Beleidsregel tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg – richtinggevend vastgesteld in het BO Wonen Zuid-Limburg d.d. 21 maart 2019

Als algemene lijn uit de inventarisatie gericht op de tijdelijke versoepeling is op te merken dat een

versoepeling gericht zou moeten zijn op de realisatie van sociale huur én woningbouw voor specifieke

doelgroepen. Daarnaast betroffen knelpunten met name strategische locaties (m.n. centra en

aanloopstraten en invulling rotte plekken) en de herbestemming van leegstaand vastgoed en

beeldbepalende panden. Daarbij is concreet aangegeven dat de compensatie van harde

plancapaciteit in verhouding 1:4 in de praktijk als te zwaar wordt ervaren, het slechts gebruiken van

één wijze van compensatie in de praktijk als onhandig wordt ervaren en dat de afbakening van de

financiële compensatieregeling voor kleine woningbouwinitiatieven met slechts 5 woningen als te

beperkt wordt ervaren. Op basis hiervan is een concreet voorstel voorbereid, waarin gedurende de

versoepeling van de compensatie woningbouwplannen in drie categorieën worden beschouwd. De

reeds bestaande compensatiemogelijkheden blijven vigerend.

De beleidsregel treedt voor een periode van maximaal 2 jaar in werking vanaf 21 maart 2019,

tenzij de evaluatie van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg eerder wordt vastgesteld.

Woningbouwinitiatieven die mogelijk worden gemaakt via deze versoepeling, dienen binnen 2

jaar te zijn vastgesteld en binnen 5 jaar te zijn gerealiseerd (vanaf momentum van toevoeging

aan de subregionale woningmarktprogrammering). Woningbouwplannen die deze termijnen

niet halen, verliezen hun status op de subregionale woningmarktprogrammering. Deze regeling

betreft een tijdelijke aanvulling op beleidsregel VI van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

en kan niet met terugwerkende kracht worden ingezet. Naast deze beleidsregel is er in overleg

met de regio, ruimte voor maatwerk oplossingen.

‘Om het mogelijk te maken om nieuwe, kwalitatief goede, woningbouwinitiatieven aan de vastgestelde

woningmarktprogrammeringen toe te voegen, is een uniforme wijze van afwegen afgesproken. Deze

nieuwe woningbouwinitiatieven moeten worden gecompenseerd. Compenseren moet met direct

gekoppelde sloop of onttrekking. Als dit aantoonbaar niet mogelijk is, kan ook worden gecompenseerd

in afnemende volgorde:

• 1.

  Elke nieuw toe te voegen woning (per locatie 5 of minder woningen) wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitgewerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een subregionaal op te zetten sloopfonds vloeien;

• 2.

  De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarin dit besluit is genomen;

• 3.

  Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de subregionale woningmarktprogrammering. Deze moet minimaal in de verhouding van 1 : 4 (toe te voegen woning : te schrappen harde plannen) ingezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. In het geval van een woningbouwinitiatief in een monument (niet zijnde rijksmonument) of beeldbepalend pand wordt volstaan met een compensatie van één woning uit de reeds bestaande harde plancapaciteit in de regionale woningmarktprogrammering.

Tijdelijke versoepeling:

Gedurende de periode van versoepeling van de compensatie worden woningbouwplannen

beschouwd in vier categorieën. Voor elke categorie is aangegeven welke eventuele compensatie

wordt verwacht. De reeds bestaande compensatiemogelijkheden blijven vigerend als invulling van de compensatie.

Dit betreffen de volgende woningbouwplannen, onder de voorwaarden zoals genoemd binnen de

Structuurvisie Wonen Zuid Limburg en/of aanvullende beleidsregels:

• •

  studentenwoningen in de benoemde gemeenten (conform Structuurvisie Wonen ZuidLimburg).

• •

  woningbouw gericht op de doelgroep zorgbehoevenden (conform Structuurvisie Wonen ZuidLimburg / vigerende beleidsregel).

• •

  tijdelijke woningen (max. 10 jaar) (conform vigerende beleidsregel).

• •

  woningbouw in Rijksmonumenten (conform Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg).

Dit betreffen woningbouwplannen ter grootte van maximaal 25 woningen gericht op betaalbare

levensloopbestendige sociale huurwoningen (max. €720,42 huur per maand, voor met name starters)

en middeldure huurwoningen (tot max. € 950 huur per maand) en vergelijkbare betaalbare

levensloopbestendige koopwoningen voor starters (max. prijsniveau tot en met de Startersleninggrens, provinciaal € 185.000,-) en voor senioren (tot max. NHG-grens: € 290.000,- VON).

Voorwaarde is wel, dat deze woningen gebouwd worden in de dorpskernen en de stedelijke centra.

Dit in lijn met de kaders van de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg en het Provinciaal Omgevingsplan

Limburg). Bijvoorbeeld: woningbouwprojecten in aanloopstraten of transformaties van commercieel

vastgoed naar wonen in centra of kernen, bedoeld voor sociale doelgroepen, senioren en starters.

Licht compensatie-regime, d.w.z.:

• •

  compensatie door het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit uit de regionale woningmarktprogrammering in een verhouding 1:1.

• •

  financiële compensatie door een percentage van de WOZ-waarde (7%) conform de regeling kleine woningbouwinitiatieven, maar dan voor maximaal 25 woningen.

• •

  een combinatie van compensatiemaatregelen een combinatie van bestaande en versoepelde compensatiemaatregelen.

Ondanks het overschot aan woningen (op termijn) op Zuid-Limburgs niveau, blijft er wel behoefte aan

vernieuwing/vervanging van de bestaande woningvoorraad. Ook als een nieuw woningbouwplan niet

onder ‘1. Uitzonderingsplannen’ of onder ‘2. Kwalitatief goede plannen’ valt, kan het een goed plan

zijn in het kader van vernieuwing/vervanging van de bestaande woningvoorraad. Voor deze

woningbouwinitiatieven blijven de kaders van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg in stand, zoals

o.a. ‘meer stad-meer land’ (inbreiden voor uitbreiden). Ook voor deze categorie

woningbouwinitiatieven tbv vernieuwing/vervanging van de bestaande woningvoorraad is een tijdelijke

versoepeling aan de orde, maar deze is zwaarder dan voor woningbouwplannen onder de categorie

‘2. Kwalitatief goede plannen’ en betreft:

• •

  compensatie door het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit uit de regionale woningmarktprogrammering in een verhouding 1:2.

• •

  een combinatie van bestaande en versoepelde compensatiemaatregelen

Daarnaast wordt het voor gemeenten óók mogelijk om op basis van een aangetoonde kwalitatieve

verbetering (betere aansluiting op de behoefte / PMC) van het woningbouwplan, harde plancapaciteit

uit de regionale woningmarktprogrammering in een verhouding 1:1 te verplaatsen naar een andere

locatie.

Starters: Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde – als zelfstandig

huishouden in een zelfstandige woning – en na verhuizing hoofdbewoner van een zelfstandige woning

(huur of koop) is. Voorbeelden zijn personen die vanuit het ouderlijk huis of een (studenten)kamer een

zelfstandige woning betrekken. Een semi-starter is een persoon die voor en na verhuizing tot de

huishoudkern behoort ofwel een zelfstandige huishoudenspositie heeft. De vorige woning was niet

beschikbaar voor de woningmarkt, bijvoorbeeld na scheiding, verlaten woongroep of sloop van vorige

woning. Bron: Woningonderzoek Nederland 2018

Senioren: De doelgroep senioren betreffen personen met een AOW-gerechtigde leeftijd (67+).

Sociale doelgroep: zie Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

Levensloopbestendig / levensloopgeschikt: een woning waarin bewoners kunnen blijven wonen als

hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of handicap.