Nota Grondprijzen 2014

1.1 Aanleiding

Het gemeentelijk grondbeleid bestaat uit de kadernota Grondprijzen en de kadernota Ontwikkeling. De kadernota Grondprijzen zal minimaal elke twee jaar worden herzien. Hierdoor kan ingespeeld worden op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Mocht er aanleiding zijn, dan wordt de kadernota eerder aangepast.

1.2 Doel kadernota

Het is wenselijk om de uitgangspunten voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van grond door de gemeente vast te stellen. Het vaststellen van de kadernota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• 1.

  Uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld, zonder aanzien des persoons;

• 2.

  Transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de grondprijzen die de gemeente hanteert;

• 3.

  Draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• 4.

  Verdienend vermogen: de kadernota Grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente.

1.3 Inwerkingtreding

De in deze kadernota genoemde prijzen worden gehanteerd zodra de kadernota is vastgesteld. Indien de gemeente een schriftelijke aanbieding heeft gedaan voor de vaststelling van het beleid, dan zijn de prijzen uit deze aanbieding leidend. In alle overige gevallen worden de nieuwe prijzen gehanteerd.

1.4 Afwijken

Indien de gemeente wil afwijken van het beleid omschreven in deze kadernota, dan dient het college de afwijkingen voor te leggen aan de gemeenteraad. De in de kadernota aangegeven gevallen van maatwerk valt onder het grondbeleid en derhalve binnen de bevoegdheid van het college. 2 Grondprijsbeleid en rekenmethodieken

2.1 Grondprijsbeleid Velsen

Gemeente Velsen voert voor de uit te geven grond een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De grondprijzen zijn marktconform en worden, afhankelijk van de bestemming, berekend middels verschillende grondwaarderingsmethodes. In de volgende paragrafen in dit hoofdstuk staan de rekenmethodieken beschreven die worden gehanteerd bij de verschillende bestemmingen. Voor de samenvatting/grondprijzenoverzicht wordt verwezen naar pagina 15 van de kadernota.

2.2 Residuele grondwaarde

De residuele rekenmethodiek houdt in, dat de grondprijs het ‘residu’ is van de kosten en de opbrengsten van een ontwikkeling. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de v.o.n. prijs/beleggingswaarde en de bouwsom exclusief BTW1. Met de bouwsom wordt bedoeld de bouwkosten, exclusief BTW en meerwerk, maar inclusief rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke.

2.3 Grondquote

De grondquote methode is een vereenvoudiging van de residuele grondwaarde methode.

Bij de grondquote methode wordt een vooraf bepaald percentage van de V.O.N.1-prijs (exclusief BTW) gehanteerd welke de waarde van de grond dient te vertegenwoordigen. Door een koppeling te leggen tussen de V.O.N.-prijs en de daarbij horende grondprijs wordt recht gedaan aan het economisch verschijnsel dat de waarde van de grond bepaald wordt door de gebruiksmogelijkheden van die grond. Deze methode biedt transparantie,waardoor discussies over mogelijke kosten en opbrengsten worden voorkomen.

Tot slot dient opgemerkt te worden, dat de grondquotes ook via de residuele grondprijsbepalings-methodiek tot stand zijn gekomen. De grondprijs is het sluitstuk van het verschil tussen de marktwaarde en de bruto bouwsom.

2.4 Comparatieve methode

Bij toepassing van de comparatieve methode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. De comparatieve methode maakt inzichtelijk dat de ligging en de gebruiksmogelijkheden grote invloed hebben op de grondprijs.

3.1 Verhuur van gronden

De huurprijs voor verhuur van gronden wordt vastgesteld op 6% per jaar van de grondprijs. De grondprijs wordt marktconform bepaald, eventueel worden de gronden getaxeerd door een onafhankelijk bureau.

3.2 Verpachten van gronden

Pacht heeft alleen betrekking op agrarische grond. Pacht betreft het gebruik van een hoeve of los land ter uitoefening van de landbouw.

De te honoreren maximale pachtprijzen worden sinds 1 juli 2011 jaarlijks door de Rijksoverheid bepaald aangepast. Voor pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 geldt de maximale pachtprijs per pachtregio als maximaal te betalen pachtprijs, de zogenaamde regionorm. Voor pachtovereenkomsten ingegaan vóór 1 september 2007 wordt de pachtprijs van rechtswege gewijzigd met een regionaal veranderpercentage. Voor alle overeenkomsten geldt dat de pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende perceel bij voortgezet agrarisch gebruik.

In de gevallen dat de pachter en verpachter vrij zijn om de pachtprijs te bepalen (zoals bij pacht van geringe oppervlakten, teeltpacht en geliberaliseerde pacht voor los land voor 6 jaar of korter) wordt de vergoeding marktconform vastgesteld.

3.3 Erfpacht

Voor het erfpachtrecht wordt een vergoeding betaald, de zogenaamde canon. In het erfpachtcontract wordt overeengekomen voor welke periode de erfpacht wordt aangegaan en voor welke periode de canon wordt vastgesteld, afhankelijk daarvan wordt het percentage bepaald welk van toepassing is op de berekening van de canon. Deze percentages zijn opgebouwd uit het rentepercentage van de 10jaars (Nederlandse) staatslening op 1 januari van het jaar waarin de kadernota Grondprijzen is vastgesteld, met daarbij een opslag voor administratiekosten en het risico van rentefluctuaties.

Voor de erfpachtcanon, die vastgesteld is voor de hierna te noemen perioden, gelden de navolgende opslag percentages die bovenop de 10 jaars staatslening, op 1 januari van het jaar waarin de kadernota Grondprijzen is vastgesteld, komen:

• 5

  jaar: 0,7 %

• 10

  jaar: 1,7 %

• 30

  jaar: 2,70 %

De looptijd van het erfpacht recht is niet hetzelfde als de periode waarvoor de canon is vastgesteld. Hierbij kiest de erfpachter na verloop van welke periode de canon weer kan worden herzien. Bij herziening van de canon wordt in de praktijk de grondwaarde altijd bepaald via taxatie.

3.4 Verkoop van bloot eigendom

Indien een perceel is uitgegeven in erfpacht voor onbepaalde tijd en de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht, kan de erfpachter een verzoek doen om het bloot eigendom aan te kopen. De erfpachter kan op deze wijze het volledige eigendom verkrijgen.

Het aankoopbedrag bestaat uit een administratieve vergoeding en een percentage van de grondwaarde.

Administratieve kosten

Indien een erfpachter het bloot eigendom van het in erfpacht uitgegeven stuk grond wil kopen dient deze een verzoek in bij de Gemeente Velsen. De administratieve kosten voor een dergelijk verzoek zijn voor rekening van de erfpachter en bedragen €5,- per m² grond met een minimum van €2.000,- en een maximum van €5.000,-.

Het bloot eigendom wordt overgedragen op basis van kosten koper. Dat betekent dat de erfpachter de kosten voor verkrijging voor zijn rekening krijgt (o.a. notariskosten).

Waardering bloot eigendom bij eeuwigdurend afgekocht erfpacht

Het bloot eigendom kan alleen worden gekocht indien het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd is uitgegeven en de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht. De waarde van het bloot eigendom wordt bepaald door de kans dat hoogwaardiger economische gebruik van de locatie mogelijk wordt in de toekomst.

De grondwaarde op basis van de huidige bestemming van de locatie is het uitgangspunt van de waardering of indien bekend, is de grondwaarde op basis van het hoogwaardiger economische gebruik uitgangspunt (toekomstige bestemming). De grondwaarde wordt vastgesteld op basis van taxatie. Het bloot eigendom vertegenwoordigt een percentage van 5% van deze grondwaarde.

3.5 Afkoop canon onder de algemene bepaling voortdurende erfpacht 1977

Bij het verzoek tot afkoop van erfpachtcanon, die vallen onder de Algemene Bepalingen van 1977 geldt het navolgende:

• -

  het rentepercentage voor langlopende leningen wordt bepaald op de dag dat het verzoek tot afkoop door de gemeente is ontvangen:

• -

  verhaalsrente is gelijk aan de wettelijke rente;

3.6 Opstalrecht

Voor het opstalrecht kan een vergoeding worden gevraagd, een retributie. In de betreffende overeenkomst wordt overeengekomen voor welke periode het opstalrecht wordt gevestigd. Het bepalen of voor een opstalrecht een retributie verschuldigd is, is maatwerk. Wanneer een retributie verschuldigd is, geldt het gestelde bij het erfpachtrecht overeenkomstig.

3.7 Erfdienstbaarheid

Voor een erfdienstbaarheid kan een eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd, aan de eigenaar van het dienende werf een vergoeding, retributie, te betalen.

Het bepalen of een retributie verschuldigd is en het bepalen van de hoogte van de retributie, is maatwerk.

4.1 Grondprijs bij sociale huurwoning

Voor sociale huurwoningen die door een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sector woningen. Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huursubsidiegrens. Dit komt overeen met €681,02 (prijspeil 2013).

De standaard grondprijs voor een grondgebonden eengezinswoning in de sociale huursector wordt vastgesteld op €17.000 exclusief BTW per woning. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt een grondprijs van €13.500,- exclusief BTW per woning gehanteerd.

4.2 Grondwaarde vrije sector koopwoningen

De grondprijs voor een koopwoning in de vrije sector wordt bepaald middels de grondquote. Bij appartementen worden over het algemeen lagere grondprijzen per woning gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen, omdat aan een appartement over het algemeen minder vierkante meters grond per appartement zijn toe te rekenen dan bij een grondgebonden woning.

Voor woon-werk woningen en andere woonvormen die een combinatie met een andere functie dan wonen in één zelfstandige woning kennen, wordt geen afwijkende grondprijs gehanteerd, omdat die andere functie gemakkelijk veranderd kan worden in een woonfunctie.

De vaststelling van de hieronder genoemde grondquotes is comparatief uitgevoerd. De grondquotes zijn tot stand gekomen door te vergelijken met grondquotes van diverse andere gemeenten in de provincie en door te vergelijken met reeds gerealiseerde grondquotes binnen de gemeente Velsen.

Tot slot dient opgemerkt te worden dat de grondquotes ook via de residuele grondprijsbepalings-methodiek tot stand zijn gekomen, in die zin dat de praktijk uitwijst dat de grondprijs in toenemende mate het sluitstuk is van het verschil tussen de marktwaarde en de bruto bouwsom van een woning.

Op grond van het bovenstaande worden voor koopwoningen de volgende grondquotes gehanteerd:

tabel 1 - Grondquotes

4.3 huurwoningen in de vrije sector

Huurwoningen in de vrije sector hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regiem. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste van de verkoper. Voor huurwoningen in de marktsector worden daarom dezelfde grondquotes gehanteerd als voor koopwoningen. De fictieve V.O.N.-prijs wordt bepaald door de maandhuur in relatie te brengen met de BAR (5 %). Indien hiervoor aanleiding is, kan gerekend worden met een afwijkende exploitatietermijn of rendement.

4.4 Kavels voor particuliere opdrachtgevers

Woningbouwkavels die de gemeente direct aan particuliere opdrachtgevers uitgeeft, worden bij openbare inschrijving verkocht.

Voor woningbouwkavels voor particuliere opdrachtgevers die via een ontwikkelaar worden verkocht wordt de prijs uitgedrukt in een prijs per m² grond, tot stand gekomen door comparatieve benadering. 5 Bedrijven

5.1 Algemeen

Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: een ruimte die bestemd is om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Vaak maakt een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand.

De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is vaak weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat de residuele grondwaarde berekening zijn beperkingen heeft om toch grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gevolgd, dus bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders.

5.2 Grondprijzen

De grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen tot stand door de comparatieve benadering. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Bij een f.s.i.¹ groter of gelijk dan 1, wordt voor de prijsstelling een prijs per m2 b.v.o.¹ gehanteerd. Bij een f.s.i. kleiner dan 1, wordt voor de prijsstelling en prijs per m2 uitgeefbaar terrein gehanteerd. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist.

6.1 Algemeen

Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.

De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR1). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment.

6.2 Grondprijzen

De grondprijzen worden residueel bepaald. Bij verder gevorderde gesprekken over uitgifte zal aan de hand van de residuele berekening met zo mogelijk gepreciseerde aannames voor de huurprijzen en de stichtingskosten een nadere berekening worden gemaakt. De huurprijzen en stichtingskosten worden aangeleverd door de ontwikkelaar en getoetst door de gemeente.

7.1 Algemeen

Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is.

Onder horeca (exclusief hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en fastfoodformules.

De grondprijs wordt bepaald via de residuele grondwaarde bepaling, maar met de aantekening dat, indien een dergelijke uitgifte speelt, wordt geanalyseerd wat het haalbare prijsniveau is gezien de prijzen op vergelijkbare locaties. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het bruto aanvangsrendement belangrijke parameters.

Verder zijn binnen de randvoorwaarden van het stelsel van de residuele grondwaarde bepaling vooral de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte van invloed.

Aangetekend wordt dat horeca veelal deel uit maakt van integrale winkelprojecten. Daardoor vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde is daarom geen aanleiding voor onderscheid tussen detailhandel en horeca.

7.2 Grondprijzen

De grondprijzen worden residueel bepaald. Voor detailhandel zijn locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, ligging van de ruimte op de begane grond of verdieping, branchering en oppervlakte van invloed. De grondprijzen voor detailhandel, horeca en hotels komen tot stand door een residuele berekening. De huurprijzen en stichtingskosten worden aangeleverd door de ontwikkelaar en getoetst door de gemeente.

8.1 Algemeen

Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan:

• 1.

  Sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals:

  • a. Overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau,

  • b. Onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school,

  • c. Grootschalige medische voorzieningen: ziekenhuis, sanatorium,

  • d. (Para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum,

  • e. Verzorgings- en verpleegtehuizen,

  • f. Sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen,

• 2.

  Nutsvoorzieningen, bijvoorbeeld: rioolwaterzuiveringsinstallaties, en

• 3.

  Recreatieve voorzieningen, bijvoorbeeld: kinderboerderij, sport- en recreatieve voorzieningen, speeltuin.

8.2 Grondprijs

De prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk bedraagt:

€ 137,50 per m² uitgeefbaar terrein bij een f.s.i. kleiner dan 1 en

€ 137,50 per m² bruto vloer oppervlak (b.v.o.) bij een f.s.i. groter of gelijk dan 1.

Voor recreatieve buitenvoorzieningen zoals sportvelden, kinderboerderij of speeltuin zal de prijs door maatwerk worden bepaald.

8.3 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca, al naar gelang het meest van toepasselijk is, met dien verstande dat de prijs niet lager zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:

• 1.

  (Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd,

• 2.

  Particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten, kinderopvang,

• 3.

  Sportscholen, commerciële sportcomplexen,

• 4.

  Medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.

• 5.

  Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, de prijzen t.b.v deze nutsvoorzieningen sluiten aan bij de prijzen voor het snippergroen, waarbij geldt dat percelen met opstal gaan volgens de prijs snippergroen bebouwd en percelen zonder opstal gaan volgens de snippergroen prijs onbebouwd

Een uitzondering op het bovenstaande vormt de huisartsenpraktijk. Een huisartsenpraktijk wordt beschouwd als een niet-commerciële maatschappelijke voorziening.

9.1 Algemeen

De uitgifte van snippergroen is geregeld in de afzonderlijke gemeentelijke nota Snippergroen (vastgesteld 3 mei 1998). Onder kleine percelen grond worden verstaan percelen die te klein zijn voor een zelfstandig bouwperceel en dientengevolge horig zijn aan een aanliggend perceel. De verkoop van andere kleine percelen grond zal getoetst worden overeenkomstig de toetsingscriteria van het Snippergroenbeleid.

9.2 Grondprijs

De grondprijs voor snippergroen en andere kleine percelen onbebouwbare grond, doorgaans de (toekomstige) bestemming 'tuin' bedraagt € 120,00 per m² maal de liggingsfactor.

De grondprijs voor snippergroen en andere kleine percelen grond wordt, voor percelen met de (toekomstige) bestemming 'erven' vastgesteld op € 200,00 per m² maal de liggingsfactor.

De liggingsfactor is als volgt:

IJmuiden 1,0

Velsen-Noord 0,9

Velsen-Zuid 1,3

Oud-IJmuiden 1,0

Driehuis 1,3

Santpoort-Zuid 1,3

Santpoort-Noord 1,25

Velserbroek 1,2

9.3 Huurprijs

De huurprijs voor snippergroen en andere kleine percelen grond wordt vastgesteld op 6% per jaar van de waarde bij verkoop.

10.1 Algemeen

Bij (nieuwe) ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de parkeernormen conform het gemeentelijk vastgestelde beleid. Het ruimtelijk vormgeven en het realiseren van het aantal benodigde parkeerplaatsen is onderdeel van de planontwikkeling. De kosten voor de aanleg dan wel de bouw van de benodigde parkeerplaatsen komen voor rekening van de ontwikkelaar.

Indien er gekozen wordt voor gebouwd parkeren kan er een situatie ontstaan dat de bouwkosten hoger zijn dan de verkoopwaarde.

10.2 Grondprijs

De grondprijs onder een (gebouwde) parkeerplaats is maatwerk en wordt per ontwikkeling apart bepaald.

11.1 Grondprijzen woningen

Vrije sector koopwoning

De grondprijs voor de vrije sector koop woningen wordt berekend op basis van de grondquote. De grondquote is een percentage binnen een bepaalde bandbreedte. In de tabel hieronder wordt de grondquote per categorie aangegeven.

tabel 2 - Grondprijzen vrije sector koopwoningen

Sociale huurwoningen

Voor sociale huurwoningen die door een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sector woningen.

tabel 3 - Grondprijzen sociale huurwoningen

Vrije sector huurwoningen

Voor vrije sector huurwoningen wordt de fictieve V.O.N.-prijs verkregen op basis van een BAR van 5% en de jaarhuur van de woning. Vervolgens wordt de grondprijs bepaald conform de grondquotes voor koopwoningen.

11.2 Grondprijzen overig

tabel 4 - Grondprijzen overig