Set van uitgangspunten gronduitgifte (in eigendom) aan bedrijven

Achtergrond bij de uitgangspunten:

Ten tijde van vaststelling van deze set van uitgangspunten moeten er nog diverse onderwerpen nader worden uitgewerkt voor gronduitgifte aan bedrijven. Het gaat daarbij om: interne regels voor de beoordeling en het in behandeling nemen van een verzoek voor eigendom; het beheer van de conversieopbrengsten en opbrengsten uit directe gronduitgifte; en aanpassingen van het conversiebeleid, zodat dit geschikt is voor toepassing op de bedrijventerreinen. Totdat deze nadere uitwerking heeft plaatsgevonden zullen verzoeken tot gronduitgifte in eigendom aan de hand van een set van uitgangspunten worden behandeld en verwerkt.

Twee sets van uitgangspunten

Gronduitgifte in eigendom kan door:

• -

  bestaande erfpachtcontracten te converteren naar eigendom;

• -

  verkoop van gronden die volledig eigendom van de gemeente zijn (bouwrijpe grond vanuit een gebiedsontwikkeling, braakliggende grond of vanuit een huur-, pacht- of bruikleensituatie). Verkoop kan daarbij zowel in erfpacht als in eigendom geschieden.

Er zijn aparte sets van uitgangspunten uitgewerkt voor zowel conversie van erfpachtcontracten als voor uitgifte van gronden die volledig in eigendom van de gemeente zijn. De verschillen in de sets van uitgangspunten hebben vooral te maken met de bestemming van de verkoopopbrengsten en de verdeling van proceskosten. In geval van conversie is bovendien het conversiebeleid van toepassing, waarin onder meer opgenomen is hoe de conversieprijs wordt bepaald.

Noot: de twee sets van uitgangspunten en de aannames zijn nadrukkelijk van tijdelijke aard. In de verdere uitwerking zijn afwijkingen hierop mogelijk. Denkbaar is bijvoorbeeld dat andere tarieven of doorlooptijden voor de behandeling van een verzoek worden vastgesteld.

Set 1: van uitgangspunten bij conversie erfpachtcontracten

De bestaande rekenregels voor conversie van woningerfpachten zijn één op één bruikbaar. De conversieaanvragen voor bedrijfsmatige percelen zullen afzonderlijke taxaties van de grondwaarden vergen. De casuïstiek is aanmerkelijk groter dan bij woningerfpachten. De taxatiecoördinatie zoals in 2005 werd ingevoerd voor hele blokken woningerfpachten is grotendeels achterhaald en niet geschikt voor bedrijfsmatige percelen. Grofweg wordt gerekend op een bedrag van € 2.000,- per bedrijfsmatige taxatie. Voorts zal elke aanvraag leiden tot beoordeling of conversie mogelijk is, resulterend in een advies en besluitvorming. Daarmee zijn de bedrijfsmatige conversies arbeidsintensief, onder meer voor planeconomen.

Deze bijzonderheden leiden tot de volgende minimaal vereiste aanpassingen:

• -

  voor het in behandeling nemen van een verzoek wordt € 500,- behandelkosten gerekend. Deze vergoeding wordt niet gerestitueerd bij een geslaagde transactie;

• -

  de erfpachter wordt gevraagd een onderbouwing te leveren tegen de achtergrond van de vastgestelde profielen (factsheets DNA/Ontwikkellocaties);

• -

  als vaststaat dat conversie tot de mogelijkheden behoort, wordt een bedrag van € 2.000,- aan vervolgkosten in rekening gebracht voordat opdracht wordt gegeven tot taxatie. Deze vergoeding wordt niet gerestitueerd bij een geslaagde transactie;

• -

  de getaxeerde waarde betreft de, zo mogelijk residueel berekende, marktwaarde van de grond, zonder enige correctie, waarbij geen rekening wordt gehouden met opstallen, beplantingen, werken en andere door de erfpachter aangebrachte of veroorzaakte waardebeïnvloedende factoren, waaronder mede begrepen de uitkomsten van het door de erfpachter op de grond uitgeoefende bedrijf. Feitelijk komt dit neer op de marktwaarde van vergelijkbare uitgeefbare percelen;

• -

  op de ontvangen taxatie vindt eerst een planeconomische check plaats;

• -

  de gemeente doet een aanbod voor de conversieprijs. In geval de aanvrager kan aantonen dat een eigen taxatie meer dan 10% afwijkt van het aanbod, zal de gemeente een tweede taxatie laten uitvoeren. Is de afwijking kleiner dan 10%, dan blijft het aanbod staan. Na uitvoering van de tweede taxatie zal de gemeente bepalen of ze een nieuw aanbod doet.

• -

  als tijdpad wordt aangehouden:

  • *

    binnen drie maanden na de van de erfpachter ontvangen onderbouwing neemt B&W een principebesluit; aangezien op dat moment de kostenvergende taxatie nog niet is opgedragen, wordt bij advisering daarvoor een inschatting gerapporteerd over de financiële consequenties van de betreffende conversie;

  • *

    binnen 2 weken na een positief besluit wordt de bijdrage in de vervolgkosten gefactureerd;

  • *

    binnen 2 weken na ontvangst van deze bijdrage wordt een taxatieopdracht verstrekt; op dat moment wordt reeds een planeconomische raming gemaakt van de grondwaarde;

  • *

    binnen 2 weken na ontvangst van de taxatie vindt vergelijking van de taxatiewaarde en planeconomische waarde plaats;

  • *

    uitgaande van een correcte taxatie ontvangt de erfpachter binnen vier weken na ontvangst van de taxatie een conversieovereenkomst;

  • *

    die overeenkomst vervalt als die niet binnen zes maanden door de erfpachter wordt ondertekend;

  • *

    binnen 1 maand naontvangst van de getekende conversieovereenkomst wordt, zoveel mogelijk in mandaat, besloten tot verkoop van de bloot eigendom; mochten de financiële consequenties substantieel afwijken van hetgeen werd gerapporteerd bij het principe besluit van B&W, dan kan niet in mandaat worden besloten;

  • *

    notarieel transport vindt plaats binnen drie maanden na ondertekening van de overeenkomst.

Set 2: van uitgangspunten bij uitgifte van gronden die volledig eigendom van de gemeente zijn

Als de gemeente gronden op bedrijventerreinen verkoopt kan dat zowel in eigendom als in erfpacht geschieden. Omdat iedere uitgifte voor een langdurige periode invulling geeft aan de plek, zal in beide gevallen zal worden getoetst of de uitgifte past binnen de ‘profielen van de bedrijventerreinen’ (factsheets). De ondernemer onderbouwd hoe zijn/haar bedrijf past op het betreffende bedrijventerrein. Mocht de ondernemer eigendom van de grond wensen, dan dient hij/zij daarvoor een verzoek in en zal dat verzoek worden beoordeeld door de gemeente. In beide gevallen (eigendom of erfpacht) wordt de ondernemer gevraagd de aansluiting van het bedrijf op het DNA en de ontwikkelrichting van het bedrijventerreinen te motiveren en zal een advies ter besluitvorming aan het college worden voorgelegd.

De kosten die de gemeente maakt voor de beoordeling voor gronduitgifte (al dan niet in eigendom) komen voor rekening van de gemeente, aangezien er sprake is van een nieuwe uitgifte en niet het openbreken van bestaande erfpachtcontracten. Dit is ook van toepassing bij erfpachtcontracten die geëxpireerd zijn. Bovendien hoeft er geen aparte adviesnota te worden opgewerkt voor besluitvorming ten aanzien van het ingediende verzoek. Besluitvorming hierover kan meelopen in de reguliere adviesnota voor gronduitgifte.

De volgende uitgangspunten zijn van toepassing:

• -

  als een aspirant koper de grond in eigendom wenst te verkrijgen, dan wordt voor het in behandeling nemen van een verzoek geen behandelkosten gerekend;

• -

  de aspirant koper wordt gevraagd een onderbouwing te leveren tegen de achtergrond van de vastgestelde profielen (factsheets DNA/Ontwikkellocaties);

• -

  vervolgens treedt de reguliere procedure voor gronduitgifte in werking. Bij het succesvol verlopen van dit proces wordt een adviesnota naar het college opgewerkt met betrekking tot de voorgenomen uitgifte. Hierin wordt tevens onderbouwd waarom de uitgifte (al dan niet in eigendom) mogelijk moet zijn, afgezet tegen de vastgestelde profielen;