Verordening VROM Starterslening

Ondertekening

Toelichting 1 Toelichting op de Verordening VROM Starterslening

Toelichting op de Verordening VROM Starterslening WestervoortAlgemene toelichtingDeze verordening maakt deel uit van het VROM Starterspakket. Hierin zijn ook de Proceduresen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening, de productspecificaties VROMStarterslening en voorlichtingsmateriaal voor de gemeente, particulieren entussenpersonen/financiers opgenomen. Het VROM Starterspakket is verkrijgbaar bij destichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten.SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. Indie rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering van devolkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering enaanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van eendeelnemingsovereenkomst wordt gebruik gemaakt van de producten en diensten van SVn.StartersleningIn 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale HypotheekGarantie (NHG) het product ‘Starterslening’ ontwikkeld. Met dit instrument wordengemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale(koop)woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Nieuwbouw en bestaandekoopwoningen zijn voor starters vaak onbetaalbaar en de bestaande stimuleringsregelingen(koopsubsidie (BEW) en dergelijke) blijken niet voldoende. De Starterslening geeft degemeenten een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemdeStartersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaaltde doelgroep en het woningsegment. Zo kan de gemeente optimaal inspelen op de behoeftenen ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.In oktober 2006 hebben de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting NederlandseGemeenten (SVn) en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu hetconvenant VROM Starterslening gesloten. Daarin wordt voortgeborduurd op het initiatief vanSVn en de Nederlandse gemeenten om de eerste aankoop van een woning of de overstap vaneen huurwoning naar een koopwoning met een Starterslening te vergemakkelijken. Hetministerie van VROM stelt eenmalig 40 miljoen euro beschikbaar voor het VROMStartersfonds. Hiermee kunnen circa 10.000 Startersleningen worden verstrekt. Dit fonds isper 1 januari 2007 in werking getreden. De gemeente kan aanspraak maken op het VROMStartersfonds. Deze bijdrage kan de financiële inzet van de gemeente verdubbelen. Hetleningaandeel (50%) van VROM wordt pas beschikbaar gesteld als de gemeente zelf de VROMStarterslening heeft toegekend. Als het budget van VROM is opgebruikt worden deStartersleningen voor 100% door de gemeente gefinancierd. Voorwaarde voor de deelname isdat de gemeente een eigen Gemeenterekening VROM Starterslening heeft bij SVn en dat degemeentelijke verordening voldoet aan de productspecificaties en gemeentelijkeuitvoeringsregels van de VROM Starterslening.De belangrijkste voorwaarden die in de gemeentelijke verordening moeten wordenopgenomen zijn de volgende punten:- De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan deverwervingskosten NHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan deverwervingskosten lager vaststellen;- De hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van deverwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom vande VROM Starterslening te maximeren;- Verder dient zowel de eerste hypotheek als de VROM Starterslening onder NationaleHypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld teworden;- Tot slot geldt de algemene voorwaarde dat de VROM Starterslening en deKoopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd mogen worden toegekend.Naast de eisen die het ministerie van VROM stelt, heeft de gemeente een grote mate aanbeleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen. Degemeente bepaalt in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar de regelingop van toepassing is.Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels VROM StartersleningDe Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en deProductspecificaties VROM Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op dezeverordening. Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeftuitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures engemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn devoorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de VROM Starterslening.Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzonderevoorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment vanwoningobjecten.De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker inaanmerking komt voor een VROM Starterslening en reikt het ‘SVn aanvraagformulier VROMStarterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeenteover de hoogte van de VROM Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van delening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzonderevoorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien delening niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door degemeente op de hoogte gesteld. Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid eenbancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van hettoewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn eenofferte voor de VROM Starterlening uit.Artikelsgewijze toelichtingHoofdstuk 1 BegripsbepalingenArtikel 13: De VROM Starterslening wordt voor minimaal 50% gefinancierd vanuit het gemeentefondsdat de gemeente bij SVn aanhoudt en voor maximaal 50% wordt gefinancierd via hetVROM Rentedekkingsfonds.4: Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:- voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of- al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis,of zijn huurhuis koopt.Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere zijn, maar ook een vijftigplusser die zijnhuurhuis koopt en, afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de VROMStarterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is.Hoofdstuk 2 Algemene bepalingenArtikel 2In artikel 6, lid 1, sub a. en sub b. bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan makenvan de VROM Starterslening en in artikel 6, lid 1, sub c. bepaalt de gemeente hetmarktsegment waar de lening van toepassing is. De leningen worden voor minimaal 50% vande hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening VROM Starterslening die degemeente heeft ingericht bij SVn en voor maximaal 50% van de hoofdsom VROMStarterslening door SVn.Artikel 3Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente eendeelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt degemeente de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In deInformatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen,waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijntevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROMStarterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.Artikel 4In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels ditartikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van burgemeester enwethouders.

Burgemeester en wethouders hebben op basis van dit artikel als dagelijks bestuur debevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Burgemeester en wethouderstoetsen aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komtvoor een VROM Starterslening

SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROMStarterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overigevoorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROMStarterslening. Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om over de hoogte vande lening te beslissen en delen dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. Degemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mochten burgemeester enwethouders hier aanleiding toe zien.

Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van deverwervingskosten mag bedragen. De gemeente heeft de hoofdsom van de VROMStarterslening gemaximeerd tot € 30.000,00.

Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag wordenverstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd.Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan.Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de VROM Starterslening Nationale HypotheekGarantie van toepassing moet zijn.

Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komenvoor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borgvoor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instellingals de VROM Starterslening via SVn.

Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mogen burgemeester en wethoudersin navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikkingvoorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van detoegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5De gemeenteraad legt driejaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan de VROMStarterslening en burgemeester en wethouders maken jaarlijks het vastgestelde bedrag overop de gemeenterekening VROM Starterslening bij SVn. Hier is in de begroting een budgetgereserveerd voor de VROM Startersleningen.De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente enaflossing hoeft te betalen. Dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverendfonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoedwordt door rente en aflossing.Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROMStarterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier bijSVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’.Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfondsvoor het verstrekken van een VROM Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten lastevan de Gemeenterekening VROM Starterslening.

Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomendeaanvragen te worden afgewezen.

Hoofdstuk 3 ToepassingsbereikArtikel 6In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald.Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds dedoelgroep van de regeling (artikel 6, lid 1, sub a., en sub b.) en het marktsegment waarop deregeling van toepassing is (artikel 6, lid 1, sub c.).

In lid 1 sub a. bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een VROMStarterslening. Het gaat om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerderzijn geweest. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraagin de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonenof geen hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij oudersinwonende kinderen. De aanvrager dient minstens één jaar in Westervoort te wonen.In lid 1 sub b. wordt de verordening van toepassing verklaard op afgestudeerde studenten diewillen terugkeren naar hun oorspronkelijke woonplaats. Jongeren krijgen hiermee demogelijkheid om na afronding van hun opleiding terug te keren in Westervoort. De oudersmoeten nog steeds in Westervoort wonen en de aanvrager heeft voor begin van zijn studieminimaal drie jaar in Westervoort gewoond.

In lid 2 sub c. wordt het marktsegment bepaald waarvoor een starter, omschreven in sub a.en sub b., een VROM Starterslening kan aanvragen.

Het marktsegment voor de VROM Starterslening wordt opengesteld voor alle typen huizen inWestervoort. Dat wil zeggen zowel voor nieuwbouw als voor bestaande huizen.De kosten voor het in eigendom verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen inWestervoort mogen niet hoger zijn dan €225.000,00. 

Meerwerk, verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten,overdrachtsbelasting en makelaarskosten worden tot de kosten van het verkrijgen ineigendom gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal nietprecies bekend. Om potentiële gegadigden voor een VROM Starterslening in de gelegenheid testellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gesteldekostengrens werkt de gemeente, net als de NHG, met een genormeerde opslag op dekoopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Bij een nieuwewoning geldt een opslagpercentage van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden,zijn van de regeling uitgesloten.

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenningArtikel 7In dit artikel wordt de afhandeling van de aanvragen geregeld. Enkel belanghebbendenkunnen een aanvraag indienen. De gemeente heeft géén verplichting om verzoeken van nietbelanghebbendente behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen hettoepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen(zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.De procedure van toetsing is vastgelegd in beleidsregels.Een mogelijke procedure ziet er als volgt uit:Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal overinformatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan deuitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorziendoor de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij degemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan overleggen:- een voorlopig koopcontract- een geldig legitimatiebewijs- een kopie van de huurovereenkomstDe gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordeningVROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.Het is gebruikelijk dat de aanvraagformulieren alleen door de gemeente aanbelanghebbenden worden uitgereikt. Uitzondering kan zijn als de VROM Starterslening alleenvan toepassing is voor een specifiek nieuwbouw project. In dat geval kan de gemeente ervoorkiezen om de verkopende makelaar de aanvraagformulieren aan belanghebbenden teverstrekken. De gemeente legt dit vast in beleidsregels.

Afhankelijk van de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulierdirect of binnen het in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. Devoorkeur gaat ernaar uit het aanvraagformulier direct bij het gemeentelijk loket teverstrekken. Mocht dit niet mogelijk zijn, stelt de gemeente een redelijk termijn vast vanhooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te wordenin varband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst.Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordtafgehandeld.

Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt deaanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand vande gegevens doet SVn een krediettoets en bepaalt de hoogte van de VROM Starterslening.Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van deindividuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Proceduresen Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat ereen nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is deverwijzing in dit artikel opgenomen. SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van deaanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren vande hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheidleningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als eenvoorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor hetdaadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen dievermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in iedergeval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden. 

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM StartersleningArtikel 8In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoedat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaardengebeuren.sub a:De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet wordt voldaan aan de voorwaarden diegesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat deaanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met eenmogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels)de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komthet toewijzingsbesluit te vervallen.sub b:Het toewijzingsbesluit kan ook worden ingetrokken als de aanvrager onjuiste gegevens heeftverstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in deverordening zijn vastgesteld.Burgemeester en wethouders kunnen (gedeeltelijk) afzien van sancties als debelanghebbende verschoonbaar wordt geacht. Dit besluit valt onder de discretionairebeslissingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingenArtikel 9Dit artikel bepaald dat burgemeester en wethouders in bijzondere gevallen ten gunste van deaanvrager kunnen afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleenmaar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van dehardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Hetcollege moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in eenbepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.Artikel 10De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening

Artikel 11Dit artikel noemt de naam van de verordening.