Algemene voorwaarden 1995 voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Urk

1 Deze algemene verkoopvoorwaarden behoren bij iedere verkoopovereenkomst tussen de Gemeente Urk (hierna ook te noemen: “de Gemeente”) en haar kopers waarin zij geheel of gedeeltelijk uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard en vormen daarmee een onverbrekelijk geheel.

2 Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om in de verkoopovereenkomst afwijkende of aanvullende voorwaarden op te nemen.

1 De koopsom - waaronder in dit en de volgende artikelen mede wordt verstaan de daarover eventueel verschuldigd omzetbelasting - dient als volgt te worden betaald:a. één procent (1%) van de koopsom binnen veertien dagen na ondertekening van de verkoopovereenkomst;

b. het restant van de koopsom binnen drie maanden na het gemeentelijke besluit tot verkoop of, indien zulks eerder geschiedt, bij de ondertekening van de notariële akte;

c. in afwijking van het bepaalde onder a. en b. dienen koopsommen tot en met tweeduizend vijf honderd euro (€ 2.5OO,-) exclusief omzet belasting in hun geheel te worden voldaan bij ondertekening van de verkoopovereenkomst.

2 Indien, terwijl de grond bouwrijp is, het restant van de koopsom niet binnen de in lid 1 onder b. gestelde termijn door de Gemeente of de notaris is ontvangen, is de koper in verzuim en zal daarover, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 van het Burgerlijk Wetboek, zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling rente verschuldigd zijn.

3 De in lid 2 bedoelde rentevergoeding bedraagt één procent (1%) meer dan het door de N,V, Bank Nederlandse Gemeenten voor die periode vastgestelde percentage voor langlopende leningen afgerond op één decimaal. Hierbij zal voor het eerste respectievelijk tweede halfjaar gelden het per één januari respectievelijk één juli van het betreffende jaar door de N.V. Bank Nederlandse Gemeente vastgestelde rentepercentage.

4 Burgemeester en Wethouders kunnen op verzoek van de koper de in lid 1 onder b. genoemde termijn van drie maanden verlengen. Het gestelde in lid 2 is daarbij van overeenkomstige toepassing.

5 Restitutie van het betaalde vindt plaats, indien het bevoegde gemeentelijke orgaan besluit niet tot verkoop over te gaan.

6 Indien de koper vòòr het passeren van de notariële akte, doch na het tot stand komen van het gemeentelijke verkoopbesluit nog van de koop wil afzien, zal de deswege door hem verschuldigde schadevergoeding minimaal het bedrag van de in lid 1 onder a, bedoelde aanbetaling bedragen.

1 Onverminderd het in artikel 4 lid 2 bepaalde is een partij in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen, voortvloeiende uit de verkoop- overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopvoorwaarden, te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van veertien dagen.

2 Wanneer een partij in verzuim is, kan de wederpartij de verkoopovereenkomst, conform artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek, zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden en is de partij die in verzuim is verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden.

1 Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopvoorwaarden - voorzover ten aanzien van de niet-nakoming van de verplichting niet reeds ingevolge een ander of andere artikel(en) van deze algemene verkoopvoorwaarden een afzonderlijke boete of enig ander rechtsgevolg bedongen is verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van één procent (1%) van de koopsom voor elke maand dat de niet-nakoming voortduurt, op welk bedrag de door de Gemeente ter zake van de wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald.

2 Naast het gestelde in lid 1 van dit artikel behouden de Gemeente en de koper het recht om bij niet-nakoming van enige verplichting nakoming te vorderen.

1 Indien de koper, nadat de grond reeds aan hem geleverd is, niet of niet tijdig voldoet aan zijn verplichtingen als omschreven in artikel 16 lid 1 en 2 (aanvraag bouwvergunning en bouwverplichting) is hij verplicht de gekochte grond op eerste vordering van Burgemeester en Wethouders aan de Gemeente terug te leveren tegen de bij de aankoop aan de Gemeente betaalde koopsom. Artikel 6 blijft onverminderd van toepassing.

2 De kosten van- of in verband met de wederoverdracht van de gekochte grond - in de meest ruime zin - komen geheel voor rekening van de koper.

3 De koper is verplicht binnen een door Burgemeester en Wethouders te bepalen termijn na de teruglevering op zijn kosten zorg te dragen voor het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van de gekochte grond, bij gebreke waarvan één en ander van gemeentewege op kosten van de koper zal geschieden.

1 De onroerende zaak wordt in eigendom overgedragen Vrij van hypotheken en beslagen. Alle eventueel aan de zaak verbonden erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen blijven er echter op rusten.

2 De Gemeente staat er voor in, dat zij gerechtigd is de eigendom over te dragen.

1 De akte van levering wordt ondertekend binnen drie maanden na het tot stand komen van het gemeentelijk besluit tot verkoop, Indien de ondertekening later plaatsvindt is artikel 4 lid 2 van toepassing. De keuze van de notaris ligt bij de koper. Wordt door de koper geen notaris aangewezen, dan wijst de Gemeente een notaris aan.

2 Tenzij in de verkoopovereenkomst een ander moment is overeengekomen, kan de koper de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopsom alsmede eventuele rente en omzetbelasting volledig is betaald en de notariële akte is ondertekend.

3 Indien de grond binnen de in lid 1 genoemde termijn nog niet bouwrijp is, zal de bedoelde aktepassering plaatsvinden uiterlijk binnen één maand na het tijd’ stip waarop de grond bouwrijp is gemaakt.

4 De Gemeente kan de koper schriftelijk toestemming verlenen de onroerende zaak reeds in gebruik en genot te aanvaarden, voordat de (volledige) koopsom is betaald en/of de notariële akte is getekend. Indien op dat tijdstip de koopsom nog niet volledig is betaald, zal over (het ontbrekende deel van) die koopsom de rente, berekend naar het in artikel 4 lid 3 omschreven rentepercentage, in rekening worden gebracht van de dag van feitelijke aanvaarding tot de dag van betaling.

5 Indien koper het gekochte aanvaardt voordat zelfs de koop tot stand is gekomen, omdat het desbetreffende gemeentelijk besluit nog niet is genomen, is het risico dat de wilsovereenstemming niet tot stand komt voor hem, Indien die wilsovereenstemining niet tot stand komt, zal hij de onroerende zaak weer in de oorspronkelijke toestand aan de Gemeente terug dienen te geven. Eventuele gevolgen voor verschuldigdheid van omzetbelasting door de eerdere ingebruikneming zijn eveneens voor zijn rekening.

1 Alle kosten, rechten en belastingen vallende op de verkoopovereenkomst en de levering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting en eventuele incassokosten, zijn voor rekening van de koper.

2 Alle lasten en belastingen welke van de onroerende zaak worden geheven, komen met ingang van één januari van het jaar volgende op de datum van het gemeentelijke besluit tot verkoop voor rekening van de koper.

3 Aan de Gemeente wordt op kosten van de koper een afschrift van de akte van levering uitgereikt.

1 Alvorens het gemeentelijk besluit tot verkoop wordt genomen, wordt omtrent de aanwezigheid in de grond van voor het milieu of cle volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de uit te geven grond, een in de koopovereenkomst nader aangegeven onderzoek naar de kwaliteit van de bodem verricht volgens de daarvoor geldende normen. De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt of er reden is om aan te nemen, dat zich in de grond in onaanvaardbare mate stoffen bevinden die, naar de maatstaven zoals die gelden op de datum van het sluiten van de koopovereenkomst, schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, mede in acht genomen de beoogde bestemming van het verkochte of die anderszins onaanvaardbaar zijn. Koper heeft recht op inzage in het rapport. De Gemeente verklaart zo mogelijk dat er geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond bevinden. Wanneer de resultaten van het onderzoek zodanig zijn geweest, dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, zal met de koper ter zake overleg worden gevoerd.

1 De koper heeft tot aan de start van de fundering van de bouw op het betrokken perceel - of, als dit perceel verkaveld wordt, op de betrokken kavel - doch in geen geval langer dan een jaar na ondertekening van de verkoopovereenkomst, het recht die overeenkomst eenzijdig te ontbinden, indien hij in het gekochte alsnog voor het milieu gevaarlijke of niet-aanvaardbare stoffen aantreft waarvan hij aannemelijk maakt, dat deze al aanwezig waren op het tijdstip dat hem het bezit werd overgedragen en dat deze van zodanige aard zijn, dat van hem niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt (met name ook als door deze verontreiniging de realisering van de door partijen op het gekochte beoogde bestemming in gevaar komt).

2 De door de koper betaalde bedragen zullen hem dan, vermeerderd met de rente, berekend naar het in artikel 4 lid 3 omschreven rentepercentage, over de tijdvakken van de betalingen tot de datum van teruggave, door de Gemeente gerestitueerd worden. Indien inmiddels de juridische levering van de grond reeds heeft plaatsgevonden, zal de Gemeente niet tot terugbetaling verplicht zijn alvorens de teruglevering heeft plaatsgevonden. Deze teruglevering zal op de eerste aanzegging van de meest gerede der partijen dienen plaats te vinden.

3 Een recht op ontbinding bestaat niet indien de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging verzetten tegen ontbinding en/of indien de Gemeente zich (ook ingeval van ernstige verontreiniging) verplicht om op haar kosten passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de schadelijke gevolgen daarvan.

4 Het vorenstaande laat onverlet het recht van de koper op schadevergoeding, indien en voorzover daarvoor wettelijke of contractuele gronden zijn.

5 Niet als aan de Gemeente toe te rekenen verontreiniging wordt aangemerkt aanwezigheid van stoffen waarvan de Gemeente op het tijdstip van bezitsoverdracht niet een verontreinigend karakter als bedoeld in deze bepaling behoefde aan te nemen op grond van de toen in dit opzicht bestaande gezaghebbende inzichten.

6 Ingeval onverhoopt een voor rekening van de Gemeente komende verontreiniging mocht blijken waarvan de sanering redelijkerwijze niet van haar gevergd kan worden, dan heeft de Gemeente het recht op terugname van het verkochte met bijkomende schadevergoeding.

7 Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsresten, schoon puin of andere schone restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel derhalve geen betrekking.

8 Van dit artikel kan in de verkoopovereenkomst worden afgeweken.

1 De onroerende zaak komt eerst voor risico van de koper, zodra de notariële akte is ondertekend, tenzij de ingebruikneming eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op de koper.

2 Indien de Gemeente vòòr het tijdstip van risico-overgang door aan haar niet toe te rekenen tekortkoming (overmacht) wordt verhinderd haar verplichtingen geheel of gedeeltelijk na te komen, is zij verplicht de koper daarvan onverwijld in kennis te stellen, wordt de verkoopovereenkomst als ontbonden beschouwd en heeft geen der partijen recht op schadevergoeding.

3 Indien de koper ingeval als bedoeld in lid 2 van dit artikel te kennen geeft alsnog de levering van de, in de verkoopovereenkomst omschreven, onroerende zaak te verlangen, treden partijen in overleg over de voorwaarden waaronder de levering kan geschieden.

4 Indien de Gemeente verklaart de schade binnen twee maanden na het onheil voor haar rekening te zullen herstellen, is koper alsnog verplicht het bepaalde in de verkoopovereenkomst geheel na te komen, met dien verstande, dat in dat geval de levering uiterlijk twee maanden later zal plaatsvinden. De verplichting van de koper om vòòr de in artikel 16 bedoelde data met de bouw aan te vangen dan wel gereed te zijn, schuift eveneens met twee maanden op.

1 De koper verplicht zich het gekochte te bebouwen overeenkomstig het door de Gemeente goed te keuren bouwplan. De aanvraag voor een bouwvergunning moet geschieden binnen zes maanden na het gemeentelijke besluit tot verkoop door middel van de bij de Gemeente verkrijgbare aanvraagformulieren, één en ander in overeenstemming met het ter zake bepaalde in de Bouwverordening. Mocht op deze aanvraag afwijzend worden beslist, dan moet binnen twee maanden na de datum van het weigeringsbesluit een zodanig gewijzigde aanvraag worden ingediend, dat daarop wel een bouwvergunning kan worden verleend.

2 De koper verplicht zich er voor te zorgen, dat binnen zes maanden na dagtekening van de bouwvergunning met de te stichten bebouwing wordt aangevangen en dat deze bebouwing binnen achttien maanden na dagtekening van de bouwvergunning gereed is. Onder “aanvangen met de bebouwing” wordt verstaan: het heien van de palen of andere betonwerkzaamheden voor de fundering. Onder “gereed zijn van de bebouwing” wordt verstaan: het glas- en waterdicht zijn van de bebouwing. Voor de duur dat de grond nog niet is bebouwd, dient de koper er voor zorg te dragen, dat het terrein in goede staat verkeert en wordt onderhouden, zulks ten genoegen van Burgemeester en Wethouders.

3 In bijzondere gevallen ter beoordeling van Burgemeester en Wethouders - kan genoemd College op een tijdig daartoe strekkend schriftelijk verzoek van belanghebbende de in lid 2 genoemde termijnen verlengen.

4 Het is de koper niet toegestaan het verkochte geheel of gedeeltelijk te vervreemden of aan anderen dan de bouwende aannemers in gebruik te geven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders, tenzij de bebouwing is voltooid. Aan de toestemming kunnen voorwaarden verbonden worden.

5 Het bepaalde in lid 4 is niet van toepassing ingeval van executoriale verkoop en van verkoop op grond van artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek.

6 De in lid 4 bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de onderhavige grond geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de verkoopovereenkomst genoemde koper en diens wederpartij (en) gesloten koop/aannemingsovereenkomst, waarbij genoemde koper zich tegenover die wederpartij verplicht de in de koop-/aannemingsovereenkomst genoemde en in de daarbij vermelde tekening nader gedetailleerde opstal(len) te bouwen.

7 Het in lid 6 gestelde geldt uitsluitend voor de in de verkoopovereenkomst genoemde kopers en gaat niet over op hun rechtsopvolgers.

8 De wederpartij is verplicht binnen een door de Gemeente te bepalen termijn tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstal(len) over te gaan, indien deze door welke oorzaak ook zijn teniet gegaan.

1 De kosten voor het maken van erfafscheidingen komen geheel voor rekening van de koper.

2 Bij verkoop van de grond uitsluitend voor woningbouw mag de strook grond gelegen tussen de voorgevelrooi lijn of de zijgevelrooilijn van de woning en de perceelsgrens niet worden gebruikt voor opslag plaats.

1 De koper is verplicht te gedogen, dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op-, in- of boven de grond is aangebracht, wordt onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op-, in- of boven de grond zal worden aangebracht en onderhouden, Indien zij dit gewenst acht, kan de Gemeente eisen dat het recht om die voorzieningen te hebben, te houden en te inspecteren op haar kosten als opstalrecht ten behoeve van haar of een door haar aan te wijzen begunstigde wordt gevestigd. Bij de vestiging van dit beperkt recht, waarvoor de Gemeente of de begunstigde geen enkele vergoeding is verschuldigd, kan worden bepaald, dat op respectievelijk in- of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen dan wel diep wortelend struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. De Gemeente kan slechts een beroep doen op het hiervoor bepaalde, indien de genoemde zaken redelijkerwijs geoordeeld niet in gemeentegrond kunnen worden aangebracht en mits deze zaken zodanig worden aangebracht, dat de rechthebbende in haar eigendom casu quo gebruik van het gekochte niet meer beperkt zal worden dan redelijkerwijs geoordeeld strikt noodzakelijk is. De bepaling van de plaats waar deze zaken worden aangebracht geschiedt in nauw overleg met de koper.

2 De koper is verplicht maatregelen te nemen ter voorkoming van de schade aan de aanwezige zaken zoals bedoeld in lid 1, welke de Gemeente dan wel de eigenaren van de zaken noodzakelijk achten.

3 De koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade welke door beschadiging van de aanwezige zaken als bedoeld in lid 1, door toedoen van hem of van personen waarvan hij zich bedient of voor wie hij aansprakelijk is, wordt veroorzaakt.

1 Indien op enig perceel bouwterrein opstallen worden gesticht in een aaneengesloten bouw, dan zijn de gezamenlijke eigenaren van die percelen verplicht de benodigde grond te bestemmen voor achteruitweg ter breedte van één en een halve meter (1,50 meter), één en ander zoals aangegeven op de in artikel 2 bedoelde tekening; deze uitweg te maken van betontegels dik vier centimeter, opgesloten tussen opsluitbanden zwaar vijf bij vijftien centimeter of een andere minstens gelijkwaardige vorm van voorziening, in goede staat te onderhouden, en aan de betrokken mede-eigenarengebruikers het recht van erfdienstbaarheid te verlenen. Het pad moet vrij zijn en blijven van hinderlijke begroeiingen of eerafscheidingen.

2 Ten behoeve en ten laste van de in de koopovereenkomst vermelde uit te geven percelen bouwterrein waarop opstallen zullen worden gerealiseerd en ten behoeve en ten laste van de in de koopovereenkomst vermelde aangrenzende percelen waarop opstallen worden gerealiseerd, worden gevestigd en aangenomen al zodanige erfdienstbaarheden waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwingen. Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan.

1 Indien de koper vóór de datum van ondertekening van de akte van levering in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende of onroerende zaken wordt gelegd, is de Gemeente bevoegd de overeenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.

2 Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden gerestitueerd, voorzover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan.

1 Koper is bevoegd, zonder plicht tot schadevergoeding deswege zijnerzijds, de koopovereenkomst te ontbinden indien hij, ondanks redelijke inspanning binnen één maand na het gemeentelijk besluit tot verkoop - onder naar de situatie op de geldmarkt redelijk te achten condities - geen hypothecaire lening heeft kunnen verkrijgen voor de financiering van de aan hem verkochte onroerende zaak en de daarop in eerste instantie te stichten bebouwing.

2 Bij vervulling van de in het vorige lid bedoelde ontbindende voorwaarde dient de koper binnen zeven dagen na de bedoelde datum de ontbinding van de overeenkomst bij aangetekend schrijven aan Burgemeester en Wethouders in te roepen en aan de Gemeente bekend te maken.Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen hem worden gerestitueerd onder aftrek van het bedrag van eventuele kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst.

1 a. De koper is verplicht en verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de artikelen 6, 16, 18, 19, 20, 21 en 22 of andere door de Gemeente in de koopakte aangegeven bepalingen voorzover daaraan niet is voldaan of deze bepalingen anderszins niet reeds zijn uitgewerkt van deze algemene verkoopvoorwaarden bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmede, om het in die desbetreffende artikelen bepaalde in de desbetreffende notariële akte woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro

(€ 5O.OOO,-) ten behoeve van de Gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel geleden schade te vorderen.

b. Op gelijke wijze als hierboven onder a. bepaald verbindt de koper zich jegens de Gemeente tot het bedingen bij wijze van derden beding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde, dat ook deze zowel het bepaalde in de in a. bedoelde artikelen, als de in a. en in het onderhavige lid b opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan.

2 De verplichtingen ex de artikelen 18, 19 en 22 blijven rusten op het registergoed en zullen van rechtswege overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald, dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.Aangezien van deze overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6:252 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.