Richtlijn onderhoudspaden in het openbaar groen bij gebouwen

Inleiding

De afdeling Wijkbeheer krijgt regelmatig de vraag om verharding aan te brengen in het openbare groen bij gebouwen (appartementen). Deze verharding maakt het dan mogelijk om hulpmiddelen te gebruiken (ladder of steiger) voor het onderhoud van het gebouw. De afdeling Wijkbeheer wijst de verzoeken af, maar vraagt zich af hoe we hier in de gemeente mee om kunnen en mogen gaan. Ook bij nieuwbouwsituaties speelt deze vraag. In deze notitie wordt allereerst beschreven hoe de verzoeken tot stand komen. Vervolgens wordt het ladderrecht beschreven om inzicht te geven in de juridische kant van de zaak. De notitie eindigt met de conclusie en het advies.

Verzoeken om onderhoudspaden

Woongroep Holland en verenigingen van eigenaren komen met verzoeken om onderhoudspaden aan te leggen. Het gebouw grenst dan aan de openbare groenvoorziening en deze onderhoudspaden komen op openbare grond te liggen. Bij nieuwbouwsituaties doet een projectontwikkelaar het verzoek of legt de gemeente de verplichting op om een voorziening aan te leggen. Het verzoek om verharding aan te brengen voor het plaatsen van een ladder komt voort uit de ARBO-eisen voor glazenwassers en andere werklui. Als de werklui een ladder willen gebruiken, mag deze alleen op een verharding staan. De ladder mag niet in het gras of het plantsoen geplaatst worden. Het is begrijpelijk vanuit deze ARBO-eisen dat de gemeente verzoeken krijgt om voorzieningen aan te brengen.

Ladderrecht

Het juridische kader om de vraag te beoordelen is beschreven in het ladderrecht dat deel uitmaakt van het burgerlijk recht, zoals dat vormgegeven is in artikel 5.4 van het Burgerlijk Wetboek. Het vraagstuk is juridisch uitvoerig beschreven, omdat de problematiek in het verleden tot conflicten leidde. Voor reparatie of onderhoud aan een huis of gebouw kan het noodzakelijk zijn dat de buurman de gemeentegrond moet betreden, omdat de werkzaamheden anders echt niet kunnen worden uitgevoerd. Hij mag dan bijvoorbeeld een ladder plaatsen om een nieuw raam te zetten of de dakgoot te repareren. Dit noemt men het zogenaamde ‘ladderrecht’. Indien de buurman van het ladderrecht gebruik wil maken, dient hij dat mede te delen. De gemeente mag dan een geschikt tijdstip bepalen, maar kan niet weigeren dat de buurman de gemeentegrond betreedt en daar eventueel de benodigde apparaten en machines plaatst. Hetzelfde geldt voor door hem ingeschakelde werklui. Als daarbij eigendommen worden beschadigd, dient de buurman die schade te vergoeden. Het ladderrecht betreft overigens uitsluitend het onderhoud en niet het bouwen of verbouwen. Als de buurman een bestaande muur langs de erfgrens zou willen verhogen dan is het ladderrecht dus niet van toepassing. Wordt er geen medewerking verleend aan de buurman, dan moet hij op zijn eigen terrein blijven en bijvoorbeeld over de hand metselen. Natuurlijk kan dan in onderling overleg een oplossing bereikt worden, waarbij een bepaalde vergoeding mag worden bedongen voor de overlast en het gebruik van de grond.

Beoordeling

Als een beheerder van een aan het gemeentegrond grenzend gebouw voor onderhoud aan het gebouw de gemeentegrond moet betreden, moet dat worden toegestaan. Voorop staat dat mogelijke schade aan beplanting of andere terreininrichting verhaald kan worden. De gemeente is niet verplicht om voorzieningen aan te brengen die het betreden of gebruiken van de grond voor derden, zoals glazenwassers, vereenvoudigt. Het is om de volgende redenen niet wenselijk om deze voorzieningen aan te brengen:

• -

  de bestaande inrichting van de openbare ruimte verandert. De bestrating neemt toe. Dit is een ongewenste ontwikkeling, omdat daardoor de infiltratieoppervlakte voor regenwater afneemt en de beheerkosten voor de gemeente toenemen;

• -

  bij nieuwbouwsituaties kan tijdens het ontwerp rekening gehouden worden met de aanleg van voorzieningen die het onderhoud aan het gebouw mogelijk maken;

• -

  de aanleg en het onderhoud van deze voorzieningen kosten geld. De onderhoudsmaatregelen vinden incidenteel plaats, terwijl de gevraagde maatregel (verharding) structureel is.

Het is ook niet wenselijk dat een voorziening door een aanvrager zelf wordt aangelegd. Er ontstaan dan onduidelijke situaties bij het onderhoud en het eigendom. In het verleden zijn soms dergelijke situaties toegestaan. Deze afspraken moeten in stand worden gehouden. In de toekomst worden dergelijke afspraken niet meer gemaakt.

Conclusie

Op basis van de genoemde overwegingen adviseer ik om bij bestaande (appartements) gebouwen geen voorzieningen in het openbaar groen voor het onderhouden van het gebouw aan te brengen. De gemeente is wettelijk niet verplicht om mee te werken aan deze verzoeken. De aanleg van bedoelde voorzieningen zou niet voorziene, ongewenste investerings- en onderhoudskosten met zich meebrengen ten laste van de gemeente. Voor het milieu en het vigerend beleid is het niet gewenst dat de verharde oppervlakte wordt vergroot. Voor het onderhoud aan de gebouwen of het glazenwassen zal de beheerder van het gebouw zelf de middelen moeten inzetten om dit onderhoud mogelijk te maken (bijvoorbeeld inhuren van een hoogwerker, tijdelijke voorziening onder een ladder). Bij nieuwbouwsituaties is het in een eerder stadium mogelijk om de eigendomssituatie zo te realiseren dat er een onderhoudsstrook naast het gebouw is of onderhoud vanuit het gebouw gedaan kan worden. De gemeente hanteert in nieuwbouwsituaties een bebouwingsleidraad waarin richtlijnen en aandachtspunten voor nieuwbouw beschreven staan. In de bebouwingsleidraad wordt beschreven dat bij het gebouw voorzien moet worden in zaken die nodig zijn om later op verantwoorde manier het onderhoud uit te voeren.