Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden

Toelichting 1 Artikelsgewijze toelichting op de modelexploitatieverordening

Artikel 1 - BegripsbepalingenDe definitie van het (verlenen van medewerking aan het) in exploitatie brengen van grond is ruimerdan in het model van 1968 en sluit aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekentdat alle eigenaren van onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenarenvan reeds bebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst.(De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt daarmee toepassing mogelijk op onroerende zaken instads- en dorpsvernieuwingsgebieden.)De lijst van werken die als voorzieningen van openbaar nut kunnen worden aangemerkt, is op eenpunt anders dan in het model van 1968. Rioolwaterzuiveringsinstallaties en bemalingsinrichtingenkomen op de lijst niet meer voor; dit omdat de kosten van deze voorzieningen ten laste van de waterkwali-teitsbeheerderskomen.Artikel 2 - Kosten van exploitatieDe gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking vande gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit is dus meer dan alleen de directe kostenvan de voorzieningen. Dit 'meerdere' is in dit artikel gedefinieerd. Zo wordt duidelijk welke voorzieningenvoor kostenverhaal in aanmerking komen, en vervolgens welke daarmee samenhangendekosten.Ten opzichte van het model van 1968 is een aantal extra kostencategorieën expliciet opgenomen:voorbereiding, toezicht en onderzoek ten behoeve van het in exploitatie brengen van gronden, tijdelijkbeheer van gronden, bodemonderzoek en -sanering, in verband met de milieuwetgeving noodzakelijkemaatregelen en voorzieningen op, en de verwerving van, de ondergrond van voorzieningen vanopenbaar nut en het slopen van de opstallen op die ondergrond.Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied; dit gebiedomvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bijveel puur gemeentelijke exploitatieopzetten), maar ook het overige gebate gebied.Artikel 3 - Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluitSinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van eenbaatbelasting. Een model van een bekostigingsbesluit waarmee aan deze minimale voorwaardewordt voldaan, is in dit voorstel als bijlage opgenomen. Het aangevulde bekostigingsbesluit bevat dekrachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding vanhet gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald),maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begrotingvan kosten en opbrengsten.Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatieovereenkomst zalkunnen worden aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevulde bekosti-gingsbesluitten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit. Het aangevulde bekostigingsbesluitwordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het kostenverhaal door de gemeente.Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de opalle (dus ook de gemeentelijke) gronden te verhalen kosten. Dit inzicht kan ook de bereidheid van deexploitant tot betaling van de bijdrage vergroten.De exploitant kan dan immers zelf de redelijkheid van het hem of haar in rekening gebrachte bedraginzien.Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; deberekening is daarom gestoeld op de fictieve situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeftverworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief bepaalbare factorenals ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. Ook is het mogelijk middels tariefsdifferentiatiebebouwde gronden minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond.Artikel 4 - Wijze van toerekening naar de mate van profijtHet gebruik van m2 als rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde kostprijsbere-keningper m2. Anders dan in de huidige Bouwexploitatieverordening 1968 voorziet lid 3 vandit artikel in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslaghet profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de gemeenteraad een anderegrondslag voor toerekening vast. Hiervoor zij ook verwezen naar de model-baatbelastingverordeningdie eveneens verschillende alternatieve toerekeningssystemen bevat.Artikel 5 - Vaststelling exploitatiebijdrageDe bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt eengoede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is, zoalsis gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.De werkwijze is dan als volgt:1. De waarde van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.2. Alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.3. De op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m² (gebate, bebouwde ofonbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd).4. De hieruit resulterende gemiddelde brutobijdrage per m² wordt vermenigvuldigd met het aantalm² grond in eigendom bij exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voorligging, bestemming en dergelijke.5. Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebrachtegrond, zowel die ten behoeve van de (bouw)exploitatie als die ten behoeve van de aanlegvan voorzieningen van openbaar nut.De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijsper m² (die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaardestijgt). Om die reden is een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaardevan de gronden van exploitant. Lid 3 van dit artikel regelt de berekening van de exploitatiebijdrage inhet geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke) realisatie van de voorzieningen van openbaarnut overgaat. Kort gezegd, wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eersteinstantie in de bijdrage opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voorzover dievoorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.Artikel 6 - Inhoud exploitatieovereenkomstIn dit artikel wordt uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaarnut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatieovereenkomst krachtens de Exploitatieverorde-ning.Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd, zoals dat in depraktijk en jurisprudentie blijkt.Het model voorziet de overeenkomst nu ook van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomendegevallen van bepalingen omtrent de afstand van grond aan de gemeente, van een betalingsregeling,in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningenrealiseert en een particuliere eigenaar een deel) van een taakverdeling, van uitvoeringstermijn(en) envan een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.Artikel 7 - Indiening verzoek om medewerkingWat betreft de bevoegdheid exploitatieovereenkomsten te sluiten, is gekozen voor toedeling hiervanaan burgemeester en wethouders. Desgewenst kunnen uiteraard de bevoegdheden die in dit artikelworden genoemd ook door de raad, die de verordening immers moet vaststellen, aan zich gehoudenworden.In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied; het is echterook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan door middel van een bij burgemeesteren wethouders ingediende aanvraag. In het model van 1968 werd er nog van uitgegaan dat het altijdom de realisatie van opstallen zou gaan. In dit model vallen alle (bouw)werkzaamheden in beginselonder de vigeur van de verordening. Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verbandmet de informatieplicht van de gemeente wordt, in voorkomende gevallen, een aanvrager vaneen bouwvergunning vóór de beslissing op die aanvraag gemeld dat van hem of haar een bijdragewordt verwacht in verband met benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvragerook beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten af te wegen.Artikel 8 - Weigeringsgronden voor een overeenkomstToegevoegd ten opzichte van het model van 1968 zijn de weigeringsgrond met betrekking tot strijdigheidmet het bestemmingsplan respectievelijk die met betrekking tot de weigering ondergrond vante realiseren voorzieningen van openbaar nut over te dragen. Met het laatste wordt ook invulling gegevenaan artikel 42, tweede lid, onder a: “(voorschriften omtrent:) de gevallen waarin en de wijzewaarop het treffen van voorzieningen van openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand vangrond aan de gemeente”.Ten slotte is ook nieuw de mogelijkheid medewerking te weigeren als exploitant de bodem niet wilonderzoeken of saneren wanneer dat noodzakelijk is. De bodemsaneringsproblematiek, en met namehet gebrek aan middelen voor sanering, maken het noodzakelijk voor de gemeente voorzichtigheidop dit punt te betrachten.Artikel 9 - Aanhouding verzoekDe gemeente bindt zichzelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, ineen concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordtvoorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenoverstaat.Artikel 10 - Relatie met baat- of bouwgrondbelastingDe exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar kooptmet deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af. De belasting wordt vaak berekendop basis van reële kosten, en niet, zoals het geval is bij de exploitatiebijdrage, op basis van gecalculeerdekosten. De praktijk van grondexploitatie leert dat de daarmee verbonden kosten geregeldhoger uitvallen dan berekend.Bovendien wordt de exploitant duidelijk gemaakt dat de overeenkomst weliswaar vrijwillig wordt aangegaan,maar dat weigering van een overeenkomst niet betekent dat de aan hem of haar gepresenteerderekening wordt 'vergeten'.Artikel 11 - Voorzieningen van ondergeschikt belangDe centrale regeling in de model-exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuldbekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld om te komen tot eencontractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende,voorzieningen van (semi-)openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbareweg of het realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool. Om die reden wordt voordie voorzieningen een uitzondering gemaakt wat betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatieover-eenkomst.Zie verder de algemene toelichting onder paragraaf 6.4.Het model-bekostingingsbesluitDe raad van de gemeente Nunspeet;gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van , nr. ;gelet op artikel van de Gemeentewet;b e s l u i t :Mogelijkheid 1Via de heffing van een baatbelasting zullen de voor rekening van de gemeente blijvende lasten vande door of met medewerking van het gemeentebestuur tot stand te brengen voorzieningen in <aanduidingstraten of gebied waarde voorzieningen worden getroffen> voor % worden omgeslagenover de genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de door deze voorzieningengebate onroerende zaken.Mogelijkheid 2Via de heffing van een baatbelasting zal ƒ van de voor rekening van de gemeente bijvende lastenvan de door of met medewerking van het gemeentebestuur tot stand te brengen voorzieningen in worden omgeslagen over degenothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de door deze voorzieningen gebateonroerende zaken.Het gebied waarbinnen de onroerende zaken zijn gebaat, is aangegeven op de bij dit bekostigingsbesluitbehorende kaart.(De voorzieningen omvatten in ieder geval:a. …………………;b. ………………...;c. ………………….)Dit besluit, aan te halen als bekostigingsbesluit zal worden bekendgemaakt.Aldus besloten in deopenbare vergadering vande voorzitter, de voorzitter,Toelichting op het model-bekostigingsbesluitHet nemen van een bekostigingsbesluit is een voorwaarde voor de latere invoering van een baatbelasting.Deze verplichting is ingevoerd toen de termijn voor het vaststellen van een verordening baatofbouwgrondbelasting werd verlengd van één tot twee jaar nadat de voorzieningen gereed warengekomen (wet van 22 mei 1991, Stb. 394). De werkgever beoogde met deze maatregel de verminderingvan de rechtszekerheid te ondervangen die een gevolg was van deze maatregel. Eenbekostigingsbesluit heeft als functie toekomstige belastingplichtigen te informeren over de vraag of zijin de toekomst mogelijk nog zullen worden betrokken in de heffing van een baatbelasting.Een bekostigingsbesluit moet in ieder geval de volgende elementen omvaten:a. Een aanduiding van het gebate gebied waarbinnen de gebate onroerende zaken zijn gelegen.Op de bij het bekostigingsbesluit behorende kaart dient het gebate gebied nader te wordenaangeduid.b. De mate waarin de aan de voorzieningen verbonden kosten zullen worden verhaald.In de mogelijkheid 1 van het model is de omvang van de in te voeren baatbelasting uitgedrukt in eenpercentage van de totale kosten van de te treffen voorzieningen. In mogelijkheid 2 is expliciet hetkostenbedrag vermeld dat een gemeente via een baatbelasting wil verhalen.Alleen de hierboven genoemde elementen zijn verplicht. Het is dus niet noodzakelijk in het bekostigingsbe-sluiteen omschrijving van de voorzieningen te geven. Een omschrijving van devoorzieningen draagt echter wel bij tot de rechtszekerheid van toekomstige belastingplichtigen. Zijkrijgen hierdoor enig inzicht in de aard en omvang van de aan te leggen voorzieningen. In het bekostigings-besluitdient een zodanig ruime omschrijving van de voorzieningen te worden opgenomendat eventuele aanpassingen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden zonder bezwaar in hetkostenverhaal kunnen worden betrokken.Model aangevuld bekostigingsbesluitDe raad van de gemeente Nunspeet;overwegende:dat de kosten in verband met de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, voortvloeiende uit derealisatie van bestemmingsplan ... zoveel mogelijk naar evenredigheid van verkregen profijt dienen teworden omgeslagen over die onroerende zaken die als gevolg van deze voorzieningen gebaat zijn;dat het verhaal van kosten van deze voorzieningen van openbaar nut bij voorkeur zal plaatsvindenvia uitgifte van de voor de gemeente verworven gronden;dat het ten behoeve van de instelling van kostenverhaal via een baatbelasting noodzakelijk is te komentot een aanduiding van het gebate gebied alsmede tot het aangeven van de mate, waarin deaan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald;gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van ........;gelet op artikel 222 van de Gemeentewet, alsmede gelet op artikel 3 van de Exploitatieverordening1998;b e s l u i t :a. dat in geval het onroerende zaken betreft welke in eigendom zijn van derden, het verhaal vankosten van voorzieningen van openbaar nut zal plaatsvinden op basis van een exploitatieovereenkomstkrachtens de Exploitatieverordening 1998, dan wel, in geval niet kan worden gekomentot het sluiten van een exploitatieovereenkomst, via de heffing van een baatbelasting krachtensartikel 222 Gemeentewet;b. dat zij de ten laste van de gemeente blijvende kosten van de door of in opdracht van het gemeentebestuurtot stand te brengen voorzieningen in ... (aanduiding straten of gebied waar devoorzieningen worden getroffen) ... voor .... %3 via de heffing van een baatbelasting of het aangaanvan exploitatieovereenkomsten om kan slaan over de genothebbenden krachtens eigendom,bezit of beperkt recht van de voor deze voorzieningen gebate onroerende zaken;c. dat de onroerende zaken zijn aangegeven op de bij dit aangevulde bekostigingsbesluit behorendegewaarmerkte kaart;d. dat de voorzieningen in ieder geval omvatten:1. .................2. .................3. .................e. dat de rechthebbenden in voorkomende gevallen uiterlijk .... (aanduiding termijn) een aanbodvoor een exploitatieovereenkomst zullen kunnen ontvangen;3 Als daarover voldoende duidelijkheid bestaat, kan hier ook een bedrag worden ingevuld inplaats van een percentage.f. dat bij de berekening van de exploitatiebijdrage wordt uitgegaan van de gewaarmerkte begrotingvan kosten en opbrengsten die bij dit besluit is gevoegd;g. dat dit besluit kan worden aangehaald als 'aangevuld bekostigingsbesluit ....'.Aldus vastgesteld in de openbarevergadering vande secretaris, de voorzitter,Toelichting op het model aangevuld bekostigingsbesluitSinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van eenbaatbelasting. Het aangevulde bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichteelementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin deaan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduidingvan de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten.Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatieovereenkomst zalkunnen worden aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevulde bekosti-gingsbesluitten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit. Het aangevulde bekostigingsbesluitwordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het kostenverhaal door de gemeente.Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de opalle (dus ook de gemeentelijke) gronden te verhalen kosten. Dit inzicht kan ook de bereidheid van deexploitant tot betaling van de bijdrage vergroten. De exploitant kan dan immers zelf de redelijkheidvan het hem of haar in rekening gebrachte bedrag inzien.Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; deberekening is daarom gestoeld op de fictieve situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeftverworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief bepaalbare factorenals ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. Ook is het mogelijk middels tariefsdifferentiatiebebouwde gronden minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond.