Uitgiftebeleid voor woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland

Inleiding:

Op 17 december 2002 heeft de gemeenteraad van de gemeente Steenwijk bij wijze van “noodverband” het uitgiftebeleid voor woningbouwkavels in de voormalige gemeente Brederwiede, met inachtneming van enkele aanpassingen, van toepassing verklaard voor de gronduitgifte van woningbouwkavels door de gemeente. Dat was nodig, omdat de gemeente Steenwijkerland als gevolg van de Wet algemene regels herindeling (ARHI) anders per 1 januari 2003 geen uitgiftebeleid voor woningbouwkavels meer zou hebben.

Omdat de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet steeds uitgesteld werd, was er nog geen nieuw uitgiftebeleid vastgesteld. Gelet op het feit dat er nog steeds geen zicht is op de datum van inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet, is het uitgiftebeleid dat hierna beschreven zal worden, nog gebaseerd op de huidige Huisvestingswet.

Het huidige juridische instrumentarium voor de verdeling van woningbouwkavels en woonruimte zal in Hoofdstuk 1 behandeld worden. In Hoofdstuk 2 zal aandacht geschonken worden aan het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet. Het stellen van economische en maatschappelijke bindingseisen, zoals vastgelegd in de vigerende Huisvestingswet, staat momenteel onder druk door de op handen zijnde wijziging van deze wet. Er zal een korte uitleg van de huidige stand van zaken gegeven worden.

Vervolgens worden in Hoofdstuk 3 de argumenten die voor en tegen het stellen van dergelijke eisen pleiten op een rij gezet. Daarna zal een afweging worden gemaakt op basis waarvan een voorstel voor nieuw beleid wordt gedaan.

Tevens zal er in de notitie aandacht geschonken worden aan de privaatrechtelijke sturingsmiddelen. De vraag of het beding, waarbij de koper van een bouwkavel verplicht wordt om de door hem te bouwen woning zelf te bewonen en hem verboden wordt om deze binnen een bepaalde termijn door te verkopen, wordt nader beschouwd.

Tenslotte zal in de Bijlage de procedure voor de uitgifte van woningbouwkavels beschreven worden.

Hoofdstuk 1. Het juridisch instrumentarium voor de verdeling van woonruimte en bouwkavels:

Om volkshuisvestingsdoeleinden te kunnen realiseren maken gemeenten gebruik van de publiekrechtelijke middelen die de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Huisvestingswet bieden en van de privaatrechtelijke middelen op basis van het gronduitgiftebeleid.

Vanzelfsprekend zijn op al het overheidshandelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals zorgvuldigheid, motivering en het gelijkheidsbeginsel, van toepassing. Daarnaast dient de gemeente bij een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de vaak schaarse woonruimte rekening te houden met het in Europees verband vastgelegde recht op vrije vestiging.

1.1. Het publiekrechtelijk sturingskader:

De publiekrechtelijke sturingsinstrumenten op woonbeleid zijn de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Huisvestingswet.

1.1.1 Wet op de Ruimtelijke Ordening

De Wet op de Ruimtelijke Ordening stelt de gemeente in staat bestemmingsplannen te maken. Een bestemmingsplan is de ruimtelijke vertaling van het gemeentelijk beleid, waaronder het woonbeleid. Met een bestemmingsplan kan echter alleen de bestemming worden geregeld, niet de toewijzing. Ook waar ruimtelijk restrictief beleid van kracht is en een gemeente maar een beperkt contingent mag bouwen, afgestemd op de locale behoefte, is het niet mogelijk dit contingent op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te wijzen aan locale gegadigden. Toewijzing op zich is namelijk niet ruimtelijk relevant.

1.1.2 De Huisvestingswet

De Huisvestingswet geeft sturingsmogelijkheden voor de verdeling van woonruimte. Woonruimte is, volgens deze wet, een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Op de verdeling van bouwkavels is de Huisvestingswet niet van toepassing.

De Huisvestingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om door middel van een regionale of locale Huisvestingsverordening criteria vast te stellen voor de verlening van huisvestingsvergunningen voor woningen onder de huurprijs- of koopprijsgrens. Hierbij moet worden gedacht aan het gebruik van toewijzings-, urgentie- en passendheidscriteria, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen woningzoekenden, die eventueel een economische of maatschappelijke binding hebben aan een in de verordening aangeduid gebied. Dit is echter alleen mogelijk voor zover dit noodzakelijk is met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte.

Het in gebruik nemen van koopwoningen kan vergunningplichtig worden gemaakt tot een prijs die in de Huisvestingswet wordt omschreven als ”het in betrokken gemeente geldende hoogste bedrag voor de koopsom van een woonruimte, voor het verkrijgen in eigendom waarvan aan degene die zodanige woonruimte als eigenaar zal bewonen, afhankelijk van de hoogte van diens inkomen, krachtens wettelijk voorschrift van overheidswege subsidie kan worden verstrekt”. Algemeen wordt hiervoor uitgegaan van de ondergrens uit het Besluit woninggebonden subsidies (momenteel € 91.800,--).

De gemeente Steenwijkerland heeft geen Huisvestingsverordening.

1.2 Het privaatrechtelijk sturingskader:

Aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden, kan het privaatrecht gebruikt worden om de verdeling van woonruimte te regelen. Voor het gebruik van het privaatrecht geldt dat het alleen toegestaan is, indien de publiekrechtelijke regeling niet op een onaanvaardbare wijze doorkruist wordt. Dit privaatrechtelijk sturingskader wordt vooral gevormd door het gronduitgiftebeleid.

Privaatrechtelijk kan het e.e.a. geregeld worden met betrekking tot:

• -

  toewijzingscriteria, zoals bindingseisen (1.2.1);

• -

  de verplichting tot zelfbewoning en het verbod op doorverkoop (1.2.2);

• -

  prijsvoorschriften en antispeculatie-bedingen (1.2.3).

1.2.1. Toewijzingscriteria, zoals bindingseisen

De Huisvestingswet geeft de gemeente de mogelijkheid om een overeenkomst te sluiten met een eigenaar van woonruimte, zoals een projectontwikkelaar of een woningcorporatie, over het in gebruik geven daarvan. In zo’n overeenkomst kan dan geregeld worden dat woonruimte bij voorkeur aan gegadigden met een bepaald inkomen of aan gegadigden met een economische of sociale binding toegewezen wordt. Momenteel wordt een met Woonconcept te sluiten convenant voorbereid. In de nog op te stellen Woonvisie, waarin de gemeentelijke volkshuisvestingsplannen beschreven worden, zal dit nader uitgewerkt worden.

Echter uit de jurisprudentie valt af te leiden dat de gemeente zich niet, ook niet langs privaatrechtelijke weg, met woonruimteverdeling mag bezighouden indien de verkoopprijs van de desbetreffende woonruimte boven de koopprijsgrens uitkomt. Er zou dan sprake zijn van een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet. Het fundamentele uitgangspunt van deze wet is namelijk dat er zo min mogelijk inbreuk gemaakt mag worden op de vrijheid van vestiging en het eigendomsrecht. Pas wanneer de huisvesting van bepaalde groepen met een verhoudingsgewijs zwakke (financiële) positie op de woningmarkt als gevolg van (dreigende) schaarste aan goedkope(re) woonruimte in gevaar komt, is overheidsbemoeienis met de woonruimteverdeling gerechtvaardigd.

Omdat de Huisvestingswet slechts van toepassing is op bestaande woonruimte en niet op de uitgifte van bouwkavels, staat het de gemeente vrij bij verdeling van kavels aan bepaalde groepen voorrang te verlenen, ongeacht de hoogte van de koopprijs. Op basis van deze vrijheid is het mogelijk om als gemeente sociale en economische bindingseisen te stellen bij de uitgifte van bouwkavels.

1.2.2. De verplichting tot zelfbewoning en het verbod op doorverkoop

1.2.3. Prijsvoorschriften en antispeculatie-bedingen

Bij de uitgifte van grond aan projectontwikkelaars maken gemeenten vaak afspraken over de typen en de prijsklassen van de te bouwen woningen. Om koopwoningen in de lagere prijsklassen te kunnen realiseren, moet de gemeente de grond vaak tegen kostprijs in plaats van marktwaarde inbrengen, en/of maakt de gemeente afspraken met de projectontwikkelaar om lagere koopprijzen te realiseren. Vaak wordt dan een anti-speculatiebeding of een plicht tot zelfbewoning/verbod op doorverkoop, zoals het hiervoor omschreven artikel 2.4, opgelegd. Het doel is dan niet regulering van de grondverkoop, maar het waarborgen dat de woning tenminste gedurende enkele jaren bewoond wordt en beschikbaar blijft voor een bepaalde inkomensgroep. In de lagere rechtspraak is de toepassing van artikel 2.4 hiervoor niet onredelijk bezwarend bevonden.

Bij een anti-speculatiebeding dient de koper als hij het gekochte met winst doorverkoopt een deel van deze winst af te dragen aan de gemeente. Een anti-speculatiebeding heeft de duur van enkele jaren (meestal vijf), waarbij het percentage af te dragen winst jaarlijks afneemt. Deze afgedragen winst kan dan weer door de gemeente aangewend worden voor bijvoorbeeld de realisering van sociale woningbouw. Doordat de plicht tot zelfbewoning en het verbod op doorverkoop in de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Steenwijkerland is opgenomen, wordt er in de gemeente Steenwijkerland niet met het anti-speculatiebeding gewerkt.

Hoofdstuk 2. Het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet

Het huidige instrumentarium is in het vorige hoofdstuk behandeld. In dit hoofdstuk zal het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet bekeken worden.

De vernieuwing van de Huisvestingswet is erop gericht om overeenkomstig Europees recht een liberalisering van de woningmarkt te realiseren, waardoor de mogelijkheid tot het stellen van sociale en / of economische bindingseisen bij uitgifte van woonruimte in vergelijking met de oude situatie ingeperkt wordt. Europees recht prevaleert boven nationaal recht.

De nieuwe Huisvestingswet biedt alleen in bijzondere omstandigheden mogelijkheden om bindingseisen te stellen. Na inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet mag het stellen van economische en sociale bindingseisen bij woonruimteverdeling met een huisvestingsverordening alleen nog in gebieden waar woningen als gevolg van bovengemeentelijk ingrijpen schaars zijn. Het gaat dan om woningen die in “ruimtelijk restrictief beleidsgebied“ liggen. Volgens het wetsvoorstel is een restrictief beleidsgebied een open ruimte als bedoeld in een planologische kernbeslissing nationaal ruimtelijk beleid (PKB) of een streekplan waarvoor beperkingen gelden ten aanzien van de uitbreiding van het ruimtebeslag door verstedelijking.

Om die reden moet de wijziging in de Huisvestingswet worden afgestemd op de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, waarin deze gebieden worden aangewezen. Daardoor wordt de invoering van de wijziging van de Huisvestingswet vertraagd.

In de nieuwe wet zal uitdrukkelijk opgenomen worden dat de gemeente bij het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen wat betreft koopwoningen boven een bepaalde prijs geen bepalingen mag opnemen die ten doel hebben de vrijheid van vestiging te beperken.

Na de inwerkingtreding van de wetswijziging zal ook de uitgifte van bouwkavels onder de werking van de Huisvestingswet vallen. Boven de wettelijke maximale prijsgrenzen zijn geen bindingseisen meer toegestaan bij de uitgifte van bouwkavels, ook niet in privaatrechtelijke voorwaarden bij gronduitgifte. Hetzelfde zal gaan gelden voor de uitgifte van grond in erfpacht.

Wat betreft de hoogte van de koopprijsgrenzen zal bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMVB) een maximum worden aangegeven dat niet overschreden mag worden.

Voor bepalingen in overeenkomsten die in strijd zijn met de gewijzigde Huisvestingswet geldt een overgangstermijn van één jaar. Na dat jaar kan de gemeente geen beroep meer doen op dergelijke bepalingen.

Hoofdstuk 3. Wel of geen bindingseisen.

Zoals in hoofdstuk 1.2.1 is aangegeven, is de gemeente bevoegd om bij de uitgifte van bouwkavels bindingseisen te stellen.

Het gebruik van bindingseisen staat momenteel onder druk door de op handen zijnde invoering van de gewijzigde Huisvestingswet. Hier zal worden ingegaan op de verschillende argumenten die voor en tegen pleiten. Op basis daarvan zal een afweging worden gemaakt.

De gewijzigde Huisvestingswet heeft tot doel een betere afstemming te bewerkstelligen tussen ruimtelijk beleid en volkshuisvesting, alsmede het bevorderen van een goede doorstroming.

De discussie spitst zich hoofdzakelijk toe op de vraag of er in het nieuwe uitgiftebeleid criteria gesteld moeten gaan worden met betrekking tot sociale en economische binding. Enerzijds is het verstandig dit achterwege te laten omdat de mogelijkheid een jaar na invoering van de nieuwe wet toch grotendeels verloren gaat, anderzijds wordt zo de mogelijkheid om te kunnen sturen zo lang mogelijk benut.

Tot aan het moment van inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet blijft de provincie Overijssel het huidige beleid hanteren, waarbij het stellen van eisen van sociale en/of economische binding toegestaan is.

In het streekplan Overijssel 2000+ wordt Steenwijk aangewezen als streekcentrum. Dit betekent dat erkend wordt dat Steenwijk een belangrijke rol heeft voor het omliggende gebied. Om deze regionale positie te versterken heeft Steenwijk op het gebied van werkgelegenheid, voorzieningen en wonen extra mogelijkheden gekregen.

Naast Steenwijk zijn Vollenhove en Oldemarkt kernen met een belangrijke woon-, verzorgings- en werkfunctie. In het streekplan worden Vollenhove en Oldemarkt aangemerkt als grotere kern. Grotere kernen hebben een meer lokale functie. Zij zijn belangrijk voor de kern zelf en voor het omliggende gebied. In het kader van het gebiedsgericht beleid in Noordwest-Overijssel krijgen de beide kernen ook een prioritaire status. Hiermee wordt een bundeling van ruimtelijke ontwikkelingen binnen het landelijk gebied van Noordwest-Overijssel beoogd, vooral op het gebied van wonen en werken.

De overige kernen in de gemeente Steenwijkerland kunnen aangemerkt worden als kleine kernen en buurtschappen. Kleine kernen zijn, volgens het streekplan, dorpen die uit een concentratie van tenminste 50 woningen bestaan en waarbij in de kern en het daarop georiënteerde gebied (tot 2 à 3 km van de kern) minimaal 500 en maximaal 4000 mensen wonen. Voorts dienen er één of meer voorzieningen, zoals een basisschool, kerk of winkel, aanwezig te zijn. Deze kleine kernen hebben uitsluitend een locale woonfunctie.

In het streekplan wordt een buurtschap omschreven als een zekere concentratie van circa 25 woningen met een eigen identiteit, in samenhang met enige (niet-agrarische) bedrijvigheid en/of voorzieningen. De algemene richtlijn ten aanzien van buurtschappen is dat woningbouw slechts sporadisch mogelijk is.

Omdat de provincie voorlopig vasthoudt aan het huidige beleid, waarbij bindingseisen mogelijk zijn, is het verstandig hier als gemeente in mee te gaan, omdat er, bij het afzien van het stellen van bindingseisen, in zekere mate een spanningsveld ontstaat.

Dit spanningsveld ontstaat als volgt. De provincie stelt krappe woningbouwcontingenten vast waardoor er slechts heel beperkt gebouwd mag worden. Tevens stelt het streekplan dat er in de kleine kernen alleen maar gebouwd mag worden om te voorzien in de eigen behoefte en dan met name voor de groepen ouderen en starters. Hierdoor ontstaat een tegenstelling tussen het afzien van het stellen van bindingseisen en wat het streekplan voorstaat. Immers, er mag bijna niets gebouwd worden maar iedereen uit het hele land kan zich wel inschrijven. Anders gezegd wordt enerzijds een liberalisering doorgevoerd waarbij alles wordt vrijgegeven en iedereen mag wonen waar hij wil, terwijl de provincie anderzijds tot op percentages van tiende delen van woningen vaststelt waar wat gebouwd mag worden in de kleine kernen, hetgeen vaak heel weinig is. Dit geldt niet alleen voor de kleine kernen maar eveneens, zij het in iets mindere mate, ook voor Vollenhove en Oldemarkt.

Toch zijn wel wat kanttekeningen te plaatsen bij het hanteren van bindingseisen. De wijziging van de Huisvestingswet is in voorbereiding. Als deze wet is vastgesteld herziet de provincie haar beleid en zal de gemeente dit moeten volgen. Hoewel er in de landelijke politiek gesproken wordt over het handhaven van bindingseisen, moet niet uit het oog verloren worden dat Europees recht prevaleert boven nationaal recht.

Verder heeft het stellen van bindingseisen logischerwijs tot gevolg dat de markt nagenoeg geheel wordt afgeschermd omdat alleen de lokale bevolking in aanmerking komt voor een kavel. Hiermee wordt beoogd de eigen bevolking een voorrangspositie te verschaffen bij de uitgifte. Dat lijkt een nobel streven. Bij nadere beschouwing echter, schieten bindingseisen soms hun doel voorbij. Wanneer immers ook andere gemeenten bindingseisen hanteren, wat op grote schaal gebeurt, worden burgers voor het kopen van een kavel min of meer (uitgezonderd economische binding) veroordeeld tot hun eigen gemeente. Daarmee wordt niet alleen de keuzevrijheid van de eigen burgers belemmerd, maar ontneemt de gemeente bovendien zichzelf de mogelijkheid om, door een gericht aanbod van kavels, eventueel gewenste instroom van elders te realiseren, teneinde de sociaal-economische structuur van de gehele gemeente – zonodig – te verbeteren.

Conclusie

De hiervoor beschreven argumenten afwegend is het raadzamer de bindingseisen voorlopig te blijven hanteren bij kaveluitgifte in de gemeente Steenwijkerland. Voorgesteld wordt de formulering van bindingseisen te hanteren uit de huidige Huisvestingswet, zij het dat deze enige uitwerking behoeven in het kader van het huidige provinciale beleid en om de interpretatieruimte te beperken.

De volgende uitgangspunten gelden voor het uitgiftebeleid woningbouwkavels Steenwijkerland:

• *

  Vanwege de streekfunctie die de kern Steenwijk/Tuk heeft, gelden de bindingseisen hier niet. Ook de woningbouwlocatie De Schans ten oosten van Zuidveen valt onder dit regime.

• *

  Voor de grotere prioritaire kernen Vollenhove en Oldemarkt gelden dan de volgende bindingseisen:

  Er is in ieder geval sprake van sociale gebondenheid met de kernen Vollenhove en Oldemarkt bij:

  diegenen die -volgens het bevolkingsregister- gedurende de aan de toewijzing voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene is geweest van de gemeente Steenwijkerland.

  Van economische gebondenheid met de kernen Vollenhove en Oldemarkt is in elk geval sprake bij:

  diegenen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid in of vanuit de gemeente Steenwijkerland.

  Er is in ieder geval sprake van gebondenheid met Vollenhove en Oldemarkt, indien aan één van de hierboven omschreven bindingseisen is voldaan.

• *

  Voor de overige kernen in de gemeente Steenwijkerland gelden de volgende bindingseisen:

  Bij de overige kernen is er in elk geval sprake van sociale gebondenheid bij:

  diegenen die -volgens het bevolkingsregister- gedurende aan de toewijzing voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene is geweest van de kern waar de onroerende zaak wordt uitgegeven.

  Van een economische binding met één van de overige kernen is sprake bij:

  diegenen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid van in of vanuit de kern waar de uit te geven onroerende zaak ligt.

  Er is in ieder geval sprake van gebondenheid met de desbetreffende kern indien aan één van de hierboven omschreven bindingseisen is voldaan.

  Het College van Burgemeester en Wethouders behoudt zich het recht voor om in individuele gevallen vanwege hem bewegende redenen van deze bepalingen af te wijken, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:84 Awb:

  "Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregels, tenzij dat voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen"

  De uitgifteprocedure is op een zodanige wijze opgesteld dat deze ook nog te gebruiken is als het stellen van bindingseisen niet meer toegestaan is. De als bijlage opgenomen uitgifteprocedure behoort bij het “Uitgiftebeleid voor woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland”.

Bijlage

DE UITGIFTEPROCEDURE

• A.

  De inschrijvingsprocedure:

  • 1.

    De inschrijvingsprocedure start als het college van burgemeester en wethouders besluit kavels uit te geven. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid dit te bepalen per plan en per uitgifteronde. Er kan dus niet continu worden ingeschreven, zodat er geen permanente inschrijvingslijst ontstaat.

  • 2.

    Er wordt in ieder geval twee keer in het plaatselijk huis-aan-huisblad gepubliceerd dat er kan worden ingeschreven op bouwkavels. Vanaf het moment van de eerste publicatie zijn er op het gemeentekantoor informatiesets verkrijgbaar.

  • 3.

    De inschrijving is persoonlijk en per huishouding is slechts één inschrijving mogelijk. Alleen een natuurlijke persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan zich inschrijven. Belangstellenden die niet woonachtig in de gemeente Steenwijkerland zijn, dienen een recent uittreksel op adres, dat niet ouder is dan drie maanden, uit het bevolkingsregister te overleggen waaruit blijkt uit welke personen de huishouding bestaat.

  • 4.

    De inschrijving kan alleen plaatsvinden met een speciaal inschrijfformulier. Dit waarborgt dat alle benodigde gegevens van de betrokkenen worden verkregen. Deze formulieren moeten voor een in de publicatie genoemd tijdstip geretourneerd zijn. Niet tijdig geretourneerde inschrijfformulieren worden niet in behandeling genomen. Na ontvangst worden de inschrijfformulieren direct gecontroleerd op volledigheid.

  • 5.

    Aan de inschrijving zijn inschrijvingskosten verbonden ter hoogte van € 450,--. Dit bedrag dient voor het in de publicatie genoemde tijdstip op rekeningnummer 2850.92.421 van de gemeente Steenwijkerland bij de N.V. Bank voor Nederlandse gemeenten, onder vermelding van “inschrijving kavel” gestort te zijn. Als blijkt dat de inschrijvingskosten niet tijdig op de bovengenoemde rekening staan, wordt de inschrijving niet in behandeling genomen. Indien de verkoop doorgaat, zullen de inschrijvingskosten bij het passeren van de akte van levering verrekend worden met de koopprijs. Deze kosten ontvangt men ook retour als men geen kavel toegewezen krijgt. Echter deze kosten krijgt men niet terug als men nadat men is ingeschreven, de via loting toegewezen kavel niet afneemt.

  • 6.

    Op het inschrijfformulier kan de aspirant-koper zijn voorkeur opgeven voor maximaal drie bouwkavels. De volgorde van de voorkeuren is daarbij van belang voor de toewijzing van een kavel.

• B.

  De toewijzingsprocedure:

  • 7.

    Heeft men als enige gegadigde de voorkeur uitgesproken voor een bepaalde kavel, dan wordt de betreffende kavel direct aan deze gegadigde toegewezen.

  • 8.

    Zijn er meerdere gegadigden met een eerste voorkeur voor één en dezelfde kavel, dan zal er een loting plaatsvinden onder deze gegadigden.

  • 9.

    De loting zal in het openbaar worden verricht. De gegadigden worden voor de loting uitgenodigd.

  • 10.

    De gegadigde die als eerste wordt geloot, krijgt de kavel toegewezen. Vervolgens worden er nog twee gegadigden geloot als eerste en tweede reservekandidaat voor toewijzing. Toewijzing aan reservekandidaat één respectievelijk twee geschiedt zodra blijkt dat de gegadigde aan wie de kavel in eerste instantie is toegewezen, niet aan de gestelde voorwaarden kan voldoen, dan wel in gebreke is gebleven.

  • 11.

    Heeft niemand zijn eerste voorkeur gegeven aan een kavel, dan zal gekeken worden naar de tweede voorkeur van de gegadigden die nog geen kavel hebben toegewezen gekregen.

  • 12.

    Heeft een gegadigde als enige zijn tweede voorkeur uitgesproken voor een bepaalde kavel en is hij niet voor de kavel van zijn eerste voorkeur in aanmerking gekomen, dan wordt de betreffende kavel aan hem toegewezen.

  • 13.

    Zijn er echter meerdere gegadigden met een tweede voorkeur voor de betreffende kavel, dan zal er een loting plaatsvinden onder deze gegadigden. Vervolgens worden nog twee reservekandidaten geloot.

  • 14.

    Als een reservekandidaat voor een bepaalde kavel alsnog voor de kavel van zijn eerste voorkeur ingeloot wordt, vervalt zijn reservekandidaatschap, tenzij hij de toewijzing van die kavel afwijst. Dan blijft hij reservekandidaat voor de onder 13. bedoelde kavel.

  • 15.

    Deze handeling wordt zonodig herhaald voor de derde voorkeur, in ieder geval totdat alle kavels zijn uitgegeven. Als voor een bepaalde kavel geen belangstelling is getoond, houdt de gemeente zich het recht voor de kavel alsnog op een andere wijze uit te geven. De uitslag op basis van de loting is bindend en tegen de aldus verkregen indeling kan dan ook geen bezwaar worden ingediend. De kavels mogen onderling niet worden geruild.

  • 16.

    Na de toewijzing van de kavel wordt de gegadigde een verkoopovereenkomst toegezonden. Deze verkoopovereenkomst bestaat uit een deel, waarop beide partijen hun handtekening zetten en waarin de kernbedingen, de bijzondere voorwaarden en de verwijzing naar de van toepassing zijnde algemene uitgiftevoorwaarden staan beschreven, en een deel dat de algemene voorwaarden bevat. De kernbedingen zijn o.a. de namen van de partijen, wat er wordt verkocht, de koopprijs en de bestemming.

  • 17.

    Als de gegadigde het aanbod van de gemeente aanvaardt, kan hij dit kenbaar maken door de overeenkomst te ondertekenen en binnen vier weken na ontvangstdatum van de overeenkomst aan de gemeente te retourneren. Vervolgens wordt de overeenkomst namens de gemeente getekend. Op dat tijdstip wordt het verkoopbesluit genomen.

  • 18.

    Binnen twee maanden na datering van de brief met de mededeling dat het besluit tot verkoop is genomen, dient ondertekening van de notariële akte van levering plaats te vinden.

  • 19.

    Binnen twee jaar na de datum van eigendomsoverdracht van de kavel moet de bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn.

C. Bindingseisen:

Indien er bij de gronduitgifte bindingseisen gehanteerd kunnen worden, genieten de inschrijvers die aan deze eis voldoen bij de toewijzing van kavels voorrang.

Na ontvangst van de inschrijvingsformulieren worden de gegevens op de ingekomen inschrijfformulieren getoetst aan de bindingseis. Alle gegadigden die aan de sociale en/of economische eis voldoen, doorlopen vervolgens de procedure zoals in A. en B. is omschreven. Als er geen gegadigden meer over zijn die aan de bindingseis voldoen, komen de overige gegadigden pas in aanmerking.