Verordening Startersleningen gemeente Sint-Michielsgestel

Ondertekening

Toelichting

Artikelsgewijze toelichting ‘Verordening Startersleningen gemeente Sint-Michielsgestel 2014’

Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen

Artikel 1

• a.

  In de verdiepingsslag op de Woonvisie van de gemeente Sint-Michielsgestel wordt de volgende definitie van ‘starter’ gegeven: “Onder de definitie starters verstaan we zowel jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, als huishoudens die vanuit de huur doorstromen naar hun eerste koopwoning, als herstarters (gescheiden stellen) die nieuw op de woningmarkt komen”. Echter is de NHG niet akkoord met het verstrekken van Startersleningen aan herstarters. De Starterslening wordt dan ook voor deze categorie niet beschikbaar gemaakt.

• b.

  Het artikel spreekt voor zich.

• c.

  De Starterslening wordt voor minimaal 25% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij SVn aanhoudt en voor maximaal 50% door het Rijk en maximaal 25% door de Provincie Noord-Brabant.

• d.

  Het artikel spreekt voor zich.

• e.

  Het artikel spreekt voor zich.

• f.

  De NHG grens is de grens voor het verkrijgen van een Starterslening. Zonder toepassing van NHG op de lening wordt de Starterslening niet verstrekt.

• g.

  Het artikel spreekt voor zich.

• h.

  Het artikel spreekt voor zich.

Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen

Artikel 2

In artikel 4, lid 9, sub a en sub b bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de Starterslening en in artikel 4, lid 9, sub c bepaalt de gemeente het marktsegment waarop de Starterslening van toepassing is.

Artikel 3 Deelnemingsovereenkomst

Om aanspraak te kunnen maken op de Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt de gemeente de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening van toepassing.

Artikel 4 Toepassingsbereik

In beginsel ligt de bevoegdheid Startersleningen te verstrekken bij de Gemeenteraad. Middels dit artikel delegeert de Raad de bevoegdheden aan het college van B en W.

In dit artikel wordt tevens het toepassingsbereik van de verordening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling (artikel 4, lid 9, sub a en sub b) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 4, lid 9, sub c). In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid.

• 1.

  Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 4 van deze verordening of een aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening.

• 2.

  SVn toetst de aanvragen voor een Starterslening aan de vastgestelde productspecificaties Starterslening. SVn geeft aan de gemeente naar aanleiding van de toetsing een advies over het verstrekken van de lening. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een besluit mede aan de aanvrager.

  Het maximaal percentage van 20% is bepaald door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken. De gemeente Sint-Michielsgestel houdt het percentage van 20% aan. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft er voor gekozen om de hoogte van de hoofdsom van de Starterslening te maximeren tot €30.000,- omdat starters zelf ook enige financiële draagkracht moeten hebben om een lening aan te gaan, anders is het financieel onverantwoord. Bovendien kunnen op deze wijze, uitgaande van een budget van € 150.000,-, meerdere starters (20 starters) geholpen worden dan wanneer de maximum hoofdsom van de Starterslening bijvoorbeeld € 50.000,- bedraagt (12 starters).

• 3.

  Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft bepaald dat de Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd.

• 4.

  Andere financiële regelingen dan de Koopsubsidie, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn ook niet toegestaan.

• 5.

  Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft bepaald dat op de Starterslening de NHG van toepassing moet zijn. De gemeente is vrij om de maximale hoofdsom van de Starterslening te bepalen. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft gekozen om een Starterslening beschikbaar te stellen voor alle hypotheken waar de NHG voor geldt.

• 6.

  Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de eerste hypotheek van de bancaire instelling als de Starterslening via SVn.

• 7.

  Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 van de Awb aan een begunstigende beschikking voorschriften verbinden dan wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

• 8.

  Het artikel spreekt voor zich

• 9.

  Dit artikel stelt voorwaarden aan de aanvrager van de lening.

  • a.

    In lid 9 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening. Het gaat om personen die niet in het bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest, en om personen die inwonend zijn. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen. De gemeente doelt met deze omschrijving op een brede doelgroep, die willen komen wonen in de gemeente. Er wordt geen inschrijvingsduur of duur van reeds woonachtig zijn in de gemeente verlangd. Hiermee worden starters geholpen die een tijd buiten de gemeente hebben gewoond en weer terug willen komen wonen in de gemeente. Een voorbeeld hiervan zijn pas afgestudeerden die tijdens hun studie in de stad van hun studie zijn gaan wonen.

    Daarnaast wordt ook geen differentiatie gemaakt tussen zelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers die voor het eerst een koopwoning willen verwerven.

  • b.

    In lid 9 sub b bepaalt de gemeente het maximale bruto jaarinkomen van de aanvrager.

  • c.

    In lid 9 sub c bepaalt de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschreven in sub a en sub b, een Starterslening kan aanvragen. In deze algemene bepaling stelt de gemeente het marktsegment voor de Starterslening open voor het gehele huizenbestand van de gemeente. Dat wil zeggen zowel nieuwbouw als bestaande huizen.

• 10.

  Het artikel spreekt voor zich.

Artikel 5

• 1.

  De gemeenteraad legt vast hoeveel er structureel besteed mag worden aan de Starterslening en B en W maakt het vastgestelde bedrag over op de Gemeenterekening Starterslening bij SVn. Hier voor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Dit betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing.

• 2.

  Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de Starterslening in volgorde van binnenkomst van het volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het Rijk en de provincie Noord-Brabant voor het verstrekken van een Starterslening, komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening Starterslening is uitgeput dienen de aanvragen te worden afgewezen.

Hoofdstuk 3 Aanvraag en toekenning

Artikel 6

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. De gemeente heeft géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 4 past, wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen een niet-ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

• 1.

  De procedure van toetsing legt de gemeente in beleidsregels vast en communiceert de procedure naar de doelgroep.

• 2.

  Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier, zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVn een krediettoets en bepaalt de hoogte van de Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente. Hierna stelt het college de hoogte van de individuele Starterslening vast in een toewijzingsbesluit.

  SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, incasso en de eventuele hertoetsingen.

• 3.

  Binnen het in artikel 4 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningsvoorwaarden te vermelden.

Hoofdstuk 4 Intrekken van de Starterslening

Artikel 7

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

• 1.

  Het college is onder voorwaarden bevoegd om een verstrekte Starterslening in te trekken.

  • a.

    De Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Eén van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen de in het toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet, dan komt het toewijzingsbesluit te vervallen.

  • b.

    Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.

  • c.

    Het artikel spreekt voor zich.

• 2.

  Het artikel spreekt voor zich.

• 3.

  Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.

Hoofdstuk 5 Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen

Artikel 8

Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van artikel 4. Afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van artikel 4 wordt afgeweken.

Artikel 9

Dit artikel geeft aan wanneer de verordening in werking treedt.

Daarvoor dient de verordening na goedkeuring door de gemeenteraad te worden gepubliceerd. Pas als de verordening gepubliceerd is en dus in werking is getreden, kunnen er aanvragen tot het verstrekken van een Starterslening in behandeling worden genomen.

Artikel 10

Dit artikel noemt de naam van de verordening.