Huisvestingsverordening 2005 van de gemeente Leerdam

Artikel 1 Begripsbepalingen

In deze verordening wordt verstaan onder:

• a.

  Aanbodsysteem: een woonruimteverdelings-systeem waarbij de vrijkomende huurwoningen worden aangeboden in een advertentie in een blad huis aan huis verspreid,waarbij woningzoekenden zelf reageren op de advertentie en de kandidaat wordt geselecteerd uit de binnengekomen reacties.

• b.

  Besluit: het Huisvestingsbesluit;

• c.

  Doorstromer: woningzoekende, die als eigenaar en/of hoofdverhuurder daadwerkelijk en rechtmatig een zelfstandige woonruimte bewoont, welke na vertrek voor verhuur of verkoop vrijkomt;

• d.

  Economische binding: de binding van een persoon aan de regio c.q. de gemeente, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in de regio c.q. de gemeente te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit de regio c.q. de gemeente;

• e.

  Eigenaar: het daaromtrent in artikel 1 lid 2 van de Wet gestelde;

• f.

  Huishouden: een alleenstaande, of twee of meer personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouden voeren of willen gaan voeren;

• g.

  Huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 2 lid 1 van de Wet;

• h.

  Huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur verschuldigd is voor het enkel gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand dan wel, indien het betreft een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats voor een woonschip, uitgedrukt in een bedrag per maand;

• i.

  Huurprijsgrens is gelijk aan de maximale rekenhuur als bedoeld in artikel 13 lid 1 van de Huursubsidiewet;

• j.

  Ingezetene: degene die in het bevolkingsregister van de gemeente of in één der gemeenten in de regio is opgenomen, en feitelijk in de gemeente of de regio hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte;

• k.

  Inwoning: het bewonen van een ruimte, onderdeel uitmakend van een door een ander huishouden in gebruik genomen woonruimte;

• l.

  Koopprijs: de prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald;

• m.

  Koopprijsgrens: bedraagt bij inwerkingtreding van deze verordening € 158.823,07;

• n.

  Maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de regio c.q. de gemeente, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de regio c.q. de gemeente te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die gedurende de voorafgaande tien jaren ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van de regio c.q. de gemeente;

• o.

  Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

• p.

  Regio: regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden: het grondgebied van de gemeenten Giessenlanden, Gorinchem, Graafstroom, Hardinxveld Giessendam, Leerdam, Liesveld, Nieuw Lekkerland en Zederik;

• q.

  Standplaats: een kavel bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn, die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, van andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;

• r.

  Starter: een woningzoekende, die geen zelfstandige woonruimte als huurder of eigenaar-bewoner bewoont;

• s.

  Urgentieverklaring: de urgentieverklaring als bedoeld in artikel 19 van deze verordening;

• t.

  Vergunningplichtige woonruimte: een woning voor het in gebruik nemen waarvan een huisvestingsvergunning op grond van deze verordening verplicht is gesteld;

• u.

  Wet: de Huisvestingswet;

• v.

  Woningruil: het door twee of meer partijen wederkerig in gebruik nemen van elkaars woonruimte, met het oogmerk van daadwerkelijke permanente bewoning;

• w.

  Woningzoekende: degene die is ingeschreven in het register vermeld in artikel 3 van deze verordening;

• x.

  Woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden;

• y.

  Woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst;

• z.

  Zoekprofiel: een beschrijving van de woningtypen waarvoor een urgent woningzoekenden met voorrang in aanmerking komt.

Artikel 2 Werkingsgebied

Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op:

• 1.

  Huurwoningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens én;

• 2.

  Nieuwbouwkoopwoningen met een koopprijs onder de koopprijsgrens.

Paragraaf 2.1 Registratie van woningzoekenden

Artikel 3 Register van woningzoekenden

• 1.

  Ter bevordering van een doelmatige verdeling van de ter beschikking gekomen huurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen dragen burgemeester en wethouders zorg voor het aanleggen en bijhouden van een register van woningzoekenden.

• 2.

  Het register van woningzoekenden wordt ingesteld voor:

  • a.

    huishoudens die in aanmerking willen komen voor nieuwbouwkoopwoningen met een koopprijs beneden de koopprijsgrens;

  • b.

    huishoudens die in aanmerking willen komen voor een zelfstandige woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens.

Artikel 4 Criteria voor registratie

• 1.

  In het in artikel 3 bedoelde register wordt op hun verzoek als woningzoekende ingeschreven het huishouden, waarvan tenminste één lid voldoet aan de in lid 2, lid 3 én lid 4 genoemde eisen.

• 2.

  Tenminste één lid van het huishouden:

  • •

    heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt óf;

  • •

    is minderjarig én getrouwd óf;

  • •

    is minderjarig en maakt deel uit van een duurzame relatie.

• 3.

  Tenminste één lid van het huishouden:

  • •

    is ingezetene van de gemeente Leerdam of van een andere gemeente in de regio óf;

  • •

    heeft een economische of maatschappelijke binding met Leerdam of met een andere gemeente in de regio óf;

  • •

    verkeert in de positie als bedoeld in artikel 13c van de Wet.

• 4.

  Tenminste één lid van het huishouden:

  • •

    heeft de Nederlandse nationaliteit óf;

  • •

    wordt behandeld als Nederlander op grond van een wettelijke bepaling óf :

  • •

    is vreemdeling en houdt rechtmatig verblijf als bedoeld in artikel 8 a tot en met e en l van de Vreemdelingenwet 2000.

Artikel 5 Aanvraag tot inschrijving

• 1.

  Een aanvraag tot inschrijving als woningzoekende richt men door middel van een daartoe bestemd formulier aan burgmeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende bewijsstukken:

  • a.

    Bij het bestaan van maatschappelijke binding: uittreksel uit het persoonsregister of een verklaring van de (regio) gemeenten waaruit de maatschappelijke binding blijkt;

  • b.

    bij het ontbreken van maatschappelijke binding: een werkgeversverklaring dan wel een inschrijfformulier van de kamer van koophandel of andere gegevens waaruit een economische binding met de regio blijkt;

  • c.

    bij het ontbreken van zowel maatschappelijke als economische binding aan de regio; bewijsstukken waaruit blijkt dat men behoort tot een van de in artikel 13c van de Wet beschermde groepen;

  • d.

    inkomensgegevens.

• 2.

  Burgemeester en wethouders kunnen voorts het overleggen van andere bescheiden eisen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.

• 3.

  Als inschrijvingsdatum geldt het moment waarop alle voor de beoordeling van de aanvraag benodigde gegevens zijn ingediend en de leges zijn betaald.

Artikel 6 Bewijs van inschrijving

Burgemeester en wethouders verstrekken aan de in het register ingeschreven woningzoekenden een bewijs van inschrijving, waarop de volgende gegevens worden vermeld:

• a.

  naam van de aanvrager en samenstelling van het huishouden;

• b.

  adresgegevens;

• c.

  inschrijvingsdatum;

• d.

  inkomensgegevens;

• e.

  koop of huurregister.

Artikel 7 Geldigheidsduur

• 1.

  De inschrijving in het register is drie jaren geldig.

• 2.

  De inschrijving wordt met drie jaren verlengd, indien de woningzoekende daartoe tijdig en schriftelijk heeft verzocht via een daartoe bestemd formulier.

• 3.

  De registratie vervalt indien:

  • a.

    de woningzoekende daarom verzoekt;

  • b.

    een aanbieding van passende woonruimte binnen Leerdam is geaccepteerd;

  • c.

    blijkt dat de woningzoekende niet (meer) voldoet aan de criteria als bedoeld in artikel 4 lid 3 en lid 4;

  • d.

    de woningzoekende niet tijdig heeft verzocht om verlenging van de inschrijving met drie jaren via een daartoe bestemd formulier als bedoeld in lid 3 van dit artikel.

• 4.

  De registratie vervalt niet indien een urgent woningzoekende met een sociale, medische of maatschappelijke indicatie woonruimte accepteert met zoekprofiel, zoals bedoeld in artikel 22 lid 2. Dit geldt niet voor urgent woningzoekenden, waarvoor op basis van een advies door een medische of ander instantie van artikel 22 lid 3 is afgeweken.

Paragraaf 2.2 De huisvestingsvergunning

Artikel 8 Het aanwijzen van vergunningplichtige woonruimte

• 1.

  Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een huurwoning met een huurprijs beneden de huurprijsgrens, respectievelijk nieuwbouwkoopwoning met een koopprijs beneden de koopprijsgrens, in gebruik te nemen voor bewoning;

• 2.

  In afwijking van het bepaalde in lid 1 is een huisvestingsvergunning niet noodzakelijk voor woonruimten als bedoeld in artikel 6 lid 1 van de Huisvestingswet:

  • a.

    woonruimte bestemd voor inwoning;

  • b.

    woonwagens;

  • c.

    woonschepen.

• 3.

  Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

Artikel 9 Criteria voor vergunningverlening

• 1.

  Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

  • a.

    Woningzoekende staat ingeschreven in het register voor woningzoekende zoals bedoeld in artikel 3;

  • b.

    woningzoekende voldoet aan de criteria voor registratie van een woningzoekende zoals bedoeld in artikel 4;

  • c.

    de huur- respectievelijk de koopprijs staat in redelijke verhouding tot het inkomen zoals bedoeld in artikel 15;

• 2.

  Voor een vergunningplichtige huurwoning geldt bovendien dat de woonruimte voldoet aan de passendheidscriteria als bedoeld in artikel 13 en 14.

Artikel 10 Aanvragen van een huisvestingsvergunning

• 1.

  De aanvraag van een huisvestingsvergunning geschiedt middels het indienen van een daartoe door burgemeester en wethouders beschikbaar te stellen formulier en dient vergezeld te gaan van:

  • a.

    voor een vergunningplichtige huurwoning:

    • a.

      bewijs van registratie als woningzoekende in Leerdam zoals bedoeld in artikel 6;

    • b.

      bewijsstukken waaruit naar het oordeel van burgmeester en wethouders afdoende blijkt dat voldaan wordt aan criteria gesteld in artikel 9 of dat een vruchteloze aanbiedingsprocedure volgens artikel 11 heeft plaatsgehad;

    • c.

      bescheiden aan de hand waarvan het inkomen van het huishouden, waar de aanvrager deel van uit maakt, kan worden vastgesteld;

    • d.

      een verklaring van de verhuurder waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte aan de aanvrager te verhuren;

    • e.

      huurprijs van de woonruimte.

  • b.

    voor een vergunningplichtige nieuwbouwkoopwoning:

    • a.

      bewijs van registratie als woningzoekende in Leerdam zoals bedoeld in artikel 6;

    • b.

      bewijsstukken waaruit naar het oordeel van burgmeester en wethouders afdoende blijkt dat voldaan wordt aan criteria gesteld in artikel 9 lid 1 of dat een vruchteloze aanbiedingsprocedure volgens artikel11 heeft plaatsgehad;

    • c.

      bescheiden aan de hand waarvan het inkomen van het huishouden, waar de aanvrager deel van uit maakt, kan worden vastgesteld;

    • d.

      een afschrift van de koopovereenkomst dan wel een gelijk daarmee te stellen verklaring.

• 2.

  Indien de aanvraag op één of meerdere punten onvolledig is, wordt de aanvraag geretourneerd en stellen burgemeester en wethouders de aanvrager in de gelegenheid binnen 10 werkdagen na de verzenddatum van de retourzending een volledige aanvraag in te dienen.

• 3.

  Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk binnen 10 werkdagen na ontvangst van de volledige aanvraag.

• 4.

  Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning weigeren, indien niet voldaan wordt aan de gestelde bepalingen ten aanzien van het tijdig indienen van de gegevens als bepaald in de leden 1 en 2.

• 5.

  Op of bij de huisvestingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders:

  • a.

    aan wie de vergunning wordt verleend, alsmede het aantal personen dat de betreffende woonruimte zal betrekken en;

  • b.

    de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft en;

  • c.

    de termijn van 1 jaar waarbinnen van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt.

Artikel 11 Vruchteloze aanbieding

• 1.

  In afwijking van het bepaalde in artikel 9 verlenen burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning altijd, indien de woonruimte door de eigenaar, overeenkomstig de in de leden 2 en 3 weergegeven procedure, gedurende maximaal 13 weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge artikel 9 voor die woonruimte in aanmerking komen.

• 2.

  De eigenaar dient de vergunningplichtige woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn ten minste tweemaal door middel van publicatie te hebben aangeboden.

• 3.

  De publicatie als bedoeld in lid 2 bevat in ieder geval:

  • a.

    het adres van de woonruimte, met vermelding van woningtype, aantal kamers en ligging;

  • b.

    de overeenkomstig artikel 1 van de Wet bepaalde huurprijs of koopprijs van de woonruimte;

• 4.

  De in lid 1 genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste publicatie die voldoet aan het hier bepaalde, dan wel op de datum van de eerste aanbieding van de woonruimte als bedoeld in artikel 16.

• 5.

  In afwijking van het bepaalde in het eerste lid wordt de vergunning altijd verleend als de eigenaar aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden.

Artikel 12 Intrekking

Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:

• a.

  de vergunninghouder de erin vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening van de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen;

• b.

  de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Paragraaf 2.3 Passendheidscriteria voor vergunningplichtige woonruimte

Artikel 13 Bestemmingscriteria voor huurwoningen

• 1.

  Bepaalde woningtypen zijn in beginsel bestemd voor bepaalde categorieën woningzoekenden:

  • a.

    ouderenwoningen met zorgvoorzieningen; passend voor huishoudens waarvan tenminste een lid 55 jaar of ouder is én daarvoor geïndiceerd is door burgmeester en wethouders op advies van een daartoe aangewezen medische instantie;

  • b.

    ouderenwoningen passend voor huishoudens waarvan tenminste een lid 55 jaar en ouder is;

  • c.

    aangepaste of makkelijk aan te passen woningen; bestemd voor huishoudens waarvan tenminste een lid te maken heeft met ergonomische beperkingen hetgeen dient te blijken uit een indicatie hiervoor van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen medisch instantie;

  • d.

    woningen deel uitmakend van de Molukse wijk te Leerdam zijn bestemd voor de huisvesting van Molukkers, voorzover er binnen die doelgroep, al dan niet vanuit een gemengd huishouden/relatie, voldoende woningzoekenden staan geregistreerd.

• 2.

  Burgemeester en wethouders kunnen de in lid 1 genoemde bestemmingscriteria nader onderscheiden. Dit onder de voorwaarde dat dit onderscheid of deze wijzigingen daarin ter kennis van de gemeenteraad worden gebracht en dat hieraan op de gebruikelijke wijze algemene bekendheid wordt gegeven.

Artikel 14 Bezettingsnorm voor grote huurwoningen

Vergunningplichtige huurwoningen met 4 slaapkamers of meer worden bij voorrang toegewezen aan een huishouden bestaande uit 4 personen of meer.

Artikel 15 Inkomenscriteria

• 1.

  De huurprijs van een vergunningplichtige huurwoning moet in redelijke verhouding staan tot het inkomen van het huishouden met dien verstande dat:

  • a.

    geen inkomenseisen worden gesteld indien het een woonruimte betreft met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, geldend voor huishoudens bestaande uit 3 of meer personen als bedoeld in artikel 20 van de Huursubsidiewet;

  • b.

    Voor woonruimten met een huurprijs boven de in lid 1 bedoelde aftoppingsgrens zijn de minimale inkomensgrenzen, die gelden als doelgroepbepaling in het Huisvestingsbesluit en het Besluit Beheer Sociale Huursector, gelijk aan het maximum inkomen waarmee recht op huursubsidie bestaat. Deze inkomensgrenzen worden onderscheiden naar leeftijd en huishoudensgrootte.

  • c.

    De inkomensgrenzen zoals bedoeld in lid b worden jaarlijks door het rijk vastgesteld. Van 1 juli 2004 tot 1 juli 2005 gelden de volgende voor in lid b genoemde inkomensgrenzen:

    • huishouden

      1--7-2004 tot 1-7-2005

    • alleenstaande

      tot 65 jaar € 18.700

    • alleenstaande

      vanaf 65 jaar € 16.625

    • meerpersoonshuishouden

      tot 65 jaar € 25.075

    • meerpersoonshuishouden

      vanaf 65 jaar € 21.675

• 2.

  Voor de bepaling van het inkomen voor huurwoning als bedoeld lid 1 wordt uitgegaan van het laatstelijk voor de vergunningverlening bekende inkomen van elk van de leden van het betrokken meerpersoonshuishouden en blijven de negatieve inkomens en de inkomens van inwonende kinderen, pleegkinderen en kleinkinderen van de huurder/koper die op 1 januari van het jaar waarin de vergunning wordt verleend 26 jaar of jonger zijn, buiten beschouwing. Dit is gelijk aan het rekeninkomen zoals bedoeld in artikel 3 van de Huursubsidiewet.

• 3.

  De koopprijs van een vergunningplichtige nieuwbouwkoopwoning moet in redelijke verhouding staan tot het inkomen van het huishouden met dien verstande dat het inkomen niet meer bedraagt dan 30% boven de ziekenfondsgrens.

• 4.

  Voor de bepaling van het inkomen voor een vergunningplichtige nieuwbouwkoopwoning wordt uitgegaan van het laatste bruto jaarinkomen.

Paragraaf 2. 5 Toewijzing van vergunningplichtige woonruimte

Artikel 16 Het aanbieden en toewijzen van vergunningplichtige huurwoningen

• 1.

  Burgemeester en wethouders verlenen woningzoekenden medewerking bij het verkrijgen van zelfstandige woonruimte door middel van het aanbodsysteem.

• 2.

  Bij het bepalen van de volgorde worden de volgende toewijzingsregels gehanteerd:

  • a.

    Doorstromers krijgen voorrang boven de overige woningzoekenden;

  • b.

    Indien zich meerdere gegadigden binnen een van de categorieën voor een specifieke woonruimte aanmelden, wordt de rangorde binnen die categorieën bepaald aan de hand van de inschrijvingsduur in het register van woningzoekenden, zoals bedoeld in artikel 3, waarbij de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur voorrang krijgt;

  • c.

    Een woningzoekende, die niet behoort tot de categorie doorstromer, wordt bij de toewijzing van een vergunningplichtige huurwoning als doorstromer behandeld indien deze twee jaar of langer staat ingeschreven.

• 3.

  Woningzoekenden met de status urgent hebben in afwijking van het bepaalde in het vorige lid voorrang boven alle andere kandidaten, indien de woonruimte past binnen het door burgemeester en wethouders voor de urgente vastgestelde zoekprofiel en zij hebben gereageerd binnen de zoektermijn. De volgorde van toewijzing tussen urgenten wordt bepaald door de datum van verlening van de urgentie.

• 4.

  Bij de toewijzing van de woonruimte hanteren burgemeester en wethouders de passendheidscriteria zoals bedoeld in artikel 13,14 en 15. Alleen de reacties van woningzoekenden die voldoen aan de voorwaarden, die gelden voor de desbetreffende woonruimte worden in behandeling genomen.

• 5.

  Burgemeester en wethouders kunnen voor de huisvesting van woningzoekenden met een urgentie op grond van een medische of maatschappelijke indicatie zoals bedoeld in artikel 20 woonruimte reserveren voor actieve bemiddeling met een maximum van 5% van het jaarlijkse aanbod. Deze woonruimten worden buiten het aanbodsysteem gehouden.

• 6.

  Eigenaren van vergunningplichtige huurwoningen, die hun woningen niet volgens het aanbodsysteem willen aanbieden, moeten deze aanmelden bij burgemeester en wethouders.

Artikel 17 Het toewijzen van vergunningplichtige nieuwbouwkoopwoningen

• 1.

  Bij de toewijzing van de vergunningplichtige nieuwbouwkoopwoningen worden de volgende toewijzingsregels gehanteerd:

  • a.

    een vergunningplichtige nieuwkoopwoning wordt bij voorrang toewezen aan een woningzoekende, die als zodanig geregistreerd staat als bedoeld in artikel 3;

  • b.

    indien zich meerdere gegadigden voor een specifieke woning aanmelden, wordt de rangorde binnen die categorieën bepaald aan de hand van de inschrijvingsduur in het register van woningzoekenden als bedoeld in artikel 3, waarbij de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur voorrang krijgt;

  • c.

    de woning wordt niet toegewezen indien de woningzoekende niet voldoet aan de in artikel 15 genoemde inkomenscriteria.

Artikel 18 Het toewijzen van standplaatsen en woonwagens

• 1.

  Burgemeester en wethouders maken het beschikbaar zijn of komen van een standplaats voor een woonwagen bekend door middel van publicatie als bedoeld in artikel 16 lid 1.

• 2.

  De aanvrager komt voor een standplaats voor een woonwagen in aanmerking indien:

  • a.

    deze woont op de woonwagenlocatie in de gemeente Leerdam of;

  • b.

    ingezetene is van de gemeente Leerdam en familie heeft in de eerste of tweede graad, die woonachtig is op de woonwagenlocatie of;

  • c.

    woont op een woonwagenlocatie in de regio of familie heeft in de eerste of tweede graad woonachtig op een woonwagenlocatie in de regio of;

  • d.

    ingezetene is van de gemeente Leerdam.

• 3.

  Indien gedurende 6 maanden geen gegadigden volgens de in lid 2 bedoelde criteria gevonden kan worden, wordt de standplaats opgeheven.

Paragraaf 2.6 De urgentieregeling

Artikel 19 Urgentie

Burgemeester en wethouders kunnen in het register ingeschreven woningzoekenden urgent verklaren mits er sprake is van een dusdanige noodsituatie dat op basis van het aanbodsysteem als bedoeld in artikel 16 lid 1 binnen zes maanden geen passende woonruimte zou kunnen worden verworven zonder urgentie en de aard van de urgentie een verhuizing binnen zes maanden noodzakelijk maakt.

Artikel 20 Urgentiegronden

• 1.

  Er zijn de volgende indicatiegronden voor urgentie:

  • a.

    sociale indicatie

  • Sociaal geïndiceerden zijn ingezetenen van Leerdam die in verband met sociale/psychische problemen in combinatie met omstandigheden in de huidige woonsituatie dringend op korte termijn een andere woning nodig hebben.

  • b.

    medische indicatie

  • Medisch geïndiceerden zijn woningzoekenden, die om medische redenen (fysiek/psychisch) in een onhoudbare woonsituatie verkeren en op korte termijn een andere woning nodig hebben.

  • c.

    volkshuisvestelijke indicatie

  • Volkshuisvestelijk geïndiceerden zijn ingezetenen van Leerdam wier woonruimte in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moeten worden. Dit kan alleen op grond van een bij de gemeente gemeld voornemen tot sloop of een gemeld besluit tot aanmerkelijke verbetering van de woning.

  • d.

    maatschappelijke indicatie

  • Maatschappelijk geïndiceerden zijn woningzoekenden die in verband met maatschappelijke omstandigheden dringend woonruimte behoeven.

• 2.

  Burgemeester en wethouders kunnen de in lid 1 genoemde urgentiegronden nader onderscheiden. Dit onder de voorwaarde dat dit onderscheid of deze wijzigingen daarin ter kennis van de gemeenteraad worden gebracht en dat hieraan op de gebruikelijke wijze algemene bekendheid wordt gegeven.

Artikel 21 Aanvraag en besluitvorming tot urgentie

• 1.

  De woningzoekende(n) die meent op grond van de in artikel 20 lid 1 genoemde indicatiegronden voor urgentie in aanmerking te komen, dient hiertoe een schriftelijke aanvraag in bij burgemeester en wethouders. De aanvraag dient in elk geval een motivering te omvatten waarin wordt vermeld:

  • a.

    de aard van de persoonlijke problematiek;

  • b.

    de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie;

  • c.

    de argumentatie op grond waarvan verhuizing binnen een half jaar absoluut noodzakelijk is;

  • d.

    wat woningzoekenden zelf heeft gedaan om een andere woning te vinden dan wel om het probleem op te lossen.

• 2.

  Bij een aanvraag om toekenning van een medische indicatie voor urgentie winnen burgemeester en wethouders advies in bij een door hen aan te wijzen medische instantie.

• 3.

  Bij een aanvraag om toekenning van een sociale indicatie voor urgentie winnen burgemeester en wethouders advies in bij een door hen aan te wijzen instantie.

• 4.

  Een aanvraag om toekenning van een indicatie voor urgentie waarover in het verleden reeds is beslist, wordt alleen dan in behandeling genomen indien er sprake is van gewijzigde feiten en omstandigheden.

• 5.

  De aanvraag voor een volkshuisvestelijke indicatie voor urgentie kan ingediend worden bij burgemeester en wethouders en dient vergezeld te gaan van documentatie waaruit blijkt dat de woning gesloopt dan wel ingrijpend verbeterd wordt.

Artikel 22 Beperkte keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden

• 1.

  Bij urgentieverlening stellen burgemeester en wethouders een zoekprofiel vast.

• 2.

  Urgent woningzoekenden met een sociale, medische en maatschappelijke indicatie kunnen (ongeacht de samenstelling van het huishouden) slechts reageren op meergezinswoningen vanaf de eerste verdieping, met een huur onder de aftoppingsgrens geldend voor huishoudens van 3 personen of meer zoals bedoeld in artikel 20 lid 2 van de Huursubsidiewet, gebouwd vóór 1998 en niet gelegen in het centrum van Leerdam.

• 3.

  In geval van een urgentie op medische en maatschappelijke indicatie kan hiervan worden afgeweken, indien in het advies van de in artikel 21 lid 2 of lid 3 bedoelde instantie uitdrukkelijk een ander woningtype wordt geadviseerd.

• 4.

  Indien de aard van de problematiek, op grond waarvan urgentie is verleend, zodanig is dat via het aanbodsysteem binnen de gestelde termijn geen passende woonruimte gevonden kan worden, bemiddelen burgemeester en wethouders.

• 5.

  Woningzoekenden met urgentie op een volkshuisvestelijke indicatie kunnen met hun status urgent reageren op het aanbod van alle passende woningen volgens de artikelen 13, 14 en 15.

Artikel 23 Bewijs van registratie als urgent woningzoekende

Op het bewijs van registratie als woningzoekende met een urgentieverklaring worden tenminste de volgende gegevens vermeld:

• a.

  de datum van afgifte van het bewijs van registratie;

• b.

  de reden waarom de woningzoekende als woningzoekende met urgentieverklaring wordt aangemerkt;

• c.

  het zoekprofiel;

• d.

  geldigheidsduur van de registratie.

Artikel 24 Vervallenverklaring registratie urgent woningzoekende

Burgemeester en wethouders trekken een urgentieverklaring in indien:

• a.

  een aanbieding van woonruimte is geaccepteerd;

• b.

  niet langer aan de vereisten voor het verkrijgen van een urgentieverklaring wordt voldaan;

• c.

  de urgentieverklaring is verstrekt op grond van gegevens waarvan de woningzoekende wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

• d.

  de urgente in de eerste zes maanden na het verkrijgen van de urgentie niet zelf actief heeft gereageerd op aantoonbaar passend aanbod;

• e.

  de urgent woningzoekende eenmaal een naar het oordeel van burgemeester en wethouders passende woonruimte heeft aangeboden gekregen.

Paragraaf 2.7 Leegmelding en voordracht

Artikel 25 Toepassing

Het bepaalde in artikel 26 tot en met artikel 28 is alleen van toepassing op eigenaren van woonruimten, waarmee burgemeester en wethouders geen overkomst als bedoeld in artikel 28 lid 1 hebben gesloten.

Artikel 26 Melding van ter beschikking komen

• 1.

  De eigenaar van een woonruimte aangewezen in artikel 2 lid 1 is verplicht het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders te melden. Het daaromtrent in artikel 18 van de Wet bepaalde is van overeenkomstige toepassing.

• 2.

  Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen, wanneer:

  • a.

    degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd of;

  • b.

    de woonruimte is ontruimd of;

  • c.

    de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts voor korte tijd het geval is of;

  • d.

    op enigerlei andere wijze is gebleken, dat de woonruimte te huur is.

Artikel 27 Voordracht

• 1.

  Met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 19, 20 en 21 van de Wet kunnen burgemeester en wethouders aan de eigenaar van ter beschikking gekomen vergunningplichtige woonruimte, een voordracht tot verhuring van de woonruimte aan een door burgemeester en wethouders aangegeven woningzoekende doen.

• 2.

  Voor plaatsing op de in het vorige lid bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden die zijn opgenomen in het register bedoeld in artikel 3.

• 3.

  Binnen één week nadat de eigenaar het ter beschikking komen van de woonruimte heeft gemeld, zenden burgemeester en wethouders aan de eigenaar een voordracht van ten hoogste vier woningzoekenden, of berichten zij aan de eigenaar dat geen voordracht zal worden gedaan.

• 4.

  Burgemeester en wethouders stellen de betreffende woningzoekende(n) schriftelijk van de voordracht in kennis. Binnen vier weken na ontvangst van de voordracht dient de eigenaar de woningzoekende(n) te benaderen in de volgorde waarin deze op de voordracht zijn geplaatst en burgemeester en wethouders schriftelijk te berichten of met (één van) de voorgedragen woningzoekende(n) een huurovereenkomst is afgesloten.

Paragraaf 2.8 Organisatie en Bevoegdheden

Artikel 28 Overeenkomsten

• 1.

  Burgemeester en wethouders kunnen met eigenaren overeenkomsten (convenanten) sluiten ter uitvoering van (benoemde delen van) deze verordening.

• 2.

  De overeenkomsten dienen een evenwichtig en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen.

• 3.

  De inhoud van de overeenkomsten wordt in voldoende mate bekend gemaakt aan de ingezetenen van de gemeente en aan andere belanghebbenden.

Artikel 29 Werkingsgebied

Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle woonruimte.

Artikel 30 Vergunningvereisten

• 1.

  Het is verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 29 geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.

• 2.

  Onder onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt in deze verordening verstaan het:

  • a.

    slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden;

  • b.

    met andere woonruimte samen te voegen;

  • c.

    van zelfstandige woonruimte om te zetten in een onzelfstandige woonruimte.

Artikel 31 Aanvragen van een vergunning

• 1.

  De aanvraag voor een vergunning tot onttrekking, samenvoeging of omzetting wordt ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:

  • a.

    naam en adres van de eigenaar;

    • a.

      gegevens over de huidige situatie:

    • b.

      huur of koopprijs;

    • c.

      aantal kamers;

    • d.

      woonoppervlak;

    • e.

      staat van onderhoud;

  • b.

    gegevens over de beoogde situatie:

    • a.

      bestemming;

    • b.

      bouwtekening/bouwvergunning;

    • c.

      compensatievoorstel;

  • c.

    gegevens bij voorgenomen samenvoeging:

    • a.

      verwachte huur of koopprijs;

    • b.

      naam van toekomstige bewoner;

    • c.

      omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners;

    • d.

      schriftelijke verklaring van toestemming van de huurder;

• 2.

  Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekken ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel.

• 3.

  Bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking ten behoeve van de praktijkuitoefening door officieel erkende medici of para medici winnen burgemeester en wethouders steeds het advies in van de adviescommissie huisvesting beoefenaars van medische en paramedische beroepen.

• 4.

  Op of bij de vergunning vermelden burgemeester en wethouders de volgende informatie:

  • a.

    de mededeling dat binnen één jaar van de vergunning gebruik gemaakt kan worden;

  • b.

    de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

  • c.

    de opgelegde compensatie.

• 5.

  Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking indien de onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte.

Artikel 32 Criteria voor vergunningverlening

• 1.

  Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning tot onttrekking, samenvoeging of omzetting, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

• 2.

  Indien de aanvraag betrekking heeft op samenvoeging of omzetting van woonruimte en één of meer van de betrokken woonruimten een huur of koopprijs heeft beneden de huur of koopprijsgrens en er, ongeacht de nieuwe huur of koopprijs, naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende compensatie als bedoeld in artikel 33 wordt geboden wordt de onttrekkingsvergunning in ieder geval verleend, indien:

  • a.

    de samenvoeging of omzetting een woonruimte oplevert met een huur of koopprijs beneden de huur of koopprijsgrens of;

  • b.

    bij samenvoeging de vergunningaanvrager eigenaar bewoner is, de bestemming tot bewoning gehandhaafd blijft en de samengevoegde woonruimte overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 passend is voor het huishouden van de eigenaar bewoner.

• 3.

  Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat zowel het belang van de aanvrager als het belang van de volkshuisvesting zwaar wegen, of dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, wordt de onttrekkings-vergunning verleend, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 33 wordt aangeboden en overigens aan door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan.

Artikel 33 Compensatie

• 1.

  Compensatie kan worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.

• 2.

  Compensatie kan ook worden geboden door betaling van compensatiegeld, waarbij het bedrag wordt vastgesteld op € 5000,-.

• 3.

  Het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd kan uitsluitend binnen het kader van de volkshuisvesting worden aangewend.

• 4.

  Bij het als compensatie toevoegen van woonruimte, zoals bedoeld in het eerste lid, dient door de aanvrager binnen vier weken na de verzenddatum van het desbetreffende besluit van burgemeester en wethouders, een waarborgsom te worden betaald, die gelijk is aan het bedrag dat had moeten worden betaald indien hij voor de in dat besluit gestelde financiële compensatievoorwaarde zou hebben gekozen.

• 5.

  Burgemeester en wethouders kunnen beslissen tot gehele of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie:

  • a.

    in gevallen van samenvoeging of omzetting met redelijke huur;

  • b.

    bij samenvoeging, indien de eigenaar bewoner een eigen investering doet ten behoeve van noodzakelijk bouwkundig herstel.

Artikel 34 Intrekking

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning tot onttrekking, samenvoeging of omzetting intrekken, indien:

• a.

  niet binnen één jaar, nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of omzetting;

• b.

  de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 35 Verzegeling

Indien sprake is van het gebruik van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning, kunnen burgemeester en wethouders de woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment dat de woonruimte in gebruik genomen wordt voor bewoning, of dat de woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd, of indien alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend.

Artikel 36 Werkingsgebied

Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte.

Artikel 37 Vergunningvereiste

• 1.

  Het is verboden om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 36, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het burgerlijk wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.

• 2.

  Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van deelnemings of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid.

Artikel 38 Aanvragen van een splitsingsvergunning

• 1.

  De aanvraag van een splitsingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende stukken:

  • a.

    een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het burgerlijk wetboek en het krachtens dat artikel vastgesteld besluit betreffende splitsing in appartementsrechten, en;

  • b.

    een taxatierapport betreffende het gebouwen de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een gecertificeerd makelaar. Dit rapport bevat in elk geval mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw.

• 2.

  Bij de splitsingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders de volgende informatie:

  • a.

    de mededeling dat binnen één jaar van de splitsingsvergunning gebruik gemaakt kan worden;

  • b.

    het gebouwd onroerend goed waarop de splitsing betrekking heeft.

Artikel 39 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning

• 1.

  Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning, indien:

  • a.

    het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel, indien het gebouw of het gedeelte van een gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd is met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening of enig ander wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik genomen;

  • b.

    de huurprijs van één of meer van die woonruimten of voormalige woonruimten lager is dan de huurprijsgrens;

  • c.

    de aanvrager niet kan waarborgen, dat de woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor bewoning;

  • d.

    het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft niet op weegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of een gedeelte van het gebouw opgenomen woonruimten betrokken.

• 2.

  Burgemeester en wethouders weigeren voorts een splitsingsvergunning, indien:

  • a.

    de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet en;

  • b.

    de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven.

• 3.

  Van gebreken als bedoeld in het vorige lid is in ieder geval sprake, indien:

  • a.

    burgemeester en wethouders ingevolge de artikelen 14 tot en met 25 van de Woningwet een aanschrijving hebben gedaan en deze aanschrijving nog niet is uitgevoerd;

  • b.

    het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft een of meer woonruimte bevat die ingevolge artikelen 19 tot en met 38 van de Woningwet onbewoonbaar zijn verklaard.

Artikel 40 Intrekking

Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:

• a.

  niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van boek 5 van het burgerlijk wetboek, of tot het verlenen van deelnemings of lidmaatschapsrechten;

• b.

  de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 41 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Artikel 42 Strafbepaling

Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 9 lid 1, artikel 26 lid 1, artikel 30 en artikel 37, wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of een geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.

Artikel 43 Handhaving

• 1.

  Met het toezicht op naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren.

• 2.

  Met de opsporing van de bij artikel 42 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het wetboek van strafvordering en de in artikel 75 van de Wet aangewezen ambtenaren belast de in het eerste lid bedoelde ambtenaren, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.

• 3.

  De in het eerste lid bedoelde ambtenaren hebben de bevoegdheden als genoemd in de artikelen 76, 77 en 78 van de Wet.

Artikel 44 Restbepaling

In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

Artikel 45 Overleg bij wijziging

Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid van de Woningwet toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.

Artikel 46 Verslaglegging

• 1.

  Toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet en eigenaren van meer dan 10 vergunningplichtige woonruimten zijn verplicht jaarlijks aan de gemeenteraad verslag uit te brengen over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan de bepalingen in deze verordening.

• 2.

  Burgemeester en wethouders kunnen aanwijzingen geven met betrekking tot de wijze waarop het in het eerste lid genoemde verslag moet zijn ingedeeld.

Artikel 47 Overgangsbepaling

Aanvragen om een vergunning ingediend voor of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening worden behandeld volgens het voorheen geldende recht indien dit voor betrokkene gunstiger is.

Artikel 48 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als "Huisvestingsverordening 2005 van de gemeente Leerdam".

Artikel 49 Inwerkingtreding

• 1.

  Deze verordening treedt in werking drie dagen na publicatie

• 2.

  Op de datum van inwerkingtreding van deze verordening vervalt de huisvestingsverordening 2002 van de gemeente Leerdam, vastgesteld bij raadsbesluit van 28 februari 2002 en de nadien op basis van die verordening door burgemeester en wethouders van Leerdam vastgestelde uitvoeringsbesluiten.