt blijvend dezelfde functie en de gemeente zal dit dan ook blijvend in eigendom houden.

Daarnaast heeft de gemeente onroerend goed in eigendom, met functies die niet tot de kerntaken behoren of met een onduidelijke functie. Voor een deel van dit onroerend goed geldt dat de gemeente dit in de toekomst wil kunnen ontwikkelen tot een andere functie.

Verkoop van onroerend goed is naar verwachting effectiever en efficiënter wanneer de gemeente de verkoop actief oppakt.

7.4 Prijsbepaling

Uitgangspunt voor de aan- en verkoop van onroerend goed is dat prijsbepaling plaatsvindt op basis van marktconforme prijzen. De waardebepaling van onroerend grond wordt gemaakt op basis van de bestemming die volgens het vigerende bestemmingsplan op de betreffende grond mogelijk is. Indien een wijziging van de bestemming wordt voorzien (concreet en aannemelijk) dan wordt de bestemmingswijziging meegenomen in de waardebepaling.

Voor onroerend goed transacties met een waarde vanaf € 50.000,- vindt een onafhankelijke taxatie van de waarde plaats. Uitzondering vormen onroerende goederen waarbij zonder taxatie een aantoonbaar objectieve waardebepaling kan plaatsvinden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn door vergelijking met een vergelijkbaar getaxeerd onroerend goed of bij agrarische percelen.

In het geval van onroerend goed met een waarde lager dan € 50.000,- is geen taxatie vereist, omdat de taxatiekosten in die gevallen disproportioneel zijn. Voor die gevallen waarbij geen onafhankelijke taxatie wordt gemaakt, wordt wel een objectieve onderbouwing van de waarde gemaakt.

Uitgangspunt is dat aankoop van onroerend goed plaatsvindt voor een prijs die maximaal de taxatiewaarde bedraagt. Verkoop van onroerend goed vindt plaats voor een prijs die minimaal de taxatiewaarde bedraagt. Ruil van onroerend goed vindt plaats op basis van taxatiewaarden, waarbij het waardeverschil wordt afgerekend.

In voorkomende gevallen kan er gemotiveerd worden afgeweken, op voorwaarde dat voor de gemeente geen onacceptabel nadeel en geen risico’s voor de gemeente ontstaan (denk o.a. aan staatssteun).

Voor onroerend goed met een kleine waarde (‘snippers’), geldt vanwege de afhandelingskosten een minimale verkoopprijs van € 500,-.

De verkoopprijzen van bouwkavels, bedrijvengrond, snippergroen en reststroken worden minimaal jaarlijks vóór 31 december geactualiseerd en opnieuw vastgesteld.

7.5 Verpachten/verhuren

De gemeente kan onroerend goed dat zij blijvend in eigendom heeft en geen openbare functie heeft verhuren of verpachten. Pacht is een op huur lijkende overeenkomst, waarbij agrarische gronden met eventuele opstallen door de gemeente aan de pachter in gebruik worden gegeven. Voor pacht gelden bijzondere wettelijke bepalingen.

Voor een deel van het onroerend goed geldt dat de gemeente er op enig moment in de toekomst over wil kunnen beschikken, bijvoorbeeld voor ontwikkeling tot een andere functie. In die gevallen verkoopt de gemeente niet maar verhuurt of verpacht de gemeente. Van belang bij verhuren en verpachten is dat het onroerend goed beschikbaar is op het moment dat de gemeente erover wil kunnen beschikken. De gemeente zorgt ervoor dat de beschikbaarheid is gewaarborgd in de huur- en pachtovereenkomsten. Het is vanuit oogpunt van flexibiliteit worden alleen kortlopende overeenkomsten aangegaan. Voor huurovereenkomsten geldt dat bij een looptijd van meer dan twee jaar huurrechten ontstaan, die de flexibiliteit beperken. Bij pacht worden alleen geliberaliseerde pachtovereenkomsten gesloten. Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht waarbij de overeenkomst eindigt op de overeengekomen einddatum. Voor geliberaliseerde pacht gelden minder wettelijke bepalingen.

De prijzen voor verhuur en verpacht worden periodiek geactualiseerd en opnieuw vastgesteld.

Voor verhuur en pacht worden vaak erg lage prijzen gerekend.

7.6 Snippergroen

De gemeente beheert openbaar groen. Het groen draagt bij aan de duurzame instandhouding, en zo nodig de verbetering van de kwaliteit en het functioneren van het bestaande woon-, werk- en leefklimaat, in samenhang met de overige gemeentelijke taken. De meeste groenstroken hebben een duidelijke functie, maar er zijn ook groenstroken waarbij een duidelijke functie ontbreekt. Dit zijn de zogenaamde reststroken, ook wel snippergroen genoemd.

Onder snippergroen wordt verstaan: ‘kleine’ groenstroken in de woon- en werkomgeving van maximaal 200 m2 die als openbaar groen zijn ingericht, eigendom zijn van de gemeente en die vanwege hun karakter en situering geen bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte als leefomgeving. Deze groenstroken maken geen deel uit van het straatprofiel of totaalbeeld. De groenstroken vormen geen verkeersgeleiding. Snippergroen kan veelal worden verkocht zonder dat er afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte.

De gemeente Hulst krijgt met grote regelmaat verzoeken van bewoners om in aanmerking te komen voor koop of huur van snippergroen, meestal grenzend aan hun woning. Verder wordt regelmatig geconstateerd dat inwoners een groenstrook die in eigendom van de gemeente is, zijn ‘toegeëigend’ en ongewenst in gebruik zijn genomen. Het is van belang om voor de uitgifte van groenstroken een eenduidig beleid vast te stellen.

Er zijn twee vormen van uitgifte van snippergroen, namelijk verkoop en verhuur. De hoofdregel is dat snippergroen wordt verkocht.

7.6.1 Verkoop

Verkoop van snippergroen leidt tot de meest heldere situatie. De koper heeft niet meer te maken met privaatrechtelijke beperkingen en het levert de eigenaar veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. De gemeente hoeft geen onderhoud meer te plegen, heeft eenmalig extra inkomsten, er is een meeropbrengst voor de OZB, er zijn geen kosten voor verhuur en toezicht en handhaving wordt in principe minder. Verder kan het bijdragen aan verbetering c.q. kwaliteit van het straatbeeld. Snippergroen is vaak moeilijk bereikbaar, waardoor het onderhoud moeizaam te verwezenlijken is.

De gemeente maakt de afweging of het snippergroen verkocht of verhuurd kan worden aan de hand van de volgende criteria:

• ·

  Uitgifte van gemeentegrond kan alleen plaatsvinden als de grond geen stedenbouwkundige, planologische of verkeerskundige functie heeft en de grond niet is aangemerkt als niet te verkopen openbaar groen zoals verwoord in het Groenstructuurplan van de gemeente Hulst;

• ·

  Bij aanwezigheid van kabels en/of leidingen in de betreffende strook snippergroen vindt in principe geen verkoop plaats. Mochten de nutsbedrijven echter bereid zijn de kabels en/of leidingen te verplaatsen dan kan wel tot verkoop van het snippergroen worden overgegaan. De kosten voor het omleggen van de kabels en/of leidingen komen in dat geval geheel voor rekening van de koper. De koper dient zelf overeenstemming te bereiken met de nutsbedrijven. Gemeente werkt slechts mee aan verkoop indien de koper de gemaakte afspraken met de nutsbedrijven schriftelijk heeft vastgelegd en bevestiging van het nutsbedrijf wordt overlegd;

• ·

  Verkoop van snippergroen vindt niet plaats als er riolering in de grond of straatmeubilair op de grond aanwezig is. Als het riool of het straatmeubilair verplaatst kan worden kan tot verkoop van snippergroen worden overgegaan. De kosten voor het omleggen van het riool of het straatmeubilair komen geheel voor rekening van de koper;

• ·

  Uitgifte van snippergroen mag geen negatieve gevolgen hebben voor (toekomstige) inrichtingsmogelijkheden. Toetsing moet plaatsvinden aan geldende of in ontwikkeling zijnde en mogelijk toekomstige (bestemmings)plannen, verkeersplannen en kabels en leidingen;

• ·

  Uitgifte van een groenstrook mag niet ten kosten gaan van openbaar groen met een ecologische waarde. Het snippergroen wordt niet uitgegeven wanneer het onderdeel uitmaakt van een park of plantsoen en waardevolle beplanting bevat;

• ·

  Groenstroken grenzend aan grotere openbare ruimtes waar meerdere rijen woningen op uitkijken en groenstroken die grenzen aan openbare parkeerplaatsen zullen in beginsel niet worden verkocht;

• ·

  Uitgifte van snippergroen mag niet leiden tot onacceptabele aantasting van de privacy van direct omwonenden;

• ·

  Snippergroen wordt uitsluitend verkocht aan de eigenaren van de aangrenzende tuin. Wanneer er meerdere tuinen grenzen aan de groenstrook, dan moet de verzoeker een ‘verklaring van geen bezwaar’ overleggen van alle buren die aan de groenstrook grenzen. In beginsel wordt er geen grond verkocht dat voor andermans erf ligt;

• ·

  Als de strook snippergroen grenst aan percelen van verschillende eigenaren, die alle interesse hebben in aankoop/huur van een deel van deze strook, dient overeenstemming bereikt te worden met de verschillende eigenaren/huurders over de verdeling van het perceel gemeentegrond;

• ·

  Uitgiften van snippergroen mag niet leiden tot ingesloten eigendommen van de gemeente;

• ·

  Verkoop van het perceel mag niet leiden tot een onlogische indeling van particuliere grond. Om de zogenaamde ‘vertanding’ te voorkomen kan worden besloten de grond alleen te verkopen als tevens alle buren een soortgelijk perceel aankopen;

• ·

  Groenstroken worden in beginsel in zijn geheel verkocht. Alleen als gedeelde verkoop in het belang van de gemeente is, kan er een gedeelte van een groenstrook worden verkocht. Een eventuele herinrichting van de openbare ruimte die na verkoop overblijft, zoals het aanhelen van het trottoir, graafwerkzaamheden enzovoort, worden door of in opdracht van de gemeente uitgevoerd, op kosten van de verzoeker;

• ·

  Er vindt geen verkoop plaats van gronden aan huurders van woningen in verband met de te verwachten problemen bij wisseling van de huurders.

De aanvragen voor verkoop van snippergroen kost veel inzet van uren en het levert betrekkelijk weinig op. De verzoeken om snippergroen te kopen komen zowel bij gemeentelijke grondexploitaties als bij exploitaties van marktpartijen voor. Het is ongewenst als kopers van grond kort na de aankoop de grond hun grondbezit voor een lage prijs kunnen uitbreiden.

Ook de verhuur van dit snippergroen vergt behoorlijke inzet van uren. Huurovereenkomsten zijn vaak lang geleden aangegaan. Bestaande huurovereenkomsten die redelijkerwijs niet eenzijdig opzegbaar zijn, worden via een uitsterfconstructie (o.a. afloop overeenkomst, verhuizing, overlijden) ontbonden. Bij de ontbinding van huurovereenkomsten voor snippergroen geldt dat de gemeente inzet op verkoop in plaats van opnieuw verhuren.

De gemeente verhuurt daarnaast op een aantal locaties volkstuinen aan individuele huurders. Dit brengt aanzienlijke ureninzet met zich mee, ook voor het beheer van onverhuurde percelen e.d. het is veel efficiënter als de gemeente kan verhuren aan één partij per volkstuincomplex.

7.6.2 Verkoopprijs

Er wordt bij de verkoopprijs geen onderscheid gemaakt tussen snippergroen grenzend aan de voor-, achter- en zijerf. Het is mogelijk dat de koper door de aankoop van een klein perceel grond op grond van het bestemmingsplan extra bouwmogelijkheden verkrijgen. Er wordt daarom onderscheid gemaakt in de grondprijs al naar gelang de extra mogelijkheden van de koper. Voor percelen waarop bebouwing mogelijk is, geldt een hogere prijs dan voor percelen waarop minder gebruiksmogelijkheden bestaan.

Voor gronden waarbij de mogelijkheid bestaat om vergunning plichtige bouwwerken te realiseren geldt dat de verkoopprijs gelijk is aan de prijs die de gemeente vraagt voor bouwgrond in de betreffende kern.

Voor de prijsbepaling wordt verwezen naar paragraaf 7.4.

7.6.3 Verhuurprijs

Op dit moment verhuurt de gemeente Hulst snippergroen voor hele lage prijzen (€ 0,12 per m2 per jaar). De huurprijs zal omhooggetrokken worden naar € 1,- per m2 per jaar. De bestaande huurovereenkomsten worden door middel van een uitsterfconstructie ontbonden. Na ontbinding van de huurovereenkomsten ontstaat de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen en de voorwaarden te harmoniseren.

Er wordt bij de huurprijs geen onderscheid gemaakt tussen snippergroen grenzend aan de voor-, achter- en zijerf. Er wordt een minimale huurprijs berekend van € 50,- per jaar, ongeacht de grootte en het aantal vierkante meters per perceel gemeentegrond. Om de flexibiliteit in de beschikbaarheid te waarborgen worden bij verhuur van snippergroen overeenkomsten met een bepaalde tijd aangegaan.

De verhoging van de huurprijs heeft als mogelijk gevolg dat een aantal huurders het gebruik zal willen beëindigen. Na beëindiging van het gebruik van snippergroen dienen deze stroken grond vaak opnieuw te worden ingericht als openbaar groen en worden ze weer in het reguliere onderhoudsprogramma van de gemeente in opgenomen.

7.6.4 Baten

Uit de totale opbrengsten van verkoop snippergroen moeten in eerste instantie alle kosten worden gedekt die met de uitvoering en verwezenlijking te maken hebben. Deze kosten bestaan onder andere uit de in te zetten ambtelijke uren en de kosten van herinrichting van terreinen die vanuit verhuur terug in beheer komen van de gemeente. De notariële kosten, komen voor rekening van de kopers.

7.6.5 Oneigenlijk gebruik gemeentegrond

Het komt voor dat stroken gemeentegrond oneigenlijk worden gebruikt. Het kan bijvoorbeeld gaan om stukken gemeentegrond die bij tuinen zijn getrokken, of waarop spullen zijn gestald of gestort. Hieruit kunnen problemen voortvloeien voor het onderhoud aan kabels en leidingen, voor groenvoorzieningen en de verkeersveiligheid.

De gemeente gebruikt de grond onder andere voor de aanleg van plantsoenen, speelterreinen, het aanleggen van kabels en leidingen, wegen en andere openbare voorzieningen. Niet alleen de gemeente, maar ook andere (semi)overheden, zoals kabelexploitanten en nutsbedrijven maken gebruik van de grond van de gemeente.

Terugvordering van de grond kan problemen opleveren. Als al vele jaren gebruik wordt gemaakt van de gemeentegrond kan het recht van de gemeente tot terugvordering van de eigendom verjaard zijn. Dit is pas na 20 jaar en de bewijslast ligt bij de burger.

Tegen het oneigenlijke en onrechtmatige grondgebruik kan worden opgetreden door middel van handhaving. Het gaat om privaatrechtlijke handhaving. Oneigenlijk gebruik waarbij de gemeentelijke belangen direct in het geding zijn, worden proactief ter hand genomen. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer er leidingen in de betreffende grond liggen of wanneer de verkeersveiligheid in het geding is. Vanwege de arbeidsintensiviteit vindt geen actieve zoektocht plaats naar oneigenlijk gebruik, maar wordt opgetreden op het moment dat de gemeente het oneigenlijk gebruik constateert.

Uitgangspunt is dat de gemeente samen in overleg met de oneigenlijk gebruiker een oplossing zoekt. Mocht dat niet het gewenste resultaat opleveren, dan onderneemt de gemeente stappen om het gebruik te beëindigen. De gemeente schrijft de oneigenlijk gebruiker aan en geeft de gelegenheid om het oneigenlijk gebruik binnen een redelijke termijn te beëindigen. Indien de gebruiker daaraan geen gehoor geeft, dan neemt de gemeente maatregelen om het gebruik te beëindigen. Alle kosten van de beëindiging komen voor rekening van de gebruiker.