Nota Grondprijzen 2011

Artikel 1.1. Kader​

De Nota Grondprijzen is een jaarlijks door het College van B&W vast te stellen beleidsdocument, gebaseerd op de door de Raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondbeleid 2009 (d.d. 23-04-2009). Middels deze beleidsnota wordt inzichtelijk gemaakt tegen welke prijzen gronden ten behoeve van bebouwing en/of niet openbaar gebied worden uitgegeven.

Door middel van de Nota Grondprijzen slaagt de gemeente erin om in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme en heldere financiële afspraken te maken met de afnemers van de grond. Door veranderende wetgeving (o.a. Europese regelgeving en Wet ruimtelijke ordening) zal ook de uitgifte van de gronden complexer en dynamischer worden. Mede daarom vormen de methodiek en de werkwijze van de Nota Grondprijzen, waarbij eenduidigheid en transparantie belangrijk zijn, een goede basis voor het contracteren van marktpartijen.

De Nota Grondprijzen is een openbaar beleidsdocument. Door deze jaarlijks opnieuw vast te stellen, informeert het College van B&W de gemeenteraad en belanghebbenden steeds op transparante wijze over het actuele gemeentelijk grondprijzenbeleid.

De stafeenheid Strategie en Programma’s en het team Beleid en Advisering van de eenheid RO zijn binnen de gemeente Kampen belast met de uitvoering van de Nota Grondprijzen. Voor de stafeenheid Strategie en Programma’s en het team Beleid en Advisering is deze nota kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend. De vastgestelde grondprijzen uit deze nota worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties.

Artikel 1.2. Basis-uitgangspunten grondprijsbeleid

De gemeente Kampen heeft als beleidsuitgangspunt dat bij de vaststelling van haar grondprijzen wordt uitgegaan van de reële marktwaarde van de grond. Door het toepassen van markconforme grondprijzen wordt een zo gering mogelijk beslag gelegd op gemeentelijke financiële middelen voor de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen.

De overige uitgangspunten met betrekking tot het hierna volgende grondprijsbeleid zijn:

• -

  Tenzij anders vermeld zijn alle grondprijzen die in deze nota en de bijlage worden genoemd exclusief BTW en kosten koper.

• -

  De vrij op naam prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW.

• -

  Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, qua bodemkwaliteit geschikt voor de beoogde bestemming. Kleinere en incidentele kavels worden geleverd in de staat waarin deze zich bevinden.

• -

  In voorkomende gevallen kan het college van B&W afwijken van de in de nota vastgestelde grondprijs. Het college van B&W doet hiervoor een voorstel richting de gemeenteraad. De gemeenteraad accordeert het voorstel van B&W en stelt de uiteindelijke hoogte van de grondprijs vast.

Artikel 1.3. Anterieure en Posterieure overeenkomst

In de afdeling grondexploitatie van de Wro is onderscheid gemaakt tussen anterieure en posterieure overeenkomsten:

• -

  Anterieure overeenkomst; De overeenkomst die een gemeente met een of meerdere particuliere eigenaren sluit op het moment dat er (nog) geen vastgesteld exploitatieplan is.

• -

  Posterieure overeenkomst; De overeenkomst die een gemeente met een of meerdere particuliere eigenaren sluit nadat de gemeente het exploitatieplan heeft vastgesteld.

Het opstellen van een exploitatieplan is van toepassing wanneer de gemeente in onderhandeling met één of meerdere particuliere eigenaren niet in staat is geweest, of het niet wenselijk heeft geacht, om een overeenkomst te sluiten over de grondexploitatie, voordat een planologische maatregel is vastgesteld. Wanneer dit aan de orde zou zijn, wordt de gemeente feitelijk beperkt tot de publiekrechtelijke mogelijkheden die zij heeft. In het uiterste geval kan dit leiden tot een omgevingsvergunning onder (afdwingbare) financiële voorwaarden.

De Nota Grondprijzen maakt ook onderscheid in de hierboven genoemde overeenkomsten bij het vaststellen van de grondprijzen. Uitgangspunt daarbij is dat de gemeente Kampen één methode van grondprijzen gebruikt bij posterieure overeenkomsten. Dit is noodzakelijk om voldoende transparantie en onderbouwing te leveren voor het geval dat de gemeente in de situatie terecht komt, waarin zij haar publiekrechtelijk instrumentarium moet inzetten.

Bij anterieure overeenkomsten wordt een principiële methode genoemd (welke gelijk is aan de methode bij een posterieure overeenkomst), maar kan worden gekozen voor een andere methode voor het vaststellen van de grondprijzen.

Artikel 1.4. Aansprakelijkheid

Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen en over de grondprijzen voor specifieke ontwikkelingen dient u zich dan ook te wenden tot de stafeenheid Strategie en Programma’s van de gemeente Kampen.

Artikel 2.1. Samenvatting methoden van prijsvaststelling bij anterieure overeenkomst

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn steeds meer “maatwerk”, ook als het gaat om het type vastgoed dat wordt gerealiseerd. Het is bijvoorbeeld bijna onmogelijk om per woningbouwcategorie een gestandaardiseerde indeling naar prijsklasse, kavelgrootte en woonoppervlak te maken, die de lading van alle projecten dekt.

Ook in de gemeente Kampen zien we die trend. De grote woningbouwontwikkelingen Het Onderdijks, Het Meer, Stationsgebied en Reeve zijn qua typologie zo divers, dat er bijna niet meer kan worden gesproken van bijvoorbeeld een gemiddelde kaveloppervlak voor een vrijstaande woning of een gemiddeld woonoppervlak van een rijwoning.

Om deze reden hanteert de gemeente Kampen als uitgangspunt voor haar grondprijsbeleid de residuele grondwaardeberekening (zie paragraaf 2.3). Deze waardebepaling gaat uit van het daadwerkelijk te realiseren specifieke vastgoed, met de bijbehorende marktprijs en bouwkosten, en is daarmee in alle gevallen marktconform. Een grondprijsberekening is daarmee (in de anterieure fase) maatwerk voor elk plan.

Niet voor elke type vastgoed is de residuele grondwaardebepaling een geschikte methode om de grondprijzen vast te stellen. Ook is niet in elke (onderhandelings)situatie het hanteren van deze methode gewenst. Om in elke situatie de best mogelijke en meest gewenste grondprijsmethode te kunnen hanteren, wordt in onderstaande tabel weergegeven welke grondprijsmethoden per type vastgoed kunnen worden toegepast. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt dit per vastgoedtype nader uitgewerkt.

Artikel 2.2. Samenvatting methoden van prijsvaststelling bij posterieure overeenkomst​

De gemeente Kampen stelt minimale grondquotes vast. Deze grondquotes zijn noodzakelijk wanneer de gemeente een exploitatieplan moet opstellen. Daarnaast zullen de grondquotes als indicatie gaan gelden voor de op te stellen en te actualiseren grondexploitaties.

In onderstaande tabel wordt per type vastgoed weergegeven welke grondprijsmethode wordt gehanteerd bij vaststelling van een exploitatieplan en bij vaststelling en actualisatie van gemeentelijke grondexploitaties.

Artikel 2.3. Toelichting grondquotemethode

Bij toepassing van de grondquote wordt de grondprijs uitgedrukt als percentage van de vrij-op-naam-prijs (VON-prijs) exclusief BTW. Dit percentage wordt berekend op basis van de werkelijke stichtingskosten van het te realiseren vastgoed.

De berekening wordt gebaseerd op de van tevoren geraamde vrij-op-naamprijzen. De gemeente Kampen kan de prijs-kwaliteitverhouding van het concept definitief ontwerp toetsen, voordat het ontwerp wordt geaccordeerd.

Als VON-prijs wordt de prijs welke is vermeld in de projectovereenkomst genomen, waarbij de woning een zodanig uitrustingsniveau moet hebben dat zij bij oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen. Dit betekent dat de VON-prijs gebaseerd is op een woning inclusief een standaard keuken, standaard sanitair en installaties, passend bij die betreffende woning en de locatie. Indien de ontwikkelaar c.q. bouwer ervoor kiest om de woning aan te bieden zonder keuken dan zal de VON-prijs, waarop de grondquote is gebaseerd, fictief worden verhoogd met de bedragen zoals hieronder vermeld:

Artikel 3.1. Sociale woningbouw

Sociale woningbouw kenmerkt zich door het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen, die onder een volledige marktwerking niet in staat zijn om zelfstandig een aanvaardbare woonruimte te bemachtigen. De overheid rekent het tot één van haar taken, om voor deze doelgroepen voldoende kwantitatieve en kwalitatieve woonruimte beschikbaar te stellen.

Voor de grondprijs voor starterswoningen en sociale huurwoningen wordt in de gemeente Kampen een vaste kavelprijs gehanteerd, onafhankelijk van de exacte VON-prijs van de beteffende woning (zolang deze binnen de vastgestelde prijsmarge voor bedoelde types ligt).

De grondprijs voor sociale koopwoningen wordt in de gemeente Kampen bepaald op basis van de grondquotemethode.

Door middel van de opbouw van de grondquote is het voor de gemeente mogelijk om sociale huur en -koopwoningen te laten realiseren door de woningcorporaties of projectontwikkelaars (v.w.b. de sociale koopwoningen), met een aanvaardbaar bedrijfseconomisch resultaat. In het geval van de sociale huurwoningen wordt de woning getaxeerd conform de waarde in het economische verkeer, in onverhuurde staat (VON-prijs).

Wanneer de woning wordt verkocht met korting (bijvoorbeeld bij een Koopgarantregeling), wordt de grondprijs berekend over de marktwaarde (grondwaarde + opstalwaarde; vrij op naam), van de woning en niet over de daadwerkelijke verkoopprijs.

Artikel 3.2. Vrije Sector (projectmatig)

De prijs van de grond voor de woningen vallend in de categorie “vrije sector” wordt in principe vastgesteld op basis van de residuele grondwaardemethode. Ten behoeve van de vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties en/of eventuele exploitatieplannen, is wordt tevens een grondquote per type en VON-prijs vastgesteld.

Om tot een reële grondquoteberekening te kunnen komen, zijn de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen van woningen in De Maten, Onderdijks, Cellesbroek en Hagenbroek over de afgelopen 3 jaar geraadpleegd (op basis van daartoe bij het Kadaster vastgelegde gegevens). Deze prijzen zijn geïndexeerd met de NVM-index cijfers voor woningen over de periodedatum van transactiedatum tot peildatum (1 januari 2011). Daarnaast zijn de bouwkosten van een aantal referentiewoningen bepaald per m3. Het residu van de daawerkelijke gerealiseerde (gecorrigeerde) transactieprijzen en de ingeschatte bouwkosten levert een reële gemiddelde grondquote per woningtype in de gemeente Kampen.

Opmerkelijk is dat de gebouwde woningen over de afgelopen jaren gemiddelde kleiner zijn dan de woningen die nu gebouwd (gaan) worden. Dit betekent dat er gemiddeld meer vloeroppervlak wordt gerealiseerd voor dezelfde VON-prijs, waardoor de residuele grondwaarden (en de grondquotes) dalen ten opzichte van voorgaande jaren.

Artikel 3.3. Vrije sector kavels particulieren

Om de grondprijs van de kavels voor particulieren te bepalen, maakt de gemeente Kampen gebruik van een vaste prijs per m2. De m2-prijs voor een bouwkavel is afhankelijk van de locatie waar deze kavel ligt.

Voor locatie Reeve is een bandbreedte opgenomen. Deze is afhankelijk van de ligging van het kavel (aan het water of niet).

Artikel 4.1. Kantoren

De aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs voor kantoorlocaties wordt in Kampen door middel van de “residuele” waardebepaling vastgesteld.

Artikel 4.2. Bedrijventerreinen

De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt door middel van een vaste prijs per m2 vastgesteld. Via deze methodiek wordt de norm bepaald voor een betreffend bedrijventerrein, met een beperkte differentiatie. De differentiatie wordt veroorzaakt door ligging van de kavel op het bedrijventerrein (bijv. een zichtlocatie en eventuele specifieke omstandigheden welke van invloed kunnen zijn op de waardering van de kavel. Dit geldt voor kavels t/m 3.000 m2. Als een kavel groter is dan de 3.000 m2 is dan wordt de grondprijs per m2 via de onderstaande staffel bepaald. Door deze wijze is het afnemende waarde van een extra m2 grond verwerkt in de grondprijs.

Rekenvoorbeeld:

Bij de verkoop van een kavel van 4.000 m2 op een zichtlocatie op bedrijventerrein Haatlanden is de minimale grondprijs:

3.000 m2          x          € 100,--           =         € 300.000       (excl. btw)

1.000 m2          x          € 95,--             =         €   95.000       (excl. btw)

4.000 m2                                            =          € 395.000       (excl. btw)

Artikel 4.3. Winkelvoorzieningen

De grondprijs voor winkelvoorzieningen wordt door middel van de “residuele” waardebepaling vastgesteld. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Bij anterieure overeenkomsten kan de gemeente ook de comparatieve methode gebruiken.

Artikel 5.1. Niet-commerciële voorzieningen

Onder deze categorie worden uitgiften van grond geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook de niet-commerciële geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder.

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed.

Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal op basis van het aandeel naar rato van het bruto vloeroppervlak van de betreffende functies de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw, betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. Indien er zich een project aandient welke niet kan vallen binnen de hiervoor beschreven situaties, dan zal er gekozen worden voor een maatwerkoplossing die tegemoet kan komen aan de specifieke projecteisen.

De gemeente Kampen hanteert voor maatschappelijke voorzieningen een vaste grondprijs per m2 van € 168,-- excl. btw (prijspeil 1 januari 2011. Uitgezonderd van deze grondprijzen zijn de niet-commerciële geëxploiteerde sportaccommodaties, vanwege hun specifieke verhouding bebouwd/onbebouwd. Voor deze accommodaties zal in 2011 een vaste grondprijs van € 35,-- exclusief BTW per m2 grond onbebouwd en € 168,-- exclusief BTW per m2 grond bebouwd in rekening worden gebracht.

Artikel 5.2. Specifiek commercieel onroerend goed

Onder specifiek commercieel vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven, die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden van dergelijk vastgoed zijn: bioscoop, klimhal, squashhal, amusementenhal, telecommunicatie- voorzieningen en brandstofverkooppunten. Ook kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment.

De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Een minimale grondprijs voor dit segment wordt vastgesteld op € 168,-- per m2 grond (excl. btw, prijspeil 1 januari 2011). Afhankelijk van de residuele berekening zal hier bovenop nog (mogelijk) een verrekening plaatsvinden. Zodoende wordt vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd.

Artikel 5.3. Nutsvoorzieningen

Voor de nutsvoorzieningen is een vaste prijs per m2 vastgesteld van € 168,-- (excl. btw, prijspeil 1 januari 2011).  Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken, wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van € 1.000,--. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar soort nutsvoorziening. In voorkomende gevallen wordt de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf, maar wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs.

Artikel 5.4. Gemeentelijke panden

Bij de verkoop van gemeentelijke panden waaraan een andere bestemming wordt gegeven, wordt het rendement van die gewijzigde bestemming gezien als de basis voor het vaststellen van de verkoopwaarde. Bij gronduitgifte, waarbij de grond in gebruik wordt genomen door een gemeentelijke dienst, wordt de prijs van de grond vastgesteld op basis van een vaste grondprijs per m2 conform het tarief van de maatschappelijke voorzieningen.

Artikel 6.1. Openbaar groen

De gemeente kent twee soorten groen: structuurgroen (functioneel groen) en restgroen. Structuurgroen kan alleen verkocht worden indien aan een aantal criteria wordt voldaan (zie hiervoor het Groen Structuur Plan). Restgroen kan in beginsel altijd verkocht worden. De grondwaarde van structuurgroen is de bouwgrondprijs per m2 voor vrije sector kavels particulieren € 280,-- per m2 excl. btw). Voor restgroen is dat 50% van de geldende bouwgrondprijs per m2 voor vrije sector kavels particulieren (€ 140,-- per m2 excl. btw). Wanneer de te verkopen oppervlakte (in het geval van restgroen) minder dan 20 m2 bedraagt, geldt een grondprijs van 25% van de geldende bouwgrondprijs per m2 voor vrije sector kavels particulieren (€ 70,-- per m2 excl. btw).

De gemeente houdt ten allen tijde de vrijheid om, ook al wordt aan alle voorwaarde voldaan, restgroen of structuurgroen niet te verkopen om haar moverende redenen.

Artikel 6.2. Parkeren

Als uitgangspunt voor het grondprijsbeleid inzake parkeren gelden de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening, alsmede de voorgestane parkeeroplossingen vanuit het vigerende bestemmingsplan of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin het parkeren wordt opgelost, varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds). Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Kampen is verder dat het parkeren bij nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein opgelost moet worden.

Voor de binnenstad van Kampen, het gebied tussen de IJsselkade en de Ebbingestraten, geldt het parkeerfonds. In dit gebied komt, door het realiseren van nieuwe wooneenheden boven winkelpanden en appartementen, een steeds grotere druk op de bestaande parkeervoorzieningen. Ook voor dit gebied geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk op eigen erf moeten worden gerealiseerd. Het college kan vrijstelling van deze verplichting verlenen door het opleggen van betalingsverplichtingen aan de bouwer/ontwikkelaar. De afkoopsommen zijn € 7.464,00 (prijspeil 1 januari 2010 tot 1 januari 2012) voor de binnenstad en € 5.799,00 (prijspeil 1 januari 2010 tot 1 januari 2012) voor de binnenstad plus. De gemeente krijgt daarmee de verplichting binnen 10 jaar in een straal van 1 kilometer van het bewuste pand openbare parkeergelegenheid aan te leggen. De afkoopsommen voor parkeren worden eens per twee jaar geactualiseerd.

Voor uitgifte ten behoeve van projectmatige woningbouw (eengezins- en meergezinswoningen) in de vrije sector wordt het parkeren verdisconteerd in de VON-prijs c.q. de uitgifteprijs van de grond. Over de VON-prijs wordt door de afnemer van de grond afgerekend naar rato van de van toepassing zijnde grondquote.

Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein zal in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee wordt vermeden dat er een tekort aan stallingplaatsen ontstaat. Ook wordt op deze manier de afnemer van grond zekerheid geboden dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet.

Artikel 6.3. Huur en erfpacht en uitgestelde betaling

Uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van huur, erfpacht en uitgestelde betaling is de waarde  van de grond (in het economisch verkeer) x de gemeentelijke omslagrente plus 1,5% voor beheers- en administratiekosten. Voor 2011 komt dit percentage uit op 6,0% (4,5% gemeentelijke omslagrente + 1,5% beheers- en administratiekosten).

Artikel 6.4. Glastuinbouw

De grondprijs voor glastuinbouw wordt door middel van een vaste prijs per m2 vastgesteld. Via deze methodiek wordt de norm bepaald voor glastuinbouwgebieden, met een beperkte differentiatie.

De geschiktheid van kavels voor glastuinbouw is afhankelijk van enkele kavelkenmerken. Met name de vorm van de kavel en de afmetingen zijn hierbij van belang. Rechthoekige, efficiënt te bebouwen kavels genieten daarbij de voorkeur. Een (front-) breedte of diepte van circa 250 – 300 meter is hierbij het meest geschikt. In verband met schaalvergroting van glastuinbouwbedrijven is daarnaast een minimale kavelgrootte van circa 5 hectare benodigd.

Standaard wordt een vaste grondprijs van € 28,50 / m2 voor glastuinbouw gehanteerd. Deze prijs is tot stand gekomen op basis van vergelijking met andere glastuinbouwgebieden (elders in Nederland).

Voor restpercelen met een afwijkende vorm en/of grootte worden geen specifieke grondprijzen vastgesteld. Deze komen tot stand op basis van de specifieke bruikbaarheid van bedoelde percelen voor de toekomstig eigenaar/gebruiker en kunnen variëren tussen € 4,= / m2 (agrarische waarde) en € 28,50 / m2 (glastuinbouw)

Kavels die een afwijkende vorm hebben, zijn minder aantrekkelijk voor glastuinbouwers. Daarom kan de gehanteerde grondprijs afwijken, afhankelijk van de vorm en grootte van de kavel.

Deze prijzen gelden alleen wanneer er geen gecombineerde uitgifte met andere kavels mogelijk is, waardoor de ‘bezwaren’ vervallen.