Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van grond in de gemeente Terneuzen

a. Deze algemene uitgiftevoorwaarden behoren bij iedere erfpachtovereenkomst tussen de gemeente Terneuzen en haar wederpartij(en) waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard, en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel.

b. Alleen die hoofdstukken en artikelen die in de uitgifte-overeenkomst van toepassing zijn verklaard gelden tussen partijen.

a. De onroerende zaak wordt afgeleverd in de staat waarin zij zich bevindt op de datum van de notariële akte. Bij eerdere ingebruikneming wordt zij overgedragen in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van de ingebruikneming.

b. De onroerende zaak wordt overgedragen vrij van hypotheken en beslagen, doch overigens met alle daaraan verbonden heersende en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen.

c. De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is het erfpachtrecht te vestigen.

a. Alle lasten, belastingen of schuldplichtplegingen welke van de onroerende zaak worden of zullen worden geheven, komen met ingang van 1 januari volgend op de datum waarop de uitgifte-overeenkomst is gesloten, ten laste wederpartij ongeacht op naam van wie de aanslag geschiedt.

b. Alle rechten en kosten op de vestiging van het erfpachtrecht, levering en overdracht van de onroerende zaak vallende, zijn voor rekening van de wederpartij.

a. De gemeente is niet bekend met feiten die erop wijzen dat zich in de grond in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of die anderszins onaanvaardbaar zijn.

b. Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige aard dat van de wederpartij in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de wederpartij eenzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst.

c. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden.

a. Indien de wederpartij voor de datum van ondertekening van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende en onroerende zaken wordt gelegd. is de gemeente bevoegd de uitgifte-overeenkomst te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.

b. Reeds betaalde gedeelten van de canon zullen worden gerestitueerd voorzover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan.

a. In de eerste helft van het laatste jaar van elke herzieningsperiode, wordt de canon opnieuw door burgemeester en wethouders vastgesteld tenzij door burgemeester en wethouders anders wordt bepaald.

b. Aanpassing van de canon geschiedt door de gemiddelde marktrente van het laatste jaar van elke herzieningsperiode, verhoogd met een opslag van 1% ter dekking van de administratiekosten, te vermenigvuldigen met de getaxeerde marktwaarde van het perceel. De waarde van het perceel wordt vastgesteld door twee onafhankelijke taxateurs. Burgemeester en wethouders kunnen een andere methode vaststellen.

a. Indien het feitelijk gebruik van de in erfpacht uitgegeven grond op grond van een gewijzigde bestemming veranderd is, of indien op grond van een wijziging van de bestemming van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak een bouwvergunning wordt afgegeven, of indien anderszins een bouwvergunning wordt afgegeven op grond waarvan het bruto vloeroppervlak van de bebouwing op de in erfpacht uitgegeven grond groter kan worden dan krachtens het bij de uitgifte geldende bestemmingsplan mogelijk was, zal de canon opnieuw door burgemeester en wethouders worden vastgesteld. Bij het vaststellen van de nieuwe canon zal door de gemeente een voorstel worden gedaan, uitgaande van de getaxeerde marktwaarde van de grond in de nieuwe situatie.

b. Partijen zullen daartoe in onderling overleg bezien of zij terzake tot overeenstemming kunnen komen. Is twee maanden na verzending van het hiervoor bedoelde voorstel nog geen akkoord tussen partijen bereikt, dan kan. behoudens beroep op de terzake bevoegde kantonrechter, het nieuwe canonbedrag bindend worden vastgesteld aan de hand van uit spraken daaromtrent van twee deskundigen, waarvan ieder der partijen er een aanwijst. Deze deskundigen dienen in hun oordeel te betrekken de criteria die aan het slot van het vorige lid zijn benoemd.

a. Binnen een maand na het tot stand komen van het gemeentelijke besluit tot uitgifte in erfpacht, doch uiterlijk op de dag van de ondertekening van de notariële akte, dient de canon te zijn voldaan.

b. Indien de canon niet binnen de in lid a van dit artikel gestelde termijn door de gemeente is ontvangen, is de wederpartij in verzuim en zal daarover, overeenkomstig het bepaalde in art 6:83 Burgerlijk Wetboek zonder ingebrekestelling over de periode, vanaf die datum tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek verschuldigd zijn.

c. Ten behoeve van de betaling van de jaarlijkse canon wordt in de eerste maand van elk kalenderjaar een acceptgirokaart verzonden. De canon dient jaarlijks aan de gemeente te worden voldaan binnen 10 dagen na ontvangst van deze acceptgirokaart.

a. Erfpachter verplicht zich de grond te bebouwen en te gebruiken overeenkomstig de daaraan in het betreffende (ontwerp-)bestemmingsplan gegeven bestemming en overeenkomstig eventuele in de uitgifte-overeenkomst nader aangegeven gebruiksbepalingen.

b. Erfpachter is tevens verplicht, zowel tijdens de bebouwing als daarna, voorzover in redelijkheid van hem gevergd kan worden, al datgene te doen en na te laten waardoor schade, gevaar of ontoelaatbare hinder - in welke vorm dan ook - kan worden voorkomen c.q. ontstaan. Eventuele redelijke aanwijzingen van de gemeente daartoe, voorzover vallend binnen de grenzen door de Wet bepaald, moeten worden opgevolgd.

a. De erfpachter is verplicht het perceel grond met de opstallen in zodanige technische staat te houden, dat deze de in artikel 2.18 bedoelde bestemming op behoorlijke wijze kunnen dienen. Daartoe dient de erfpachter het perceel grond met opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig te vernieuwen, voorzover in verband met het onderhoud noodzakelijk.

b. Het is de erfpachter niet geoorloofd de opstallen geheel of gedeeltelijk te slopen of het bouwvolume van de opstallen te wijzigen, zonder dat burgemeester en wethouders daarvoor vergunning hebben verleend.

c. De erfpachter is verplicht, binnen een door burgemeester en wethouders te bepalen redelijke termijn, tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstallen over te gaan indien deze door welke oorzaak ook zijn tenietgegaan. De erfpachter is mede daartoe verplicht de opstallen tegen brand- en stormschade te verzekeren.

d. Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van de in lid a en c genoemde verplichtingen. Aan een vergunning als bedoeld in lid b of aan vrijstelling kunnen voorwaarden of een tijdsbepaling worden verbonden, waaronder vaststelling van een nieuwe canon als bedoeld in artikel 2. 15.

a. De erfpachter is verplicht in geval van gehele of gedeeltelijke overdracht van het erfpachtrecht, de vestiging van ondererfpacht of een beperkt recht waardoor het gebruik van de onroerende zaak door anderen wordt verkregen, in de daartoe op te maken akte van vestiging de bepalingen, waaronder het recht is verleend, op te nemen of daarnaar te verwijzen.

b. De erfpachter is tevens verplicht voor de overdracht of de vestiging van een recht als bedoeld in lid a schriftelijk toestemming te vragen aan burgemeester en wethouders. Deze toestemming bestaat ook voor de inbreng in een (andere) vennootschap van het erfpachtrecht en voor de scheiding tussen gezamenlijke rechthebbenden op het recht.

c. De nieuwe erfpachter, ondererfpachter of verkrijger van een gebruiksrecht als bedoeld in lid a is verplicht om binnen een maand na ontvangst van een daartoe strekkend verzoek, op zijn kosten aan burgemeester en wethouders een afschrift van de akte over te leggen.

d. In geval van vervreemding van het erfpachtrecht blijft de oude erfpachter naast de nieuwe erfpachter voor de eventuele niet betaalde, reeds vervallen erfpachttermijnen over de aan de overdracht voorafgaande 5 jaar hoofdelijk aansprakelijk.

a. De erfpachter is tot splitsing van het erfpachtrecht, tot splitsing in appartementsrechten of tot samenvoeging van erfpachtrechten slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders. Voor de toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin bedoelde handelingen gelijkgesteld het door de erfpachter verlenen van deelnemings- en lidmaatschapsrechten die betrekking hebben op het gebruik van het perceel grond en daarop staande opstallen.

b. Burgemeester en wethouders beslissen binnen twee maanden na het schriftelijk verzoek om toestemming voor de rechtshandelingen als bedoeld in lid a. Deze termijn kan door burgemeester en wethouders ten hoogste eenmaal met twee maanden worden verlengd. Indien binnen twee (c.q. vier) maanden niet op het verzoek is beslist. zonder dat zulks aan de erfpachter is toe te rekenen, wordt de toestemming geacht te zijn verleend. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toestemming voorwaarden verbinden waaronder herziening van de canon als bedoeld in artikel 2.15, alsmede ten aanzien van het onderhoud van de opstallen na de splitsing.

c. Bij splitsing van het erfpachtrecht stellen burgemeester en wethouders vast op welke wijze de canon gesplitst zal worden. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd daarbij een redelijk bedrag aan administratiekosten in rekening te brengen.

a. Ingeval het erfpachtrecht met één of meerdere hypotheekrechten is bezwaard, is de erfpachter verplicht om binnen een maand na ontvangst van een daartoe strekkend verzoek, aan burgemeester en wethouders een authentiek afschrift van de akte(n) van hypotheekverlening over te leggen. De kosten die hieraan zijn verbonden komen voor rekening van de erfpachter.

b. Burgemeester en wethouders zullen de hypotheekhouder tijdig in kennis stellen van een voornemen tot opzegging van het erfpachtrecht. Wijziging of splitsing van het erfpachtrecht kan uitsluitend plaatsvinden met voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder.

a. Indien het erfpachtrecht eindigt op de wijze zoals bedoeld in artikel 2.23. vindt schadeloosstelling plaats op basis van de Onteigeningswet.

b. Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in de akte houdende wijziging van het erfpachtrecht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade terzake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in de akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de grond en in de opstallen wordt uitgeoefend, tenzij burgemeester en wethouders daartoe schriftelijke toestemming hebben verleend.

c. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de door de gemeente aangeboden vergoeding, doet hij hiervan binnen twee maanden na ontvangst van de aangetekende kennisgeving van de vergoeding, schriftelijk mededeling aan burgemeester en wethouders. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de vergoeding wordt deze, behoudens beroep op de terzake bevoegde kantonrechter, vastgesteld door drie deskundigen, aan te wijzen door de terzake bevoegde kantonrechter.

d. Burgemeester en wethouders keren de aan de erfpachter toekomende schadevergoeding uit, na aftrek van al hetgeen de erfpachter met betrekking tot het erfpachtrecht, de grond en de opstallen nog aan de gemeente verschuldigd is.

e. Indien het erfpachtrecht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek is bezwaard. wordt in afwijking van lid d de schadevergoeding, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd het bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) nog toekomt ingevolge de hypothecaire lening. Een daarna overblijvend bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter.Zolang het perceel grond met de opstallen niet ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, is de gemeente bevoegd 10% van de uitkering ingevolge dit artikel achter te houden, zulks behoudens door derden regelmatig verkregen gebruiksrechten. Uitsluitend voor de toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, welke naar het oordeel van burgemeester en wethouders geen bezwaren opleveren. Onverwijld nadat het perceel met opstallen ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld zal de gemeente het achtergehouden deel van de uitkering voldoen.

a. Indien de erfpachter enige verplichting, voortvloeiende uit deze algemene of de bijzondere voorwaarden niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, kunnen burgemeester en wethouders deze verplichting op kosten van de erfpachter doen uitvoeren. Krachtens deze algemene voorwaarden zijn burgemeester en wethouders na kennisgeving en ingebrekestelling, alsmede na verloop van de in lid b vermelde termijn, tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. Tevens zijn burgemeester en wethouders onder dezelfde voorwaarden gemachtigd op kosten van de erfpachter al datgene ongedaan te maken, wat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is verricht.

b. Burgemeester en wethouders geven bij aangetekend schrijven kennis aan de erfpachter en de hypotheekhouder van hun voornemen gebruik te maken van de bevoegdheid als bedoeld in lid a. Zij doen de kennisgeving vergezeld gaan van een opgave van het vermoedelijke bedrag van de kosten die met de uitvoering gemoeid zullen zijn, een ingebrekestelling ten aanzien van de verzuimde verplichting of de strijdige verrichting en een aanmaning om een en ander alsnog binnen een redelijke termijn te voldoen.

c. Onverminderd de verschuldigdheid van andere kosten, schade en rente bij de gemeente ontstaan als gevolg van nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht op de eerste aanzegging van burgemeester en wethouders de kosten die gemoeid zijn geweest met het herstel te voldoen. Burgemeester en wethouders doen de aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten.

a. Uitsluitend indien de erfpachter niet of niet tijdig voldoet aan zijn bouwverplichting of gedurende meer dan twee jaren niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot het betalen van de canon dan wel aan andere in deze voorwaarden genoemde verplichtingen niet of niet tijdig voldoet, zijn burgemeester en wethouders gerechtigd om, met inachtneming van het bepaalde in dit -artikel, het erfpachtrecht op te zeggen. Opzegging vindt plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens betekend worden aan de hypotheekhouder en aan anderen die als beperkt gerechtigden of beslagleggers op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.

b. Aan de erfpachter zal worden vergoed de waarde van het erfpachtrecht, waaronder begrepen de eventueel gebouwde opstal, op het moment van beëindiging, verminderd met hetgeen de gemeente uit hoofde van de erfpacht te vorderen heeft, kosten, schade en rente daaronder begrepen.

c. Het op grond van lid b aan de erfpachter dan wel aan de gemeente toekomende bedrag zal, behoudens beroep op de terzake bevoegde kantonrechter, worden vastgesteld door deskundigen overeenkomstig artikel 2.24, tenzij voor het einde van het recht de gemeente, de erfpachter, de hypotheekhouder en eventueel ander belanghebbenden anders overeenkomen.

d. Het bepaalde in artikel 2.22, alsmede in artikel 2.24 met betrekking tot de opzegging van overeenkomstige toepassing.

e. De erfpachter is niet gerechtigd de erfpacht op te zeggen gedurende de eerste vijfentwintig jaren na vestiging van het erfpachtrecht. Bij opzegging door de erfpachter is de gemeente niet verplicht een vergoeding te betalen voor eventueel op het in erfpacht achtergebleven opstallen en kan de gemeente als voorwaarde voor opzegging stellen, dat in slechte staat achterblijvende opstallen door en voor rekening van de erfpachter worden gesloopt. Opzegging door de erfpachter geschiedt op dezelfde wijze als opzegging door de gemeente.