Regeling vervallen per 05-06-2014

Grondzakenbeleid

Geldend van 30-10-2007 t/m 04-06-2014

Intitulé

Grondzakenbeleid

Grondzakenbeleid

1. Inleiding

Met dit document wordt beoogd kaders te stellen voor het gebruik van het vermogen van het waterschap voor zover dit betreft de onroerende zaken. Sinds het bestaan van de waterschappen in Flevoland, is bekend dat een deel van het verkregen vermogen op privaatrechtelijke titels bij derden in gebruik is.

De ontstaanshistorie van de jongste provincie in Nederland brengt met zich mee dat gebruiksrechten van privaatrechtelijke aard zijn. Na de inpoldering van de voormalige Zuiderzee werden door het Rijk (Rijkswaterstaat/Dienst der Zuiderzeewerken) vergunningen aan derden verleend voor het uitvoeren van werken,  dit werd aanvullend (privaatrechtelijk) geregeld door het toenmalige Rentambt (Dienst der Domeinen).

Bij de bestuurlijke inrichting van Flevoland zijn de primaire waterstaatswerken door het Rijk in eerste instantie bij Koninklijk besluit overgedragen aan de ontstane provincie. Deze heeft na oprichting van de eerste waterschappen (Heemraadschap Fleverwaard en Waterschap Noordoostpolder) het eigendom doorgeleverd. Een en ander vond plaats onder bezwaar van bestaande gebruiken.  Sinds 2000 is dat het geval voor Waterschap Zuiderzeeland als rechtsopvolger van de eerste waterschappen.

Deze notitie bevat twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 2) wordt ingegaan op de inhoud en de omvang van de taakuitoefening Grondzaken. Tevens wordt inzicht gegeven in de vermogensomvang en het opbrengspotentieel. Dit deel heeft een algemeen karakter en is feitelijk bedoeld als interne notitie.

In deel 2 wordt in de achtereenvolgende hoofdstukken ingegaan op de taakuitvoering in de praktijk. Dit deel geeft aan hoe het waterschap met eigendommen omgaat, of medegebruik mogelijk is en hoe de te betalen tegenprestatie tot stand komt. Dit deel kan met enige aanpassing als openbaar stuk aan derden ter beschikking worden gesteld.

Onze rechtsvoorgangers kenden geen eensluidend beleid voor wat betreft gebruikstarieven en -voorwaarden. Met deze notitie wordt een en ander gestroomlijnd. Het beoogd inzicht te verschaffen in de omvang en inhoud van het werkterrein Grondzaken en heeft betrekking op uitgifte en verwerving.

Deze notitie beoogt niet alleen een handreiking te bieden om bestaande gebruikscontracten te actualiseren maar ook voor nog niet geregelde gebruikssituaties. Op beide onderdelen is nog werk te verzetten en inkomsten te genereren. Voor wat betreft de te hanteren vergoedingen wordt voorgesteld een zakelijke benadering te hanteren; passend binnen het huidige maatschappelijke klimaat in de positie van overheid en gericht op duurzaamheid.

2. Grondzaken binnen Zuiderzeeland

2.1 Taakuitoefening

Het waterschap Zuiderzeeland (ZZL) is verantwoordelijk voor de waterhuishouding en waterkering in voornamelijk de provincie Flevoland. De uitvoering van de publieke taken heeft tot gevolg dat het waterschap een omvangrijk vermogen heeft; zij is eigenaresse van gronden ten behoeve van waterkeringen, watergangen en objecten.

2.2 Bestuursprogramma 2005-2008: goed beheer van eigendommen

Na de installatie per 2005 van de Algemene Vergadering  is een eerste bestuursprogramma geformuleerd voor de bestuursperiode 2005-2008. Door de Algemene Vergadering is de status van dit document vastgesteld in de zin van richtinggevend voor het dagelijks bestuur. Vanuit de missie is "beheerste bedrijfsvoering" een van de vier hoofddoelen; "goed beheer van eigendommen" is daarbinnen een van de 6 subdoelen. Een ander subdoel is "werken tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten".

2.3 Wat is grondzaken

  • In 2006 zijn activiteiten rondom grondzaken samengevat in het begrip vastgoedbeheer. Bij de daaraan voorafgaande verkenning -in 2005/2006- is onder andere geconstateerd dat de inhoud van vastgoedbeheer bestaat uit grondbeheer en objectenbeheer.

  • Binnen de discussie werd dit begrip gehanteerd ter verduidelijking van de activiteiten rond grondzaken. De term vastgoedbeheer kan echter veel te breed worden geïnterpreteerd. In taalkundige zin is:

  • vastgoed:         onroerende zaken

  • beheer:            het beheren, runnen, exploiteren van eigendommen

  • Dit impliceert dat binnen dit begrip tevens het beheer en onderhoud van kantoorpanden, gemalen, AWZI's en andere objecten of gebouwen thuishoort. Het beheer van dergelijke objecten is ondergebracht bij de betreffende afdeling.

  • In het onderhavige stuk is bewust voor de term Grondzaken gekozen, een algemeen gehanteerde en bekende term voor activiteiten ten behoeve van grondbeheer en objectenbeheer. Grondzaken is geen kerntaak in de zin van de wettelijke (kern)taken voor wat betreft de zorg voor de waterkering en de waterhuishouding. Beide kerntaken hebben echter tot gevolg dat het waterschap een vermogen heeft/eigenaar is van bijna 4.000 ha. Dit vermogen leidt zondermeer tot een specifiek beheer. Gesteld kan worden dat grondzaken een direct afgeleide taak is van de kerntaken. De taak grondzaken omvat een aantal activiteiten die uiteindelijk de inhoud van de functie bepalen. Deze activiteiten zijn in de vier verschillende BAUC onderdelen uitgesplitst; deze onderdelen worden hierna nader toegelicht.

  • 2.3.1 Activiteit beleid

  • Vanuit de bestuursjuridische invalshoek is beleid gerelateerd aan normstelling; deze uitleg is bij deze activiteit van belang. Beleid is hetgeen bestuursorganen de mogelijkheid biedt invulling te geven aan normen voor het gebruik van bevoegdheden (hoe om te gaan met vergunningverlening of ontheffing van verboden). Het dagelijks bestuur komt bijvoorbeeld de bevoegdheid toe om gronden in gebruik te geven. Bij die bevoegdheid hoort -uit het oogpunt van rechtszekerheid- een stelselmatig, consistent, handelen voor wat betreft te hanteren prijzen en voorwaarden.

  • 2.3.2 Activiteit advies

  • Advies houdt in dat de vakspecifieke kennis wordt ingezet om problemen op te lossen en waar mogelijk te voorkomen.

  • 2.3.3 Activiteit uitvoering

  • Uitvoering is te onderscheiden in beheer, uitgifte, verwerving en overig.

  • Beheer

  • Het beheer omvat met name het zogenaamde (juridische)contractbeheer. Op basis van de contracten (in te delen naar verschillende vormen van gebruik zoals bijvoorbeeld pacht, verhuur en erfpacht) worden opbrengsten gegenereerd.

  • Uitgifte

  • Onder uitgifte valt zowel de eventuele verkoop van eigendommen als het vastleggen van medegebruik. De inzet is hierbij voornamelijk gericht op het bereiken van overeenstemming/ afstemming van de voorwaarden bij uitgifte. Op dit moment is er sprake van een 100-tal aanvragen/dossiers uit de zogenaamde achterstallige/historische werkvoorraad. Deze dossiers hebben allen het karakter van een verzoek tot medegebruik of aankoop.

  • Verwerving

  • Verwerving houdt in de aankoop van gronden van derden ten behoeve van de uitvoering van waterstaatkundige (verbeterings)werken. Onder verwerving wordt ook begrepen het vestigen van zakelijke rechten ten behoeve van bijvoorbeeld een duurzame en ongestoorde ligging van persleidingen of IBA's.

  • Overig

  • Onder deze noemer worden activiteiten geschaard die niet onder de vorige activiteiten zijn onder te brengen.

  • 2.3.4 Activiteit control

  • Control met betrekking tot vastgoedbeheer heeft een preventief karakter van kwaliteitsbewaking met betrekking tot alle facetten en activiteiten van vastgoedbeheer. Voorkeur bestaat voor een werkwijze waarbij uitvoering meer gescheiden wordt van de overige.

2.4 Vermogen en opbrengsten

  • 2.4.1 Kwantificering vermogen

  • Op basis van de kadastrale gegevens (1 juli 2006) heeft het waterschap 3.966 hectare eigendom.

  • 2.4 2 Economische waarde

  • Het merendeel van de bovengenoemde oppervlakte heeft boekhoudkundig geen waarde. De gronden zijn, bij de oprichting van de waterschappen, om niet verkregen en zijn, overeenkomstig de compabiliteitsvoorschiften, opgenomen  tegen de historische kostprijs. (Zie hoofdstuk 8).

  • Overwogen is om op basis van aannames de economische waarde van het geheel te benaderen. Aangezien een dergelijke globale benadering niet bruikbaar is voor een rendementsberekeningen, verkoopwaarde of andere doeleinden is dit niet relevant of zinvol geacht.

  • 2.4.3 Inkomsten uit medegebruik

    In het kader van "Grondzaken op orde" is in 2006 een inhaalslag uitgevoerd op de (bekende) contracten en de daaruit te factureren bedragen. Uiteindelijk een opbrengst gegenereerd van € 272.000,--. Gemiddeld is sinds het jaar 2000 jaarlijks ca. € 175.000,- geïnd. De hogere inkomsten in het jaar 2006 zijn met name het gevolg van indexering van de overeenkomsten daarnaast begint het loswallenbeleid vruchten af te werpen. Ten aanzien de toekomstige inkomsten is het moeilijk een inschatting te doen. Hierbij zijn veel onafhankelijke factoren van belang zoals:

    Behoefte aan medegebruik

    De inkomsten uit medegebruik zijn afhankelijk van eigen beleid en de behoefte van derden aan medegebruik. Zo is het verdwijnen van vrijwel alle windmolenparken op de waterkeringen, vanuit waterstaatkundig oogpunt een goede zaak, de inkomsten ervan komen echter te vervallen.

    Op lange termijn kan gesteld worden dat de behoefte aan medegebruik steeds groter wordt en de inkomsten gaan stijgen.

    Looptijd overeenkomsten /oude afspraken

    Veel lopende overeenkomsten zijn in het verleden voor (zeer) lange tijd afgesloten voor een zeer lage prijs (bv. windmolens op waterkeringen). Het invoeren of het  aanpassen van een prijs is in dergelijke gevallen zeer moeizaam zoniet onmogelijk. Situaties waarin een dergelijke overeenkomst geheel kan worden herzien zijn zeldzaam en niet te voorzien.

    Om dergelijke situaties te herstellen en in de toekomst te voorkomen zal een actief herzieningsbeleid worden gevoerd indien hier, contractuele of andere juridische mogelijkheden voor zijn en overeenkomsten worden vastgelegd onder marktconforme voorwaarden. In de overeenkomst zal zowel een indexering als een mogelijke periodieke herziening van de tegenprestatie worden opgenomen.

    Niet vastgelegd gebruik

    Er bestaat geen zicht op de omvang van niet vastgelegd gebruik. Een nog uit te voeren eerste inventarisatie kan hier inzicht in geven. Overigens worden hier geen grote inkomsten uit verwacht.

    • •

      Bestaande overeenkomsten worden, zodra een mogelijkheid zich aandient, herzien. Het waterschap neemt hierin een actieve rol.

    • •

      Een situatie waarbij het huidige medegebruik niet vastgelegd is in een overeenkomst wordt indien dit gebruik het waterstaatkundig beheer belemmerd beëindigd op basis van publiekrechtelijke regelgeving (Keur). Vormt het gebruik geen belemmering dan wordt de gebruikssituatie in een overeenkomst vastgelegd.

    Toekomst

    Bij een gelijkblijvend beleid ten aanzien van medegebruik kunnen de inkomsten groeien naar structureel € 200.000 tot € 250.000 (excl. loswallen) per jaar in 2012 als gevolg van goed grondbeheer (beter vastleggen van gebruik, structureel indexeren, het toepassen van marktconforme tarieven bij nieuwe gebruikers en meer nieuwe gebruikers). Mits hiervoor voldoende draagkracht is en mankracht ter beschikking staat.

2.5 Mandaat en delegatie

Het in gebruik geven (via persoonlijke of zakelijke rechten), verwerven en vervreemden van onroerende zaken zijn bevoegdheden van het algemeen bestuur van het waterschap. Via het zogenaamde delegatiebesluit zijn deze bevoegdheden in de afgelopen jaren aan het dagelijks bestuur overgedragen:

11 juli 2006:

  • •

    - de bevoegdheid tot het in gebruik geven, verhuren of verpachten van percelen grond;

  • •

    - de bevoegdheid tot het vestigen van een zakelijk recht en het eventueel daartoe benodigd sluiten van overeenkomsten ten behoeve van het leggen van kabels en leidingen en het aanbrengen van andere werken van openbaar nut;

6 september 2005:

  • •

    - de bevoegdheid tot het huren en verwerven van (on)roerende zaken tot een bedrag van maximaal € 500.000,--

  • •

    - de bevoegdheid tot het vervreemden van (on)roerende zaken tot een bedrag van maximaal € 500.000,--.

Op basis van het Besluit mandaat, volmacht en machtiging is er een zogenaamd ondertekeningsmandaat verleend aan het afdelingshoofd JZ voor de (administratieve) afdoening van de door het College genomen besluiten. In een aantal gevallen heeft de adviseur grondzaken ondermandaat voor het voeren van correspondentie (besluit d.d. 23 november 2006).

In het kader van de uitvoering van het beleid, wordt een inhaalslag verwacht op nieuwe overeenkomsten voor het gebruik van ons eigendom. Ook komt het regelmatig voor dat wisseling van gebruikers zou moeten leiden tot noodzakelijke besluitvorming. Over het algemeen zijn dit de meest risicoloze transacties. Omwille van een efficiënte afdoening bestaat de wens de besluitvormingsbevoegdheid te mandateren aan de secretaris-directeur (bij afwezigheid: de adjunct-secretaris). Via de Marap kan dan verantwoording worden afgelegd over genomen besluiten. Hieraan kan eventueel in een later stadium invulling gegeven worden.

3. Beleidsuitgangspunten eigendommen

3.1 Hoofdlijnen grondbeleid

In het grondzakenbeheer komen twee hoofdlijnen voor; namelijk strategisch beheer en uitvoerend beheer. Binnen de Grondzaken heeft het gros van de werkzaamheden betrekking op het uitvoerend beheer. Het grondbeleid is hieronder samengevat in enkele kernpunten. Deze kernpunten moeten gezien worden als draagvlak voor zowel het strategische als het uitvoerende traject. 

Het beleid is in grote lijnen als volgt:

  • •

    Uitgangspunt bij gebruik door derden van waterschapseigendommen is dat de privaatrechtelijke instrumenten aanvullend worden gehanteerd, ten opzichte van de publiekrechtelijke bevoegdheden (bijv. Keurontheffing).

  • •

    Verwerving van gronden gebeurt planmatig en in direct belang van een uit te voeren project.

  • •

    Het waterschapsbelang zal bij de uitgifte en verwerving te allen tijde voorop staan.

3.2 Eigendom waterstaatswerken

  • "Moet Zuiderzeeland eigenaar zijn van waterstaatswerken?"

  • Deze vraag is langs twee wegen te beantwoorden; vanuit de positie als overheid wordt als eerst ingegaan op de publiekrechtelijke invalshoek. De tweede weg is die van het privaatrechtelijke kader.

  • 3.2.1 Ontstaan huidige eigendomssituatie

  • De eigendommen van de waterschappen zijn bij instelling van decentrale overheden allereerst in eigendom gekomen bij de provincie. Deze heeft bij de instelling van de waterschappen de waterstaatkundige eigendommen overgedragen met uitzondering van de objecten waarop de provincie zelf ook beheer heeft: de vaarwegen en sluizen.

  • 3.2.2 Eigendom, beheer en onderhoud

  • In het kader van de (bestuurlijke) discussie omtrent de buitendijkse gebieden, is in 2004 een analyse gemaakt over de verschillende uitgangspunten over het beheer van waterstaatswerken. Deze analyse is verricht vanuit de verschillende juridische kaders (zogenaamde klassieke en moderne waterstaatswetgeving). Daarbij is gebleken dat de begrippen eigendom, beheer en onderhoud veelal als een rijtje worden opgesomd; ook hier is sprake van een samenhangende trits. Bij het publiekrechtelijk beheer wordt eigendom, beheer en onderhoud veelal in die volgorde genoemd. Deze trits wordt in deze paragraaf benaderd vanuit de volgorde beheer, onderhoud en eigendom.

  • Beheer en onderhoud

  • Bij het beheer en onderhoud van primaire waterstaatsobjecten ligt het voor de hand dat de overheid, in casu het waterschap, de aangewezen partij is. Deze lijn ligt in het verlengde van de klassieke waterstaatswetgeving en in de grootscheepse decentralisatie-operatie uit de jaren 1980/1990: beheer en onderhoud in één hand.

  • Vanuit de hiervoor genoemde decentralisatie-operatie werd de overdracht van het beheer en onderhoud van waterstaatswerken gevolgd door de eigendomsoverdracht. Uit beheersoogpunt werd het wenselijk geacht de beheerder niet te confronteren met een andere eigenaar dan de overheid zelf.

  • Eigenaar

  • Hoewel het in theorie mogelijk kan zijn dat een derde eigenaar is van waterstaatswerken, dit is niet het uitgangspunt in de heersende publiekrechtelijke leer. Dit uitgangspunt geldt eveneens in het burgerlijk recht; uitgangspunt voor eigendom is dat de overheid wordt vermoed eigenaar te zijn van onroerende zaken die door haar worden onderhouden. Blijkens de wetshistorie geldt als uitgangspunt dat de eigendom van het zogenaamde publieke domein bij de overheid hoort. 

  • In het kader van de (bestuurlijke) discussie omtrent de buitendijkse gebieden, is in 2004 een analyse gemaakt over de verschillende uitgangspunten over het beheer van waterstaatswerken. Deze analyse is verricht vanuit de verschillende juridische kaders (zogenaamde klassieke en moderne waterstaatswetgeving). Daarbij is gebleken dat de begrippen eigendom, beheer en onderhoud veelal als een rijtje worden opgesomd; ook hier is sprake van een samenhangende trits.

  • CONCLUSIE

  • Het antwoord op de vraag of het waterschap eigenaar moet zijn van waterstaatswerken, wordt zowel vanuit de heersende leer in het publiekrecht als in het privaatrecht bevestigend beantwoord ten aanzien van waterstaatswerken waar het waterschap beheer en onderhoud heeft.

  • Hierbij dient te worden opgemerkt dat de huidige situatie niet aansluit bij deze conclusie. Sluizen bijvoorbeeld zijn zonder twijfel onderdeel van de waterkering, de hoofdvaarten zijn onmisbaar in het waterkwantiteitssysteem, deze zijn in eigendom bij de provincie ten behoeve van het vaarwegbeheer en ten aanzien van stedelijk water bestaat tevens een tegenstrijdig standpunt.

  • 3.2.3 Gebouwen met waterstaatkundig belang

    Vanwege het belang van deze objecten met de daarbij behorende gronden voor de taakuitoefening van het waterschap, zijn deze alle in eigendom bij het waterschap. Gebouwen met een waterstaatkundig belang betreffen: gemalen, AWZI's, magazijnen, steunpunten en opslagplaatsen. Verkoop hiervan zal alleen worden overwogen wanneer het gebouw zijn waterstaatkundige functie verliest. In het verlengde hiervan zal bij eventuele nieuwbouw eveneens sprake zijn van eigendom.

    • •

      Gebouwen met een waterstaatkundig belang worden alleen verkocht indien het gebouw zijn waterstaatkundige functie heeft verloren.

  • 3.2.4 Primaire waterkeringen

    De kernzone van de primaire waterkeringen is in eigendom bij het waterschap, dit is ook het geval bij de Knardijk als niet-primaire dus regionale waterkering. Waar niet de gehele kernzone volledig eigendom is van het waterschap wordt dit eigendom actief verworven. Uitzondering op deze regel vormen locaties met bebouwing op de waterkering en sluizen. Het waterschap is hier slechts bloot eigenaar, de ondergrond is hier veelal in erfpacht uitgegeven.

    Een enkele uitzonderingen wordt gevormd door historische situaties waar binnen de kernzone woningen met ondergrond in eigendom zijn bij derden. Verkoop van de kernzone is niet aan de orde. Wel kan door technische oplossingen ten behoeve van stedelijke ontwikkelingen de kernzone van vorm veranderen of verplaatst worden. De gronden die op deze wijze buiten de kernzone vallen kunnen worden vervreemd. Uitgifte ten behoeve van medegebruik kan plaatsvinden mits dit de functie, taakuitvoering en het onderhoud niet belemmerd.  De gebruiksvorm hierbij is afhankelijk de aard, de oppervlakte en het gebruiksdoel (zie hoofdstuk 4 ).

    • •

      De kernzone van de primaire waterkeringen is in eigendom bij het waterschap.

    • •

      Waar niet de gehele kernzone volledig eigendom is van het waterschap wordt dit eigendom actief verworven.

    • •

      Verkoop van de kernzone is niet aan de orde.

    • •

      Waar door middel van een technische oplossing de kernzone van vorm veranderd of verplaatst wordt kan de grond buiten de kernzone worden vervreemd.

  • 3.2.5 Watergangen

    Watergangen met waterstaatkundig belang, zijnde: vaarten, tochten, d-tochten, kwelsloten, en wateraanvoersloten, dienen bij het waterschap in eigendom te zijn. Uitzondering vormen de hoofdvaarten die in eigendom zijn bij de provicie ten behoeve van het vaarwegbeheer.  Alle bijbehorende kunstwerken met een directe waterstaatkundig belang (stuwen, inlaten, sluizen, hevels, peilbeheersingswerken, etc), dienen in beginsel ook in eigendom bij het waterschap te zijn. Wanneer omstandigheden daartoe aanleiding geven, of wanneer sprake is van een uit te voeren project, zal een eventuele eigendomsverwerving van de objecten welke nog niet in eigendom zijn aan de orde komen.

    Wegduikers zijn in principe in eigendom bij de wegbeheerder. Het bouwkundig onderhoud en de verantwoordelijkheid van deze wegduikers ligt dan ook bij de wegbeheerder. Het waterschap is verantwoordelijk voor de doorstroombaarheid.

    In stedelijk gebied zijn watergangen in principe in eigendom bij de betreffende gemeente. Indien de watergang deel uitmaakt van een plangebied dient de gemeente deze van het waterschap in eigendom te verwerven. Stedelijk water dient in eigendom te blijven bij een overheidspartij.

    • •

      Voor watergangen met waterstaatkundig belang zal verkoop alleen worden overwogen wanneer de watergang zijn waterstaatkundige functie verliest.

  • 3.2.6 Stedelijk water

  • De wijze waarop het waterschap omgaat met stedelijke ontwikkeling en de eigendomssituatie van watergangen is direct afhankelijk van de uitgangspunten voor stedelijk water.

  • In de Nota implementatie taakuitoefening stedelijk gebied (nov. 2006) wordt gesteld dat in ieder geval de waterstaatkundige kunstwerken zonder ondergrond in eigendom van het waterschap dienen te komen. Hieruit kan de conclusie getrokken worden dat het waterschap geen behoefte heeft aan het eigendom van stedelijk water.

  • Ten aanzien van eigendom staat in de handreiking uitwerking kostenveroorzakingsbeginsel onder 3.1: De eigendom van oppervlaktewater, oevers en kunstwerken (met uitzondering van waterstaatkundige werken die veelal in eigendom zijn van waterschappen) in stedelijk gebied blijft in principe bij de gemeente die voor het gebruik geen jaarlijkse kosten in rekening brengt.

  • Op basis van bovengenoemde documenten is binnen Zuiderzeeland het uitgangspunt ontstaan dat het waterschap geen eigenaar wenst te zijn van stedelijk water.

  • Vanuit diverse invalshoeken is echter te pleiten voor het eigendom van stedelijk water. Te denken aan éénduidigheid in het eigendom van water, eenvoudige beheersbaarheid voor de toekomst, bescherming tegen vervreemding van water door gemeenten aan derden ten behoeve van stedelijke ontwikkeling.

  • Het formuleren van beleid in het kader van eigendom van stedelijk water wordt vooralsnog niet opportuun geacht.

  • 3.2.7 Loswallen

    Buitendijkse loswallen zijn onderdeel van de waterkering en zijn zodoende in eigendom van het waterschap. Binnendijkse loswallen welke worden gebruikt opslag van noodvoorraad en andere zaken in het kader van de taakuitoefening van het waterschap blijven in eigendom bij het waterschap. De overige loswallen zijn al in eigendom bij anderen, kunnen worden vervreemd of ontmanteld.

    • •

      Loswallen worden alleen verhuurd voor het tijdelijk op en overslaan van goederen.

    • •

      Binnendijkse loswallen welke worden gebruikt in het kader van de taakuitoefening van het waterschap blijven in eigendom bij het waterschap.

    • •

      Loswallen die niet meer noodzakelijk zijn voor de taakuitoefening van het waterschap worden vervreemd voor publieke doelen of ontmanteld.

  • 3.2.8 Rioolgemalen, persleidingen

    Het is gebruikelijk om voor persleidingen een recht van opstal te vestigen met een beschermingszone aan weerszijden van de leiding. Bij nieuw te realiseren persleidingen blijft deze systematiek in stand ten behoeve van een optimaal beheer en onderhoud. Bij de rioolgemalen wordt gestreefd naar het eigendom van de ondergrond. Daar waar dit niet mogelijk is zal een recht van opstal gevestigd worden.

    In het verleden is minder nauwgezet omgegaan met het eigendom van leidingen. Momenteel liggen de persleidingen in 695 percelen van 210 verschillende eigenaren waarop slechts een zeer beperkt gedeelte een zakelijk recht gevestigd is. Overeenkomstig het "Projectplan Persleidingen" (DenH 14 november 2006) worden de verschillende leidingen tracés als één onroerende zaak, met alle boven- en ondergrondse bestanddelen ingeschreven in de openbare registers (kadaster). Zodoende is in ieder geval het eigendom goed vastgelegd. Naar verwachting is ook het beheer en onderhoud hiermee mogelijk. Bij de rioolgemalen wordt desalniettemin gestreefd naar het volledig eigendom van de ondergrond. Daar waar dit niet mogelijk is zal ook voor bestaande situaties een recht van opstal gevestigd worden.

    • •

      Bij nieuw te realiseren persleidingen wordt een recht van opstal gevestigd met een beschermingszone aan weerszijden van de leiding.

    • •

      Bij de rioolgemalen wordt gestreefd naar het eigendom van de ondergrond. Daar waar dit niet mogelijk is zal een recht. van opstal gevestigd worden.

  • 3.2.9 Vervreemding van waterschapseigendommen:

    Verkoop van waterschapseigendommen wordt alleen overwogen als deze objecten hun functie hebben verloren. Daarnaast is het mogelijk dat bij grote infrastructurele werken (zoals de Hanzelijn) of bij stadsuitbreiding (b.v. Almere poort en Batavia Haven) waarbij medewerking wordt verleend bij het verleggen of wijzigen van betreffende watergangen of waterkeringen. Voorwaarden ten aanzien van de waterstaatkundige functie worden bij Keur geregeld.

    • •

      Verkoop van waterschapseigendommen wordt alleen overwogen als deze objecten hun functie hebben verloren of ten behoeve van andere publiek rechtelijke doelen.

    • •

      Waar nieuwe waterkeringen worden gerealiseerd dienen deze in eigendom bij het waterschap te komen.

4. Medegebruik door derden

Het waterschapsbelang is tweeledig. Enerzijds heeft het waterschap belang bij een zo optimaal mogelijk dijk- en waterbeheer, anderzijds is door het bestuur ook de wens uitgesproken dat uitgifte van eigendommen financieel zo doelmatig mogelijk zal moeten worden uitgevoerd. De vorm van de uitgifte mag de functie van de waterkering niet in de weg staan. Hiermee wordt bij de uitgifte nadrukkelijk rekening gehouden.

4.1 Waterstaatkundig belang

Medegebruik door derden van eigendommen van het waterschap met een waterstaatkundig belang is mogelijk mits in eerste instantie een ontheffing krachtens de Keur kan worden verleend. Als deze vraag positief kan worden beantwoord, zal er afhankelijk van het gebruik een overeenkomst worden afgesloten.

Eigendommen zonder een direct waterstaatkundig belang kunnen in medegebruik gegeven worden mits dit de functie, taakuitvoering en het onderhoud niet belemmert. Indien de gebruiker zich niet houdt aan de voorwaarden dient handhaving in eerste instantie op publiekrechtelijke wijze te geschieden (Tweewegenleer).

  • •

    Bij medegebruik door derden van waterschapseigendommen worden privaatrechtelijke instrumenten aanvullend gehanteerd ten opzichte van de publiekrechtelijke bevoegdheden (bijv. Keurontheffing).

  • •

    Het publieke waterschapsbelang blijft bij uitgifte en verwerving te allen tijde voorop staan.

  • •

    Indien de gebruiker zich niet houdt aan de gemaakte afspraken dient handhaving in eerste instantie op publiekrechtelijke wijze te geschieden.

4.2 Wijze van in gebruik gave

Uitgangspunt is dat er een zo zwak mogelijk recht wordt verleend. De aangehouden volgorde hierin is: huur, recht van opstal, erfpacht. Het eerste is een persoonlijk recht, de andere twee zijn zakelijke rechten. Een zakelijk recht:

  • •

    alleen op basis van een zakelijk recht kan een derde financiering verkrijgen;

  • •

    ter voorkoming van verrekening van administratieve lasten voortvloeiende uit zakelijke belastingen (WOZ-aanslagen).

  • •

    Huur: huur wordt toegepast als in geval van medegebruik zonder bebouwing (incl. vis en jachtrecht). Wanneer er wel sprake is van bebouwing op het verhuurde, dan wordt het waterschap door natrekking juridisch eigenaar van het object. Dit heeft negatieve gevolgen voor zowel het waterschap(aansprakelijkheid; WOZ aanslagen) als de huurder (is geen juridisch eigenaar). Om deze situaties te voorkomen kan in deze situaties het recht van opstal of een erfpachtrecht worden uitgegeven.

  • •

    Recht van opstal: Een recht van opstal wordt gevestigd mits er sprake is van enkel het gebruik van ondergrond van/voor een opstal. De opstaller is dan juridisch eigenaar van het object, en dus verantwoordelijk voor dit object. Het waterschap is dan niet meer aansprakelijk voor dit object, maar blijft wel eigenaar van de ondergrond.

  • •

    Erfpacht: erfpacht wordt gebruikt indien er wel sprake is van bebouwing bij of op de in gebruik te nemen ondergrond. (uitzondering agrarisch erfpacht).

Daarnaast worden de volgende specifieke vormen van ingebruikgave gehanteerd:

  • •

    Pacht:

Bij agrarisch medegebruik, met een tegenprestatie is er sprake van pacht. De pachtwet, binnenkort opgenomen in het burgerlijk wetboek, titel 7.5, kent veel extra  regelgeving (dwingend recht) ten opzichte van bijvoorbeeld huur. Alle eigendommen welke het waterschap uitgeeft ten behoeve van bedrijfsmatig agrarisch gebruik vallen onder de pachtwet en worden door middel van een pachtovereenkomst geregeld. De huidige pachters hebben vrijwel allemaal een 3 jarige overeenkomst op basis van artikel 62, (verpachting door openbare lichamen). Beëindiging van een pachtovereenkomst is mogelijk, maar niet eenvoudig.

Per 1 september 2007 is de Pachtwet op een aantal punten gewijzigd en grotendeels opgenomen in het burgerlijk wetboek. In deze nieuwe Pachtwet is het mogelijk om kortlopende pacht (voorheen arti. 70f PW) voor een onbeperkte tijd toe te passen. Met als gevolg dat het mogelijk is om onbeperkt een perceel te verpachten voor één of enkele jaren zonder dat men zich langdurig aan deze pachter bindt. Vooruitlopend op deze wetswijziging hebben Dijkgraaf en Heemraden hebben in haar vergadering van 26 september 2006, agendapunt 11, (registratienr: 2006100442) besloten, nieuwe pachters in een kortlopende pachtovereenkomst (Art 70 lid f) met een looptijd van 1 jaar vast te leggen waarbij een marktconforme prijs wordt gehanteerd.

  • •

    Agrarische Erfpacht:

Veel percelen zijn in het verleden door dienst der Domeinen in erfpacht uitgegeven. Zo ook enkele percelen op de Vloeidijk van de Zuidermeerdijk. Erfpacht en pacht zijn twee geheel verschillende rechtsvormen: pacht is een overeenkomst, terwijl erfpacht een zakelijk recht is op het gebruik van onroerende zaken. Het waterschap zal geen nieuwe objecten in agrarische erfpacht uitgeven. Lopende overeenkomsten blijven gedurende de looptijd gehandhaafd. Indexering van agrarische erfpacht vindt plaats op basis van de pachtnormen bij reguliere pacht.

  • •

    Medegebruik:

Met de gemeenten in de Noordoostpolder zijn afspraken gemaakt ten aanzien van het recreatief medegebruik van de dijken. Hierbij wordt een vergoeding betaald voor bijvoorbeeld onderhoud van de fietspaden. Ook met andere gemeenten zal een dergelijke overeenkomst worden afgesloten als een dijk wordt gebruikt voor recreatie.

  • •

    Bruikleen:

Wanneer sprake is van percelen met nagenoeg geen (economische) gebruiksmogelijkheden en die uiteindelijk slechts door het waterschap tegen relatief hoge kosten kunnen worden onderhouden, dan kunnen deze percelen in bruikleen worden uitgegeven. Hiervoor wordt geen vergoeding gevraagd. Deze gebruiksvorm komt binnen het werkgebied van Zuiderzeeland sporadisch voor.

  • •

    Bij mede gebruik van waterschapseigendommen door derden wordt een zo zwak mogelijk recht verleend.

4.3 Prijsbeleid

  • Bij uitgifte aan derden staat het waterstaatkundig belang van de uit te geven gronden voorop. Daar waar dit mogelijk of nuttig zullen percelen aan derden uitgegeven kunnen worden.

  • Ten aanzien van de prijsvorming bij uitgifte zijn voornamelijk de gebruiksmogelijkheden en daarmee de benutting en eventueel het economisch rendement bepalend. Gestreefd wordt een marktconforme prijsstelling ten bij van medegebruik door derden. Met deze achtergrond is er bewust voor gekozen om niet voor alle gebruiken standaard prijzen te hanteren, maar waar mogelijk uit te gaan van marktprijzen.

  • Gestreefd wordt een marktconforme prijsstelling bij medegebruik door derden.

  • 4.3.1 Standaardprijzen

    Standaardprijzen worden gehanteerd in gevallen waarbij gebruik gemaakt wordt van vrijwel identieke objecten met een zelfde doel. Een duidelijk voorbeeld hiervan zijn de loswallen en dijkpacht; eenzelfde soort objecten met een zelfde doel (bijlage 2). Overeenkomsten waarin deze standaardprijzen vervolgens worden gehanteerd worden niet ter goedkeuring aangeboden.

    Standaardprijzen en wijzigingen hiervan worden door dijkgraaf en heemraden vastgesteld.

    • •

      Voor herhaaldelijke uitgifte met eenzelfde doel worden standaardprijzen gehanteerd.

  • 4.3.2 Prijsberekening in specifieke gevallen

    Het is niet wenselijk voor elke partij en alle soorten gebruik eenzelfde eenheidsprijs te hanteren. Er zijn grote verschillen tussen wat partijen kunnen/willen betalen voor het gebruik van een m² grond afhankelijk van het doel, gebruiksmogelijkheden, belang en rendement. Door deze elementen is het vaststellen van een juiste uitgifteprijs maatwerk.

    Tot op heden werd ter bepaling van een uitgifteprijs een standaard formule gebruikt. (Tot stand gekomen bij Waterschap NOP). De uitgifteprijs van de gemeente inzake industrie of woningbouwgronden vormt in deze formule de  basis. Deze prijs wordt vervolgens vermenigvuldigd met de (hoge) wettelijke rente om tot een jaarhuur te komen.

    In het besluit inzake een ligplaats voor "Rederij De Dageraad" van 20 december 2005 geeft het College de wens aan af te wijken van deze rekenmethode. Er wordt voorgesteld een getaxeerde/marktbenaderende prijs vast te stellen. Gezien de prijs/prestatie een logische wens. Een meer marktconforme benadering van huurprijzen past binnen het algemene beleid van het waterschap om zich zakelijker op te stellen richting medegebruikers.

    Voor de toekomst bestaat ook ambtelijk de wens voor een meer marktbenaderende prijsvorming. Deze benadering zorgt ervoor dat er meer aandacht gegeven moet worden aan het verzamelen van marktinformatie, het taxeren van objecten en het voeren van de onderhandelingsgesprekken.

    Voorgesteld wordt om de tot heden gebruikte rekenmethode voor het bepalen van huur en erfpachtprijzen los te laten. Een meer marktconforme prijsbenadering toe te passen op basis van objectiveerbare marktgegevens (referenties, verkoopcijfers e.d.).

    • •

      Bij medegebruik door derden voor specifieke doeleinden (d.w.z. waar geen standaardtarieven voor zijn) wordt de prijs vastgesteld op basis van een taxatie. Deze taxatie vindt plaats op basis van objectiveerbare referenties.

  • 4.3.3 Betaling

    Betaling van de huur, pacht, canon of retributie vindt in één termijn per jaar plaats. Dit om de financiële administratie te ontlasten. Bij beëindiging van de overeenkomst vindt direct een afrekening plaats.

    Afkopen van een betaling voor een aantal toekomstige jaren is niet gewenst. Het genot van de inkomsten is na een jaar voorbij terwijl het gebruik gehandhaafd blijft. Bij kleinere bedragen, < € 250,-/jr, is afkoop van een periode van maximaal 5 jaar mogelijk.

    • •

      Betaling vindt in één termijn per jaar plaats.

    • •

      Bij beëindiging van de overeenkomst vindt direct een afrekening plaats.

    • •

      Afkopen van een betaling voor een aantal toekomstige jaren is slechts mogelijk bij bedragen kleiner dan € 250,-/jaar en voor een maximale periode van 5 jaar.

  • 4.3.4 Indexering

    Om de betaling met de inflatie mee te laten groeien is indexering van de huur of pachtsom gebruikelijk. In veel oudere overeenkomsten is een indexeringsmogelijkheid opgenomen met een interval van eens in de drie dan wel vijf jaar, vaak in combinatie met afwijkende termijnen t.a.v. de aankondiging van verhoging. Dit systeem heeft er toe geleid dat de indexering niet of niet bijtijds werd bekendgemaakt aan de gebruiker met  minder inkomsten als gevolg.

    In nieuwe overeenkomsten zal een standaard jaarlijkse indexering op basis van het CPI alle huishoudens (consumentenprijsindexcijfers van het CBS) worden opgenomen. De eerste indexering vindt plaats op 1 januari eerstvolgend op het eerste volle jaar na ondertekening van de overeenkomen. Daarnaast zal worden opgenomen dat eens in de 5 jaar een gehele herzieningsmogelijkheid voor beide partijen mogelijk is indien prijs en gebruik niet meer met elkaar overeenstemmen. Bij discussie over een dergelijke herziening kan een taxatiecommissie uitkomst bieden.

    • •

      In nieuwe overeenkomsten zal een standaard jaarlijkse indexering op basis van het CPI alle huishoudens worden gehanteerd en er wordt een 5 jaarlijkse gehele herzieningsmogelijkheid opgenomen.

  • 4.3.5 Productierechten

  • Het waterschap kan als gevolg van jurisprudentie (mede)eigenaar zijn van productierechten. Dit is met name voor melkquotum van toepassing. Indien op basis van de bestaande jurisprudentie de warde van de productierechten of een deel ervan kan worden verzilverd zal het waterschap hierop actief actie ondernemen.

5. Verwerving eigendommen

Het waterschap verwerft eigendommen ten behoeve van waterstaatkundige doeleinden. De verwerving voor duurzame oevers vormen hierbij het merendeel van de transacties. Naast duurzame oevers kan onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds verbetering waterhuishouding of verbreding van D-tochten en anderzijds initiële (éénmalige) grondverwerving, te denken aan de Burchttocht, slibdepot, etc.

Uitgangspunt bij de verwerving van gronden dient volledige schadeloosstelling te zijn. Dit de met het oog op een eventueel toe te passen duldplicht. Het begrip volledige schadeloosstelling is de basis bij onteigening. Vandaar dat de in de onteigeningswet gehanteerde methodiek en de daarbij horende jurisprudentie de leidraad vormt bij grondverwerving. Teneinde tot een volledige schadeloosstelling te komen is de vergoeding opgebouwd uit verschillende componenten. De hoofdcomponenten waarop de volledige schadeloosstelling is gebaseerd zijn volgens de onteigeningswet: vermogensschade, inkomstenschade, overige schade en belastingschade.

5.1 Schadecomponenten bij grondverwerving voor duurzame oevers:

  • 5.1.1 Huidige schadecomponenten

  • De momenteel gehanteerde vergoedingen methodiek binnen ZZL is vastgelegd in het document "uitgangspunten tegemoetkoming en schadeloosstelling bij de uitvoering van werken" (ZZL03.535). Deze regeling komt te vervallen bij het in werking treden van het onderhavige document. De vervangende lijst met schadecomponenten is opgenomen in bijlage 3.

  • 5.1.2 Standaard schadecomponenten

    Standaard schadecomponenten worden in alle schadevergoedingen opgenomen.

    • 5.1.2.a

      Vermogensschade

      Onder vermogensschade wordt verstaan een vergoeding voor het verlies van eigendom van de verkoper. Hieronder staat per categorie aangelande de uit te keren vergoeding berekend:

      • •

        Volledig eigenaar: 100% van de verwervingsprijs

      • •

        Domeinen in alle gevallen: door domeinen vast te stellen

      • •

        Erfpachter 40 jr: vooraf overleg met domeinen

      • •

        Erfp. 100 jr. vooraf overleg met domeinen

      • •

        Erfpacht Fortis en Fagoed vooraf overleg met bloot eigenaar

      • •

        Pachter: vergoeding 0%

      De totale vermogenschadevergoeding (bloot eigenaar + erfpachter) kan overigens nooit meer dan 100% van de verwervingsprijs bedragen.

      Prijsvorming: Periodiek wordt door een adviesbureau een verwervingprijs vastgesteld voor duurzame oevers in de Noordoostpolder, Oostelijk  en Zuidelijk Flevoland.

      Indien een door een aangeland aannemelijk gemaakt kan worden dat de waarde van de grond hoger ligt dan de gestelde norm, te denken aan fruitteelt en glastuinbouw zal op basis van marktgegevens een hogere vergoeding vastgesteld worden.

    • 5.1.2.b

      Inkomensschade

      Bij deze schadecomponent wordt het verlies aan inkomen dat geleden wordt door de verkoper/pachter gecompenseerd. Deze schade wordt eenmalig afgekocht. Norm bij inkomensschadevergoeding is een gemiddelde bedrijfsresultaat met een gemiddeld bouwplan (momenteel € 1.850,-/ha). De norm wordt gekapitaliseerd door vermenigvuldiging met de in de onteigeningsjurisprudentie gebruikelijke kapitalisatiefactor te weten:

      • •

        factor 8 bij pacht van los land

      • •

        factor 9 bij hoevepacht

      • •

        factor 10 bij eigendom of erfpacht

      Vanuit de onteigeningsmethodiek dient het rendement op het vrijkomend kapitaal (vermogensschade) op de inkomensschade in mindering gebracht te worden. Binnen deze methodiek wordt uitgegaan van een rendement van 4%. In de praktijk kan dit resulteren in een negatieve inkomensschade, deze wordt op Nihil gesteld.

      Bij verbreding van watergangen wordt de huidige  eigendomsgrens verlegd naar de nieuwe insteek van de watergang. Er wordt alleen inkomensschade vergoeding gerekend over de oppervlakte bouwland tussen de oude insteek en de nieuwe insteek. Uit praktisch oogpunt vormt de GBKN hierbij de basis waarop deze oppervlakte wordt bepaald, en niet de historische aanlegprofielen.

    • 5.1.2.c

      Uitschuif- of egaliseervergoeding

    Bij de ontvangst van specie, m.u.v. baggerspecie wordt een egaliseervergoeding toegekend indien de rechthebbende zelf egaliseert. Indien het waterschap egaliseert wordt er geen egaliseervergoeding betaald. De egaliseervergoeding wordt bepaald op basis van de oppervlakte waarover de specie wordt verspreid.

    In het verleden is er discussie ontstaan over de laagdikte waarop de specie door het waterschap wordt uitgeschoven (hoe dunner des te groter het oppervlak en hoe hoger de vergoeding). Het waterschap hanteerde standaard 7 cm. Bij de Han Stijkeltocht is in verband met de stroef lopende onderhandelingen toegezegd om tot 3 cm uit te schuiven. Sindsdien blijkt dit in beide regio's onderhandelbaar. Dit is een ongewenste situatie. Voorgesteld wordt om standaard uit te schuiven tot 5 cm en hier niet meer van af te wijken.

    • 5.1.2.d

      Maaivergoeding

    De kosten worden vergoed voor het maaien van het talud zodoende dat een grasmat ontstaat, dit ter voorkoming van onkruidgroei. 3 x maaien per jaar voor een periode van 3 jaar wordt eenmalig afgekocht.

    • 5.1.2.e

      Behandelvergoeding/ deskundigenkosten

      Vanuit de onteigening wetgeving is het gebruikelijk dat ook de kosten die een rechthebbende moet maken i.v.m. de onteigening, waaronder een adviseur, volledig door de onteigenaar worden vergoed. Toekennen van een dergelijke vergoeding is niet ongewoon. De rechthebbenden investeren ook tijd en moeite in het project. In het kader van een volledige schadeloosstelling wordt voorgesteld om per rechthebbende een vaste behandelvergoeding toe te kennen.

      Jaarlijks worden door LTO en de Gasunie tarieven voor leidingbeheerders vastgesteld (bijlage 4). Deze tarieven gelden in de grondzakenwereld min of meer als de standaard. Ook hierin is sprake van een behandelvergoeding. Te weten: € 520,- voor een eigenaar en gebruiker, en € 260,- voor een eigenaar of gebruiker Dit impliceert dat een eigenaar en gebruiker twee keer de tijd investeert van een eigenaar of gebruiker. Hetgeen in de praktijk zeker niet het geval is. Voorgesteld wordt om in de toekomst standaard behandelvergoeding toe te passen en de hoogte van deze behandelvergoeding te baseren op de gebruikersvergoeding in de LTO-Gasunie normen.

      Bij verwerving van duurzame oevers worden de volgende vaste vergoedingen uitgekeerd:

      • •

        Vermogensschade

      • •

        Inkomensschade

      • •

        Uitschuif/egaliseervergoeding

      • •

        Maaivergoeding

      • •

        Behandelvergoeding

  • 5.1.3 Optionele of aanvullende schadecomponenten

    • 5.1.3.a

      Vergoeding voor Accountantverklaring

    Indien een belanghebbende van mening is zijn bedrijfsvoering rendabeler is dan de norm voor inkomensschade dan dient dit te worden aangetoond door middel van een accountantsverklaring. Slechts indien de hogere vergoeding wordt toegekend ontvangt de rechthebbende tevens een vergoeding voor het opstellen van de accountantsverklaring.

    • 5.1.3.b

      Inkomensderving werkstrook

    In het geval dat werkzaamheden uitlopen of dat uit praktische overwegingen de werkzaamheden in het groeiseizoen plaatsvinden zal een vergoeding voor de  werkstrook (het gedeelte dat niet kan worden beteelt) aan de belanghebbende moeten worden uitgekeerd. De hoogte van deze vergoeding is sterk afhankelijk van het geteelde gewas. Aan de hand van opgave oppervlakten bij het ministerie van LNV (zg. meitelling), kan het bouwplan worden gecontroleerd. De meest nauwkeurige manier is om vervolgens het gemiddelde rendement van afgelopen 3 jaar van dat specifieke gewas te laten berekenen door een accountantkantoor in de regio. Indien structureel gebruik gemaakt gaat worden van werkstroken kan jaarlijks een overzicht van de meest courante gewassen als basis dienen voor de vergoeding.

    • 5.1.3.c

      Spuitvergoeding

    Op sommige plekken is het gezien de structuur van de bodem niet wenselijk de vrijgekomen graszode te begraven. Dit zou te veel structuurschade veroorzaken (bijvoorbeeld bij veen in de ondergrond). Het niet begraven van de zode geeft echter een grotere onkruiddruk. De extra kosten voor het vooraf doodspuiten van de zode worden in deze specifieke gevallen éénmalig afgekocht. Het waterschap bespaart hierbij de kosten voor het begraven van de zode.

    • 5.1.3.d

      Graslandvergoeding

    Bij grasland wordt voor zover de werkzaamheden door de belanghebbende in eigen beheer worden uitgevoerd de volgende zaken vergoed. Freesvergoeding, inzaaivergoeding en gewasdervingsvergoeding. Deze vergoeding wordt vergoed op de oppervlakte welke wordt gebruikt als werkstrook of het gebied waarop vrijgekomen grond wordt uitgeschoven.

    • 5.1.3.e

      Mest, derogatie, toeslagrechten en Subsidieregeling Agrarisch Natuurbeheer (SAN)

    Bij veel regelgeving vanuit het ministerie van Landbouw wordt een verplichte gebruiksperiode gehanteerd. Het waterschap voert haar werkzaamheden vaak direct na de oogst uit. Deze periode valt bij veel regelgeving binnen de verplichte teelt- / instandhoudingsperiode van het ministerie. De werkzaamheden kunnen grote financiële gevolgen hebben voor de rechthebbende. In regelmatige telefonisch en persoonlijk overleg met de uitvoerende instanties van het ministerie is nog geen oplossing gevonden voor deze problematiek. Het ministerie lijkt gebonden aan Europese regelgeving.

    Indien geen in de praktijk hanteerbare oplossing gevonden zal bepaald moeten worden hoe hier verder mee om te gaan.

    • 5.1.3.f

      Verkoop binnen 10 jaar na landbouwvrijstelling overdrachtsbelasting

      Sinds 1 januari 2007 kunnen boeren gebruik maken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting mits het verkochte komende 10 jaar het agrarisch gebruik behoudt.

      Door werkzaamheden van het waterschap verliest de betreffende grond haar agrarische functie. Of overheidsingrijpen binnen de 10 jaartermijn een uitzonderingsgrond is momenteel niet bekend. De vraag is voorgelegd aan een speciale commissie van het ministerie.

      Bij verwerving van duurzame oevers worden de volgende aanvullende vergoedingen uitgekeerd:

      • •

        Vergoeding voor accountantsverklaring

      • •

        Inkomensderving werkstrook

      • •

        Maaivergoeding

      • •

        Spuitvergoeding

      • •

        Grasland

      Ten aanzien van mest, derogatie, toeslagrechten Subsidieregeling Agrarisch Natuurbeheer (SAN) en overdrachtsbelasting wordt nader beleid bepaald.

5.2 Grondverwerving voor waterhuishoudkundige verbeteringen

Bij de verwerving van grond voor verbeteringswerken wordt aangesloten bij de schadecomponenten en bijbehorende normen voor duurzame oevers.

  • •

    Bij verwerving ten behoeve van verbeteringswerken wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de normen en werkwijze van duurzame oevers.

5.3 Initiële/éénmalige grondverwerving

Grondverwerving ten behoeve van grote projecten is maatwerk. In veel gevallen hebben dergelijke projecten erg grote invloed op de bedrijfsvoering van de belanghebbenden.

Ook bij éénmalige grondverwerving dient volledige schadeloosstelling overeenkomstig de onteigeningsmethode het uitgangspunt te zijn. De vermogensschadevergoeding vindt op basis van marktcijfers. De inkomstenschade kan zo mogelijk op basis van boekhoudgegevens worden bepaald. De afronding betreft maatwerk.

Compensatie in percentages is ongewenst. Dergelijke "vuistregels" gaan en eigen leven leiden in het beheersgebied en creëren de meest uiteenlopende verwachtingen. Ook andere overheden krijgen vervolgens te kampen met dergelijke verwachtingen.

  • •

    Ten behoeve van grote eenmalige projecten worden onderhandelingen gevoerd op basis van marktinformatie.

  • •

    De onteigeningsmethodiek wordt gehanteerd ten behoeve van een volledige schadeloosstelling.

5.4 Duld- of gedoogplicht, Belemmeringenwet Privaatrecht.

Indien een belanghebbende geen medewerking wenst te verlenen aan een project kan een duldplicht (of gedoogplicht) worden opgelegd. (AV december 2004). De procedure naar een dergelijke  gedoogplicht dient nauwkeurig te worden doorlopen. Ook het voortraject, de minnelijke onderhandelingen, dienen zorgvuldig te worden uitgevoerd.

In het verlengde van dit besluit kan, na een eerste inventarisatie/ onderhandelingsronde de haalbaarheid worden ingeschat en zo nodig, al dan niet tegelijk met de leggerwijziging, de omschrijving van het werk ter inzage worden gelegd op het gemeentehuis, e.e.a. overeenkomstig Art 2 van de Belemmeringenwet Privaatrecht.

Met deze actie wordt voorkomen dat nadat de onderhandelingen op niets zijn uitgelopen de procedure nogmaals moet worden doorlopen. Dit maakt het waterschap daadkrachtiger en zet niet meewerkenden wellicht eerder aan tot medewerking.

  • •

    Ten behoeve van slagvaardigheid worden tijdens de voorbereiding dusdanige maatregelen genomen dat bij het uitblijven van minnelijke verwerving de duldplichtprocedure snel kan worden gestart.

Nieuwe waterwet

In de nieuwe waterwet wordt verschil gemaakt tussen een project en onderhoud. Dit verschil is tevens cruciaal in het toepassen van de gedoogplicht. Na verdere uitwerking van de wet zal nader worden bekeken of werkzaamheden zoals duurzame oevers als een project of als onderhoud ingestoken moeten worden. 

5.5 Strategische grondverwerving

Enkele waterschappen verwerven zogenaamd strategisch. Vooruitlopend op projecten wordt grond aangekocht in een zoekgebied om deze later zo nodig uit te ruilen met de benodigde grond.

De kavelstructuur in het beheersgebied van Waterschap Zuiderzeeland leent zich niet goed voor dergelijke strategisch aankopen. Op het oude land bestaat de mogelijkheid om ook kleinere percelen (<5 hectare) te verweven en te ruilen. In de polders denkt men minimaal in halve kavels. Kleinere delen worden bedrijfseconomisch al snel als waardeloos beschouwd.

Strategisch danwel vooruitlopend grondverwerven is slechts mogelijk mits de grondbehoeften van toekomstige (grootschalige) projecten bekend zijn. Het waterschap is in 2007 gestart met het opstellen van een uitvoeringsprogramma voor realisatie van de NBW en KRW opgaven. De uitkomsten kunnen aanleiding vormen voor het doen van strategische grondaankopen. Grondzaken wordt daarom betrokken bij het opstellen van dit uitvoeringsprogramma zodat zonodig tijdig geanticipeerd kan worden op ontwikkelingen.

Voor kleinschalige verwervingen (bijv. duurzame oevers) is vooraf verwerven gezien de zeer beperkte besparing en het aanwezige risico minder interessant. Wel kan vroegtijdig inzicht in planning en de grondbehoefte het verwervingsproces aanzienlijk vereenvoudigen.

Indien de behoefte bestaat aan strategisch grondaankopen kan men tevens denken aan aankoop van grond rond bestaande objecten. Zo liggen AWZI's en gemalen veelal in steeds dichter wordend stedelijk gebied. Vanuit dit oogpunt kan het zinvol zijn om ten behoeve van uitbreiding of in het kader van mogelijk strengere milieu/stank of geluidsnormen omliggende gronden te verwerven.

Uit gesprekken met de betreffende afdelingshoofden blijkt dat geen acute behoefte bestaat. Actieve verwerving is zodoende niet noodzakelijk.

Wel bestaan er wensen ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen. Deze wensen kunnen worden vervuld als daar een gelegenheid voor aandient. (passieve verwerving).

Kenmerk van strategische aankopen is het benutten van mogelijkheden op het moment dat deze zich voordoet. De mogelijkheden zijn vooraf niet te voorzien en kunnen niet een begrotingsjaar wachten. Om slagvaardig te zijn zal er financiële ruimte gereserveerd moeten worden. Daarnaast is een vlotte bestuurlijke besluitvorming noodzakelijk.

  • •

    Momenteel zijn geen projecten bekend waarvoor een toekomstige behoefte bestaat om gron te verwerven

  • •

    Wel dient voor de toekomst de mogelijkheid gecreëerd te worden om indien, als gevolg van gebiedsontrwikkeling of een andere ontwikkeling, behoefte ontstaat en een mogelijkheid tot verwerving zich aandient slagvaardig tot verwerving over gegaan kan worden.

6. Eigendommen en andere overheden

6.1 Uitgifte t.b.v. stedelijke ontwikkeling

Gemeenten hebben gronden van het waterschap nodig voor de ontwikkeling van stedelijk gebied. Landelijke watergangen worden vergraven tot stedelijke waterberging of ze worden gedempt voor bebouwing. De noodzakelijke nieuwe watergangen en berging worden elders in het gebied gerealiseerd.

Bij Almere Poort heeft het waterschap het standpunt ingenomen dat alle watergangen die in het projectgebied vallen tegen complexprijs door de gemeente overgenomen dienen te worden. Bij andere ontwikkelingslocaties kan dit standpunt niet gerealiseerd worden omdat de gemeente helemaal geen eigendom van het waterschap nodig heeft voor de betreffende ontwikkeling. Het waterschap kan een gemeente niet verplichten om een watergang van het waterschap te kopen.

De wijze waarop het waterschap omgaat met stedelijke ontwikkeling en de eigendomssituatie van watergangen is direct afhankelijk van de uitgangspunten voor stedelijk water.

Het huidige uitgangspunt dat het waterschap niet de wens heeft om stedelijk water in eigendom te krijgen leidt binnen het projectgebied tot de volgende situatie.

  • •

    De gemeente koopt de watergangen op locaties waar bebouwing gerealiseerd wordt.

  • •

    Nieuwe, ten behoeve van de ontwikkeling gerealiseerde watergangen, blijven in eigendom bij de gemeente. Het beheer van het watersysteem (inclusief de beheerskosten) valt onder de verantwoordelijkheid van het waterschap, overeenkomstig Handreiking uitwerking kostenveroorzakingsbeginsel ex Nationaal Bestuursakkoord Water.

  • •

    Nieuwe, ten behoeve van de ontwikkeling gerealiseerde, waterstaatkundige kunstwerken dienen, zonder ondergrond in eigendom van het waterschap, te worden overgedragen, overeenkomstig Handreiking uitwerking kostenveroorzakingsbeginsel ex Nationaal Bestuursakkoord Water.

  • •

    Waar geen bebouwing wordt gerealiseerd blijft het waterschap eigenaar van de watergang.

  • •

    Voor de uitgifte van gronden ten behoeve van stedelijke uitbreiding wordt het beleid t.a.v. eigendom van stedelijk water gevolgd.

  • •

    Het waterschap vervreemdt slechts de watergangen welke noodzakelijk zijn voor bebouwing.

  • •

    Nieuwe watergangen blijven eigendom van de gemeente.

  • •

    Nieuwe kunstwerken worden, zonder ondergrond, in eigendom overgedragen aan het waterschap.

  • •

    Overige in het project gebied gelegen watergangen blijven in eigendom bij het waterschap.

Uitgangspunten verwervingsprijs.

Uitgangspunt is een projectprijs op basis van een opbrengstgerichte grondprijsbenadering welke resulteert in de residuele grondwaarde.

(Grondwaarde = verkoopwaarde ontwikkeling - realisatiekosten - minimale winst en risico realisator)

Het waterschap acht het niet correct dat dezelfde grond na verkoop aan de gemeente voor een veelvoud wordt doorverkocht aan een ontwikkelaar.

Kostenverhaal gemeenten

De (bijna) nieuwe grondexploitatiewet biedt gemeenten de mogelijkheid om bovenplanse kosten te verhalen op de ontwikkelaars. De kosten worden omgeslagen over alle percelen die grondopbrengsten opleveren. De bedoeling daarvan is dat een locatie in zijn geheel kan worden ontwikkeld, dus ook de onrendabele delen. Er is daardoor sprake van binnenplanse verevening tussen rendabele en onrendabele delen.

Het gaat daarbij om kosten van aanleg. Kosten van beheer vallen buiten de grondexploitatie. De ingrepen waarvoor kosten ingebracht mogen worden zijn in een limitatieve lijst bij AMvB vastgesteld. In deze kostensoortenlijst is o.a. opgenomen: compensatie waterberging, voorzieningen t.b.v. waterhuishouding, waterpartijen en watergangen.

De wet biedt zodoende een instrument waarmee de financiën voor de realisering van een aantal watermaatregelen bij een ruimtelijke ontwikkeling financieel zeker gesteld kunnen worden. Ook de inbrengwaarden van de gronden worden aangemerkt als kosten van exploitatie. Als gevolg van deze wet kunnen aankoopkosten, inclusief de verwervingskosten van stedelijk water, verdeeld worden over de ontwikkelingspartijen. Deze mogelijkheid op kostenverhaal sluit aan bij de VNG en UvW afspraken m.b.t. het kostenveroorzakingsbeginsel.

  • •

    Bij verkoop ten behoeve van stedelijke ontwikkeling wordt een complexprijs bepaald op basis van een opbrengstgerichte grondprijsbenadering welke resulteert in de residuele grondwaarde.

6.2 Recreatief medegebruik

Er ontstaat steeds meer behoefte aan recreatief medegebruik van waterschapseigendommen. Te denken aan kanovaren, fietsen maar ook wandel en recreatieve gebieden nabij steden.

In het verleden is met de gemeente Noordoostpolder een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten ten aanzien van recreatief medegebruik van het inspectiepad op de dijken. De gemeente betaalt een vergoeding voor extra veegwerkzaamheden. Het inspectiepad is inmiddels opgenomen in een lange afstand fietsroute en wordt veelvuldig gebruikt.

Met betrekking tot het fietspad op de Knardijk zijn afspraken gemaakt met de gemeente Lelystad t.a.v. het veegregime.

Bij Urk wordt een gedeelte van de dijk recreatief gebruikt, bij Almere en Zeewolde bestaat de wens om de waterkering als recreatief uitloopgebied te gebruiken. Een groot gedeelte van de waterkering aan het Veluwemeer is ingericht voor betaald parkeren.

Geen van deze situaties is echt goed geregeld met de betreffende gemeente. Recreatief medegebruik brengt aansprakelijkheidsrisico's met zich mee, voor het waterschap als eigenaar, en  aanpassingen in beheer, voor het waterschap als beheerder.

  • •

    Het waterschap dient beleid te formuleren over de wijze waarop zij met recreatie en recreatief medegebruik wenst om te gaan. Op basis van dit beleid kunnen ook privaatrechtelijk afspraken worden gemaakt met de betreffende gemeente.

6.3 Hoofdvaarten en sluizen

In paragraaf 3.2.1 is beschrijft beknopt de huidige eigendomssituatie van het waterschap. Het eigendom van vaarten en sluizen is bij de provincie gebleven daar zij daar een beheersfunctie hebben. Gezien het steeds grotere belang van  goed waterbeheer kan de vraag gesteld worden of de huidige eigendomssituatie van de sluizen, als onderdeel van de primaire waterkering, en de vaarten, als aanvoer voor de gemalen, voldoet voor de toekomst.

Het formuleren van beleid in het kader van het eigendom van hoofdvaarten en sluizen wordt vooralsnog niet opportuun geacht. De bestaande eigendomssituatie blijft gehandhaafd.

7. Gebruik onroerende zaken van derden

Het waterschap maakt ten behoeve van haar taak gebruik van eigendommen van derden. Hierbij moet gedacht worden aan gronden waarop of waarin zaken aanwezig zijn zoals: rioolpersleidingen, iba's, pompen voor nachtvorstbestrijding fruitteelt, bootinlaatplaatsen, etc.

Bij gebruik van onroerende zaken van derden wordt onderscheid gemaakt tussen incidenteel (niet locatie gebonden) gebruik zoals de bootinlaatplaatsen en pompen fruitteelt en permanent gebruik, zoals bij persleidingen en iba's. Bij incidenteel gebruik zal een eenvoudige overeenkomst worden afgesloten, er wordt een vergoeding betaald bij het gebruik hiervan. Bij permanent gebruik zal er naar gestreefd worden een recht van opstal op onderhavige perceel te vestigen. Zo wordt ook bij iba's een zakelijk recht van opstal gevestigd.

Bij het gebruik van onroerende zaken van derden is een splitsing te maken tussen permanent en incidenteel gebruik. Voor het permanente gebruik wordt geen vaste vergoeding betaald. Eventueel aangebrachte schade wordt wel door het waterschap vergoed. Voor incidenteel gebruik wordt zonodig wel een vergoeding betaald.

7.1.1 Permanent gebruik

  • 7.1.1.a Persleidingen

  • Een groot deel van de in het werkgebied van Waterschap Zuiderzeeland gebied aanwezige persleidingen zijn in de tijd van de Rijksdienst IJsselmeerpolders  aangelegd. Vrijwel alle leidingen werden door en in het eigendom van de Staat aangelegd. Zodoende was er geen eigendomsscheiding tussen de leiding en bovenliggende grond noodzakelijk.

    Bij het aanleggen van deze persleidingen is voornamelijk naar de functionaliteit en het beheer gekeken. Er is hierbij vaak op geen enkele wijze rekening gehouden met de eigendomssituatie.

    Door de verdeling van eigendommen onder de decentrale overheden en de verkoop van diverse stukken grond liggen de leidingen momenteel bij verschillende eigenaren in de ondergrond. Door verticale natrekking is het waterschap (juridisch) geen eigenaar van deze leidingen. Bij toekomstige vervangings of herstel werkzaamheden is de toegang tot deze leidingen niet zeker gesteld. Een uitzondering geldt voor een deel van de persleidingen in de Noordoostpolder. Door het voormalige zuiveringschap Westoverijssel (rechtsvoorganger van Waterschap Groot Salland) zijn wel een aantal zakelijke rechten gevestigd (Belemmeringenwet Privaatrecht).  Ook voor de persleiding in de stedelijke gebieden van Lelystad en Dronten, zijn inmiddels zakelijke rechten gevestigd.

    Met ingang van 1 februari 2007 zijn er in dit kader enkele belangrijke wetswijzigingen in werking getreden. Deze wijzigingen bevatten onder meer de regeling dat een in het verleden aangelegd, of nog aan te leggen, netwerk van rechtswege eigendom wordt van de bevoegde aanlegger. Deze wetswijziging geldt ook voor  het stelsel van rioolpersleidingen en gemalen. Dit stelsel wordt nu in het geheel gezien als één zelfstandige onroerende zaak. De bovengenoemde problemen door verticale natrekking zijn nu dus niet meer aan de orde. Het vestigen van een zakelijk recht van opstal is nu meer voor elke perceelseigenaar separaat nodig. Er kan volstaan worden met de bescherming die de belemmeringenwet privaatrecht en het burenrecht (stelsel wordt gezien als een onroerende zaak) bieden.

    Het netwerk van persleidingen moet wel als onroerende zaak ingeschreven worden in de openbare registers van het kadaster. Deze kadastrale inschrijving en de juridische afhandeling hiervan wordt meegenomen in het project persleidingen en rioolgemalen. Hiervoor is budget vrijgemaakt.

    • 7.1.1.b

      Iba's

    In het kader van het project "ontzorgen buitengebied" worden er in de periode 2004-2014 in de provincie Flevoland ongeveer 1000 Iba systemen aangelegd. Jaarlijks zullen er ongeveer 100 systemen worden aangelegd. De aangelegde Iba's blijven eigendom van het waterschap. Onderhoud, vervanging of verwijdering van het systeem moet te allen tijde mogelijk zijn. Om dit mogelijk te maken wordt om niet (zonder tegenprestatie) voor elke Iba afzonderlijk een zakelijk recht van opstal met recht van overpad gevestigd. De werkwijze hierbij is dat uit kostenoverwegingen zo veel mogelijk volmachten in een cluster zullen worden gepasseerd bij een notaris.

  • 7.1.2 Incidenteel/flexibel gebruik:

    • 7.1.2.a

      Bootinlaatplaatsen

    In haar werkgebied heeft het waterschap 16 bootinlaatplaatsen op het eigendom van een niet publiekrechtelijk rechtspersoon in gebruik. Hiervoor wordt jaarlijks een vaste vergoeding betaald (bijlage 5).

    • 7.1.2.b

      Pompen fruitteelt

    Het waterschap heeft in het fruitteeltgebied op diverse plaatsen pompen ten behoeve van de nachtvorstbestrijding in de fruitteelt opgesteld. Deze pompen zijn in eigendom bij het waterschap en zijn geplaatst op eigendom van de belanghebbenden.

    Voor het waterschap en de belanghebbenden in het gebied is het van belang dat de aanwezige pompen voor bediening en onderhoud tijdens de nachtvorstperiode en droogteperioden op een vlotte wijze zijn te bereiken.

    Voor de bereikbaarheid van deze pompen in de fruitteeltgebieden wordt een vergoeding berekend. Deze vergoeding geldt voor het gebruiken van het aanwezige kavelpad en/of een tegemoetkoming voor de geplaatste pomp(en) (bijlage 5).

    Naar verwachting worden de pompen overgenomen door de belanghebbende aangelanden en komt daarmee deze vergoeding op korte termijn te vervallen.

    • 7.1.2.c

      Schouwpaden

      Indien in de toekomst ten behoeve van het beheer van watergangen behoefte ontstaat aan schouwpaden kan hiervoor ook een huurovereenkomst worden gesloten. Indien een schouwpad een meer permanent karakter krijgen heeft een zakelijk recht of eigendom de voorkeur.    

      • •

        Ten behoeve van permanent gebruik van eigendom van derden wordt een zakelijk recht gevestigd.

      • •

        Ten behoeve van bebouwing op eigendom van derden wordt een zakelijk recht gevestigd.

      • •

        Ten behoeve van incidenteel gebruik van eigendom van derden kan een huurrecht of gebruiksrecht volstaan.

8. Financiële aspecten

Gronden worden in de boekhouding van het waterschap opgenomen overeenkomstig de Comptabiliteitsvoorschriften voor Waterschappen 1992. Hierin staat dat gronden als onderdeel van de activa worden opgenomen tegen hun historische kostprijs. Omdat het merendeel van de gronden door de rechtsvoorgangers om niet van het Rijk / Provincie zijn verkregen, is de boekwaarde hiervan gelijk aan nihil.

Omdat er vanuit wordt gegaan dat de gebruiksduur van gronden onbeperkt is wordt er op gronden niet afgeschreven.

Recente grondaankopen zijn conform de regels op basis van de historische kostprijs gewaardeerd. In het merendeel van de gevallen betekent dit de agrarische waarde.

In de brief aan de waterschappen van mei 2006 heeft de Staatssecretaris aangegeven dat waterschappen activa bij een blijvend lagere marktwaarde t.o.v. de boekwaarde dienen te herwaarderen naar deze lagere waarde. Een dergelijke herwaardering komt ten laste van de exploitatie van het betreffende jaar. Deze aankondiging is vooruitlopend op de herziening van de begrotings- en verslaggevingvoorschriften voor waterschappen in 2009. Nieuwe projecten worden inmiddels conform deze uitgangspunten begroot. In de toekomst zullen deze voorschiften ook bij duurzame oevers toegepast worden.

9. Juridische aspecten

9.1Verjaringsrisico

In de inleiding is de eigendomsverkrijging in historisch perspectief geplaatst. Inherent aan de vermaatschappelijking van het beheersgebied is de toename van onroerende zaak transacties op de markt. Het waterschap heeft in de loop der jaren een groot aantal nieuwe buren gekregen; veelal gebruiken/exploiteren deze -te goeder trouw-  een aan ons eigendom (o.a. tochten) grenzende strook grond zonder dat zij zich van een eigendomsgrens bewust zijn. Uit historisch oogpunt vaak verklaarbaar, maar uit juridische oogpunt een risico van eigendomsverlies door verjaring. Van verjarende verkrijging kan sprake zijn na 10 jaar.

Om te voorkomen dat er verjaring optreedt kan het waterschap door middel van een aangetekende aanschrijven de lopende verjaringstermijn stoppen. Dat heet stuiting. Hiervoor is dan wel vereist dat dit aanschrijven daadwerkelijk binnen de verjaringstermijn verstuurd wordt. Gezien de bestaansperiode van de polders zal het waterschap hier vrijwel zeker te laat zijn. De verwachting is overigens, gezien de huidige gang van zaken, dat toekomstige situaties waarbij beroep gedaan wordt op verkrijgende verjaring beperkt blijven.

   Fortis opereert onder verschillende bedrijfsnamen (o.a. AMEV levensverzekeringen NV en Heerlijkheid Comstrijen). In 2006 heeft Fortis in het beheersgebied een groot areaal in erfpacht uitgegeven gronden van De Staat (Domeinen) overgenomen. De Erfpachtsvoorwaarden blijven hierbij dezelfde, zo ook de verdeling tussen bloot eigenaar en erfpachter. Fortis en Fagoed kennen ook erfpacht als financieringsvorm. Hierbij kan tot ca. 70% van de vrije waarde worden gefinancierd, met een afwijkende verdeling tussen bloot eigenaar en erfpachter tot gevolg.

    Indien daar aanleiding voor bestaat wordt inkomensvergoeding, aangepast. Een aanpassing van deze norm wordt aan DenH ter goedkeuring voorgelegd.

    Van hoevepacht is sprake zolang zowel hoeve als land van dezelfde verpachter gepacht worden.

bijvoorbeeld 1,5 x het huidige pachtareaal zoal dit bij Schokland is toegepast.

Zoals opgenomen in het Waterschapsbesluit