Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons op regelgeving@overheid.nl!
Nuenen, Gerwen en Nederwetten

Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020

Wetstechnische informatie

Gegevens van de regeling
OrganisatieNuenen, Gerwen en Nederwetten
OrganisatietypeGemeente
Officiële naam regelingKader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020
CiteertitelKader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2020
Vastgesteld doorgemeenteraad
Onderwerpfinanciën en economie
Eigen onderwerpKader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2020

Opmerkingen met betrekking tot de regeling

Niet van toepassing

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd

artikel 139 van de Gemeentewet

Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving)

Niet van toepassing

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen

Datum inwerkingtreding

Terugwerkende kracht tot en met

Datum uitwerkingtreding

Betreft

Datum ondertekening

Bron bekendmaking

Kenmerk voorstel

02-01-2020Nieuwe regeling

12-12-2019

gmb-2019-319265

Corsanummer 2019.19197

Tekst van de regeling

Intitulé

Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020

Dit Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Nuenen op 12 december 2019 en treedt in werking op 1-1-2020.

 

De raad van de gemeente Nuenen c.a.;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 november 2019

gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet;

B E S L U I T :

1. Het 'Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020’ vast te stellen.

2. Het 'Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020’ te laten gelden vanaf 1 januari 2020.

Inleiding

In 2019 is de Nota Grondbeleid 2019-2023 vastgesteld door de Raad. Hierin is het gemeentelijk grondbeleid voor de nabije toekomst vastgelegd. In deze Nota Grondbeleid is opgenomen dat door middel van een ‘Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen’ de (minimale) grondprijzen van de gemeente Nuenen periodiek worden vastgesteld. De gemeenteraad stelt dit document jaarlijks in geactualiseerde vorm vast. Eventueel gewijzigde grondprijzen of exploitatiebijdragen zullen vanaf dat moment gelden. Een reeds vastgestelde versie van dit document blijft geldig tot de vaststelling van een nieuwe versie.

In het ‘Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020’ worden twee zaken geregeld, de grondprijzen voor bouwrijpe gronden met bouwtitel en de exploitatiebijdragen. Een exploitatiebijdrage wordt gevraagd op het moment dat de gemeente op verzoek van een derde een bestemmingswijziging faciliteert of als niet-bouwrijpe grond wordt verkocht. De vaststelling van nieuwe grondprijzen en/of exploitatiebijdragen heeft alleen betrekking op nieuwe grondverkopen en/of grondexploitaties. Voor de lopende grondexploitaties wordt beoordeeld in hoeverre de nieuwe grondprijzen of exploitatiebijdragen kunnen worden doorgevoerd. Contractuele afspraken met derden blijven daarbij vanzelfsprekend van kracht.

Grondprijzen

De genoemde uitgifteprijzen van gronden in dit ‘Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2020’ betreffen alleen bouwrijpe gronden met bouwtitel. Dat wil zeggen dat een koper alleen nog maar een vergunning voor het bouwen, en eventuele andere benodigde vergunningen, hoeft aan te vragen om zijn plan te realiseren. Het bestemmingsplan hoeft niet meer gewijzigd te worden. In de koopsom van de grond wordt de exploitatiebijdrage geacht te zijn verdisconteerd.

Naast bouwrijpe gronden kan het voorkomen dat de gemeente niet-bouwrijpe grond verkoopt aan bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Niet-bouwrijpe gronden zijn gronden waarvoor nog kosten, bijvoorbeeld voor aanleg infrastructuur (zowel wegen als nutsvoorzieningen) en wijzigen bestemmingsplan, gemaakt moeten worden, waardoor deze gronden niet direct geschikt zijn voor de realisatie van bebouwing. Hoe met de grondprijs van niet-bouwrijpe grond omgegaan wordt, is niet vastgelegd in dit document. Voor de volledigheid wordt dit type gronden hier wel vermeld, omdat er duidelijk onderscheid is tussen beide. Voor die gronden gelden onderstaande grondprijzen niet.

In onderstaand schema is per uitgiftecategorie de methode voor grondprijsberekening en de grondprijs opgenomen.

 

 

Uitgiftecategorie

 

 

Methode grondprijsberekening

Grondprijs

(excl. BTW)

(prijspeil 1-1-2020)

 

Vrije sector grondgebonden woningbouw (koop en huur[1])

 

    

    

Kavels grondgebonden woningbouw

 

Nuenen

  

Eeneind, Gerwen en Nederwetten

 

Vaste prijs per vierkante meter met een bandbreedte van -/+10% afhankelijk van het type locatie (A, B of C)

       

   

€ 410,- per vierkante meter uitgeefbaar (basisprijs)

 

€ 375,- per vierkante meter uitgeefbaar (basisprijs)

 

 

Grote kavels (grondgebonden woningbouw, vanaf 750 m2)

           

 

Staffel van de minimale grondprijs afhankelijk van de grootte van de vrije kavel

          

 

1e 750 m2: vaste prijs per vierkante meter uitgeefbaar per kern

 

2e 500 m2: 50% van de basisprijs

 

3e 500 m2: 50% van de basisprijs voor de 2e 500 m2 (gelijk aan 25% van de basisprijs)

 

4e 500 m2 ev. : 50% van de basisprijs voor de 3e 500 m2 (gelijk aan 12,5% van de basisprijs), met een minimum van € 50,- per vierkante meter

Vrije sector gestapelde woningbouw (koop en huur[2])

 

Gestapelde woningbouw

   

   

Residuele grondwaarde

 

  

Residuele grondwaarde waarbij een taxatie van de marktwaarde wordt uitgevoerd

 

Sociale woningbouw (koop en huur)

 

Huur - Grondgebonden en gestapelde woningbouw[3]

  

Koop - Grondgebonden en gestapelde woningbouw[4]

  

   

Projectspecifiek, residuele grondwaarde met richtprijs per vierkante meter

 

Residuele grondwaarde

 

   

Residuele grondwaarde met een richtprijs van € 275,- per vierkante meter uitgeefbaar

  

Residuele grondwaarde waarbij een taxatie van de marktwaarde wordt uitgevoerd

 

Industrie- en bedrijventerreinen

 

1- Zichtlocatie

   

2- Niet-zichtlocatie

 

  

Vaste prijs per vierkante meter

   

Vaste prijs per vierkante meter

  

€ 175,- per vierkante meter uitgeefbaar

 

€ 148,- per vierkante meter uitgeefbaar

Snippergroen

 

- Gelegen tussen de voorgevel van de woning/gebouw en de openbare weg (voortuin)

         

- Gelegen achter de voorgevel van de woning/gebouw (zijtuin en achtertuin)

 

  

Vaste prijs per vierkante meter

  

≤10 vierkante meter

  

>10 ≤ 25 vierkante meter

  

>25 vierkante meter

  

Vaste prijs per vierkante meter

 

     

€ 25,- per vierkante meter uitgeefbaar

 

€ 50,- per vierkante meter uitgeefbaar

 

€ 75,- per vierkante meter uitgeefbaar

 

€ 150,- per vierkante meter

uitgeefbaar

Agrarische grond

 

Verkoop

  

  

Projectspecifiek

  

  

Er wordt een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd.

 

 

Alle overige categorieën,

alsmede stapeling van functies

 

 

Nader te bepalen

 

Project-specifiek

 

[1] Vrije sector huur betreft een huurprijs > € 720,42 per maand (prijspeil prijsgrenzen 2019)

[2] Vrije sector huur betreft een huurprijs > € 720,42 per maand (prijspeil prijsgrenzen 2019)

[3] Sociale sector huur betreft een huurprijs  tot en met € 720,42 per maand. (prijspeil prijsgrenzen 2019)

[4] Voor prijsgrenzen voor goedkope koopwoningen(sociale sector) wordt verwezen naar de geldende ‘Regionale Begrippenlijst wonen’ van de Metropool Regio Eindhoven (MRE).

 

 

Woningbouw

Grondgebonden woningbouw (koop en huur)

Voor grondgebonden koopwoningen wordt een vaste grondprijs per vierkante meter gehanteerd, met een bandbreedte van -/+ 10%. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende kernen van de gemeente Nuenen, te weten Nuenen enerzijds en Eeneind, Gerwen en Nederwetten anderzijds. Om tot de vaste prijzen per vierkante meter te komen, is gekeken naar referenties van verkochte bouwkavels en woningen in de gemeente Nuenen en omgeving.

Voor differentiatie per kern is gekozen, omdat het voorzieningenniveau per kern (sterk) verschilt, alsmede het aantal inwoners en als gevolg daarvan de grootte van de doelgroepen. Hierdoor is de markt met potentiële kopers binnen een kleine kern beperkter dan binnen een grotere kern, met een groter aanbod aan voorzieningen. Ook is de vraag naar woningen en kavels in Nuenen groter dan in de kleine kernen. Dit vertaalt zich in een hogere verkoopprijs van woningen. Derhalve is het niet meer dan logisch om dat ook bij gronden te doen.

Daarnaast zijn er per kern verschillende locaties te onderscheiden. De ene locatie is door bijvoorbeeld ligging in een kern beter dan een andere locatie. Om locatiegebonden kwaliteiten danwel beperkingen mee te kunnen laten wegen in de grondprijsbepaling, wordt een bandbreedte van -/+ 10% gehanteerd, om zo de prijs naar boven of beneden bij te kunnen stellen.

Hierdoor kan onderscheid gemaakt worden tussen A, B en C-locaties in de kernen:

  • 1.

    Een A-locatie staat dan voor de “beste” locatie(+10%);

  • 2.

    Een B-locatie staat voor een “basis” locatie(basisprijs per kern);

  • 3.

    En een C-locatie staat voor de “minste” locaties (-10%).

 

Per situatie wordt aan de hand van specifieke kenmerken, zoals locatie, ligging, vorm, oppervlakte, belendingen etc. gemotiveerd wat voor type locatie het betreft en welke grondprijs wordt gehanteerd. In principe wordt de prijs per project bepaald. Binnen het project wordt geen onderscheid gemaakt, met uitzondering van sociale woningbouw vs. vrije sector woningbouw. Per project wordt door het college van Burgemeester en Wethouders bepaald of het een A, B of C-locatie is.

 

Grote kavels

Voor grote kavels met een groot oppervlak (vanaf 750 m2) wordt een degressief stelsel gehanteerd om de verkoopprijs van de grond voor deze kavels te bepalen (staffeling). Dit houdt in dat de prijs trapsgewijs afneemt naarmate de oppervlakte van het bouwkavel toeneemt.

 

Voor het degressieve stelsel is gekozen, omdat bij grote kavels, naarmate de kaveloppervlakte boven de 750 m2 toeneemt, de bebouwingsmogelijkheden (en daarmee de waarde van het product) van deze vrije kavels niet evenredig toenemen. Tevens benadert de methode van staffeling de situatie in de praktijk het beste. Voor een koper heeft de extra oppervlakte van de tuin minder toegevoegde waarde dan de oppervlakte met bebouwingsmogelijkheden (eerste 750 m2).

 

Voor de grote kavels geldt dezelfde vaste grondprijs per m2 per kern als voor grondgebonden woningbouw. Voor de eerste 750 m2 geldt 100% van deze vaste grondprijs per m2. Voor de tweede 500 m2 geldt 50% van deze vaste grondprijs. Voor de derde 500 m2 geldt 50% van de vorige staffel, oftewel 25% van de vaste grondprijs per m2. Voor de vierde 500 m2 en verder geldt 50% van de vorige staffel, oftewel 12,5% van de vaste grondprijs per m2, met een minimum van € 50,- per m2.

 

Gestapelde woningbouw

Voor de gestapelde woningbouw (koop en huur) wordt de residuele grondwaardemethode toegepast (residuele grondwaarde = commerciële waarde -/- stichtingskosten) . Deze methode houdt rekening met projectspecifieke omstandigheden, zoals grootte, type en locatie van de te realiseren woning / het te realiseren woningbouwprogramma.

 

Sociale woningbouw

Voor sociale (huur)woningen wordt in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) “genormeerd residueel” gerekend (grondwaarde = commerciële waarde -/- stichtingskosten). Op basis van deze berekeningssystematiek is de grondprijs € 275,- per m2, waarvan gemotiveerd afgeweken kan worden als het project en de uitkomst van de berekeningssystematiek daar aanleiding toe geven.

 

Industrie- en bedrijventerreinen

Regionale grondprijssystematiek voor bedrijventerreinen

Voor grond die de gemeente verkoopt op industrie- en bedrijventerreinen wordt een vaste grondprijs per vierkante meter gehanteerd, zoals ook in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) is afgesproken. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen zichtlocaties en niet-zichtlocaties. Een zichtlocatie is een locatie die zichtbaar is vanaf een belangrijke doorgangsweg of in de buurt van deze doorgangsweg gelegen is. Gronden op industrie- en bedrijventerreinen zijn bestemd voor industrie of bedrijven. Waarbij wel een kantoorfunctie aanwezig kan zijn, maar deze moet ongeschikt zijn aan de hoofdfunctie van het bedrijf of gebouw.

 

Indien noodzakelijk zal de gemeente een taxatie van de marktwaarde voor de verkoop van (bouwrijpe) grond laten uitvoeren.

 

Erfpacht

Indien wordt gekozen voor de toepassing van erfpacht bij industrie- en bedrijventerreinen zal de erfpachtcanon projectspecifiek worden bepaald en kaderstellend ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. In de erfpachtovereenkomst zal het college binnen de aldus gestelde kaders de erfpachtcanon vaststellen en zullen in dat geval bepalingen in de onderliggende overeenkomst worden opgenomen over de indexering / herziening van de erfpachtcanon.

 

Snippergroen (reststroken)

Ten aanzien van gedeeltelijke gronden, die thans in gebruik zijn als openbaar groen, en die een particulier aan zijn huisperceel wil toevoegen, hanteert de gemeente een vaste prijs per m2, waarbij rekening wordt gehouden met de ligging en oppervlakte van de reststrook.

 

Er is gekozen voor een differentiatie in grondprijzen voor snippergroen naar de ligging van de betreffende strook grond ten opzichte van de woning. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een strook grond, die gelegen is aan een voortuin, voor de voorgevel van een pand (en het verlengde van de voorgevel), en een strook grond, die gelegen is aan zij- en achtertuinen, achter de voorgevel van een pand (en het verlengde van de voorgevel). Tevens is bij voortuinen gekozen voor een staffeling, waarbij de prijs per vierkante meter oploopt naarmate het oppervlak van de aan te kopen strook grond toeneemt.

 

Agrarische gronden

Voor agrarische gronden wordt de grondprijs project specifiek bepaald. Indien een verkoop van agrarische gronden zich voordoet, worden de agrarische percelen via een openbare inschrijving verkocht. Om de minimale verkoopprijs te bepalen wordt een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur/rentmeester.

 

Overige gronden

De overige gronden zijn gronden / categorieën / functies, niet zijnde woningen en industrie/bedrijventerrein, die hierboven niet specifiek benoemd zijn en die bebouwingsmogelijkheden hebben of kunnen krijgen. Dit betreft bijvoorbeeld gronden voor maatschappelijke of commerciële voorzieningen. Voor deze gronden zal de gemeente het project / de aanvraag specifiek benaderen.

Dit kan door middel van een benadering met een:

  • 1.

    residuele grondwaarde (waarde bouwrijpe grond),

  • 2.

    vaste prijs per vierkante meter,

  • 3.

    residuele waarde van de grond (ruwe bouwgrondwaarde) of

  • 4.

    nader te bepalen methode.

 

Afwijkingen kader grondprijzen

Zoals eerder genoemd, betreffen de bovenstaande grondprijzen marktconforme prijzen, die jaarlijks geactualiseerd worden. Desondanks kunnen specifieke feiten en omstandigheden ertoe leiden dat de vaste prijs per vierkante meter niet marktconform wordt geacht of twijfel bestaat over de marktconformiteit. Dan wordt een onafhankelijk taxateur ingeschakeld om de marktwaarde te bepalen van de betreffende kavel(s). Het uitgangspunt blijft dat er altijd markconforme prijzen gehanteerd dienen te worden.

 

Exploitatiebijdragen

Als de gemeente een bestemmingsplan vaststelt en geen bouwrijpe grond verkoopt moet een initiatiefnemer op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatiebijdrage betalen. Deze exploitatiebijdrage kan bestaan uit onder andere planontwikkelingskosten, kosten aanleg openbaar gebied en/of afdrachten bestemmingsreserves (fondsbijdragen).

 

Als de gemeente bouwrijpe grond verkoopt dan hoeft de initiatiefnemer geen exploitatiebijdragen te betalen omdat deze in de grondprijs zijn verdisconteerd.

 

Afdrachten bestemmingsreserves

Onderstaande bestemmingsreserves worden gevoed door bijdragen van initiatiefnemers van een bouwplan,  (conform gemaakte afspraken in anterieure/posterieure overeenkomsten en/of exploitatieplannen) of door bijdragen vanuit de grondexploitaties van projecten (wanneer de gemeente zelf bouwrijpe gronden met bouwtitel uitgeeft).

Voor verdere details over de verschillende reserves wordt verwezen naar de ‘Nota Reserves & Voorzieningen van de gemeente Nuenen’.

 

Hieronder wordt per bestemmingsreserve toegelicht welke afdracht de gemeente hanteert. De genoemde afdrachten zijn gebaseerd op de diverse investeringsprogramma’s voor de bestemmingsreserves, zoals in de Nota Grondbeleid is toegelicht.

 

Bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen

De afdracht aan de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen bedraagt € 5.000,- per woning, € 8,- per vierkante meter uitgeefbare grond voor bedrijfskavels of € 8,- per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) in geval van kantoorpanden, winkels of overige functies.

 

Bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting

 

Bijdragen

De bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting wordt gevoed door bouwinitiatieven, waarin vrije sector woningbouw is voorzien en wordt gerealiseerd. Een vrije sector woning is een woning met een vrij op naam prijs van meer dan € 200.000,- (prijspeil 2019) of huurprijs van meer dan € 720,42 per maand (prijspeil 2019). De afdracht is vastgesteld op € 2.000,- per vrije sector woning.

 

Afdracht

Wanneer een sociale huurwoning wordt gebouwd, kan op verzoek van die initiatiefnemer  een bijdrage van maximaal € 5.000,- per sociale huurwoning uit de reserve aan hem worden toegekend. Een sociale huurwoning is een woning met een huurprijs van maximaal € 720,42 per maand (prijspeil 2019).

 

De afdrachten uit de bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting aan private partijen vallen onder de ‘Subsidieverordening sociale volkshuisvesting 2019’. In deze subsidieverordening is het proces van de aanvraag vastgelegd. De private partij dient haar aanvraag te voorzien van een onderbouwing inclusief een berekening, waaruit blijkt dat deze bijdrage noodzakelijk is om het project financieel haalbaar te maken. De onderbouwing en de berekening worden getoetst op marktconformiteit. De uitgangspunten in de berekening dienen onderbouwd te worden, waar bij te denken valt aan onder andere bouwkosten, (huur)opbrengsten en oppervlaktegegevens. Het college van burgemeester en wethouders beslist over de toewijzing uit de reserve.

 

Bestemmingsreserve Parkmanagement

De afdracht aan de bestemmingsreserve parkmanagement bedraagt € 6,- per vierkante meter uitgeefbare grond voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties.

 

Bestemmingsreserve Groen voor Rood

Deze reserve heeft betrekking op ruimtelijke ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld woningbouw in landelijk gebied, waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen). Deze bestemmingsreserve  wordt alleen geïnvesteerd in groen.

 

De benodigde bijdrage in deze bestemmingsreserve wordt per project/kavel vastgesteld en onderbouwd op basis van de landschapsinvesteringsregeling (artikel 3.2 van de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant). De landschapsinvesteringsregeling is een regeling van de provincie, de hoogte van de bijdrage wordt afgestemd met de provincie. Nadat de benodigde bijdrage per project is vastgesteld, wordt bepaald waar dit in geïnvesteerd moet worden. De gemeente Nuenen heeft de voorkeur om investeringen te laten plaatsvinden aansluitend op of in de nabijheid van het initiatief. Indien dit niet mogelijk is, kan de investering elders binnen de gemeente worden ingezet, om gemeentelijke beleidsdoelen met betrekking tot kwaliteitsverbetering van het landschap te realiseren.

 

Met behulp van de landschapsinvesteringsregeling wordt onder andere de hoogte van de afdracht aan de bestemmingsreserve bepaald.

 

Overige exploitatiebijdragen

Een gemeente maakt diverse kosten in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen. Deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer van het bouwplan. Te denken valt aan planontwikkelingskosten, bijdrage voor waterberging, kwaliteitsverbetering van het landschap, etc. Naast de hierboven genoemde bedragen voor afdrachten aan bestemmingsreserves, zal de gemeente deze kosten verhalen op een initiatiefnemer van een bouwplan en hiervoor een exploitatiebijdragen in rekening brengen.

Deze exploitatiebijdragen zijn echter project-specifiek, en zullen in voorkomende gevallen per project worden bepaald, op basis van de Nota Grondbeleid, de Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (of andere raming), Structuurvisie en overig (rijks-, provinciaal en gemeentelijk) beleid.

 

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 12 december 2019

DE RAAD VOORNOEMD,

de voorzitter, M.J. Houben MBA

de griffier, M.C.P. Laurenssen Msc