Exploitatieverordening 2004

1. Deze verordening verstaat onder:

• a.

  (bouw)grond: grond waarop overeenkomstig de voorschriften van de Woningwet en/of de Wet op de Ruimtelijke Ordening mag worden gebouwd dan wel andere werken en werkzaamheden -niet zijnde voorzieningen voor doeleinden van algemeen nut- mogen worden uitgevoerd. Met bouwgrond wordt gelijk gesteld grond waarop niet hoofdzakelijk bebouwing vereisende, met de stads- en dorpsvernieuwing samenhangende bestemmingen kunnen worden verwezenlijkt;

• b.

  exploitatiegebied: een als zodanig aangewezen gebied, waarvoor de medewerking van de gemeente aan het in bouwexploitatie brengen van de daarbinnen gelegen gronden op één van de in artikel 2 bedoelde wijzen noodzakelijk, wenselijk of nuttig wordt geacht;

• c.

  exploitatieovereenkomst: de overeenkomst, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van de in de overeenkomst genoemde grond;

• d.

  exploitant: huidig of toekomstig eigenaar, erfpachter van of rechthebbende op een in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak en aan wie de gemeente medewerking verleent voor het in bouwexploitatie brengen van grond;

2. Onder het in (bouw)exploitatie brengen van grond wordt verstaan:

• a.

  het geschikt of beter geschikt maken van grond tot bouwgrond;

• b.

  het geschikt of beter geschikt maken van bouwgrond;

• c.

  en het geschikt of beter geschikt maken van reeds bebouwde grond voor nieuwe of verdere of aanvullende bebouwing in het kader van herontwikkeling, herinrichting, bestemmingswijziging of reconstructie, zulks 1) in de vorm van het feitelijk uitvoeren van werken en werkzaamheden, en onverlet latend de toepassing van overige wet- en regelgeving krachtens welke voorschriften zijn of worden gesteld voor de uitvoering van bedoelde werken en werkzaamheden; alsmede 2) in de vorm van het medewerking geven aan de planologische procedures waaronder mede begrepen bestemmingsplanprocedures en vrijstellingsprocedures, en aan bouw- en milieuvergunningsprocedures ten behoeve van de op de (bouw)grond op te richten bebouwing.

3. De gemeenteraad kan gebieden aanwijzen als exploitatiege¬bied in de zin van het eerste lid onder b van dit artikel. De aanwijzing van het exploitatiegebied omvat tevens de vaststelling van een bijbehorende en daarvan onderdeel uitmakende exploitatieopzet als bedoeld in artikel 9. Deze bevoegdheid kan de gemeenteraad, al dan niet onder het stellen van voorwaarden delegeren aan burgemeester en wethouders. De voorwaarden kunnen betrekking hebben op de termijnen en procedures welke voor vaststelling en herziening van het exploitatiegebied en de exploitatieopzet gelden.

4. Alvorens tot aanwijzing over te gaan kan het betrokken bestuursorgaan bepalen dat de openbare voorbereidingsprocedure van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

5. Het aanwijzingsbesluit als bedoeld in het derde lid treedt in werking op het tijdstip van bekendmaking op de wijze als voorzien in Afdeling 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Tenzij burgemeester en wethouders uitdrukkelijk of blijkens hun handelen anders bepalen of beslissen, is de exploitatieverordening niet van toepassing op een grondtransactie in de vorm van eigendomsoverdracht tussen de gemeente en de exploitant, zelfs niet als in de desbetreffende overeenkomst de medewerking als bedoeld in artikel 2 is begrepen, daarvan onderdeel uitmaakt of daarmee verband houdt.

1. De gemeente zal tot de -verdere- uitvoering van de medewerking overgaan op de wijzen als bedoeld in artikel 2 nadat de grond waarop die uitvoering van medewerking noodzakelijk of gewenst is, aan de gemeente is of wordt afgestaan en de ingevolge artikel 12 door exploitant verschuldigde exploitatiebijdrage is voldaan, dan wel onder voldoende garantie en zekerstellingen een regeling is getroffen met de exploitant waarbij de voldoening van de exploitatiebijdrage en de afstand van de grond zijn gewaarborgd.

2. De uitvoering van de medewerking op de wijzen als bedoeld in artikel 2 geschiedt van gemeentewege voor zover de daarvan onderdeel uitmakende werken en werkzaamheden niet tot de taak van een andere publiekrechtelijk lichaam behoren en deze taak niet geheel of ten dele aan de gemeente is overgedragen.

3. In afwijking van het bepaalde in het tweede lid, kunnen burgemeester en wethouders de uitvoering van de aldaar bedoelde medewerking geheel of gedeeltelijk aan de exploitant toevertrouwen, als naar het oordeel van burgemeester en wethouders een doelmatige en tijdige uitvoering onder voldoende garantie en zekerstellingen is gewaarborgd. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden stellen aan de uitvoering door de exploitant. De overige bepalingen van de verordening vinden in dit geval toepassing op een voor zoveel nodig aan deze afwijking aangepaste wijze en kan de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 12 gedeeltelijk in geld en in natura kan worden vastgesteld.

1. Een exploitant kan bij burgemeester en wethouders een mondelinge of schriftelijke aanvraag indienen voor medewerking aan het in (bouw)exploitatie brengen van gronden. De gemeente kan uit eigen beweging een aanbod tot het verlenen van medewerking doen uitgaan naar exploitant.

2. Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van een exploitant in exploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatieovereenkomst of krachtens een overeenkomst tot aankoop, verkoop of ruiling van gronden en/of opstallen. Als de medewerking is of wordt geregeld in een overeenkomst tot aankoop, verkoop of ruiling van gronden en/of opstallen is artikel 1 zesde lid van toepassing.

3. Bij de aanvraag dient in ieder geval kenbaar gemaakt dan wel bijgevoegd te worden:

• a.

  een aanduiding of omschrijving van de in bouwexploitatie te brengen onroerende zaken;

• b.

  gegevens waaruit blijkt dat de exploitant eigendomsrechten, erfpachtrechten, dan wel andere exploitatierechten op de in bouwexploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

• c.

  gegevens omtrent de door exploitant te treffen (bouw)werkzaamheden; en

• d.

  dagtekening van de aanvraag.

4. Ingeval een of meerdere gegevens ontbreken kunnen burgemeester en wethouders de exploitant in de gelegenheid stellen de ontbrekende gegevens nader aan te vullen binnen een termijn van ten hoogste dertig dagen.

5. Ingeval een aanvraag voor een bouw- of aanlegvergunning en/of een aanvraag voor vrijstelling of bestemmingswijziging wordt ingediend door de exploitant, waarbij de verlening van de bouw- of aanlegvergunning of de medewerking aan de vrijstelling of bestemmingsplanherziening afhankelijk is van of verband houdt met of is aan te merken als of zou kunnen leiden tot wenselijk of noodzakelijk geachte medewerking op de wijzen als bedoeld in artikel 2, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de hierbedoelde aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij kan een (voorlopige) raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verbandhoudende met het in bouwexploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. De raming geschiedt zo mogelijk op basis van een (concept)exploitatieopzet waarin mede de (geprognosticeerde) schadevergoedingen als bedoeld in artikel 10, eerste lid, onder I sub b zijn aangeduid. Ook zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking, dan wel tot het aanvaarden van een gemeentelijk aanbod tot medewerking.

1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om medewerking, binnen drie maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Deze beslistermijn kan verdaagd worden met drie maanden.

2. Als op aanvraag dan wel bij aanbod tot medewerking wordt besloten, doen burgemeester en wethouders die beslissing in tweevoud vergezellen van een ontwerp-exploitatieovereenkomst. De exploitant krijgt ingeval van instemming met de exploitatieovereenkomst, dertig dagen de gelegenheid de ontwerpovereenkomst ondertekend aan burgemeester en wethouders toe te zenden. Burgemeester en wethouders zenden uiterlijk dertig dagen na ontvangst van de door de exploitant ondertekende ontwerpovereenkomst een door hen ondertekend exemplaar aan de exploitant.

3. Door ondertekening van het ontwerp door burgemeester en wethouders en de exploitant is de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig en bindend tot stand gekomen inclusief en onverminderd de daarin opgenomen voorwaarden en bedingen, waaronder begrepen voorbehouden verband houdende met noodzakelijke goedkeuring door de gemeenteraad of andere overheidsorganen dan wel verband houdende met de noodzakelijke aanwijzing van het desbetreffende exploitatiegebied en/of vaststelling van de bijbehorende exploitatieopzet of herzieningen daarvan.

1. De exploitatieovereenkomst en het aanbod worden in schriftelijke vorm (akte) opgemaakt.

2. De exploitatieovereenkomst en het aanbod kunnen onder meer bepalingen bevatten over:

• a.

  de aard en omvang van de medewerking welke aan de desbetreffende in bouwexploitatie te brengen gronden is of zal worden verleend respectievelijk een verwijzing naar de relevante kostenposten van de desbetreffende exploitatieopzet behorende bij de aanwijzing van het betrokken exploitatiegebied;

• b.

  het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen zijn of worden uitgevoerd;

• c.

  de ten laste van de exploitant komende exploitatiebijdrage en/of kosten van de specifieke medewerking als bedoeld in artikel 12, derde lid;

• d.

  de afstand door de exploitant aan de gemeente van de in exploitatie te brengen grond ten behoeve van de totstandkoming van de medewerking op de wijzen als bedoeld in artikel 2, vrij van opstallen -met inbegrip van de zich in de grond bevindende resten, zoals fundering, leidingen en kabels-, in onbelaste en onbezwaarde eigendom;

• e.

  in gevallen waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen, de bepaling dat ten behoeve van de door exploitant uit te voeren werken een aanne¬mingsovereenkomst wordt gesloten waarin de gemeente als opdrachtgever en de exploitant als aannemer wordt aangemerkt en waarbij de gemeente wordt belast met de directievoering en het dagelijks toezicht;

• f.

  de vrijwaring van de gemeente door de exploitant van kosten en schaden voortvloeiende uit of verbandhoudende met de gemeentelijke medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van (bouw)grond als bedoeld in artikel 1, tweede lid onder a tot en met c en de mate waarin en de wijze waarop de exploitant kan worden betrokken bij de schadevaststelling in en buiten rechte; en

• g.

  voorbehouden verbandhoudende met noodzakelijke goedkeuring door de gemeenteraad of andere overheidsorganen alsmede voorwaarden met betrekking tot de termijn waarbinnen de exploitant de ondertekende ontwerpovereenkomst aan de gemeente dient terug te zenden, dan wel voorbehouden verband houdende met de totstandkoming van de noodzakelijke aanwijzing van het desbetreffende exploitatiegebied en/of vaststelling van de bijbehorende exploitatieopzet of herzieningen daarvan.

1. De aanwijzing van een exploitatiegebied en de bijbehorende exploitatieopzet hebben in ieder geval betrekking op gronden waarop of ten behoeve waarvan medewerking als bedoeld in artikel 2 is of zal worden verleend.

2. De exploitatieopzet wordt vastgesteld met inachtneming van het bepaalde in artikel 10.

3. Periodiek wordt nagegaan of de optredende loon- en prijswijzigingen dan wel de gerealiseerde dan wel voorgenomen wijzen van medewerking met betrekking tot het exploitatiegebied aanleiding geven het exploitatiegebied en/of de exploitatieopzet te herzien.

4. Voor de berekening van de kosten, voortvloeiende uit de wijze van medewerking als bedoeld in artikel 2 met betrekking tot het betrokken exploitatiegebied, wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door een exploitant in (bouw)exploitatie zal worden gebracht.

1. De exploitatieopzet bevat de volgende gegevens: I. Een raming van de ten laste van de gronden in het exploita¬tiegebied komende kosten, te weten:

• a.

  de inbrengwaarde die toegekend wordt aan alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden voor zover die gronden in de bouwexploitatie zijn of kunnen worden betrokken dan wel benodigd zijn voor of in verband staan met de medewerking als bedoeld in artikel 2. Onder inbrengwaarde wordt verstaan, de waarde van de grond vermeerderd met de waarde van de opstallen, die voor de verwezenlijking van de medewerking niet gehandhaafd kunnen worden, met de kosten van vrijmaken van de grond van opstallen -met inbegrip van de zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels-, zakelijke en persoonlijke rechten en lasten, en met de kosten van schadeloosstellingen;

• b.

  de kosten van voorbereiding, vaststelling en uitvoering alsmede de overige procedurekosten van planologische maatregelen waaronder bestemmingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen en vrijstellingsbesluiten alsmede inrichtingsplannen en bouwplannen, voor zover deze kosten aan de (bouw)gronden binnen het exploitatiegebied moeten worden toegerekend en voorts schade- en kostenvergoedingen uit welke hoofde dan ook die verband houden met de voorbereiding, vaststelling en uitvoering van deze maatregelen en plannen voor zover niet opgenomen en begrepen onder de kosten van de specifieke medewerking als bedoeld in artikel 12, derde lid. Onder schadevergoedingen als bedoeld in de vorige volzin zijn mede begrepen begrote en/of toegekende schadevergoedingen op basis van besluiten ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en op basis van (zelfstandige) schadebesluiten ingevolge andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke regelgeving, zowel met betrekking tot bouwgronden als de overige gronden waarop voorzieningen voor doeleinden van algemeen nut worden getroffen;

• c.

  de kosten van de in artikel 2 genoemde wijze van medewerking, tenzij die wijzen van medewerking geen verband houden met of invloed hebben op het in bouwexploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied, met zonodig vermelding van het aandeel dat ten laste van de gronden in het exploitatiegebied wordt gebracht. Onder de kosten van de in artikel 2 genoemde wijzen van medewerking dienen mede te worden begrepen de investeringslasten van de reeds in het verleden binnen het aan te wijzen dan wel aangewezen exploitatiegebied uitgevoerde voorzieningen c.q. wijzen van medewerking voor zover bedoelde investeringslasten niet inmiddels op bouwexploitanten of bij gronduitgifte of bij wege van baatbelasting op voet van artikel 222 van de Gemeentewet zijn verhaald;

• d.

  een bijdrage in de kosten van het gemeentelijk apparaat, voorzover dit rechtstreeks aan de wijzen van medewerking als bedoeld in artikel 2 heeft deelgenomen of zal deelnemen;

• e.

  de rentelasten van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten;

• f.

  de kosten van tijdelijk beheer van gronden en opstallen;

• g.

  overige kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie binnen het exploitatiegebied behoren te worden gebracht;

• h.

  een opslagpercentage over de onder a tot en met g genoemde kosten voor risico- en winstfonds.

De kosten zoals bedoeld onder I onder b, c, d en g kunnen via een opslagpercentage worden bepaald.

II. Een raming van de ten gunste van de grondexploitatie komende opbrengsten bestaande uit:

• a.

  verkoopopbrengsten van gronden voor zover daarin kostenverhaal kan worden begrepen;

• b.

  overheidssubsidies voor zover de gemeente die subsidies algemeen ten gunste wenst te laten komen van alle gronden binnen het exploitatiegebied;

• c.

  bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van de in artikel 2 genoemde wijzen van medewerking, hetzij op privaatrechtelijke basis (bijv. exploitatieovereenkomst), hetzij op publiekrechtelijke basis (baatbelasting);

• d.

  renteopbrengsten van geïnvesteerde kapitalen;

• e.

  overige bijdragen, inclusief opbrengsten uit tijdelijke verhuring of ingebruikgeving van gronden en opstallen;

2. De totale in lid 1 bedoelde kosten worden volledig ten laste gebracht van de gronden in het exploitatiegebied die door de voorzieningen als bedoeld in artikel 2 worden gebaat. Die kosten worden gelijkelijk aan de totaal in (bouw)exploitatie te brengen (bouw)gronden binnen het exploitatiegebied toegerekend. In afwijking van het bepaalde in de vorige volzin kan de toerekening van de totale onder lid 1 bedoelde kosten aan de in bouwexploitatie brengen (bouw)grond in het exploitatiegebied, nog nader worden onderscheiden naar de drie in artikel 1, tweede lid, onder a tot en met c genoemde exploitatiewijzen, zonodig onder vermelding van de daarbij in acht te nemen verhoudingscijfers, waarin gewaardeerd wordt het profijt dat de gronden hebben van de medewerking als bedoeld in artikel 2, uitgaande van de ligging en de maximaal toegelaten gebruiksmogelijkheden van de gronden.

3. Voor zover in de waardering van het profijt de mate waarin de toegelaten gebruiksmogelijkheden kostenveroorzakend werken niet voldoende tot uitdrukking kan worden gebracht, wordt tevens vermeld de wijze waarop met de kostenveroorzaking rekening wordt gehouden.

1. Voor de toerekening bedoeld in artikel 10, tweede lid wordt als rekeneenheid gebruikt het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m2 grondoppervlakte.

2. Onder de grondoppervlakte, als bedoeld in het vorige lid, wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de in bouwexploitatie te brengen (bouw)grond of uitgeefbare grond. Desgewenst kan daarbij een onderscheiding door de gemeente worden vastgesteld naar de exploitatiewijzen als bedoeld in artikel 1, tweede lid, onder a tot en met c, zonodig vermenigvuldigd met een liggings- en bestemmingsfactor, waarin het belang bij de voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.

1. De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten van de gemeentelijke medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat naar de regels van artikel 11 juncto artikel 10 tweede en derde lid, aan de door hem in exploitatie te brengen (bouw)gronden of uitgeefbare grond wordt toegerekend vermeerderd met de kosten op de afstand van de in bouwexploitatie te brengen gronden en de kosten van kadastrale uitmeting, verminderd met de inbrengwaarde van zijn in het exploitatiegebied begrepen grond (zowel de grond die aan de gemeente wordt afgestaan ingevolge artikel 3, eerste lid c.q. artikel 8, tweede lid onder d als de grond die de exploitant als in exploitatie te brengen grond overhoudt).

2. De waarde van de door de exploitant in te brengen grond, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk vastgesteld. Als hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds benoemde deskundigen of op verzoek van de meeste gerede partij door de Voorzieningenrechter van de rechtbank van het ressort waartoe de gemeente behoort. De waarde van de door de gemeente in te brengen grond, wordt door de gemeente vastgesteld en gerelateerd aan de waarde van de door de exploitant in te brengen grond.

3. De exploitant betaalt naast en boven de in eerste lid bedoelde bijdrage, de kosten van de op zijn verzoek door de gemeente te verlenen specifieke medewerking welke uitsluitend of overwegend ten dienste strekt van zijn in bouwexploitatie te brengen grond of bouwgrond voor zover die kosten niet of niet volledig zijn opgenomen in de exploitatieopzet.

4. Als de exploitant zelf conform artikel 3, derde lid, de bedoelde medewerking geheel of gedeeltelijk verricht, bestaat de exploitatiebijdrage in geld uit de bijdrage zoals deze op grond van het eerste en derde lid van dit artikel 12 wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door de exploitant uit te voeren werken en werkzaamheden, voor zover deze kosten de desbetreffende kostenposten van de door de gemeente vastgestelde exploitatieopzet niet te boven gaan.

1. In gevallen waarin toepassing van voorgaande bepalingen tot kennelijk onjuiste of ongewenste uitkomsten leidt, behoudt de gemeente zich te allen tijde het recht voor van geval tot geval een afwijkende regeling in een exploitatieovereenkomst of aanbod te treffen, zonder dat de exploitant hierop aanspraak kan maken.

2. In voorkomende gevallen blijft de legesverordening buiten toepassing ingeval met betrekking tot de gemeentelijke medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van gronden in de zin van artikel 1, tweede lid, onder a tot en met c en sub 2, een exploitatieovereenkomst is gesloten en de kosten daarvan zijn opgenomen in de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 12, eerste en derde lid.

1. Deze verordening treedt na vaststelling in werking de dag na de dag van algemene bekendmaking.

2. Aanvragen van exploitanten, voor gemeentelijke medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van gronden, ingekomen voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en waarop nog geen beslissing is genomen of waarop de beslissing is aangehouden, worden behandeld met inachtneming van deze verordening.