Beleidsregel medegebruik en verhuur huisvesting basisonderwijs aan kinderopvang en andere organisaties 2012

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

• 1.

  Alle begrippen die in deze beleidsregel worden gebruikt en die niet nader zijn omschreven hebben dezelfde betekenis als in de Wet op het Primair Onderwijs (WPO), de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Leeuwarden, 2009 (verordening).

• 2.

  In deze beleidsregeling wordt verstaan onder:

• a. college: college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden

• b. medegebruik: medegebruik als bedoeld in artikel 108 WPO

• c. verhuur: verhuur als bedoeld in artikel 108 WPO

• d. kaale huur: tegemoetkoming voor stichtingskosten, grondkosten, verzekeringen, Onroerend Zaak Belasting (OZB) en groot onderhoud (buitenonderhoud)

• e. leegstand: leegstand als bedoeld in artikel 30 van de Verordening (ruimtelijke leegstand)

• f. volgtijdelijke leegstand: gebruik onderwijslokaal voor en na schooltijd

• g. commerciële activiteiten: activiteiten, zoals kinderopvang en niet met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden.

• h. commerciële organisatie: organisatie die commerciële activiteiten uitvoert.

• i. MFA: multifunctionele accommodatie

Artikel 2 Reikwijdte

• 1.

  Deze beleidsregel heeft betrekking op medegebruik en verhuur als bedoeld in artikel 108 van de WPO.  

• 2.

  Deze beleidsregel is van kracht voor zowel leegstand in scholen als voor nieuwbouw van schoolgebouwen.

Artikel 3 Medegebruik

• 1.

  Voor het in medegebruik geven van leegstand is toestemming van het college vereist.

• 2.

  Het college heeft overleg met het bevoegd gezag en verleent toestemming na toetsing aan regelgeving en beoordeling van de bestemming van de in medegebruik te geven ruimte.

• 3.

  Het bevoegd gezag gaat een medegebruiksovereenkomst aan met de medegebruiker.

• 4.

  Het bevoegd gezag zendt een afschrift van de ondertekende medegebruiksovereenkomst aan het college.

• 5.

  Het bevoegd gezag stelt het college na beëindiging van de medegebruiksovereenkomst per omgaande op de hoogte van deze beëindiging.

• 6.

  Het is het bevoegd gezag niet toegestaan om leegstand in medegebruik te geven aan een commerciële organisatie, waaronder kinderopvang.

Artikel 4 Verzoek tot medegebruik en procedure

• 1.

  Het bevoegd gezag vermeldt in zijn verzoek om toestemming tot medegebruik in ieder geval:                

• a. de naam van de medegebruiker;                

• b. het gebouw waar de leegstand in medegebruik wordt gegeven;               

• c. het aantal lokalen en ruimten dat in medegebruik wordt gegeven;          

• d. welke activiteit in de betreffende ruimte gaat plaatsvinden;               

• e. de aanvangsdatum van het medegebruik.

• 2.

  Het bevoegd gezag voegt een plattegrond toe van het gebouw en arceert daarop de leegstand die het betreft voor het gedeelte dat verhuurd gaat worden.

• 3.

  Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van het verzoek om toestemming tot medegebruik.

Artikel 5 Medegebruikstarieven

Het bevoegd gezag van een school voor basisonderwijs, school voor speciaal onderwijs, school voor voortgezet onderwijs alsmede een instelling als bedoeld in de Wet educatie en beroepsonderwijs betaalt voor het gebruik van een lokaal, niet zijnde een gymnastiekruimte, een vergoeding voor de exploitatiekosten.  Deze vergoeding is gelijk aan het bedrag dat voor elke groep bij meer dan zes groepen ter beschikking wordt gesteld binnen de groepsafhankelijke programma’s van eisen voor het basisonderwijs, zoals jaarlijks bekendgemaakt door het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap.

Artikel 6 Verhuur

• 1.

  Voor het verhuren van leegstand door het bevoegd gezag is toestemming van het college vereist.

• 2.

  Het college heeft overleg met het bevoegd gezag en verleent de toestemming na  toetsing aan regelgeving en nadere voorwaarden en afspraken over de hoogte van de huurvergoedingen.

• 3.

  De gemeente sluit een huurovereenkomst met  het bevoegd gezag voor de doorberekening van de kapitaallasten voor de afdracht van de kale huur. In de vorm van een vaststellingsovereenkomst worden de van toepassing zijnde zaken opgenomen voor de hoogte van het huurbedrag, voorwaarden en afdracht van de huursom.

• 4.

  Het bevoegd gezag sluit een huurovereenkomst met de huurder voor exploitatie en beheer.

• 5.

  Het bevoegd gezag zendt een afschrift van de ondertekende huurovereenkomst aan het college.

• 6.

  Het bevoegd gezag stelt het college na beëindiging van de huurovereenkomst per omgaande op de hoogte van deze beëindiging.

Artikel 7 Verzoek tot huur en procedure

• 1.

  Het bevoegd gezag vermeldt in zijn verzoek om toestemming tot verhuur in ieder geval:                

• a. de naam van de huurder:                

• b. het gebouw waar de leegstand wordt verhuurd;                

• c. het aantal lokalen en ruimten  dat verhuurd gaat worden;                

• d. welke activiteit in de verhuurde ruimte gaat plaatsvinden;               

• e. de aanvangsdatum van de verhuur.

• 2.

  Het bevoegd gezag voegt een plattegrond toe van het gebouw en arceert daarop de leegstand die het betreft voor het gedeelte dat verhuurd gaat worden.

• 3.

  Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van het verzoek om toestemming tot verhuur.

• 4.

  Bij een gelijktijdig verzoek tot verhuur door een kinderopvangorganisatie en een commerciële organisatie, niet zijnde een kinderopvangorganisatie, heeft een kinderopvangorganisatie voorrang.

Artikel 8 Huursom

• 1.

  De huurvergoeding van een schoolgebouw bevat de volgende componenten:               

• a. kale huur voor de stichtingskosten ( kapitaallastenvergoeding)                

• b. gebruiksvergoeding voor exploitatie, beheer en onderhoud

• 2.

  Voor de verhuur aan kinderopvangorganisaties en andere commerciële organisaties wordt een kale huurprijs in rekening gebracht per m2 per kalenderjaar op basis van de werkelijke kosten.

• 3.

  De kale huur wordt jaarlijks geïndexeerd met het percentage voor het consumentenprijsindexcijfer, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).   

• 4.

  Het bevoegd gezag en de huurder stellen in onderling overleg een gebruiksvergoeding voor de huur vast . Hieronder vallen: vergoeding van exploitatiekosten bestaande uit kosten voor onderhoud, energie- en waterverbruik, schoonmaak, administratie, middelen, beheer, bestuur en publiekrechtelijke heffingen ( met uitzondering van OZB). Het is niet toegestaan om hierbij  kosten voor kale huur in rekening te brengen.

• 5.

  Voor de verhuur aan kinderopvangorganisaties wordt een gebruiksvergoeding in rekening gebracht per m2 per kalenderjaar op basis van een kostendekkend tarief.

• 6.

  Voor de verhuur aan commerciële organisaties, niet zijnde kinderopvangorganisaties, wordt een gebruiksvergoeding in rekening gebracht per m2 per kalenderjaar op basis van een commercieel tarief.

Artikel 9 Afdracht huursom

• 1.

  De kapitaallastenvergoeding voor de kale huur wordt door het bevoegd gezag of de huurder  afgedragen aan het college, afhankelijk van de afspraken die hierover met het college zijn gemaakt.

• 2.

  De afdracht van de kapitaallastenvergoeding geschiedt in twee termijnen. De eerste termijn betreft de periode januari tot en met juni en de tweede termijn betreft de periode juli tot en met december. De afdracht is na afloop van elke termijn, na facturering door het college aan het bevoegd gezag of de huurder.

• 3.

  De afdracht van de huursom voor de gebruiksvergoeding, zoals vastgesteld tussen het bevoegd gezag en de huurder, wordt maandelijks afgedragen, tenzij anders is overeengekomen.

Artikel 10 Varianten periode huurovereenkomst met een kinderopvangorganisatie

• 1.

  De ruimtelijke leegstand kan door het bevoegd gezag worden verhuurd aan een kinderopvangorganisatie, met toestemming door het college, zonder dat de capaciteit van het schoolgebouw wordt aangepast. Het blijft een onderwijslokaal, waarbij de gemeente het vorderingsrecht blijft behouden. De huur  wordt voor een bepaalde periode afgesproken, maar kan tussentijds worden beëindigd met gebruikmaking van het economisch claimrecht van de gemeente of groei van leerlingenaantallen.

• 2.

  Ingeval van ruimtelijke leegstand kan de gemeente in overleg met het bevoegd gezag  het gebouwdeel uit de capaciteit van het schoolgebouw halen en hiervoor een verklaring opnemen in de gemeentelijke huisvestingsadministratie. Vervolgens kan het bevoegd gezag, met toestemming van het college, het gebouwdeel verhuren voor een gegarandeerde periode van drie jaar aan een kinderopvangorganisatie. Verlenging van deze periode is telkens mogelijk, met een maximale periode van drie jaar, met toestemming van het college.

• 3.

  De gemeente kan bij ruimtelijke leegstand in overleg met het bevoegd gezag het leegstaande gebouwdeel aan de onderwijsbestemming onttrekken.  De gemeente en het bevoegd gezag moeten dan een akte ondertekenen op grond van artikel 110 WPO. Vervolgens kan de gemeente het gebouwdeel verhuren aan de kinderopvangorganisatie. Deze verhuur is voor een periode van vijf  jaar. Verlenging van deze periode is telkens mogelijk, na overleg met het schoolbestuur, met een periode van maximaal vijf jaar. De kinderopvangorganisatie betaalt een exploitatievergoeding aan het bevoegd gezag.

Artikel 11 Varianten voor beheer en exploitatie MFA

• 1.

  Indien de gemeente eigenaar is van de accommodatie kan de gemeente het beheer en de exploitatie a. in eigen beheer nemen; b. onderbrengen bij een hoofdgebruiker en c. onderbrengen in een beheersstichting

• 2.

  De kosten van beheer en exploitatie dienen volledig te worden doorberekend aan de gebruikers en huurders ter voorkoming van exploitatietekorten. Hiervoor behoren goede afspraken te worden gemaakt.

Artikel 12 Beheer en exploitatie MFA door gemeente

• 1.

  Voor het gebruik door de scholen sluit de gemeente een overeenkomst af voor ingebruikgeving met de bepaling dat ‘als het ware het schoolbestuur juridisch eigenaar is op grond van de WPO of WEC, waarmee het schoolbestuur verantwoordelijk is voor het beheer en de exploitatie van dat gedeelte van de accommodatie dat in gebruik wordt gegeven.

• 2.

  Voor de verhuur aan derden sluit de gemeente een huurovereenkomst af, waarmee de betaling van de huurvergoeding  wordt geregeld en de wijze waarop de kosten van het beheer en exploitatie worden doorberekend.

• 3.

  Voor het gebruik van de sportvoorziening is de Beleidsregel voor bekostiging gymnastiekruimte voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs 2008 van toepassing.

Artikel 13 Beheer en exploitatie MFA door hoofdgebruiker

• 1.

  In het geval de gemeente de eigenaar is van de accommodatie kan de gemeente de verantwoordelijkheid voor het beheer en de exploitatie van het totale gebouw onderbrengen bij een hoofdgebruiker. In een huurovereenkomst worden aanvullende afspraken gemaakt over de huurvergoeding, doorberekening van de investeringslasten, doorberekening van de exploitatiekosten en eventuele gemeentelijke subsidie voor bepaalde activiteiten. 

• 2.

  Voor het gebruik door de scholen sluit de hoofdgebruiker een overeenkomst af voor ingebruikgeving met de bepaling dat ‘als het ware het schoolbestuur juridisch eigenaar is op grond van de WPO of WEC, waarmee het schoolbestuur verantwoordelijk is voor het beheer en de exploitatie van dat gedeelte van de accommodatie dat in gebruik wordt gegeven.

• 3.

  Voor de verhuur aan derden sluit de hoofdgebruiker een huurovereenkomst af, waarmee de betaling van de huurvergoeding  wordt geregeld en de wijze waarop de kosten van het beheer en exploitatie worden doorberekend.

• 4.

  Voor het gebruik van de sportvoorziening is de Beleidsregel voor bekostiging gymnastiekruimte voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs 2008 van toepassing.

Artikel 14 Beheer en exploitatie MFA in een beheersstichting

• 1.

  In het geval de gemeente de eigenaar is van de accommodatie kan de gemeente de verantwoordelijkheid voor het beheer en de exploitatie van het totale gebouw onderbrengen in een beheersstichting. Een beheersstichting wordt opgericht via een notariële akte en de taken en verantwoordelijkheden van de beheersstichting zijn opgenomen in de statuten. In een huurovereenkomst worden aanvullende afspraken gemaakt over de huurvergoeding, doorberekening van de investeringslasten, doorberekening van de exploitatiekosten en eventuele gemeentelijke subsidie voor bepaalde activiteiten. 

• 2.

  Voor het gebruik door de scholen sluit de beheersstichting een overeenkomst af voor ingebruikgeving met de bepaling dat ‘als het ware het schoolbestuur juridisch eigenaar is op grond van de WPO of WEC, waarmee het schoolbestuur verantwoordelijk is voor het beheer en de exploitatie van dat gedeelte van de accommodatie dat in gebruik wordt gegeven.

• 3.

  Voor de verhuur aan derden sluit de beheersstichting een huurovereenkomst af, waarmee de betaling van de huurvergoeding  wordt geregeld en de wijze waarop de kosten van het beheer en exploitatie worden doorberekend.

• 4.

  Voor het gebruik van de sportvoorziening is de Beleidsregel voor bekostiging gymnastiekruimte voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs 2008 van toepassing.

Artikel 15 Bouwen van een ruimte voor kinderopvang bij een schoolgebouw

Wanneer er geen leegstand in een schoolgebouw is en er ook voor of na schooltijd onvoldoende gebruiksmogelijkheden zijn, of  bij nieuwbouw van schoolgebouwen, kan een kinderopvangorganisatie een ruimte bijbouwen bij een schoolgebouw. Het is hierbij essentieel om de eigendomssituatie goed te regelen. Dit kan door het vastleggen in een recht van opstal  of een kadastrale splitsing. Als er geen recht van opstal wordt vastgelegd,  wordt het gebouwdeel eigendom van de gemeente wanneer de hele school buiten gebruik wordt gesteld, omdat de gemeente dan eigenaar wordt van het onderliggende terrein en door natrekking ook van de daarop aanwezige gebouwen, al dan niet door derden bekostigd.

Artikel 16 Dubbelgebruik onderwijslokalen voor kinderopvang

• 1.

  Combinaties van gebruik van onderwijslokalen door kinderopvangorganisaties zijn toegestaan en is van belang voor het efficiënt gebruik van gebouwen. Dit kan vooral door dubbelgebruik van het onderwijslokaal door halve dagopvang en buitenschoolse opvang. De kosten per week kunnen dan op basis van de dagdelen worden toegerekend, waarbij rekening wordt gehouden met goede afspraken voor beheer.

• 2.

  Ingeval van gebruik van onderwijslokalen als volgtijdelijke leegstand, voor de niet gebruikte periodes voor en na schooltijd, behoeven alleen exploitatiekosten in de huurprijs opgenomen te worden. Het bevoegd gezag kan de extra kosten berekenen.   

Artikel 17 Gebruik gymnastiekruimte voor kinderopvang en brede scholen

• 1.

  Voor het gebruik van gymnastiekruimten betalen de kinderopvangorganisaties en andere organisaties een vergoeding aan de organisatie die de gymlokalen beheert en exploiteert, volgens de jaarlijks vastgestelde tariefstelling op basis van de beleidsregel voor de bekostiging gymnastiekruimte voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs 2008.

• 2.

  Voor het organiseren van activiteiten wordt ook gezorgd voor afstemming met andere activiteiten van de brede scholen, gezamenlijk gebruik van de ruimten en combinatiefuncties.

Artikel 18 Vervangende huisvesting

Het college is niet verantwoordelijk voor het bieden van vervangende huisvesting aan een medegebruiker of huurder wanneer de gebruiks- of huurovereenkomst wordt beëindigd.

Artikel 19 Onderhoudsverplichtingen

Verhuur van leegstand ontslaat het bevoegd gezag niet van de onderhoudsverplichtingen, zoals vermeld in artikel 106 WPO. Indien er sprake is van nalatigheid op dit gebied, kan het college het bevoegd gezag aansprakelijk stellen tot voor de kosten van gevolgschades.

Artikel 20 Aanpassingen aan het gebouw

• 1.

  Voor aanpassingen aan het gebouw heeft de gebruiker of huurder toestemming nodig van het bevoegd gezag en het college. Dit geldt ook als de aanpassingen verplicht zijn op grond van wet- en regelgeving.

• 2.

  Indien er ten behoeve van het medegebruik of de verhuur aanpassingen nodig zijn aan het gebouw, komen de kosten hiervan niet voor rekening van het college.

• 3.

  Na beëindiging van de overeenkomst dient de in gebruik gegeven dan wel verhuurde ruimte in de oorspronkelijke staat te worden opgeleverd. Dit is de staat zoals deze door partijen bij aanvang van het medegebruik of huur is vastgelegd.

• 4.

  Het bevoegd gezag, het college, gebruiker en huurder kunnen andere afspraken maken en dit in de medegebruiks- of huurovereenkomst opnemen.

• 5.

  Bij beëindiging van het medegebruik of de verhuur worden de door de medegebruiker of huurder gedane investeringen niet door het college vergoed, evenals de kosten om de leegstand in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

Artikel 21 Specifieke mogelijkheden en maatwerk

In de gevallen waarin deze beleidsregel niet voorziet, beslist het college.

Artikel 22 Overgangsbepaling

Het bevoegd gezag dat al leegstand verhuurt en waarvoor nog geen toestemming is gevraagd en verleend door het college wordt tot 1 augustus  2012 in de gelegenheid gesteld om de huurrelatie te legaliseren. Het bevoegd gezag doet dat door alsnog toestemming te vragen. Artikel 6 van deze beleidsregel is hierop van toepassing.

Artikel 23 Citeertitel

Deze beleidsregel wordt aangehaald als ‘Beleidsregel medegebruik en verhuur van huisvesting  basisonderwijs aan kinderopvangorganisaties en andere organisaties, 2011’

Artikel 24 Inwerkingtreding

Deze beleidsregel treedt in werking op 1 januari 2012.

Aldus vastgesteld in de collegevergadering van 13 december 2011

burgemeester,

secretaris

Toelichting

Algemene toelichting

Gemeenten, onderwijs en  kinderopvang hebben elkaar steeds meer nodig voor goede lokale voorzieningen en goede huisvesting. Steeds meer zijn onderwijs en kinderopvang gehuisvest in hetzelfde gebouw. De ontwikkeling van brede scholen is al op vele plaatsen gestart. Het is belangrijk om functioneel en efficiënt gebruik te maken van schoolgebouwen. Hiervoor is het nodig dat er meer afstemming komt en dat de betrokken organisaties afspraken maken voor het huurbeleid. De leegstand wordt zoveel mogelijk benut en er komt meer duidelijkheid en uniformiteit voor het huurbeleid, voor het huurtarief, huurcontracten en huurtermijnen.

Harmonisatie peuterspeelzalen en kinderopvang

Per 2012 treedt het nieuwe beleid voor de Harmonisatie van peuterspeelzalen, kinderopvang en VVE in werking. Hiermee krijgen de peuterspeelzalen en kinderopvang dezelfde kwaliteitseisen en komt het peuterspeelzaalwerk onder de Wet kinderopvang te vallen. Dit betekent ook dat dezelfde regelingen voor de verhuur van toepassing zijn. Verder is het belangrijk om goed in te spelen op de ontwikkeling van brede scholen, het maken van dagarrangementen en de toekomstige kindcentra. Kinderopvang geldt als een commerciële activiteit, maar het vervult ook een duidelijke maatschappelijke rol en is bovendien een belangrijke schakel in het totale jeugdbeleid.

BSO: buitenschoolse opvang

Per 1 augustus 2007 hebben schoolbesturen de verplichting tot het organiseren van buitenschoolse opvang (BSO). Schoolbesturen kunnen er voor kiezen om BSO in eigen beheer te organiseren of dit in samenwerking met een kinderopvangorganisatie te doen. Het is van belang dat er voldoende passende huisvesting voor BSO beschikbaar is in of nabij scholen. Indien scholen ervoor kiezen om de kinderopvang in eigen beheer uit te voeren, betekent dit ook dat dezelfde regelingen voor verhuur van toepassing zijn.

Leegstand

De omschrijving hiervan is opgenomen in artikel 30 van de Verordening. Hierbij gaat het om de capaciteit van het schoolgebouw en de prognoses van de school en scholen in de nabijheid.

Vorderingsrecht

De gemeente  kan gebruik maken van het vorderingsrecht, wanneer de huisvesting weer nodig is voor het onderwijs voor een andere school , ander uit de openbare kas bekostigd onderwijs, educatie volgens de WEB en andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Dit geldt zowel bij medegebruik als verhuur. Dit betreft het ‘economisch claimrecht’ op basis van artikel 107 WPO. Dit betekent dat de bepalingen van de Huurwet voor ontruimingsbescherming niet van toepassing zijn. De onderwijswetgeving sluit de huurbescherming van de Huurwet uit: de huurder heeft dus geen huurbescherming. De gemeente kan op ieder moment gebruik maken van het vorderingsrecht. Als het college geen gebruik maakt van het vorderen van leegstand, dan heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om de leegstand in medegebruik te geven of te verhuren.

Medegebruik

Van medegebruik is sprake als het bevoegd gezag de leegstand in gebruik geeft ten behoeve van de uit openbare kas bekostigd onderwijs dan wel voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Het medegebruik gebeurt op basis van een kostendekkend tarief. Voor medegebruik is  toestemming van het college nodig. Dit is vastgelegd in de Verordening. De ingebruikgeving eindigt indien het college gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op grond van artikel 107 WPO leegstand te vorderen (artikel 108, lid 2 WPO) dan wel als het eigen bevoegd gezag de leegstand weer nodig heeft. Organisaties die vallen onder medegebruik, zijn: scholen voor basisonderwijs, speciale scholen voor basisonderwijs, scholen voor (voortgezet) speciaal onderwijs, scholen voor voortgezet onderwijs, scholen die vallen onder de Wet Educatie en beroepsonderwijs en met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden.   

Verhuur

Als er geen sprake is van een vordering van het college en als de leegstand niet nodig is voor uit de openbare kas bekostigd onderwijs, kan het bevoegd gezag  de leegstand ook  verhuren aan een derde. Voor deze verhuur is toestemming nodig van het college (artikel 108 WPO). Voor verhuur geldt een commercieel tarief. De activiteiten van de huurder moet passen bij een schoolgebouw. Er moet daarom duidelijkheid zijn over de bestemming van het gehuurde gebouwdeel. De organisaties die onder de categorie verhuur vallen, zijn: kinderopvang en niet met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden.

Beleidsregel

Een beleidsregel geeft de mogelijkheden om afspraken tussen gemeente, schoolbesturen en kinderopvangorganisaties vast te leggen. In deze beleidsregel zijn de mogelijkheden aangegeven om huurovereenkomsten af te sluiten voor een langere periode, waarmee vooral kinderopvangorganisaties meer zekerheid hebben over een langer durende huur en hierdoor  betere investeringen kunnen doen. Juridische mogelijkheden voor huurbescherming zijn er door het onttrekken van een gebouwdeel aan de onderwijsbestemming, het niet langer toerekenen van een gebouwdeel tot de capaciteit van het gebouw en het bijbouwen van een ruimte bij een schoolgebouw. Bovendien zijn de mogelijkheden en wensen aangegeven om zoveel mogelijk gebruik te maken van ruimten en bij de brede scholen en MFA’s goede afspraken te maken voor het beheer, de exploitatie en de huur . Dit kan goed worden gebruikt als een voorloper voor de toekomstige kindcentra.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1. Begripsbepalingen

De begrippen die reeds zijn omschreven in de WPO, de Awb en de Verordening worden niet afzonderlijk gedefinieerd in deze beleidsregel. Een wijziging van de begrippen in de wetgeving is daarmee ook meteen onderdeel van de beleidsregel.

Artikel 2. Reikwijdte

Deze beleidsregel is van toepassing op de bestaande schoolgebouwen en op de toekomstige schoolgebouwen.

Artikel 3. Medegebruik

Voor de ingebruikgeving door het bevoegd gezag is op grond van artikel 36 van de Verordening toestemming van het college vereist. Gelet op het totale overzicht van het gebruik van schoolgebouwen en het efficiënt gebruik daarvan is dit ook handig. Het is voor het college anders niet goed mogelijk om de beoordeling te maken of er sprake is van medegebruik of verhuur en om de toestemming te verlenen voor verhuur. Indien de te verhuren ruimte onmiddellijk nodig is voor een school verleent het college geen toestemming. Dit staat ook in artikel 36 van de Verordening. Voor een goed overzicht zal er een jaarlijkse capaciteitsmeting worden gemaakt van de leegstand en een overzicht van de verhuurde ruimten. Afspraken vastleggen in een medegebruiksovereenkomst spreekt voor zich. Ook is een logisch gevolg van het bovenstaande dat bij beëindiging van medegebruik het college meteen op de hoogte wordt gesteld. Het is op grond van artikel 108 WPO niet toegestaan om een medegebruiksovereenkomst te sluiten met een derde (commerciële organisatie). Als er sprake is van een derde, behoort  een huurovereenkomst te worden afgesloten.

Artikel 4. Verzoek tot medegebruik en procedure

In artikel 36 van de Verordening staat vermeld dat het verzoek om toestemming schriftelijk moet worden gedaan. In dat verzoek moet een vermelding staan van de medegebruiker, de locatie en de bestemming van de in medegebruik te geven ruimte. In het derde lid staat aangegeven dat het college binnen acht weken een  besluit neemt. Deze termijn is conform de Awb. De Awb is ook voor de overige termijnen van toepassing.

Artikel 5. Medegebruikstarieven

Bij medegebruik mag geen huurvergoeding voor de kale huur in rekening worden gebracht. Het mag alleen gaan om een vergoeding voor de onkosten voor de exploitatie. De landelijke richtlijn is hierbij opgenomen. Het uitgangspunt is een kostendekkend tarief.

Artikel 6. Verhuur

Op grond van artikel 108, eerste lid, WPO en artikel 36 van de Verordening

is voor verhuur toestemming van het college vereist. Het college verleent de toestemming na toetsing aan de regelgeving, zoals de WPO en de WEC en verdere regelingen en besluiten. Tevens is vooraf overleg nodig voor de te maken afspraken. Indien de te verhuren ruimte onmiddellijk nodig is voor een school verleent het college geen toestemming.  Dit betreft een verdere uitwerking van artikel 36 van de Verordening. Voor een goed overzicht zal er een jaarlijkse capaciteitsmeting worden gemaakt van de leegstand en een overzicht van de verhuurde ruimten. Bij verhuur wordt een commercieel tarief gevraagd. De huurprijs is opgebouwd uit twee onderdelen. Een vergoeding voor de exploitatiekosten en een vergoeding voor de stichtingskosten. De gemeente heeft geïnvesteerd in de stichtingskosten van het gebouw en kan daarom de stichtingskosten terugvorderen van het bevoegd gezag. Op grond van artikel 55 WPO wordt een school in stand gehouden door een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid die blijkens de statuten of reglementen het geven van onderwijs ten doel stelt zonder winstoogmerk. Nu de gemeente het schoolgebouw heeft bekostigd, ligt het voor de hand dat de vergoeding voor huur aan het college wordt doorbetaald. Bovendien is het afdragen van de kale duur van belang om te voorkomen dat het wordt beschouwd als staatssteun. De algemene regeling is dat de gemeente met het bevoegd gezag afspreekt dat het bevoegd gezag de kale huur afdraagt aan de gemeente. In bepaalde situaties zijn er afspraken gemaakt met huurders om het deel van de huurvergoeding voor de kale huur rechtstreeks af te dragen aan de gemeente. Reeds bestaande afspraken kunnen blijven gelden. Dit is vooral van toepassing voor nieuw gebouwde schoolgebouwen. Ook in toekomstige situaties kan het handig zijn dat huurders rechtstreeks de kale huur afdragen aan de gemeente. In de vorm van een vaststellingsoverenkomst tussen de gemeente en het bevoegd gezag worden hiervoor de afspraken vastgelegd. Voor de berekening van de hoogte van de bijdrage wordt per situatie duidelijk vastgelegd welk deel van de kosten worden doorberekend en dat deze kosten ten goede komen aan onderwijshuisvesting. Voor het overige deel van de huurkosten voor exploitatie en beheer sluit het bevoegd gezag met de huurder een huurovereenkomst. Bij beëindiging van de huurovereenkomst is het logisch dat de gemeente meteen op de hoogte wordt gesteld. In verband met het wel of niet toestemming vragen aan het college voor verhuur is er in artikel 22 van deze beleidsregel een overgangsregeling opgenomen om alle huurrelaties te legaliseren.

Artikel 7. Verzoek tot verhuur en procedure

In artikel 36 van de Verordening staat vermeld dat het verzoek om toestemming schriftelijk moet worden gedaan. In dat verzoek moet een vermelding staan van de huurder, de locatie en de bestemming van de te verhuren ruimte. In het derde lid staat aangegeven dat het college binnen acht weken een  besluit neemt. Deze termijn is conform de Awb. De Awb is ook voor de overige termijnen van toepassing. Tot slot is vermeld dat bij een gelijktijdig verzoek voor verhuur  een kinderopvangorganisatie een hogere prioriteit krijgt. 

Artikel 8. Huursom

De huurvergoeding bestaat uit twee componenten, namelijk de kale huur voor de stichtingskosten, ook wel de kapitaallastenvergoeding genoemd,  en de gebruiksvergoeding voor de exploitatie, beheer en onderhoud.  Afhankelijk van het gebruik kunnen hiervoor de afspraken worden gemaakt. Kale huur: een prijs per m2 op basis van de werkelijke kosten. Landelijke richtlijnen voor een exacte vergoeding voor de stichtingskosten zijn er niet. Uitgangspunten voor de berekening zijn met name de boekwaarde, de WOZ-waarde of de marktwaarde van het gebouw. Ook de kosten voor de verzekeringen, OZB en het groot onderhoud (buitenonderhoud) horen hierbij. Gebruiksvergoeding:  voor kinderopvangorganisaties een prijs op basis van kostendekkende tarieven. Er wordt een onderscheid gemaakt voor verhuur aan een commerciële organisatie zijnde kinderopvang en een commerciële organisatie niet zijnde kinderopvang. Voor de berekening van de exploitatiekosten bepaalt het schoolbestuur zoveel mogelijk de werkelijke exploitatiekosten van het gehuurde deel. Het is het meest handig om de huurvergoeding te berekenen met een bedrag per m2. Dit is het uitgangspunt.

Artikel 9. Afdracht huursom

Voor de afdracht van de huurvergoeding voor de kale huur is betaling per halfjaar gebruikelijk. Voor de huursom voor de gebruiksvergoeding is bekostiging per maand gebruikelijk.

Artikel 10. Varianten periode huurovereenkomst met een kinderopvangorganisatie

De WPO geeft de huurder wel een aantal mogelijkheden om de huurder meer bescherming te bieden, namelijk bij de ruimtelijke leegstand . Gemeente kan in overleg met het schoolbestuur besluiten om het betreffende gedeelte van het gebouw, - niet langer tot de capaciteit van het schoolgebouw te rekenen. Daarna kan het schoolbestuur , met toestemming van het college, het gebouwdeel verhuren voor een periode van drie jaar. Verlenging van deze periode is mogelijk, telkens met een periode van drie jaar. Hiermee heeft de huurder dus de garantie dat de huurovereenkomst niet tussentijds kan worden beëindigd door groei van leerlingenaantallen en of vordering door de gemeente. Voor iedere verlenging is toestemming van het college noodzakelijk. Zonder toestemming is de huurovereenkomst nietig. Dit betekent in feite dat de gemeente het risico overneemt. Ingeval de leerlingenaantallen toenemen moet de gemeente door uitbreiding van het gebouw zorgen voor aanvullende huisvesting voor de school en de gemeente behoudt de kapitaallasten voor de gehuurde ruimte terwijl zij daarover niet meer kan beschikken. In deze gevallen is het belangrijk om goede afspraken te maken over de vergoeding van de kapitaallasten van het verhuurde gebouwdeel aan de gemeente.

Een andere mogelijkheid, op basis van artikel 110 WPO, is om een gedeelte van het gebouw - aan de onderwijsbestemming te onttrekken. Hiervoor moeten de gemeente en het schoolbestuur een akte ondertekenen, die in het openbare register wordt bijgeschreven. De gemeente kan vervolgens het gebouwdeel verhuren aan een kinderopvangorganisatie. Hierbij wordt door de gemeente rekening gehouden met een huurperiode van vijf jaar, die telkens verlengd kan worden met een periode van vijf jaar. Hiermee krijgt de kinderopvangorganisatie als huurder bescherming volgens het Burgerlijk Wetboek , boek 7 artikel 230a.

Artikel 11. Varianten voor beheer en exploitatie MFA

Er zijn in de gemeente inmiddels al diverse brede scholen van start gegaan. Hiervoor zijn er al regelingen opgesteld voor exploitatie en beheer. Het is raadzaam om deze afspraken af en toe goed te beoordelen of hiermee alle zaken goed zijn geregeld. Bij nieuwbouw van accommodaties zullen uiteraard ook goede afspraken moeten worden gemaakt over eigendom, beheer en exploitatie. Bij een MFA wordt het onderdeel beheer steeds belangrijker. Er zijn mogelijkheden voor diverse eigendomsscenario’s. Zowel de gemeente, het schoolbestuur of een derde partij kan eigenaar zijn. Of er is sprake van een mengvorm. Bij de mogelijkheden in deze beleidsregel is het uitgangspunt dat de gemeente eigenaar is en van daaruit afspraken worden opgesteld.

Artikel 12. Beheer en exploitatie MFA door gemeente

In deze vorm verzorgt de gemeente de meeste zaken. Voor het gebruik door de scholen worden de afspraken voor het juridisch eigendom voor het schoolgebouw geregeld. Voor de andere gedeelten van het gebouw sluit de gemeente huurovereenkomsten af met andere partijen. Het bevoegd gezag van de school is verantwoordelijk voor het beheer en exploitatie van het gedeelte als schoolgebouw. De huurafspraken worden hierbij goed geregeld. Voor het beheer kan er wel afstemming zijn, maar als het om grotere organisaties gaat, is het meestal een vorm van gesplitst beheer.

Artikel 13. Beheer en exploitatie MFA door hoofdgebruiker

Hierbij gaat het om een vorm van gebundeld beheer. Het uitgangspunt is de verschillende gebruikers het beheer bij één hoofdgebruiker neerleggen. De gemeente sluit met de hoofdgebruiker een huurovereenkomst, waarin alle zaken omtrent huurvergoeding, investeringslasten, exploitatiekosten worden opgenomen. Tevens wordt rekening gehouden met afspraken voor samenwerking en afstemming voor het organiseren van bepaalde activiteiten en de bekostiging hiervoor. De hoofdgebruiker heeft vervolgens de bevoegdheid om  de afspraken vast te leggen voor het gedeelte van de accommodatie dat als schoolgebouw in gebruik is en tevens de huurovereenkomsten met andere partijen te regelen.

Artikel 14. Beheer en exploitatie MFA in een beheersstichting

Ook hierbij gaat het om een vorm van gebundeld beheer. De gemeente brengt de bevoegdheden en verantwoordelijkheid voor het beheer en de exploitatie van het gehele gebouw onder bij een beheerorganisatie, meestal een beheersstichting. Dit gebeurt bij notariële akte.  Ook hierbij gaat het om de zaken omtrent huurvergoeding, investeringslasten, exploitatiekosten. Tevens wordt rekening gehouden met afspraken voor samenwerking en afstemming voor het organiseren van bepaalde activiteiten en de bekostiging hiervoor. De hoofdgebruiker heeft vervolgens de bevoegdheid om  de afspraken vast te leggen voor het gedeelte van de accommodatie dat als schoolgebouw in gebruik is en tevens de huurovereenkomsten met andere partijen te regelen.

Artikel 15. Bouwen van een ruimte bij een schoolgebouw

Mede gelet op het belang van de brede scholen en kindercentra is er veel behoefte aan om kinderopvang dichtbij basisscholen te vestigen. Hierdoor is het belangrijk om de mogelijkheid te bieden om ruimten bij te bouwen bij een schoolgebouw, indien het terrein daarvoor geschikt is. Het kan gaan om een aanbouw of een apart gebouw. Het gebouw(deel) dat wordt gebruikt voor kinderopvang heeft geen onderwijsbestemming en komt niet voor rekening van de gemeente. Het telt niet mee voor het vaststellen van de capaciteit van de onderwijshuisvesting van het schoolgebouw. De gemeente behoudt het economisch claimrecht van de grond, maar is geen economisch en/of juridisch eigenaar van het gebouwdeel. Het goed regelen van de eigendomssituatie is wel belangrijk. Hiervoor zijn twee mogelijkheden. Het vastleggen in een recht van opstal. Wanneer een deel van het gebouw uit eigen middelen van het schoolbestuur of de kinderopvangorganisatie wordt bekostigd en er wordt geen recht van opstal geregeld, dan wordt het gebouwdeel eigendom van de gemeente wanneer het totale schoolgebouw buiten gebruik wordt gesteld. De gemeente is namelijk eigenaar van het onderliggende terrein en de daarop aanwezige gebouwdelen.  Daarom is het belangrijk om voor de situaties waarbij de gemeente toestemming geeft aan een schoolbestuur voor een extra gebouwdeel, dat door het schoolbestuur of de kinderopvangorganisatie wordt bekostigd, een recht van opstal vast te leggen. Hierbij kunnen dan zaken worden opgenomen over termijnen, huurbedragen, tussentijdse beëindiging. Hetregelen van een kadastrale splitsing is een andere mogelijkheid.De indeling van het terrein is bepalend voor de keuze hiervoor. Er moeten dan diverse afspraken worden gemaakt en vastgelegd voor beëindiging en diverse verplichtingen.

Artikel 16. Dubbelgebruik onderwijslokalen voor kinderopvang

De verwachting is dat de behoefte aan buitenschoolse opvang zal toenemen. En in het kader van de harmonisatie kinderopvang is te verwachten dat er vooral meer behoefte is aan halve dagopvang. Dit is een goed vervolg op het eerdere peuterspeelzaalwerk. Het gebruik van ruimten voor halve dagopvang en naschoolse/buitenschoolse opvang is een goede manier om de ruimten goed en efficiënt te gebruiken en hiermee ook de kosten voor verhuur te kunnen beperken. Het is het meest gunstig om de kosten te verdelen voor het gebruik per dagdeel. Indien een onderwijslokaal wordt gebruikt in de periodes voor- en/of na schooltijd, als volgtijdelijke leegstand dan mogen alleen de exploitatiekosten worden doorberekend in de huurkosten.

Artikel 17. Gebruik gymnastiekruimte voor kinderopvang en brede scholen

Voor het gebruik van gymnastiekruimten is de beleidsregel voor de bekostiging gymnastiekruimte voor basisonderwijs en (voortgezet) speciaal onderwijs 2008 van toepassing. Op basis van het beleid voor brede scholen wordt gestimuleerd om zoveel mogelijk activiteiten op elkaar af te stemmen en veel combinaties te maken voor het gebruik van ruimten en activiteiten.

Artikel 18. Vervangende huisvesting

Het medegebruik of de verhuur is een zaak tussen de medegebruiker/huurder. Het college kan op grond van artikel 107 WPO de leegstand vorderen. Het college behoeft bij de beëindiging van het medegebruik of verhuur niet zorg te dragen voor vervangende huisvesting. De reden van beëindiging is niet van belang. Ook ingeval van het vorderen van leegstand is het college niet verantwoordelijk voor het aanbieden van vervangende huisvesting.

Artikel 19. Onderhoudsverplichting

Op grond van artikel 106 WPO is het bevoegd gezag verplicht het gebouw en terrein, alsmede de roerende zaken waarvoor bekostiging wordt genoten, behoorlijk te gebruiken en te onderhouden. Deze verantwoordelijkheid blijft ook gelden indien een deel van het gebouw of terrein in gebruik is gegeven of is verhuurd.

Artikel 20. Aanpassingen aan het gebouw

Omdat het college verantwoordelijk is voor de bekostiging van onderwijshuisvesting kunnen aanpassingen aan het gebouw slechts plaatsvinden met toestemming van het college en in overleg  met het bevoegd gezag. Dit geldt ook indien de aanpassingen vereist zijn door wet- en regelgeving, zoals vereisten voor brandveiligheid. Het bevoegd gezag en de medegebruiker/huurder leggen voorafgaand aan het medegebruik en de verhuur de staat vast van de in medegebruik te geven/te verhuren leegstand. Dit is de staat waarin de ruimte na beëindiging van het medegebruik/ de huur moet worden teruggebracht. Met toestemming van het college kan hiervan worden afgeweken en kunnen specifieke afspraken worden gemaakt. Uit artikel 109 WPO blijkt dat voorzieningen aan gebouwen of terreinen in verband met verhuur door het bevoegd gezag krachtens artikel 108 of 110 niet ten laste van de gemeente komen.          

Artikel 21. Specifieke mogelijkheden en maatwerk

Voor bepaalde situaties, die niet goed vallen onder de bepalingen van deze beleidsregel, kan het college een specifieke mogelijkheid creëren en hiermee extra maatwerk toepassen. 

Artikel 22. Overgangsbepaling

De gemeente moet vanwege het economisch claimrecht akkoord gaan met de verhuur van schoolgebouwen. Zonder deze toestemming is de huurovereenkomst nietig. Dit is vastgelegd in artikel 108, lid 5 WPO.  Het is op basis van deze overgangsregeling mogelijk dat het college alsnog toestemming verleend aan het bevoegd gezag. Ook voor de overeenkomsten van medegebruik is dit van toepassing op basis van de Verordening.

Artikel 23. Citeertitel

Dit artikel spreekt voor zich

Artikel 24. Inwerkingtreding

De inwerkingtreding per 1 januari 2012 sluit ook aan bij de start van het nieuwe beleid voor harmonisatie kinderopvang, peuterspeelzalen en VVE in Leeuwarden per 2012.