Permanente link
Naar de actuele versie van de regeling
http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR165601
Naar de door u bekeken versie
http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR165601/1
Nieuwe landgoederen gemeente Nunspeet
Geldend van 28-01-2010 t/m heden
Intitulé
Nieuwe landgoederen gemeente NunspeetHoofdstuk 1 Nieuw Hoofdstuk
Hoofdstuk 2 Inhoud
1 Eisen en randvoorwaarden................................................................................................... 2
1.1 Inleiding ............................................................................................................................... 2
1.2 Algemeen uitgangspunt....................................................................................................... 2
1.3 Waar mogelijk...................................................................................................................... 2
2 Deelgebieden......................................................................................................................... 3
2.1 Inleiding ............................................................................................................................... 3
2.2 Omgeving Elspeet ............................................................................................................... 3
2.3 Omgeving Vierhouten.......................................................................................................... 4
2.4 Omgeving Nunspeet - Hulshorst ......................................................................................... 5
2.5 Omgeving Nunspeet noord ................................................................................................. 6
3 Kader...................................................................................................................................... 6
4 Stappenplan nieuw landgoed............................................................................................... 7
4.1 Stappenplan ........................................................................................................................ 7
4.2 Bestemmingsplan................................................................................................................ 9
Hoofdstuk 1 Eisen en randvoorwaarden
Paragraaf 1.1 Inleiding
Het college heeft gesteld dat zij een beleid zou ontwikkelen voor nieuwe landgoederen. Deze
notitie geeft aan welke randvoorwaarden de gemeente Nunspeet stelt aan de ontwikkeling van
nieuwe landgoederen en welke procedure doorlopen dient te worden om tot een succesvolle ontwikkeling
te komen.
Paragraaf 1.2 Algemeen uitgangspunt
Nieuwe landgoederen zijn bedoeld om een bijdrage te leveren aan de instandhouding en inrichting
van het buitengebied. Hierbij kan worden gedacht aan een aanzienlijke bijdrage op het gebied
van landschap, recreatie, natuur en water. In ruil voor deze bijdrage mag de landgoedontwikkelaar
een woonhuis van allure bouwen. Afhankelijk van de grootte van het landgoed en de
bijdrage aan gebiedsontwikkeling kan er een woonhuis van allure worden gevestigd van maximaal
3 wooneenheden per eenheid.
In Hoofdstuk 3 zijn de randvoorwaarden verder uitgewerkt.
Paragraaf 1.3 Waar mogelijk
Nieuwe landgoederen kunnen alleen worden gevestigd in gebieden die geen bijzondere streekplanstatus
zoals ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of ‘Waardevol landschap – open gebied’,
hebben. In onderstaande figuur is met geel aangegeven waar nieuwe landgoederen mogelijk zijn.
Kaart landgoederen uit streekplan Gelderland (paragraaf 2.8)
Hoofdstuk 2 Deelgebieden
Paragraaf 2.1 Inleiding
Op basis van de landgoedkaart uit het streekplan worden vier deelgebieden onderscheiden te
weten: omgeving Elspeet, omgeving Vierhouten, omgeving Nunspeet-Hulshorst en omgeving
Nunspeet noord. Per deelgebied wordt een luchtfoto weergegeven en wordt ingegaan op de mogelijkheid
om een landgoed te vestigen. De gearceerde gebieden op de luchtfoto zijn gebieden
die zijn aangewezen als ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of als ‘Waardevol landschap –
open gebied’. In deze gebieden is het vanwege provinciaal beleid niet mogelijk om met gebruikmaking
van de nieuwe landgoederenregeling een landhuis van allure op te richten.
Paragraaf 2.2 Omgeving Elspeet
Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de
vestiging van nieuwe landgoederen.
De nieuwe landgoederen zullen hier een bijdrage dienen te leveren aan de recreatieve voorzieningen
(wandel- en fietspaden) rondom Elspeet. Verder dienen nieuwe landgoederen te worden
ingezet als versterking of herstel van het landschap. De aanleg van bos kan het contrast tussen
de historisch gegroeide nederzettingstructuur met bouwlandcomplexen en het landschap versterken
maar er dient zeer spaarzaam te worden omgesprongen met de aanleg van extra bos. Belangrijk
is dat zichtlijnen, lanen en open plekken dient te leiden tot een aantrekkelijk gebied wat
zich onderscheidt van het bestaande bos.
Paragraaf 2.3 Omgeving Vierhouten
Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de
vestiging van nieuwe landgoederen.
Het blijkt dat er maar een beperkt open gebied rondom Vierhouten resteert. Dit open gebied dient
behouden te worden en moet niet verder worden ingevuld met bos, beplantingstructuren en nieuwe
bebouwing. Nieuwe landgoederen zijn hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van opwaardering
van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebied
gewaarborgd blijft.
Paragraaf 2.4 Omgeving Nunspeet - Hulshorst
Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de
vestiging van nieuwe landgoederen.
Uitgangspunt voor deze zone is dat nieuwe landgoederen naast de algemene doelen een bijdrage
leveren aan het uitloopgebied van de kernen Nunspeet en Hulshorst. Tevens kunnen er
recreatieve verbindingen te worden gemaakt tussen lintbebouwing en het open gebied.
Het gebied ten westen van de rode lijn behoort tot de Hierdense poort. Als gevolg van het beleid
voor de Hierdense poort zijn nieuwe landgoederen hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van
opwaardering van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebied
gewaarborgd blijft.
Gebruik van zichtlijnen richting het open landschap zijn een voorwaarde bij het ontwerp van het
Nieuwe landgoed.
Paragraaf 2.5 Omgeving Nunspeet noord
Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestiging
van nieuwe landgoederen.
Grenzend aan Nunspeet is voorzien dat de nieuwe woonwijk Molenbeek wordt ontwikkeld en
bedrijventerrein de Kolk. De smalle strook die door het gebied loopt van oost naar west en niet is
gearceerd wordt de Rug van Wessinge genoemd. Landgoedvorming is hier mogelijk onder de
volgende voorwaarde: het landhuis van allure kan worden gebouwd op de Rug van Wessinge. De
toevoeging van groen kan plaatsvinden in het gebied ten noorden en zuiden van deze strook.
Uitgangspunt voor dit hele gebied is dat de openheid dient te worden behouden. Nieuwe landgoederen
dienen hier naast de algemene doelen een bijdrage te leveren aan het wandel- en
fietspadennetwerk. Verder is het belangrijk dat de gronden waar mogelijk een landbouwkundige
invulling krijgen (extensieve begrazing).
Hoofdstuk 3 Kader
Naar aanleiding van het provinciaal beleid zijn een aantal kaderstellende randvoorwaarden geformuleerd
die hierna worden weergegeven;
1) uitgangspunt voor de beoordeling van een principeverzoek is de bijdrage die het landgoed
levert aan landschap, recreatie, natuur en water, voor de beoordeling wordt bijlage
1 als handleiding gebruikt;
2) Conform streekplanbeleid dient minimaal 5 hectare van het nieuwe landgoed te worden
ingericht als nieuwe natuur;
3) er wordt terughoudend omgegaan met bebouwing; een woonhuis van allure met drie
woonheden per landgoed behoort tot de mogelijkheden maar er dient door middel van
een exploitatieopzet inzichtelijk te worden gemaakt dat er dan een forse bijdrage wordt
geleverd aan landschap, recreatie, natuur en water.
4) er dient een totaalvisie te zijn inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet;
5) de inrichting van nieuwe natuur wordt getoetst aan de natuurdoeltypen in het “Gebiedsplan
Natuur en Landschap Gelderland”.
6) de bebouwing dient in beginsel een woonbestemmming te krijgen;
7) het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW (Natuurschoonwet).
Door rangschikking wordt bereikt dat het landgoed gedurende zeer lange tijd in
stand wordt gehouden. De oppervlakte van het landgoed moet voor minimaal 30% bestaan
uit bos of natuurterrein, dan wel een combinatie van die twee. Voor vrijstelling OZB
is daarnaast vereist dat het landgoed bestaat uit 30% bos, dan wel 20% bos en voor de
overige 50% uit natuurterrein;
8) er dient een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding te worden gesloten over
de inrichting en het beheer van het landgoed;
Hoofdstuk 4 Stappenplan nieuw landgoed
Een initiatiefnemer dient altijd forse investeringen te plegen en de ervaring leert dat landgoedontwikkeling
een langdurig traject is. Mede ten behoeve van de initiatiefnemer is daarom een stappenplan
ontwikkeld dat zekerheid biedt aan zowel gemeente als initiatiefnemer. Van groot belang
is dat wordt gerealiseerd dat het goed doorlopen van de eerste stappen het gemakkelijk maakt
om de volgende stappen te doorlopen.
Paragraaf 4.1 Stappenplan
Voordat een initiatiefnemer over kan gaan tot het daadwerkelijk realiseren van een nieuw landgoed
dienen een aantal fasen te worden doorlopen. Globaal worden de volgende 5 fasen onderscheiden:
Fase 1: principeverzoek en globaal programma van eisen;
Fase 2: Gebiedsanalyse en definitief programma van eisen;
Fase 3: Totaalvisie – Inrichtingsplan – Beeldkwaliteitplan – Exploitatieopzet;
Fase 4: Anterieure overeenkomst herziening bestemmingsplan;
Fase 5: Procedure bestemmingsplan.
Fase 1
In de eerste fase wordt door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. Het principeverzoek
wordt behandeld wanneer de volgende gegevens zijn opgenomen:
- een globale omschrijving van het voornemen met betrekking tot te realiseren
functies en inrichting;
- een heldere en inzichtelijke omschrijving van de langdurige bijdrage die wordt geleverd
aan landschap, recreatie, natuur en water.
- een overzicht van het op de locatie betrekking hebbende relevante beleid
(streekplan, landschapsontwikkelingsplan Nunspeet, natuurgebiedsplan)
- de omvang en begrenzing van het nieuwe landgoed;
- de functie van de nieuwe bebouwing;
- de wijze van exploitatie/ bedrijfsvoering van het landgoed.
Het principeverzoek wordt voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders, waarna
een uitspraak over de kansrijkheid/ wenselijkheid van de beoogde landgoedontwikkeling wordt
gedaan. Voor de beoordeling wordt bijlage 1 als handleiding gebruikt. Het college spreekt afhankelijk
van de gewenstheid de principebereidheid uit om medewerking te verlenen aan het initiatief
en geeft daarbij een beperkt en globaal programma van eisen aan.
Fase 2
Nadat het college de principebereidheid heeft uitgesproken, wordt aan de initiatiefnemer gevraagd
een gebiedsanalyse/-inventarisatie van het te ontwikkelen gebied op te stellen. In dit document
worden onderwerpen, zoals landschap, cultuurhistorie, natuur, water, occupatiepatroon
en infrastructuur nader beschouwd. In de analyse wordt het gehele grondgebied van het nieuwe
landgoed in relatie tot zijn omgeving bestudeerd. Een juiste en volledige analyse en inventarisatie
vormt een goede basis voor het opstellen van een inrichtingsplan.
Na ambtelijke accordering van de gebiedsanalyse (afdeling ROV en OR) dient de initiatiefnemer
in overleg met de gemeente een programma van eisen op te stellen, hierbij zal ook contact worden
opgenomen met de welstandscommissie voor wat betreft eisen aan de bebouwing op het
nieuwe landgoed.
Op basis van het programma van eisen wordt door college en initiatiefnemer een wederzijdse
intentieovereenkomst getekend. Deze intentieovereenkomst geeft de initiatiefnemer een bepaalde
mate van zekerheid dat het landgoed, met hulp van de gemeente, daadwerkelijk gerealiseerd kan
worden. Deze zekerheid is van belang omdat er dient te worden geïnvesteerd in onderzoeken,
architecten etc.
Fase 3
Na het sluiten van de intentieovereenkomst dient de initiatiefnemer een totaalvisie op te stellen.
De totaalvisie van een landgoed bestaat uit de volgende drie documenten:
a. een inrichtingsplan;
b. een beeldkwaliteitplan;
c. en een exploitatieopzet.
Hieronder vindt uiteenzetting plaats waar de drie deeldocumenten aan moeten voldoen. De documenten
worden inhoudelijk getoetst aan de hier vermelde eisen.
Ad a. inrichtingsplan
Het inrichtingsplan geeft inzage in de totale omvang van het nieuwe landgoed; de situering van de
gebouwen, de functie van de gronden en de delen die publiek toegankelijk zijn. Daarnaast geeft
het inrichtingsplan inzicht in de beplantingsvormen en de te realiseren natuurdoeltypen. De inrichting
van nieuwe natuur mag niet strijdig zijn met het “Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland”,
maar de gemeentelijke kwaliteitseisen staan bij de inrichting voorop. Het inrichtingsplan is
het plan dat ruimtelijk gezien het meest relevant is. Voornamelijk op basis van dit plan zal een
ontwerpbestemmingsplan worden opgesteld.
Ad. b. beeldkwaliteitplan (inclusief bouwplan voor het hoofdgebouw)
Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de kwaliteit van het nieuwe landgoed en geeft aan op welke
wijze (fysiek en architectonisch) de bebouwing deel gaat uitmaken van het gebied. De beoordeling
van het "woongebouw van allure" (één gebouw) zal mede aan de hand van het beeldkwaliteitplan
plaatsvinden. Het beeldkwaliteitplan wordt door getoetst aan de welstandsnota. Regionale
verschijningsvormen en cultuurverleden dienen de inspiratiebron te zijn voor de vormgeving van
gebouwen.
Ad. c. exploitatieopzet
Uit de exploitatieopzet blijkt een duurzaam beheer en onderhoud van het gehele landgoed. Hierbij
leveren de inkomsten uit de rode ontwikkeling, tezamen met mogelijke beheersovereenkomsten
de basis voor het duurzaam beheer. De exploitatie overeenkomst wordt aan de volgende eisen
getoetst: Het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW en de bouwwerken
dienen de economische functie van het landgoed te ondersteunen.
De totaalvisie wordt door de gemeente gecontroleerd en, na toetsing van de welstandscommissie,
voorgelegd aan het college. Indien het college instemt met de totaalvisie kan worden overgegaan
tot de bestemmingsplanprocedure.
Fase 4
In het kader van de nieuwe WRO dient een anterieure overeenkomst te worden afgesloten. In
deze overeenkomst wordt vastgelegd welke onderzoeken dienen te worden aangeleverd, welke
voorzieningen worden aangelegd. Tevens worden afspraken over beheer en exploitatie van het
landgoed vastgelegd.
Alvorens de overeenkomst wordt afgesloten wordt de raadscommissie geïnformeerd over het
voornemen van het college om een bestemmingsplanprocedure te starten voor de locatie.
Fase 5
Het in procedure brengen van het bestemmingsplan vangt aan na afsluiting van de privaatrechtelijke
overeenkomst en het indienen van een voorontwerpbestemmingsplan met onderzoeken door
initiatiefnemer. Een dergelijke voorontwerpplan dient uit het oogpunt van volledigheid alle vergezeld
te gaan van de vereiste onderzoen, het inrichtingsplan, een beeldkwaliteitplan, een bouwplan
voor een woongebouw, een bijbehorende exploitatieopzet en een privaatrechtelijke overeenkomst
waarmee inrichting en beheer worden afgedekt.
De gemeente zal zich vervolgens inspannen voor de procedurele afwikkeling van het bestemmingsplan.
Of het aangevraagde landgoed daadwerkelijk mogelijk wordt, is pas duidelijk nadat wettelijke
procedures zijn doorlopen en overleg is gevoerd met o.a. provincie, waterschap en belanghebbenden.
Het is aan te bevelen om het laatstgenoemde overleg naar voren te trekken in de procedure.
Paragraaf 4.2 Bestemmingsplan
Nieuwe landgoederen moeten in het bestemmingsplan geregeld worden. Een stedenbouwkundig
bureau dient een bestemmingsplanherziening met een passende bestemmingsregeling op te
stellen. Het ligt voor de hand om hiervoor bij systematiek van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied
(met in acht neming van de RO-standaarden Svbp 2008) aan te sluiten. Deze systematiek
laat zich als volgt samenvatten:
Landgoederen worden met uitzondering van een aantal grote, reeds bestaande, landgoederen
met een dubbelbestemming “landgoed” niet apart bestemd.
De woning of het wooncomplex krijgt de bestemming “Wonen” met een aanduiding “maximaal
aantal wooneenheden”.
Natuur- of bosgebied dat deel uitmaakt van het landgoed krijgt de bestemming “Natuur” respectievelijk
“Bos”.
Betrokken agrarische gronden krijgen vanwege het meer extensieve karakter en mogelijke groentoevoegingen
de bestemming “Agrarisch met waarden”.
Indien het gebied een bepaalde bescherming geniet, zal die bescherming ook na de bestemmingswijziging
blijven gelden. Zo wordt bijvoorbeeld het reliëf, de beplantingsstructuur en de
openheid van “enkgronden” door het bestemmingsplan beschermd. Zeker gezien de openstellingverplichting
van het landgoed zullen de diverse bestemmingen (extensief) recreatief medegebruik
mogelijk moeten maken.
Ziet u een fout in deze regeling?
Bent u van mening dat de inhoud niet juist is? Neem dan contact op met de organisatie die de regelgeving heeft gepubliceerd. Deze organisatie is namelijk zelf verantwoordelijk voor de inhoud van de regelgeving. De naam van de organisatie ziet u bovenaan de regelgeving. De contactgegevens van de organisatie kunt u hier opzoeken: organisaties.overheid.nl.
Werkt de website of een link niet goed? Stuur dan een e-mail naar regelgeving@overheid.nl