Beleidsregels kamerverhuur

BELEIDSREGELS KAMERVERHUUR

In de Gemeente Noordenveld zijn met regelmaat verzoeken met betrekking tot het opsplitsen van woningen in meerdere onzelfstandige wooneenheden en het verhuren van kamers aan de orde. Om deze aanvragen in goede banen te leiden en voor duidelijkheid en consistentie te zorgen is het gewenst  beleidsregels op te stellen met betrekking tot kamerverhuur.

Van belang voor de beleidsregels is een duidelijke definitie van het begrip ‘kamerverhuur’. Binnen de Gemeente Noordenveld wordt de volgende definitie gehanteerd:

“Bij kamerverhuur is sprake van het opdelen van een woning in twee of meer onzelfstandige wooneenheden óf het opdelen van een woning in één zelfstandige en één of meer onzelfstandige wooneenheden”.

Voor wat betreft het aspect mantelzorg is specifiek beleid geformuleerd (Beleidsregels Huisvesting ten behoeve van mantelzorg gemeente Noordenveld).

De Gemeente Noordenveld staat in beginsel positief tegenover kamerverhuur mits voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden.

Voor de toepassing van de beleidsregels is de gemeente verdeeld in een drietal gebieden. Hiervoor is gekozen omdat kamerverhuur in deze gebieden verschillende consequenties kan hebben voor de (woon)omgeving. De gemeente wordt hierbij grofweg in drie soorten gebieden onderverdeeld:

• -

  Dorpen: de dorpscentra, de woonwijken en de bedrijventerreinen van de kernen Roden, Peize en Norg;

• -

  Kleine kernen: de kernen binnen de gemeente die als zodanig zijn aangewezen binnen de bestemmingsplannen Kleine Kernen, kern Nietap, kern Nieuw-Roden en Veenhuizen;

• -

  Buitengebied: het gebied binnen de gemeente wat sl zodanig is aangewezen binnen het Bestemmingsplan Buitengebied.

Juridisch kader

Binnen de bestemmingsplannen en beheersverordeningen die van toepassing zijn binnen de Gemeente Noordenveld is kamerverhuur uitgesloten.

In de gemeentelijke bestemmingsplannen en beheersverordeningen wordt een woning of wooneenheid als volgt gedefinieerd:

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

Een huishouden wordt (doorgaans) gedefinieerd als:

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen).

Kamerverhuur kan daarom alleen mogelijk worden gemaakt wanneer de procedures die hieronder beschreven zijn, worden gevolgd en wanneer voldaan wordt aan de gestelde beleidsregels.

• 1.

  Artikel 4 lid 9 van Bijlage II behorend bij artikel 2.7 van het Besluit Omgevingsrecht schrijft voor dat het gebruiken van bouwwerken met het aansluitende terrein in aanmerking komt voor de verlening van een omgevingsvergunning en er mag worden afgeweken ('kruimelprocedure') van het bestemmingsplan. Een voorwaarde die wordt gesteld in dit artikel is dat het alleen bouwwerken binnen de bebouwde komt betreft. Indien het bouwwerk gelegen is buiten de bebouwde kom, dient het logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of ander categorieën vreemdelingen te betreffen.

Dit artikel biedt mogelijkheden voor kamerverhuur binnen de bebouwde kom en onder voorwaarden buiten de bebouwde kom.

• 2.

  Artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de WABO biedt mogelijkheden voor kamerverhuur buiten de bebouwde kom die niet onder de voorwaarden vallen van Artikel 4 lid 2 van Bijlage II behorend bij artikel 2.7 van het Besluit Omgevingsrecht. Een omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) kan slechts worden verleend indien de activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan, niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De motivering van het besluit dient een goede ruimtelijke onderbouwing te bevatten.

Beleidsuitgangspunten

Op basis van de beleidsuitgangspunten die hieronder genoemd zijn, worden aanvragen met betrekking tot kamerverhuur beoordeeld.

Algemeen

Binnen de Gemeente Noordenveld wordt er veel waarde gehecht aan woon- en leefkwaliteit. Dit wordt ook nagestreefd wanneer het gaat om kamerverhuur. Wat betreft kamerverhuur is de Gemeente Noordenveld niet te vergelijken met een studentenstad als Groningen. Om de woonkwaliteit te garanderen in huizen waar kamers worden verhuurd, worden voorwaarden hiervoor geschept. Dit om onder andere huismelkerij en de uitbuiting van arbeidsmigranten te voorkomen.

Kamerverhuur kan een bijdrage leveren aan de woningvraag van jongeren en statushouders in de Gemeente Noordenveld. Het beleid maakt geen onderscheid tussen woningen van particulieren en woningen van de corporaties.

Soorten gebieden

Zoals is aangegeven in de inleiding, is de gemeente verdeeld in een drietal gebieden. Dit onderscheid wordt gemaakt omdat de invloed van kamerbewoning op de woon- en leefomgeving per gebied verschillend wordt geacht.

In de gebieden die vallen onder de categorie ‘Kleine kernen’ en de categorie ‘Buitengebied’ mag maximaal 1 kamer verhuurd worden in een pand met een woonbestemming.

Voor de dorpscentra en woonwijken van de dorpen Roden, Peize en Norg (categorie ‘Dorpen’) gelden geen normen met betrekking tot het maximaal aantal te verhuren kamers in een pand met een woonbestemming. De oppervlakte-voorwaarden (zie hieronder) zullen hierbij bepalend zijn. Tevens dient rekening gehouden te worden met de parkeermogelijkheden.

Kamerverhuur op bedrijventerreinen en in vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan. Binnen de bestemmingplannen die gelden in de gemeente is het in het geval van de bestemming ‘Wonen’ strijdig om vrijstaande bijgebouwen voor bewoning te gebruiken, zo ook in het geval van kamerverhuur.

Grootte

De oppervlakte van de kamer of kamers die een individu huurt dient minimaal 12m2 te zijn. Gemeenschappelijke ruimten tellen niet mee. Een minimale oppervlakte wordt gehanteerd om een goede woon- en leefkwaliteit te garanderen en om onder meer huismelkerij te voorkomen.

Parkeren en openbare ruimte

Wat betreft parkeren is het parkeerbeleid zoals vermeld in het “Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2015-2025” (GVVP) van de Gemeente Noordenveld van toepassing in het geval van kamerbewoning. De parkeeropgave met betrekking tot kamerbewoning wordt getoetst aan het GVVP.

 

Ten behoeve van het parkeren van auto’s, motorfietsen of andere voertuigen dient in voldoende mate ruimte aangebracht te worden in, op of onder het gebouw waarin kamerverhuur plaatsvindt. Ruimte aanbrengen hiervoor mag geen gevolgen of aantasting hebben op de volgende zaken:

• -

  Voorzieningen

• -

  Inrichting openbare ruimte

• -

  Straat- of landschapsbeeld

• -

  Genot- en gebruiksmogelijkheden van de omgeving

 

Wanneer hier niet aan voldaan kan worden (bijvoorbeeld wegens ruimtegebrek), kan er geen kamerverhuur plaatsvinden. 

Omgevingstoets

Kamerverhuur mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de leefbaarheid, openbare orde, gezondheid, veiligheid en het woon- en leefmilieu van het gebied en de inwoners van het gebied. Dit dient per geval beoordeeld te worden. Dit hangt mede samen met de concentratie van kamerverhuurpanden in een bepaald gebied. De concentratie van kamerverhuurpanden mag niet leiden tot een onevenredige aantasting op de leefbaarheid in een gebied.

Kamerverhuur mag  geen onevenredig negatief effect  hebben op  de gemeenschap en de kosten die voortkomen uit de omzetting naar kamerverhuur mogen niet worden afgewenteld op de gemeente of gemeenschap. Daarom wordt met de aanvrager een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.

Brandveiligheid

Wat betreft brandveiligheid gelden de normen in het Bouwbesluit met betrekking tot kamerbewoning. Op basis van het Bouwbesluit kan bijvoorbeeld een brandpreventieplan deel uitmaken van de in te dienen stukken. Een extra eis met betrekking tot de brandveiligheid is dat elke kamer en elke gemeenschappelijke ruimte over een rookmelder dient te beschikken.  

Bergingsmogelijkheden

Wat betreft bergingsmogelijkheden gelden de regels van het Bouwbesluit met betrekking tot kamerbewoning. Per aanvraag dient beoordeeld te worden hoe groot deze bergingsruimte moet zijn. Dit hangt af van het aantal kamers dat verhuurd wordt.

Uitgangspunt is dat elke kamerhuurder minstens zijn fiets kan stallen op eigen terrein op een goed bruikbare plaats.

Samengevat

Wanneer er een verzoek gedaan wordt met betrekking tot kamerverhuur zal het juridische traject doorlopen moeten worden dat van toepassing is. Naast het doorlopen van het juridische traject dient er voldaan te worden aan de beleidsregels. Hieronder zijn de beleidsregels met betrekking tot kamerverhuur samengevat:

• -

  In de gebieden die vallen onder de categorie ‘Kleine kernen’ en de categorie ‘Buitengebied’ mag maximaal 1 kamer verhuurd worden in een pand met een woonbestemming.

• -

  Voor de dorpscentra en woonwijken van Roden, Peize en Norg gelden geen normen met betrekking tot het maximaal aantal te verhuren kamers in een pand met een woonbestemming

• -

  Kamerverhuur op bedrijventerreinen en in vrijstaande bijgebouwen is niet toegestaan.

• -

  De oppervlakte van de kamer of kamers die een individu huurt dient minimaal 12m2 te zijn. Gemeenschappelijke ruimten tellen niet mee

• -

  Wat betreft parkeren is het parkeerbeleid zoals vermeld in het “Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2015-2025” (GVVP) van de Gemeente Noordenveld van toepassing in het geval van kamerbewoning.

• -

  Ruimtes voor auto's, motorfietsen of andere voertuigen mogen niet leiden, tot aantasting of gevolgen hebben of voorzieiningen, inrichting van de openbare ruimte, straat- of landschapsbeeld en de genot- en gebruiksmogelijkheden van de omgeving.

• -

  Kamerverhuur mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de leefbaarheid, openbare orde, gezondheid, veiligheid en het woon- en leefmilieu van het gebied en de inwoners van het gebied.

• -

  Kamerverhuur mag geen onevenredig negatief effect hebben op de gemeenschap en de kosten die voortkomen uit de omzetting naar kamerverhuur mogen niet worden afgewenteld op de gemeente of gemeenschap. daarom wordt met de aanvrager een planschadeverhaalsovereenkomst afgeloten.

• -

  Elke kamer en elke gemeenschappelijke ruimte dient over een rookmelder te beschikken.

• -

  Wat betreft brandveiligheid gelden verder de normen uit het Bouwbesluit met betrekking tot kamerbewoning. Op basis van het Bouwbesluit kan een brandpreventieplan gevraagd worden.

• -

  Wat betreft bergingsmogelijkheden gelden de regels van het Bouwbesluit met betrekking tot kamerbewoning.

• -

  Per aanvraag wordt beoordeeld hoe groot de bergingsruimte dient te zijn.