VERORDENING VROM STARTERSLENING

Ondertekening

Toelichting op de verordening VROM StartersleningAlgemene toelichting

Deze modelverordening maakt deel uit van het VROM Starterspakket. Hierin zijn ook de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening, de productspecificaties VROM Starterslening en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiers opgenomen. Het VROM Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten. SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomst kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten van SVn. Starterslening In 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het product ‘Starterslening’ ontwikkeld. Met dit instrument worden gemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale (koop)woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Nieuwbouw en bestaande koopwoningen zijn voor starters vaak onbetaalbaar en de bestaande stimuleringsregelingen (koopsubsidie (BEW) en dergelijke) blijken niet voldoende. De Starterslening geeft de gemeenten een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemde Startersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment, of zet de Starterslening wijkgericht in. Zo kan de gemeente optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. In oktober 2006 hebben de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu het convenant VROM Starterslening gesloten. Daarin wordt voortgeborduurd op het initiatief van SVn en de Nederlandse gemeenten om de eerste aankoop van een woning of de overstap van een huurwoning naar een koopwoning met een Starterslening te vergemakkelijken. Het ministerie van VROM stelt eenmalig 40 miljoen euro beschikbaar voor het VROM Startersfonds. Hiermee kunnen circa 10.000 Startersleningen worden verstrekt. Dit fonds is per 1 januari 2007 in werking getreden. Gemeenten kunnen aanspraak maken op het VROM Startersfonds. Deze bijdrage kan de financiële inzet van gemeenten verdubbelen. Het leningaandeel (50%) van VROM wordt pas beschikbaar gesteld als de gemeente zelf de VROM Starterslening heeft toegekend. Als het budget van VROM is opgebruikt worden de Startersleningen voor 100% door de gemeente gefinancierd. Voorwaarde voor de deelname is dat de gemeenten een eigen Gemeenterekening VROM Starterslening hebben bij SVn en dat de gemeentelijke verordening voldoet aan de productspecificaties en gemeentelijke uitvoeringsregels van de VROM Starterslening. De belangrijkste voorwaarden die in de gemeentelijke verordening moeten worden opgenomen zijn de volgende punten:

De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten NHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan de verwervingskosten lager vaststellen. De hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. Verder dient zowel de eerste hypotheek als de VROM Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldt de algemene voorwaarde dat de VROM Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd mogen worden toegekend.

Naast de eisen die het ministerie van VROM stelt, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen. De gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar de regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de verordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag. Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op deze verordening. Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de VROM Starterslening. Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment van woningobjecten. De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een VROM Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier VROM Starterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de VROM Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld. Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM Starterlening uit.

Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen Artikel 1 c: De VROM Starterslening wordt voor minimaal 50% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij SVn aanhoudt en voor maximaal 50% wordt gefinancierd via het VROM Rentedekkingsfonds. d: Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:

• 1.

  voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of

• 2.

  al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of

• 3.

  zijn huurhuis koopt.

Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, maar ook een vijftig-plusser die zijn huurhuis koopt en, afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de VROM Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is. De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen. Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingenArtikel 2 In artikel 6, lid 1 bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de VROM Starterslening en het marktsegment waar de lening van toepassing is. De leningen worden voor minimaal 50% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening VROM Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn en voor maximaal 50% van de hoofdsom VROM Starterslening door SVn. Artikel 3 Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening zal de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn sluiten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap. Artikel 4 In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.

1.Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een VROM Starterslening.

De gemeente Tytsjerksteradiel ziet nadelen in de “standaard” starterslening. Ten eerste kan er door de starterslening een marktverstoring plaatsvinden. Ten tweede is de starterslening een vorm van uitgestelde betaling en zullen vanaf het derde jaar de woonlasten aanzienlijk gaan stijgen. Dit gaat ten koste van andere consumptieve bestedingen.

In de verordening heeft de gemeente het instrument “starterslening” daarom gekoppeld aan een duurzame en energiezuinige woning. Op die wijze kan een impuls worden gegeven aan het duurzaam bouwen. Dit is niet alleen goed voor het milieu maar ook goed voor de starter. Zijn energierekening is namelijk lager. Uitgangspunt bij het verkrijgen van een starterslening is dat de totale woonlasten gerekend vanaf het vierde jaar per saldo niet zullen toenemen. Dit kan wanneer de besparing op de energielasten minstens gelijk is aan de rentelasten van de starterslening.

Als eis om in aanmerking te komen voor een starterslening stelt de gemeente als voorwaarde dat bij nieuwbouw een EPC norm van maximaal 70 procent van de wettelijk vastgestelde norm moet worden gehaald. Op dit moment is de EPC 0,8 hetgeen betekent dat een nieuwbouwwoning t.b.v. een starterslening nu een EPC van 0,56 moet hebben. Het instrument wordt selectief toegepast. Het college selecteert en wijst nieuwbouwprojecten aan die voor een starterslening in aanmerking komen. Dit kunnen ook bestaande woningen zijn die onderdeel uitmaken van een renovatieproject waarbij ook aanzienlijke maar proportionele investeringen worden gedaan in de energiezuinigheid. Dit is - omdat voor deze bestaande woningen geen EPC kan worden bepaald – niet gekoppeld aan een maximale EPC maar is door het college per project te beoordelen.

2.In lid 2 bepaalt de gemeente het marktsegment waarvoor een starter een VROM Starterslening kan aanvragen. Van belang is dat de maximale verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mogen overstijgen. Om potentiële gegadigden voor een VROM Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten. Wordt de Starterslening toegepast op een nieuwbouwproject dat casco wordt opgeleverd, kan de gemeente opnemen dat er voor specifiek deze projecten een bepaald bedrag aan meerwerk is toegestaan. Mits ook in dit geval de kostengrens NHG niet wordt overschreden.

De gemeenteraad delegeert met deze bepaling de bevoegdheid aan het college het maximale aankoopbedrag jaarlijks vast te stellen, rekening houdend met de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze constructie biedt de gemeente de mogelijkheid in te spelen op recente ontwikkelingen op de huizenmarkt.

Het mag niet zo zijn dat de gemeente geïnteresseerden die geen aanspraak kunnen doen op de regeling (bijvoorbeeld omdat ze in een andere gemeente wonen of een te hoog inkomen hebben) de toegang tot deze woningen te ontzeggen. In de Huisvestingswet is bepaald dat gemeenten slechts mogen sturen en toewijzen wanneer zij hiervoor een huisvestingsverordening hebben vastgesteld en de kale koopsom niet meer is dan € 156.000. De VROM Starterslening mag geen middel zijn voor woningtoewijzing.

SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROM Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien. Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.

• 3.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.

• 4.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de VROM Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.

• 5.

  Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de VROM Starterslening via SVn..

• 6.

  Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5

Artikel 5

• 1.

  De gemeenteraad legt jaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan de VROM Starterslening en B en W maakt jaarlijks het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening VROM Starterslening bij SVn. Hier voor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de VROM Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing. Dit kan is voor de gemeente reden om het budget voor drie jaar vast te stellen.

• 2.

  Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.

Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik Artikel 6

Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik Artikel 6 In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is. In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke woonvisie is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment.

In lid 1 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een VROM Starterslening. De aanvrager is niet in het bezit van een koophuis en is dit ook niet eerder geweest. Wanneer er sprake is van twee aanvragers dan geldt deze regel voor beide aanvragers. Tenminste één aanvrager moet een sociale of een economische binding met de gemeente Tytsjerksteradiel hebben. Van een sociale binding is sprake wanneer aanvrager op de datum van de aanvraag minimaal vijf jaar in de gemeente woonachtig is geweest of de afgelopen 25 jaar een periode van 10 jaar aanéén. Van een economische binding is sprake wanneer aanvrager een betaalde baan in loondienst in de gemeente heeft van minimaal 28 uur per week.

In lid 2 staat dat de woning in het door het college aangewezen marktsegment moet vallen. Dit is onder artikel 4 lid 1 nader toegelicht.

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenningArtikel 7

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenningArtikel 7 In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

1.De procedure van toetsing legt de gemeente in beleidsregels vast en communiceert de procedure naar de doelgroep. Een mogelijke procedure ziet er als volgt uit: Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal over informatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:

• o

  een voorlopig koopcontract

• o

  een geldig legitimatiebewijs

De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening VROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.Het is gebruikelijk dat de aanvraagformulieren alleen door de gemeente aan belanghebbenden worden uitgereikt. Uitzondering kan zijn als de VROM Starterslening alleen van toepassing is voor een specifiek nieuwbouw project. In dat geval kan de gemeente ervoor kiezen om de verkopende makelaar de aanvraagformulieren aan belanghebbenden te verstrekken. De gemeente legt dit vast in beleidsregels. Afhankelijk van de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulier direct of binnen het in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. De voorkeur gaat erna uit het aanvraagformulier direct aan bij het gemeentelijk loket te verstrekken. Mocht dit niet mogelijk te zijn stelt de gemeenten een redelijk termijn vast van hooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in varband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordt afgehandeld.

• 2.

  Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaalt de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om de benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen. SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.

• 3.

  Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit.. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM StartersleningArtikel 8

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM StartersleningArtikel 8 In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

• 1.

  sub a: De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen. sub b: Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld. sub c: Het artikel spreekt voor zich.

• 2.

  Het artikel spreekt voor zich.

• 3.

  Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.

Hoofdstuk 7 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingenArtikel 9

Hoofdstuk 7 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingenArtikel 9 Dit artikel bepaalt dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken. Artikel 10

De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking treedt.

Artikel 11

Artikel 11 Dit artikel noemt de naam van de verordening.