Beleidsregel Richtlijnen toepassen regels Uitbreidingsplan Nuenen West, uitwerkingsplan 1

Beleidsregel Richtlijnen toepassen regels Uitbreidingsplan Nuenen West, uitwerkingsplan fase 1

1 – Voorgevelrooilijnen

In artikel 4.2.2 lid k, l, en m van het uitwerkingsplan wordt gesproken over voorgevelrooilijnen en de afstand die hoofdgebouwen ten opzichte van deze lijn mogen hebben.

• k.

  ter plaatse van de aanduiding ‘voorgevelrooilijn – 1’ worden hoofdgebouwen in of binnen 1 m uit de bestemmingsgrens gebouwd;

• l.

  ter plaatse van de aanduiding ‘voorgevelrooilijn – 2’ worden hoofdgebouwen in de bestemmingsgrens gebouwd, met dien verstande dat minimaal 20% van de hoofdgebouwen minimaal 2 m en maximaal 4 m uit de bestemmingsgrens wordt gebouwd;

• m.

  ter plaatse van de aanduiding ‘voorgevelrooilijn – 3’ worden hoofdgebouwen in de bestemmingsgrens gebouwd, met dien verstande dat minimaal 20% van de hoofdgebouwen minimaal 1 m en maximaal 6 m uit de bestemmingsgrens wordt gebouwd.

Beeldkwaliteitsplan randen en orië ntatie blz 55

He beeldkwaliteitsplan heeft vier type randen gedefinieerd.

• 1.

  De aaneengesloten bebouwing met een gesloten dorpsrand langs de Europalaan.

• 2.

  De landschappelijke rand, waar het groen domineert en de rand voor maximaal 40% is bebouwd.

• 3.

  De ‘open’ dorpsrand met een bebouwing van 70%.

• 4.

  Voor rand die namelijk ligt op de overgang met de bestaande bebouwing geldt dat deze zich niet hoeven te oriënteren op de weg.

Er wordt in artikel 4.2.2. lid k, l, en m niet gesproken over oriëntatie van het hoofdgebouw. Er wordt gesteld dat hoofdgebouwen in of binnen een bepaalde afstand uit de bestemmingsgrens moeten worden gebouwd.

Het beeldkwaliteitsplan geeft echter voor drie randen aan dat de woningen zich op de weg moeten oriënteren.

Richtlijn

Een hoofdgebouw kan ook bijvoorbeeld met maar één punt (hoek) van de woning in de bestemmingsgrens worden gebouwd.

2 – Bouwlagen

In artikel 4.2.2 lid d staat dat hoofdgebouwen voor maximaal 50% van het bouwveld als 1 bouwlaag met kap mogen worden gebouwd en maximaal 50% als 2 bouwlagen met kap.

Voor 1 bouwlaag met kap geldt een maximale goothoogte van 3,5 meter en een maximale bebouwingshoogte van 10 meter. Voor 2 bouwlagen met kap geldt een maximale goothoogte van 6,5 meter en een maximale bebouwingshoogte van 18 meter.

In artikel 4.2.2 lid e staat dat in afwijking van het bepaalde in lid d, ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ een bouwhoogte wordt toegestaan van 3 bouwlagen met kap. Hierbij geldt dat de goothoogte maximaal 9 meter en de bebouwingshoogte maximaal 20 meter mag bedragen.

Beeldkwaliteitsplan typologie/ volume (blz 53)

‘Uitgangspunt voor elk volume is de Oost-Brabantse boederij met zijn typische verhouding van 1:3. De woningen in dit gebied zijn vaak uitgevoerd met één laag met een kap. De nieuwe gebouwen hebben altijd een eenvoudig, langgestrekt volume met een lengte:breedte verhouding van 1:2 en 1:3’

In deze bouwregel van het uitwerkingsplan worden 3 eisen gesteld. Het aantal toegestane bouwlagen, de daarbij toegestane maximale goot- en nokhoogte en de verhouding van het aantal woningen dat met één en twee bouwlagen mag worden gebouwd.

In het beeldkwaliteitsplan staat het van belang van de lengte:breedte verhouding centraal.

De ontwikkelaar geeft aan dat er weinig vraag is naar woningen met één bouwlaag en een kap.

Richtlijn

Bij het bepalen of het hoofdgebouw bestaat uit één, twee bouwlagen zal vooral worden gekeken naar de afmetingen van de goot- en nokhoogte. Als iets niet voldoet aan de afmetingen van één bouwlaag met kap (incl. 10% binnenplanse afwijking) dan zal het gezien worden als twee bouwlagen met kap en zal zo dan de maximale 50% grens bepaalt worden.

Voor de 50% bepaling geldt wie het eerst komt wie het eerst maalt.

In situaties ter plekke van de op de plankaart aangegeven aanduiding ‘gestapeld’geldt een goothoogte van max. 9,5 meter en een kap tot een bebouwingshoogte van max. 18 meter.

3 – Aaneengesloten bebouwing 90% bebouwd

Artikel 4.2.2 lid h. Ter plaatse van de aanduiding ‘aaneengesloten’ wordt aaneengesloten gebouwd met dien verstande dat minimaal 90% aaneengesloten wordt gebouwd met uitzondering van het openbaar gebied (artikel 4.2.2. lid h). De aanduiding ligt aan de Europalaan.

Beeldkwaliteitsplan randen en oriëntatie (blz 55)

De Europalaan heeft een aaneengesloten bebouwing met een gesloten dorpsrand.

Richtlijn: Voor de Europalaan geldt een aaneengesloten bebouwing van minimaal 90%. Dit houdt in dat de totale gevellengte van hoofdgebouwen en bijgebouwen (die rechtstreeks toegankelijk zijn vanuit het hoofdgebouw) 90% bedraagt van de totale lengte van het bestemmingsvlak ter plaatse van de aanduiding ‘aaneengesloten’. Openbaar gebied wordt hierin niet meegerekend. Een bestemmingsvlak ter plaatse van de aanduiding ‘aaneengesloten’ van bijvoorbeeld 100 meter lang zal over een lengte van in totaal minimaal 90 meter moeten worden beschouwd. Voor deze bepaling geldt wie het eerste komt wie het eerst maalt.

4 – Aan- en uitbouwen

Artikel 4.2.3 lid a en b

• a.

  Aan- en uitbouwen worden opgenomen in het hoofdgebouw alsmede bijgebouwen voor het parkeren, met dien verstande dat bij aaneengebouwde hoofdgebouwen een bijgebouw ten behoeve van het parkeren aan de achterzijde is toegestaan;

• b.

  Bijgebouwen bij aaneengebouwde hoofdgebouwen mogen uitsluitend op een afstand van 3 m achter (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw worden gebouwd

Beeldkwaliteitsplan parkeren (blz 73)

Het parkeren van grondgebonden woningen gebeurt op eigen erf en zoveel mogelijk inpandig. De garage is geen vrijstaand volume, maar onderdeel van het hoofdvolume onder dezelfde kap.

Richtlijn: aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen niet vrijstaand worden uitgevoerd,

Behalve bij aaneengebouwde woningen (een blok van meer dan twee aaneengebouwde hoofdgebouwen). De aan- of uitbouw moet toegankelijk zijn vanuit het hoofdgebouw. Hier zijn bijgebouwen ten behoeve van parkeren toegestaan op een afstand van minimaal 3 meter achter de achtergevel. Artikel 4.2.3 lid a en b is van toepassing.

Voorwaarde hierbij is dat er bij halfvrijstaande en vrijstaande woningen minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Dit zoals omschreven in artikel 4.3.1 lid a.